XXXX年巢湖市半湯路北側(cè)發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案

半湯路北側(cè)

發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案地塊■■2007.06■我們的目標(biāo)我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向

實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的快速變現(xiàn)

實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值■■■■第1部分：市場(chǎng)分析研究第2部分：項(xiàng)目整合定位第3部分：營(yíng)銷推廣創(chuàng)新報(bào)告思維導(dǎo)圖1·市場(chǎng)分析研究第1部分：市場(chǎng)分析研究第2部分：項(xiàng)目整合定位第3部分：營(yíng)銷推廣創(chuàng)新開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新銷售執(zhí)行創(chuàng)新社區(qū)功能創(chuàng)新整合推廣創(chuàng)新市場(chǎng)研究思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略地塊分析宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析1-1、項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域現(xiàn)狀屬性的剖析，有利于明確項(xiàng)目的發(fā)展方向項(xiàng)目位置本案地處城市北部老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，地塊緊靠連接老城區(qū)與政務(wù)區(qū)南北交通主干道半湯路，地塊周邊居住及商業(yè)氛圍相對(duì)不足，居住用房多為自建房，整體生活環(huán)境一般，但學(xué)區(qū)氛圍濃厚。區(qū)位屬性現(xiàn)狀從目前現(xiàn)狀來(lái)看，區(qū)域?qū)傩怨δ苤饕w現(xiàn)在居住、辦公學(xué)區(qū)，商業(yè)氛圍相對(duì)表現(xiàn)不突出，學(xué)校住宅商業(yè)辦公綜合屬性區(qū)域政務(wù)、學(xué)區(qū)、居住屬性的營(yíng)造帶給的項(xiàng)目?jī)r(jià)值將直接轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值

政策導(dǎo)向本項(xiàng)目所在區(qū)域是連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的紐帶，借助城市南北交通主干道半湯路，依托巢湖市城市規(guī)劃發(fā)展方向“城市主要向北、向東發(fā)展”，再加之“政務(wù)文化新區(qū)”的規(guī)劃建設(shè)的逐漸落實(shí)，必將促進(jìn)本區(qū)域的快速發(fā)展；開(kāi)發(fā)氛圍政務(wù)文化新區(qū)是巢湖市最近幾年重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)區(qū)域；目前，項(xiàng)目所在區(qū)域已有4個(gè)住宅項(xiàng)目（城市之光、名仕嘉苑、四海花園、鳳凰名?。╅_(kāi)發(fā)建設(shè)；整體特征呈現(xiàn)：規(guī)模大、配套全、概念新異，隨著后期項(xiàng)目的不斷入市，區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將愈發(fā)激烈。問(wèn)題界界定小小結(jié)□可達(dá)性良好，交通較為便利□地塊相對(duì)規(guī)整，基本為凈地□地塊規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)□項(xiàng)目戶型設(shè)置偏大，市場(chǎng)抗性較大項(xiàng)目屬性□連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的交通樞紐地帶□地處政府規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)方向□區(qū)域有開(kāi)發(fā)氛圍濃厚，具有可預(yù)見(jiàn)的良好前景□區(qū)域最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局愈加激烈□商業(yè)、居住環(huán)境有待改善，學(xué)區(qū)、政務(wù)氛圍濃厚區(qū)位屬性1-1、項(xiàng)項(xiàng)目界界定問(wèn)題界界定結(jié)構(gòu)化化分析析S：情境（situation）項(xiàng)目背景事事實(shí)（市場(chǎng)/項(xiàng)目目/客客戶）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目處于老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，政務(wù)文化新區(qū)的發(fā)展必將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展；項(xiàng)目規(guī)模小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總建面2.8萬(wàn)㎡，與周邊項(xiàng)目相比規(guī)模較小，難以打造高品質(zhì)社區(qū)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力不足；需求理性化隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，消費(fèi)者的購(gòu)買行為已逐步理性化，價(jià)值決定了購(gòu)買行為；C：矛矛盾或或沖突突（complication）項(xiàng)目自自身存存在著著的矛矛盾或或沖突突⊿◢本項(xiàng)目目與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手之之間的的沖突突⊿◢區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀與與消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)認(rèn)知之之間的的矛盾盾⊿◢項(xiàng)目的的快速速變現(xiàn)現(xiàn)與利利潤(rùn)最最大化化的矛矛盾Q：提提出問(wèn)問(wèn)題（（question））要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值值變現(xiàn)現(xiàn)必須須要回回答的的核心心問(wèn)題題問(wèn)題1問(wèn)題2以什么樣的產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，去深度挖掘區(qū)域住宅市場(chǎng)空白并創(chuàng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷售？在區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的現(xiàn)實(shí)情形下，項(xiàng)目如何成功突圍？■■市場(chǎng)研研究思思維導(dǎo)導(dǎo)圖項(xiàng)目界界定問(wèn)題界界定結(jié)構(gòu)化化分析析宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)分分析析地塊塊分分析析地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀地塊塊四四至至周邊邊環(huán)環(huán)境境發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手SWOT分分析析1-2、、地地塊塊分分析析地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀地塊塊四四至至周邊邊環(huán)環(huán)境境地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)用地面積1.54萬(wàn)㎡建筑面積2.8萬(wàn)㎡住宅總套數(shù)204套容積率1.82停車位共102個(gè)目前前，，地地塊塊基基本本為為凈凈地地1-2、、地地塊塊分分析析地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀地塊塊四四至至周邊邊環(huán)環(huán)境境地塊塊四四至至鐵路長(zhǎng)江路半湯路城市之光財(cái)校東風(fēng)小學(xué)汽車維修地住宅樓周邊邊交交通通便便利利，，人人居居、、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍不不濃濃，，生生活活環(huán)環(huán)境境有有待待改改善善，，區(qū)區(qū)域域有有一一定定發(fā)發(fā)展展前前景景。。地塊塊以以東東：：政務(wù)務(wù)文文化化新新區(qū)區(qū)，，多多為為行行政政辦辦公公樓樓，，居居住住氛氛圍圍欠欠缺缺；；地塊塊以以南南：：緊靠靠城城市市主主干干道道半半湯湯路路，，交交通通便便利利；；一一路路之之隔隔為為多多層層住住宅宅樓樓，，底底商商主主要要經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)五五金金建建材材，，地塊塊以以西西：：緊靠靠地地塊塊為為東東風(fēng)風(fēng)小小學(xué)學(xué)、、財(cái)財(cái)校校、、居居民民自自建建房房，，老老城城區(qū)區(qū)；；地塊塊以以北北：：居民民自自建建房房、、岠岠嶂嶂山山1-2、、地地塊塊分分析析地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀地塊塊四四至至周邊邊環(huán)環(huán)境境周邊邊環(huán)環(huán)境境公共共配配套套設(shè)設(shè)施施欠欠缺缺；；商商業(yè)業(yè)、、人人居居氛氛圍圍不不足足；；整整體體生生活活環(huán)環(huán)境境有有待待完完善善●商業(yè)：沿路商業(yè)業(yè)門面房房主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)五金金建材、、汽車維維修、大大排檔；；●公共配套套：學(xué)校（東東風(fēng)小學(xué)學(xué)、財(cái)校校）、醫(yī)醫(yī)院、加加油站等等；●政府機(jī)關(guān)關(guān)：市政府、、公安局局等；市場(chǎng)研究究思維導(dǎo)導(dǎo)圖項(xiàng)目界定定問(wèn)題界定定結(jié)構(gòu)化分分析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)市場(chǎng)分析析地塊分析析地塊現(xiàn)狀狀地塊四至至周邊環(huán)境境發(fā)展戰(zhàn)略略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手SWOT分析1-3、、市場(chǎng)分分析宏觀市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)巢湖市GDP穩(wěn)穩(wěn)步上升升巢湖市近近幾年GDP呈呈穩(wěn)步增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，06年巢巢湖市GDP高高達(dá)344.4億元億億元，增增長(zhǎng)12.2%，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展極極大的優(yōu)優(yōu)化了房房地產(chǎn)投投資環(huán)境境。巢湖市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)較快快就目前巢巢湖市的的固定資資產(chǎn)投資資比例來(lái)來(lái)看，重重點(diǎn)工程程比例較較大，在在房地產(chǎn)產(chǎn)投資力力度不夠夠，總體體上呈現(xiàn)現(xiàn)快速增增長(zhǎng)的趨趨勢(shì)，2006年固定定資產(chǎn)投投資額164.29億億元，增增幅14.7%；房地地產(chǎn)投資資額23.86億元，，增幅79.2%。但但隨著城城市化進(jìn)進(jìn)程的加加快，巢巢湖市房房地產(chǎn)投投資的空空間巨大大。2004年2005年2006年固定資產(chǎn)投資（億元）112.29137.11164.29房地產(chǎn)投資（億元）11.3113.3123.86巢湖市城市市規(guī)劃發(fā)展展結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向：：城市依托老老城，重點(diǎn)向東北北部、東部部方向發(fā)展展，啟動(dòng)南部濱濱湖地區(qū)建建設(shè)，形成成“一腹兩兩翼、擁湖湖發(fā)展”的的城市格局局，促進(jìn)了本項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域的發(fā)展展。1-3、市市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)巢湖市房地地產(chǎn)市場(chǎng)供供需分析2004年2005年2006年房地產(chǎn)投資（億元）11.3113.3123.86商品房銷售面積（萬(wàn)㎡）——84.593.3商品房銷售額（億元）8.481418.9各項(xiàng)數(shù)據(jù)均均逐年增加加，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處于于快速發(fā)展展階段，隨隨著后市項(xiàng)項(xiàng)目的不斷斷增加，未來(lái)兩年巢巢湖市商品品房總供應(yīng)應(yīng)量將達(dá)到到200萬(wàn)萬(wàn)㎡左右，，房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將將愈加激烈烈。巢湖市房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊格局巢湖市房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊特征老城區(qū)板塊塊◎巢湖市的商商業(yè)、文化化中心，由于土地的的稀缺性，，老城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較較少，老城城區(qū)商品房房?jī)r(jià)格最高高；◎城市重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展方向向，區(qū)域房房地產(chǎn)項(xiàng)目目在各板塊塊之首，區(qū)區(qū)域道路環(huán)環(huán)境優(yōu)美、、社區(qū)品質(zhì)質(zhì)高、一中中教育優(yōu)勢(shì)勢(shì)，構(gòu)成了了區(qū)域房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的的核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)，市場(chǎng)認(rèn)可度度高；◎西區(qū)項(xiàng)目目較少，市市場(chǎng)關(guān)注度度不高，除了前景規(guī)規(guī)劃可供參參考的吸引引力外，產(chǎn)產(chǎn)品塑造顯顯得至關(guān)重重要；東部板塊西區(qū)板塊北部板塊◎北部板塊由由于大體量量城市之光光項(xiàng)目存在在，使這個(gè)個(gè)區(qū)域迅速速受到市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注，但但區(qū)域整體體環(huán)境一般般，對(duì)區(qū)域域房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展有有一定影響響；新城區(qū)板塊塊◎主要是受受城市規(guī)劃劃發(fā)展方向向引導(dǎo)，區(qū)區(qū)域目前有有兩個(gè)項(xiàng)目目，規(guī)模和和品質(zhì)都比比較高，但但由于區(qū)域域現(xiàn)狀制約約，房?jī)r(jià)排排在5大板板塊之尾，，銷售狀況況不容樂(lè)觀觀；巢湖市房地地產(chǎn)市場(chǎng)板板塊特征類別板塊分類價(jià)格區(qū)間區(qū)域特點(diǎn)一級(jí)老城區(qū)板塊2400元/㎡以上傳統(tǒng)的商貿(mào)文化中心，土地資源供應(yīng)有限二級(jí)東、西、北部板塊2200－2400元/㎡新型的大型居住區(qū)、城市重點(diǎn)發(fā)展方向三級(jí)新城區(qū)板塊2000元/㎡左右新規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，商業(yè)及人居氛圍不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施欠缺，目前區(qū)域認(rèn)知度不高巢湖市房地地產(chǎn)市場(chǎng)各各板塊核心心賣點(diǎn)板塊核心賣點(diǎn)老城區(qū)板塊中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)、各種配套設(shè)施齊全、地塊價(jià)值高東部板塊整個(gè)區(qū)域環(huán)境較好、道路環(huán)境優(yōu)美、一中教育賣點(diǎn)西部板塊高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)北部板塊地段交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、城市發(fā)展方向、品牌優(yōu)勢(shì)新城區(qū)板塊高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)、城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、巢湖市房地地產(chǎn)項(xiàng)目分分布情況目前，市場(chǎng)場(chǎng)在建在售售及后期入入市項(xiàng)目約約25個(gè)左左右，以下下為典型案案例列舉巢湖市房地地產(chǎn)市場(chǎng)整整體特征房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于快速速發(fā)展階段段隨著老城區(qū)區(qū)的拆遷改改造及新城城區(qū)的規(guī)劃劃建設(shè)，為為房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展提提供了廣闊闊的發(fā)展空空間，房地地產(chǎn)項(xiàng)目已已增加到25個(gè)左右右；房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊特征征明顯根據(jù)項(xiàng)目的的分布情況況，大致可可以把巢湖湖市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分為為5大板塊塊：“中心心區(qū)板塊、、東部板塊塊、西部板板塊、北部部板塊、新新城區(qū)板塊塊”，東部部板塊項(xiàng)目目最多；各板塊之間間價(jià)格具有有一定的差差異老城區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)最高，緊緊接著是東東部板塊，，新城區(qū)房房?jī)r(jià)最低未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局局主要集中西西、北兩大板板塊市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)將集中中于北門兵團(tuán)團(tuán)、西城兵團(tuán)團(tuán)及向陽(yáng)路兵兵團(tuán)，世紀(jì)大大道兵團(tuán)隨著著現(xiàn)有樓盤(pán)銷銷售進(jìn)入尾期期目前火力縮縮減，但后續(xù)續(xù)即將推出的的新樓盤(pán)體量量仍然不容忽忽視；巢湖市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體特特征巢湖市房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目多為10萬(wàn)㎡以上，其中城市之光總建面高達(dá)50萬(wàn)㎡；物業(yè)類型多樣化目前市場(chǎng)上仍以多層為主，新推項(xiàng)目大多配以若干棟小高層、高層，部分項(xiàng)目有別墅物業(yè)，小高層、高層是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)；80—110㎡的戶型市場(chǎng)接受度高經(jīng)調(diào)查分析，市場(chǎng)上80㎡左右的兩室、110㎡左右的三室市場(chǎng)認(rèn)知度度高；未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈隨著后市項(xiàng)目的不斷增加，巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)研究思維維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定問(wèn)題界定結(jié)構(gòu)化分析宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分析地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析析1-4、發(fā)展展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析根據(jù)項(xiàng)目所在在位置、周邊邊環(huán)境、項(xiàng)目目本身分析，，我們把城市市之光、名仕仕嘉苑、四海海花園列為本本項(xiàng)目的主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，，通過(guò)對(duì)這幾個(gè)個(gè)項(xiàng)目的分析析，找出本項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)空空白點(diǎn)、發(fā)力力點(diǎn)，最總形形成本項(xiàng)目的的核心競(jìng)爭(zhēng)力力。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手掃描城市之光項(xiàng)目位置：長(zhǎng)長(zhǎng)江路與與半湯路交匯匯處建筑面積：50萬(wàn)㎡㎡物業(yè)類型：多多層、小小高層、高層層銷售均價(jià)：2300元/㎡左右右銷售情況：多多層兩室室基本售完，，大戶型有一一定抗性主力戶型：兩兩室80㎡左右三三室100-120㎡左右交通狀況：緊緊靠交通通主干道，交交通便利周邊配套：基基礎(chǔ)生活活配套相對(duì)齊齊全區(qū)內(nèi)配套：幼幼兒園、、小學(xué)、會(huì)所所、休閑廣場(chǎng)場(chǎng)主體概念：城城市中心心、優(yōu)越生活活形象定位：市市中心50萬(wàn)㎡首席席超級(jí)大盤(pán)核心賣賣點(diǎn)：：規(guī)規(guī)模模、地地段、、內(nèi)部部配套套開(kāi)發(fā)發(fā)商商：巢巢湖金金成房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限限公司司項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度：：一一期期延長(zhǎng)長(zhǎng)江路路的多多層、、高層層已基基本封封頂處于銷銷售狀狀態(tài)備注：：內(nèi)內(nèi)有有大量量的回回遷戶戶且，，且項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部有有部分分難以以拆除除的居居民樓樓，影影響了了整體體品質(zhì)質(zhì)，一一期08年年8月月底交交房項(xiàng)目是是巢湖湖市目目前體體量最最大的的在建建在售售項(xiàng)目目，地地理位位置優(yōu)優(yōu)越、、區(qū)內(nèi)內(nèi)配套套完善善，已已成為為巢湖湖市明明星樓樓盤(pán)，，主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手掃掃描描名仕仕嘉嘉苑苑項(xiàng)目目位位置置：：半半湯湯路路巢巢湖湖市市公公安安局局旁旁建筑筑面面積積：：10萬(wàn)萬(wàn)㎡㎡物業(yè)業(yè)類類型型：：多多層層、、小小高高層層、、高高層層銷售均價(jià)價(jià)：2000元/㎡左右右銷售情況況：銷銷售售抗性較較大，主力戶型型：兩兩室90㎡㎡左右三三室室110-120㎡左左右交通狀況況：緊緊靠交交通主干干道，交交通便利利周邊配套套：基基礎(chǔ)生生活配套套設(shè)施欠欠缺，主主要是政政務(wù)辦公公區(qū)內(nèi)配套套：休休閑廣廣場(chǎng)、水水系、商商業(yè)、步步行景觀觀帶主體概念念：天天地靈靈韻—名名仕嘉苑苑形象定位位：巢巢湖政政務(wù)核心心區(qū)、十十萬(wàn)平米米、人文文景觀華華府核心賣點(diǎn)點(diǎn)：價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)、政政務(wù)文化化新區(qū)未未來(lái)開(kāi)發(fā)商商：巢巢湖湖雙友置置業(yè)有限限公司銷售代理理：南南京瑞瑞澤置業(yè)業(yè)顧問(wèn)有有限公司司項(xiàng)目進(jìn)度度：一一期聽(tīng)聽(tīng)竹園11棟多多層部分分封頂，，處于銷銷售狀態(tài)，08年3月月交付備注：每每平平方優(yōu)惠惠40元元，送太太陽(yáng)能熱熱水器項(xiàng)目處于于新城區(qū)區(qū)，為中中規(guī)中矩矩的中等等規(guī)模樓樓盤(pán)，中中心景觀觀帶為本本項(xiàng)目的的最大亮亮點(diǎn)，由由于項(xiàng)目目偏離老老城區(qū)，，以品質(zhì)質(zhì)及低位位價(jià)格吸吸引客戶戶，新城城區(qū)的發(fā)發(fā)展進(jìn)程程直接影影響本項(xiàng)項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手掃描四?；▓@項(xiàng)目位置：：金巢巢大道與半半湯路交匯匯處建筑面積：：18萬(wàn)㎡物業(yè)類型：：29棟多層、、2棟高層層銷售均價(jià)：：2100元/㎡左右銷售情況：：銷售售抗性較大大，主力戶型：：兩室室90㎡㎡左右三三室左右右交通狀況：：緊靠靠交通主干干道，交通通便利周邊配套：：基礎(chǔ)礎(chǔ)生活配套套設(shè)施欠缺缺，主要是是政務(wù)辦公公區(qū)內(nèi)配套：：休閑閑廣場(chǎng)、幼幼兒園、主主景觀帶、、大板商業(yè)業(yè)主體概念：：五湖湖四?！は硐碜u(yù)人生形象定位：：18萬(wàn)平米政政務(wù)新區(qū)標(biāo)標(biāo)志性園林林社區(qū)核心賣點(diǎn)：：價(jià)格格優(yōu)勢(shì)、政政務(wù)文化新新區(qū)未來(lái)、、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：安安徽徽五五湖湖四四海海置置業(yè)業(yè)有有限限公公司司營(yíng)銷銷策策劃劃：：香香港港寶寶隆隆、、寧寧波波和和田田項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度：：一一期期10棟棟多多層層部部分分封封頂頂，，處處于于銷銷售售狀狀態(tài)，，07年年底底交交付付備注注：：98折折，，送送2000元元購(gòu)購(gòu)房房券券項(xiàng)目目處處于于新新城城區(qū)區(qū)，，樓樓i盤(pán)盤(pán)規(guī)規(guī)模模較較大大，，配配套套齊齊全全，，品品質(zhì)質(zhì)相相對(duì)對(duì)較較高高，，由由于于項(xiàng)項(xiàng)目目偏偏離離老老城城區(qū)區(qū)，，以以品品質(zhì)質(zhì)及及低低位位價(jià)價(jià)格格吸吸引引客客戶戶，，新新城城區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)程程直直接接影影響響本本項(xiàng)項(xiàng)目目1-4、、發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手SWOT分分析析SWOT分分析析：：優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析1-區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)地處處老老城城區(qū)區(qū)與與新新城城區(qū)區(qū)交交匯匯處處，，處處重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展方方向向2-交交通通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)緊靠城市南北北主干道半湯湯路，出行便便利3-學(xué)學(xué)區(qū)氛圍濃厚厚周邊有東風(fēng)小小學(xué)、財(cái)校，，教育氛圍濃濃厚4-升值值優(yōu)勢(shì)隨著新城區(qū)的的建設(shè)發(fā)展，，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)動(dòng)本區(qū)域的發(fā)發(fā)展，區(qū)域地地塊價(jià)值必升升SWOT分析析：劣勢(shì)劣勢(shì)分析1-規(guī)模小

項(xiàng)目占地面積較小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，直接影響到項(xiàng)目品質(zhì)的打造，難以與其它項(xiàng)目抗衡

2-區(qū)域居住、商業(yè)氛圍不足，整體環(huán)境一般區(qū)域居住房屋多位居民自建房，基本生活配套設(shè)施欠缺，生活環(huán)境質(zhì)量不高3-戶型設(shè)置過(guò)大，市場(chǎng)抗性大項(xiàng)目主導(dǎo)戶型為三房，面積在120㎡以上，大戶型市場(chǎng)抗性過(guò)大，影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)程SWOT分析析：機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)分析1-宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段2-區(qū)域整體環(huán)境的不斷完善，關(guān)注度逐漸得到改善

3-處城市重點(diǎn)發(fā)展方向，新區(qū)的建設(shè)將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展SWOT分析析：威脅威脅分析1-整個(gè)住宅市場(chǎng)放量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈2-產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，難以尋求市場(chǎng)空白3-股市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊SO優(yōu)化策略略◎借助新城區(qū)發(fā)發(fā)展強(qiáng)勁之勢(shì)勢(shì)，充分利用用區(qū)域?qū)W區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，有效整整合周邊資源源，提升項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)力，，◎注重產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)打造，增加加項(xiàng)目的附加加值TW規(guī)避策略略◎轉(zhuǎn)移區(qū)域不利利因素所造成成對(duì)消費(fèi)的影影響，強(qiáng)化區(qū)區(qū)域發(fā)展前景景◎注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)上的表現(xiàn)，，盡可能的去去化項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略根據(jù)項(xiàng)目SWOT分析，項(xiàng)目的的整體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：“走區(qū)域補(bǔ)缺者者發(fā)展戰(zhàn)略“領(lǐng)跑者挑戰(zhàn)者教育文化品牌切入市場(chǎng)，唯一性項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)的資源產(chǎn)品創(chuàng)新及多樣化壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品細(xì)節(jié)上創(chuàng)新、、尋求產(chǎn)品差差異化，明確確目標(biāo)客戶，，主動(dòng)出擊，，快速回籠資資金項(xiàng)目策略方向向拔高地段價(jià)值值的升值潛力力提升產(chǎn)品價(jià)值值能引起的關(guān)關(guān)注度2·項(xiàng)目整合定定位第1部分：市場(chǎng)分析研究第2部分：項(xiàng)目目整合定位第3部分：營(yíng)銷銷推廣創(chuàng)新開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新新銷售執(zhí)行創(chuàng)新新2-1、項(xiàng)目目定位塑造1、案名建議議主推案名:[四季泉城]次推案名：新城明珠、橘郡、雍景豪園具體案名創(chuàng)意見(jiàn)方案后附2、概念定位位首度以“養(yǎng)生生改變生活,健康永駐家家園”為主題題的70年居居住代表作養(yǎng)生型人文健康住區(qū)

巢湖首席四大發(fā)力點(diǎn)：由產(chǎn)品自身而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)1：[人文][HUMANITIES]由鄰里溝通而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)2：[關(guān)懷][BLOCK]由社區(qū)價(jià)值而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)3：[養(yǎng)生][REGIMEN]

由社區(qū)生命而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)4：[健康][HEALTHY]◎主題詞推薦薦但要天天洗/只有少數(shù)人能做到到！在巢湖/偶爾爾洗次溫泉不不算養(yǎng)生但有溫泉的城就不一樣樣所謂城不過(guò)是大點(diǎn)◎概念延伸延伸點(diǎn)1巢湖房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的養(yǎng)生概念念空白，利于于后期的發(fā)掘掘、宣傳、推推廣延伸點(diǎn)2生命的持續(xù)在在于健康、而而養(yǎng)生是造就就健康的唯一一途徑，每個(gè)個(gè)市民渴求一一個(gè)處處充滿滿健康及人文文的和諧生活活氛圍，從而而使得概念得得以延伸延伸點(diǎn)3項(xiàng)目所處的區(qū)區(qū)域?yàn)槌埠北眳^(qū)的一個(gè)中中檔居住板塊塊，從新城規(guī)規(guī)劃建設(shè)的角角度，闡述項(xiàng)項(xiàng)目的“城””的概念鑒于規(guī)劃現(xiàn)狀狀社區(qū)本身優(yōu)優(yōu)越點(diǎn)明顯不不足，依照現(xiàn)現(xiàn)有條件市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力薄弱弱，因此在全全盤(pán)“養(yǎng)生生＋人文”的的主題下誕生生“健康＋優(yōu)優(yōu)雅”的生活方式！！如何將社區(qū)區(qū)主題與社區(qū)區(qū)功能營(yíng)造形形成一體建議如下：◎社區(qū)增力點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)造1泉：1個(gè)大型人造溫溫泉會(huì)所2廣場(chǎng)：1“運(yùn)動(dòng)”（健身）廣場(chǎng)場(chǎng)+1“韻律”（文化）廣場(chǎng)場(chǎng)3長(zhǎng)廊：“綠色景觀””長(zhǎng)廊“書(shū)畫(huà)文藝””長(zhǎng)廊“運(yùn)動(dòng)健身””長(zhǎng)廊建議1：主題雕塑—主入口設(shè)“養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、健康”塑像建議2：溫泉會(huì)所—即多功能會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)多個(gè)可同時(shí)容納10人以上使用的人造溫泉，如：藥物、牛奶溫泉等建議3：韻律廣場(chǎng)—即從西小高層與東1號(hào)樓之間的廣場(chǎng)的道路，設(shè)計(jì)為符合社區(qū)理念的音樂(lè)、棋藝休閑區(qū)建議4：運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)—即東2號(hào)樓與北小高層之間，設(shè)計(jì)為一個(gè)集中的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所“多類型露天運(yùn)動(dòng)器材”組成建議5：綠色景觀長(zhǎng)廊—即項(xiàng)目主入口處，設(shè)計(jì)為社區(qū)的核心花園景觀帶建議6：書(shū)畫(huà)文藝長(zhǎng)廊—即把社區(qū)的西測(cè)道路有效利用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的書(shū)畫(huà)文藝展示區(qū)，完善了社區(qū)的文化底蘊(yùn)建議7：運(yùn)動(dòng)健身長(zhǎng)廊—即把社區(qū)的東測(cè)道路實(shí)際運(yùn)用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的羽毛球、跳繩等活動(dòng)的場(chǎng)地◎社區(qū)增力點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)造1個(gè)大型人造溫溫泉會(huì)所■大型人造溫泉泉2大社區(qū)主題廣廣場(chǎng)▼韻律（文化））廣場(chǎng)；▼運(yùn)動(dòng)（健身））廣場(chǎng)；3條社區(qū)區(qū)內(nèi)庭庭長(zhǎng)廊廊屆于韻韻律廣廣場(chǎng)和和運(yùn)動(dòng)動(dòng)廣場(chǎng)場(chǎng)之間間的““綠色色景觀觀長(zhǎng)廊廊”社區(qū)左左圍墻墻與韻律廣廣場(chǎng)之之間的“書(shū)書(shū)畫(huà)文文藝長(zhǎng)長(zhǎng)廊””社區(qū)右右圍墻墻與運(yùn)運(yùn)動(dòng)廣廣場(chǎng)之之間的的“運(yùn)運(yùn)動(dòng)健健身長(zhǎng)長(zhǎng)廊””◎商業(yè)業(yè)增力力點(diǎn)營(yíng)營(yíng)造巢湖北北區(qū)特特色餐餐飲娛娛樂(lè)休休閑街街二、目目標(biāo)客客戶鎖鎖定1、客客戶區(qū)區(qū)域范范圍項(xiàng)目客客戶主主要以以巢湖市市區(qū)、、周邊邊區(qū)域域客戶為為主，，約占占客戶戶總量量的90%以上。。其他他為巢巢湖下下設(shè)縣縣及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶約約占客客戶總總量的的10%左右。。特征1：在置業(yè)業(yè)次數(shù)數(shù)上多多為一一次置置業(yè)特征2：一般注注重健健康、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)的生生活方方式特征3：需要離離“塵”不離“城”的生活活方式式特征4：具有用用發(fā)展展眼光光看問(wèn)問(wèn)題，，對(duì)北北區(qū)發(fā)發(fā)展充充滿希希望巢湖市市內(nèi)““中產(chǎn)產(chǎn)階層層”周邊縣縣鎮(zhèn)““富裕裕階層層”三、項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格確確立原則1：?jiǎn)?dòng)階段擬入市價(jià)格略低于市區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格，在區(qū)域內(nèi)要引領(lǐng)價(jià)格的上揚(yáng)趨勢(shì)原則2：凸現(xiàn)多層和小高層價(jià)格的巨大差距，啟售價(jià)明顯低于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品原則3：與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格持平，結(jié)合銷售情況隨時(shí)調(diào)整原則4：多層的中間層價(jià)格與小高層高層的價(jià)格一致1、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力價(jià)格格確立立原則則2、價(jià)價(jià)格的的定位位結(jié)合市市調(diào)價(jià)價(jià)格資資料的的確立立原則則:后期可提供供科學(xué)學(xué)定價(jià)法法則及及價(jià)格格建議議按項(xiàng)目目推出出時(shí)間間根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)及定定價(jià)原則則定價(jià)價(jià)均價(jià)價(jià)2150/㎡㎡3·營(yíng)銷銷推廣廣方案案第1部分：：市場(chǎng)分析析研究究第2部分：：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位第3部分：：營(yíng)營(yíng)銷推推廣創(chuàng)創(chuàng)新開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略創(chuàng)創(chuàng)新銷售執(zhí)執(zhí)行創(chuàng)創(chuàng)新一、開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略創(chuàng)創(chuàng)新1、主主題溫溫泉先先行開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略養(yǎng)生生生活社社區(qū)→現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感受受保健健之道道優(yōu)勢(shì)1：住宅宅做樣樣板已已無(wú)新新意而而言，，此舉舉是由由人造造溫泉泉———現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)———養(yǎng)養(yǎng)生社社區(qū)的的演變變過(guò)程程優(yōu)勢(shì)2：是體體現(xiàn)實(shí)實(shí)力、、品牌牌與品品質(zhì)高高度統(tǒng)統(tǒng)一的的集中中優(yōu)勢(shì)勢(shì)體優(yōu)勢(shì)3：做足足溫泉泉會(huì)所所以外外的其其他配配套，，例如如：按按摩館館、茶藝藝館等，內(nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境實(shí)實(shí)景取取悅市市場(chǎng)顯顯得尤尤為重重要優(yōu)勢(shì)4：是突突破傳傳統(tǒng)以以活動(dòng)動(dòng)造勢(shì)勢(shì)為主主體營(yíng)營(yíng)銷利利器的的轟動(dòng)動(dòng)型事件，，此“