2022年行業(yè)分析廣州房地產(chǎn)投資增速回落房價趨穩(wěn)

廣州房地產(chǎn)投資增速回落房價趨穩(wěn)與往年黃金周各大房地產(chǎn)商不惜大打價格戰(zhàn)、推出各種“折、獎、送”吸引買家相比，今年國慶黃金周一改常態(tài)，竟然消失“無折扣銷售”的樓盤。不僅如此，樓價比“五一”時又有上升。

多種因素令樓價飆升

省統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字也表明，今年以來，廣東銷售商品房整體價格快速提升，上半年平均價格為每平方米3785元，同比增加449.65元，增長13.4％；其中商品住宅價格每平方米3568.78元，增長14.4％。

今年以來全國房價的普遍上漲已引起中央高度重視，在8月初央行公布的其次季度貨幣政策執(zhí)行報告中，首次提出“必需高度關注房地產(chǎn)價格”。僅在月余之后，建設部的房價上漲預警再次引起了輿論的高度關注。預警指出：“今年前8個月，全國房價同比增長13.5％，房價上漲過快的問題仍需引起高度重視。”央行的報告指出，房地產(chǎn)貸款、投資總額的增幅都消失回落，而與供應縮小對應的變化必定是此類產(chǎn)品的價格上揚。

對于今年以來廣東房價的上漲之勢，省房協(xié)會長陳之泉分析，今年樓價飆升的緣由，客觀因素是建材上漲和相關宏觀調(diào)控政策的實施；人為因素是個別進展商利用政策和市場信息不對稱進行炒作，造成供不應求的假象；個別媒體過分渲染，合力“唱漲”樓市；開發(fā)商聯(lián)手搞“價格聯(lián)盟”，不減不送等等。

陳之泉表示，廣州樓價在經(jīng)受了連續(xù)6年的下調(diào)后，適當、穩(wěn)定的增長是可以理解的，但過快過猛非正常上漲就值得關注。

市場調(diào)整促房價增速回穩(wěn)

事實上，從廣州的市場看，盡管有的開發(fā)商高調(diào)提出房價還要連續(xù)漲，廣州市國土房管局8月份的銷售信息卻表明，從今年1月起連續(xù)7個月飆升的廣州市區(qū)樓價在8月份最終回穩(wěn)，并稍微下調(diào)38元／平方米。數(shù)據(jù)顯示，今年8月廣州市原八區(qū)商品房成交33.82億元，成交面積57.86萬平方米，商品房成交均價5845元／平方米。這與7月廣州市商品房成交均價5883元／平方米相比，略有回落，也是今年以來首次消失環(huán)比(本月與上一個月相比)價格回落的月份。

這一走勢正符合不少業(yè)內(nèi)人士早前關于廣州樓價將在下半年逐步回穩(wěn)的猜測，表明廣州樓市正逐步成熟，樓價主要依據(jù)市場供求確定，而不是盲目地被炒高。有業(yè)內(nèi)人士呼吁，在第四季度的樓市銷售旺季中，市民應依據(jù)實際需要購房，而不應盲目追漲。

針對此輪房價上漲的一些非正常因素，專家分析，很大程度上是由于信息的不透亮?????、不對稱而導致購房人心理預期產(chǎn)生偏差。在擔憂土地“斷檔”導致房價暴漲，可怕銀行實行嚴審貸款、還款壓力加劇的狀況下，不少準購房人加入了此輪購房風潮，客觀上導致了需求的集中放量，進而推動了房價。

而事實上，從廣東房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀看，施工面積和新開工面積的持續(xù)增長，預示著后市廣東商品房供應量仍將持續(xù)增加。今年上半年廣東商品房銷售均價大幅漲升，與廣東全省商品房竣工面積大幅削減不無關系。數(shù)據(jù)顯示，今年1月－6月廣東全省商品房竣工面積僅為1231.427萬平方米，較去年同期的1424.04萬平方米大幅削減了13.5％?！拔镆韵橘F”，竣工面積的大幅削減，為今年廣東樓價的上漲起到了“助推”作用。

不過，從目前市況看，今年上半年廣東商品房竣工面積的削減只是“臨時性”現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廣東商品房新開工面積達到2303.248萬平方米，同比上升了5.2％；而商品房的施工面積總量更是極為驚人，今年上半年達到了創(chuàng)紀錄的10304.43萬平方米，與去年同期相比增加了6.7％。

施工面積和新開工面積的持續(xù)增長，預示著后市廣東商品房供應量仍將持續(xù)增加。巨大的新開工面積尤其是高達上億平方米的施工面積，使廣東市場供應壓力仍比較大，這些都將使將來廣東樓價的增速逐步回穩(wěn)。

事實上，廣東房價在首季大幅增長之后，其次季增速業(yè)已開頭放緩。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年首季，廣東商品房平均價格同比上漲了15.4％，而上半年同比漲幅僅為13.4％。這說明其次季度廣東房價增速已開頭“回落”，市場供求導向作用非常明顯。

前八月投資增速為沿海最低

從房地產(chǎn)投資與房價平穩(wěn)上漲之勢看，廣東房地產(chǎn)業(yè)較全國先行一步進入調(diào)整期。2022年底至2022年初，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資一片“熱”聲中，廣東房地產(chǎn)的投資增速開頭回落，并在低位運行。與全國兩位數(shù)的高增速相比，2022年以來廣東每月增速基本要落后全國20個百分點左右。今年1月－8月，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長8％，在全國沿海各省份中增速幾乎是最低的。

廣東房地產(chǎn)投資的進展與全國其它地區(qū)相比，仍連續(xù)著健康進展態(tài)勢，處于成熟、理性、健康的進展階段。有關人士分析，國家出臺的一系列銀行貸款收緊和限制房地產(chǎn)開發(fā)增長的政策將不會對廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長產(chǎn)生拐點作用。

不過，在廣東房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)進展態(tài)勢當中，有一個趨向值得關注，就是空置結構漸趨惡化?？罩檬冀K是廣東房地產(chǎn)的老問題，尤其是早年開發(fā)的那些結構陳舊、不適銷對路的樓盤。至今年6月底，廣東省房地產(chǎn)空置總量2215萬平方米，在高位徘徊。上半年有0.1％的微升，結構有進一步惡化趨勢：其中商業(yè)用房同比升25.5％，投資上升50％；合理空置即一年內(nèi)的待銷面積下降25.7％，不合理空置包括滯銷和積壓面積同比上升24.2％，滯銷面積占空置總量35％，滯銷、積壓占64％，而去年同期合理空置和不合理空置這個比例是48％和52％。不合理空置比例在首