2022年行業(yè)分析廣州樓市分析

廣州樓市分析臺風(fēng)帶來的暴雨并未能給火熱的廣州房地產(chǎn)市場降溫。

連續(xù)觀望，還是立刻出手？許多人好像都已找到了答案。

當(dāng)開出租車的老王還在盡力彌補(bǔ)年初錯失的購房良機(jī)時，參與工作不到一年的梁坤已經(jīng)在南海擁有了自己的第一套住房。不僅是他們，在廣州有更多的人都選擇在這個時候搶先出手。

實(shí)火還是虛火？剛性需求還是“羊群效應(yīng)”？理性的購房者還是盲目的炒房客？一方面是高度成熟的房地產(chǎn)市場，另一方面卻是讓人大跌眼鏡的不成熟表現(xiàn)，廣州房市游走在“成熟”與“不成熟”之間，留給人們的是一連串的問號。

從30年前中國第一棟商品房到今日頻頻消失的地王，廣州這座被稱為改革開放前沿陣地的城市，在新一輪的全國房市波動中又一次沖在了最前端。廣州房管局6月份的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，6月份全市１０區(qū)一手住宅月均價(jià)為每平方米9676元，自去年12月以來首次重回每平方米9000元以上，中心城區(qū)的樓價(jià)上升趨勢顯著。而一份由廣東省銀監(jiān)局供應(yīng)的材料顯示：今年二季度，廣州房地產(chǎn)市場消失量價(jià)齊升的局面，部分市區(qū)商品房銷售量和銷售價(jià)格甚至回升到2022年的最高點(diǎn)，土地拍賣價(jià)屢創(chuàng)新高。

一般住房與高端住宅的選擇

40多歲的老王至今還居住在父母留下的一套僅有30平方米的老房子里，２０年積攢的十幾萬元積蓄和一個月4000多元的收入，讓他無法負(fù)擔(dān)起那套觀望已久的可以滿意一家三口棲身的“大房子”。

不過，近期他打算“委曲求全”出手一套總價(jià)不超過70萬元的二手房。他的理由是，隨著經(jīng)濟(jì)的回溫和收入的提高，房價(jià)還會上漲。而目前上漲的水平比較平穩(wěn)，遠(yuǎn)低于2022年平均每月上漲千元的幅度，是買房的最佳時機(jī)。他很確定地說：“我估計(jì)兩三年后廣州的房價(jià)會翻番。”與老王持有相像看法的人還有許多，合富輝煌集團(tuán)市場討論部的監(jiān)測顯示,有35%的置業(yè)者預(yù)期樓價(jià)會連續(xù)上升。

在廣州天河區(qū)工作的梁坤把自己的家安置在佛山的南海區(qū)，為此他還購置了佛山的手機(jī)號。對于剛剛參與工作的他，價(jià)格是其首要考慮的問題。所以即便每天要在路上花費(fèi)兩個小時的時間，但由于可以享受相對低廉的房價(jià)和花園式的居住環(huán)境，他覺得投入還是很劃算的。

梁坤并不是個案。在廣州的郊區(qū)如番禺區(qū)、南沙區(qū)或者距廣州較近的二線城市——佛山購房，已成為首次購房者的熱選，而目前這些地區(qū)新開盤的住宅均價(jià)已達(dá)到了每平方米8500元。

南沙區(qū)一家名為“南沙境界”的售樓處，銷售總監(jiān)徐威向記者介紹說：“從年初到現(xiàn)在，銷售狀況很好，銷售價(jià)格也上漲了30%。相比市區(qū)內(nèi)超萬元樓盤，遠(yuǎn)郊區(qū)縣憑借房價(jià)低的優(yōu)勢吸引了大批購房人?！睋?jù)其了解，其中70%多是剛性需求，投資客僅占20%。

對將來房價(jià)上漲的樂觀預(yù)期和到郊區(qū)買房，是今年廣州購房者的明顯特點(diǎn)。

出于與老王和梁坤不一樣的目的，一些投資客也在政策的“指引”下出手廣州的高端住宅。

珠江新城的“星匯云錦”樓盤，是單價(jià)每平方米2萬余元、最小戶型也需170余萬元的高檔住宅，無論是對自住還是租賃都不能算是剛性需求，售樓人員開頭就向記者詢問“是否用于投資”。在樓盤四周工作的王小姐向記者介紹，來這邊看房的人大都操外地腔調(diào)，這里并不是一般的工薪階層可以負(fù)擔(dān)得起的。“廣州人不會選擇在這里購房，太貴了。”高房價(jià)、絡(luò)繹不絕的看房客，這里的狀況基本是珠江新城的一個縮影。

某業(yè)內(nèi)人士向記者透露，珠江新城的房子成本約在每平方米8000元，而樓盤售價(jià)都在每平方米2萬元以上，許多開發(fā)商給出高溢價(jià)。廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫更明確表示：“珠江新城是外地人投資的集中地，投資和投機(jī)在這里表現(xiàn)得很充分，要想看泡沫就到珠江新城來看。這也恰恰表明白投資人的投資很盲目，都集中在高檔住宅，扎堆的結(jié)果就是房價(jià)上得快、跌得也快，這個泡沫遲早會破?！?/p>

雖然售樓人員一再說，買樓投資再用來出租很劃算，但是廣州房地產(chǎn)專家趙卓文提出，廣州的房租水平和房地產(chǎn)市場是背離的，高檔住宅出租收益普遍不足3%，低于銀行存款收益。

理性看待房價(jià)上漲、穩(wěn)健出手的購房者與緊盯高端住宅、盲目投入巨款的投資客，誰更成熟？

商住倒掛的現(xiàn)狀

在廣州聞名的北京路上，鱗次櫛比的商鋪彰顯了這里的繁華，但只要稍稍走進(jìn)去一些，就會發(fā)覺成片空蕩蕩的攤位。

房價(jià)上漲的號角已經(jīng)吹響，但并未轉(zhuǎn)變寫字樓和商鋪售價(jià)、租金持續(xù)低迷的趨勢，這也讓人產(chǎn)生廣州房地產(chǎn)市場虛火旺的感慨。

在今年2月27日國新辦進(jìn)行的新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委副主任劉鐵男明確表示，房地產(chǎn)行業(yè)是中國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，許多人認(rèn)為這句話傳遞出一個信號——政府即將出手。4天后，旨在促進(jìn)廣東省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展的“粵十五條”也出臺，“扶持”、“鼓舞”等字眼多次消失在這份被外界普遍認(rèn)為是廣東省政府救市的政策中?，F(xiàn)實(shí)是在珠江新城，部分高檔住宅已突破每平方米4萬元的單價(jià)，整體均價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了每平方米2萬元的狀況下，同地段的寫字樓售價(jià)卻不足每平方米2萬元。

一方面是住宅銷售的火爆，另一方面是略顯蕭條的寫字樓和商鋪?！吧套〉箳臁钡默F(xiàn)象始終伴隨著這輪房價(jià)的上漲，商鋪和工業(yè)地產(chǎn)不但銷量萎靡，出租價(jià)格也顯低廉，海珠區(qū)一個面積約為100平方米的商鋪，每月的租金為2.2萬元。

據(jù)了解，2022年下半年至2022年，廣州市體育中心CBD和珠江新城CBD將有超過57萬平方米的新物業(yè)交付使用，這將令廣州甲級寫字樓市場面臨巨大的消化壓力。

趙卓文認(rèn)為，目前廣州市甲級寫字樓有200萬平方米的存量，將來兩年內(nèi)也有許多寫字樓的規(guī)劃進(jìn)展，而廣州的寫字樓租金相對廉價(jià)，處于城區(qū)繁華地段的中信廣場現(xiàn)在也只有每平方米100元/月的租金水平，在許多地方都消失了類似狀況。經(jīng)濟(jì)危機(jī)來了，需求也下降了。寫字樓租金下降、出租率下降是個必定趨勢。

以前廣州甲級寫字樓的平均租金在每平方米130元/月左右。之后受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，一些企業(yè)退租或?qū)で蟾畠r(jià)的辦公地點(diǎn)，由此開頭帶來廣州寫字樓租金的整體下滑。目前甲級寫字樓平均租金約為每平方米110元/月，比最高峰時跌了15%。而乙級寫字樓平均租金在每平方米80元/月左右，即便如此，仍有大量寫字樓和商鋪閑置。

在海珠區(qū)“可逸豪園”樓盤的臨街位置，與住宅熱銷不同，持續(xù)一年的商鋪出售仍舊沒有結(jié)束。

“商住倒掛”在肯定程度上反映了廣州實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未恢復(fù)的現(xiàn)實(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商不考慮整個房地產(chǎn)市場的飽和度盲目開發(fā)，這恰恰是不成熟的有力佐證；同時“低位”定價(jià)、優(yōu)待出手也是一些開發(fā)商遵循市場規(guī)律的成熟舉措。

地王與亞運(yùn)板塊的PK

珠江新城最終一塊住宅用地6月以3.45億元總價(jià),折合樓面地價(jià)每平方米15324元售出,晉升廣州天河新“地王”。而具有諷刺意味的是一個月后，一則“2022年廣州27宗‘地王’24宗曬太陽”的新聞吸引了很多人的眼球，從前的地王如今風(fēng)光不在，但這絲毫不會影響新地王的誕生。

在今年出臺的“粵十五條”第三條第十三款——“對在2022年簽訂土地出讓合同，的確無法按時繳納土地出讓價(jià)款的項(xiàng)目用地，由土地使用者申請并經(jīng)當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長繳納土地出讓價(jià)款期限，延長時間原則上不超過2年?！边@一條被眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商理解為為地王的消失又打開了一道大門。

一些人看到了更深層次的緣由。張維倫認(rèn)為，地王消失是資金流淌性充裕的一個表現(xiàn)。不論監(jiān)管人情愿不情愿看到，不少信貸資金的確已經(jīng)流入房地產(chǎn)市場。而廣東省銀監(jiān)局供應(yīng)的材料更印證了這一說法。地王頻出的同時，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放速度快速上升。5月，轄內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)貸款和政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款分別同比增長41.2%和44.37%，6月，政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款增速更高達(dá)67%。

大門打開，但命運(yùn)又如何？一些舊地王仍未動工；另外一些已經(jīng)開發(fā)的“地王”項(xiàng)目，也沒有進(jìn)行預(yù)售。廣州24塊“曬太陽”的地王，涉及可建筑面積232.4萬平方米，其土地面積幾乎相當(dāng)于2022年廣州全年出讓的住宅用地總量（2022年廣州成交住宅土地面積為277萬平方米）。

地王“曬太陽”的主要緣由是什么？有媒體報(bào)道，金沙洲在2022年出讓的多幅地塊樓面地價(jià)為每平方米7000多元，如今該區(qū)域的房價(jià)水平僅為每平方米8000元至每平方米1萬元，開發(fā)就賠本已是注定的命運(yùn)。

與地王的瘋狂相比，廣州的亞運(yùn)板塊卻被人冷落一旁。距離奧體中心僅幾百米的住宅，二手房成交價(jià)也只是在萬元之內(nèi)。廣州房地產(chǎn)專家趙卓文指出，亞運(yùn)村現(xiàn)在四周還是一片荒地，基礎(chǔ)設(shè)施沒有建好，土地的真正價(jià)值還沒有體現(xiàn)出來。亞運(yùn)村所在的番禺區(qū)今年新盤屈指可數(shù)，8月份只推出一個樓盤——保利公館2022。

當(dāng)然也有理性的開發(fā)商提出了解決地王消失的有效方法：第一，把以前的規(guī)定付諸實(shí)施。比如說土地款交清有個期限，將這個期限執(zhí)行到位，這樣許多人拍地時就會三思而行；其次，可以在拍地環(huán)節(jié)進(jìn)行限制，房地產(chǎn)市場一個普遍現(xiàn)象是用借來的錢進(jìn)行投資，因此房地產(chǎn)市場負(fù)債率平均是70%，有的企業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了130%，任何一次