XXXX年城市置業(yè)公司CD管理

工程精細(xì)化管理

城市置業(yè)公司地產(chǎn)工程管理剖析2010年4月工程精細(xì)化管理第一部分、工程精細(xì)化管理提出的背景第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題第三部分、城市置業(yè)公司地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點剖析第四部分、城市置業(yè)公司地產(chǎn)工程質(zhì)量精細(xì)化管理應(yīng)用講解第五部分、不同施工階段的質(zhì)量管控重點第一部分：精細(xì)化管理提出的背景一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景對工程管理的要求二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)、外部資源對工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響1、設(shè)計單位對工程管理的影響2、監(jiān)理單位對工程管理的影響3、施工單位的工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響4、國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響5、企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程對工程管理的影響6、客戶驗房需求工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求該項目施工圖屋面防水設(shè)計除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點圖集引注思考60秒：防水設(shè)計在構(gòu)造做法上存在哪些問題？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒：倒置式屋面最大的設(shè)計隱患是什么？設(shè)計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設(shè)計圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計隱患？為什么？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設(shè)計圖紙存在什么設(shè)計質(zhì)量問題？對工程質(zhì)量有何影響？外部資源背景對工程管理的要求■一些其他地產(chǎn)公司曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計錯誤：設(shè)計施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點詳圖及構(gòu)造節(jié)點要求外部資源背景景對工程管理理的要求思考60秒該設(shè)計圖紙什什么部位存在在嚴(yán)重的設(shè)計計隱患？為什什么？外部資源背景景對工程管理理的要求■監(jiān)理單位位對工程管理理的影響盡管監(jiān)理提供供的時間長，，人員多，但但監(jiān)理費用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于設(shè)計費費、銷售代理理費，顯示出出行業(yè)內(nèi)普遍遍不看中監(jiān)理理的地位與作作用監(jiān)理工程師的的總體專業(yè)能能力和專業(yè)素素質(zhì)有待提升升，監(jiān)理行業(yè)業(yè)人員流失比比例過高，制制約監(jiān)理行業(yè)業(yè)的發(fā)展外部資源背景景對工程管理理的要求■監(jiān)理單位位對工程管理理的影響如何劃定監(jiān)理理旁站監(jiān)督控控制的區(qū)域？？哪些部位、哪哪些工序需要要監(jiān)理旁站？？如何判定監(jiān)理理工程師的配配備滿足監(jiān)理理要求？監(jiān)理檢驗批驗驗收和隱蔽工工程驗收的管管理區(qū)別？外部資源背景景對工程管理理的要求■施工單位位對工程管理理的影響建筑施工企業(yè)業(yè)總體素質(zhì)不不是太好，注注冊資本低資資信差，質(zhì)量量保證體系形形同虛設(shè)。需需要進(jìn)行嚴(yán)格格的管理。需需要甲方重點點考察，輸出出技術(shù)、管理理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助助其建立質(zhì)量量保證體系勞務(wù)隊伍非職職業(yè)化，不穩(wěn)穩(wěn)定，技術(shù)能能力有限，責(zé)責(zé)任心不強(qiáng)。。甲方到位的的技術(shù)指導(dǎo)及及嚴(yán)格的過程程控制，是施施工質(zhì)量保證證的重要前提提外部資源背景景對工程管理理的要求■國家現(xiàn)行規(guī)范范對工程管理理的影響1、為什么外墻墻滲漏、開裂裂會成為愈演演愈烈、屢禁不止的工程程質(zhì)量問題？？2、為什么工程程驗收合格，，項目交付時時還會存在大量的工程質(zhì)質(zhì)量問題？外部資源背景景對工程管理理的要求■國家相關(guān)關(guān)驗收規(guī)范無無法滿足企業(yè)業(yè)需要：鋁合金門窗分分項工程驗評評表中，對房房地產(chǎn)企業(yè)重重點關(guān)注的門門窗防滲漏沒沒有任何針對對性的檢驗項項目和檢驗要要求對檢驗項目沒沒有約定明確確的檢驗方法法外部資源背景景對工程管理理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開開發(fā)流程與工工程管理：投資決策規(guī)劃設(shè)計施工準(zhǔn)備施工（含保修）物業(yè)管理后評估資金、策劃與銷售

工程管理（常規(guī)理解）外部資源背景景對工程管理理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開開發(fā)流程與工工程管理：施工準(zhǔn)備階段段和施工階段段（含保修））是建筑產(chǎn)品品的實現(xiàn)階段段，是工程管管理的主要內(nèi)內(nèi)容，是房地地產(chǎn)開發(fā)的不可或缺的環(huán)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的的工程管理還涉及投資決策、規(guī)規(guī)劃設(shè)計、銷銷售、物業(yè)管管理和后評估估等階段。外部資源背景景對工程管理理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開開發(fā)流程與工工程管理：房地產(chǎn)企業(yè)管管理分工的細(xì)細(xì)化，導(dǎo)致設(shè)設(shè)計、材料、、成本、合約約等部門與工工程管理聯(lián)系系的緊密度下下降。大量由由于設(shè)計、招招標(biāo)采購、成成本合約等部部門一流的工工程質(zhì)量隱患患，都會集中中在工程施工工中暴露，工工程質(zhì)量已經(jīng)經(jīng)無法由工程程部門完全掌掌控外部資源背景景對工程管理理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開開發(fā)流程與工工程質(zhì)量管理理：設(shè)計對工程質(zhì)質(zhì)量保障：材料對工程質(zhì)質(zhì)量保障：招標(biāo)采購對工工程質(zhì)量保障障：合約條款對工工程質(zhì)量保障障：成本、付款對對工程質(zhì)量保保障：施工階段現(xiàn)場場管理質(zhì)量保保障：外部資源背景景對工程管理理的要求■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開開發(fā)流程與工工程進(jìn)度管理理：設(shè)計對工程進(jìn)進(jìn)度保障：招標(biāo)采購對工工程進(jìn)度保障障合約條款對工工程進(jìn)度保障障報批報建對工工程進(jìn)度保障障市政工程對工工程進(jìn)度保障障成本、付款對對工程進(jìn)度保保障外部資源背景景對工程管理理的要求■現(xiàn)場工程部管管理職責(zé)不清清：相當(dāng)一部分房房地產(chǎn)企業(yè)的的甲方工程部部，在權(quán)責(zé)設(shè)設(shè)計上既負(fù)責(zé)責(zé)施工現(xiàn)場的的工程管理，，還承擔(dān)了大大量的招標(biāo)采采購配合（招招標(biāo)文件及招招標(biāo)計劃編制制、招標(biāo)考察察及評審）、、報批報建配配合及大量的的內(nèi)部協(xié)調(diào)、、跟蹤等一系系列額外工作作。致使現(xiàn)場場工程師很難難把全部精力力投入到施工工現(xiàn)場的一線線管理外部資源背景景對工程管理理的要求■客戶驗房房需求對工程程管理的影響響從業(yè)主投訴的的角度看待工工程質(zhì)量管理理重點的問題題1、安全性質(zhì)量量問題4、適用性質(zhì)量量問題2、功能性質(zhì)量量問題3、觀感性質(zhì)量量問題外部資資源背背景對對工程程管理理的要要求■安全性性質(zhì)量量問題題的主主要體體現(xiàn)：1、樁基基工程程質(zhì)量量問題題2、鋼筋筋、混混凝土土工程程質(zhì)量量問題題3、外墻墻磚空空鼓、、開裂裂、脫脫落等等工程程質(zhì)量量問題題4、基坑坑、邊邊坡支支護(hù)工工程質(zhì)質(zhì)量問問題6、……5、欄桿桿、護(hù)護(hù)欄、、人車車行通通道質(zhì)質(zhì)量問問題外部資資源背背景對對工程程管理理的要要求■功能性性質(zhì)量量問題題的主主要體體現(xiàn)：1、鋁合合金門門窗滲滲漏工工程問問題2、外墻墻滲漏漏工程程質(zhì)量量問題題3、屋面面滲漏漏工程程質(zhì)量量問題題4、衛(wèi)生生間滲滲漏工工程質(zhì)質(zhì)量問問題5、……外部資資源背背景對對工程程管理理的要要求■觀感性性質(zhì)量量問題題的主主要體體現(xiàn)：1、內(nèi)墻墻空鼓鼓、開開裂工工程質(zhì)質(zhì)量問問題2、內(nèi)部部空間間尺寸寸方正正、凈凈高、、垂直直度、、平整整度等等3、門窗窗、設(shè)設(shè)備、、管線線污染染、劃劃痕等質(zhì)量量問題題4、外墻墻平整整、褪褪色、、泛堿堿等觀觀感類類質(zhì)量量問題題5、……外部資資源背背景對對工程程管理理的要要求■適用性性質(zhì)量量問題題的主主要體體現(xiàn)：1、客戶戶居住住使用用功能能的合合理性性問題題2、客戶戶居住住使用用功能能的舒舒適性性問題題3、客戶戶居住住使用用功能能的協(xié)協(xié)調(diào)性性問題題4、客戶戶居住住使用用功能能的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性問題題5、……第二部部分：：工程程管理理容易易出現(xiàn)現(xiàn)的問問題一、工工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題二、工工程進(jìn)進(jìn)度管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題三、工工程成成本管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題四、工工程供供方管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的主要要問題題：1、工程程質(zhì)量量管理理理念念需要要完善善2、施工工階段段工程程質(zhì)量量控制制深度度需要要加強(qiáng)強(qiáng)3、工程程合約約條款款設(shè)計計質(zhì)量量防控控部分分內(nèi)容容需要要明確確4、對工工程質(zhì)質(zhì)量控控制細(xì)細(xì)節(jié)的的重視視度不不足5、工程程質(zhì)量量管理理執(zhí)行行力考考核需需要量量化工程質(zhì)質(zhì)量管管理理理念需需要完完善■工程質(zhì)質(zhì)量管管理理理念需需要完完善國內(nèi)大大多數(shù)數(shù)房地地產(chǎn)企企業(yè)的的工程程質(zhì)量量管理理，主主要集集中在在施工工階段段的工工程質(zhì)質(zhì)量檢檢驗，，沒有有形成成項目目開發(fā)發(fā)全過過程的的工程程質(zhì)量量控制制保障障體系系忽視針針對企企業(yè)工工程質(zhì)質(zhì)量控控制的設(shè)計預(yù)預(yù)防、、招標(biāo)標(biāo)采購購預(yù)防防、合合約預(yù)預(yù)防、、材料料預(yù)防防、施施工質(zhì)質(zhì)量控控制檢檢驗要要求等等全過過程的的工程程質(zhì)保保體系系管理理工程質(zhì)質(zhì)量管管理理理念需需要完完善一級““檢驗驗”二級“質(zhì)量量保證證”三級““預(yù)防防”四級““完美美”特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點:改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點:開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點:以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計評估質(zhì)量管理的提高工程質(zhì)質(zhì)量管管理理理念需需要完完善■工程質(zhì)質(zhì)量管管理理理念需需要完完善工程質(zhì)質(zhì)量≠施工質(zhì)質(zhì)量工程質(zhì)質(zhì)量不不只是是工程程管理理部門門的責(zé)責(zé)任工程質(zhì)質(zhì)量預(yù)預(yù)防管管理的的起點點首先先是設(shè)設(shè)計部部門對對施工工質(zhì)量量缺陷陷、施施工質(zhì)質(zhì)量通通病等等采取取有效效的設(shè)設(shè)計防防控措措施工程質(zhì)質(zhì)量管管理理理念需需要完完善■一一個屬屬于““工程程質(zhì)量量”問問題的的案例例：某別墅墅項目目將每每層退退臺式式露臺臺設(shè)置置為種種植庭庭院的的方式式，以以增加加銷售售賣點點。圖圖紙設(shè)設(shè)計審審查未未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題，施施工單單位按按規(guī)范范要求求施工工監(jiān)理理單位位按規(guī)規(guī)范要要求驗驗收，，甲方方閉水水試驗驗復(fù)檢檢合格格，項項目交交付后后不足足一個個月，，就出出現(xiàn)大大量的的漏水水投訴訴。工程質(zhì)質(zhì)量管管理理理念需需要完完善■一一個屬屬于““工程程質(zhì)量量”問問題的的案例例：一個不不屬于于城市市置業(yè)業(yè)公司司地產(chǎn)產(chǎn)的項項目案案例某項目目外墻墻設(shè)計計有外外墻空空調(diào)板板用于于放置置空調(diào)調(diào)室外外機(jī)：：圖紙紙設(shè)計計審查查沒有有問題題，施施工單單位按按規(guī)范范要求求施工工監(jiān)理理單位位按圖圖紙及及規(guī)范范驗收收合格格，甲甲方工工程部部復(fù)檢檢合格格。項項目交交付后后只要要一下下暴雨雨，80％以上空調(diào)板的根根部就會出出現(xiàn)外墻滲滲漏。開發(fā)發(fā)商為此付付出巨額索索賠工程質(zhì)量管管理理念需需要完善■一個屬屬于“工程程質(zhì)量”問問題的案例例：某項目采用用下沉式衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)計計為保證衛(wèi)衛(wèi)生間防水水質(zhì)量，設(shè)設(shè)計采用兩兩道柔性防防水層。圖圖紙設(shè)計審審查沒有問問題，施工工單位按規(guī)規(guī)范要求施施工，監(jiān)理理單位按圖圖紙及規(guī)范范驗收合格格，甲方閉閉水試驗驗驗收合格。。項目交付付三個月后后，30%以上的衛(wèi)生生間開始出出現(xiàn)滲漏工程質(zhì)量管管理理念需需要完善■一個屬屬于“工程程質(zhì)量”問問題的案例例：某項目屋面面采用倒置置式屋面設(shè)設(shè)計防水層層選用甲指指SBS改性瀝青防防水卷材，，在擠塑聚聚苯板保溫溫層上直接接鋪貼。施施工單位嚴(yán)嚴(yán)格控制材材料、工藝藝和節(jié)點。。監(jiān)理按規(guī)規(guī)范驗收合合格，甲方方工程部屋屋面閉水試試驗復(fù)檢，，工程交付付半年后屋屋面出現(xiàn)大大量滲漏，，頂層住戶戶頂板出現(xiàn)現(xiàn)大量結(jié)露露工程質(zhì)量管管理理念需需要完善■一個屬屬于“工程程質(zhì)量”問問題的案例例：某項目為外外墻外保溫溫，采購部部采購了某某品牌的外外墻彈性涂涂料施工單單位使用水水泥膩子嚴(yán)嚴(yán)格按工藝藝要求施工工，監(jiān)理單單位按圖紙紙及工藝要要求驗收合合格，甲方方工程部復(fù)復(fù)檢合格。。項目交付付不足三月月，外墻涂涂料大量出出現(xiàn)龜裂、、開裂、剝剝離、泛堿堿等質(zhì)量問問題，部分分出現(xiàn)外墻墻滲漏工程質(zhì)量管管理理念需需要完善■對上述述案例的共共性（簡單單小結(jié)）：：采購環(huán)節(jié)未未考慮工程程構(gòu)造做法法對材料的的特殊要求求，不考慮慮工程施工工現(xiàn)場管理理的可行性性和有效性性，不清楚楚一些材料料不僅要本本身合格，，還要有與與其相關(guān)材材料的兼容容性匹配要要求屬于以采購購質(zhì)量責(zé)任任為主的工工程質(zhì)量事事故工程質(zhì)量管管理理念需需要完善■對上述述案例的共共性（簡單單小結(jié)）：：招標(biāo)文件、、合約文件件對施工質(zhì)質(zhì)量管控的的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、技術(shù)要要求、重點點及特殊工工藝要求工程檢驗管管理要求等等沒有明確確約定屬于以招標(biāo)標(biāo)、合約文文件條款設(shè)設(shè)計與現(xiàn)場場施工管理理雙重責(zé)任任的工程質(zhì)質(zhì)量事故施工過程中中施工方案案審批環(huán)節(jié)節(jié)存在缺陷陷工程質(zhì)量管管理理念需需要完善■通過設(shè)計預(yù)預(yù)防解決飄飄窗滲漏的的示例：飄窗什么部部位最容易易發(fā)生滲漏漏？針對飄窗滲滲漏，工程程施工中有有什么好的的質(zhì)量預(yù)防防措施和質(zhì)質(zhì)量控制方方法？飄窗為什么么容易發(fā)生生滲漏？思考60秒，請三位位同行談一一下自己的的理解工程質(zhì)量管管理理念需需要完善■對飄窗窗防滲漏案案例的簡單單小結(jié)：實際工程施施工過程中中，過于強(qiáng)強(qiáng)調(diào)甲方工工程師和監(jiān)監(jiān)理工程師師的不間斷斷檢查和不不疏漏部檢檢查，在當(dāng)當(dāng)前環(huán)境背背景下，幾幾乎不現(xiàn)實實實際施工過過程中，要要求勞務(wù)工工人百分之之百嚴(yán)格按按規(guī)范、圖圖集和施工工工藝要求求進(jìn)行施工工，在當(dāng)前前勞務(wù)素質(zhì)質(zhì)背景下，，幾乎不現(xiàn)現(xiàn)實施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■施工現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管理方方法有待提提高：國內(nèi)大多數(shù)數(shù)房地產(chǎn)企企業(yè)的施工工現(xiàn)場質(zhì)量量管理，主主要依靠隱隱蔽驗收、、分部分項項工程驗收收等事后檢檢驗的管理理方法。即即使工程管管理人員在在施工階段段采取過程程巡視，在在其檢驗范范圍、檢驗驗時間、檢檢驗要求均均無法保證證的前提下下，其檢驗驗效果根本本無法保障障，工程質(zhì)質(zhì)量也無法法得到有效效控制施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■施工階段應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)工序序檢驗的過過程質(zhì)量控控制：工程項目的的施工過程程，是由一一系列相互互關(guān)聯(lián)、相相互制約的的工序所構(gòu)構(gòu)成。工序序質(zhì)量是基基礎(chǔ)，直接接影響到工工程項目的的整體質(zhì)量量。施工中中甲方對很很多工程質(zhì)質(zhì)量控制不不深入到工工序、檢驗驗批的控制制深度，根根本無法保保障工程質(zhì)質(zhì)量施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■工序質(zhì)量控控制的四個個主要內(nèi)容容：嚴(yán)格遵守工工藝規(guī)程：：施工技術(shù)、、施工工藝藝交底、施施工質(zhì)量防防治措施、、施工樣板板檢驗主動控制工工序活動條條件的質(zhì)量量：明確工序質(zhì)質(zhì)量控制保保障體系具具體要求、、實行工序序責(zé)任管理理施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)及時檢驗工工序活動效效果的質(zhì)量量施工單位三三檢制、監(jiān)監(jiān)理旁站、、平行巡視視、甲方巡巡視抽檢設(shè)置必要的的工序質(zhì)量量控制點（（工序停止止點）進(jìn)行必要的的工序檢驗驗批驗收，，防止不合合格隱患帶帶入下道工工序并影響響關(guān)鍵的質(zhì)質(zhì)量控制目目標(biāo)施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■工序質(zhì)量控控制點設(shè)置置的基本要要求工序控制點點是指為了了保證工序序質(zhì)量而需需要進(jìn)行過過程質(zhì)量控控制的重點點。一般設(shè)設(shè)置原則或或為關(guān)鍵部部位、或為為薄弱環(huán)節(jié)節(jié)、或施工工單位容易易出現(xiàn)的問問題。以便便在一定時時期內(nèi)、一一定條件下下進(jìn)行強(qiáng)化化管理，使使工序處于于良好的受受控狀態(tài)施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■工序質(zhì)量控控制點設(shè)置置的基本要要求工序質(zhì)量控控制點的檢檢驗管理要要求等同于于隱蔽工程程驗收，驗驗收合格前前嚴(yán)禁進(jìn)行行下一道工工序工序質(zhì)量控控制點應(yīng)按按檢驗批劃劃分要求，，進(jìn)行責(zé)任任管理施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■工序質(zhì)量控控制點的設(shè)設(shè)置原則：：1、控制施工工、監(jiān)理單單位人員的的關(guān)鍵行為為：2、控制材料料的質(zhì)量和和性能：3、控制關(guān)鍵鍵工序的操操作行為：：4、控制關(guān)鍵鍵的施工順順序：5、控制合理理的技術(shù)間間歇：施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)6、控制常見見的施工質(zhì)質(zhì)量通病：：7、控制新材材料、新工工藝、新技技術(shù)的應(yīng)用用：8、控制質(zhì)量量不穩(wěn)定、、質(zhì)量問題題較多的工工序：9、控制關(guān)鍵鍵的施工工工法：10、控制總、、分包交叉叉作業(yè)的工工序和成品品保護(hù)：施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■外墻穿墻螺螺桿孔洞封封堵工序質(zhì)質(zhì)量控制點點示例：穿墻螺桿孔孔洞應(yīng)填塞塞密實：施工單位為為穿墻螺桿桿的回收利利用，結(jié)構(gòu)構(gòu)往往套上上塑料管施工單位堵堵洞時，往往往不進(jìn)行行擴(kuò)孔或帶帶著塑料管管進(jìn)行堵洞洞，無法保保證填塞密密實。極易易產(chǎn)生外墻墻滲漏關(guān)鍵部位控控制薄弱環(huán)節(jié)控控制施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■廁浴間穿樓樓板UPVC管道工序質(zhì)質(zhì)量控制點點示例：廁浴間大量量采用的UPVC等塑料管道道，因管道道外壁極其其光滑。按按傳統(tǒng)施工工工藝規(guī)程程采用摻微微膨脹劑的的水泥砂漿漿灌縫，極極易產(chǎn)生開開裂，撕開開涂膜防水水層造成管管根處的滲滲漏關(guān)鍵部位控控制薄弱環(huán)節(jié)控控制施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■鋁合金門窗窗外側(cè)打膠膠工序質(zhì)量量控制點示示例：常見的門窗窗采取后塞塞口安裝時時密封膠打打膠形式發(fā)泡膠并不不能直接防防水，僅起起填充和軟軟連接的作作用施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■應(yīng)加強(qiáng)對施施工單位工工藝、工法法、工序的的指導(dǎo)：國內(nèi)大多數(shù)數(shù)施工企業(yè)業(yè)，目前普普遍存在著著技術(shù)管理理缺失的問問題。幾乎乎沒有人愿愿意去當(dāng)施施工單位的的總工房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)過多年年項目開發(fā)發(fā)，往往積積累了大量量的工程經(jīng)經(jīng)驗教訓(xùn)。。在某些工工藝、工法法、工序要要求及質(zhì)量量通病防治治措施上，，往往領(lǐng)先先于施工企企業(yè)施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■地下室防水水關(guān)鍵節(jié)點點施工工法法控制的示示例：地下室外墻墻的后澆帶帶、施工縫縫處，按防防水要求需需要設(shè)置止止水鋼板，，防止地下下室外墻滲滲漏。如果果此時出現(xiàn)現(xiàn)墻中設(shè)置置有框架柱柱的情況，，就會出現(xiàn)現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行行的沖突，，往往造成成地下室外外墻滲漏施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■首層小院圍圍墻施工順順序控制的的示例：某小高層項項目首層設(shè)設(shè)有私家小小院，傳統(tǒng)統(tǒng)做法小院院通常在外外架及塔吊吊井架拆除除后再開始始挖土、做做圍墻基礎(chǔ)礎(chǔ)，砌小院院圍墻。施施工中普遍遍出現(xiàn)工期期長、影響響到市政環(huán)環(huán)境工程進(jìn)進(jìn)場施工。。同時小院院圍墻在不不同程度上上均出現(xiàn)下下沉，導(dǎo)致致墻面開裂裂，引起業(yè)業(yè)主投訴施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■施工圖圖中設(shè)計小小院圍墻的的常見形式式施工質(zhì)量控控制深度需需要加強(qiáng)■城市置置業(yè)公司施施工管理輸輸出常用的的一些小工工具：施工質(zhì)量量控制深深度需要要加強(qiáng)■城市市置業(yè)公公司施工工管理輸輸出常用用的一些些小工具具：施工質(zhì)量量控制深深度需要要加強(qiáng)■城市市置業(yè)公公司施工工管理輸輸出常用用的一些些小工具具：施工質(zhì)量量控制深深度需要要加強(qiáng)■城市市置業(yè)公公司施工工管理輸輸出常用用的一些些小工具具：現(xiàn)已要求求改為專專門定制制的異形形角磚施工質(zhì)量量控制深深度需要要加強(qiáng)■城市市置業(yè)公公司施工工管理輸輸出常用用的一些些小工具具：工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程管管理的依依據(jù)：國家相關(guān)關(guān)法律、、法規(guī)等等國家、地地方及行行業(yè)相關(guān)關(guān)規(guī)范、、圖集等等建設(shè)方和和工程供供方的合合約國內(nèi)大多多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)比較注注重合約約中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)條款款部分，，對有關(guān)關(guān)工程質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度等管管理方面面的約定定往往比比較欠缺缺工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程合合約的一一些普遍遍現(xiàn)象：：合約由法法務(wù)專業(yè)業(yè)人員編編寫，其其條款設(shè)設(shè)計根本本無法指指導(dǎo)實際際的工程程管理以罰代管管體現(xiàn)突突出，單單純依靠靠處罰，，并不能能真正解解決工程程管理遇遇到的問問題合約中存存在大量量不合理理的、甚甚至無法法操作的的霸王條條款工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程合合約的一一些普遍遍現(xiàn)象：：國內(nèi)大多多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在工程程合約條條款設(shè)計計中，依依然采用用傳統(tǒng)目目標(biāo)管理理的方式式。工程程管理要要求不清清晰，對對實際工工程管理理過程中中缺乏指指導(dǎo)性、、可考核核性和可可操作性性，無法法形成有有效的合合約監(jiān)管管機(jī)制。。不利于于甲方工工程部依依據(jù)合約約對施工工方進(jìn)行行有效的的管理工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程管管理的主主要工作作：提要求審核實際結(jié)果果與最終終需求的的符合性付款房地產(chǎn)企企業(yè)的工工程管理理，如果果連要求求都提不不清楚，，就不可可能取得得好的結(jié)結(jié)果工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合同范范本與補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議國家建設(shè)設(shè)施工合合同（范范本）中中的合約約條款大大多是保保護(hù)施工工企業(yè)。。根本無無法滿足足房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)工工程過程程管理和和精細(xì)化化管理的的需要。。有效的的利用合合同范本本允許的的補(bǔ)充協(xié)協(xié)議，對對協(xié)議條條款精心心設(shè)計，，是關(guān)系系到工程程管理最最終效果果好壞的的重要因因素工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程合合約條款款設(shè)計涉涉及的一一些合同同：建設(shè)工程程施工合合同建設(shè)工程程委托監(jiān)監(jiān)理合同同設(shè)備安裝裝合同物資采購購合同……工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■國家家標(biāo)準(zhǔn)施施工合同同范本存存在的缺缺陷：問題一：：工程質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)不清晰晰國內(nèi)大多多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)合約中中約定的的工程質(zhì)質(zhì)量要求求大多填填寫為：：合格、、優(yōu)良或或達(dá)到＊＊＊杯杯要求工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■補(bǔ)充充協(xié)議應(yīng)應(yīng)明確施施工檢驗驗的質(zhì)量量目標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：實行以客客戶驗房房標(biāo)準(zhǔn)為為導(dǎo)向的的工程質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)明確并并細(xì)化質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)的重點點要求，，避免施施工單位位在施工工及交驗驗過程中中與甲方方產(chǎn)生歧歧義工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■國家家標(biāo)準(zhǔn)施施工合同同范本存存在的缺缺陷：對施工方方無工程程質(zhì)保體體系的管管理要求求問題二：：關(guān)于工工程質(zhì)量量管理的的約定條條款過于于籠統(tǒng)，，不能滿滿足甲方方施工現(xiàn)現(xiàn)場實際際工程管管控的具具體需求求，不能能幫助甲甲方一線線管理人人員指導(dǎo)導(dǎo)監(jiān)管施施工單位位的質(zhì)量量生產(chǎn)活活動對施工方方無工程程質(zhì)量過過程管控控的管理理要求工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■國家家標(biāo)準(zhǔn)施施工合同同范本存存在的缺缺陷：無關(guān)鍵工工序質(zhì)量量控制、、檢驗批批驗收、、質(zhì)量停停止點設(shè)設(shè)置等管管理要求求無工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范范、企業(yè)業(yè)工程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等明明確執(zhí)行行優(yōu)先順順序的管管理約定定對施工單單位不遵遵守合約約質(zhì)量控控制管理理要求缺缺乏除經(jīng)經(jīng)濟(jì)處罰罰外的有有效制約約手段工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■如補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議不對合合同范本本的缺陷陷進(jìn)行修修正：施工單位位工程無無質(zhì)保體體系或不不健全，，工程質(zhì)質(zhì)量管理理責(zé)任劃劃分不明明確施工單位位管理人人員不到到位或不不合格，，管理人人員配備備不能滿滿足甲方方的工程程質(zhì)量管管控需要要施工單位位不重視視施工過過程的工工程質(zhì)量量控制，，以包代代管，導(dǎo)導(dǎo)致甲方方及監(jiān)理理的人員員成為施施工單位位的質(zhì)檢檢員工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■如補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議不對合合同范本本的缺陷陷進(jìn)行修修正：施工單位位不重視視關(guān)鍵工工序質(zhì)量量控制、、檢驗批批驗收質(zhì)質(zhì)量控制制，不重重視技術(shù)術(shù)方案先先行、樣樣板引路路等質(zhì)量量手段的的應(yīng)用施工單位位以工程程常規(guī)或或國家沒沒有明確確約定等等理由拒拒絕甲方方工程精精細(xì)化管管理要求求施工單位位不重視視總分包包工序交交接質(zhì)量量控制和和分包工工程成品品質(zhì)量保保護(hù)措施施的管理理工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■國家家標(biāo)準(zhǔn)施施工合同同范本存存在的缺缺陷：問題三：：房屋交交付質(zhì)量量與施工工單位的的考核管管理脫鉤鉤，只罰罰不獎的的合約條條款對施施工方促促進(jìn)作用用不明顯顯工程招標(biāo)標(biāo)及合約約條款設(shè)設(shè)計不明明確■國家家標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)工程程委托監(jiān)監(jiān)理合同同存在的的缺陷：：工程監(jiān)理理質(zhì)量目目標(biāo)不清清晰，監(jiān)監(jiān)理責(zé)任任與監(jiān)理合約約對于質(zhì)質(zhì)量管理理的責(zé)任任和要求求主要是是滿足甲甲方對承承包方的的質(zhì)量目目標(biāo)管理理要求。。監(jiān)理合合約中應(yīng)應(yīng)將甲方方對施工工單位的的質(zhì)量目目標(biāo)及檢檢驗要求求作為監(jiān)監(jiān)理合約約附件予予以明確確工程質(zhì)量量管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■對關(guān)鍵質(zhì)質(zhì)量控制制的細(xì)節(jié)節(jié)重視度度不足：工程質(zhì)量量管理過過程中如如不了解解設(shè)計單單位、施施工單位位、監(jiān)理理單位常常見的管管理錯誤誤，對一一些關(guān)鍵鍵的質(zhì)量量細(xì)節(jié)進(jìn)進(jìn)行重點點管控，，往往一一個小的的隱患，，就能產(chǎn)產(chǎn)生重大大的工程程質(zhì)量隱隱患部分甲方方工程管管理人員員忽視關(guān)關(guān)鍵質(zhì)量量細(xì)節(jié)的的控制，，對工程程質(zhì)量細(xì)細(xì)節(jié)需要要關(guān)注的的重點不不清工程質(zhì)量量管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■一個關(guān)于于門窗滲滲漏的細(xì)細(xì)節(jié)處理理：此部位在在國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)圖集集中沒有有具體表表述，近近年來在在對一些些房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的工程管管理交流流中，見見到了各各種“五花八門門”的處理方方式。其中真正正做對，，并掌握握關(guān)鍵防防滲漏、、防開裂裂節(jié)點質(zhì)量量控制要要點的，，不足5％工程質(zhì)量管理理容易出現(xiàn)的的問題錯誤：鋼附框框高度超過60㎜，對其剛度、、壁厚等要求求大幅上升，，造價急劇升升高解決措施一：：增加鋼附框框填空間隙解決措施二：：用聚合物抗抗裂砂漿加鋼鋼絲網(wǎng)填堵縫縫隙錯誤：聚合物物抗裂砂漿抹抹灰厚度過厚厚，即使采取取增加抗裂措措施，也極易易出現(xiàn)開裂。。且聚合物抗抗裂砂漿與外外保溫層容易易產(chǎn)生滲水通通道工程質(zhì)量管理理容易出現(xiàn)的的問題錯誤：窗框在在保溫上固定定不穩(wěn)定，保保溫層滲水通通道和固定點點滲水通道直直接與室內(nèi)相相連解決措施三：：將保溫深至至框下，框固固定在保溫上上解決措施四：：結(jié)構(gòu)設(shè)計時時外墻增加出出挑的窗垛錯誤：按新節(jié)節(jié)能規(guī)范要求求窗垛也需要要進(jìn)行保溫否則極易產(chǎn)生生冷橋?qū)е陆Y(jié)結(jié)露工程質(zhì)量管理理容易出現(xiàn)的的問題■工程質(zhì)量管理理執(zhí)行力考核核指標(biāo)需要具具體量化：從企業(yè)管理角角度分析，如如果對一個員員工的工作不不能實行量化化，不能明確確工作成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。就很難難對其進(jìn)行有有實質(zhì)意義上上的考核反過來，如果果一個員工的的工作沒有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)清晰的實實質(zhì)性考核。。其工作不可可能得到有效效的保障工程質(zhì)量管理理容易出現(xiàn)的的問題■工程質(zhì)量管理理執(zhí)行力考核核需要適量：從企業(yè)管理角角度分析，如如果對一個員員工的工作不不能實行量化化，不能明確確工作成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。就很難難對其進(jìn)行有有實質(zhì)意義上上的考核反過來，如果果一個員工的的工作沒有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)清晰的實實質(zhì)性考核。。其工作不可可能得到有效效的保障工程進(jìn)度管理理容易出現(xiàn)的的問題■工程進(jìn)度管理理容易出現(xiàn)的的主要問題：1、工程計劃管管理體系不健健全2、施工進(jìn)度計計劃管理過程程中存在的問問題3、工程合約條款款工程進(jìn)度管管理部分內(nèi)容容需要明確工程進(jìn)度管理理容易出現(xiàn)的的問題壞了壞了，期期限到了，忙忙不完了！不行啊，情況況變化，我們們的項目進(jìn)程程恐怕也要變變動了！下一步該干什什么?還沒想好，正正在作新計劃劃呢。■邊計劃■邊實施■邊修改造成“三邊行動”的根本原因是是在目標(biāo)未清清、職責(zé)未明明的情況下就就倉促開始往往下做細(xì)節(jié)，，結(jié)果常會因因為在一些小小事上扯皮導(dǎo)導(dǎo)致項目被不不斷地延期。。即使最后勉勉強(qiáng)完成了，，也與最初的的目標(biāo)相去甚甚遠(yuǎn)工程進(jìn)度管理理容易出現(xiàn)的的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工工程進(jìn)度計劃劃管理的基本本流程：計劃、執(zhí)行、、評估、改進(jìn)進(jìn)工程進(jìn)度管理理容易出現(xiàn)的的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工工程進(jìn)度管理理的基本原則則：運用目標(biāo)管理理、責(zé)任管理理與過程管理理的方法對公公司各部門、、各專業(yè)計劃劃等與工程進(jìn)進(jìn)度計劃管理理相關(guān)的活動動進(jìn)行全面的的規(guī)劃、跟蹤蹤和調(diào)整工程進(jìn)度管理理容易出現(xiàn)的的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工工程進(jìn)度管理理的基本原則則：目標(biāo)管理根據(jù)企業(yè)總體體經(jīng)營目標(biāo)，，以項目按質(zhì)質(zhì)按期交付為為各相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門的最終終工作目標(biāo)以交付為各部部門的最終目目標(biāo)，是為了了避免各業(yè)務(wù)務(wù)部門之間過過于強(qiáng)調(diào)部門門職責(zé)和部門門利益，不能能從整體思考考項目利益工程進(jìn)度管理理容易出現(xiàn)的的問題■一個維護(hù)公司司利益、控制制施工成本的的案例：某項目工程部部計劃采取一一項新的樁基基施工技術(shù)，，經(jīng)過專業(yè)技技術(shù)論證，可可以加快工程程建設(shè)進(jìn)度。。其中出±0.00可提前40d，項目交付可可提前60d。因其施工成成本需要增加加20萬元，報公司司成本部審批批時，被成本本管理人員超超出“目標(biāo)”成本控制為由由否決。工程進(jìn)度管理理容易出現(xiàn)的的問題根據(jù)業(yè)務(wù)銜接接邏輯關(guān)系，，以最終交付付為起點，采采用關(guān)門倒推推、層層分解解的管理方法法確定各部門門業(yè)務(wù)工作在在整體項目開開發(fā)環(huán)節(jié)中所所處的位置，，確定各部門門業(yè)務(wù)工作與與上下銜接業(yè)業(yè)務(wù)部門之間間的工作成果果要求，明確確所需工作條條件、自身業(yè)業(yè)務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、明確時限限要求和工作作配合要求編制各部門業(yè)業(yè)務(wù)工作計劃劃（業(yè)務(wù)流的的過程分解計計劃）工程進(jìn)度管理理容易出現(xiàn)的的問題■房地產(chǎn)企業(yè)工工程進(jìn)度管理理的基本原則則：責(zé)任管理匯總各部門門的部門業(yè)業(yè)務(wù)工作計計劃評價不同部部門業(yè)務(wù)工工作計劃的的協(xié)同性、、保障性和和準(zhǔn)確性優(yōu)化不同部部門業(yè)務(wù)工工作計劃的的關(guān)鍵線路路，最終確確定各部門門業(yè)務(wù)工作作計劃，形形成總體協(xié)協(xié)同的項目目開發(fā)計劃劃工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題根據(jù)已確定定的部門業(yè)業(yè)務(wù)工作計計劃，明確確各部門主主管責(zé)任人人，直接責(zé)責(zé)任人，并并分解為部部門月度或或周工作計計劃根據(jù)據(jù)項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃，，確確定定項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃的的過過程程監(jiān)監(jiān)管管部部門門、、明明確確監(jiān)監(jiān)管管主主管管責(zé)責(zé)任任人人和和監(jiān)監(jiān)管管直直接接責(zé)責(zé)任任人人工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題■房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)工工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的基基本本原原則則：過程程管管理理跟蹤蹤項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃總總體體執(zhí)執(zhí)行行情情況況，，及及時時進(jìn)進(jìn)行行計計劃劃風(fēng)風(fēng)險險預(yù)預(yù)警警評估估各各部部門門業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)工工作作計計劃劃的的執(zhí)執(zhí)行行情情況況和和余余期期完完成成的的可可行行性性調(diào)整整目目標(biāo)標(biāo)計計劃劃，，根根據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)整整原原因因及及影影響響程程度度進(jìn)進(jìn)行行業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)考考核核工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題根據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)整整的的目目標(biāo)標(biāo)計計劃劃，，對對各各部部門門業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)工工作作計計劃劃做做出出協(xié)協(xié)同同調(diào)調(diào)整整和和評評估估業(yè)務(wù)務(wù)順順序序銜銜接接的的下下道道部部門門對對上上道道部部門門負(fù)負(fù)有有業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成果果跟跟蹤蹤權(quán)權(quán)工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題■房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)工工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的基基本本原原則則：系統(tǒng)統(tǒng)管管理理根據(jù)據(jù)項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)情情況況，，召召開開相相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部門門參參與與的的項項目目例例會會實行行項項目目開開發(fā)發(fā)計計劃劃電電子子平平臺臺共共享享式式管管理理實行行項項目目開開發(fā)發(fā)周周報報、、月月報報、、工工程程周周報報、、月月報報管管理理制制度度工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題■工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理與與施施工工進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的區(qū)區(qū)別別：工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理按項項目目管管理理的的原原則則，，對對所所有有可可能能影影響響到到項項目目開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度控控制制的的條條件件、、資資源源、、任任務(wù)務(wù)、、時時間間等等均均進(jìn)進(jìn)行行有有效效的的規(guī)規(guī)劃劃和和管管理理。。能能夠夠保保障障對對項項目目開開發(fā)發(fā)總總體體進(jìn)進(jìn)度度目目標(biāo)標(biāo)的的有有效效控控制制工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題■工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理與與施施工工進(jìn)進(jìn)度度管管理理的的區(qū)區(qū)別別：施工工進(jìn)進(jìn)度度管管理理對進(jìn)進(jìn)入入施施工工階階段段后后的的施施工工組組織織設(shè)設(shè)計計、、施施工工工工序序、、人人機(jī)機(jī)料料保保障障等等進(jìn)進(jìn)行行有有效效的的規(guī)規(guī)劃劃和和管管理理。。僅僅能能對對進(jìn)進(jìn)入入施施工工階階段段后后的的進(jìn)進(jìn)度度進(jìn)進(jìn)行行管管理理，，無無法法保保障障項項目目開開發(fā)發(fā)總總體體進(jìn)進(jìn)度度目目標(biāo)標(biāo)工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題■房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)計計劃劃管管理理體體系系應(yīng)應(yīng)解解決決的的問問題題：公司司的的生生存存與與發(fā)發(fā)展展的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略性性規(guī)規(guī)劃劃問問題題當(dāng)年年度度公公司司層層面面的的經(jīng)經(jīng)營營與與管管理理安安排排問問題題項目目的的開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營工工作作計計劃劃問問題題圍繞繞項項目目開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營的的專專業(yè)業(yè)作作業(yè)業(yè)計計劃劃問問題題公司司、、項項目目和和專專業(yè)業(yè)計計劃劃的的協(xié)協(xié)同同，，以以及及各各時時間間段段工工作作任任務(wù)務(wù)的的溝溝通通落落實實問問題題工程程進(jìn)進(jìn)度度管管理理容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題■項目目工工程程進(jìn)進(jìn)度度計計劃劃的的三三級級管管理理體體系系要要求求：一級級計計劃劃：：《項目目工工程程目目標(biāo)標(biāo)計計劃劃》二級級計計劃劃：：《項目目工工程程總總控控計計劃劃》三級級計計劃劃：：《項目目施施工工進(jìn)進(jìn)度度控控制制計計劃劃》按房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項項目目開開發(fā)發(fā)不不同同階階段段管管理理要要求求劃劃分分工程程質(zhì)質(zhì)量量管管理理容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題■項目目工工程程進(jìn)進(jìn)度度計計劃劃的的三三級級管管理理體體系系要要求求：按房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)各各業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部門門專專業(yè)業(yè)計計劃劃協(xié)協(xié)同同要要求求劃劃分分工程程部部門門權(quán)權(quán)責(zé)責(zé)范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的工工程程控控制制類類計計劃劃或或工工程程實實施施類類計計劃劃相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)部部門權(quán)權(quán)責(zé)范范圍內(nèi)內(nèi)的工工程保保障類類計劃劃或業(yè)業(yè)務(wù)專專業(yè)實實施類類計劃劃工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■一級計計劃：《項目工工程目目標(biāo)計計劃》編制目目的：：根據(jù)企企業(yè)項項目收收益目目標(biāo)，，確定定項目目開發(fā)發(fā)周期期，核核定項項目資資金需需求和和開發(fā)發(fā)周期期成本本、控控制項項目經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險編制時時間：：對企業(yè)業(yè)意向向土地地或意意向項項目進(jìn)進(jìn)行投投資分分析或或項目目可研研分析析階段段也可在在企業(yè)業(yè)取得得土地地或項項目后后用于于確定定項目目開發(fā)發(fā)目標(biāo)標(biāo)工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■一級計計劃：《項目工工程目目標(biāo)計計劃》編制依依據(jù)：：編制部部門：：企業(yè)項項目開開發(fā)收收益目目標(biāo)、、設(shè)計計部門門提供供的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計草草案（（明確確產(chǎn)品品類型型、層層數(shù)、、結(jié)構(gòu)構(gòu)形式式、市市政配配套要要求））和設(shè)設(shè)計目目標(biāo)計計劃工程管管理部部門及及相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)保障障部門門工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題工程保保障類類計劃劃編制制深度度：概概念設(shè)設(shè)計方方案完完成、、規(guī)劃劃設(shè)計計方案案完成成、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案報報批完完成、、擴(kuò)初初設(shè)計計方案案完成成、施施工圖圖設(shè)計計完成成、施施工圖圖設(shè)計計強(qiáng)審審?fù)瓿沙晒こ炭乜刂朴嬘媱澗幘幹粕钌疃龋海喉椖磕块_工工、結(jié)結(jié)構(gòu)±0.00、達(dá)到到預(yù)售售許可可條件件、結(jié)結(jié)構(gòu)封封頂、、外檐檐落架架、道道路市市政景景觀工工程、、分戶戶驗收收、取取得項項目竣竣工備備案、、項目目交付付編制深深度：：工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題項目保保障類類計劃劃編制制深度度：獲獲取土土地或或項目目、取取得土土地證證、項項目市市場定定位完完成、、項目目產(chǎn)品品定位位完成成、取取得規(guī)規(guī)劃證證可證證、確確定總總承包包單位位、開開工手手續(xù)和和質(zhì)量量監(jiān)督督登記記等評審方方法：：匯總各各專業(yè)業(yè)計劃劃，模模擬項項目開開發(fā)全全過程程，確確定各各專業(yè)業(yè)計劃劃的合合理性性及協(xié)協(xié)同性性工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■《項目工工程目目標(biāo)計計劃》編制容容易忽忽視的的環(huán)節(jié)節(jié)：項目工工程目目標(biāo)計計劃應(yīng)應(yīng)考慮慮春節(jié)節(jié)、雨雨季、、冬施施、兩兩收及及群體體工程程帶來來的影影響，，規(guī)避避項目目開發(fā)發(fā)風(fēng)險險項目工工程目目標(biāo)計計劃應(yīng)應(yīng)考慮慮政府府審批批環(huán)節(jié)節(jié)的不不確定定性項目工工程目目標(biāo)計計劃應(yīng)應(yīng)考慮慮企業(yè)業(yè)內(nèi)部部評審審環(huán)節(jié)節(jié)要求求及所所需周周期工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■二級計計劃：《項目工工程總總控計計劃》編制目目的：：編制時時間：：確定項項目工工程的的實施施方案案和實實施計計劃，，組織織協(xié)同同各業(yè)業(yè)務(wù)部部門保保障工工程總總控計計劃的的順利利實現(xiàn)現(xiàn)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計方方案評評審?fù)晖瓿苫蚧騿误w體方案案報建建完成成工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■二級計計劃：《項目工工程總總控計計劃》編制依依據(jù)：：編制部部門：：設(shè)計部部門提提供的的擴(kuò)初初設(shè)計計方案案或單單體報報建方方案、、銷售售部門門提供供的銷銷售分分期方方案和和銷售售開盤盤計劃劃、成成本采采購部部門提提供的的成本本控制制及招招標(biāo)采采購要要求工程管管理部部門及及相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)保障障部門門工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題編制深深度：：工程實實施類類計劃劃編制制深度度：在在項目目工程程目標(biāo)標(biāo)計劃劃的基基礎(chǔ)上上1、劃分分施工工流向向、劃劃分施施工段段和施施工層層2、分解解施工工過程程、確確定施施工工工序順順序3、估算算工程程量、、確定定各項項工序序所需需時間間4、確定定各項項工序序的關(guān)關(guān)鍵關(guān)關(guān)系，，進(jìn)行行工序序優(yōu)化化5、分析析關(guān)鍵鍵線路路、關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點6、分析析甲分分包、、甲供供貨進(jìn)進(jìn)場作作業(yè)要要求及及工期期工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題工程保保障類類計劃劃編制制深度度：依依據(jù)項項目工工程總總控計計劃的的輸出出條件件1、圖紙紙進(jìn)場場計劃劃（強(qiáng)強(qiáng)審后后、二二次設(shè)設(shè)計等等）2、項目目報批批報建建計劃劃3、總分分包、、監(jiān)理理進(jìn)場場計劃劃4、甲供供物資資進(jìn)場場計劃劃5、設(shè)計計封樣樣確認(rèn)認(rèn)計劃劃6、成本本限價價計劃劃7、招標(biāo)標(biāo)采購購計劃劃工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題8、售樓樓處建建設(shè)計計劃9、精裝裝樣板板間、、銷售售展示示區(qū)建建設(shè)計計劃10、市政政景觀觀進(jìn)場場建設(shè)設(shè)計劃劃11、市政政能源源開通通計劃劃12、竣工工驗收收計劃劃工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■《項目工工程總總控計計劃》的評審審：項目工工程總總控計計劃（（初稿稿）：：工程管管理部部經(jīng)理理審核核、主主管工工程副副總審審批同同意初初稿項目工工程保保障計計劃：：相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)部部門經(jīng)經(jīng)理審審核項目工工程總總控計計劃綜綜合評評審：：主管工工程副副總組組織召召開總總控計計劃和和保障障計劃劃的綜綜合評評審，，相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門門經(jīng)理理參與與。確確認(rèn)后后報公公司總總經(jīng)理理審批批工程進(jìn)進(jìn)度管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■《項目工工程保保障計計劃》編制容容易忽忽視的的環(huán)節(jié)節(jié)：項目工工程保保障計計劃需需要的的是各各相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門門業(yè)務(wù)務(wù)過程程關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)節(jié)控制制的作作業(yè)計計劃，，而不不是業(yè)業(yè)務(wù)部部門的的目標(biāo)標(biāo)成果果計劃劃項目工工程保保障計計劃應(yīng)應(yīng)考慮慮內(nèi)部部評審審周期期、合合約簽簽訂及及審批批周期期、施施工準(zhǔn)準(zhǔn)備周周期、、總分分包現(xiàn)現(xiàn)場工工序交交接周周期等等工程進(jìn)進(jìn)度管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■《項目工工程保保障計計劃》編制容容易忽忽視的的環(huán)節(jié)節(jié)：項目工工程保保障計計劃應(yīng)應(yīng)考慮慮政府府、行行業(yè)管管理部部門審審批存存在著著一定定的不不確定定性工程進(jìn)進(jìn)度管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■三級計計劃：《項目施施工進(jìn)進(jìn)度控控制計計劃》編制目目的：：編制時時間：：指導(dǎo)施施工單單位施施工，，約定定關(guān)鍵鍵工序序、關(guān)關(guān)鍵線線路、、關(guān)鍵鍵節(jié)點點控制制、總總分包包交叉叉作業(yè)業(yè)、甲甲供物物資、、分包包進(jìn)場場等作作為招招標(biāo)文文件及及合約約文件件的附附件要要求投投標(biāo)方方相應(yīng)應(yīng)施工圖圖出圖圖后（（可不不必完完成施施工圖圖強(qiáng)審審）工程進(jìn)進(jìn)度管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■三級計計劃：《項目施施工進(jìn)進(jìn)度控控制計計劃》編制依依據(jù)：：編制部部門：：施工圖圖及《項目工工程總總控計計劃》項目工工程管管理部部門工程進(jìn)進(jìn)度管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題編制深深度：：在《項目工工程總總控計計劃》的基礎(chǔ)礎(chǔ)上核核定修修正并并應(yīng)增增加的的內(nèi)容容1、按層層、按按工序序、按按工種種確定定施工工順序序2、分析析總包包單位位不同同階段段基礎(chǔ)礎(chǔ)人（（工種種）、、機(jī)、、料需需求3、明確確技術(shù)術(shù)方案案先行行、工工程樣樣板、、總分分包工工序交交接、、工序檢檢驗批批、隱隱蔽工工序驗驗收等等企業(yè)業(yè)工程程管理理要求求工程進(jìn)進(jìn)度管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■《項目施施工進(jìn)進(jìn)度控控制計計劃》容易忽忽視的的環(huán)節(jié)節(jié)：合理的的施工工技術(shù)術(shù)間歇歇必須須予以以考慮慮：◆樁基：：成樁樁后28天達(dá)到到齡期期，開開始試試樁◆砼：混混凝土土澆搗搗后強(qiáng)強(qiáng)度達(dá)達(dá)到1.2N/㎜2后才能能上人人◆加氣塊塊砌筑筑：砌砌筑前前1天應(yīng)澆澆水濕濕潤，，1天內(nèi)砌砌筑高度不不得超超過1.5米，2天砌完完，7天后頂頂磚，，15天后（含含頂磚磚的時時間））才能能開始始粉刷刷工程進(jìn)進(jìn)度管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題◆防水：：表干干時間間（聚聚氨酯酯8h、JS防水涂涂料4h）和實干時時間（（聚氨氨酯24h、JS防水涂涂料8h）◆地坪：：養(yǎng)護(hù)護(hù)7天后方方可上上人◆分層粉粉刷：：分層層粉刷刷，每每層間間隔5天◆內(nèi)墻剔剔槽填填塞：：內(nèi)墻墻剔槽槽填塞塞加釘釘抗裂裂鋼絲絲網(wǎng)后后，5天后方方可分分層粉粉刷工程進(jìn)進(jìn)度管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■《項目施工工進(jìn)度控控制計劃劃》容易忽視視的環(huán)節(jié)節(jié)：對有齡期期、陳化化期要求求的乙供供材料應(yīng)應(yīng)約定進(jìn)進(jìn)場：◆輕質(zhì)砌塊塊：輕質(zhì)質(zhì)砌塊多多為水泥泥膠凝增增強(qiáng)的塊塊材，以以28天強(qiáng)度為為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)計強(qiáng)度度。齡期期達(dá)到28天之前，，含水量過高高，自身身收縮較較快，28天后收縮縮趨緩◆EPS保溫板：：EPS保溫板在在自然環(huán)環(huán)境中的的自身收收縮變形時間間長達(dá)60天。在自自然環(huán)境境條件下下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護(hù)護(hù)條件下下5d的自身收收縮變形形可以完完成99%以上。因此此要求達(dá)達(dá)到養(yǎng)護(hù)護(hù)條件下下5天后上墻墻工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■項目工程程進(jìn)度控控制管控控要點：：編制工程程總控計計劃編制施工進(jìn)度控制計劃目標(biāo)計劃審核供方計劃監(jiān)督進(jìn)度執(zhí)行情況供方進(jìn)度整改工期獎罰編制工程采購計劃編制報批報建計劃工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■施工階段段工程進(jìn)進(jìn)度計劃劃管控要要點：每月施工計劃每周施工計劃組織施工監(jiān)理公司審核合理性、可行性甲方工程部審核并簽批日常進(jìn)度監(jiān)督檢查工程例會或進(jìn)度計劃協(xié)調(diào)會監(jiān)督檢查監(jiān)督協(xié)調(diào)檢查提出整改措施經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■施工進(jìn)度度計劃管管理過程程中存在在的問題題：施工過程程中，制制約施工工進(jìn)度的的除了外外部資源源管理因因素，還還包括甲甲方內(nèi)部部的管理理因素設(shè)計修改改、設(shè)計計變更答答復(fù)時間間過長設(shè)計變更更洽商不不及時簽簽發(fā)或洽洽商成本本遲遲不不予確認(rèn)認(rèn)設(shè)計封樣樣確認(rèn)不不及時成本限價價確認(rèn)不不及時甲供物料料、甲分分包進(jìn)場場不及時時工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■合理利用用項目例例會制度度解決內(nèi)內(nèi)部協(xié)調(diào)調(diào)問題：實行以項項目為主主（項目目工程部部主導(dǎo)）），各相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門經(jīng)經(jīng)理參加加的企業(yè)業(yè)內(nèi)部項項目綜合合例會制制度（施施工現(xiàn)場場召開））實行本周周或下周周需甲方方協(xié)調(diào)問問題的匯匯總、分分析和信信息及時時傳遞制制度實行部門門間無法法協(xié)調(diào)解解決問題題的信息息上報制制度工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■工程合約約條款中中進(jìn)度管管理部分分內(nèi)容需需要明確確國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)工工程施工工合同存存在的一一些缺陷陷施工合同同范本中中對工期期要求僅僅列出：：開工時時間和完完工時間間。大多多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在補(bǔ)充充協(xié)議中中，大多多也只列列明：出出±0.00、達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件、結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂?shù)鹊群唵蔚牡臅r間節(jié)節(jié)點要求求工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■國家家標(biāo)準(zhǔn)施施工合同同范本存存在的缺缺陷：工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■國家家標(biāo)準(zhǔn)施施工合同同范本存存在的缺缺陷：關(guān)于工程程進(jìn)度管管理的約約定條款款過于籠籠統(tǒng)，不不能滿足足甲方施施工現(xiàn)場場實際工工程管控控的具體體需求，，不能幫幫助甲方方一線管管理人員員指導(dǎo)監(jiān)監(jiān)管施工工單位的的施工進(jìn)進(jìn)度組織織無工程進(jìn)進(jìn)度過程程管控的的管理要要求對施工單位不不遵守合約進(jìn)進(jìn)度控制管理理要求缺乏除除經(jīng)濟(jì)處罰外外的有效制約約手段工程成本管理理容易出現(xiàn)的的問題■工程成本管理理容易出現(xiàn)的的主要問題：1、工程合約條條款成本管理理部分內(nèi)容需需要明確2、設(shè)計變更責(zé)責(zé)任管理部分分需要完善工程成本管理理容易出現(xiàn)的的問題■國家標(biāo)準(zhǔn)施工工合同范本存存在的缺陷：問題一：合同同價款調(diào)整內(nèi)內(nèi)容及調(diào)整方方式不明確問題二：工程程款支付條件件不清晰工程成本管理理容易出現(xiàn)的的問題■國家標(biāo)準(zhǔn)施工工合同范本存存在的缺陷：問題三：對合合約承包范圍圍約定不清晰晰問題四：對甲甲供、甲分包包計價方式約約定不清晰思考30秒甲供、甲分包包等從管理形形式上有多少少種？工程成本管理理容易出現(xiàn)的的問題■設(shè)計變更責(zé)任