XXXX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

開元南坊255畝項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：山東開元置業(yè)發(fā)展有限公司1項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值挖掘12客戶價(jià)值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢研判核心問題解析5項(xiàng)目整體規(guī)劃布局及分期82臨沂位于山東省南部，與北京、上海距離在500公里以內(nèi)，是全國排名第三的商品集散地及貿(mào)易中心臨沂地處東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市北京至上海最短距離的中心位置，位于京滬高速的中點(diǎn)，，連接長三角和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈。臨沂是山東省土地面積最大，人口最多的地區(qū)；現(xiàn)轄九縣三區(qū)，總?cè)丝?015萬。臨沂市交通十分便利，擁有海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)，集中了全國各地的商貿(mào)物流交易。各類批發(fā)市場為依托形式，共1000多處商品交易輻射全國20多個省、市、自治區(qū)，業(yè)務(wù)拓展到亞、非、歐等30個國家和地區(qū)商貿(mào)物流也已成為臨沂的特色支柱產(chǎn)業(yè)，形成了“南有義烏、北有臨沂”的商貿(mào)格局上海北京臨沂3區(qū)位——處為發(fā)展中的政務(wù)新區(qū)，政府部門已經(jīng)遷入，區(qū)域價(jià)值認(rèn)知感已經(jīng)形成在新一輪城市總體規(guī)劃中，北部新區(qū)職能定位為：市政服務(wù)中心、文化體育中心、科研教育中心、濱水休閑度假區(qū)、中高檔住宅區(qū)政務(wù)新區(qū)的遷入，給南坊的發(fā)展帶來強(qiáng)勢的拉動公職人員跟隨政務(wù)新區(qū)進(jìn)入，帶動區(qū)域人氣北文中商南工4配套——交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交班次及商業(yè)配套缺乏，入住率低，形成區(qū)域陌生第一印象解放路濱河大道金雀山路濱河路經(jīng)四路沂蒙路通達(dá)路通達(dá)路沂蒙路祊河橋沂河大橋九曲沂河大橋市區(qū)中心新市政府老市政府三和大橋★本案沂河北大橋青年路三和六街三和五街三和六街三和街通達(dá)路沂蒙路沂蒙四路沂蒙六路沂蒙二路沂蒙十路★5地塊指標(biāo)——項(xiàng)目處于南坊中央位置，地塊方正，中等規(guī)模，無強(qiáng)勢景觀資源，容積率及產(chǎn)品類型均無限制★祊河景觀帶沂河景觀帶項(xiàng)目名稱沂龍灣瀾泊灣齊魯園本項(xiàng)目杏壇文化家園城市主人月瀾灣占地面積（畝）1184723350255200174134新市政府6地塊周邊——東西兩側(cè)為政府公務(wù)員社區(qū)及還建房干擾；北側(cè)為城市拓展用地，目前還未規(guī)劃；南側(cè)為政府保留用地地塊西北角大官苑社區(qū)地塊東側(cè)現(xiàn)狀地塊西側(cè)地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊北側(cè)三和六街地塊東側(cè)三和六街三和五街沂蒙四路沂蒙六路7項(xiàng)目屬性界定——政府新區(qū)、無強(qiáng)勢景觀資源、中等規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目8項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值挖掘12客戶價(jià)值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢研判核心問題解析5項(xiàng)目整體規(guī)劃布局及分期89世聯(lián)對開發(fā)目標(biāo)內(nèi)在邏輯的解析1——短平快是項(xiàng)目首要前提短平快開元目標(biāo)精品服務(wù)于北部新城擴(kuò)張低價(jià)傾銷同等價(jià)格預(yù)期下，產(chǎn)品超出期望（精品路線）稀缺產(chǎn)品10世聯(lián)對開發(fā)發(fā)目標(biāo)內(nèi)在在邏輯的解解析2———精品核心心關(guān)注于產(chǎn)產(chǎn)品力和營營銷力的提提升精品項(xiàng)目城市價(jià)值區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值營銷價(jià)值產(chǎn)品提升空空間分析關(guān)鍵在于產(chǎn)產(chǎn)品和營銷銷價(jià)值的構(gòu)構(gòu)建戶型建筑園林配套風(fēng)情應(yīng)用性評估估對產(chǎn)品去化化的影響對價(jià)格提升升的影響成本增加11因此項(xiàng)目核核心目標(biāo)在在于去化；；但面臨著著市場諸多多方面的約約束和挑戰(zhàn)戰(zhàn)短平快市場占位還遷房（村村民住房））和定制房房（企事業(yè)業(yè)單位員工工住房）擠擠壓了低端端和中端市市場區(qū)域陌生客戶認(rèn)知度度高，但主主要抗性在在于交通設(shè)設(shè)施、生活活配套現(xiàn)階階段尚不能能兌現(xiàn)競爭強(qiáng)度南坊板塊在在未來2-3年內(nèi)供供應(yīng)充足，，且資源優(yōu)優(yōu)勢和地段段優(yōu)勢明顯顯，競爭壓壓力大產(chǎn)品選取受限于區(qū)域域和資源，，不同產(chǎn)品品對項(xiàng)目價(jià)價(jià)值貢獻(xiàn)不不同12市場占位———受到還還遷房和定定制房的雙雙重?cái)D壓，，村民、公公務(wù)員等客客戶被分流流；向上擴(kuò)擴(kuò)充客戶群群將是項(xiàng)目目現(xiàn)實(shí)選擇擇的方向中低端中端中高端高端產(chǎn)品：還遷遷房客群：村民民產(chǎn)品：定制制房、福利利房、團(tuán)購購房客群：公務(wù)務(wù)員、壟斷斷企業(yè)員工工公務(wù)員定制房還遷房典型項(xiàng)目：：瀾泊灣典型項(xiàng)目：：沂龍灣13區(qū)域分析1——目標(biāo)標(biāo)客群看好好南坊未來來的發(fā)展，，但片區(qū)的的交通設(shè)施施、生活配配套、以及及片區(qū)人氣氣成為購買買的重要抗抗性14區(qū)域分析2——南坊坊是市場熱熱點(diǎn)之一；；片區(qū)住宅宅用地的容容積率指標(biāo)標(biāo)普遍較高高，小高層層、高層將將成為市場場的主流供供應(yīng)產(chǎn)品土地性質(zhì)住宅商業(yè)商住07年宗數(shù)15205面積（m2）14637209246606158308-09.9宗數(shù)25345面積（m2）8895741526534.4216375合計(jì)宗數(shù)405410面積（m2）23532942451194.4277958南坊土地出出讓情況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)容積率區(qū)間個數(shù)1-1.531.5-252-2.5122.5以上508-09.9南坊坊住宅用地地出讓情況況統(tǒng)計(jì)08-09.9各板板塊住宅用用地出讓占占比15競爭分析———市場熱熱點(diǎn)現(xiàn)階段段主要集中中在濱江板板塊和市府府板塊，對對周邊進(jìn)入入南坊的置置業(yè)客戶形形成有效攔攔截瀾泊灣德居一品濱河陽光★本案政府沂龍灣月瀾灣河景，溫泉河景項(xiàng)目建筑面積（萬m2）已售面積（萬m2）未來供應(yīng)估測（萬m2）沂龍灣1205565濱河陽光1051095環(huán)球國際13.42.311.1瀾泊灣14022118月瀾灣8.91.57.4城市主人284.523.5杏壇文化家園422913齊魯園40328愛倫坡14.6014.6德居一品202.317.7聯(lián)合世紀(jì)新筑26.55.920.6海爾臨沂34034合計(jì)592.4164.5427.916項(xiàng)目問題歸歸納及核心心問題的界界定——競爭是項(xiàng)目2-3年開發(fā)發(fā)周期內(nèi)最最為關(guān)鍵的的問題市場占位區(qū)域陌生競爭強(qiáng)度產(chǎn)品選取約束：還遷房和定定制房的雙雙重?cái)D壓；；對目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的影響：：通過適當(dāng)占占位規(guī)避不不利影響約束：配套不足，，人氣不旺旺；對目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的影響：：需充分考慮區(qū)區(qū)域發(fā)展的的程度，配配合相應(yīng)的的產(chǎn)品線約束：市府和濱江江板塊是目目前市場熱熱點(diǎn)；對目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的影響：：定義區(qū)域價(jià)價(jià)值，并尋尋求競爭差差異化的空空間約束：容積率不限限；對目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的影響：：配合區(qū)域發(fā)發(fā)展，以實(shí)實(shí)現(xiàn)短平快快為目標(biāo)，，選取高價(jià)價(jià)值物業(yè)競爭占位產(chǎn)品區(qū)域發(fā)展17核心問題分分解——取勢明道優(yōu)術(shù)市場發(fā)展趨趨勢研判區(qū)域價(jià)值發(fā)發(fā)展研判產(chǎn)品機(jī)會分分析客戶機(jī)會分分析基于競爭的的開發(fā)模式式研究規(guī)劃及分期期戰(zhàn)略研究戰(zhàn)略落實(shí)物業(yè)發(fā)展體體系落實(shí)18項(xiàng)目分析思思路項(xiàng)目屬性界界定區(qū)域價(jià)值挖挖掘12客戶價(jià)值值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及整體體定位67宏觀趨勢研研判核心問題解解析5項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃布局及及分期819臨沂商品房房市場特征征——供銷銷兩旺，處處于中長期期上升趨勢勢中；即使使在市場最最為困難的的08年，，也實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)增量升20022003200420052006200720082009合計(jì)銷售面積（萬m2）75.1799.7899.62109.93186.7285.5338374.11568.8竣工面積（萬m2）95.32127.1789.1123.68178.7181.2211.83301336.97銷售額（億元）8.6712.813.1119.4131.655.575.890.4—銷售均價(jià)（元）11531283131617661693194422432416———數(shù)據(jù)來來源：臨沂沂市國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社會會發(fā)展公報(bào)報(bào)20城市基礎(chǔ)礎(chǔ)因素分分析21產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)——受受益于臨臨沂的地地理優(yōu)勢勢，商貿(mào)貿(mào)和物流流業(yè)強(qiáng)勢勢增長，，同時(shí)也也成就了了臨沂的的經(jīng)濟(jì)活活力公路海運(yùn)航空臨沂是中國公路通車?yán)锍套铋L的地級市，高速公路通車?yán)锍倘〉谝?；臨沂長途汽車站，是亞州規(guī)模最大的汽車站，日發(fā)客車500多輛，居亞洲第一臨沂距日照港、連云港口不足100公里09年航空貨郵量1163.4噸，客運(yùn)量30.1萬人次，分別增長59.4%和30.7%2009年臨沂沂億元以以上商品品交易市市場分布和成成交情況況地區(qū)市場個數(shù)成交額數(shù)量（個）金額（億元）全市56629.3蘭山區(qū)37438.5羅莊區(qū)480.6河?xùn)|區(qū)326.2沂南縣12.1郯城縣14.0蒼山縣334.6平邑縣17.3蒙陰縣11.6經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)534.3物流商貿(mào)貿(mào)業(yè)是臨臨沂經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要要增長點(diǎn)點(diǎn)蘇魯豫皖皖地區(qū)最最大的商商品集散散地專業(yè)批發(fā)發(fā)市場1006個；全國批發(fā)發(fā)市場規(guī)規(guī)模、效效益第二二位，物物流居全全國第一一位；2009年，全全市年交交易額億億元以上上的市場場達(dá)到56家，，同比增增加3家家22人口結(jié)構(gòu)構(gòu)1———臨沂人人口保持持自然增增長；但但城市化化進(jìn)程加加速將為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的健康發(fā)發(fā)展提供供強(qiáng)有力力的支撐撐23人口結(jié)構(gòu)構(gòu)2———同時(shí)臨臨沂的商商貿(mào)繁榮榮帶來大大批量的的有著較較強(qiáng)購買買能力的的人口，，支撐了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁繁榮行業(yè)戶數(shù)投資者人數(shù)注冊資本金（萬元）制造業(yè)9122187491797240批發(fā)和零售業(yè)7257142641012871建筑業(yè)11933578469741租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)12503005235226住宿和餐飲業(yè)26852332175農(nóng)林牧漁業(yè)30260153484其他行業(yè)35326522932243總計(jì)229244724245329802009年城鄉(xiāng)鄉(xiāng)私營企業(yè)業(yè)情況統(tǒng)計(jì)計(jì)行業(yè)戶數(shù)比例從業(yè)人員注冊資本金批發(fā)和零售業(yè)9208455.80%211485163995.51制造業(yè)2727116.529交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)138838.41%4221245968.46居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)115296.99%2685715982.07住宿和餐飲業(yè)98876.00%5006917012.43文化體育娛樂業(yè)16981.03%58743429其他行業(yè)86795.25%2726816593.63總計(jì)165031100%4956053423542009年城鄉(xiāng)鄉(xiāng)個體經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況臨沂市人人口1020萬萬，城市市人口180多多萬，日日流動人人口40萬。僅僅溫州就就有8萬萬多人在在臨沂長長駐經(jīng)商商；民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展，促促生了大大量的具具有支付付能力的的財(cái)富人人群，為為項(xiàng)目提提供了一一定的客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)24收入及需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化——25宏觀政策策因素分分析26現(xiàn)階段，，房地產(chǎn)產(chǎn)的財(cái)富富效應(yīng)已已經(jīng)成為為影響市市場向上上循環(huán)的的關(guān)鍵性性變量地方財(cái)政政對于土土地的依依賴性越越來越強(qiáng)強(qiáng)；大規(guī)模市市場投入入推高地地價(jià)地價(jià)推高高房價(jià)；；囤地享受受高收益益，市場場供應(yīng)不不足，進(jìn)進(jìn)一步抬抬升房價(jià)價(jià)房價(jià)上升升凸顯財(cái)財(cái)富效應(yīng)應(yīng)；對通漲的的擔(dān)憂加加大對商商品房的的需求；；投資客比比例逐步步加大終端需求求旺盛進(jìn)進(jìn)一步抬抬高了對對于地價(jià)價(jià)的預(yù)期期政府開發(fā)商購房者未來預(yù)期期什么因素素將打破破該循環(huán)環(huán)？27銀根收縮縮，直接接影響參參與者資資產(chǎn)負(fù)債債表的變變化1990-2007年央行基準(zhǔn)利率表1990-2009年CPI指數(shù)28美國次貸貸危機(jī)的的根源在在于———銀根收收緊壓垮垮了狂熱熱情緒下下高杠桿桿的大肆肆資產(chǎn)投投機(jī)銀根收緊過高的資金杠桿，資金壓力過大，拋售物業(yè)，回籠資金價(jià)格逐步反轉(zhuǎn)，并初步形成下跌趨勢持幣觀望者增多，需求開始下降相對于供應(yīng)量，市場供大于求，資金鏈開始緊繃銀行開始意識到風(fēng)險(xiǎn)，催逼還款，或終止貸款拋售風(fēng)潮，市場開始恐慌，出現(xiàn)急速下跌銀行形成壞賬，處理不良資產(chǎn)，并收回其他貸款美國金融融危機(jī)的的起始是是因?yàn)榉糠康禺a(chǎn)價(jià)價(jià)格的下下跌導(dǎo)致致商品房房購買者者財(cái)務(wù)上上的資不不抵債。。29如何識別別政策風(fēng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變·1——通通脹指數(shù)數(shù)；關(guān)關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)：CPI指數(shù)數(shù)超過央央行人民民幣存款款基準(zhǔn)利利率（1年期））1990-2009年年CPI指數(shù)三種不同同的通脹脹階段：：短缺經(jīng)濟(jì)濟(jì)下的通通脹；產(chǎn)能過剩剩，但外外部需求求旺盛下下的通脹脹；產(chǎn)能過剩剩，但外外部需求求萎縮下下的通脹脹?，F(xiàn)階段的的通脹，，主要為為第三種種，源于于實(shí)體經(jīng)經(jīng)濟(jì)利潤潤率下滑滑，導(dǎo)致致大量資資金進(jìn)入入虛擬市市場，推推高投資資品價(jià)格格，倒逼逼企業(yè)提提價(jià)30如何識別別政策風(fēng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變·2——美美聯(lián)儲貨貨幣政策策變化；；

關(guān)鍵鍵指標(biāo)：：美國是是否進(jìn)入入升息周周期美國與中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)聯(lián)系緊緊密，在在利率變變動上，，多表現(xiàn)現(xiàn)為一致致性31如何識別別政策風(fēng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變·3——政政策的持持續(xù)性和和強(qiáng)度；；

關(guān)鍵鍵指標(biāo)：：是否在在1年內(nèi)內(nèi)持續(xù)進(jìn)進(jìn)行緊縮縮貨幣政政策？06年4月始至至07年年底，共共8次加加息；06年7月始至至08年年6月，，共18次提高高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率；持續(xù)貨幣幣緊縮對對于經(jīng)濟(jì)濟(jì)降溫具具有滯后后性，約約1年年左右32如何識別別上升趨趨勢的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變———量價(jià)背背離的發(fā)發(fā)生；關(guān)關(guān)鍵指指標(biāo)：在在價(jià)格創(chuàng)創(chuàng)出峰值值時(shí)，而而成交量量沒有達(dá)達(dá)到新的的峰值目前量價(jià)價(jià)同步創(chuàng)創(chuàng)出新高高，市場場表現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)健33趨勢轉(zhuǎn)變變對臨沂沂房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的影響———成本本型房價(jià)價(jià)特征限限制了大大幅調(diào)整整的空間間市場實(shí)現(xiàn)均價(jià)土地成本本土地的成成交價(jià)格格依然在在持續(xù)攀攀升建安成本本通貨膨脹脹，建安安費(fèi)用逐逐步上升升營銷費(fèi)用用競爭加劇劇，營銷銷投入日日益上升升價(jià)格天花花板，臨臨沂市商商品住宅宅3000元左左右的銷銷售均價(jià)價(jià)限制了了開發(fā)商商的利潤潤空間其他成本本日益縮小小的利潤潤空間如財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用等由于成本本和利潤潤空間限限制，開開發(fā)商大大幅降價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)快快速回現(xiàn)現(xiàn)的操作作空間不不大；不排除個個別開發(fā)發(fā)商現(xiàn)金金流的原原因，大大幅降價(jià)價(jià)傾銷。。34宏觀趨勢勢研判———核心心關(guān)注政政策變化化及其對對市場的的影響銀根收縮縮的強(qiáng)度度和持續(xù)續(xù)性將決決定現(xiàn)階階段上升升趨勢是是否持續(xù)續(xù)；關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)：通脹指數(shù)數(shù)；美聯(lián)儲貨貨幣政策策變化；；政策的持持續(xù)性和和強(qiáng)度；；量價(jià)背離離的發(fā)生生。即使趨勢勢反轉(zhuǎn)，，成本型型房價(jià)特特征限制制了向下下調(diào)整的的空間。。臨沂房地地產(chǎn)市場場風(fēng)險(xiǎn)相相對較小?。患词拐?dāng)U張性性政策在在逐步退退出，但但不會對對整體的的趨勢產(chǎn)產(chǎn)生影響響，但對對中短期期銷售產(chǎn)產(chǎn)生一定定的壓力力，主要要體現(xiàn)在在交易和和持有的的成本的的增加35項(xiàng)目分析析思路項(xiàng)目屬性性界定區(qū)域價(jià)值值挖掘12客戶價(jià)價(jià)值挖掘掘4產(chǎn)品價(jià)值值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略及及整體定定位67宏觀趨勢勢研判核心問題題解析5項(xiàng)目整體體規(guī)劃布布局及分分期836“一河五五片”的的城市化化布局已已經(jīng)形成成，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展南南坊政務(wù)務(wù)新區(qū)進(jìn)進(jìn)入快速速發(fā)展通通道，區(qū)區(qū)域價(jià)值值已經(jīng)為為臨沂市市民認(rèn)可可在城市用地發(fā)發(fā)展方面，我我市將以老城城為依托，采采取“沿河發(fā)發(fā)展，兩岸開開發(fā)，北上東東進(jìn)”的戰(zhàn)略略。蘭山區(qū)繼續(xù)向向西、西北方方向發(fā)展，并并重點(diǎn)向北發(fā)發(fā)展南坊新區(qū)區(qū)；羅莊區(qū)繼續(xù)向向西、向東和和向北發(fā)展；；高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)適適度向西發(fā)展展；河?xùn)|區(qū)向向北和向東發(fā)發(fā)展；經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)重點(diǎn)向向東南發(fā)展。?！杜R沂市市城市總體規(guī)規(guī)劃(2005-2020年)》南坊區(qū)是城市新的行行政中心區(qū)、、市區(qū)文教、、體育、科研研和休療養(yǎng)基基地，以及大大型生活居住住區(qū)東南片區(qū)是以經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)為主體、、正在起步的的新區(qū)河?xùn)|區(qū)以市區(qū)物資集集散、倉儲轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)貿(mào)易及大型基基礎(chǔ)設(shè)施基地地為主體羅莊區(qū)是以高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)、能源、建建材、化工、、紡織工業(yè)基基地和市區(qū)新新城組成的蘭山區(qū)是以臨沂歷史文文化名城保護(hù)護(hù)區(qū)為中心、、以商貿(mào)物流流、批發(fā)市場場和大學(xué)城為為主體。北上南坊新區(qū)現(xiàn)狀狀：臨祊河地段大大量興建公務(wù)務(wù)員小區(qū)；市政府以及相相關(guān)市政機(jī)關(guān)關(guān)已入??；區(qū)域內(nèi)配套缺缺乏，現(xiàn)有部部分公務(wù)員、、居民已回遷遷戶以及本地地村民為主。。南坊新區(qū)憑借借地理與自然然資源的優(yōu)勢勢，成為城市市的發(fā)展重心心。目前區(qū)域域尚不成熟，，區(qū)域價(jià)值認(rèn)認(rèn)知已經(jīng)形成成。37從南坊發(fā)展規(guī)規(guī)劃來看，地地塊位于區(qū)域域商業(yè)中心的的邊緣，處于于區(qū)域外擴(kuò)發(fā)發(fā)展的主方向向上，未來將將承擔(dān)主要居居住功能項(xiàng)目周圍用地地：地塊處于市政政府背后的““龍脈”上；；地塊西北方向向有商業(yè)用地地規(guī)劃；地塊西北方向向有主要城市市功能節(jié)點(diǎn)；；地塊正北方向向有辦公、文文體等娛樂綜綜合用地；38從房地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀來看：：南坊可分為為五大板塊，，三角洲板塊塊和沂龍灣板板塊純粹外，，其余板塊均均有還建房和和定制房干擾擾公務(wù)員定制房房還遷房三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊大量還建房和和定制房散落落在南坊片區(qū)區(qū)內(nèi)部，對各各板塊產(chǎn)生不不同程度影響響，甚至制約約區(qū)域未來發(fā)發(fā)展價(jià)值39三角洲板塊———絕版資源源及與市府位位置關(guān)系，形形成區(qū)域價(jià)值值標(biāo)桿，未來來將成為南坊坊片區(qū)高端居居住區(qū)三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊項(xiàng)目物業(yè)類型單價(jià)世紀(jì)新筑洋房4800德居一品高層4400濱河陽光別墅(疊)9000濱河陽光洋房5200瀾泊灣高層最高8500均價(jià)6000板塊價(jià)值預(yù)判判：區(qū)域依靠資源源及區(qū)位實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)快銷，，產(chǎn)品領(lǐng)先目目前市場，形形成區(qū)域豪宅宅片區(qū)的印象象，未來一段段時(shí)間將牢牢牢占據(jù)南坊高高端客戶市場場板塊特征：優(yōu)勢景觀資源源（人工沙灘灘、動物園、、河景）緊鄰政府，享享有市政配套套區(qū)域純粹，完完全商品房開開發(fā)均外地開發(fā)商商開發(fā)，樓盤盤品質(zhì)較高濱河陽光世紀(jì)新筑人工沙灘濱河景觀40沿河板塊———依托稀缺的的河景資源，，促成高價(jià)的的心理暗示，，但區(qū)域大量量公務(wù)員社區(qū)區(qū)存在對區(qū)域域及樓盤價(jià)值值形成貶損板塊特征：占據(jù)一線河景景，有資源優(yōu)優(yōu)勢；大量公務(wù)員社社區(qū)充斥該區(qū)區(qū)域；區(qū)域商品房開開發(fā)量少，無無規(guī)模優(yōu)勢；；客戶構(gòu)成非頂頂級，主城區(qū)區(qū)價(jià)格外溢客客戶占據(jù)一定定比重項(xiàng)目物業(yè)類型單價(jià)環(huán)球國際高層3800祊河景色三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊板塊價(jià)值預(yù)判判：由于公務(wù)員社社區(qū)的大量存存在及后續(xù)地地塊供應(yīng)少，，未來區(qū)域?qū)⒊蔀楣珓?wù)員員及價(jià)格外溢溢客戶主要居居住聚集區(qū)，，區(qū)域價(jià)值難難有攀升公務(wù)員社區(qū)環(huán)球國際41沂龍灣板塊———自成一體體，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)高，通過完完善配套設(shè)施施吸引主城區(qū)區(qū)客戶轉(zhuǎn)移居居住，入住率率極高三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊沂龍灣板塊主要特征征：資源較好，后后續(xù)地塊充足足單一開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)營，保保證區(qū)域整體體規(guī)劃合理性性產(chǎn)品品質(zhì)較好好，領(lǐng)先市場場配套完全依靠靠開發(fā)商自行行解決，配套套檔次及功能能性受到一定定限制板塊價(jià)值預(yù)判判：未來將成為南南坊重要的居居住區(qū)之一，，一段時(shí)間將將成為承接主主城區(qū)轉(zhuǎn)移居居住和區(qū)域自自住的重要場場所，但受制制于配套功能能限制及南坊坊區(qū)域成熟度度提高，居住住人群會逐步步向內(nèi)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目物業(yè)類型單價(jià)沂龍灣洋房4700沂龍灣小高層/高層380042內(nèi)陸板塊———依托于市府府及蘭山主城城區(qū)的距離，，價(jià)值呈現(xiàn)衰衰減趨勢，主主打性價(jià)比及及城市資源，，價(jià)值塌陷區(qū)區(qū)域板塊特征：無資源優(yōu)勢；；還建房占據(jù)大大量土地產(chǎn)品品質(zhì)略顯顯粗糙，精細(xì)細(xì)化程度不高高；區(qū)域較為成熟熟，擁有大型型商業(yè)體規(guī)劃劃杏壇文化家園城市主人項(xiàng)目物業(yè)類型單價(jià)城市主人洋房4500齊魯園高層3500杏壇文化家園高層3600齊魯園三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊板塊塊價(jià)價(jià)值值預(yù)預(yù)判判：：未來來主主要要承承擔(dān)擔(dān)區(qū)區(qū)域域中中低低端端客客戶戶的的居居住住需需求求，，產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)受受地地塊塊限限制制較較難難有有大大的的突突破破43中軸軸板板塊塊————處處于于市市府府中中心心主主軸軸上上，，緊緊鄰鄰規(guī)規(guī)劃劃中中區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心，，內(nèi)內(nèi)部部多多塊塊政政府府預(yù)預(yù)留留地地，，政政府府對對該該區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)寄寄予予厚厚望望三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊板塊塊價(jià)價(jià)值值預(yù)預(yù)判判：：政府府通通過過保保留留處處于于主主軸軸上上的的居居住住用用地地的的方方式式，，保保持持著著對對中中軸軸線線區(qū)區(qū)域域的的控控制制，，政政府府意意圖圖通通過過中中心心區(qū)區(qū)域域的的開開發(fā)發(fā)帶帶動動南南坊坊區(qū)區(qū)域域北北擴(kuò)擴(kuò)戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，因因此此該該板板塊塊內(nèi)內(nèi)主主要要承承載載未未來來的的高高尚尚居居住住要要求求板塊塊特特征征：：處于于商商業(yè)業(yè)中中心心及及辦辦公公服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)邊邊緣緣地塊塊內(nèi)內(nèi)部部高高起起點(diǎn)點(diǎn)、、高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃劃市市政政設(shè)設(shè)施施位于于政政府府發(fā)發(fā)展展主主軸軸上上，，多多塊塊政政府府保保留留用用地地，，政政府府開開發(fā)發(fā)十十分分謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎區(qū)域域開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目較較少少四中中高高中中部部44項(xiàng)目目所所處處片片區(qū)區(qū)的的核核心心價(jià)價(jià)值值歸歸納納————城城市市中中軸軸··中中央央生生活活區(qū)區(qū)片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考1————區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值定定義義三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊中低低檔檔居居住住區(qū)區(qū)，，價(jià)價(jià)值值洼洼地地區(qū)域域運(yùn)運(yùn)營營，，自自成成體體系系，，城城區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移居居住住集集中中地地公務(wù)務(wù)員員聚聚集集區(qū)區(qū)頂級級、、高高檔檔居居住住區(qū)區(qū)，，度度假假區(qū)區(qū)政府府重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)，，價(jià)價(jià)值值待待估估內(nèi)陸陸板板塊塊沿河河板板塊塊三角角洲洲板板塊塊自然然資資源源消耗耗型型開開發(fā)發(fā)…城市市資資源源型型開發(fā)發(fā)中軸軸板板塊塊沂龍龍灣灣板板塊塊板塊塊可可開開發(fā)發(fā)土土地地少少，，難難有有大大作作為為板塊塊可可開開發(fā)發(fā)土土地地多多，，緊緊鄰鄰規(guī)規(guī)劃劃商商業(yè)業(yè)中中心心，，占占有有未未來來城城市市資資源源價(jià)價(jià)值值問題題：：項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)過過程程中中能能否否享享受受城城市市價(jià)價(jià)值值帶帶來來利利好好45世聯(lián)聯(lián)模模型型————政政務(wù)務(wù)新新區(qū)區(qū)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值依依托托的的發(fā)發(fā)展展路路徑徑起步地塊后續(xù)地塊老城區(qū)新城區(qū)起步階段發(fā)展階段成熟階段地塊依托核心價(jià)值老城區(qū)的依托（配套功能）新城區(qū)核心位置（新興配套功能）小價(jià)值（地段，指標(biāo)，環(huán)境）起步步階階段段————依依托托的的核核心心價(jià)價(jià)值值依依然然是是老城城區(qū)區(qū)的的影影響響力力；發(fā)展展階階段段————新新區(qū)區(qū)逐逐步步在在配配套套和和影影響響力力上上不不斷斷增增長長，，新新區(qū)區(qū)地地塊塊價(jià)價(jià)值值的的依依托托逐逐漸漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到到新區(qū)區(qū)核核心心范范圍圍內(nèi)內(nèi)新新興興配配套套上上；成熟熟階階段段————新新區(qū)區(qū)影影響響力力已已經(jīng)經(jīng)放放大大甚甚至至超超過過老老城城區(qū)區(qū)，，此此時(shí)時(shí)地地塊塊的的價(jià)價(jià)值值除除去去新、、老老城城區(qū)區(qū)核核心心的依依托托外外，，更更多多表表現(xiàn)現(xiàn)在在自身身““小小價(jià)價(jià)值值””的的高高低低之上上（（小小是是相相對對于于外外部部的的宏宏觀觀影影響響而而言言的的））。。依托舊心，一步一優(yōu)勢趨向新心新老區(qū)價(jià)值依托逐漸平衡且新區(qū)更優(yōu)，“小價(jià)值”開始發(fā)揮作用片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考2————區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展脈脈絡(luò)絡(luò)46目前前南南坊坊片片區(qū)區(qū)商商品品房房開開發(fā)發(fā)處處于于第第二二階階段段向向第第三三階階段段的的過過渡渡過過程程中中，，但但市市場場熱熱點(diǎn)點(diǎn)仍仍然然在在三三角角洲洲板板塊塊（（老老城城價(jià)價(jià)值值+新新城城價(jià)價(jià)值值+資資源源價(jià)價(jià)值值））價(jià)值依托代表項(xiàng)目第一階段老城價(jià)值+資源價(jià)值沂龍灣第二階段新城價(jià)值（市府）+資源價(jià)值瀾泊灣/德居一品第三階段新城價(jià)值（主要是承接關(guān)系，但不強(qiáng)勢）城市主人/齊魯園片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考2————區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展脈脈絡(luò)絡(luò)47生活活配配套套和和交交通通設(shè)設(shè)施施配配套套規(guī)規(guī)劃劃完完備備，，將將逐逐步步投投入入南南坊坊區(qū)區(qū)片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考3————區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值兌兌現(xiàn)現(xiàn)＋小學(xué)中學(xué)醫(yī)院酒店休閑娛樂配套數(shù)量小學(xué)17中學(xué)10醫(yī)院2酒店2土地性質(zhì)住宅商業(yè)商住08-09.9宗數(shù)25345面積（m2）8895741526534.4216375從南南坊坊土土地地出出讓讓數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)（（08-09.9））看看，，商商業(yè)業(yè)用用地地大大幅幅超超越越住住宅宅用用地地城市市BRT,每每小小時(shí)時(shí)單單向向可可運(yùn)運(yùn)送送1萬萬人人次次以以上上48市政政機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)的的遷遷入入和和相相關(guān)關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)駐駐，，以以點(diǎn)點(diǎn)帶帶面面，，將將迅迅速速盤盤活活區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展片區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展思思考考3————區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值兌兌現(xiàn)現(xiàn)三要要素素相相互互制制約約三要要素素相相互互帶帶動動商務(wù)務(wù)配套套居住住人口口商務(wù)務(wù)配套套居住住人口口居住住————依依托托資資源源環(huán)環(huán)境境、、配配套套、、交交通通配套套————依依托托周周邊邊居居住住人人口口商務(wù)務(wù)————依托托核核心心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、區(qū)區(qū)域域成成熟熟度度、、商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍居住住————帶帶動動配配套套發(fā)發(fā)展展配套套————促促進(jìn)進(jìn)人人氣氣、、區(qū)區(qū)域域成成熟熟商務(wù)務(wù)————促促進(jìn)進(jìn)居居住住價(jià)價(jià)值值提提升升世聯(lián)區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展模模型49政務(wù)新新區(qū)發(fā)發(fā)展歷歷程（（世聯(lián)聯(lián)模型型）———南南坊進(jìn)進(jìn)入快快速發(fā)發(fā)展期期，現(xiàn)現(xiàn)階段段的區(qū)區(qū)域抗抗性將將在未未來2-3年內(nèi)內(nèi)得到到化解解片區(qū)發(fā)發(fā)展思思考3———區(qū)域域價(jià)值值兌現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套規(guī)劃定位基礎(chǔ)設(shè)施居住項(xiàng)目中、高檔住宅市政配套教育配套政府相關(guān)部門及事業(yè)單位辦公物業(yè)中、高檔辦公市政生活配套持續(xù)完善高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域或城市級商業(yè)社區(qū)級商業(yè)區(qū)域或城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)時(shí)序第0-2年第2-3年第3-7年8年后時(shí)間開發(fā)類型政府前期造勢住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)政府公建建設(shè)政府部門搬遷高檔住宅建設(shè)住宅和商業(yè)用地出讓公眾對新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動和社會活動引領(lǐng)城市生活表現(xiàn)中、高檔住宅市政生活配套持續(xù)完善50項(xiàng)目分分析思思路項(xiàng)目屬屬性界界定區(qū)域價(jià)價(jià)值挖挖掘12客戶價(jià)價(jià)值值挖掘掘4產(chǎn)品價(jià)價(jià)值挖挖掘3項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及及整體體定位位67宏觀趨趨勢研研判核心問問題解解析5項(xiàng)目整整體規(guī)規(guī)劃布布局及及分期期851產(chǎn)品價(jià)價(jià)值挖挖掘的的基本本思路路———核心產(chǎn)產(chǎn)品層層外圍產(chǎn)產(chǎn)品層層物業(yè)類類型面積及及總價(jià)價(jià)區(qū)間間建筑細(xì)細(xì)節(jié)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新社區(qū)規(guī)規(guī)劃建筑風(fēng)風(fēng)格景觀園園林項(xiàng)目展展示核心目目標(biāo)：：快速速去化化分析目目的：：尋求藍(lán)藍(lán)海；；在紅海海中突突破的的競爭爭策略略分析思思路：：52片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃思思路———樓盤容積率獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加洋房小高層（18層以下）高層（18層以上）月瀾灣1√沂龍灣1.5√√√√√聯(lián)合世紀(jì)新筑1.51√√√城市主人1.68√√√濱河陽光2.34√√√瀾泊灣2.35√√杏壇文化家園3√√德居一品3.04√環(huán)球國際5√獨(dú)棟、、雙拼拼是供供應(yīng)稀稀缺產(chǎn)產(chǎn)品；；聯(lián)排是是別墅墅類主主流供供應(yīng)的的產(chǎn)品品；1.5左右右容積積率項(xiàng)項(xiàng)目，，普遍遍選擇擇低（（聯(lián)排排）+中（（洋房房）+高（（小高高、高高層））的規(guī)規(guī)劃方方式；；小高層層產(chǎn)品品主要要出現(xiàn)現(xiàn)在南南坊內(nèi)內(nèi)陸板板塊；；高層成成為片片區(qū)主主流供供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品53從客戶戶需求求調(diào)查查看，，客戶戶更傾傾向于于洋房房和普普通多多層產(chǎn)產(chǎn)品，，小高高層、、高層層產(chǎn)品品需求求相對對較小小54從分布布看，，臨沂沂市別別墅物物業(yè)基基本分分布集集中在在南坊坊、蘭蘭山及及開發(fā)發(fā)區(qū)沿沿河區(qū)區(qū)域，，核心心依托托資源源價(jià)值值1234789101112131月瀾灣灣·溫溫泉美美墅2456738910111213聯(lián)合世世紀(jì)新新筑瀾泊灣灣濱河陽陽光魯商··鳳凰凰城濱河國國際奧林匹匹克花花園美澳花花園水榭華華庭日月城城冠亞星星城羅莊區(qū)區(qū)蘭山區(qū)區(qū)南坊河?xùn)|區(qū)區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)佳和花花園65沂龍灣灣核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之別別墅55從別墅墅產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)看，，聯(lián)排排是主主力供供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品，，其次次是疊疊拼；；而獨(dú)獨(dú)棟、、雙拼拼是市市場稀稀缺產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目別墅類型2009年2010年月瀾灣聯(lián)排2.5萬3.5萬濱河陽光疊加0.8萬1.2萬瀾泊灣未定01萬鳳凰城聯(lián)排2.4萬2萬疊拼0.18萬0濱河國際聯(lián)排未推出1萬雙拼未推出0.5萬疊拼2.8萬0奧林匹克聯(lián)排0.8萬0.2萬雙拼0.38萬0.32萬疊拼1.25萬0日月城聯(lián)排0.9萬1.2萬雙拼0.35萬0.5萬疊拼1.8萬1.5萬聯(lián)合世紀(jì)新筑聯(lián)排未推出1萬聯(lián)排別別墅占占到2010年年供應(yīng)應(yīng)量的的70%，，是市市場主主流產(chǎn)產(chǎn)品;雙拼、、獨(dú)棟棟供應(yīng)應(yīng)量較較小，，屬于于稀缺缺產(chǎn)品品。核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之別別墅56聯(lián)排面面積區(qū)區(qū)間在在200-350m2，，總價(jià)價(jià)在200-300萬間間；疊疊拼面面積區(qū)區(qū)間在在200-300m2，，總價(jià)價(jià)在100-200萬間間；從從去化化看，，疊拼拼要弱弱于聯(lián)聯(lián)排400萬300萬200萬100萬300㎡200㎡400㎡500㎡①月瀾瀾灣②濱河河陽光光③鳳凰凰城④濱河河國際際⑤奧林林匹克克花園園⑥日月月城④⑤①①⑥聯(lián)排疊加雙拼銷售較較好銷售不不好日月城城日月城城奧林匹匹克奧林匹匹克奧林匹匹克濱河國國際濱河國國際鳳凰城城鳳凰城城濱河陽陽光月瀾灣灣月瀾灣灣⑤③④⑥⑤②③⑥日月城城核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之別別墅57別墅戶戶型———功功能空空間拓拓展、、舒適適度提提升，，前后后花園園及地地下空空間利利用將將成為為打造造暢銷銷產(chǎn)品品的出出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)夾層底層二層三層奧林匹匹克花花園月瀾灣灣二層三層一層別墅產(chǎn)產(chǎn)品：：別墅產(chǎn)產(chǎn)品功功能空空間劃劃分不不合理理，拓拓展功功能設(shè)設(shè)置較較少（（如：：功能能廳、、健身身房、、娛樂樂室、、步入入式衣衣帽間間等）），無無法滿滿足高高端客客戶需需求；；客廳挑挑高，，中西西餐廳廳等均均未出出現(xiàn)，，無法法提高高尊貴貴感；；別墅類類產(chǎn)品品贈送送私家家花園園面積積較小?。坏叵驴湛臻g利利用不不夠，，仍有有個別別項(xiàng)目目沒有有或只只有半半地下下室利利用；；聯(lián)排進(jìn)進(jìn)深過過大，，影響響整體體舒適適度；；疊加產(chǎn)產(chǎn)品出出現(xiàn)創(chuàng)創(chuàng)新，，但豎豎向空空間交交通組組織較較差，，造成成整體體使用用不方方便核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之別別墅58洋房是是目前前市場場認(rèn)可可度最最高的的產(chǎn)品品，去去化情情況較較好；；電梯梯洋房房逐步步成為為市場場供應(yīng)應(yīng)主流流，但但退臺臺洋房房相對對較為為稀缺缺項(xiàng)目物業(yè)類型容積率開盤時(shí)間推售套數(shù)主力面積銷售套數(shù)沂龍灣退臺電梯洋房1.508年10月400套107-153剩2－3套城市主人電梯洋房/普通洋房

1.6809年310套90-150已售80％濱河陽光普通洋房2.3409年5月238套90-140已售完聯(lián)合·世紀(jì)新筑電梯洋房1.5109年4月348套89-130已售90％66%的受受調(diào)客客群接接受多多層或或者洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之洋洋房59洋房面面積的的主力力區(qū)間間在90-140平平米，，總價(jià)價(jià)在50-70萬間間；與與市場場居住住需求求的測測試相相互吻吻合核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之洋洋房60發(fā)展方方向1———隨著著電梯梯的普普遍使使用，，7層層洋房房被市市場所所接受受核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之洋洋房樓號平層單元組合主力戶型1兩單元，四戶103、132、146、153、1802一單元，兩戶153、1803一單元，兩戶132、1804兩單元，四戶132、153、157、2015一單元，兩戶132、1536兩單元，四戶132、151、153、1587一單元，兩戶153、201帕緹歐歐共有有7棟棟7層層西班班牙風(fēng)風(fēng)格電電梯花花園洋洋房，，共125套（（含10套套復(fù)式式），，均價(jià)價(jià)5400～55002008年年11月2日開開盤全全部推推出，，前期期共認(rèn)認(rèn)籌156張VIP卡，，開盤盤當(dāng)天天銷控控64套，，含6套復(fù)復(fù)式開元帕帕緹歐歐61發(fā)展方方向2———通過過退臺臺和地地下室室等贈贈送方方式實(shí)實(shí)現(xiàn)高高附加加值核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之洋洋房一層三房兩兩廳兩兩衛(wèi)168㎡贈送77㎡㎡地下下室贈送79㎡㎡地下下室二層四房兩兩廳兩兩衛(wèi)154㎡——沂沂龍灣灣退臺臺花園園洋房房62發(fā)展方方向3———風(fēng)情情化處處理成成為市市場新新的亮亮點(diǎn)核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之洋洋房客戶訪訪談已經(jīng)購購買了了帕緹緹歐，，喜歡歡其立立面，，喜歡歡洋房房，因因?yàn)殛栮柵_大大，顏顏色很很好看看，濃濃重?zé)釤崃摇跬趵习灏迮辆煔W歐的風(fēng)風(fēng)情比比較好好——山山東億億辰商商貿(mào)林林董事事長喜歡帕帕緹歐歐的外外立面面，檔檔次好好，有有品質(zhì)質(zhì)感，，個人人比較較喜歡歡風(fēng)情情化的的產(chǎn)品品，歐歐化，，異域域感覺覺——王王先生生63可提升升空間間1———戶型設(shè)設(shè)計(jì)對對景觀觀利用用不夠夠，內(nèi)內(nèi)部功功能空空間設(shè)設(shè)置不不盡合合理，，公共共交通通占據(jù)據(jù)較多多的面面積，，戶型型存在在很大大優(yōu)化化和提提升空空間世紀(jì)新筑景觀面面小，，無法法充分分實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對外外部景景觀的的充分分享有有贈送面面積較較為常常規(guī)，，無功功能性性空間間的贈贈送功能空空間劃劃分較較為傳傳統(tǒng)，，處于于滿足足初級級的使使用需需求階階段建筑形形式傳傳統(tǒng)、、單一一沂龍灣灣走道空空間浪浪費(fèi)面面積室內(nèi)外外景觀觀的聯(lián)聯(lián)系較較差露臺入戶錯層萬科退退臺洋洋房核心產(chǎn)產(chǎn)品層層之洋洋房64可提升升空間間2———退退臺的的使用用，入入戶方方式處處理及及細(xì)節(jié)節(jié)處理理較為為初級級，并并未真真正滿滿足居居住升升級的的要求求下沉式式庭院院半地下下室半地下室室首層入戶花園下沉式庭庭院二層入戶戶可實(shí)現(xiàn)入入戶通道道封閉處處理首層入戶露臺露臺露臺露臺三、四層層交錯式式懸挑陽陽臺，上上空無建建筑構(gòu)件件遮擋，，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全面積積贈送。。五、六層層主要設(shè)設(shè)計(jì)89m2的兩房；；設(shè)計(jì)部分分89m2的小三方方針對首首次置業(yè)業(yè)者，作作為市場場試探；；在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)考慮五五六層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)構(gòu)的可能能，置業(yè)業(yè)者可根根據(jù)需要要實(shí)現(xiàn)戶戶型拼合合。屋頂可考考慮設(shè)計(jì)計(jì)成為閣閣樓形式式及屋頂頂花園形形式；五、六層層為復(fù)式式結(jié)構(gòu)時(shí)時(shí)，屋頂頂仍然需需要考慮慮設(shè)計(jì)成成閣樓或或屋頂花花園形式式。第一層第二層第三層第四層第五層第六層沂龍灣洋洋房產(chǎn)品品1層入戶戶花園、、地下庭庭院、獨(dú)獨(dú)立入戶戶2層退臺臺，地下下室，集集中入戶戶3-5層層，露臺臺，集中中入戶萬科5+1洋房房產(chǎn)品核心產(chǎn)品品層之洋洋房65臨沂市場場小高層層、高層層的價(jià)值值峰值核核心依托托于城市市價(jià)值，，或者強(qiáng)強(qiáng)勢資源源價(jià)值；；現(xiàn)階段段項(xiàng)目尚尚不具有有突破該該價(jià)值體體系的可可能核心產(chǎn)品品層之小小高層、、高層開元上城城均價(jià)價(jià)4500瀾泊灣均均價(jià)6000，一線線河景8500，非一一線河景景4800鳳凰城均均價(jià)4200，，一線河河景6000-700066面積主力力區(qū)間集集中在120-140平米，，總價(jià)在在40-80萬萬間；對對比看，，內(nèi)陸項(xiàng)項(xiàng)目無論論單價(jià)還還是總價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)要要弱于其其他板塊塊核心產(chǎn)品品層之小小高層、、高層項(xiàng)目名稱主力面積均價(jià)總價(jià)濱河陽光120～150380045～90瀾泊灣95～140600066～100德居一品88～130440040～60環(huán)球國際37～170380013～65沂龍灣90～130380030～50杏壇文化家園110～150360040～54齊魯園56～128330020～4567產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)1———戶型面積積偏大，，但功能能性不強(qiáng)強(qiáng)；市場場需求出出現(xiàn)緊湊湊化的趨趨勢，因因此滿足足使用功功能下的的緊湊設(shè)設(shè)計(jì)將是是項(xiàng)目一一個發(fā)展展方向?yàn)I江陽光光濱江國際際高層產(chǎn)品品：戶型面積積偏大，，設(shè)計(jì)傳傳統(tǒng)，缺缺乏創(chuàng)新新：戶型緊湊湊程度差差，面積積浪費(fèi)較較多大面積戶戶型的功功能性不不強(qiáng)，居居住舒適適度差創(chuàng)新運(yùn)用用不足，，僅限陽陽臺，露露臺，入入戶花園園及飄窗窗運(yùn)用不不夠很多人來來咨詢90平米米以下的的2房——濱江江國際銷銷售員90平米米以下的的戶型客客戶咨詢詢較多，，但本項(xiàng)項(xiàng)目缺少少該種面面積，后后期規(guī)劃劃進(jìn)行調(diào)調(diào)整，將將推出該該部分產(chǎn)產(chǎn)品形式式——日月月城銷售售員城市主人人139平平米核心產(chǎn)品品層之小小高層、、高層68產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)2——大面面積贈送送獲得客客戶關(guān)注注，成為為突破市市場的重重要手段段；但贈贈送空間間的形式式及未來來功能改改造使用用存在很很大的突突破空間間贈送一半半面積約約12平平米濱江國際際瀾泊灣個別較好好的樓盤盤，贈送送空間出出現(xiàn)功能能化細(xì)分分，提高高了整體體戶型的的實(shí)用性性及舒適適度，但但該種做做法并未未形成常常態(tài)，同同時(shí)贈送送方式較較為單一一，空中中院館、、入戶花花園、雙雙陽臺等等還未出出現(xiàn)無錫金科科項(xiàng)目入戶花園園生活陽臺臺空中院館館一、二線線城市成成熟的面面積贈送送方式衢州華都都維多利利亞空中院館館生活陽臺臺核心產(chǎn)品品層之小小高層、、高層69產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)3———核心產(chǎn)品品層之小小高層、、高層項(xiàng)目名稱物業(yè)類型層數(shù)梯戶比鳳凰城高層332T3、2T4蘭亭水岸高層312T3四季春天高層322T2、2T8濱河陽光高層302T2瀾泊灣高層28、321T1、2T2、3T2環(huán)球國際高層324T14杏壇文化家園小高層、高層11、291T2、2T3沂龍灣小高層、高層11、18、252T2、2T3帝景灣高層24、26、29、322T2、2T3、2T4濱河國際小高層11+1、18+11T2、2T2濱河新天地小高層18——愛倫坡小高層26、28、30、322T2、2T470南坊小高高層、高高層的市市場現(xiàn)實(shí)實(shí)——總總價(jià)天花花板核心產(chǎn)品品層之小小高層、、高層小高層、、高層等等產(chǎn)品的的核心價(jià)價(jià)值在于于城市性性的兌現(xiàn)現(xiàn)；項(xiàng)目目周邊各各種生活活配套尚尚不成熟熟，因此此在價(jià)值值比較上上將面臨臨多方面面的不確確定性20-30萬30-40萬40-60萬60-80萬替代性選選擇：洋洋房替代性選選擇：部部分洋房房產(chǎn)品和和蘭山區(qū)區(qū)高層產(chǎn)產(chǎn)品替代性選選擇：團(tuán)團(tuán)購房、、福利房房發(fā)展空間間受限因此，當(dāng)當(dāng)層數(shù)越越高，面面積越大大，面對對的替代代性競爭爭越大，，導(dǎo)致高高層產(chǎn)品品在競爭爭中面臨臨不利的的地位71反思：只只有在南南坊自我我中心化化（生活活和工作作圈層的的建立））的條件件下，項(xiàng)項(xiàng)目高層層產(chǎn)品才才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格突突破單中心下下的價(jià)格格衰減多中心下下的價(jià)格格衰減核心產(chǎn)品品層之小小高層、、高層72迫于容積積率限制制，規(guī)劃劃布局采采取“高高低配””形式式，物業(yè)業(yè)間過渡渡過于強(qiáng)強(qiáng)烈，造造成相鄰鄰高端產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值貶損物業(yè)間的的過渡過過于強(qiáng)烈烈，容易易造成空空間的壓壓抑感鳳凰城城市主人鳳凰城在銷售售過程中，發(fā)發(fā)現(xiàn)別墅客戶戶對高層邊上上的單位不認(rèn)認(rèn)可，感覺很很壓抑，價(jià)格格實(shí)現(xiàn)也不高高，因此建議議最好還是有有個過渡會比比較好?！髦荩ǎP凰城策劃劃經(jīng)理）多層別墅高層長沙藏瓏九里象湖城外圍產(chǎn)品層之之規(guī)劃73日月城建筑風(fēng)格多元元，簡單模仿仿，細(xì)部處理理較為粗糙，，關(guān)鍵構(gòu)件缺缺失，致使品品質(zhì)感低下建筑風(fēng)格宣傳傳多元化，但但精細(xì)化普遍遍不足：風(fēng)格多元，但但多停留在口口號宣傳上，，概念與實(shí)際際的差異較大大沂龍灣長沙檀香山建筑細(xì)節(jié)處理理粗糙，外立立面裝飾基本本以涂料為主主，部分采用用石材，但材材質(zhì)搭配不當(dāng)當(dāng)對于風(fēng)格至關(guān)關(guān)重要的構(gòu)建建，裝飾品等等缺失，導(dǎo)致致風(fēng)格感不足足萬科洋房外圍產(chǎn)品層之之風(fēng)格74從園林的發(fā)展展階段來看，，臨沂樓盤處處于簡單園林林時(shí)代，以綠綠地面積的大大小為核心衡衡量標(biāo)準(zhǔn)，主主題化及體驗(yàn)驗(yàn)式缺乏體驗(yàn)式時(shí)代簡單的園林營營造，無精細(xì)細(xì)化意識直接引入某種種主題風(fēng)情，，增添故事情情節(jié)不刻意強(qiáng)調(diào)園園林主題風(fēng)格格，以精細(xì)化化、情景化取取勝當(dāng)前市場表現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)格主題時(shí)代代簡單園林時(shí)代代濱江國際———香舍麗都等———沂龍灣——世紀(jì)新筑———鳳凰城——天鵝湖——……臨沂園林景觀觀打造處于園園林發(fā)展的初初級階段，以以簡單園林綠綠化為主借鑒景觀園林升級級，改變客戶戶對園林理解解通過植被的合合理搭配，實(shí)實(shí)現(xiàn)四季常綠綠，讓園林真真正成為體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)，，衡量社區(qū)環(huán)環(huán)境的重要標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)外圍產(chǎn)品層之之園林75客戶對園林理理解程度低，，無風(fēng)格意識識，通過賦予予園林特定主主題營造出一一種的生活意意境將是打動動客戶重要手手段沂龍灣園林展展示濱河國際臨沂園林現(xiàn)狀狀——簡單園園林主題園林示例例園林風(fēng)格主題題化，可以營營造一種特定定的生活氛圍圍，讓客戶產(chǎn)產(chǎn)生對未來生生活場景的想想象，產(chǎn)生歸歸屬感和認(rèn)同同感主題元素運(yùn)用用景觀節(jié)點(diǎn)植被搭配外圍產(chǎn)品層之之園林76四季春天———位于城區(qū)內(nèi)內(nèi)部，依托區(qū)區(qū)域價(jià)值及精精裝修，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較快去化，，但客戶對于于綠色環(huán)保住住宅理解不足足項(xiàng)目名稱四季春天開盤時(shí)間09年8月價(jià)格起價(jià)5000元/㎡，高層7000元/㎡（含1000元/㎡的裝修）戶型面積50-180，50一房，90二房，120-140三房，180四房；主力戶型120-140三房，占50%-60%，客戶以生意人為主套數(shù)320套銷售情況已售65％項(xiàng)目特有的八八大核心技術(shù)術(shù)外墻復(fù)合保溫溫隔熱系統(tǒng)屋面保溫系統(tǒng)統(tǒng)外窗保溫隔熱熱系統(tǒng)天棚輻射采暖暖制冷系統(tǒng)置換式健康新新風(fēng)系統(tǒng)同層后排水系系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)統(tǒng)工廠化裝修恒溫/恒濕/恒氧/低噪噪/適光/精精裝不用空調(diào)暖氣氣，室內(nèi)溫度度可以根據(jù)一一年四季的季季節(jié)變化，在在20℃－26℃之間隨隨意調(diào)節(jié)；室內(nèi)濕度控制制在40％－－60％范圍圍內(nèi)達(dá)到人們們最舒適的狀狀態(tài)；不用開窗，就就能時(shí)刻呼吸吸到最新鮮的的空氣從市場調(diào)查了了解：客戶對對節(jié)能、環(huán)保保型綠色住宅宅的理解較為為膚淺，興趣趣度較低，并并未成為決定定購買的關(guān)鍵鍵因素外圍產(chǎn)品層之之綠色環(huán)保77綠色住宅所使使用的建筑材材料為新技術(shù)術(shù)用材，會導(dǎo)導(dǎo)致整體成本本增加，因此此世聯(lián)認(rèn)為綠綠色環(huán)保住宅宅在臨沂的發(fā)發(fā)展時(shí)機(jī)還未未成熟增加附加值對對于整體價(jià)格格提升作用有有限成本增加，對對于競爭對手手來講，失去去價(jià)格優(yōu)勢整體利潤率較較低，成本增增加，導(dǎo)致整整體利潤率進(jìn)進(jìn)一步降低三線城市市場場不成熟，客客戶對于新鮮鮮事物的認(rèn)知知是一個過程程決定客戶購買買的重要因素素依然為區(qū)域域和價(jià)格客戶接受價(jià)格格程度較低，，抗性較大制約一：成本本型市場制約二：客戶戶認(rèn)知還需時(shí)時(shí)日—結(jié)合世聯(lián)一、、二線城市綠綠色環(huán)保住宅宅的發(fā)展來看看：環(huán)保并為成為為客戶決定購購買的關(guān)鍵因因素綠色環(huán)保建筑筑在差異化競競爭中作用不不明顯對于價(jià)格提升升作用有限因此在現(xiàn)階段段，處于市場場競爭及價(jià)值值實(shí)現(xiàn)角度，，綠色環(huán)保建建筑的開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)還未成熟熟，但未來將將是住宅發(fā)展展方向外圍產(chǎn)品層之之綠色環(huán)保78知名項(xiàng)目整合合品牌資源，，使品質(zhì)、形形象、服務(wù)大大幅提升，但但對于客戶購購房體驗(yàn)的感感官刺激不夠夠，完全依靠靠售樓處及樣樣板房形成樓樓盤認(rèn)知自06年下半半年至今，外外地代理公司司、營銷顧問問逐漸進(jìn)入市市場，加速臨臨沂房地產(chǎn)市市場的快速發(fā)發(fā)展多數(shù)在售樓盤盤由青島代理理公司代理，，個別項(xiàng)目已已經(jīng)有知名的的營銷顧問公公司介入外灘明珠由偉偉業(yè)代理清水灣由北京京同策代理沂龍灣濟(jì)南信信立益高代理理月瀾灣深圳達(dá)達(dá)觀全程……開發(fā)商開始聘聘請知名的規(guī)規(guī)劃、園林設(shè)設(shè)計(jì)、物業(yè)管管理公司介入入沂龍灣：科美美東籬（澳洲洲）建筑景觀觀設(shè)計(jì)公司、、濟(jì)南銀座物物業(yè)管理公司司東方花苑：深深圳國貿(mào)物業(yè)業(yè)管理公司、、上海復(fù)旦規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究究院開元上城：中中國建筑設(shè)計(jì)計(jì)研究院、加加拿大奧雅園園、上海萬科科物業(yè)公司鳳凰城：世邦邦魏理世、博博思堂推廣瀾泊灣：美國國LEAD景景觀設(shè)計(jì)……售樓處看樓通道樣板房外圍產(chǎn)品層之之展示79臨沂產(chǎn)品市場場機(jī)會總結(jié)：：產(chǎn)品供給機(jī)會獨(dú)棟、雙拼市市場稀缺，高高品質(zhì)洋房缺缺失結(jié)論獨(dú)棟、雙拼極極高品質(zhì)洋房房將在一段時(shí)時(shí)間內(nèi)保持絕絕對競爭優(yōu)勢勢在保持使用功功能前提下，，適當(dāng)調(diào)小面面積，降低總總價(jià)亦是突破破市場的重要要手段產(chǎn)品類型潛在供應(yīng)面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間10年以聯(lián)排排及疊加產(chǎn)品品為主，后續(xù)續(xù)低密度產(chǎn)品品逐漸減少別墅產(chǎn)品200-300平米，從問問卷看經(jīng)濟(jì)型型別墅需求旺旺盛洋房90-130平米，，客戶對洋房房認(rèn)可度極高高高層100-140平米米，對贈送敏敏感別墅總價(jià)在200-300萬之間洋房總價(jià)在50-70萬萬高層總價(jià)在40-80萬萬80規(guī)劃：產(chǎn)品間間過渡太強(qiáng)烈烈，造成物業(yè)業(yè)價(jià)值均衡性性差單體、立面：：形似而神不不達(dá)，關(guān)鍵構(gòu)構(gòu)件缺失園林：低級階階段，植被，，主題化均未未出現(xiàn)戶型：滿足基基本的居住需需求，對于提提高生活品質(zhì)質(zhì)作用未表現(xiàn)現(xiàn)出來外圍產(chǎn)品及外外延產(chǎn)品：開開發(fā)商已有意意識，但執(zhí)行行不到位，客客戶沒形成明明確認(rèn)知12345產(chǎn)品競爭機(jī)機(jī)會提升核心產(chǎn)產(chǎn)品力，通通過產(chǎn)品打打造實(shí)現(xiàn)生生活品質(zhì)提提升提高項(xiàng)目附附加值及精精神符號，，形成項(xiàng)目目差異化的的吸引力81項(xiàng)目分析思思路項(xiàng)目屬性界界定區(qū)域價(jià)值挖挖掘12客戶價(jià)值值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及整體體定位67宏觀趨勢研研判核心問題解解析5項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃布局及及分期882誰來買？為什么買？？買什么？客戶價(jià)值研研究所要回回答的關(guān)鍵鍵性問題83由于大量的的政府定制制房存在，，分流公務(wù)務(wù)員置業(yè)群群體，導(dǎo)致致整體市場場購房人群群單一，中中高端客戶戶成為南坊坊市場的購購房主力南坊新區(qū)約約有5000余余畝公務(wù)員小區(qū)區(qū)，以市局局機(jī)關(guān)單位位以及金融融電信家屬屬樓為主；；該類集資資建房在市市場中可以以3000-5000元的中中介費(fèi)用購購買，價(jià)格格約在2100-2300元/平米米（明天需需進(jìn)一步確確定）公務(wù)員小區(qū)在三線城市市，公務(wù)員員購買人群群通常占30％的比比例，但在在臨沂，因因?yàn)榧Y房的存存在，每個樓盤盤，公務(wù)員員的購買占占到5％，未來幾年會會穩(wěn)步上升升，集資房房不是公務(wù)務(wù)員的中級級夢想。——信立怡怡高副總趙趙濤項(xiàng)目名0客戶構(gòu)成沂龍灣做生意的比較多瀾泊灣中小企業(yè)主城市主人生意人40%,公務(wù)員30％，其他（部隊(duì)軍官、律師等）杏壇文化家園教育局團(tuán)購45％月瀾灣主要是做生意的齊魯園團(tuán)購70%；散購：本市70%+外地30%；自用95%,投資5%；職業(yè)身份：公務(wù)員；經(jīng)商者；教師、醫(yī)生等專業(yè)人士鳳凰城區(qū)域來源：本市85%,外地15%；職業(yè)身份：企業(yè)主、個體戶水岸華庭區(qū)域來源：本市70%,外地30%；職業(yè)身份：個體工商戶84城市中低收收入者，普普通市民傾向購買經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房、福利房房或偏遠(yuǎn)位位置的普通通商品房價(jià)格敏感度度極高，有有明顯的價(jià)價(jià)格承受上上限高端客戶中高端客戶低端客戶低端客戶高端客戶本地私營老老板為主中高端客戶戶本地個體工工商業(yè)主，，外地私營營老板，權(quán)權(quán)力公務(wù)員員和私企高高管特殊的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展模式式，客戶結(jié)結(jié)構(gòu)的兩極極分化特征征更加明顯顯，城市房房地產(chǎn)中堅(jiān)堅(jiān)力量薄弱弱，中高端端客戶反復(fù)復(fù)購買支持持著市場走走量客戶主要特特征：高端/中高高端客戶是是城市財(cái)富富階層，其其反復(fù)置業(yè)業(yè)構(gòu)成高端端市場主要要需求中端客戶相對缺失85客戶掃描本地私企老板本地政府官員、高管本地個體工商戶外地私企老板行業(yè)、收入以貿(mào)易、物流等傳統(tǒng)的商貿(mào)型行業(yè)為主收入：年收入30萬元以上，財(cái)富膨脹較快事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)、大型國企等行業(yè)為主來源：以臨沂市為主收入：年收入20萬元以上，但其他收入較多行