XXXX年合富東莞清溪項(xiàng)目前期定位報(bào)告

謹(jǐn)呈:盛和地產(chǎn)清溪項(xiàng)目前期定位報(bào)告合富輝煌房地產(chǎn)(東莞)2010年3月1日本報(bào)告要解決的核心問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：在市場(chǎng)及項(xiàng)目客觀條件下,本項(xiàng)目適合做什么？問(wèn)題二：從營(yíng)銷角度,如何順利支撐項(xiàng)目高價(jià)?Part2、項(xiàng)目分析

Part3

、項(xiàng)目定位Part4、營(yíng)銷建議Part1、市場(chǎng)概況報(bào)告結(jié)構(gòu)宏觀市場(chǎng)分析清溪樓市分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析清溪客戶分析Part1、市場(chǎng)概況1、宏觀市場(chǎng)分析（全國(guó)）

2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的總體要求：全面貫徹黨的十七大和十七屆三中、四中全會(huì)精神，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性，特別是要更加注重提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益，更加注重推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重推進(jìn)改革開(kāi)放和自主創(chuàng)新、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力和動(dòng)力，更加注重改善民生、保持社會(huì)和諧穩(wěn)定，更加注重統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)國(guó)際兩個(gè)大局，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)趨穩(wěn)

。東莞以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，受金融危機(jī)的沖擊較大，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下，東莞經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)緩慢。1、宏觀市場(chǎng)分析（東莞）09年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)歷前二年的房產(chǎn)投資井噴后，09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相對(duì)不足。1、宏觀市場(chǎng)分析（東莞）2008年2009年2010年1月16日到12月22日，央行9次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率（后四次下調(diào)）3月3日，廣東省人民政府《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。3月12日，東莞市建設(shè)局頒布“交樓板房”制度，規(guī)范銷售市場(chǎng)。1月4日，五部門出臺(tái)開(kāi)發(fā)商拿地首付50%政策。9月16日到12月23日，央行百日內(nèi)5次降息5月20日，東莞市房管局首次購(gòu)房114㎡以下可享1%契稅。5月25日。國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固有資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例的的通知》普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本全比例從35%調(diào)低至20%。1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布通知，表示將加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，并再次強(qiáng)調(diào)二套房貸款首付比例不得低于40%。10月22日，契稅可降至1%，首次購(gòu)房貸款利率可低至7成6月13日，廣東省政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)珠江三角洲區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出2012年，初步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)一體化。2月2日，中國(guó)銀行宣布調(diào)整信貸政策，首套房利率優(yōu)惠由7折調(diào)整至8.5折，隨后各大銀行陸續(xù)跟進(jìn)。12月17日，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，放寬二套房限制，購(gòu)房超兩年轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅12月初，房地產(chǎn)行業(yè)除二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠繳納時(shí)間由2年調(diào)整成5年，其他政策延續(xù)至2010年年底。12月14日，國(guó)務(wù)院頒布國(guó)四條，提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。2月25日，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率再度上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過(guò)09年房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴式的發(fā)展。中央開(kāi)始密集出臺(tái)打壓樓市的政策，市場(chǎng)觀望氣氛濃重。1、宏觀市場(chǎng)分析（政策）宏觀市場(chǎng)分析清溪樓市分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析清溪客戶分析Part1、市場(chǎng)概況2005－2009年清溪鎮(zhèn)商住地成交情況表年份成交面積

（㎡）成交宗數(shù)總成交價(jià)（萬(wàn)元）地面單價(jià)（元/㎡）樓面地價(jià)（元/㎡）2005135201413835.891023454200693000.5931708618377352007219191625028518152009736413141501921926總計(jì)323761.591151321.89————05年至09年，清溪鎮(zhèn)通過(guò)招拍掛成交的商住地總面積為32.4萬(wàn)㎡，年均成交量?jī)H6.5萬(wàn)㎡，其中清溪08年沒(méi)有商住地成交，09年共成交3宗商住地，總面積為7.4萬(wàn)㎡。清溪地價(jià)逐年上升，05年清溪鎮(zhèn)商住地平均樓面地價(jià)為454元/㎡，09年升至926元/㎡，達(dá)到最高值。但相對(duì)周邊其它鎮(zhèn)區(qū)，清溪地價(jià)處于較低水平。2、清溪樓市分析（整體供應(yīng)）區(qū)域成交面積（㎡）成交宗數(shù)總成交價(jià)（萬(wàn)元）地面單價(jià)（元/㎡）樓面地價(jià)（元/㎡）塘廈92674.632175023471971鳳崗499586100472011845樟木頭656731105201601.87612322009年清溪周邊鎮(zhèn)區(qū)商住地成交情況表年份供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)供應(yīng)套數(shù)(套)銷售面積(萬(wàn)㎡)銷售套數(shù)(套)銷售均價(jià)(元/㎡)2007年14.1164512.6148042812008年1.892083.6741841072009年6.865875.7864140662010年1月————24138303520007-09年年清溪住宅整整體供求價(jià)07-09年年清溪住宅供供應(yīng)量約22.8萬(wàn)㎡，，07年為供供應(yīng)高峰,占占07-09年供應(yīng)比比重62%。。07-09年清溪住宅宅銷售量約22.05萬(wàn)萬(wàn)㎡，08-09年受供供應(yīng)萎縮影響響，銷售量相相比07年大大幅減少，銷銷售面積分別別為3.67萬(wàn)㎡、5.78萬(wàn)㎡,銷售套數(shù)為為418套、、641套。。07-09年年清溪鎮(zhèn)住宅宅價(jià)格維持在在約4100元/㎡。2010年1月，由于盛盛和新都會(huì)及及柏麗華庭的的入市，清溪溪住宅均價(jià)達(dá)達(dá)5200元/㎡。2、清溪樓樓市分析（（住宅供應(yīng)應(yīng)）從清溪住宅宅成交價(jià)格格看，前三三年均價(jià)約約4100元/㎡，，進(jìn)入2010年，，由于入市市樓盤品質(zhì)質(zhì)較高，價(jià)價(jià)格得到較較大幅度的的提升。樓盤名稱面積套數(shù)金額均價(jià)柏麗華庭749264686258636大綠地鳳凰花園城21629146926464574283恒盈豪庭13522248490610923628麗景名門20935226831589893972御鹿華庭8071831437003896總計(jì)57800641235005004406609年清溪溪鎮(zhèn)個(gè)盤銷銷售情況10年1月月清溪鎮(zhèn)個(gè)個(gè)盤銷售情情況2010年1月月清溪鎮(zhèn)洋洋房均價(jià)達(dá)到4808元元/㎡，主主要受盛和和新都會(huì)入入市及麗景景名門加推推樓王單位位的影響。。樓盤名稱面積套數(shù)金額均價(jià)柏麗華庭29978256363388554大綠地鳳凰花園城16421181068304937恒盈豪庭8112997003700麗景名門250324131949005271盛和新都會(huì)16915259800532544732總計(jì)2413830312729102252732、清溪樓樓市分析（（住宅供應(yīng)應(yīng)）備注：柏麗華庭為為聯(lián)排別墅墅，1月清清溪洋房整整體均價(jià)：：4808元/㎡麗景名門價(jià)價(jià)格出現(xiàn)跳跳漲，因前前期主要為為關(guān)系戶購(gòu)購(gòu)買！

2006年2007年2008年2009年合計(jì)產(chǎn)品類型套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)別墅

51183215118321公寓

99260725

99260725洋房910890506538069420818829536502602307238833合計(jì)91089050164514141820818829587685813350317879清溪住宅供供應(yīng)以洋房房為主，06-09年四年僅僅供應(yīng)51套別墅,供應(yīng)樓盤盤為柏麗華華庭聯(lián)排別別墅；公寓主要在在07年供供應(yīng),供應(yīng)應(yīng)樓盤為恒恒盈豪庭,御鹿華庭庭07-09年清溪住住宅產(chǎn)品供供應(yīng)情況2、清溪樓樓市分析（（產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)）從產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)看，07年供應(yīng)最最大，洋房房占據(jù)核心心，并有少量公公寓及別墅墅的供應(yīng)！！面積區(qū)間2006年2007年2008年2009年2010年合計(jì)存貨31-4052381

4331941-5052160

2121251-60153

54061-70126

126171-801788

1182232181-90162166104705024891-10056178104165240683101-110147192

765246772111-1205825

8315121-13097169

9035652131-14011268

4322324141-150

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845151-1601032

4228161-1702

351171-180249

449534180以上16

516754合計(jì)9101645208511104337846906-10年清溪住住宅供應(yīng)區(qū)區(qū)間清溪住宅供供應(yīng)以中小小戶型為主主,主力面面積為80-140㎡二房和和三房.140㎡以以上供應(yīng)較較少,清溪住宅產(chǎn)產(chǎn)品目前空空缺為：51-70㎡110-120㎡141-150㎡161-170㎡㎡備注:06年非全年年數(shù)據(jù)，10年為截截止2月份份數(shù)據(jù)2、清溪樓樓市分析（（戶型供應(yīng)應(yīng)）面積區(qū)間07供應(yīng)08供應(yīng)09供應(yīng)09銷售31-403810014041-50160003251-605300061-70000171-808801182381-901661047013691-1001781041699101-11019207624111-12025001121-13016909038131-1406804344141-150840017151-160320041611804904431180以上00512總計(jì)164520851160309年清溪溪銷售情況況09年81-100㎡戶型銷銷售較好,以自住型型緊湊三房房二廳為主主；公寓銷售較較好,體現(xiàn)現(xiàn)出09年年清溪公寓寓投資的興興起；2、清溪樓樓市分析（（戶型銷售售）備注：09銷售，包包括前期市市場(chǎng)整體供供應(yīng)！樓盤名稱面積(㎡)類型面積區(qū)間備注柏麗華庭39965洋房80-200㎡加推金碧華庭42405洋房40-110㎡御鹿華城約140000洋房70-250㎡10年推貨量約6萬(wàn)㎡盛和新都會(huì)62600洋房75-130㎡加推總計(jì)284970--備注：以上上數(shù)據(jù)截止止10年2月，因供供應(yīng)預(yù)測(cè)存存在不確定定性，不排排除有其它它新增供應(yīng)應(yīng)樓盤；2010年年清溪鎮(zhèn)商商住潛在供供應(yīng)約20萬(wàn)㎡，是是2009年（6.8萬(wàn)㎡））的2.9倍，比供應(yīng)最高高峰2007年年（14.1萬(wàn)㎡））高出約6萬(wàn)㎡，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)非常激激烈！2、清溪樓樓市分析（（潛在供應(yīng)應(yīng)）宏觀市場(chǎng)分分析清溪樓市分分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分分析清溪客戶分分析Part1、市場(chǎng)概概況從板塊看，，清溪目前前在售樓盤盤主要分布布在老城區(qū)區(qū);未來(lái)新增供供應(yīng)主要集集中在新城城區(qū)；從產(chǎn)品看，，清溪主要要以洋房為為主，僅有有柏麗華庭庭一個(gè)別墅墅項(xiàng)目，恒恒盈豪庭有有少量公寓寓在售；目前清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)在售樓盤盤僅5個(gè)，其中中恒盈豪庭庭貨量極少少。目前在售樓樓盤尚未上市樓樓盤售完代表樓樓盤匯景項(xiàng)目3、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤分析（（整體概況況）老城區(qū)新城區(qū)3、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤分析（（柏麗華庭庭）占地面積：：約3萬(wàn)㎡㎡建筑面積：：71877.13㎡項(xiàng)目概況：：51套聯(lián)排別墅墅（面積340-370㎡））七棟小高層層洋房（約約360套面積80-200㎡）聯(lián)排均價(jià):8500元/㎡洋房預(yù)計(jì)2010年年9月上市市，均價(jià)預(yù)計(jì)約約5000元/㎡雖與清溪高高端別墅柏柏麗花園相相鄰，但容容積率高，，別墅樓間間距較窄，，且項(xiàng)目后后期洋房周周邊環(huán)境較較差，該項(xiàng)項(xiàng)目不具備備成為豪宅宅樓盤的條條件！占地面積：：39605.5㎡㎡建筑面積：：107885.2㎡項(xiàng)目概況:分兩期開(kāi)發(fā)發(fā)，07年年9月一期期上市，09年4月月二期上市市。整體均價(jià)4300元元/㎡，在在售均價(jià)4800元元/㎡面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)截止10年1月存貨91-1001660111-1209012114011111141-150842151-160321171-1807934清溪在售洋洋房中鳳凰凰花園城檔檔次最高，，戶型面積積偏大，客客戶接受度度較高！建建筑風(fēng)格為為新古典主主義風(fēng)格，，品質(zhì)感較較強(qiáng)！3、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤分析（（鳳凰花園園城）占地面積：：21586㎡建筑面積：：65114㎡項(xiàng)目概況：：一期為3、4棟已已基本售罄罄，面積81-100㎡二房房及小三房房整體均價(jià)：：4800元/㎡目目前在售價(jià)價(jià)格：5300元元/㎡二期在售1、2棟情情況面積（㎡）供應(yīng)余貨備注9110466近期推出1065252后期推出1225227近期推出該項(xiàng)目體量量較小，位位于新城區(qū)區(qū)，周邊配配套設(shè)施不不夠完善，，但該片區(qū)區(qū)未來(lái)發(fā)展展?jié)摿^大大。3、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤分析（（麗景名門門）宏觀市場(chǎng)分分析清溪樓市分分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分分析清溪客戶分分析Part1、市場(chǎng)概概況成交客戶來(lái)來(lái)源分析清溪本地成交客戶絕絕大部分來(lái)來(lái)源于清溪溪本地，另另有少量周周邊鎮(zhèn)區(qū)客客戶（鳳崗崗、樟木頭頭、塘廈）），深圳投投資客僅占占個(gè)別比例例。30-39歲20-29歲25-34歲中青年年成為購(gòu)房房主力軍，，其次為35-45歲中年客客戶！成交客戶年年齡分析4、清溪客客戶分析（（成交客戶戶）客戶職業(yè)主主要為個(gè)體體戶、企業(yè)業(yè)管理人員員及公務(wù)員員成交客戶職職業(yè)分析客戶購(gòu)房目目的分析以自住為主主要目的，，投資比重重較少4、清溪客客戶分析（（成交客戶戶）客戶區(qū)域客戶年齡4、清溪客客戶分析（（潛在客戶戶）家庭結(jié)構(gòu)我們針對(duì)清清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行了客戶調(diào)調(diào)研。調(diào)研研樣本共50個(gè)（其其中10個(gè)個(gè)為房產(chǎn)從從業(yè)人員+40位潛潛在客戶））需求面積關(guān)心因素通過(guò)調(diào)查，，清溪潛在在客戶主要要以本地中中青年為主主，他們大大多事業(yè)有有成，家庭庭觀念濃厚厚，以三代代同堂為主主，需求三三房以上中中大戶型單單位；主要要關(guān)注地段段/社區(qū)/園林及自自然景觀；；另外，部部分年輕人人也會(huì)購(gòu)買買70-80㎡二房房！4、清溪客客戶分析（（潛在客戶戶）從宏觀市場(chǎng)場(chǎng)看：2010年房房地地產(chǎn)產(chǎn)存存在在不不確確定定性性。從清清溪溪樓樓市市看看：現(xiàn)現(xiàn)階階段段沒(méi)沒(méi)有有高高端端豪豪宅宅洋洋房房項(xiàng)項(xiàng)目目，，主主要要以以中中低低檔檔品品質(zhì)質(zhì)的的樓樓盤盤為為主主。。從競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤盤看看：各盤盤大大戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品較較空空缺缺，，并并且且以以后后同同我我項(xiàng)項(xiàng)目目形形成成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的主主要要樓樓盤盤為為盛盛和和新新都都會(huì)會(huì)，，因因舊舊城城其其它它樓樓盤盤目目前前都都在在去去化化尾尾貨貨。。第第二二潛潛在在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手是是新新城城區(qū)區(qū)。。從成成交交及及潛潛在在客客戶戶看：：清清溪溪市市場(chǎng)場(chǎng)主主要要客客戶戶以以本本地地人人及及常常住住清清溪溪的的新新莞莞人人為為主主。。Part1、市市場(chǎng)場(chǎng)概概況況———小結(jié)結(jié)Part2、項(xiàng)目分析

Part3

、項(xiàng)目定位Part4、營(yíng)銷建議Part1、市場(chǎng)概況報(bào)告告結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)北：：醫(yī)醫(yī)院院、、郵郵政政局局南：：清清溪溪文文化化公公園園1、地地塊塊概概況況—項(xiàng)目目四四至至優(yōu)差良中西：：電電池池廠廠地塊塊方方塊塊，，周周邊邊交交通通配配套套完完善善．．東：：嶺嶺南南中中央央商商業(yè)業(yè)街街地塊塊位位于于清清溪溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)老老城城區(qū)區(qū)與與工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的邊邊緣緣地地帶帶，，周周邊邊交交通通便便利利，，步步行行至至清清溪溪最最旺旺商商圈圈———香芒芒東東路路約約5分鐘鐘；；項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊主主要要以以中中低低檔檔商商業(yè)業(yè)為為主主，，商鋪鋪空空置置率率較較高高?。?、地地塊塊概概況況—周邊邊配配套套規(guī)避劣勢(shì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)－Strength劣勢(shì)－Weak清溪鎮(zhèn)老城區(qū)交通便利南面為清溪文化公園與電池廠相鄰地塊規(guī)模較小樓面價(jià)較高機(jī)會(huì)－Opportunity本項(xiàng)目雖處于老城區(qū)，但規(guī)模不大，需借助清溪文化公園，打造一個(gè)高端豪宅項(xiàng)目！市場(chǎng)高檔產(chǎn)品稀缺威脅－－Threaten2010年房地產(chǎn)存在不確定性供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈2、、地地塊塊SWOT分分析析現(xiàn)有有核核心心價(jià)價(jià)值值“清清溪溪文文化化公公園園””的稀稀缺缺自自然然資資源源機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)1、精準(zhǔn)準(zhǔn)的的項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位形成成的的錯(cuò)錯(cuò)位位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)2、產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新形成成的的差差異異化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)3、項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心價(jià)價(jià)值值探索索Part2、項(xiàng)目分析Part3、項(xiàng)目定位Part4、營(yíng)銷建議Part1、市場(chǎng)概況報(bào)告告結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)前提提問(wèn)題題思考考如何何做做高高端端豪豪宅宅項(xiàng)目目整整體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局建建議議1、、前前提提項(xiàng)目目樓樓面面價(jià)價(jià)1580元元，，約約5000元元/㎡㎡成成本本??！預(yù)計(jì)計(jì)均均價(jià)價(jià)在在6000元元/㎡㎡以以上上?。』谟谶@這樣樣的的條條件件做什什么么項(xiàng)項(xiàng)目目才才能能突突破破客客戶戶心心理理價(jià)價(jià)位位？2、、問(wèn)問(wèn)題題突破破價(jià)價(jià)格格標(biāo)標(biāo)桿桿：：清溪溪市市場(chǎng)場(chǎng)前前兩兩年年的的洋洋房房整整體體均均價(jià)價(jià)是是為為4100元/㎡，目前前在在售售洋洋房房整整體體均均價(jià)價(jià)在在4800元/㎡。項(xiàng)目目自自身身?xiàng)l條件件：：項(xiàng)目目位位于于清清溪溪老老城城區(qū)區(qū)，，但但臨臨近近工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，占占地地規(guī)規(guī)模模較較小小，，雖雖有有清清溪溪文文化化公公園園，，但但只只有有部部分分單單位位可可享享！！基于于此此，，我我們們從從兩兩個(gè)個(gè)方方向向思思考考??！3、思思考考這是是否否可可行行？？首先先，，讓讓我我們們來(lái)來(lái)看看下下清清溪溪的的商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)??！方向向一一：：通通過(guò)過(guò)增增加加商商業(yè)業(yè)面面積積來(lái)來(lái)分分?jǐn)倲傋∽≌瑑r(jià)價(jià)格格壓壓力力3、、思思考考本案案碧月月灣灣商商業(yè)業(yè)香芒芒路路商商業(yè)業(yè)新城城中中心心商商圈圈御鹿鹿華華庭庭老城城區(qū)區(qū)商商圈圈工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)商商圈圈3、、思思考考——商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)清溪溪商商業(yè)業(yè)分分三三大大商商圈圈，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于老老城城區(qū)區(qū)和和工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的邊邊緣緣地地帶帶主要要商商業(yè)業(yè)：：華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家家、、碧碧月月灣灣商商業(yè)業(yè)中中心心，，香香芒芒路路集集中中了了清清溪溪90%的的品品牌牌。。銀銀行行、、服服裝裝、、餐餐飲飲、、通通訊訊等等營(yíng)業(yè)面積積：華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)家10000㎡，碧月月灣商鋪鋪全部在在120㎡以以上。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)：華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家，1F：國(guó)國(guó)美電器器2F：：生活超超市3F：健身身房及桌桌球館。。碧月灣灣商業(yè)中中心以中中高檔檔餐飲為為主。租金價(jià)格格：大型商業(yè)業(yè)整體價(jià)價(jià)格120元/㎡，香芒芒路整體體價(jià)格150———230元/㎡老城中心心聚集了了清溪最最高端商商家，最最旺的商商圈。3、思考考—商業(yè)業(yè)市場(chǎng)（（老城商商圈）主要商業(yè)業(yè)：天和百貨貨，金陽(yáng)陽(yáng)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積積：天和百百貨25000㎡，臨近商鋪鋪60———80㎡，金金陽(yáng)商貿(mào)貿(mào)廣場(chǎng)40———120㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)：1F：化妝品、、皮鞋皮皮具、首首飾、運(yùn)運(yùn)動(dòng)服飾飾、休閑閑服飾等等2F：男男裝、女女裝、內(nèi)內(nèi)衣、童童裝、家家居用品品、美容容院等3F：超超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)4F：低低端服裝裝大賣場(chǎng)場(chǎng)。臨近近商鋪全全部經(jīng)營(yíng)營(yíng)較低檔檔服裝和和日常生生活用品品。租金價(jià)格格：金陽(yáng)商貿(mào)貿(mào)廣場(chǎng)50—60元/㎡，，轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)3-4萬(wàn)．租售情況況：臨近近商鋪內(nèi)內(nèi)街50%空置置，金陽(yáng)陽(yáng)商貿(mào)廣廣場(chǎng)20%空置置?？蛻羧后w體消費(fèi)能能力較低低，商鋪鋪空置率率較高。。3、思考考—商業(yè)業(yè)市場(chǎng)（（工業(yè)商商圈）主要商業(yè)業(yè)：御鹿鹿華庭““臺(tái)灣風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街”，，以雜貨貨店，餐餐飲為主主。租金價(jià)格格：30—80元/㎡租售情況況：空置置超90%。新興商業(yè)業(yè)區(qū)，人人流量較較少,主要服務(wù)務(wù)御鹿華華庭和附附近小區(qū)區(qū)業(yè)主，，未來(lái)商商業(yè)發(fā)展展空間較較大。3、思考考—商業(yè)業(yè)市場(chǎng)（（新中心心區(qū)商圈圈）老城商圈圈香芒路和和聚富路路為老城城區(qū)核心心地段，，也是商商業(yè)最集集中區(qū)域域，但周周邊商鋪鋪有部出出租轉(zhuǎn)讓讓空置狀狀況。工業(yè)區(qū)商商圈新城商業(yè)業(yè)圈因配套設(shè)設(shè)施不完完善，目目前片區(qū)區(qū)商業(yè)處處在起步步階段，，以雜貨貨店和餐餐飲為主主，主要要服務(wù)周周邊小區(qū)區(qū)業(yè)主，，隨著新新興片區(qū)區(qū)成熟，，商業(yè)空空間較大大！根據(jù)上述述商業(yè)狀狀況，我我們得出出：除老老城區(qū)商商業(yè)相對(duì)對(duì)較旺，，清溪商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況一般3、思考考—商業(yè)業(yè)市場(chǎng)以天和百百貨為核核心，整整體商業(yè)業(yè)檔次較較低，主主要滿足足工廠從從業(yè)人員員需求，，商鋪空空置率較較高。本項(xiàng)目雖雖處香芒芒中路，，但已經(jīng)經(jīng)離開(kāi)了了老城區(qū)區(qū)的核心心商圈，，屬于靠靠近工業(yè)業(yè)區(qū)的邊邊緣地帶帶。據(jù)了解，，附近商商鋪?zhàn)饨鸾疠^低（（50元/㎡之內(nèi)），，且空置置率非常常高；剩剩余商鋪鋪生意較較差、在在商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)上屬屬于走下下坡路的的區(qū)域，，如果本本項(xiàng)目做做商業(yè)，，可能需需要投入入非常高高的代價(jià)價(jià)才能以以一己之之力挽救救整個(gè)片片區(qū)的商商業(yè)氛圍圍，這是是很困難難的！項(xiàng)目所在在片區(qū)商商業(yè)現(xiàn)狀狀3、思考—商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模香芒中路4050香芒東路10300華潤(rùn)超市3500富升百貨2800銀湖四路4250大新百貨4500商業(yè)街6500萬(wàn)家福4500聚富花園底商2000星光商業(yè)廣場(chǎng)7700富佳百貨8600金陽(yáng)廣場(chǎng)街鋪34000鹿湖西路4000華潤(rùn)萬(wàn)家12500天和百貨30000恒盈豪庭商業(yè)8000嘉信廣場(chǎng)商業(yè)38000碧月灣商業(yè)中心6000盛和和新都會(huì)20500臺(tái)灣風(fēng)情街41000合計(jì)211700清溪知名名商業(yè)約約22萬(wàn)萬(wàn)㎡，整整體商業(yè)業(yè)體量約約40萬(wàn)萬(wàn)方（包包括潛在在供應(yīng)）），清溪溪總?cè)丝诳诩s為35萬(wàn)人人。人均均商業(yè)面面積約1.1㎡㎡/人，，而深圳圳商業(yè)人人均面積積1.02㎡㎡/人，，可見(jiàn)清清溪商業(yè)業(yè)空間已已經(jīng)飽和和!3、思考考—商業(yè)業(yè)飽和度度因此，我我們認(rèn)為為本項(xiàng)目目不適合合做大量量商業(yè)。。方向二：：本項(xiàng)目目是否可可打造真真正的高高端洋房房項(xiàng)目呢呢？3、思考考清溪大戶戶型產(chǎn)品品較稀少少，市場(chǎng)場(chǎng)無(wú)純粹粹的高端端洋房豪豪宅；有一個(gè)鳳鳳凰花園園城，只只是中高高檔產(chǎn)品品！2010年鳳凰花花園城出出現(xiàn)最高高售價(jià)為為5800元/㎡！如果做6000元/㎡以上的高高端豪宅宅，有市市場(chǎng)空間間。從市場(chǎng)看看（市場(chǎng)分析析已詳細(xì)細(xì)分析））：3、思考－－住宅市市場(chǎng)高端客戶戶關(guān)注：：地段、、園林/景觀及及品質(zhì)?。目蛻艨纯矗ㄊ袌?chǎng)部分分已詳細(xì)細(xì)分析））：3、思考考－住宅宅市場(chǎng)南向?yàn)榍迩逑幕珗@從項(xiàng)目看看（市場(chǎng)部分分已詳細(xì)細(xì)分析））：基于這樣樣條件——我們建議議本項(xiàng)目目做真正正的高端端豪宅！！那么怎樣樣做呢？？3、思考－－住宅市市場(chǎng)首先看看我們們面臨的的重大問(wèn)問(wèn)題是什什么？3、思考－－住宅市市場(chǎng)1、目前，，清溪整整體洋房房市場(chǎng)價(jià)價(jià)格為4800元/㎡。2、本項(xiàng)目目如何實(shí)實(shí)現(xiàn)整均均價(jià)6000元/㎡以上呢？？讓我們先先看一個(gè)個(gè)和本項(xiàng)項(xiàng)目條件件相似的的成功豪豪宅案例例。2001年，當(dāng)廣廣州華南南板塊樓樓盤售價(jià)價(jià)為4000元/㎡時(shí)；廣州星河河灣一期期通過(guò)引引進(jìn)2000元/㎡““精裝修””，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)6000元/㎡；將只有在在香港/上海的高高檔“精裝修””首次復(fù)復(fù)制到華華南板塊塊，讓廣州人人震驚，，順理成成章的實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)熱銷??！我們不是是要學(xué)星星河灣做做高檔““精裝修修”；而而是想學(xué)學(xué)習(xí)的是是這種打打破市場(chǎng)場(chǎng)常規(guī)狀狀態(tài)的營(yíng)營(yíng)銷理念念！案例：廣廣州星河河灣4、如何做豪豪宅華南區(qū)板塊廣州番禺毛壞售價(jià)4000元/㎡星河灣一期售價(jià)6000/㎡其中裝修價(jià)2000元/㎡將市場(chǎng)公公認(rèn)的豪豪宅精典典營(yíng)銷理理念，成成功運(yùn)用用到清溪溪，引領(lǐng)領(lǐng)清溪豪豪宅洋房房市場(chǎng)，，打造清溪溪前所未未有的產(chǎn)產(chǎn)品，這就是本本項(xiàng)目做做真正豪豪宅的核核心!4、如何做豪豪宅那么，如如何打造造豪宅？？——必須從園園林、““門面””、配套套、戶型型等去突突破，做做清溪沒(méi)沒(méi)有做過(guò)過(guò)的項(xiàng)目目。4、如何做豪豪宅例如：我我們可將將廣州譽(yù)譽(yù)峰的““園林””引入清清溪！4、如何做豪豪宅廣州譽(yù)峰峰占地面積積：22693

平方方米容積率：：6.81戶型面積積：250-290平平方米均價(jià)為：：35000元元/平方方米與本項(xiàng)目目相似度度：南臨珠江江公園、、規(guī)模不不大、園園林面積積小該項(xiàng)目核核心亮點(diǎn)點(diǎn)：五星星級(jí)酒店店式度假假園林??！五星級(jí)酒酒店式度度假園林林打造特特點(diǎn)一、層進(jìn)式式立體園園結(jié)構(gòu)二、全全球化化選料料以及及手工工三、原原創(chuàng)性性藝術(shù)術(shù)塑造造景觀觀層進(jìn)式式立體體園林林：2.75米米、5.4米、、10.6米三三個(gè)立立體層層面的的層進(jìn)進(jìn)式園園林景景觀，，使客客戶置置身不不同高高度時(shí)時(shí)，獲獲得以以外的的景觀觀收獲獲。通過(guò)細(xì)細(xì)節(jié)打打造出出意境境園林林。借鑒之之處：：意境境園林林細(xì)節(jié)節(jié)的打打造，，意境境的味味道、、禪意意的內(nèi)內(nèi)涵。。由于項(xiàng)項(xiàng)目占占地僅僅1萬(wàn)平米米，需需要通通過(guò)一一些細(xì)細(xì)節(jié)精精細(xì)的的禪意意園林林做支支撐。。原創(chuàng)性性藝術(shù)術(shù)塑造造景觀觀錯(cuò)落有有致的的園林林布局局，移移步換換景的的精心心規(guī)劃劃，帶帶水底底音響響的恒恒溫室室內(nèi)泳泳池等等酒店店式園園林細(xì)細(xì)節(jié)更更為住住戶帶帶來(lái)舒舒適享享受；；全球化化選料料手工工打造造來(lái)自大大江南南北的的火山山石、、金麻麻黃、、十噸噸選兩兩噸的的扁平平鵝卵卵石、、印尼尼進(jìn)口口的泳泳池地地磚，，人工工模壓壓的墻墻面雕雕塑，，廣泛泛應(yīng)用用在大大堂會(huì)會(huì)所之之中。。戶型方方面：：每戶均均設(shè)有有大型落落地窗窗戶及高達(dá)達(dá)6米米的空中花花園；大面積積的戶戶外空空間巧巧妙地地將室室外的的庭院院引入入客廳廳。亮點(diǎn)：：空中中花園園南對(duì)對(duì)珠江江公園園項(xiàng)目主主入口口形象象4、如何做做豪宅宅項(xiàng)目入入口處處:設(shè)置標(biāo)標(biāo)志墻墻，附附項(xiàng)目目LOGO，加種色色彩鮮鮮明的的花卉卉（如如：紅紅色、、黃色色、紫紫色的的草花花）。?；嚰凹绊?xiàng)目目形象象墻4、如何做做豪宅宅項(xiàng)目架架空層層會(huì)所所因園林林空間間較小小，做做獨(dú)立立會(huì)所所，可可行性性不大大！建議把把部分分架空空層做做為項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)會(huì)所，，通過(guò)過(guò)后期期玻璃璃等隔隔斷，，形成成獨(dú)立立又開(kāi)開(kāi)放、、功能能齊全全的會(huì)會(huì)所配配套??！4、如何做做豪宅宅項(xiàng)目架架空層層會(huì)所所休閑空空間特色雕雕塑墻面隔隔壁示示意休閑茶茶吧4、如何做做豪宅宅項(xiàng)目入入戶大大堂入戶大大堂是是體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目“豪豪華””的直直觀印印象！！建議議如下下：做10米高的挑挑高大大堂，，設(shè)置置大型型水晶晶吊燈燈，增增強(qiáng)氣氣勢(shì)??！做雙入入戶大大堂，，為地地下車車庫(kù)直直接入入戶的的業(yè)主主提供供尊貴貴感??！10.8米米高雙大堂堂設(shè)計(jì)地下車庫(kù)直直接入大堂堂大堂結(jié)合地地下室天井井設(shè)計(jì)同時(shí)，架空空層層高5.4米10.8米米庭院第二大堂第一大堂5.4米4、如何做豪宅宅項(xiàng)目入戶大大堂雙大堂案例例：萬(wàn)科虹虹溪諾雅+約10米米挑高雙入入戶大堂，，約4米挑高高陽(yáng)光地下下車庫(kù)。4、如何做豪宅宅項(xiàng)目入戶大大堂地下入戶大大堂4米高挑空空地上入戶大大堂借鑒：香密密湖一號(hào)裝裝飾在材質(zhì)上凸凸顯住戶身身份感、尊尊貴感，體體現(xiàn)高品位位的格調(diào)大大堂入口對(duì)面整整面的落地地玻璃窗引引入自然光光線，使室室內(nèi)外景觀觀交融；天花燈箱設(shè)設(shè)計(jì)，令大大堂光線更更柔和，大大型水晶吊吊燈，營(yíng)造造奢華/尊尊貴金黃色調(diào)的的整體氛圍圍，雍容和和諧；水晶吊燈通透玻璃項(xiàng)目入戶大大堂地下車庫(kù)是是高檔豪宅宅容易忽略略之處，建建議如下：：（案例珠海華華發(fā)新城））陽(yáng)光園林車車庫(kù)－－泊泊車也能呼呼吸新鮮空空氣，享受受靚麗的風(fēng)風(fēng)景!地面使用專專業(yè)地面漆漆，提升車車庫(kù)檔次??！4、如何做豪宅宅項(xiàng)目地下車車庫(kù)4、如何做豪宅宅項(xiàng)目戶型建建議目前清溪市市場(chǎng)沒(méi)有真真正的豪宅宅洋房項(xiàng)目目，所以在在產(chǎn)品戶型型方面缺乏乏創(chuàng)新和豪豪宅氣質(zhì)，，因此我們們建議：在產(chǎn)品戶型型方面進(jìn)行行創(chuàng)新。關(guān)鍵詞：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)資源最最大化利用用：空中院院館/景觀觀廚房/前前后雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)/270°圓弧景景觀陽(yáng)臺(tái)/主仆分離離經(jīng)典戶型：（香密湖湖1號(hào)）經(jīng)典：180㎡四房房亮點(diǎn)：四面通透性性內(nèi)庭院（（空中院館館）受到客客戶熱烈追追捧景觀廚房，，功能空間間，同時(shí)享享受外界景景觀資源4、如何做豪宅宅項(xiàng)目戶型建建議最后，我們們系統(tǒng)回顧顧一下上述述建議：第二步：園園林第三步：會(huì)會(huì)所第四步：大大堂第五步：戶戶型以上各步均均按“豪宅宅”標(biāo)準(zhǔn)配配置，這是是本項(xiàng)目在在清溪打造造高端項(xiàng)目目的核心?。〉谝徊剑喝肴肟?、如何做豪宅宅除了建筑等等硬性方面面。目前，清溪溪的物業(yè)服服務(wù)整體水水平不高，，但真正的的豪宅，軟軟性服務(wù)也也是重要因因素！邀請(qǐng)品牌物物業(yè)公司做做全面管理理或顧問(wèn)管管理！銷售期間，，提高銷售售人員形象象、服務(wù)人人員素質(zhì)??！服務(wù)提升從語(yǔ)言、接接待禮儀等等方面全面面提高銷售售人員形象象、服務(wù)人人員素質(zhì)，，有利于提提高項(xiàng)目綜綜合品質(zhì)。。4、如何做豪宅宅服務(wù)提升服務(wù)體系細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專屬價(jià)值體系提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過(guò)引導(dǎo)和感化來(lái)實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實(shí)行服務(wù)分級(jí)物業(yè)經(jīng)理人為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問(wèn)題；物業(yè)私人助理最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時(shí)在線，包括生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過(guò)社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)深度禮賓式指南針?lè)?wù)對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問(wèn)健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時(shí)醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識(shí)講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問(wèn)，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國(guó)內(nèi)開(kāi)通物業(yè)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購(gòu)樓過(guò)程中提供全程服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人隨護(hù)/四點(diǎn)鐘學(xué)校/愛(ài)心服務(wù)/物業(yè)理財(cái)/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)……我們建議本本項(xiàng)目按以以上豪宅物物業(yè)服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)去做。。按上述建議議，我們的的產(chǎn)品完全全可以打造造成高端豪豪宅！引領(lǐng)并“震震撼”清溪溪！那么我們具具體應(yīng)該怎怎么打造出出規(guī)劃亮點(diǎn)點(diǎn)？先回顧一下下地塊指標(biāo)標(biāo)！5、規(guī)劃思考指標(biāo)思考指標(biāo)名稱數(shù)值強(qiáng)制性指標(biāo)指導(dǎo)性指標(biāo)用地面積13839.344㎡√容積率2.4√綠地率≥40%√建筑密度≤40%√最大層數(shù)15層√最大高度60米√按限高60米，理論論上最高可可做20層層！但最大層數(shù)數(shù)只能做15層！雖然這是指指導(dǎo)性指標(biāo)標(biāo)但我們必須須思考如何何有效利用用“指標(biāo)””第一：我們們建議項(xiàng)目目整體拔高高約4-5米，一方方面可形成成有氣勢(shì)的的主入口；；另一方面面可做“陽(yáng)陽(yáng)光地下停停車場(chǎng)”??！第二：我們們建議架空空層做5.8米(超超過(guò)6米計(jì)計(jì)二層），，一方面使中中心園林通通過(guò)架空層層與清溪公公園形成通通透的景觀觀視覺(jué)效果果；另一方方面，利用用高差做下下沉式立體體會(huì)所！第三：大戶戶型樓王單單位，建議議層高做3.2米，提升樓王王的居住品品質(zhì)！其它它樓棟層高高建議做3米！指標(biāo)思考5、規(guī)劃思思考5、規(guī)劃思思考如何利用規(guī)規(guī)劃指標(biāo)，，進(jìn)行創(chuàng)新新因項(xiàng)目限高高60米，限層15層，所以高高度還有可可利用空間間，利用項(xiàng)項(xiàng)目整體抬抬高：第一一：整體抬抬高部分做做停車位；；第二：抬高高部分頂上上做“空中中花園”式式園林景觀觀；第三：臨路路面做一個(gè)個(gè)“坡地人人行入口””，營(yíng)造“高臺(tái)府邸邸”的尊貴儀式式；同時(shí)，從成成本角度考考慮！如果果做空中花花園和架空空車庫(kù)的建建筑成本比比普通地下下室和地上上園林成本本要低！入口示意整體抬高部部分坡地人行入入口園林5、規(guī)劃思思考商鋪入口示示意圖入口示意臨路商鋪人行入口:建議寬8-10米,進(jìn)深10-15米;有一定坡度度!香芒中路平臺(tái)花園平臺(tái)花園4-5米15米商鋪整體抬高一一層，如圖圖片所示：街鋪鋪與地下停停車室平齊齊，臨街面面與正常布布置一樣??！如街鋪進(jìn)進(jìn)深太長(zhǎng)，，可通過(guò)天天井采光，，增加街鋪鋪附加值如商鋪進(jìn)深深在15㎡以上，可通通過(guò)設(shè)置天天井采光!5、規(guī)劃思思考公路5、規(guī)劃思思考建筑局部示示意圖（大大堂、車庫(kù)庫(kù)、架空層層）高5m高5.8m大堂高10m車庫(kù)空中花園路面架空層清溪公園樓王車行人行車庫(kù)大堂入戶大堂5、規(guī)劃思思考車行入口示示意圖住宅架空層平臺(tái)空中花園香芒中路高力電池廠近路口可做商鋪地下車庫(kù)車行線5、規(guī)劃思思考會(huì)所示意圖圖二樓以上為為住宅會(huì)所二樓車庫(kù)空中花園香芒路負(fù)一層會(huì)所所下車可直達(dá)達(dá)會(huì)所一樓樓沿香芒路可可直達(dá)會(huì)所所一樓沿空中花園園直達(dá)會(huì)所所二樓會(huì)所香芒路公園嶺南中心商業(yè)街區(qū)位示意圖圖5、規(guī)劃思思考會(huì)所示意圖圖會(huì)所建議在在沿嶺南商商業(yè)街一側(cè)側(cè)：一是可從香香芒中路進(jìn)進(jìn)入（多入入口通達(dá))；二是保證臨臨公園一側(cè)側(cè)全部做架架空層，讓讓空中花園園與公園形形成一條視視覺(jué)通道??！三是會(huì)所面面積可自由由組合，根根據(jù)市場(chǎng)定定具體面積積！電池廠清溪文化公公園香芒中路嶺南商業(yè)街街會(huì)所空中花園最后，我們們?nèi)绾我?guī)避避電池廠影影響電池廠地塊20米寬車行入口靠近電池廠廠一側(cè)建議議種植一排排大樹！5、規(guī)劃思思考Part2、項(xiàng)目分析

Part3

、項(xiàng)目定位Part4、營(yíng)銷建議Part1、市場(chǎng)概況報(bào)告結(jié)構(gòu)形象定位及及案名建議議營(yíng)銷思考講區(qū)位：中中央講檔次：五五星級(jí)、精精典、首席席這就是清溪溪項(xiàng)目樓盤盤的形象定定位！我們需要一一個(gè)什么樣樣的形象，，占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)高位呢？？1、形象定定位及案名名建議鳳凰花園城城：中央··花園·生生活盛和新都會(huì)會(huì)：清溪中中央·龍頭頭商業(yè)·精精典名宅麗景名門：：五星級(jí)··中央美美宅柏麗華庭：：中央·首首席·別墅墅領(lǐng)地形象定位1、形象定定位及案名名建議公園華府●豪門風(fēng)范公園,項(xiàng)目目最核心的的價(jià)值點(diǎn)!形象定位“豪門”匹匹配高端客客戶群需求求!主推：1、形象定定位及案名名建議一城之尊●名門府邸唯一與尊貴貴，表明項(xiàng)項(xiàng)目是清溪溪最高端的的項(xiàng)目，形象定位表明項(xiàng)目高高檔屬性，，匹配高端端客戶需求求！輔推：1、形象定定位及案名名建議盛和●公園華府提升品牌，，與盛和新新都會(huì)相呼呼應(yīng)!公園：揭示示項(xiàng)目最大大的賣點(diǎn)??！案名建議主推：輔推：盛和●中央公園盛和●公園1號(hào)1、形象定定位及案名名建議高貴的，家家族的項(xiàng)目目形象！1、形象定定位及案名名建議有品質(zhì)感的的項(xiàng)目形象象！1、形象定定位及案名名建議有了“豪宅宅”的產(chǎn)品品！有了“豪宅宅”的形象象！那么有何營(yíng)營(yíng)銷策略呢呢？2、營(yíng)銷思思考思考：按1月清溪溪洋房整體體均價(jià)4800元/㎡計(jì)如果本項(xiàng)目目要實(shí)現(xiàn)6000元元/㎡以上上的均價(jià)顯然跨度偏偏大，超越越客戶心理理預(yù)期那有什么辦辦法能讓客客戶自然接接受本項(xiàng)目目的“高價(jià)價(jià)”呢？順勢(shì)而為兩個(gè)前提：：第一：09年清溪洋洋房均價(jià)4066元元/㎡，2010年年1月清溪溪洋房整體體均價(jià)4800元/㎡；這是是因?yàn)槭⒑秃托露紩?huì)以以較有檔次次的品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品入市，，導(dǎo)致市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格上漲漲較快；第二：清溪溪在售項(xiàng)目目不多，而而盛和地產(chǎn)產(chǎn)旗下有三三大項(xiàng)目，，其中二個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)目目，完全具具備影響市市場(chǎng)價(jià)格的的能力；2、營(yíng)銷思思考順勢(shì)而為所以我們提提出新的營(yíng)營(yíng)銷建議：：項(xiàng)目互動(dòng)，，順勢(shì)而為為！新都會(huì)后期期產(chǎn)品以中中大戶型為為主，建議議售價(jià)提高高至5500元/㎡㎡一方面，目目前部分單單位已售5800元元/㎡，，客戶基本本能接受該該價(jià)格另一方面，，可實(shí)現(xiàn)盛盛和新都會(huì)會(huì)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)最大化；；最后，為本本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)6000元/㎡㎡以上價(jià)格格做鋪墊?。?、營(yíng)銷思思考順勢(shì)而為2、營(yíng)銷思考考從我司服務(wù)的的高端項(xiàng)目看看客戶圈層消費(fèi)費(fèi)非常明顯這給本項(xiàng)目帶帶來(lái)較大啟示示我們先看一下下萬(wàn)科城的客客戶圈層特征征圈層推廣萬(wàn)科城成交業(yè)業(yè)主關(guān)系網(wǎng)關(guān)鍵詞：朋友友、親屬、搭搭檔。圈層消消費(fèi)特征明顯顯2、營(yíng)銷思考考圈層推廣那么我們?nèi)绾魏巫鋈油茝V廣呢？例如舉行私房房菜（邀請(qǐng)知知名廚師及特特定客群）體體現(xiàn)無(wú)限尊貴貴感！2、營(yíng)銷思考考圈層推廣以上僅是營(yíng)銷銷思考建議，，后續(xù)在項(xiàng)目目執(zhí)行階段，，提交具體執(zhí)執(zhí)行方案！THEＥＮＮＤ！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:30:0600:30:0700:301/5/202312:30:07AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2300:30:0700:30Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海