XXXX徐州老體育場(chǎng)項(xiàng)目

2013年1月徐州老體育場(chǎng)地塊市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告1謹(jǐn)呈：江蘇龍庭置業(yè)有限公司本體解讀1城市解讀2I、項(xiàng)目解讀市場(chǎng)解讀3客群解讀4項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何打造？2本案本地塊項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于主城區(qū)內(nèi)，北側(cè)為徐州最有名的云龍公園，南側(cè)為徐州著名景區(qū)云龍湖和云龍山。項(xiàng)目距云龍湖岸不到500米，與云龍公園一街之隔，距市中心約1.5公里，整體區(qū)位條件絕佳，主城區(qū)內(nèi)尤為稀缺。市中心本地塊即為徐州市傳說(shuō)中的金三角地塊。4項(xiàng)目指標(biāo)：項(xiàng)目總用地約10萬(wàn)㎡

，容積率小于1.3，為商住用地，商業(yè)體量不低于總建筑面積的15%，樓面地價(jià)大于10090.36元/㎡，是徐州市的單價(jià)地王。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)出讓面積102154m2總建筑面積約13.28萬(wàn)m2建筑限高由北向南依次為12米、15米和18米容積率≤1.3建筑密度≤30%綠化率≥30%土地性質(zhì)商住土地年限住宅70年商業(yè)40年商業(yè)體量不少于總建筑面積的15%成交價(jià)格13.4億元樓面地價(jià)≥10090.36元/㎡5地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部已拆遷完畢，內(nèi)部土地整體較為平整，西側(cè)地勢(shì)略高于東側(cè)，內(nèi)部有少量植被，西北角一部分土地目前暫時(shí)被當(dāng)?shù)鼐用裼糜诜N菜?；啬壳耙呀?jīng)具備了基本的開(kāi)工條件。6道路交通：項(xiàng)目周邊道路通達(dá)性極好，四周均有道路可進(jìn)入地塊，地塊半徑500米范圍內(nèi)擁有6個(gè)公交車站臺(tái)，18條公交線路，公交線路已基本覆蓋全市，交通十分便利。和平路蘇堤路中山南路本案無(wú)名小路和平路云龍山隧道站體育場(chǎng)西站云龍公園西站云龍公園站云龍山站中醫(yī)院站蘇堤路無(wú)名小路中山南路湖北路湖北路四至資源：項(xiàng)目周邊資源豐富，依山傍水，同時(shí)也不乏休閑娛樂(lè)生活配套，是城市中難得的鬧中取靜之地。本案云龍公園：徐州著名公園，面積361畝,其中水面面積180畝云龍山：蘇北名山，是徐州市內(nèi)重要的風(fēng)景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。云龍湖：位于徐州城區(qū)西南部，是云龍風(fēng)景區(qū)主要景區(qū)，1984年被江蘇省政府批準(zhǔn)為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。市民廣場(chǎng)：云龍畔市民休閑廣場(chǎng)，當(dāng)?shù)剌^為有名的濱湖新天地位于其中，涵蓋吃、喝、玩、樂(lè)、逛五大主題，集休閑娛樂(lè)、特色酒吧、商務(wù)休閑、中外特色料理等于一體。云龍湖云龍山云龍公園濱湖新天地周邊配套：項(xiàng)目周邊半徑2公里以內(nèi)各種商業(yè)、教育、醫(yī)療配套一應(yīng)俱全，基本生活、娛樂(lè)休閑、消費(fèi)購(gòu)物均十分方便，整體配套資源條件極為優(yōu)越。81KM2KM商業(yè)配套（商場(chǎng)、大型超市等）教育配套（中小學(xué)）醫(yī)療配套（大中型醫(yī)院）權(quán)比細(xì)目佳較佳一般較差差基地條件★區(qū)位條件★自然景觀★交通情況★生活配套★社會(huì)人文★區(qū)位形象★區(qū)域規(guī)劃★基地條件：地塊地勢(shì)平整，內(nèi)部無(wú)任何建筑物，已經(jīng)具備了開(kāi)工條件。區(qū)位條件：地處主城區(qū)內(nèi)部，周邊景區(qū)環(huán)繞，距市中心不到5分鐘車程，區(qū)位條件十分優(yōu)越。自然景觀：依山傍水，北側(cè)是著名的云龍公園，南側(cè)是省級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)云龍湖和云龍山，自然景觀條件極佳。交通情況：項(xiàng)目周邊道路通達(dá)性良好，四周均有道路可進(jìn)入地塊，半徑500米范圍內(nèi)擁有6個(gè)公交車站臺(tái)，18條公交線路，公交線路已基本覆蓋全市，交通十分便利。配套資源：項(xiàng)目周邊半徑2公里以內(nèi)各種配套一應(yīng)俱全，基本生活、娛樂(lè)休閑、消費(fèi)購(gòu)物均十分方便，整體配套資源條件極為優(yōu)越。人文資源：本案周邊教育資源豐富，不乏名校。區(qū)位形象：本區(qū)域具有極高的認(rèn)知度，可說(shuō)人人皆知，整體區(qū)位形象優(yōu)秀。區(qū)域規(guī)劃：目前本案所處區(qū)域各方面已經(jīng)成熟，后期很難再有突破性的規(guī)劃改變。9綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，擁有極高的區(qū)域認(rèn)知度，本案既能享受城市生活帶來(lái)的所有配套，又擁有無(wú)與倫比的自然景觀資源，是市區(qū)內(nèi)不可多得的風(fēng)水寶地。優(yōu)勢(shì)區(qū)位便捷交通城市核心豐富配套強(qiáng)勢(shì)景觀城市罕見(jiàn)綜合項(xiàng)目自身及周邊資源，項(xiàng)目具備打造成為城市腹地云龍湖畔主城精品別墅徐州第一豪宅10優(yōu)勢(shì)區(qū)位便捷交通強(qiáng)勢(shì)資源豐富配套人文氛圍主城稀缺本體解讀1城市解讀2I、項(xiàng)目解讀讀>>>>市場(chǎng)解讀3客群解讀411徐州地理位位置優(yōu)越、、對(duì)外交通通樞紐，為為淮海經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)的中心心城市。徐州地處蘇蘇、魯、豫豫、皖四省省交界，為為東部沿海海與中原地地區(qū)、長(zhǎng)三三角經(jīng)濟(jì)圈圈與環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈的的之間的淮淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)的中心位位置。從道道路路交交通通來(lái)來(lái)看看，，徐徐州是是我我國(guó)東東西西、、南南北北大大通通道道的的交交匯匯處處，，是是我我國(guó)國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)地地區(qū)區(qū)的的一一個(gè)個(gè)重重要要的的交交通通樞樞紐紐。。城市市地地位位：：徐州州位位于于淮海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)幾幾何何中中心心位位置置，是我我國(guó)國(guó)東東西西、、南南北北大大通通道道的的重重要要交交通通樞樞紐紐，隨隨著著徐徐州州經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈初初具具雛雛形形，，城城市市地地位位日日益益加加重重。。徐徐州州市市位位于于華華北北平平原原的的東東南南部部，，東東西西長(zhǎng)長(zhǎng)約約210公里里，，南南北北寬寬約約140公里里，，總總面面積積11258平方方公公里里，，占占江江蘇蘇省省總總面面積積的的11%。域域內(nèi)內(nèi)除除中中部部和和東東部部存存在在少少數(shù)數(shù)丘丘崗崗?fù)馔?，，大大部部皆皆為為平平原原。。徐徐州州市市地地處處古古淮淮河河的的支支流流沂沂、、沭沭、、泗泗諸諸水水的的下下游游，，以以黃黃河河故故道道為為分分水水嶺嶺，，形形成成北北部部的的沂沂、、沭沭、、泗泗水水系系和和南南部部的的濉濉、、安安河河水水系系。。徐徐州州市市屬屬暖暖溫溫帶帶季季風(fēng)風(fēng)氣氣候候區(qū)區(qū)，，由由于于東東西西狹狹長(zhǎng)長(zhǎng)，，受受海海洋洋影影響響程程度度有有差差異異，，東東部部屬屬暖暖溫溫帶帶濕濕潤(rùn)潤(rùn)季季風(fēng)風(fēng)氣氣候候，，西西部部為為暖暖溫溫帶帶半半濕濕潤(rùn)潤(rùn)氣氣候候，，受受東東南南季季風(fēng)風(fēng)影影響響較較大大。。自然然地地理理：：徐州州東東臨臨淮淮海海，，西西接接中中原原，，南南屏屏江江淮淮，，北北扼扼齊齊魯魯，，素素有有五五省省通通衢衢之之稱稱。。全全市市總總面面積積11258平方方公公里里，，市市區(qū)區(qū)面面積積1160平方方公公里里。。2010年末末，，徐徐州州市市常常住住人人口口約約858萬(wàn)，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化水水平平約約為為46%?，F(xiàn)現(xiàn)下下轄轄豐豐縣縣、、沛沛縣縣、、睢睢寧寧縣縣三三縣縣，，邳邳州州市市、、新新沂沂市市二二市市，，以以及及銅銅山山區(qū)區(qū)、、鼓鼓樓樓區(qū)區(qū)、、云云龍龍區(qū)區(qū)、、賈賈汪汪區(qū)區(qū)、、泉泉山山區(qū)區(qū)五五區(qū)區(qū)。。至至2010年12月，，全全市市共共有有113個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。以以徐徐州州都都市市區(qū)區(qū)為為核核心心，，構(gòu)構(gòu)成成徐徐州州都都市市區(qū)區(qū)、、邳邳州州市市區(qū)區(qū)、、新新沂沂市市區(qū)區(qū)、、豐豐縣縣城城區(qū)區(qū)、、沛沛縣縣城城區(qū)區(qū)、、睢睢寧寧縣縣城城區(qū)區(qū)六六個(gè)個(gè)中中心心城城市市發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)，，形形成成徐徐州州都都市市區(qū)區(qū)———五縣縣城城區(qū)區(qū)———重點(diǎn)點(diǎn)中中心心鎮(zhèn)鎮(zhèn)———一般般鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的四四級(jí)級(jí)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體體系系結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。行政政區(qū)區(qū)劃劃：：隨著著城城市市化化的的不不斷斷推推進(jìn)進(jìn)，，市區(qū)區(qū)的的集集聚聚效效應(yīng)應(yīng)更更加加強(qiáng)強(qiáng)化化，吸吸引引周周邊邊五五縣縣市市居居民民到到市市區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)房房。。軌道道一一號(hào)號(hào)線線連連接接老老城城區(qū)區(qū)與與金金山山橋橋經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，在在京京滬滬高高鐵鐵徐徐州州站站設(shè)設(shè)點(diǎn)點(diǎn)，，未未來(lái)來(lái)將將通通向向城城東東新新區(qū)區(qū)；；軌道二號(hào)線線連接新城區(qū)區(qū)，主要站點(diǎn)點(diǎn)貫通行政中中心辦公區(qū)。。對(duì)接沿海，共共享重大交通通設(shè)施，構(gòu)建建出海大通道道，打造?隴海引橋?。聯(lián)動(dòng)京滬，，積極利用京京滬廊道效應(yīng)應(yīng)，提高地區(qū)區(qū)集聚能力，，打造?京滬驛站?。綜合交通：對(duì)外聯(lián)動(dòng)京滬滬、對(duì)接沿海海；對(duì)內(nèi)構(gòu)建建便捷交通體體系，促進(jìn)老城區(qū)區(qū)與新城區(qū)的的發(fā)展，以支支持向東、東東南發(fā)展戰(zhàn)略略。目前，徐州已已形成集裝備備制造、能源源、食品及農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品加工工業(yè)的四大千千億元支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，50余種產(chǎn)品居全全國(guó)或全省第第一，徐工集團(tuán)、維維維集團(tuán)等3家企業(yè)名列中中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，光伏產(chǎn)業(yè)業(yè)園成為全球球最大基地。。近10年來(lái)，傳統(tǒng)的的煤炭行業(yè)、船船舶運(yùn)輸行業(yè)業(yè)、工程機(jī)械械行業(yè)、房地地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，為為徐州帶來(lái)了了大量的人員員導(dǎo)入，這成成為了房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)礎(chǔ)。支柱產(chǎn)業(yè)：徐州擁有眾多多大中型企業(yè)業(yè)，勢(shì)必帶來(lái)大大量的高級(jí)管管理人員的匯匯集，也將給給徐州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的需求求提供了高質(zhì)質(zhì)、高量的人人口保證。經(jīng)濟(jì)總量：徐州經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)快速增長(zhǎng)，，目前經(jīng)濟(jì)總總量排名蘇北北第一，全省省第六，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增幅全省第第一。徐州房房地產(chǎn)處于高高速發(fā)展的階階段。2011年江蘇省各市市GDP排名大于8%5%-8%4%-5%小于4%

萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2011年徐州全市GDP達(dá)到3551.65億元，位居全全省第六，蘇蘇北地區(qū)第一一，經(jīng)濟(jì)增幅幅全省第一，，后期發(fā)展?jié)摑摿薮蟆＝?jīng)濟(jì)的快速增增長(zhǎng)勢(shì)必為房房地產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展奠定強(qiáng)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)礎(chǔ)。人均GDP：目前徐州房地產(chǎn)市市場(chǎng)處于快速速發(fā)展階段，即將邁入平平穩(wěn)發(fā)展階段段，中產(chǎn)階層層快速形成，，改善升級(jí)型居居住需求迅速速積累。徐州近年人均均GDP走勢(shì)城市人均GDP與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800~40004000~80008000~1200012000以上需求特征生存需求生存與改善并重，共同發(fā)展改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征快速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合性發(fā)展近年來(lái)徐州市市人均GDP總量保持高速速增長(zhǎng)，2011年人均GDP達(dá)到6456美元，增速超過(guò)20%，根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系判斷，，徐州房地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)處于快速發(fā)展向向平穩(wěn)發(fā)展過(guò)過(guò)度時(shí)期。收入&支出：居民收入和支支出持續(xù)上升升，年增幅超超過(guò)10%，恩格爾系數(shù)數(shù)在30%-40%之間，處于相相對(duì)富裕階段段。徐州近年恩格格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)對(duì)生活水平的劃分標(biāo)準(zhǔn)大于60%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%小于20%貧窮溫飽小康相對(duì)富裕富足極其富裕人口規(guī)模：徐州人口規(guī)模模位于江蘇省省前列，城市市化水平速度度加快，城市市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)發(fā)展。徐州人口及城城市化率不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化高速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。2011年徐州常住人口口854.4萬(wàn)人，呈逐年下下降的趨勢(shì)，，人口外出務(wù)務(wù)工現(xiàn)象明顯顯。城市化率超50%，達(dá)55.4%。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)：近年來(lái)徐州市市三大產(chǎn)業(yè)持持續(xù)發(fā)展，目目前以第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，，但第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重開(kāi)始上上升，徐州工業(yè)化已已步入加速成成熟階段，同同時(shí)也刺激著著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段第一階段：工業(yè)化初始階段第二階段：工業(yè)化起飛階段第三階段：工業(yè)化加速成熟階段第四階段：后工業(yè)化階段第一產(chǎn)業(yè)比重大于10%第一產(chǎn)業(yè)比重小于10%，且第二產(chǎn)業(yè)比重明顯高于第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)比重小于5%，且第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比重大體相當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步下降，而第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)60%以上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征徐州工業(yè)發(fā)展階段徐州目前處于于二產(chǎn)向三產(chǎn)產(chǎn)過(guò)度的階段段，三產(chǎn)的比比重已經(jīng)接近近50%，二產(chǎn)的比重重逐年下降。。徐州的工業(yè)化化已經(jīng)開(kāi)始步步入加速成熟熟階段。產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)變變化會(huì)進(jìn)一步步提高徐州居居民收入水平平，同時(shí)刺激激房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。開(kāi)發(fā)投資：徐州固定資產(chǎn)產(chǎn)投資與房地地產(chǎn)投資均保保持穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，比例維持持在10%左右，徐州房房地產(chǎn)市場(chǎng)處處于健康合理理的發(fā)展階段段。2011年，徐州固定資資產(chǎn)投資達(dá)2200.99億元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)26.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資255.08億元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)22.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資占固定定資產(chǎn)投資比比例11.59%。規(guī)劃方向：徐州城市主要要向東部和東東南部發(fā)展，，打造東部新新城區(qū)?！境鞘袘?zhàn)略規(guī)劃劃】：城市東擴(kuò)、、南進(jìn)，由“單核心心、攤大餅””式的發(fā)展向向“雙核心、、五組團(tuán)”城城市空間結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)變，未來(lái)來(lái)城市發(fā)展主主要向東南和和東部擴(kuò)進(jìn)。。（老城區(qū)及新新城區(qū)為核心心，同時(shí)打造造銅山新區(qū)、、壩山、城東東、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)、九里區(qū)區(qū)五個(gè)各具特特色的中心區(qū)區(qū)發(fā)展成城市市組團(tuán)）城東東新區(qū)以發(fā)展展規(guī)模工業(yè)、、輕工業(yè)、出出口加工業(yè)、、倉(cāng)儲(chǔ)物流和和居住綜合區(qū)區(qū)。【交通規(guī)劃利好好】：軌道一號(hào)線連連接老城區(qū)與與金山橋經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，在在京滬高鐵徐徐州站設(shè)點(diǎn)，，將通向城東東新區(qū)；軌道道二號(hào)線連接接新城區(qū)，新城區(qū)主要要站點(diǎn)貫通行行政中心辦公公區(qū)。新城區(qū)老城區(qū)城市小結(jié)城市層面徐州市處于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位臵，在蘇北的地位相對(duì)突出；徐州是江蘇人口第一大市，城市化進(jìn)程明顯提速；經(jīng)濟(jì)層面經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于江蘇13個(gè)城市中游水平，蘇北城市之首，增幅最快；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，目前第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好；居民收入持續(xù)上升，處于相對(duì)富裕階段，具有一定的消費(fèi)力；規(guī)劃層面城市空間發(fā)展框架為?雙心+五區(qū)結(jié)構(gòu)，城市建設(shè)以向東和東南方向發(fā)展為主。本體解讀1城市解讀2I、項(xiàng)目解讀>>>>市場(chǎng)解讀3客群解讀425政策層面中央政策：宏觀調(diào)控的大大方向不變，，限購(gòu)、限貸貸政策不動(dòng)搖搖，嚴(yán)格控制制房?jī)r(jià)上漲，，堅(jiān)決抑制投投資性購(gòu)房者者。2011年1月，國(guó)八條出出臺(tái)，二套套房首付提高高至六成，，二手房不不滿5年全額征稅1、二套房首付付至少6成，利率1.1倍2、部分城市執(zhí)執(zhí)行限購(gòu)令(3套房限貸或是是限購(gòu)因地方方而異)3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓不不滿5年住宅全額征征營(yíng)業(yè)稅4、外地戶口買買房受限制2011年7月，國(guó)務(wù)院出出臺(tái)“新國(guó)五五條”，先后后擴(kuò)大限購(gòu)范范圍和深化土土地調(diào)控方面面要求1、確保今年1000萬(wàn)套保障性住住房11月底前全部開(kāi)開(kāi)工建設(shè)2、房?jī)r(jià)上漲過(guò)過(guò)快的二三線線城市也要采采取必要的限限購(gòu)措施。3、加強(qiáng)違規(guī)用用地，農(nóng)村集集體土地建設(shè)設(shè)用地的管理理，提高商品品房用地供應(yīng)應(yīng)，堅(jiān)持和完完善土地招拍拍掛制度。總理連續(xù)表態(tài)：：絕不能讓房房?jī)r(jià)反彈，絕絕不能讓調(diào)控控出現(xiàn)反復(fù)7月7日上午，溫家家寶總理就樓樓市調(diào)控再次次表態(tài)，稱““要毫不動(dòng)搖搖地繼續(xù)推進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工工作，促進(jìn)房房?jī)r(jià)合理回歸歸”，其關(guān)于于“決不能讓讓房?jī)r(jià)反彈””的表態(tài)擲地地有聲。金融政策：2012年上半年開(kāi)始始金融政策逐逐步回暖，存存準(zhǔn)率連續(xù)三三次下調(diào)、存存貸款基準(zhǔn)利利率連續(xù)兩次次下調(diào)、公積積金額度擴(kuò)大大，下半年后后又有所收緊緊，逐步取消消了貸款利率率，但總體來(lái)來(lái)說(shuō)，今年的的金融政策相相比去年而言言已經(jīng)回暖。。存款準(zhǔn)備金率率連續(xù)三次下下調(diào)，釋放大大量資金入市市1、2011年12月5日，存準(zhǔn)率下下調(diào)0.5%，調(diào)整后大型型金融機(jī)構(gòu)為為21%，中小型金融融機(jī)構(gòu)為17.5%2、2012年2月24日，存準(zhǔn)率下下調(diào)0.5%，調(diào)整后大型型金融機(jī)構(gòu)為為20.5%，中小型金融融機(jī)構(gòu)為17%3、2012年5月18日，存準(zhǔn)率下下調(diào)0.5%，調(diào)整后大型型金融機(jī)構(gòu)為為20%，中小型金融融機(jī)構(gòu)為16.5%為防止經(jīng)濟(jì)下下行，央行1個(gè)月內(nèi)兩次降降息1、2012年6月8日，金融機(jī)構(gòu)構(gòu)一年期存款款基準(zhǔn)利率下下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一一年期貸款基基準(zhǔn)利率下調(diào)調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其其他各檔次存存貸款基準(zhǔn)利利率及個(gè)人住住房公積金存存貸款利率相相應(yīng)調(diào)整。2、2012年7月6日，金金融機(jī)機(jī)構(gòu)一一年期期存款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率下調(diào)調(diào)0.25個(gè)百分分點(diǎn)，，一年年期貸貸款基基準(zhǔn)利利率下下調(diào)0.31個(gè)百分分點(diǎn)，，自同同日起起，將將金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款款利率率浮動(dòng)動(dòng)區(qū)間間的下下限調(diào)調(diào)整為為基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率的0.7倍，個(gè)個(gè)人住住房貸貸款利利率浮浮動(dòng)區(qū)區(qū)間不不做調(diào)調(diào)整。。多家銀銀行陸陸續(xù)降降低或或取消消首套套房貸貸款利利率折折扣地方政政策：：實(shí)行商商品房房售價(jià)價(jià)備案案制度度，控控制房房?jī)r(jià)上上漲幅幅度，，2011年5月1日，徐徐州市市實(shí)行行限購(gòu)購(gòu)。商品房房售價(jià)價(jià)備案案制度度；半半年內(nèi)內(nèi)價(jià)格格最多多上浮浮3%房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)填報(bào)報(bào)相關(guān)關(guān)信息息時(shí)不不得虛虛報(bào)成成本、、虛高高定價(jià)價(jià)；備備案銷銷售價(jià)價(jià)格一一經(jīng)確確定應(yīng)應(yīng)保持持相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定，半半年內(nèi)內(nèi)價(jià)格格最多多可自自行上上浮3%，半年年后價(jià)價(jià)格漲漲幅超超過(guò)3%的，應(yīng)應(yīng)重新新辦理理價(jià)格格備案案手續(xù)續(xù)。徐州主主城區(qū)區(qū)、新新城區(qū)區(qū)限購(gòu)購(gòu)普通通商品品房2011.5.1起，本本市戶戶籍居居民家家庭，，對(duì)已已擁有有一套套住房房的，，在主主城區(qū)區(qū)限購(gòu)購(gòu)一套套普通通的商商品住住房；；對(duì)于于已經(jīng)經(jīng)擁有有兩套套及以以上住住房的的，暫暫停愛(ài)愛(ài)主城城區(qū)向向其銷銷售普普通商商品房房。本本市戶戶籍居居民家家庭在在新城城區(qū)限限購(gòu)一一套普普通商商品房房。非非本市市戶籍籍居民民家庭庭，能能提供供1年以上上的本本是納納稅證證明的的，在在本市市現(xiàn)購(gòu)購(gòu)一套套普通通商品品住房房，已已擁有有一套套及以以上住住房或或者無(wú)無(wú)法提提供一一年以以上本本市納納稅證證明或或社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納納證明明的暫暫停在在本市市范圍圍內(nèi)掀掀起銷銷售普普通商商品房房。中央政策中央政府的調(diào)控政策，分別從推行限購(gòu)令，增加土地供應(yīng)，加大保障房建設(shè)，改善土地管理等方面，以此來(lái)控制目前樓市價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的局面。金融政策國(guó)家的金融政策由強(qiáng)力緊縮到逐步放松再到略有收緊，一方面政府為了保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不能過(guò)于緊縮，一方面又不能因?yàn)閷捲５呢泿耪叨斐煞績(jī)r(jià)快速上漲，目前金融政策正在尋找一個(gè)折中點(diǎn)。趨勢(shì)預(yù)判2013年國(guó)家的宏觀調(diào)控大方向不會(huì)改變，炒的火熱的房產(chǎn)稅政策來(lái)替代目前嚴(yán)厲的限購(gòu)令預(yù)計(jì)也不會(huì)在2013年全面出臺(tái)。2013年的樓市不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌，預(yù)計(jì)將會(huì)是一個(gè)成交量有所上升，房?jī)r(jià)略有上漲的狀態(tài)。政策小小結(jié)宏觀市市場(chǎng)土地市市場(chǎng)：：徐州近近年的的土地地市場(chǎng)場(chǎng)供呈呈現(xiàn)節(jié)節(jié)節(jié)上上升的的態(tài)勢(shì)勢(shì)，整整體供供求比比較旺旺盛，，今年年的土土地成成交高高峰是是年末末的3個(gè)月。。2012年徐州州土地地成交交走勢(shì)勢(shì)2007年是徐徐州土土地市市場(chǎng)供供求的的高峰峰，但但08年由于于前期期土地地存量量過(guò)大大和金金融危危機(jī)的的原因因，土土地市市場(chǎng)供供求量量銳減減，之之后呈呈現(xiàn)每每年上上升的的態(tài)勢(shì)勢(shì)。今年徐徐州土土地成成交面面積達(dá)達(dá)到401萬(wàn)平米米，是是自07年以后后的又又一個(gè)個(gè)高峰峰。2012年的徐徐州土土地成成交呈呈現(xiàn)波波動(dòng)性性，年年初的的土地地成交交隨著著金三三銀四四的到到來(lái)，，出現(xiàn)現(xiàn)了一一波行行情，，接著著幾個(gè)個(gè)月都都比較較萎靡靡，直直接10月份，，接近近年末末的時(shí)時(shí)候，，土地地成交交再掀掀浪潮潮。商品房房市場(chǎng)場(chǎng)（整整體供供求））：近年來(lái)來(lái)徐州州商品品房供供銷處處于穩(wěn)穩(wěn)步上上升的的狀態(tài)態(tài)，但但整體體看來(lái)來(lái)，徐徐州的的商品品房市市場(chǎng)供供大于于求。。今年年的商商品房房成交交有所所回暖暖。近年來(lái)來(lái)，徐徐州商商品房房市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量處于于穩(wěn)步步上升升的狀狀態(tài)，，今年年略有有下降降，而而成交交量具具有波波動(dòng)性性，09年是成成交高高峰，，整體體來(lái)看看，徐徐州商商品房房市場(chǎng)場(chǎng)供大于求求。2012年全年年，徐州市市商品品房供供應(yīng)同比比略有有下滑滑，但但成交交同比比明顯顯上升升，市市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始回回暖。。今年徐徐州市市場(chǎng)每每月的的成交交量除除了年年初的的時(shí)候候較低低，其其余時(shí)時(shí)間成成交相相對(duì)平平穩(wěn)，，未見(jiàn)見(jiàn)大漲漲大跌跌，下下半年年的供供應(yīng)量量明顯顯大于于上半半年。。商品房房市場(chǎng)場(chǎng)（量量?jī)r(jià)走走勢(shì)））：徐州商商品房房成交交量具具有波波動(dòng)性性，但但總體體而言言處于于上升升態(tài)勢(shì)勢(shì)，成成交均均價(jià)穩(wěn)穩(wěn)步上上漲，，國(guó)家家的調(diào)調(diào)控政政策對(duì)對(duì)徐州州房?jī)r(jià)價(jià)未見(jiàn)見(jiàn)明顯顯壓制制，僅僅對(duì)成成交量量有所所影響響。徐州商商品房房相對(duì)對(duì)起步步較晚晚，起起點(diǎn)基基數(shù)較較低，，但發(fā)發(fā)展的的空間間較大大，價(jià)價(jià)格呈呈現(xiàn)持持續(xù)上上漲之之勢(shì)；；房?jī)r(jià)水平從從09年開(kāi)始始迅速速增漲，，至2012年均價(jià)水水平已超超過(guò)6000元；國(guó)家調(diào)控環(huán)環(huán)境下下，房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲勢(shì)頭未見(jiàn)見(jiàn)明顯顯壓制制，僅僅對(duì)成成交量量有所所影響響。商品房房市場(chǎng)場(chǎng)（成成交結(jié)結(jié)構(gòu)））：主城三三區(qū)（（含新新城區(qū)區(qū)）是是成交交的主主力區(qū)區(qū)域，，接近近一半半的商商品房房成交交戶型型面積積在100-144㎡㎡，整體體市場(chǎng)場(chǎng)成交交戶型型面積積相對(duì)對(duì)較大大。80-144㎡㎡戶型占據(jù)市場(chǎng)成交交主力，成交交比重重接近近80%，其中中100-144㎡房源接接近50%，是成成交的的主力力面積積段。。2012年徐州各行行政區(qū)區(qū)成交交中，主城城三區(qū)區(qū)（含含新城城區(qū)））成交交面積積達(dá)到到240萬(wàn)㎡，，占全市成成交量量的60%以上，，是徐徐州的的主力力成交交區(qū)域域。1徐州土土地市市場(chǎng)近近年供供求走走勢(shì)平平穩(wěn)上上升，，整體體供求求比較較旺盛盛，2012年的土土地成成交面面積達(dá)達(dá)到401萬(wàn)平米米，是是既2007年以來(lái)來(lái)的又又一個(gè)個(gè)高峰峰。432徐州商商品房房供應(yīng)應(yīng)穩(wěn)步步上升升，成成交量量具有有波動(dòng)動(dòng)性，，但總總體而而言，，供銷銷兩面面均處處于上上升態(tài)態(tài)勢(shì)。。2012年徐州州商品品房成成交面面積392萬(wàn)平米米，達(dá)達(dá)到歷歷史最最高位位，已已經(jīng)超超過(guò)了了2009年的388萬(wàn)平米米，樓樓市開(kāi)開(kāi)始回回暖。。徐州商商品房房成交交價(jià)格格持續(xù)續(xù)上升升，尤尤其從從2009年以來(lái)來(lái)快速速上漲漲，國(guó)國(guó)家的的宏觀觀調(diào)控控政策策對(duì)徐徐州房房?jī)r(jià)未未顯明明顯的的壓制制，僅僅對(duì)成成交量量有所所影響響。主城三區(qū)（（含新城區(qū)區(qū)）是徐州州的成交主主力區(qū)域，，所占比例例超過(guò)全市市成交的60%以上，成交交的主力戶戶型面積段段主要在80-144㎡之間，其中中100-144㎡㎡戶型的房源源占到全市市成交房源源的50%，成交房型型面積普遍遍較大。宏觀市場(chǎng)小小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)鼓樓區(qū)：城城市老工業(yè)區(qū)，整體區(qū)域形象較差，目前處在工工業(yè)到現(xiàn)代代商業(yè)服務(wù)務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)型期期。泉山區(qū)：：文化大區(qū)和和高教集中中地，主城核心區(qū)區(qū)域，交通便利，配套齊全全，又有云龍湖和云龍山山風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，是徐州房?jī)r(jià)最高高的區(qū)域。。銅山區(qū)：山水資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯，，主力樓盤以以超級(jí)大盤盤開(kāi)發(fā)為主主，同時(shí)也也是徐州別墅較較集中區(qū)域域。云龍區(qū)：：西攬老城城區(qū)，東跨跨新城區(qū)，，區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，尤尤其是東南面的新城區(qū)版版塊，將成成為未來(lái)中中高檔物業(yè)業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)：徐州州重點(diǎn)建設(shè)設(shè)的工業(yè)基地和和高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)中心心，高鐵核核心區(qū)目前是該區(qū)區(qū)域熱點(diǎn)。。樓市板塊：：徐州樓市主主要集中在在5大區(qū)域，其其中云龍區(qū)區(qū)包含新城城區(qū)。本案案所處的泉泉山區(qū)是徐徐州房?jī)r(jià)最最高的區(qū)域域。泉山區(qū)鼓樓區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)銅山區(qū)云龍區(qū)新城區(qū)本案宜家庭院圣地雅格云龍山莊開(kāi)元云龍谷紫金天境香溪左岸保利鑫城天悅?cè)A景風(fēng)尚米蘭山水灣龍湖灣雍景新城綠地商務(wù)城中茵龍湖國(guó)際云龍湖悅府楓林天下唐寧1號(hào)久隆長(zhǎng)島檀香山競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分布：結(jié)合本地塊塊自身?xiàng)l件件，我們選選定徐州市市的低密度度高端住宅宅做為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目，由由圖可以看看出本案周周邊甚至主主城核心區(qū)區(qū)域幾乎沒(méi)沒(méi)有類似的的項(xiàng)目。湖森堡供銷情況（（洋房）：：目前徐州在在售高端洋洋房項(xiàng)目較較少，其中中云龍區(qū)的的洋房最多多，全市洋洋房供應(yīng)量量相對(duì)于別別墅類產(chǎn)品品來(lái)說(shuō)較多多，整體去去化情況尚尚可。區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間已公開(kāi)套數(shù)去化套數(shù)銷售率后期供應(yīng)量泉山區(qū)宜家庭院2011.1665177%0云龍區(qū)紫金天境2011.270056281%50香溪左岸2011.815212884%0保利鑫城2012.8322063%144鼓樓區(qū)天悅?cè)A景2010.1014013596%120新城區(qū)雍景新城2011.9908797%0銅山區(qū)云龍湖悅府2012.6一期二期共192套10555%還有三期和四期，具體套數(shù)不詳價(jià)格與戶型型（洋房））：洋房的價(jià)格格根據(jù)各區(qū)區(qū)域位置不不同有所差差異，總體體價(jià)格主要要集中在8000-13000元/㎡，其中泉山山區(qū)的價(jià)格格最高。暢暢銷的戶型型面積段范范圍在140-160㎡㎡之間，暢銷銷的總價(jià)在在130-150萬(wàn)/套。區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元/套）戶型面積（㎡）暢銷戶型面積（㎡）泉山區(qū)宜家庭院13000160-320122-230150-160云龍區(qū)紫金天境820095-120120-150120-150香溪左岸10000145-200145-200145-160保利鑫城9300120-230130-250130-150鼓樓區(qū)天悅?cè)A景8600100-180120-210120-140新城區(qū)雍景新城8800132-176150-200150銅山區(qū)云龍湖悅府9500130-312135-337130-180供銷情況（（疊加）：：目前徐州在在售疊加別別墅項(xiàng)目較較少，供應(yīng)應(yīng)量也極為為有限，但但整體去化化情況較好好，去化速速度較快，，可見(jiàn)疊加加產(chǎn)品還是是具有一定定接受度的的。區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間已公開(kāi)套數(shù)去化套數(shù)銷售率后期供應(yīng)量泉山區(qū)云龍山莊預(yù)計(jì)2013.2共計(jì)32套已認(rèn)籌16套————鼓樓區(qū)風(fēng)尚米蘭2012.10483879%36山水灣2010.1108108100%12新城區(qū)雍景新城2011.9807898%0銅山區(qū)云龍湖悅府2012.69696100%還有三期和四期，具體套數(shù)不詳楓林天下2011.12565395%0檀香山2011.1221620695%0價(jià)格與戶型型（疊加））：目前疊加別別墅售價(jià)最最高的是位位于市中心心區(qū)域的風(fēng)風(fēng)尚米蘭（（14000元/㎡），疊加戶戶型面積主主要集中在在200-250㎡㎡，個(gè)別項(xiàng)目目疊加戶型型面積較大大。暢銷的的戶型面積積段同樣是是200-250㎡。區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元/套）戶型面積（㎡）暢銷戶型面積（㎡）泉山區(qū)云龍山莊9500280-380330-380（含地下室）——鼓樓區(qū)風(fēng)尚米蘭14000380-460273、310（含地下室）273山水灣8000160-180210、228（無(wú)地下室）210-228新城區(qū)雍景新城12000240-270200-220（無(wú)地下室）200-220銅山區(qū)云龍湖悅府13000280-540228-422（含地下室）228楓林天下10000206-221206-221（含地下室）206-221檀香山8000170-220220-250（含地下室）220-250供銷情況（（聯(lián)排）：：聯(lián)排別墅的的供應(yīng)主要要集中在新新城區(qū)和銅銅山區(qū)，主主城區(qū)內(nèi)聯(lián)聯(lián)排別墅比比較少見(jiàn)。。整體徐州州市場(chǎng)聯(lián)排排別墅的供供應(yīng)量較為為有限，去去化情況較較為普通。。區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間已公開(kāi)套數(shù)去化套數(shù)銷售率后期供應(yīng)量泉山區(qū)圣地雅格預(yù)計(jì)2013.5共計(jì)18套——————開(kāi)元云龍谷2012.612866%86新城區(qū)龍湖灣預(yù)計(jì)2013.2共104套——————雍景新城預(yù)計(jì)2013年下半年共56套——————綠地商務(wù)城2011.6746284%0中茵龍湖國(guó)際2010.129898100%0銅山區(qū)云龍湖悅府2012.6481633%還有三期和四期，具體套數(shù)不詳楓林天下2012.5772330%51價(jià)格與戶型型（聯(lián)排））：聯(lián)排別墅售售價(jià)最高的的位于新城城區(qū)，最高高價(jià)格達(dá)到到16000元/㎡，戶型面積積多在250-350㎡之間，暢銷銷戶型面積積主要集中中在250-300㎡。區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元/套）戶型面積（㎡）暢銷戶型面積（㎡）泉山區(qū)圣地雅格預(yù)計(jì)9000預(yù)計(jì)320360（含地下室）——開(kāi)元云龍谷9000240-300275-333（含地下室）275、295新城區(qū)龍湖灣預(yù)計(jì)14000預(yù)計(jì)400-600280-420（含地下室）——雍景新城未定——未定——綠地商務(wù)城12000300-350250-280（無(wú)地下室）250-280中茵龍湖國(guó)際16000300-380190-230（含地下室）190-230銅山區(qū)云龍湖悅府13000280-400220-300（含地下室）220楓林天下13000400-460310-350（含地下室）310供銷情況（（雙拼&獨(dú)棟）：高端雙拼和和獨(dú)棟別墅墅主要在新新城區(qū)和銅銅山區(qū)，供供應(yīng)量較少少，開(kāi)盤普普遍較早，，雖然目前前去化率尚尚可，但去去化周期較較長(zhǎng)，去化化速度慢。。由于徐州州市目前已已經(jīng)不允許許獨(dú)棟別墅墅土地的出出讓，這類類型別墅后后期基本沒(méi)沒(méi)有供應(yīng)。。區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間已公開(kāi)套數(shù)去化套數(shù)銷售率后期供應(yīng)量泉山區(qū)圣地雅格預(yù)計(jì)2013.5雙拼共90套——————新城區(qū)雍景新城未定獨(dú)棟共145套——————綠地商務(wù)城2011.6雙拼6套6100%0中茵龍湖國(guó)際2010.12獨(dú)棟15套1066%0銅山區(qū)湖森堡2006年獨(dú)棟1008686%0唐寧1號(hào)預(yù)計(jì)2013.2獨(dú)棟共60套——————久隆長(zhǎng)島2011.4獨(dú)棟50套4080%0檀香山2010.5獨(dú)棟50套50100%0價(jià)格與戶型型（雙拼&獨(dú)棟）：獨(dú)獨(dú)棟別墅售價(jià)最最高的是位位于新城區(qū)區(qū)的中茵龍龍湖國(guó)際，，由于該項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)較較高，又是是大龍湖的的一線湖景景房，所以以單價(jià)已經(jīng)經(jīng)超過(guò)20000元/㎡。整體獨(dú)棟棟別墅的戶戶型面積主主要在400-500㎡。區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元/套）戶型面積（㎡）暢銷戶型面積（㎡）泉山區(qū)圣地雅格未定未定420（含地下室）——新城區(qū)雍景新城未定——未定——綠地商務(wù)無(wú)地下室）380中茵龍湖國(guó)際20000800-1600480-750（含地下室）——銅山區(qū)湖森堡18000700-1000400-600（含地下室）——唐寧1號(hào)17000800-1200500-700——久隆長(zhǎng)島15000600-900420-660420檀香山13000400-500300-400300-400482413天山綠洲金域華庭風(fēng)尚米蘭翠湖御景本案項(xiàng)目總體量銷售情況產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格(元/㎡)主力戶型1、金域華庭7.6萬(wàn)平米2012.10開(kāi)盤，目前公開(kāi)2棟樓，去化4成高層、小高層12500戶型面積在98—141平方米之間2、天山綠洲60萬(wàn)平米2009.11最初開(kāi)盤，目前去化約8成高層、小高層1170089-100㎡兩房，120平米三房3、風(fēng)尚米蘭50萬(wàn)平米2011.11開(kāi)盤，目前去化約8成高層、小高層10000126-165平米4、翠湖御景27萬(wàn)平米2010.10開(kāi)盤，目前去化率約6成高層13500起售，臨湖的房源均價(jià)1800096-183平米目前徐州幾幾個(gè)高端公公寓項(xiàng)目均均位于主城城區(qū)內(nèi)部，，目前徐州高高層住宅中中價(jià)格最高高的是本案案西側(cè)1公里處的翠翠湖御景，，臨云龍湖湖的房源均均價(jià)達(dá)到1.8萬(wàn)元/㎡。徐州高端公公寓：徐州目前沒(méi)沒(méi)有真正意意義上的高高端公寓（（大平層）），目前公公寓住宅中中房?jī)r(jià)超過(guò)過(guò)10000元/㎡的在售項(xiàng)項(xiàng)目?jī)H有有4個(gè)，均處處于本案案周邊2公里范圍圍內(nèi)。徐州高端端低密度度住宅主主要集中中在新城城區(qū)和銅銅山區(qū)，，老城區(qū)區(qū)內(nèi)雖然然也有此此類項(xiàng)目目，但體體量不大大，均屬屬于高層層住宅和和別墅的的混合型型住宅，，且多為為洋房類類產(chǎn)品，，別墅較較稀缺。。獨(dú)棟別墅墅和疊加加別墅的的供應(yīng)量量最少，，但疊加加別墅的的去化速速度是所所有高端端低密度度項(xiàng)目中中最快的的，而獨(dú)獨(dú)棟別墅墅的去化化速度最最慢。聯(lián)排和洋洋房的供供應(yīng)量相相對(duì)較多多，且去去化情況況良好，，未見(jiàn)明明顯滯銷銷的項(xiàng)目目。洋房的售售價(jià)集中中在8000-13000元/㎡，疊加別別墅為9000-14000元/㎡，聯(lián)排為為10000-16000元/㎡，少量獨(dú)獨(dú)棟別墅墅的單價(jià)價(jià)可超過(guò)過(guò)20000元/㎡。本地塊所所處的徐徐州黃金金地段區(qū)區(qū)域內(nèi)并并無(wú)低密密度高端端住宅在在售，而而項(xiàng)目西西側(cè)的高高端公寓寓市場(chǎng)的的售價(jià)最最高可達(dá)達(dá)到18000元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)：：徐州的高高端住宅宅市場(chǎng)基基本上都都是以地地段和資資源來(lái)取取勝，很很少看見(jiàn)見(jiàn)以純產(chǎn)產(chǎn)品做為為賣點(diǎn)的的項(xiàng)目，，而項(xiàng)目目?jī)r(jià)格與與項(xiàng)目地地段和周周邊資源源最為緊緊密。9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。23:57:4923:57:4923:571/4/202311:57:49PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2323:57:4923:57Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:57:4923:57:4923:57Wednesday,January4,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2323:57:4923:57:49January4,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。04一月月202311:57:49下下午23:57:491月-23