前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案一、物業(yè)管理前期籌備工作（一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責(zé)」，以及員工的規(guī)章制度。（四）制定詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃」，「公共照明維修計(jì)劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃」等。（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個(gè)月。并對項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。二、接管后的日常管理服務(wù)工作（一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等。（二）安防工作：1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。２、保安倒班制，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)值班和巡視。3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器誡6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動(dòng)。7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟動(dòng)。8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識，各棟、單元、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。9、加強(qiáng)與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。10、車輛進(jìn)出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。（三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。1、個(gè)業(yè)主應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫在「業(yè)主入住登記表中，并留下緊急聯(lián)系方法。2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正。室內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)。3、小區(qū)實(shí)施全封閉管理，管理公司人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各項(xiàng)治安事件發(fā)生。4、各業(yè)主不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。5、為保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜帶大件物品離開小區(qū)，需事先填寫「物品搬遷登記表」經(jīng)管理公司核實(shí)同意方可離開。6、凡業(yè)主搬出小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫「物品搬遷登記表」，經(jīng)業(yè)主簽名同意，管理公司核實(shí)后方可搬遷。7、業(yè)主有責(zé)任管好自家門窗，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用。8、小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安條例和觸犯法律的活動(dòng)。（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，管理公司派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每周清掃2次，公共部位玻璃每季清潔1次，路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。2、生活區(qū)設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定期清除。3、房屋公共部位保持清潔，對亂貼、亂畫、擅自占用堆放雜物現(xiàn)象定期清理。4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告書。公共雨、污水管道每年疏通1次，每季度檢查一次，及時(shí)清掏?；S池每半年檢查1次并清理一次。5、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的景觀綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一個(gè)幽雅的環(huán)境。（五）、環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、幽雅舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：一、本小區(qū)實(shí)行垃圾袋化管理，各業(yè)主傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。二、小區(qū)內(nèi)任何公共場所不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水。三、切勿將雜物投放到下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。四、小區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用。五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令清理、恢復(fù)原狀外，還將追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。六、養(yǎng)寵物的業(yè)主應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，管理好自己的寵物，不得使寵物大聲嚎叫以及隨地大小便。七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間1２^_^14，19^_^8zi制造燥音。八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公供場所曬涼衣物。（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。２、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公供部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。3、建立設(shè)備臺帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解i。4、公供照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，沒天完成巡檢養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按?維保計(jì)劃?進(jìn)行維保。5、公司沒天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時(shí)出整改。6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成。中修不過夜，大修不超過兩天，急修30分鐘到現(xiàn)場，及時(shí)回訪。（七）、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，管理公司與業(yè)主簽訂二次裝修有關(guān)協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同保護(hù)房屋安全。（八）、積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購飛機(jī)，火車票、請保姆、鐘點(diǎn)工等。（九）、根據(jù)小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力使業(yè)主滿意。三、小區(qū)車輛管理規(guī)定1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公共設(shè)施，不亂停車。２、小區(qū)內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后車輛，按規(guī)定的距離停放。3、車主停車后應(yīng)鎖定車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)，車內(nèi)不能放貴重物品。4、機(jī)動(dòng)車在小區(qū)行駛不得超過5公里，不得鳴號。5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)試車、練習(xí)、修車。6、不準(zhǔn)碾壓綠化草地?fù)p壞路面、路牌和各種標(biāo)識，如有損壞照價(jià)賠償。7、不準(zhǔn)在人行道，車行道消防通道上停放車輛，只能在停車位停車。8、不得損壞消防、通信、智能安防、供水供電等公用設(shè)施。9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車主應(yīng)立即處理。四、管理模式（一）、擬采取的管理方式服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理公司必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空檔，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，在社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)委員會(huì)、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的共建機(jī)制。（二）管理公司組織結(jié)構(gòu)1、接待中心1）負(fù)責(zé)日常事務(wù)，代收代發(fā)報(bào)紙信件2）二次裝修管理3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔4）接待業(yè)主來訪，協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系2、工程保安部1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃3）做好日常維保工作4）保安培訓(xùn)與管理5）小區(qū)治安，防火防盜的管理6）協(xié)調(diào)有關(guān)部門建立聯(lián)防體系3、財(cái)務(wù)部1）財(cái)務(wù)管理2）收費(fèi)管理3）維保物品采購管理（三）管理人員配置1、經(jīng)理２、樓宇管理員3、水電工4、保潔工5、綠化工6、保安五、人員選拔和培訓(xùn)管理（一）人員選拔根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)及所需服務(wù)要求，向社會(huì)公開招聘具有專業(yè)水平和專業(yè)技能，管理經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)人才。（二）人員培訓(xùn)1、公司制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量２、公司通過不定期的培訓(xùn)考核保障培訓(xùn)質(zhì)量。六、維修基金的管理和使用（一）按國家規(guī)定收取并建立小區(qū)維修基金。（二）由管理公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)后化撥。（三）維修基金用完時(shí)，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，按業(yè)主占有房屋建筑面積比例蓄籌。（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。七、物業(yè)管理服務(wù)承諾公司將以「以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)」為宗旨，除采用以往的成功管理經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面做新的嘗試：公司將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，采取計(jì)劃目標(biāo)管理，全面質(zhì)量管理督導(dǎo)管理及協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。按照服務(wù)行業(yè)國際標(biāo)準(zhǔn)要求，逐步達(dá)到物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，始終把服務(wù)業(yè)主作為管理的重心。一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)（1）房屋A?房屋完好率達(dá)到98%以上B?房屋零修、急修及時(shí)率96%以上C?房屋零修工程合格率100%D?樓宇整體外觀良好，無缺損現(xiàn)象。（2）協(xié)調(diào)配合水、電、通信等專業(yè)部門做好設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。（4）道路暢通，路面平整。（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。２、安全保衛(wèi)（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班。（2）保安人員24小時(shí)巡查。（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控。（4）交通車輛管理有序。（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施。（6）有應(yīng)急處理計(jì)劃，措施，預(yù)警能及時(shí)報(bào)警，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、形事和交通事故。3、綠化和衛(wèi)生（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理。（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象。（3）修剪及時(shí)，整齊美觀。（4）景觀品位高，有較高觀賞價(jià)值。（5）小區(qū)全方位保持清潔。（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路清潔，無堆放雜物現(xiàn)象。（7）水電等設(shè)施設(shè)備保持良好，水箱按國家規(guī)定定期清洗消毒，無二次污染。（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔。（9）無亂涂亂掛現(xiàn)象。（10）噪音符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。4、收費(fèi)管理（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位責(zé)任上墻公布，物業(yè)管理收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)（2）用戶主動(dòng)參與支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)。（3）建立收費(fèi)責(zé)任制度，每半年象業(yè)主委員會(huì)公布服務(wù)費(fèi)收支情況。（4）模范遵守國家收費(fèi)政策無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為。（5）認(rèn)真接待業(yè)主投訴，并建立投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%，業(yè)主意見反饋率90%以上。5、相關(guān)條件（1）小區(qū)符合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。（２）小區(qū)樓宇建筑各類標(biāo)識明顯。（3）小區(qū)配套設(shè)施齊全。（4）小區(qū)有智能化管理系統(tǒng)，有集中監(jiān)控設(shè)施。（5）生活服務(wù)配套設(shè)施齊全。二、物業(yè)管理公司服務(wù)項(xiàng)目1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)、室內(nèi)保潔、檢修電器、修理家具配件、安裝更換配件、修理開關(guān)、插座、電話盒、更換門鈴門鎖、修理燈具、更換上下水配件、代辦有線、網(wǎng)絡(luò)開戶。2、商務(wù)服務(wù)代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞業(yè)務(wù)，打字傳真。3、社區(qū)娛樂、文化化活動(dòng)棋類、牌類、健身身、書刊。三、便民活動(dòng)提供便利、高效、經(jīng)經(jīng)濟(jì)的便民服服務(wù)是公司服服務(wù)業(yè)主、提提高業(yè)主的工工作與生活質(zhì)質(zhì)量保障之一一。我們將根根據(jù)業(yè)主的要要求，提供提提供豐富的便便民及特約服服務(wù)項(xiàng)目，切切實(shí)提高物業(yè)業(yè)管理綜合服服務(wù)質(zhì)量。一、報(bào)告摘要１?１開發(fā)企業(yè)盤錦遼濱恒瑤房屋屋置業(yè)有限公公司是開發(fā)區(qū)區(qū)下屬企業(yè)，主主要從事房地地產(chǎn)開發(fā)、銷銷售業(yè)務(wù)。注注冊資本人民民幣800萬元，企企業(yè)經(jīng)營情況況良好，具有有較好發(fā)展?jié)摑摿?。?２項(xiàng)目簡介恒瑤?水韻城項(xiàng)目目位于遼濱河河畔水鄉(xiāng)東片片區(qū)，項(xiàng)目北北側(cè)為規(guī)劃路路，西側(cè)為河河畔路商業(yè)街街，南側(cè)為重重工路，濱臨臨遼河。規(guī)劃劃用地面積為為899000平方米，規(guī)規(guī)劃建筑面積積1524997平方米，地地下室建筑面面積122552平方米，建建筑密度222.45，建建筑高度為118層及以下下1?３項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指指標(biāo)項(xiàng)目總投資：533082萬元元項(xiàng)目銷售收入：664280萬萬元利潤：111988萬元成本利潤率：211%投資回收期：３年年貸款償還期：３年年1.４結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及建議結(jié)論：本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商已同開發(fā)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽簽定土地出讓讓協(xié)議書，取取得本項(xiàng)目土土地使用權(quán)。各各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)續(xù)正在辦理中中。因此，在在后面的分析析測算中假定定本項(xiàng)目在土土地取得、立立項(xiàng)、開發(fā)建建設(shè)、銷售等等方面均遵照照國家及地方方的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)程序序及規(guī)定根據(jù)測算，在測算算的銷售價(jià)格格，銷售率條條件下，本項(xiàng)項(xiàng)目具備良好好的可行性。風(fēng)險(xiǎn)建議：遼濱房房地產(chǎn)屬于新新建開發(fā)區(qū)，目目前常駐人口口少，因此需需要切實(shí)考慮慮市場容量和和建設(shè)及銷售售節(jié)奏，并且且要嚴(yán)格控制制工程成本和和管理成本。充分利用地段優(yōu)勢勢和濱水特點(diǎn)點(diǎn)，與品牌規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司司、品牌實(shí)力力建筑公司、品品牌物業(yè)管理理公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合，打造小小區(qū)品牌，制制定合理市場場營銷方案，擴(kuò)擴(kuò)大媒體宣傳傳，注重營銷銷推廣，保證證銷售資金回回款。二、項(xiàng)目概況2.１項(xiàng)目綜述：：恒瑤?水韻城位于于遼濱河畔水水鄉(xiāng)東片區(qū)，北北側(cè)為規(guī)劃路路，西側(cè)為河河畔路商業(yè)街街，南側(cè)為重重工路，東臨臨遼河。2?２項(xiàng)目總體規(guī)劃：：項(xiàng)目規(guī)劃用地面積積899000平方米，規(guī)規(guī)劃建筑面積積1524997平方米，其其中住宅1337627平平方米，商業(yè)業(yè)及配套公建建148700平方米。另另建地下車庫庫兼人防144870平方方米。項(xiàng)目地塊呈四邊型型，整體形狀狀較規(guī)則，地地勢平坦，三三通一平近期期完工，具備備建設(shè)條件２?３項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)居住區(qū)規(guī)劃用地面面積899000平方米規(guī)劃總建筑面積11524977平方米用地性質(zhì)商住用地地土地使用年限制770建筑密度22.445建筑高度18層及及以下總戶數(shù)1300戶戶綠化率38%2.4項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顮顩ra、項(xiàng)目發(fā)展單位簡簡介盤錦遼濱恒瑤房屋屋置業(yè)有限公公司是開發(fā)區(qū)區(qū)政府為開發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)而設(shè)設(shè)立的開發(fā)企企業(yè)，法定代代表人為周連連宇，注冊資資本800萬元，企企業(yè)類型有限限公司經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開開發(fā)及銷售。公公司現(xiàn)在遼濱濱土地儲備11200畝b、項(xiàng)目法律手續(xù)項(xiàng)目在土地取得、立立項(xiàng)、開發(fā)建建設(shè)等方面均均遵守國家及及地方房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)程序及及規(guī)劃三、項(xiàng)目投資環(huán)境境3?1宏觀經(jīng)濟(jì)分析2011年年國民經(jīng)濟(jì)繼繼續(xù)保持良好好發(fā)展勢頭，房房地產(chǎn)市場由由于國家宏觀觀調(diào)控，房地地產(chǎn)過熱情況況有所控制，一一線、二線城城市房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格同比有所所回落，但三三線城市由于于剛性需求及及投資需求的的拉動(dòng)，保持持健康發(fā)展以以結(jié)構(gòu)調(diào)整和和規(guī)劃發(fā)展為為主線，市場場體系將進(jìn)一一步完善。房地產(chǎn)投資有所回回落，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)效益小小幅減少，但但企業(yè)間差異異化增大，企企業(yè)間重組將將加快以適應(yīng)應(yīng)發(fā)展要求和和應(yīng)對來自各各方面挑戰(zhàn)房地產(chǎn)地域分化明明顯，價(jià)格走走勢出現(xiàn)差異異，一線、二二線城市價(jià)格格逐漸回落，三三線城市價(jià)格格穩(wěn)定并逐漸漸上升，地域域間出現(xiàn)價(jià)格格走勢差異。房地產(chǎn)品牌化將成成時(shí)尚，行業(yè)業(yè)競爭走向深深入。以品牌牌為核心來重重組企業(yè)和配配置資源的重重要機(jī)制在房房地產(chǎn)市場中中占有較大地地位與市場份份額以萬科，綠綠地，萬達(dá)為為代表的一線線品牌受到市市場追捧，個(gè)個(gè)性化，品牌牌化將成時(shí)尚尚，成為各個(gè)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在競爭中制制勝法寶。3.2遼濱市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析析a、市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境：：遼濱開發(fā)區(qū)區(qū)政府為了發(fā)發(fā)展遼濱新區(qū)區(qū)，指定了多多項(xiàng)優(yōu)惠政策策，加大招商商力度，加大大基礎(chǔ)設(shè)施配配套，小學(xué)，中中學(xué)、醫(yī)院、大大學(xué)及小商品品城正在興建建中，并將市市政府行政中中心遷入遼濱濱。未來遼濱濱發(fā)展將越來來越快，房地地產(chǎn)需求將逐逐步加大。b、遼濱房地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀：遼濱可供房地產(chǎn)開開發(fā)土地量較較大，將導(dǎo)致致樓盤的規(guī)模模都較大，便便于營造環(huán)境境，完善配套套和降低成本本，但由于開開發(fā)時(shí)間較長長，不可預(yù)期期風(fēng)險(xiǎn)加大遼濱房地產(chǎn)現(xiàn)有開開發(fā)力度較弱弱，整體市場場處于較不穩(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)，房房地產(chǎn)企業(yè)觀觀望是主要原原因樓盤整體規(guī)劃，產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)是購購房者最觀心心的元素并且且客戶越來越越重視樓盤整整體素質(zhì)，在在建樓盤已中中、小戶型為為主，客戶比比較喜歡多層層建筑樓盤價(jià)格逐漸走高高，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)需求較大城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步步完善，將加加快遼濱城市市建設(shè)速度3.3未來市場預(yù)預(yù)測a、土地市場：遼濱濱河畔水鄉(xiāng)區(qū)區(qū)域?qū)⑹欠康氐禺a(chǎn)開發(fā)主戰(zhàn)戰(zhàn)場，政府出出讓地塊將主主要集中在這這里，土地出出讓價(jià)格越來來越高b、整體發(fā)展結(jié)構(gòu)：：住宅開發(fā)將將占據(jù)主導(dǎo)地地位，商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)將有較大大需求c、將有越來越多外外地品牌房地地產(chǎn)公司進(jìn)入入遼濱市場，通通過競爭將帶帶動(dòng)整體開發(fā)發(fā)水平提高四、區(qū)域地產(chǎn)市場場分析4?1市場總體特征遼濱房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展態(tài)勢類似似盤錦興隆臺臺區(qū)域發(fā)展過過程，來勢很很猛，后勁很很足。因?yàn)橹苤苓厖^(qū)域已積積累相當(dāng)一部部分有購買力力實(shí)力群體，特特別是遷入企企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)學(xué)校等配套企企業(yè)的需求。這這部分積蓄的的消費(fèi)潛力與與能量遠(yuǎn)未釋釋放與挖掘，同同時(shí)遼濱地產(chǎn)產(chǎn)營銷策劃上上很大程度受受到營口的影影響而有樣有有學(xué)，現(xiàn)鈔現(xiàn)現(xiàn)賣，未對本本地特點(diǎn)及優(yōu)優(yōu)勢利用和整整合，創(chuàng)新不不明顯。由于于消費(fèi)者的消消費(fèi)觀念日趨趨成熟與理性性，對房子的的基本功能要要求退居其次次，進(jìn)而轉(zhuǎn)向向?qū)Ψ孔拥纳砩矸輰傩?，品品位，社區(qū)群群體，文化等等房子以外的的因素追求。這這就對房地產(chǎn)產(chǎn)定位、社區(qū)區(qū)規(guī)劃、戶型型設(shè)計(jì)、環(huán)境境設(shè)計(jì)、物業(yè)業(yè)管理、售后后服務(wù)等各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)提出更更高要求，使使得遼濱地產(chǎn)產(chǎn)格局和態(tài)勢勢將全面升級級。認(rèn)真研究究市場及消費(fèi)費(fèi)者需求，做做好產(chǎn)品和服服務(wù)的開發(fā)企企業(yè)將是市場場的主宰，而而實(shí)力較弱的的開發(fā)商將逐逐步被市場和和消費(fèi)者淘汰汰。4?２市場供給分析a、遼濱住宅區(qū)價(jià)格格區(qū)間32000到3500元，網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)65000到7000元b、主要在建銷售樓樓盤濱海公寓，物業(yè)中中擋，戶型２２房、３房，銷銷售均價(jià)34450元，以以是清盤銷售售階段，銷售售情況較好c、未來主要競爭根據(jù)市場調(diào)查，在在未來1到２年內(nèi)區(qū)區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)市市場將出現(xiàn)以以下新的供給給時(shí)尚水岸：規(guī)劃報(bào)報(bào)批中，計(jì)劃劃今年內(nèi)開工工建設(shè)，本地地開發(fā)商，主主要競爭對手手水韻家?。阂?guī)劃在在報(bào)批中，計(jì)計(jì)劃年底開工工綠城地產(chǎn)：和政府府簽訂那地協(xié)協(xié)議，品牌地地產(chǎn)商江山帝景：規(guī)劃以以批，開工在在既，投資商商實(shí)力強(qiáng)d、市場調(diào)查反饋經(jīng)過兩個(gè)月市場調(diào)調(diào)查積累，共共有260組客戶戶到訪，其中中商鋪1000組，住宅1660組區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目陸陸續(xù)開工，供供給增大，房房地產(chǎn)市場啟啟動(dòng)在即，商商鋪需求量較較大4?3市場需求分析住宅需求：a、客戶---以周周邊村鎮(zhèn)富裕裕階層、油田田管理階層、本本地企業(yè)管理理層、招商引引進(jìn)開發(fā)區(qū)企企業(yè)管理層、市市政府公務(wù)員員、事業(yè)單位位管理層等白白領(lǐng)階層b、置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素----移居置置業(yè)、居住環(huán)環(huán)境、價(jià)格、配配套設(shè)施、物物業(yè)服務(wù)。c、戶型要求----以兩房為主主面積80到110平方米米d、可承受價(jià)----均價(jià)在30000到3500元e、喜歡樓盤規(guī)模----中型以以上規(guī)模社區(qū)區(qū)，良好物業(yè)業(yè)服務(wù)f、小區(qū)配套----會(huì)所、運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施、配套套商鋪商鋪要求a、對外出租獲得穩(wěn)穩(wěn)定收益的投投資著b、用于自營的個(gè)體體老板c、銀行、天然氣等等行業(yè)配置網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)需求五、項(xiàng)目發(fā)展定位位5?1項(xiàng)目SWOT分析析優(yōu)勢分析（S）地域地理優(yōu)勢：a、項(xiàng)目東臨遼河，居居于河畔水鄉(xiāng)鄉(xiāng)中段，純正正濱水社區(qū)b、近鄰城市原生綠綠地景觀c、近鄰學(xué)校醫(yī)院路路網(wǎng)發(fā)達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢：a、配套城市休閑公公園b、產(chǎn)品定位合適，客客戶定位準(zhǔn)確確c、戶型方正，南北北通透d、面積適中，市場場易接受劣勢分析（w）a、開發(fā)商品牌待豎豎立b、市政設(shè)施待完善善c、開發(fā)區(qū)人氣不忘忘e、預(yù)售易造成買家家觀望心理市場威脅（T）a、樓市推出量大，市市場選擇多b、競爭對手強(qiáng)c、市場有準(zhǔn)現(xiàn)房銷銷售e、對手項(xiàng)目素質(zhì)較較高，有自己己特點(diǎn)市場機(jī)會(huì)（O）a、戶型面積優(yōu)勢：：項(xiàng)目戶型面面積適中，戶戶型多樣性，有有利于迅速占占領(lǐng)市場b、戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特：：專為白領(lǐng)階階層設(shè)計(jì)的精精致戶型，有有利于發(fā)掘新新客戶5?２發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略----差異化化產(chǎn)品，泛客客戶定位戰(zhàn)略1---最大大限度利用濱濱水優(yōu)勢，以以項(xiàng)目成熟環(huán)環(huán)境打造本地地頂級純正濱濱水社區(qū)戰(zhàn)略２---走差差異化競爭，發(fā)發(fā)揮住宅產(chǎn)品品線建筑質(zhì)量量優(yōu)勢，提高高素質(zhì)及提高高性價(jià)比戰(zhàn)略3---分期期滾動(dòng)開發(fā)，做做好銷控規(guī)劃劃并實(shí)施戰(zhàn)略4---城市市白領(lǐng)的泛定定位5?3形象定位項(xiàng)目形象定位----白領(lǐng)房子子恒瑤造將項(xiàng)目的優(yōu)勢挖掘掘，結(jié)合項(xiàng)目目的地理位置置，目標(biāo)客戶戶，樓盤規(guī)模模，配套設(shè)施施等素質(zhì)因素素，對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行度身訂做做的宣傳定位位5?4產(chǎn)品定位根據(jù)市場分享和項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略，本項(xiàng)目以以城市白領(lǐng)房房子為主要的的單一性開發(fā)發(fā)，并在商業(yè)業(yè)街規(guī)劃雙層層商鋪5?5戶型定位結(jié)合市場分析及規(guī)規(guī)劃布局，建建筑面積確定定為住宅800﹣110２房，洋洋房260－540平方米米3層濱水樓1220﹣170平方米米商業(yè)1500-290平平方米2層5?6客戶定位根據(jù)本項(xiàng)目定位及及形象主題定定位，本項(xiàng)目目的目標(biāo)客戶戶定位將除了了享有同段景景觀的競爭對對手的目標(biāo)客客戶外，還將將吸引本項(xiàng)目目形象定位的的更高素質(zhì)的的買家a、整體目標(biāo)客戶定定位遼濱企業(yè)、事業(yè)單單位管理人員員，知識分子子，高級白領(lǐng)領(lǐng)60%遼河油田白領(lǐng)階層層15%周邊城市富裕階層層10%投資買家10%由于本項(xiàng)目地段優(yōu)優(yōu)勢明顯，小小區(qū)品質(zhì)高級級，將給投資資者帶來十分分可觀的回報(bào)報(bào)5?7價(jià)格定位a、根據(jù)市場比較和和消費(fèi)者承受受度的分析，建建議高層團(tuán)購價(jià)33000元高層銷售價(jià)35000元多層銷售價(jià)36000元洋房銷售價(jià)60000元河景房4000元元商鋪7000元b、策略調(diào)價(jià)從策略上分析，采采用以下策略略有利于銷售售銷售前期盡量采用用低開高走，以以團(tuán)購住宅方方式引爆住宅宅達(dá)到開盤火火爆效果，以以盡快回籠資資金以達(dá)到以以下循環(huán)回籠資金---投投入建設(shè)----促進(jìn)中期期銷售，為以以后銷售提高高價(jià)格及銷售售率打下基礎(chǔ)礎(chǔ)在銷售中后期，根根據(jù)銷售情況況逐步開始提提價(jià)，幅度2200元六、營銷策略6?1階段策略入市推廣策略：a、蓄客期：從項(xiàng)目目開始，組建建銷售團(tuán)隊(duì)，采采用適當(dāng)推廣廣宣傳，打到到蓄客目標(biāo)蓄蓄客期為3個(gè)月b、首推時(shí)機(jī)的選擇擇項(xiàng)目開始盡快落實(shí)實(shí)開工計(jì)劃，打打樁完成時(shí)進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部部認(rèn)購期1個(gè)月，公開開發(fā)售期為，銷銷售許可證辦辦完，施工進(jìn)進(jìn)度完成３層層以上，團(tuán)購購落實(shí)c、首推貨量的選擇擇針對本項(xiàng)目的實(shí)際際情況，應(yīng)采采用低價(jià)入市市，選擇高層層進(jìn)行團(tuán)購。并并且選擇多層層，商鋪為首首推，吸引買買家注意，形形成開盤旺銷銷勢頭d、首推方法在盤錦、大洼、營營口設(shè)立臨時(shí)時(shí)展覽場地，并并且有專用售售樓車接送在盤錦、大洼、營營口采用掃街街形式專業(yè)派派單銷售顧問定點(diǎn)對目目標(biāo)客戶上門門宣講派籌內(nèi)部認(rèn)購，住住宅100000元抵150000商鋪1000000元抵1200000元新聞炒作，平面，電電視，電臺，新新聞版，戶外外全方位運(yùn)作作，營造市場場熱點(diǎn)持續(xù)期銷售策略：：開盤后，首期推售售工作完成，接接下來是中期期推廣，中期期銷售是成交交量最大時(shí)期期，采用高密密度的廣告來來維持市場形形象與熱度?？煽梢园衙總€(gè)月月做為一個(gè)銷銷售周期，每每個(gè)月周期主主打一種產(chǎn)品品。采用先易易后難方式，售售價(jià)分階段提提高產(chǎn)生升值值效應(yīng)，提示示買家越早買買越劃算，促促進(jìn)成交。根根據(jù)市場反映映靈活交叉使使用各種手段段，