XXXX年廣州增城市新塘國道項目市場定位策略報告

廣州增城市新塘107國道項目市場定位策略報告深圳市營銷協(xié)會地產(chǎn)策劃中心深圳固誠地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)2010年01月08日前言首先，感謝貴司的充分信任！我司希望通過此次的交流，加深彼此的了解和信任，并進(jìn)一步為本項目提供強(qiáng)有效的全方位攻略，從而贏得市場，并樹立品牌，引領(lǐng)新塘地產(chǎn)潮流。因時間倉促、資料有限，此報告僅為項目定位的方向性策略，疏漏及不足之處望貴司不吝指正，關(guān)于項目整體規(guī)劃、戶型創(chuàng)新、戶型配比、園林規(guī)劃、營銷中心、樣板房、銷售物料、銷售接待、廣告表現(xiàn)、媒體表現(xiàn)、價格策略及物業(yè)管理等多方面的建議，均未作詳盡涉及，在此致以歉意。待進(jìn)行更為細(xì)致的市場調(diào)研及與貴司進(jìn)行更加深入的溝通后，將逐項提交相應(yīng)策略建議報告，提出更詳盡和切合實際的可執(zhí)行操盤策略。目錄一、新塘房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究

二、新塘區(qū)域代表性項目研究

三、項目自身條件SWOT分析四、項目可行性市場定位構(gòu)想PART1新塘房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究（新塘夜景）新塘，是廣東省及廣州市示范中心鎮(zhèn)也是增城市的工商業(yè)重鎮(zhèn)，正處于廣州、深圳、東莞的中心交匯點上。優(yōu)越的地理位置，使新塘同時接受廣州、深圳、香港三地的經(jīng)濟(jì)輻射因而被稱為：廣州東部板塊的“黃金走廊”

一、綜合環(huán)境分析新塘毗鄰廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，正是廣州規(guī)劃的“東部都會”的核心地區(qū)。大廣州的規(guī)劃發(fā)展中，以“東進(jìn)，西聯(lián)，南拓，北優(yōu)”城市發(fā)展的核心思想指導(dǎo)下，廣州的城市發(fā)展格局已經(jīng)基本露出水面，在東、南、北方面形成三個經(jīng)濟(jì)增長極，在西面則展開與佛山地區(qū)的聯(lián)動發(fā)展。

“東部都會”的核心區(qū)域是目前大廣州的幾個經(jīng)濟(jì)增長極當(dāng)中經(jīng)濟(jì)總量最為強(qiáng)大的，是目前廣州的工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)的重點區(qū)域。同時該地區(qū)也是與珠三角東岸各個城市和地區(qū)的連接經(jīng)濟(jì)和交通紐帶。二、地理區(qū)位分析新塘作為廣州“東部板塊”的重要組成部分；新塘的牛仔休閑服裝、汽車、摩托車、機(jī)械裝備等支柱產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展；新塘在珠三角“經(jīng)濟(jì)版圖”中的地位顯得越來越重要。三、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析半小時生活圈軌道交通提速“半小時生活圈”未來新塘將有穗莞深城際輕軌、廣州地鐵13號線等軌道交通在此交匯。2012年都將完成，業(yè)主20分鐘可到達(dá)廣州。新塘正在加速融入廣州、東莞的“半小時生活圈”。四、交通環(huán)境分析總?cè)丝诮冢?010年）為41萬人，遠(yuǎn)期（2020年）為55萬人。人口不斷增長是導(dǎo)致住房市場需求大量釋放的根本因素。從2002至2008年市場情況看，居民在新塘鎮(zhèn)置業(yè)已成主流,占增城市商品房銷售總面積的71．73％2008年,新塘鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到797億元，吸引大量的外來人口進(jìn)入新塘鎮(zhèn)，使新塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。單位：萬人五、人口環(huán)境分析新塘的規(guī)劃發(fā)展是增城市作為拉近與廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展接軌的重要地區(qū)。增城在規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面把更多的資源放在新塘鎮(zhèn)，為迎合廣州市的“東進(jìn)”發(fā)展而創(chuàng)造更多的機(jī)會。未來10年內(nèi)，新塘將崛起成為一座具有50萬人口的中等規(guī)模城區(qū)，達(dá)到一個中等城市的規(guī)模，與廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)共同支撐起“東部都會”的發(fā)展藍(lán)圖。

未來的新塘鎮(zhèn)將建設(shè)成為廣州東部新城區(qū)的重要組成部分，集產(chǎn)業(yè)加工基地、現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)基地和區(qū)域物流中心于一體的濱江城鎮(zhèn)。六、發(fā)展規(guī)劃分析近年，，新塘塘鎮(zhèn)成成為廣廣州除除中心心城區(qū)區(qū)備受受關(guān)注注的8個房房地產(chǎn)產(chǎn)熱點點之一一；新塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)已成成為廣廣州品品牌房房地產(chǎn)產(chǎn)的集集聚地地,吸吸引廣廣州/東莞莞及增增城的的購房房群體體需求求；新塘各各大樓樓盤價價格有有不斷斷地漲漲價，，目前前均價價較09年年年初初已有有15%-20%漲漲幅；；從長遠(yuǎn)遠(yuǎn)來看看，隨隨著地地鐵輕輕軌的的動工工建設(shè)設(shè)、居住氛氛圍的的優(yōu)化化，新新塘樓樓盤的的價格格將呈呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上上揚(yáng)的的態(tài)勢勢。七、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體情況況

(新塘鎮(zhèn))預(yù)售商品房批出面積面積：萬平方米

05年06年07年08年09年(上半年)09年上半年增(+)減(-)預(yù)售商品房批出面積55.94112.34110.26153.0351.61-29.82%商品住住宅批批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面面積單位：：萬平平方米米–17.35%83.9469.38商品住住宅批批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面面積同比08年年上半半年09年年上半半年增城市市商品品房住住宅供供求對對比一一覽表表面積:萬平平方米米1、新新塘已已經(jīng)成成為在在增城城置業(yè)業(yè)的主主要區(qū)區(qū)域；；2、新新塘主主要是是工業(yè)業(yè)區(qū)，，鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)人口口有一一定的的消費費能力力；3、靠靠近廣廣州的的鳳凰凰城以以及恒恒大山山水城城、荔荔湖城城等主主要是是消化化廣州州的購購買力力。4、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體呈現(xiàn)現(xiàn)高速速增長長、需需求大大于供供給的的有利利局面面。八、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供求求情況況分析析：1.近近年，，新塘塘的商商品住住宅價價格上上揚(yáng)較較快；；2.隨隨著錦錦繡新新天地地、鳳鳳凰城城以及及恒大大山水水城等等樓盤盤推出出，新新塘商商品房房檔次次提高高；3.新新塘交交通及及市政政建設(shè)設(shè)的完完善，，居住住環(huán)境境凸現(xiàn)現(xiàn)，商商品房房的價價格也也隨之之攀升升。九、房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售價格格情況況2001年年以前前，新新塘地地區(qū)以以及廣廣州經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)還是是處于于自給給自足足的市市場需需求，，外來來的消消化力力量極極小。。2000年年碧桂桂園鳳鳳凰城城成功功打響響市場場之后后，隨隨著香香江集集團(tuán)等等的進(jìn)進(jìn)駐，，加上上原先先已經(jīng)經(jīng)進(jìn)駐駐的大大發(fā)展展商，，碧桂桂園鳳鳳凰城城、翡翡翠綠綠洲、、新塘塘新世世界等等共同同撐起起整個個新塘塘地區(qū)區(qū)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展?，F(xiàn)在，，新塘塘更是是一個個地產(chǎn)產(chǎn)界藏藏龍臥臥虎的的地方方，金金地集集團(tuán)、、和黃黃集團(tuán)團(tuán)、合合景泰泰富地地產(chǎn)等等都已已經(jīng)圈圈地進(jìn)進(jìn)入新新塘地地區(qū)，，在近近幾年年正式式投入入市場場。加加上原原有的的碧桂桂園、、香江江集團(tuán)團(tuán)、新新世界界幾大大集團(tuán)團(tuán)樓盤盤，該該地區(qū)區(qū)未來來市場場的供供應(yīng)量量以及及產(chǎn)品品的品品種都都將會會更為為豐富富，市市場發(fā)發(fā)展體體系更更為完完善。。十、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭爭情況況未來幾幾年，，增城城及新新塘房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場仍將將保持持高速速發(fā)展展趨勢勢，并并且隨隨著與與廣州州、東東莞城城市更更為緊緊密的的聯(lián)系系，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場整體體規(guī)模模、樓樓盤檔檔次、、產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)、服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量等等方面面都將將得到到長足足發(fā)展展。廣廣州及及東莞莞區(qū)域域客戶戶購房房比例例還將將有較較大幅幅度的的增長長。十一、、房地地產(chǎn)市市場未未來建建設(shè)情情況

類別普通商品住房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房合計分區(qū)中小戶型大戶型中心城區(qū)192.2785.97.071.1286.34（22620套）（6872套）（1179套）（219套）（30890套）新塘鎮(zhèn)284.51122.882..050.16409.6（33472套）（9830套）（341套）（32套）（43675套）注：1、中中小套套型商商品住住房的的戶均均建筑筑面積積計算算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為85平平方米米；大大套型型商品品住房房的戶戶均建建筑面面積計計算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為為125平平方米；經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房的戶戶均建建筑面面積計計算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為為60平方方米；；廉租租房的的戶均均建筑筑面積積計算算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為50平平方米米；（（住房房建設(shè)面積單單位為萬萬平方米米。）2、關(guān)于于保障性性住房建建設(shè)的供供應(yīng)面積積，在2008-2010年年期間，，中新鎮(zhèn)鎮(zhèn)和石灘灘鎮(zhèn)的保保障性住住房面積積包含在在新塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)，小樓鎮(zhèn)和正正果鎮(zhèn)則則歸并到到派潭鎮(zhèn)鎮(zhèn)。又由由于派潭潭鎮(zhèn)保障障性住房房需求量量偏小，，2008-2010年派潭潭鎮(zhèn)（包包括小樓樓鎮(zhèn)和正正果鎮(zhèn)）的的保障性性住房需需求均規(guī)規(guī)劃為貨貨幣補(bǔ)貼貼形式；；在2010-2012年期期間，新新塘、中中新、石石灘三鎮(zhèn)鎮(zhèn)分別按按各自需需求建設(shè)供供應(yīng)；小小樓鎮(zhèn)和和正果鎮(zhèn)鎮(zhèn)的建設(shè)設(shè)供應(yīng)仍仍歸屬在在派潭鎮(zhèn)鎮(zhèn)一并計計算。2008-2012年年增城市市住房建建設(shè)分區(qū)區(qū)計劃單位：萬萬平方米米2、政府府保障性性的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和廉租租房地塊塊的容積積率定為為1.78。注：1、、商品住住房地塊塊的容積積率定為為1.5-1.8；2008—2012年年增城市市住房建建設(shè)用地地分區(qū)供供應(yīng)計劃劃單位：公公頃639.890.715.41633.77合計30.7300.1430.59派潭鎮(zhèn)122.4700.11122.36中新鎮(zhèn)61.2100.0361.18石灘鎮(zhèn)250.520.091.15249.28新塘鎮(zhèn)174.960.623.97170.37中心城區(qū)合計廉租房經(jīng)濟(jì)適用房普通商品住房類別分區(qū)PART2新新塘區(qū)區(qū)域代表表性項目目研究樓盤名稱規(guī)模㎡戶型比例目前均價(元/㎡)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)備注新世界花園總占：約35萬總建：約50萬共：3000戶2房：70-88㎡,50％3房：124㎡,35％4房：172㎡,15％5800——自2004年11月正式發(fā)售，共39棟18層；花園采用組團(tuán)式布局,高級洋房風(fēng)格獨特，環(huán)境優(yōu)雅、安全舒適。金澤豪庭總占：約10萬總建：約35.5萬共：2193戶2房：70-90㎡,50％3房：124-135㎡,35％4房：172㎡,15％4900毛坯二期工程正式動工，預(yù)計明年6月份開售。共17棟26層，戶型方正，布局合理、靠近地鐵口錦繡·新天地總占：約16萬總建：約61萬共：5000戶2房：70-82㎡,15％3房：88-160㎡,63％4房：125-197㎡,12％5房：160-295㎡,10％5400毛坯2009年11月14日推出29棟，預(yù)計11月底推出新品洋房；小區(qū)戶型多元化，檔次高規(guī)模大，交通便利，綠化率高。嘉駿豪苑總占：約4.3萬總建：約14.2萬共：1088戶1房：42-60㎡,22％2房：84㎡,34％3房：100-147㎡,34％4房：163.55㎡,10％4200毛坯一期9棟19層，獨到新穎的戶型結(jié)構(gòu)，功能分區(qū)卓越，部分戶型帶入戶花園，交通便利，高層?xùn)|向可看江景。東方名都總占：約18萬總建：約50萬共：3000戶1房：49-50㎡,16％2房：49-50㎡,17％3房：96-128㎡,48％4房：79-161㎡,11％5房：337-367㎡,8％5800毛坯自2009年3月正式發(fā)售，規(guī)劃配套完善，公園式園林綠化，交通便利兼有高尚生活品味。碧桂園鳳凰城·鳳妍苑總占：約4.3萬總建：約12.4萬共：500戶2房：80-106㎡，50％3房：93-102㎡，50％6500毛坯2009年12月底即將推出鳳妍苑二期花園洋房，共15棟17層，超大陽臺，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境好、綠化面積大現(xiàn)代城市花園總占：約4.7萬總建：約16.3萬共：1130戶2房：70-82㎡,62％3房：91-160㎡,38％5600毛坯共15棟1130戶，東南亞中央水景園林，住宅已售完，現(xiàn)推出少量臨街商鋪，小區(qū)交通方便、周邊配套設(shè)施成熟完善一、區(qū)域域代表性性樓盤概概況樓盤名稱規(guī)模㎡戶型比例目前均價(元/㎡)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)備注亞太銀座總占：約1.7萬總建：約5.7萬共：508戶1房：40-60㎡，18％2房：108-110.6㎡，29％3房：125-136㎡，30％4房：168㎡，23％57161000自2009年10月8日公開發(fā)售，共8棟17層；采用人車分流設(shè)計，商業(yè)配套設(shè)施齊，鄰近地鐵13號線，地處商業(yè)圈。新塘廣場總占：約1.6萬總建：約10.8萬共：775戶1房：46-71㎡，25％2房：76-96，30％3房：122-146㎡，35％4房：161-165㎡，10％4500毛坯共4棟29層；地理位置優(yōu)越、交通便利、大社區(qū)活動空間大、小區(qū)內(nèi)配套完善。順欣花園總占：約17萬總建：約20萬共：3000戶2房：88㎡，25％3房：82-87㎡，60％4房：93-140㎡，15％4800毛坯共44棟26層，新組團(tuán)心筑9棟、10棟90平方米3房帶主套南北向單位。崇和花園總占：約7.5萬總建：約17.8萬共：1200戶2房：86㎡，25％3房：89-135㎡，40％4房：148-152㎡，25％6房：195㎡，10％4300毛坯共30棟12層,現(xiàn)售住宅單位為第四期產(chǎn)品，僅剩余數(shù)套復(fù)式單位在售。匯美體育花園總占：約3萬總建：約8萬共：800戶2房：81-89㎡，32％3房：118-126㎡，50％4房：146-162㎡，18％4300毛坯共13棟13層—22層，現(xiàn)已全部售罄；綜合運(yùn)動會所配置，綠化充裕景觀好新都·盛世名門總占：約17萬總建：約40萬共：4000戶2房：61-118㎡，30％3房：91-118㎡，38％4房：173-220㎡，22％5房：259㎡，10％5000毛坯共63棟11層/18層/32層,在售剩余戶型為三房和四房復(fù)式單位，戶型設(shè)計多元化。金澤華庭總占：約3萬總建：約18萬共：957戶2房：79-85㎡，22％3房：125-135㎡，35％4房：153-156㎡，28％5房：160㎡，15％4800毛坯共11棟18—25層,全新組團(tuán)的4房5房“空中別墅”，私享成熟配套，江、山、園三景合一。根據(jù)上表表深入分分析可知知，區(qū)域域住宅項項目主要要呈現(xiàn)以以下特點點：以二房單單位為主主要供應(yīng)應(yīng)樓盤，，面積大大多介于于30-80㎡㎡從樓盤推推出單元元看，以以二房居居多，平平均占市市場50%左右右，面積積多以30-80㎡為為主；主力面積積為50方的小小戶型，，它是黃黃金分割割點，具具有最佳佳的投資資價值；；部分業(yè)主主選擇““以租抵抵供”的的方式置置業(yè)，有有穩(wěn)定收收益回報報，更可可輕松擁擁有物業(yè)業(yè)。三房單位位的供應(yīng)應(yīng)占據(jù)一一定份額額，面積積多介于于100-140㎡，，并且多多為毛坯坯交樓一般樓盤盤的三房房單位面面積一般般大于100-140㎡；平均占至至新塘市市場的35%左左右；同一樓盤盤推出時時，戶型型相對單單調(diào)，就就一至兩兩種戶型型，面積積也基本本相同。。中心區(qū)中中高檔樓樓盤一帶帶，主要要以大面面積單元元為主，，并供應(yīng)應(yīng)四房單單元中心區(qū)中中高檔樓樓盤設(shè)計計了大面面積的三三房或四四房單位位以吸引引部分客客源；四房單位位一般面面積都大大多在160㎡㎡以上，，平均占占至新塘塘市場的的15%左右。。一房單元元、公寓寓市場需需求量大大新塘置業(yè)業(yè)的人士士主要為為本地人人，但廣廣州及東東莞客戶戶呈現(xiàn)逐逐年增長長的趨勢勢；其時尚、、潮流的的“外表表”，單單身公寓寓日益成成為租賃賃市場中中最受歡歡迎的物物業(yè)；其出租對對象有公公司白領(lǐng)領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)業(yè)期公司司、戀愛愛青年、、新婚小小家庭、、自由職職業(yè)者等等，這些些人是租租房市場場中的中中端市場場，需求求量很大大。樓盤一：：新世界界花園樓盤二：：金澤豪豪庭樓盤三：：錦繡··新天地地樓盤四：：嘉駿豪豪苑樓盤五：：廣園東東·東東方名都都樓盤六：：碧桂園園鳳凰城城·鳳妍妍苑樓盤七：：現(xiàn)代城城市花園園樓盤九：：新塘廣廣場樓盤十：：順欣花花園樓盤十一一：匯美美體育花花園樓盤十二二：新都都·盛世世名門樓盤十三三：金澤澤華庭樓盤八：亞太銀座二、區(qū)域域代表性性項目情情況樓盤名稱戶型1房2房3房4房5房（6房）新世界花園——70-88㎡，50％124㎡，35％172㎡，15％——金澤豪庭——70-90㎡，50％124-135㎡，35％172㎡,15％——錦繡·新天地——70-82㎡，15％88-160㎡，63％124-197㎡，12％160-295㎡，10％嘉駿豪苑42-60㎡，22％84㎡，34％100-147㎡，34％163㎡,10％——廣園東·東方名都49-50㎡,16％49-50㎡,17％96-128㎡,48％79-161㎡,11％337-367㎡，8％碧桂園鳳凰城鳳妍苑——80-106㎡，50％93-102㎡，50％————現(xiàn)代城市花園——70-82㎡，62％91-160㎡，38％————亞太銀座40-60㎡，18％108-110㎡，29％125-136㎡，30％167㎡,23％——新塘廣場46-71㎡，25％76-96㎡，

30％122-146㎡，35％161-165㎡，10％——順欣花園——88㎡，25％82-87㎡，60％93-140㎡，15％——崇和花園——86㎡，25％89-135㎡，40％148-152㎡，25％6房,195㎡，10％匯美體育花園——81-89㎡，32％118-126㎡，50％146-162㎡，18％——新都·盛世名門——61-118㎡，30％91-118㎡，38％173-220㎡，22％259㎡，10％金澤華庭——79-85㎡，22％125-135㎡，35％153-156㎡，28％160㎡，15％1、項目目概況：：樓盤一：：新世界界花園-萬象象園新世界花花園位于于增城市市新塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)廣園東東路，花花園采用用組團(tuán)式式布局,綠綠化率高高達(dá)45%，高高級洋洋房風(fēng)格格獨特。。環(huán)境境優(yōu)雅、、安全舒舒適，是是個住家家的好小小區(qū)?，F(xiàn)現(xiàn)已是是廣州東東部配套套設(shè)施齊齊全的大大型成熟熟高尚住住宅社區(qū)區(qū)，入住住數(shù)量達(dá)達(dá)2600余戶戶。2、產(chǎn)品品分析：：樓盤名稱新世界花園開發(fā)商新世界中國有限公司占地面積151000㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)花園東路總建面積325000㎡建筑類別高層洋房總戶數(shù)3000多戶棟數(shù)39棟18層戶型二梯三戶二梯四戶容積率2.14均價5800元∕㎡車位1：1裝標(biāo)精裝修管理費1.8元/㎡/月5、優(yōu)劣劣勢分析析:優(yōu)勢：▲▲風(fēng)格獨獨特、戶型面積積實用▲▲小區(qū)成成熟▲▲環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅、舒舒適▲▲規(guī)模大大、有品品牌實力力劣勢：▲▲交通不不便▲▲周邊邊環(huán)境吵吵鬧▲▲路路邊空氣氣污染大大▲▲周邊邊教育配配套少3、銷售售分析：：現(xiàn)推萬象象新都1、2、、3、5、7棟棟剩余高高層單位位，隨樓樓贈送精精美裝修修、廚具具四件套套，年底底準(zhǔn)備推推出4棟和和6棟高高層洋房房。4、客戶戶分析：：以廣州黃黃埔和新新塘本地地人自住住居多，，約占65%，，部分為為投資客客，約占占35%。1、項目目概況：：樓盤二：：金澤豪豪庭金澤豪庭庭座落于于增城新新塘鎮(zhèn)太太平洋工工業(yè)區(qū)白白江路段段107國道旁旁；位置置好環(huán)境境靚,具具有優(yōu)越越的投資資與人居居環(huán)境；；交通便便利，多多路公交交車往返返廣州，，近將要要開通的的地鐵輕輕軌出口口；周邊邊配套齊齊全，綠綠化率達(dá)達(dá)30%。3、銷售售分析：：二期工程程正式動動工，預(yù)預(yù)計明年年6月份份開售。。一期剩剩少量高高層中央央景觀樓樓王，均均價4900元元/㎡。。4、客戶戶分析：：以新塘本本地人自自住居多多，約占占70%，投資資占30%樓盤名稱金澤豪庭開發(fā)商銀河通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積99836㎡（合149.25畝）地理位置增城市新塘鎮(zhèn)107國道與東洲大道交匯處總建面積354785㎡建筑類別高層洋房總戶數(shù)2193戶棟數(shù)17棟26層戶型二梯四戶容積率3.0均價4900元∕㎡車位1200個裝標(biāo)毛坯管理費1.80元/㎡/月2、產(chǎn)品品分析：：5、優(yōu)劣劣勢分析析:優(yōu)勢：▲▲南北對對流、空空氣好▲▲綠綠化美觀觀▲▲戶戶型方正正，布局局合理▲▲靠靠近地鐵鐵口劣勢：▲▲樓距密密集▲▲配套套設(shè)施不不完善▲▲近公公路，環(huán)環(huán)境吵鬧鬧1、項目目概況：：樓盤三：：錦繡··新天地地錦繡新天天地雄踞踞新塘中中心城區(qū)區(qū)，東鄰鄰府前路路,與新新塘公園園、新塘塘政府，，新塘文文化藝術(shù)術(shù)中心等等市政配配套毗鄰鄰而居；；南望浩浩瀚東江江，視野野遼闊，，城市美美景，一一覽無余余。5、優(yōu)劣劣勢分析析:優(yōu)勢：▲▲戶型多多元化▲▲檔檔次高規(guī)規(guī)模大▲▲交交通便利利▲▲綠化率率高▲▲商業(yè)業(yè)配套設(shè)設(shè)施齊全全劣勢：▲▲小區(qū)尚尚未成熟熟▲▲靠公路路，空氣氣污染大大▲▲價格格高▲▲實用率率低3、銷售售分析：：2009.11.14推出29棟，，70-88㎡㎡兩房三三房起價價4300元毛毛坯均均價5400元元/㎡。。預(yù)計2009.11.31推出新品洋洋房。4、客戶戶分析：：以東莞投投資客居居多，約約占50%，還還有新塘塘本地人人約占45%，，荔城約約占5%。2、產(chǎn)品品分析：：樓盤名稱錦繡·新天地開發(fā)商廣州市敏捷投資有限公司占地面積160000㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)政府前路29號總建面積610000㎡建筑類別高層洋房、小高層洋房總戶數(shù)約5000戶棟數(shù)46棟戶型兩梯三戶兩梯六戶容積率2．14均價5400元∕㎡車位1：2裝標(biāo)毛坯管理費1．50元/㎡/月1、項目目概況：：樓盤四：：嘉駿豪豪苑嘉駿豪苑苑總占地地面積為為：42646.9㎡㎡，建筑筑面積：：141589.89㎡，，容積率率是：2.9﹪﹪；綠化化率是30﹪；；15萬平方方米城市市稀缺小小戶大社社區(qū)，為為新塘塘品質(zhì)生生活將被被重新定定義！3萬㎡品品牌商業(yè)業(yè)街OPEN廣廣場，大大超市，，生活自自成體系系。3、銷售售分析：：在售剩余余單位戶戶型為80-90㎡兩兩房和110㎡㎡-120㎡三三房，現(xiàn)現(xiàn)樓發(fā)售售毛坯均均價4200元元/㎡。。4、客戶戶分析：：以新塘本本地人自自住居多多，約占占85%，少部部分為投投資客，，約占15%.5、優(yōu)劣劣勢分析析優(yōu)勢：▲▲新穎的的戶型結(jié)結(jié)構(gòu)▲功功能分區(qū)區(qū)卓越▲▲部分戶戶型帶入入戶花園園▲交通通便利▲▲高層?xùn)|東向可看看江景劣勢：▲▲綠化較較少▲▲建建筑質(zhì)量量一般▲▲景觀少少、生活活配套不不完善2、產(chǎn)品品分析：：樓盤名稱嘉駿豪苑開發(fā)商增城市龍望經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司占地面積42646.9㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)光華路19號

總建面積住宅92363.29㎡商業(yè)141589.89㎡建筑類別普通住宅,小高層洋房總戶數(shù)1088戶棟數(shù)一期9棟19層戶型兩梯三戶、兩梯四戶兩梯五戶容積率2．9均價4200元∕㎡車位636個裝標(biāo)毛坯管理費1.50元/㎡/月1、項目目概況：：樓盤五：：廣園東東·東東方名都都東方名都都首期首首創(chuàng)半圍圍合弧形形組團(tuán)式式布局，，汲取廣廣園東豪豪宅建筑筑精華，，融合現(xiàn)現(xiàn)代的流流線設(shè)計計，采用用二梯一一戶及一一梯二戶戶設(shè)計，，引入了了觀光電電梯、私私家電梯梯廳、空空中入戶戶陽光花花園等創(chuàng)創(chuàng)新的設(shè)設(shè)計?，F(xiàn)現(xiàn)代主義義的精美美建筑，，公園式式花園綠綠化，擁擁有五洲洲園林、、巴里島島泳池、、水上藍(lán)藍(lán)鉆會所所等生活活元素。。5、優(yōu)劣劣勢分析析：優(yōu)勢：▲▲交通便便利▲▲有高高尚生活活品味▲▲地理理位置優(yōu)優(yōu)越劣勢：▲▲靠公路路、空氣氣污染大大▲▲周邊邊車流量量大，出出入危險險4、客戶戶分析：：以新塘本本地人自自住居多多，約占占50%，部分分為廣州州黃埔自自住占20%和和投資占占30%。3、銷售售分析：：一期只剩剩余幾套套300多平方方米的6房2廳廳帶工人人套房復(fù)復(fù)式單位位，毛坯坯價最低低5000元/平方米米起，其其他樓層的的達(dá)5300-5400元/平方米米。二期期要到明明年才推推出。2、產(chǎn)品品分析：：樓盤名稱廣園東·東方名都開發(fā)商廣州市盈毅房地產(chǎn)有限公司占地面積180000㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)廣園東與新塘出口東洲大道交匯處總建面積500000㎡建筑類別高層洋房、小高層洋房總戶數(shù)3000戶棟數(shù)一期10棟29層戶型兩梯一戶二梯四戶容積率2.77均價5800元∕㎡車位1200個裝標(biāo)毛坯管理費1.80元/㎡/月1、項目目概況：：樓盤六：：碧桂園園鳳凰城城·鳳妍妍苑鳳妍苑位位于鳳凰凰城最核核心位置置，毗鄰鄰交通中中心，是是業(yè)主活活動的中中心區(qū)域域。鳳妍妍苑的底底層裙樓樓在開發(fā)發(fā)時已規(guī)規(guī)劃為大大型商業(yè)業(yè)配套，，與現(xiàn)有有交通中中心的商商鋪、東東門商業(yè)業(yè)街、鳳鳳馨苑商商業(yè)街等等商業(yè)配配套相輝輝映。5、優(yōu)劣劣勢分析析：優(yōu)勢：▲▲地理位位置優(yōu)越越▲超超大陽臺臺▲品品牌物業(yè)業(yè)管理▲▲大型型社區(qū)▲▲生態(tài)態(tài)環(huán)境好好、綠化化面積大大▲生活配配套設(shè)施施完善劣勢：▲▲價格較較高▲▲區(qū)區(qū)域大出出行不不便▲▲車流流量較大大▲▲南向靠靠廣園東東快速，，比較吵吵3、銷售售分析：：12月低低即將推推出鳳妍妍苑二期期花園洋洋房，價價格參照照鳳妍苑苑一期洋洋房價格格，預(yù)計計均價6000元/平平米-7000元/平平米帶裝裝修。主主要靠近近鳳凰城城商業(yè)配配套中心心，有商商業(yè)街、、康體中中心、游游泳池等等等。4、客戶戶分析：：以新塘本本地和廣廣州投資資客居多多，約占占60%，部分分為自住住，約占占40%。2、產(chǎn)品品分析：：樓盤名稱碧桂園鳳凰城·鳳妍苑開發(fā)商碧桂園鳳凰城物業(yè)發(fā)展有限公司占地面積43799㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)廣園東快速路碧桂園鳳凰城總建面積124560㎡建筑類別高層洋房總戶數(shù)約500戶棟數(shù)15棟17層戶型兩梯四戶容積率2.7均價6500元∕㎡車位1：2裝標(biāo)毛坯管理費1.5元/㎡/月1、項目目概況：：樓盤七：：現(xiàn)代城城市花園園該項目座座落于增增城新塘塘鎮(zhèn)港口口大道北北，廣園園東人居居生活綠綠洲，純純真東南南亞風(fēng)情情園林，，熱帶植植物、盡盡享休閑閑舒適的的人居生生活。成成熟的人人文社區(qū)區(qū)、和諧諧的居住住氛圍，，讓你感感受到生生活的情情趣。5、優(yōu)劣劣勢分析析優(yōu)勢：▲▲南北對對流、方方正實用用▲▲交通方方便▲▲周邊邊配套設(shè)設(shè)施成熟熟完善劣勢：▲▲建筑筑質(zhì)量一一般▲▲周邊邊環(huán)境吵吵鬧▲▲綠綠化環(huán)境境較少3、銷售售分析：：住宅已售售完，現(xiàn)現(xiàn)推出少少量臨街街商鋪，，均價13000元-17000元元。4、客戶戶分析：：以新塘本本地人自自住居多多，約占占80%，少部部分為投投資客，，約占20%左左右。2、產(chǎn)品分分析：樓盤名稱現(xiàn)代城市花園開發(fā)商廣州市華正房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積47319.4㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)廣園東與新塘出口東洲大道交匯處總建面積163310㎡建筑類別高層洋房、小高層洋房總戶數(shù)1130戶棟數(shù)15棟戶型二梯三戶、二梯四戶容積率3.0均價5600元∕㎡車位502個裝標(biāo)毛坯管理費1.5元/㎡/月1、項目概概況：樓盤八：亞亞太銀座亞太銀座，，坐鎮(zhèn)廣州州廣園東新新塘之新城城中心，緊緊鄰地鐵、、輕軌新塘塘樞紐站。。于2009年10月8日公公開發(fā)售，，成功認(rèn)購購近400套物業(yè)；；項目采用用人車分流流設(shè)計，小小區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃有綠化、、水景、兒兒童樂園等等；身處都都市繁華旺旺地、商業(yè)業(yè)中心，高高尚住宅區(qū)區(qū)、時尚聚聚集地。5、劣勢分分析：優(yōu)勢：▲商商業(yè)配套設(shè)設(shè)施齊▲▲鄰近地鐵鐵13號線線▲地理理位置好、、交通便利利▲地地處商業(yè)圈圈劣勢：▲近近公路，環(huán)環(huán)境吵鬧▲▲綠化化景觀少▲▲價格格較高3、銷售分分析：尾盤銷售，，剩余50㎡-100㎡的二二房小戶型型單位，售售價5000元/㎡㎡起，送價價值1000元/㎡㎡精裝修。。4、客戶分分析：以廣州和東東莞的投資資客居多，，約占60%，部分分為新塘本本地的投資資客，約占占25%和和自住的約約占15%。2、產(chǎn)品分分析：樓盤名稱亞太銀座開發(fā)商廣州市亞太土地建設(shè)有限公司占地面積17491.2㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)新新公路與匯太路交匯總建面積57113.51㎡建筑類別高層洋房總戶數(shù)508戶棟數(shù)8棟17層戶型兩梯四戶兩梯六戶容積率2.76均價5716元∕㎡車位213個裝標(biāo)1000元/㎡精裝修管理費1.80元/㎡/月樓盤九：新新塘廣場新塘廣場為高層商住住塔樓。其其中地下室室兩層，商商業(yè)一至三三層共三層層，四樓為為架空層，，四層樓面面為平臺花花園，五至至二十九層層為住宅，，總層高二二十九層。。商業(yè)上層層住宅有四四棟。小區(qū)區(qū)內(nèi)部配套套:空中園園林泳池；；萬平方米米空中休閑閑園林；泛泛會所；超超市；大型型商業(yè)中。。1、項目概概況：樓盤名稱新塘廣場開發(fā)商廣州業(yè)駿實業(yè)有限公司占地面積16465.60㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)解放北路122號總建面積108063㎡建筑類別普通住宅、公寓、高層洋房總戶數(shù)775戶棟數(shù)4棟29層戶型二梯四戶三梯九戶容積率5.47均價4500元∕㎡車位723個裝標(biāo)毛坯管理費1.8元/㎡/月2、產(chǎn)品分分析：5、優(yōu)劣勢勢分析：優(yōu)勢：▲地地理位置優(yōu)優(yōu)越，交通通便利▲▲生活配配套設(shè)施完完善▲▲3萬平米米起旗艦商商業(yè)劣勢：▲價價格偏貴▲▲景景觀綠化少少▲所所處商圈，，環(huán)境比較較吵雜3、銷售分分析：現(xiàn)已全部售售罄4、客戶分分析：以新塘本地地人自住居居多，約占占85%，，少部分為為投資客，，約占15%1、項目概概況：樓盤十：順順欣花園地處廣園東東快速路荔荔新路出入入口處，其其地理位置置為新塘城城區(qū)東北部部的交通樞樞紐與發(fā)達(dá)達(dá)地帶，往往北方向有有廣園快速速、107國道可通通往廣州和和深圳，用用國際商住住人居規(guī)劃劃理念，融融合東南亞亞風(fēng)情園林林，組成規(guī)規(guī)模浩大的的創(chuàng)新立體體星級生活活模式；小小區(qū)內(nèi)部配配套:會所所、幼兒園園、商業(yè)街街、超市、、百貨商場場。2、產(chǎn)品分分析：5、優(yōu)劣勢勢分析：優(yōu)勢：▲地地理位置優(yōu)優(yōu)越，交通通便利▲▲大社社區(qū)活動空空間大劣勢：▲周周邊配套不不完善▲▲生活不不便利▲▲靠近馬馬路，比較較吵▲小小區(qū)外馬路路車流量較較大3、銷售分分析：順欣花園全全新組團(tuán)心心筑9棟、、10棟90平方米米3房帶主主套南北向向單位，135平方方米4房帶帶主套單位，今天開開賣，均價價4800元/平方方米。4、客戶分分析：以新塘和增增城自住居居多，約占占70%，，少部分為為投資客，，約占30%樓盤名稱順欣花園開發(fā)商增城市順欣房地產(chǎn)有限公司占地面積約170000㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)荔新路瑤田路段總建面積約200000㎡建筑類別普通住宅，多層洋房總戶數(shù)3000戶棟數(shù)44棟26層戶型兩梯四戶兩梯七戶容積率2.62均價4800元∕㎡車位2368個裝標(biāo)毛坯管理費1.6元/㎡/月1、項目概概況：樓盤十一：：匯美體育育花園匯美體育花花園位于增增城金都大大道匯美公公園旁，目目前只剩下下幾套126平方米米的三房。。該樓盤套套內(nèi)面積為為87.03-126.18㎡，物業(yè)業(yè)管理費：：1.15元/平方方米*月，，綜合運(yùn)動動會所配置置：50M國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)游泳池；；陽光籃球球場；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球場；；緩跑生態(tài)態(tài)徑；2000平方方米室內(nèi)體體育館；20000平方米的的后花園與與10000平方米米的中庭花花園。2、產(chǎn)品分分析：5、優(yōu)劣勢勢分析：優(yōu)勢：▲綠綠化充裕景景觀好▲▲以運(yùn)動動為主題的的大型社區(qū)區(qū)▲有有2000㎡的匯美美公園劣勢：▲出出入不便，，公交車少少▲戶戶型單一▲▲住宅宅樓齡短3、銷售分分析：現(xiàn)已全部售售罄4、客戶分分析：以新塘和東東莞人自住住居多，約約占80%，少部分分為投資客客，約占20%樓盤名稱匯美體育花園開發(fā)商廣州匯美地產(chǎn)發(fā)展有限公司

占地面積30000㎡地理位置增城市新搪金都大道匯美公園旁總建面積80000㎡建筑類別普通住宅、高層洋房總戶數(shù)800戶棟數(shù)13棟13層—22層戶型一梯四戶兩梯四戶容積率2.7均價4300元∕㎡車位300個裝標(biāo)毛坯管理費1.15元/㎡/月樓盤十二：：新都·盛盛世名門1、項目概概況：新都·盛世世名門位于于新塘中心心廣深大道道中段新塘塘中學(xué)旁，，毗鄰建設(shè)設(shè)中新塘市市政廣場、、新塘體育育館，大型型公交換乘乘樞紐，在在建的廣州州--新塘塘輕軌車站站以及遠(yuǎn)期期規(guī)劃的地地鐵站旁，，西班牙大大型水景風(fēng)風(fēng)情園林及及高綠化率率、低密度度、低容積積率、總占占地17萬萬平方米，，總建筑面面積約40萬平方米米，小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套:幼兒園、、雙會所、、特色商業(yè)業(yè)街、游泳泳池等。2、產(chǎn)品分分析：5、優(yōu)劣勢勢分析：優(yōu)勢：▲地地理位置優(yōu)優(yōu)越，交通通便利▲戶戶型設(shè)計多多元化▲教教育配套完完善▲都市市大盤生活活氛圍濃郁郁劣勢：▲景景觀少、生生活配套不不完善3、銷售分分析：在售剩余戶戶型為160㎡—220㎡三三房和四房房復(fù)式單位位，現(xiàn)樓發(fā)發(fā)售毛坯均均價5500元4、客戶分分析：以新塘本地地人自住為為主，約占占70%，，部分為增增城東莞投投資客，約約占30%樓盤名稱新都·盛世名門開發(fā)商廣州市新發(fā)實業(yè)有限公司占地面積170000㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)東進(jìn)東路8號總建面積400000㎡建筑類別普通住宅、小高層洋房總戶數(shù)4000戶棟數(shù)63棟11層/18層/32層戶型一梯兩戶兩梯四戶容積率2.29均價5000元∕㎡車位2968個裝標(biāo)毛坯管理費1.4元/㎡/月樓盤十三：：金澤華庭庭1、項目概概況：新塘商務(wù)中中心區(qū)絕版版樓王，私私享成熟配配套，江、、山、園三三景合一。。坐落在新新塘中心區(qū)區(qū)，北擁公公園，南望望東江，由由11棟高高品質(zhì)的塔塔樓組成，，其中7棟棟18層，，4棟21-25層層，共957戶景觀觀大宅。小小區(qū)內(nèi)部配配套：9000平方方米大型平平臺花園，，泳池，公公園，大型型商城，城城市中心位位置，汽配配城。2、產(chǎn)品分分析：5、優(yōu)劣勢勢分析：優(yōu)勢：▲地地理位置優(yōu)優(yōu)越，交通通便利▲戶戶型設(shè)計多多元化▲教教育配套完完善▲都市市生活氛圍圍濃郁劣勢：▲景景觀少、生生活配套不不完善3、銷售分分析：金澤華庭全全新組團(tuán)183.43-241.61平方的4房5房““空中別墅墅”均價：：5000元/平方方.4、客戶分分析：以新塘本地地人自住為為主，約占占70%，，部分為增增城東莞投投資客，約約占30%樓盤名稱金澤華庭開發(fā)商廣州市全益實業(yè)有限公司占地面積30889㎡地理位置增城市新塘鎮(zhèn)新塘大道中1號總建面積179000㎡建筑類別高層洋房，小高層洋房總戶數(shù)957戶棟數(shù)11棟18—25層戶型兩梯四戶兩梯五戶容積率2.3均價4800元∕㎡車位1：2裝標(biāo)毛坯管理費1.6元/㎡/月PART3項目目自身條件件SWOT分析本案一、項目所所處位置本案原生山體太平洋工業(yè)業(yè)區(qū)快停業(yè)的酒酒店（見照照片里拍的的）新建的工廠廠宿舍樓（（見照片））兩家汽車改改裝廠（見見照片里拍拍的）二、項目周周邊環(huán)境三、項目SWOT分分析四、項目戰(zhàn)戰(zhàn)略矩陣分分析PART4項目目可行性市市場定位構(gòu)構(gòu)想通過對新塘塘房地產(chǎn)市市場、代表表性樓盤以以及項目自自身條件等等綜合分析析，我司對對本項目的的整體市場場定位，提提出如下可可行性戰(zhàn)略略構(gòu)想：汽車&公寓寓一、、項項目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群從事事汽汽車車銷銷售售的的4S店店管管理理人人員員從事事汽汽車車生生產(chǎn)產(chǎn)的的企企業(yè)業(yè)管管理理層層及及從從業(yè)業(yè)者者駕駛駛汽汽車車來來購購房房的的本本地地及及廣廣州州、、東東莞莞客客戶戶汽車車二、、項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃定定位位從項項目目自自身身所所具具有有的的客客觀觀條條件件來來看看，，不不適適宜宜規(guī)規(guī)劃劃大大戶戶型型，，特特別別是是與與鳳鳳凰凰城城等等項項目目對對比比不不具具競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢，，因因此此建建議議本本項項目目以以中中小小戶戶型型為為主主；；從市市場場需需求求與與競競爭爭情情況況來來看看，，目目前前新新塘塘中中高高檔檔大大戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品供供給給充充足足，，存存在在較較大大市市場場競競爭爭壓壓力力，，而而小小戶戶型型公公寓寓需需求求旺旺盛盛，，存存在在較較大大市市場場空空間間，，且且投投入入相相對對較較低低，，更更利利于于塑塑造造形形象象；；從客客戶戶置置業(yè)業(yè)動動機(jī)機(jī)來來看看，，本本項項目目所所處處區(qū)區(qū)域域居居家家氛氛圍圍與與環(huán)環(huán)境境相相對對而而言言不不是是最最佳佳選選擇擇，，應(yīng)應(yīng)定定位位為為過過渡渡型型住住房房，，同同時時小小戶戶型型公公寓寓更更加加適適合合本本地地及及廣廣州州、、東東莞莞投投資資客客戶戶需需要要，，利利于于快快速速銷銷售售、、滾滾動動開開發(fā)發(fā)并并同同樣樣能能取取得得可可觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益。。公寓寓三、、項項目目商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃定定位位汽車車&公公寓寓依托托本本項項目目周周邊邊區(qū)區(qū)域域汽汽車車制制造造、、銷銷售售產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢勢，，尋尋找找市市場場存存在在空空白白，，開開拓拓藍(lán)藍(lán)海海市市場場。。建建議議本本項項目目商商業(yè)業(yè)定定位位為為：：汽車車裝裝飾飾、、美美容容、、音音響響專專營營超超市市同時時考考慮慮到到眾眾多多汽汽車車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)配配套套企企業(yè)業(yè)辦辦公公及及創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)需需要要，，建建議議臨臨107國國道道規(guī)規(guī)劃劃1棟棟LOFT、、SOHO公公寓寓，，定定位位為為：：中小小企企業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)大大廈廈四、、項項目目市市場場形形象象定定位位科技技：：建議議本本項項目目引引入入一一些些合合適適的的高高科科技技智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)和和高高品品質(zhì)質(zhì)的的物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)，，在在利利于于項項目目宣宣傳傳的的同同時時，，提提升升項項目目整整體體形形象象檔檔次次。。健康康：：通過過加加強(qiáng)強(qiáng)本本項項目目園園林林景景觀觀、、社社區(qū)區(qū)文文化化等等方方面面的的塑塑造造，，滿滿足足客客戶戶對對健健康康、、環(huán)環(huán)境境的的需需求求。。時尚尚：：通過過充充滿滿活活力力和和創(chuàng)創(chuàng)意意的的廣廣告告宣宣傳傳，，建建立立本本項項目目個個性性時時尚尚的的市市場場形形象象，，契契合合目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群的的心心理理感感受受，，促促使使其其盡盡快快由由認(rèn)認(rèn)知知到到認(rèn)認(rèn)同同，，從從而而達(dá)達(dá)到到認(rèn)認(rèn)可可并并完完成成交交易易。。汽車車&公公寓寓借鑒鑒和和引引入入汽汽車車行行業(yè)業(yè)先先進(jìn)進(jìn)理理念念：：序號產(chǎn)品附加值提升的智能化配備1水質(zhì)軟化系統(tǒng)2直飲水系統(tǒng)系統(tǒng)3窗墻系統(tǒng)、開啟面大4隔熱、防紫外線玻璃，局部采用鋼化玻璃5太陽能源系統(tǒng)，將太陽輻射直接轉(zhuǎn)化為水能、電能6置換式全新風(fēng)系統(tǒng)7廢氣實現(xiàn)全面煙道化8IC卡電梯管理9物管智能信息化10滲水路面11即開即熱熱水系統(tǒng)自循環(huán)12蓄冷空調(diào)13職務(wù)綠色屋頂，通過植物蒸騰作用降低能耗14樓板澆鑄塑膠隔音墊15食物垃圾處理，直接粉碎后隨水流入化糞池，避免室內(nèi)及小區(qū)蚊蠅污染、降低保潔費用16低能耗水潔具、節(jié)能燈具17滅蚊磁場，消滅小區(qū)內(nèi)蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害項目說明住戶可視對講系統(tǒng)與報警聯(lián)動基本智能化系統(tǒng)配備閉路電視監(jiān)控以及報警聯(lián)動門禁系統(tǒng)――指紋鎖住戶煤氣泄露報警系統(tǒng)紅外線防盜系統(tǒng)停車場刷卡收費數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)――高速INTERNET接入智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)建建議議“國國賓賓式式””服服務(wù)務(wù)聘請請知知名名物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司直直接接管管理理或或顧顧問問，，還還可可炒炒作作““中中南南海海退退伍伍軍軍人人安安全全保保衛(wèi)衛(wèi)，，享享受受中中央央首首長長國國賓賓級級待待遇遇””概概念念；；“影子式”服服務(wù)：“平常在小區(qū)區(qū)里可能看不不到服務(wù)人員員，但一旦你你您有需要，，服務(wù)人員即即能馬上出現(xiàn)現(xiàn)在您面前””。在小區(qū)每每隔一段位置置設(shè)置一個物物業(yè)呼叫按鈕鈕，一按即可可與服務(wù)人員員進(jìn)行通話并并要求服務(wù)。。物業(yè)管理建議議園林景觀建議議電梯及入戶大大堂豪華裝修修，做足面子子文章。地面鋪裝展示社區(qū)品質(zhì)檔次入口處和主干道地面鋪裝的用材、用料Eg.高檔石材鋪就的小區(qū)入口能展示項目的尊貴品質(zhì)。居住使用功能；園林美化功能小區(qū)次干道地面鋪裝所帶來的居住的方便性；機(jī)理的視覺沖擊所帶來的居住樂趣。水系1、觀賞類2、嬉水類1、中央水景組團(tuán)和環(huán)小區(qū)流動水景結(jié)合2、親水性3、觀賞性植被1、劃分空間區(qū)域2、建筑隔離3、景觀欣賞1、休憩式草坪及休閑區(qū)2、林蔭大道樹種的名貴性（小區(qū)檔次）樹種的稀缺性3、關(guān)鍵節(jié)點樹種的直徑（一般情況下，客戶認(rèn)為直徑越粗的樹木越名貴）4、對于不同物業(yè)類型組團(tuán)的區(qū)分作用，可通過高低植被錯落密植方式劃分不同小區(qū)組團(tuán)硬質(zhì)景觀品味品質(zhì)的核心體現(xiàn)1、小品所體現(xiàn)的項目品質(zhì)、生活品位國際級大師的雕塑作品、藝術(shù)展示區(qū)域超越客戶期望方式：小品位置；大型小品應(yīng)用所體現(xiàn)的震撼感；可延展的小品應(yīng)用（有故事的小品）2、標(biāo)示在設(shè)計、用材、VI中所體現(xiàn)的項目品質(zhì)3、功能的噱頭五、項目接待待展示定位區(qū)域敏感細(xì)分敏感點停車場硬件入口崗?fù)?、入口兩?cè)墻處理、入口視覺結(jié)點處理停車區(qū)主要材質(zhì)：停車場地面（含通道和車位）材質(zhì)處理、頂部處理、不同樓棟區(qū)域墻體（如色調(diào)）處理

其他：背景音樂、生態(tài)綠植電瓶車電瓶車選擇、舒適度附加遮陽、音樂等功能、項目標(biāo)識軟件安全服務(wù)門崗服裝、儀容、處理預(yù)約和非預(yù)約客戶的速度導(dǎo)示系統(tǒng)主要：明確標(biāo)明貴賓停車區(qū)、不同樓棟停車區(qū)指示系統(tǒng)

人性化：電瓶車等候區(qū)設(shè)置專門座椅銷售中心硬件至銷售中心電梯間及電梯電梯間：入口門、電子門卡打卡處、天地墻處理、電梯按鈕、電梯等候正前方

電梯：天地墻裝修、按鈕選擇、背景音樂大廳迎賓點主要：大門材質(zhì)（包括門框、玻璃、扶手）、入口地面拼花、正對主墻材質(zhì)品質(zhì)及裝飾、入口處吊燈選擇、等候區(qū)（包括提供上網(wǎng)、茶點、輪椅、童車等服務(wù)）

人員配置：不超過4人，安全員1、迎賓物管1、銷售人員2影視播放區(qū)主要：影音效果，洗腦房、3-5分鐘介紹模型、展示區(qū)主要：模型底座、燈光（含模型燈和頂部燈光處理）、尺度、

其他：背景音樂、高腳吧臺凳數(shù)個、激光筆洽談區(qū)主要：洽談臺之間距離感、吧臺供應(yīng)出品檔次、

其他：兒童游樂區(qū)（設(shè)置玩具、圖書等并專人管理）、洗手間主要：地面、墻面、潔具、小便池正前方墻體處理、馬桶位前方服裝掛鉤處理調(diào)性展示主要：鋼琴、文物、古董、藝術(shù)作品軟件物管主要：國賓式服務(wù)，跟隨式服務(wù)，提供未來生活場景的展示通過細(xì)化客戶戶來訪接待流流程，強(qiáng)化細(xì)細(xì)節(jié)服務(wù)品質(zhì)質(zhì)，不斷放大大項目優(yōu)勢，，迅速提升項項目形象。通道硬件入口處主要：立面處理為主

地面處理主要：備選光面漆、地磚等臨時側(cè)面擋板處理若隱若現(xiàn)、生態(tài)（或與項目調(diào)性相符）、電子顯示屏間隔臨時頂部處理燈光

其他背景音樂、空調(diào)、生態(tài)綠植

軟件如看樓通道過長冷飲提供、休息椅、管家服務(wù)

展示區(qū)園林硬件園林主入口主要：入口項目標(biāo)志性標(biāo)識、門禁、氣質(zhì)、私密性、導(dǎo)示全景圖

景觀主軸高至點景觀的震撼性

硬地鋪裝材質(zhì)、井溝蓋板、垃圾桶

綠化主要：樹種選擇、植物色彩搭配

其他欄桿選擇、背景音樂及裙樓圍欄處理、防噪音功能設(shè)置

軟件導(dǎo)示系統(tǒng)園林功能區(qū)標(biāo)示、樹種及植物標(biāo)識

工程展示房硬件入戶大堂入口大門材質(zhì)展示、大堂吊燈、天地墻處理、消防門、消防栓與墻面材質(zhì)處理是否一致、大堂經(jīng)理臺擺放、綠化、大堂垃圾桶設(shè)置看樓電梯主要：交樓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層通道主要：墻體大理石處理、地面高級地磚、設(shè)置LCD視頻播放（替代戶型圖）入戶門主要：質(zhì)感、門鎖、把手、門檻石、貓眼天地墻主要：地面采用光面處理（實際采用毛面）或采用光面漆、墻面涂料平整刷白、天花涂料平整刷白戶內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn)（材質(zhì)）窗框、玻璃、陽臺欄桿處理、智能化處理、陽臺外墻處理、上下水管處理方式、開關(guān)選擇檔次、出水口封閉材質(zhì)、工作陽臺洗衣機(jī)水龍頭材質(zhì)、頂燈普通吸頂燈樣板房裝修硬件客廳風(fēng)格、色調(diào)；主題式或風(fēng)情樣板房注意樣板房裝飾品、家私的選擇；樣板房的品牌嫁接；頂級設(shè)計師出品餐廳臥室洗手間廚房軟件其他工程樣板房示示意范例：深圳··金地梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)前提：主要對對關(guān)鍵部位進(jìn)進(jìn)行展示。工序樣板房內(nèi)內(nèi)容：工程質(zhì)質(zhì)量控制說明明/結(jié)構(gòu)設(shè)計計說明/物業(yè)業(yè)安防系統(tǒng)說說明/實物展展示，門＼窗＼下水水管＼墻＼墻墻磚\弱電器器＼安防系統(tǒng)統(tǒng)……傳遞氣質(zhì)：現(xiàn)現(xiàn)代、都市地嵌接觸式大大沙盤建筑材料展板板展示區(qū)觸摸式式電子樓書制作主題式電電子樓書Email方方式或光盤方方式郵遞客戶戶北京泛海國際際社區(qū)嵌入式