XXXX年大冶市百代銀座廣場策劃提案

【百代銀座廣場】策劃提案日期：二零零六年四月十六日1前言

由于各個商場項目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異，難以在操作上有所突破，對項目本身的針對性也不強。如何令到項目在市場中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項目的定位開始。進(jìn)一步挖掘及提煉出更符合項目特色的定位，加強市場吸引力，將為項目的整體推廣工作帶來重要的作用，故敝司從本項目的實際情況出發(fā)，結(jié)合市場現(xiàn)狀，對項目的定位部分作出詳細(xì)的闡述，以更有利于項目的招商工作進(jìn)行。2百代銀座商業(yè)裙樓背景資料

本項目所在的大冶市的經(jīng)濟發(fā)展還比較滯后，商業(yè)網(wǎng)點匱乏，居住人口比較分散，人均收入屬于湖北中等水平，但大冶目前消費習(xí)慣是中高檔消費品主要去武漢和黃石市消費，本地消費品主要集中在底檔和日常用品方面。而本商業(yè)項目又處于大冶的新城區(qū)，人口密度低，商業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險大，需要準(zhǔn)確的市場定位和一定的市場培育期。應(yīng)市政府?dāng)U大商業(yè)網(wǎng)點，完善居民商業(yè)配套設(shè)施為原則，同時也為了對本項目社區(qū)居民的生活消費方面提供便利，規(guī)劃建設(shè)了百代銀座商業(yè)項目，力爭將本項目打造成大冶甚至黃石市最有影響力的商業(yè)項目之一。

因發(fā)展商缺乏經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，邀請本公司對該項目進(jìn)行前期的項目策劃和招商代理事宜，本公司專業(yè)、專注、高效、創(chuàng)新的原則力將把該項目各項工作做到位，完成發(fā)展商的重托，以下是對該項目如何運作的綱領(lǐng)性提議。待建立正式合作關(guān)系后再出祥細(xì)的報告。3黃石市簡介：黃石市位于湖北省東南部，長江中游南岸。東北臨長江，與浠水縣、蘄春縣、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武昌縣，西南與咸寧市、通山縣為鄰，東南與江西省武寧縣、瑞昌縣接壤。境內(nèi)村村通公路，對外通往全國各地，滬蓉高速公路橫貫市區(qū)北隅，上通渝蓉，下通寧滬；武（昌）黃（石）九（江）鐵路，東連浙贛線，西接京廣線；水路依托長江可出海對外交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。。

4黃石經(jīng)濟發(fā)展及消費

2003年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成248億元，同比增長0.3%。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達(dá)到101%，提高11.65個百分點；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成166.2億元，增長17.5%。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)36.83億元，增長27%。財政收入完成17.02億元,增長11.1%。消費需求穩(wěn)定增長，社會消費品零售總額91.8億元，增長10%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6605元，增長14.9%，農(nóng)民人均純收入2230元，增長4.2%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新成績，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成18億元，增長5.9%。固定資產(chǎn)投資完成54.45億元，增長15%，全年共實施了95個較大的建設(shè)項目，其中投資過千萬元的技改項目45個，有35個項目竣工，西塞電廠、山南鐵路、華新六號窯等一批醞釀多年的重大項目正式開工，黃石新火車站正式進(jìn)入國家武九鐵路擴能改造計劃。旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成95.8億元，增長10.1%。

5黃石人口結(jié)構(gòu)狀況

全市總?cè)丝跒?50.82萬人,其中,城鎮(zhèn)人口為124.41萬人,農(nóng)村人口為126.41萬人。按常住人口計算,2003年我市城鎮(zhèn)化率達(dá)到49.6%。

城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7165元,比上年增加560元,增長8.5%;農(nóng)民人均純收入2335元,比上年增加105元,增長4.7%。

居民生活質(zhì)量繼續(xù)改善。城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,用于吃的支出比重繼續(xù)下降,用于吃以外的居住、學(xué)習(xí)、文化娛樂、交通通訊等方面支出比重顯著上升。2003年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別為35.3%和47%,均比往年有所下降。居住條件繼續(xù)改善,城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到20.03平方米,比上年增長8.7%;農(nóng)民居民人均居住面積32.5平方米,增長0.8%。

6黃石市經(jīng)濟發(fā)展存在問題國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是:出口需求對經(jīng)濟增長拉力減弱,經(jīng)濟增長的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在,農(nóng)民增收比較緩慢,勞動力供求矛盾依然突出,城鎮(zhèn)就業(yè)壓力較大,部分城鄉(xiāng)居民生活比較困難。7大冶市簡介

大冶市位于湖北省東南部，長江中游南岸，地處武漢、鄂州、黃石、九江城市帶之間和湖北“冶金走廊”腹地，地跨東經(jīng)114°31′—115°20′，北緯29°40′—30°15′。西北與鄂州市為鄰，東北與蘄春、浠水縣隔江相對，西南與武漢市、咸寧市毗鄰，東南與陽新縣接壤。距省會武漢僅90公里，由湖北省第二大城市黃石市代管。全市總面積1566.3平方公里，轄1個鄉(xiāng)、10個鎮(zhèn)、3個街道辦事處、1個國有農(nóng)場。大冶礦藏資源豐富，得天獨厚，素以“百里黃金地，江南聚寶盆”著稱于世。境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)和探明的大小礦床273處，其中大型礦床30多處。大冶工業(yè)發(fā)達(dá)，門類齊全，形成了以冶金、機械、建材、煤炭四大行業(yè)為主，以化工、輕紡、電力、食品、飼料等行業(yè)為輔的工業(yè)體系，許多工業(yè)產(chǎn)品形成了拳頭產(chǎn)品8大冶市經(jīng)濟發(fā)展及消費2004年，大冶全市生產(chǎn)總值達(dá)到95.96億元產(chǎn)業(yè)完成增加值12.37億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52.60億元，增長14.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值30.99億元，增長11.2%。全市人均生產(chǎn)總值首次突破萬元大關(guān),達(dá)到10684元，增長16.7%。經(jīng)濟綜合實力明顯增強。2004年全市實現(xiàn)工業(yè)增加值44.80億元，比上年增長12.6%。其中：國有及年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上的非國有企業(yè)（以下簡稱規(guī)模以上工業(yè)）完成增加值26.23億元，增長28.9%,增速比上年提高13.0個百分點。其中，輕工業(yè)實現(xiàn)增加值5.88億元，增長1.0%；重工業(yè)增加值達(dá)20.32億元，增長37.1%。重工業(yè)發(fā)展快于輕工業(yè)。重工業(yè)經(jīng)濟在規(guī)模以上工業(yè)中所占的比重達(dá)77.47%。建筑業(yè)快速發(fā)展。全市全年完成建筑業(yè)增加值7.80億元，比上年增長24.6%,提高5.6個百分點。全市資質(zhì)經(jīng)上建筑企業(yè)房屋建筑施工面積187萬平方米，房屋建筑竣工面積128萬平方米。9大冶市人口與收入

2004年，全市年末人口為89.98萬人。全年出生人口0.74萬人，出生率為8.24‰；死亡人口0.43萬人，死亡率為4.77‰；凈增長人口0.31萬人，自然增長率為3.47‰。

城鄉(xiāng)居民收入增加，生活水平明顯提高。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6916元，比上年凈增564元，增長8.9%；城鎮(zhèn)居民人均消費支出5528元，比上年增加629元，增長12.8%。農(nóng)民人均純收入3047元，比上年增加336元，增長12.4%；農(nóng)村居民人均生活消費支出2352元，凈增加260元，增長12.4%。

10項目SWTO狀況況（詳細(xì)分析析待市場調(diào)調(diào)研后再提提供）優(yōu)勢：1、得到政政府的支持持，在政務(wù)務(wù)和稅務(wù)方方面可以增增加項目競競爭力。2、規(guī)模達(dá)達(dá)到了一定定的體量，，利于主力力店的引進(jìn)進(jìn)并產(chǎn)生規(guī)規(guī)模效應(yīng)。。3、商場硬硬件結(jié)構(gòu)良良好，通透透性高利于于商業(yè)經(jīng)營營和招商。。4、交通通通暢快捷，，停車位充充足，符合合商業(yè)經(jīng)營營要求。劣勢及威脅脅點：1、整個大大冶居民習(xí)習(xí)慣去武漢漢和黃石消消費，短時時間內(nèi)難以以改變。2、本項目目處于城市市新區(qū)，周周邊居民居居住分散，，沒有形成成商圈。商商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險大3、大冶屬屬于縣級市市，人口規(guī)規(guī)模和人均均收入遠(yuǎn)未未能達(dá)到知知名商家的的開店要求，招商難難度大。11項目運作思思路本項目雖然然有很多先先天不足之之處，但也也有很多機機會點。比比如能得到到政府優(yōu)惠惠政策，入入駐門檻低低，市場空空間大等。。但如何把把有利因素素充分發(fā)揮揮出來，避避免不利因因素，降低低開發(fā)風(fēng)險險，如何使使項目能順順利運作，，少走彎路路。這就需需要與具有有豐富商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運作作經(jīng)驗的商商業(yè)管理公公司參與進(jìn)進(jìn)來。由商商業(yè)管理公公司跟據(jù)其其豐富的商商業(yè)運作經(jīng)經(jīng)驗，對本本項目的市市場狀況做做充分的研研究后會找找到本項目目準(zhǔn)確的市市場定位。。再根據(jù)定定位，利用用商業(yè)管理理公司豐富富的客戶資資源完成該該項目的招招商甚至直直接接管后后期的商業(yè)業(yè)經(jīng)營管理理?，F(xiàn)將商業(yè)管管理公司參參與后的工工作內(nèi)容和和流程簡單單說明如下下：12商業(yè)管理公公司接洽流流程1、初訪階階段:根據(jù)項目資資料及專家家對現(xiàn)場狀狀況進(jìn)行評評估論證，，對物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行觀摩和和初步考察察，提出業(yè)業(yè)態(tài)組合框框架及合作作方式。2、提案階階段：免費提交項項目初步運運作的提案案報告，洽洽談合作條條件，最終終完成委托代代理合同，，建立正式式合作關(guān)系系。3、調(diào)研階階段：對項目進(jìn)行行祥細(xì)的市市場調(diào)研，，最后提供供策劃報告告進(jìn)入招商商階段。4、招商準(zhǔn)準(zhǔn)備工作階階段：完成項目組組籌建→提提交項目組組成員→提提交總體進(jìn)進(jìn)度表→提交具具體執(zhí)行工工作計劃→→提交初步步招商及銷銷售策略→→安排駐場事宜宜→招商工工作、銷售售工作全面面展開。5、運行階階段：履行合同責(zé)責(zé)任義務(wù)，，調(diào)整計劃劃偏差確保保項目運作作成功。6、項目完完成階段：：項目成功完完成后，提提交全程工工作記錄和和相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)給發(fā)展商，完成交交接。7、評估階階段：雙方評估合合作結(jié)果，，彌補不足足，總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗，為以以后再次合合作做好準(zhǔn)備。。13商業(yè)管理公公司服務(wù)內(nèi)內(nèi)容市場調(diào)查（（詳細(xì)了解解市場）市場分析（（對市場數(shù)數(shù)據(jù)深入研研究）項目定位（（確定項目目運作方向向）項目策劃（（確定如何何有效地實實施）項目推廣（（保障順利利完成招商商、銷售、、營運的依依托）項目招商（（整合社會會資源順利利完成籌建建）項目銷售（（套現(xiàn)開發(fā)發(fā)資金，實實現(xiàn)預(yù)期利利潤）項目營運（（精心打造造品牌，實實現(xiàn)良性開開發(fā)）14市場調(diào)研和和市場分析析的重要性性商業(yè)地產(chǎn)項項目在開發(fā)發(fā)或招商的的前期應(yīng)對對地塊的價價值、投資資開發(fā)環(huán)境境、市場供供需狀況、、市場競爭爭狀況等各各種市場變變量進(jìn)行分分析和研究究，以期對對項目進(jìn)行行整體的可可行性分析析并對市場場定位提供供依據(jù)回避避風(fēng)險。商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)因為其客客戶需求的的特殊性、、利益協(xié)調(diào)調(diào)的多樣性性和開發(fā)商商贏利模式式的不確定定性，所以以更需要在在開發(fā)前期期進(jìn)行市場場調(diào)查和研研究。但是是，從市場場調(diào)查和研研究本身并并不能得出出市場定位位的結(jié)論，，他們的作作用僅限于于驗證或者者為市場定定位尋找依依據(jù)，其結(jié)結(jié)論在市場場分析后才才會有一個個清晰的定定位。從我們在客客戶的顧問問的過程中中總結(jié)包括括經(jīng)濟環(huán)境境的分析和和研究、區(qū)區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與與發(fā)展規(guī)劃劃、商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和和政策研究究、區(qū)域零零售市場調(diào)調(diào)查與分析析、典型性性調(diào)查與研研究、未來來商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的供應(yīng)量量分析、消消費者消費費行為的調(diào)調(diào)查與研究究、立地條條件研究、、商圈的確確定和研究究以下幾方方面內(nèi)容，，希望和大大家一起探探討。15招商工作與與開發(fā)前期期工作的說說明雖然本項目目開發(fā)前期期可能也做做了一部分分的市場調(diào)調(diào)研工作，，但有很多多不足之處處需要彌補補：1、前期調(diào)調(diào)研的時間間跨度太長長（已是幾幾年前做的的調(diào)研）失失去了時效效性。2、針對的的出發(fā)點不不同（主要要針對開發(fā)發(fā)為調(diào)研目目的，并非非以招商為為目的，從從原報告中中未能對主主力店做深深入分析可可看出立場場）。3、前期調(diào)調(diào)研報告未未能起招商商指導(dǎo)性作作用（其主主要針對市市場的摸底底，對如何何進(jìn)行招商商如何進(jìn)行行營運只字字未談，同同時對商業(yè)業(yè)項目的定定位和規(guī)劃劃也未做研研究，說明明該公司長長于住宅開開發(fā)，不長長于商業(yè)規(guī)規(guī)劃、招商商和營運））。4、前期的的調(diào)研、定定位與后期期的招商和和營運是一一個完整的的運作體系系，不能分分開運作，，否則會出出現(xiàn)運作理理念和思想想的銜接偏偏差，導(dǎo)致致執(zhí)行的困困難或無法法順利執(zhí)行行的狀況。。基于以上種種種原因，，為了順利利完成招商商工作，本本公司認(rèn)為為必須對該該項目進(jìn)行完整而專專業(yè)的招商商運作。本本公司全盤盤負(fù)責(zé)后續(xù)續(xù)部分的工工作。16本項目目前前要做的營營銷工作確定專業(yè)商商業(yè)管理公公司全程代代理制定全盤營營銷策略執(zhí)行專業(yè)的的市場調(diào)查查工作執(zhí)行專業(yè)的的市場分析析工作出具完善的的項目策劃劃工作制定專業(yè)的的項目推廣廣方案制定專業(yè)項項目招商策策略并負(fù)責(zé)責(zé)執(zhí)行制定專業(yè)的的項目銷售售策略并負(fù)負(fù)責(zé)執(zhí)行（（如果發(fā)展展商有意愿愿銷售）組建項目營營運管理班班子并負(fù)責(zé)責(zé)完成各營營運指標(biāo)的的達(dá)成。17市場調(diào)查與與市場研究究工作內(nèi)容容經(jīng)濟環(huán)境的的分析和生生活結(jié)構(gòu)研研究區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與與城市發(fā)展展規(guī)劃調(diào)查查與分析區(qū)域零售業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的市市場調(diào)查與與分析商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和政策策研究消費者消費費行為的調(diào)調(diào)查與研究究未來商業(yè)地地產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)量分析商圈的確定定和研究商業(yè)項目租租售價格和和條件的調(diào)調(diào)查的研究究招商對象的的調(diào)查和研研究交通環(huán)境的的調(diào)查和研研究18商業(yè)項目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第一階段：：市場調(diào)研研分析部分分商業(yè)項目策策劃第一階段：：市場調(diào)研研分析第第一項市市場調(diào)調(diào)研

1.1市場概概況

1.2經(jīng)濟發(fā)發(fā)展?fàn)顩r1.3房房地產(chǎn)及城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展分析1.4未未來經(jīng)濟展展望第二項商商業(yè)市場-

外部部環(huán)境調(diào)查查

2.1

商業(yè)市市場現(xiàn)狀2.2零零售行業(yè)業(yè)分析（大大型購物中中心、百貨貨公司、超超市大賣場場、主題商商場、專業(yè)市市場、連鎖鎖專賣店、、餐飲、娛娛樂及美容容、休閑、、旅游）2.3供供應(yīng)量分分析及未來來供應(yīng)量分分析

2.4

租金金趨勢及未未來發(fā)展趨趨勢2.5競競爭對手分分析19第三項終終端消消費者市場場研究3.1終端端消費者結(jié)結(jié)構(gòu)

3.2終端消消費者行為為分析3.3終端端消費者訪訪談第四項租租賃商戶戶市場研究究

4.1租賃客戶戶投資動態(tài)態(tài)

4.2重點客戶戶發(fā)展計劃劃

4.3商戶訪談?wù)劦谖屙椏偪傮w業(yè)業(yè)態(tài)研究5.1總總體商業(yè)定定位

5.2業(yè)態(tài)組組合5.3核心心商戶組合合商業(yè)項目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第一階段：：市場調(diào)研研分析部分分20第六項總總體商商業(yè)總體布布局策略61（包包括人流，，物流及車車流動線，，廣告牌及及指示系統(tǒng)統(tǒng)建議）6.2規(guī)規(guī)劃構(gòu)想6.3空空間檢討第七項財財務(wù)指指標(biāo)分析7.1財務(wù)結(jié)論論租賃價格格檢討7.2協(xié)助助發(fā)展商進(jìn)進(jìn)行項目財財務(wù)及投資資策略分析析商業(yè)項目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第一階段：：市場調(diào)研研分析部分分21第一項項項目定定位要素1.1定位背景景1.2定位依依據(jù)1.3市場場定位1.4目目標(biāo)消費群群體定位1.5消費群體體所占比例例1.6總體檔檔次定位第第二二項商商業(yè)定位位要素2.1主主要業(yè)態(tài)檔檔次定位2.2功能布局局定位2.3鋪鋪型間隔布布局2.4行業(yè)業(yè)組織比例例定位2.5承租租戶組合2.6主主力店位置置2.7餐飲、娛娛樂及其它它專門用途途的位置商業(yè)項目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第二階段：：項目定位位及風(fēng)險評評估22第三項投投資分分析與風(fēng)險險評估3.1項目目租賃與銷銷售方案比比較3.2項目目自行經(jīng)營營項目及比比例3.3項目目租售比例例及分布區(qū)區(qū)域3.4項目目租金及銷銷售收益估估算商業(yè)項目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第二階段：：項目定位位及風(fēng)險評評估23第一項招招商準(zhǔn)備備1.1制定定招商計劃劃：

明確確推廣目標(biāo)標(biāo)、推廣進(jìn)進(jìn)度、實施施時間表等等1.2確確定租賃時時機：租租賃對象、、租賃渠道道、租賃限限期、租賃賃價格及其其細(xì)則、租租賃責(zé)任任等條款主主力店招招商：主主力店商家家的選擇與與聯(lián)絡(luò)項項目招商包包裝建議主主力店引引進(jìn)談判協(xié)協(xié)助

主合合同對接協(xié)協(xié)助

技術(shù)術(shù)對接（合合同）協(xié)助助商業(yè)項目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第三階段：：招商組織織及實施24品牌店招商商：

整體體招租策略略

招商進(jìn)進(jìn)度設(shè)計品品牌店商商家的規(guī)劃劃、選擇和和聯(lián)絡(luò)品品牌店商家家租金設(shè)定定及付款方方式設(shè)計各各階段租租金運行策策略及促銷銷策略品品牌店招商商工作洽談?wù)?/p>

主合同同對接協(xié)助助

技術(shù)對對接（合同同）協(xié)助商業(yè)項目的的整體策劃劃工作具體體內(nèi)容第三階段：：招商組織織及實施25品牌店招商商：

整體體招租策略略

招商進(jìn)進(jìn)度設(shè)計品品牌店商商家的規(guī)劃劃、選擇和和聯(lián)絡(luò)品品牌店商家家租金設(shè)定定及付款方方式設(shè)計各各階段租租金運行策策略及促銷銷策略品品牌店招商商工作洽談?wù)?/p>

主合同同對接協(xié)助助

技術(shù)對對接（合同同）協(xié)助第二項項項目推廣2.1推推廣渠道，，廣告策略略，推廣活活動

2.2選定廣廣告公司2.3指指導(dǎo)廣告告公司進(jìn)行行廣告宣傳