貴陽市小戶型樓盤市場調(diào)查報告

?貴陽市小戶型樓盤市場調(diào)查報告?目錄第一局部：貴陽市小戶型的市場研析小戶型的界定小戶型的開展階段貴陽小戶型的開展現(xiàn)狀貴陽小戶型的開展趨勢分析市場總結(jié)第一局部：貴陽市小戶型的市場研析小戶型的界定：什么是小戶型？目前國家還沒有一個嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的定義與界定，人們通常說的“小戶型〞只是個籠統(tǒng)概念。業(yè)內(nèi)認(rèn)為的小戶型主要是從面積上來界定的，比擬一致的看法是：1居室在60平方米以下、2居室在80平方米以下、3居室在100平方米以下的即為小戶型，其特點是每個空間面積都比擬小，但能滿足人們生活的根本需求。2006年“90/70〞政策出臺，規(guī)定未來增加中小套型住宅的供給，這一政策對小戶型有了指示性的、權(quán)威的厘定，傳統(tǒng)小戶型的內(nèi)涵與外延發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，小戶型界定為1居室在60平方米以下、2居室在80平方米以下、3居室在90平方米以下。小戶型的開展階段：貴陽小戶型源于上世紀(jì)90年代未，至今經(jīng)歷了10年的開展歷程，其開展大致可分為三個階段。第一階段：萌芽階段〔1998—2002年〕:上世紀(jì)末，貴陽經(jīng)濟(jì)適用房內(nèi)出現(xiàn)了一些50-80平方米的小戶型，這是貴陽最早的小戶型，如貴陽市大營坡的向陽公寓。隨后，貴陽兩城區(qū)出現(xiàn)了一些小戶型商品房，如貴惠河濱苑推出60多套35至55平方米的小戶型，但多為依附大戶型的邊角料，其產(chǎn)品品質(zhì)和特色都不突出，舒適性也不強(qiáng)，其采光、通風(fēng)都不好，總體說此階段的小戶型只是貴陽小戶型的一個雛形。第二階段：蓬勃開展階段〔2003—2005年〕:隨著貴陽地塊的日益稀缺，市場競爭的加劇，房價的迅速上升，開發(fā)商為迎合市場需求紛紛推出小戶型產(chǎn)品，如：花香南城二期、云陽佳苑二期、景天城、紐約紐約、書香門第等。第三階段:興旺階段〔2006年—至今〕：隨著城市中心土他供給緊縮、國家政策的導(dǎo)向、家庭結(jié)轉(zhuǎn)變，以及追求時尚、個性化需求增長和置業(yè)者投資意識的加強(qiáng)，形式多樣、品種繁多的小戶型工程紛紛涌現(xiàn)，促使小戶型市場異?；顫?，開始出現(xiàn)純小戶型物業(yè)，如：上河城、萬象國際、摩卡空間等。表一：貴陽市各階段小戶型市場特征階段市場特征萌芽階段〔1998—2002年〕主要分布在兩城區(qū)內(nèi)臨近中心城區(qū)的周邊區(qū)域；小戶型開發(fā)量很少,在全市住宅開發(fā)總量中顯得微缺乏到；開發(fā)商對小戶型缺乏熱情，沒有一個樓盤將50-90㎡作為主力戶型進(jìn)行開發(fā)；小戶型是市場邊緣化產(chǎn)品，供給量非常少，市場影響力小；產(chǎn)品檔次不高，小戶型在不少樓盤被視為“邊角料〞產(chǎn)品，往往是在一個大盤中的光線和朝向不好的邊角位置出現(xiàn)少量的小戶型房；產(chǎn)品單一，特色缺乏，配置的功能有限；單價低、總價低，置業(yè)門檻低，價格集中在1500-2800元/平方米；購置者以低收入階層為主。蓬勃開展階段〔2003—2005年〕中心城區(qū)的繁華地段、鬧市區(qū)出現(xiàn)小戶型樓盤；開發(fā)類型主要為混合型小戶型樓盤，大戶型與小戶型搭配設(shè)置，同時也出現(xiàn)了以小戶型為主力戶型的樓盤；物業(yè)規(guī)模較小，多為舊城改造和原物業(yè)上加建為主，見縫插針式開發(fā)；開發(fā)商對小戶型熱情增漲，小戶型投資力度加大，供給量增加，呈“邊緣化〞趨勢；小戶型受到更多置業(yè)者的關(guān)注，投資意識興起，投資型客戶增加，市場需求穩(wěn)步上升；產(chǎn)品品質(zhì)得以提升，小戶型也能做到明廚明衛(wèi)，且配置的功能增多；價格逐步上升，集中在2500-3800元/平方米；主要客戶群體以年輕人為主。興旺階段〔2006年—至今〕小戶型樓盤分布區(qū)域由兩城區(qū)向郊區(qū)拓延；小戶型供給出現(xiàn)了井噴行情，供給量激增；產(chǎn)品趨于多元化，出現(xiàn)了酒店式公寓、商務(wù)公寓、躍式、SOHO、LOFT等產(chǎn)品；產(chǎn)品建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計、社區(qū)配套等品質(zhì)大幅提升，配套功能完善，迎合現(xiàn)代都市人的生活方式，設(shè)計布局更趨于合理、精致及實用；注重舒適感，完善了小戶型的居住功能，功能齊全，戶型方正實用易布局；出現(xiàn)純小戶型物業(yè)；市場競爭加劇，營銷手法與宣傳手段不斷創(chuàng)新；開發(fā)商注重客戶細(xì)分，打造各具特色的產(chǎn)品迎合市場多樣化的需求；小戶型品質(zhì)的提升，價格進(jìn)一步攀升，中心城區(qū)價格集中在5000-9000元/平方米、市郊小戶樓盤集中在2055-3800元/平方米；規(guī)模化趨勢，小戶型大盤出現(xiàn)；投資熱潮漸起，投資型客戶有較大提升。三、貴陽小戶型的開展現(xiàn)狀：小戶型物業(yè)有著依賴于成熟生活配套、路段繁華、交通方便的顯著特征，以上大多數(shù)小戶型工程位于交通便捷、生活功能完善的商業(yè)區(qū)或城市主干道上，迎合了目標(biāo)置業(yè)人群工作和生活節(jié)奏快，希望提高時間效率，降低生活本錢的需求，給置業(yè)者帶來很大便利，因而受到歡送，銷售勢頭較好。隨著貴陽城市化進(jìn)程的加速，交通的進(jìn)一步改善，貴陽小戶型開發(fā)出現(xiàn)外延趨向，開發(fā)商亦開始在小河等市郊興建小戶型，如上河城、陽光嘉園三期等，小河區(qū)成為小戶型供給的一個重要區(qū)域，該片區(qū)小戶型樓盤以毗鄰中心城區(qū)的地利優(yōu)勢，以及較廉價的價格吸引年輕人前往置業(yè)。工程規(guī)模普遍較?。簭墓こ桃?guī)模來看，貴陽大局部小戶型樓盤規(guī)模較小，以總建筑面積為1.5-5萬平方米為主，目前總體規(guī)模最大的為上河城，總建筑面積逾11萬平方米，最小總建筑面積的是米蘭天空，僅2880平方米。規(guī)劃化開發(fā)將成趨勢。一直以來，貴陽小戶型樓盤多為舊城改造和見縫插針的開發(fā)建設(shè)，以單體樓為主，小打小鬧，無法形成規(guī)?；_發(fā)，同時根本沒有休閑綠化用地，生活氣氛不濃厚，居住舒適度不強(qiáng)。2007年推出的個別小戶型工程體量開始超過10萬平方米，昭示著貴陽小戶型規(guī)?；臅r代來臨，小戶型大盤將不斷涌現(xiàn)。中心城區(qū)工程的容積率普遍高于郊區(qū)小戶樓盤。中心城區(qū)與郊區(qū)小戶樓盤容積率差異較大。中心城區(qū)的工程容積率大多在4以上，如景天城的容積率到達(dá)了6.2，百靈時尚天地容積率更是高達(dá)13以上。原因是由于中心城區(qū)可供開發(fā)的地塊日益稀缺，小戶型樓盤多為舊城改造工程，而郊區(qū)土地資源豐富，因而樓盤容積率較低。戶型設(shè)計創(chuàng)新，空間富于變化：小戶型樓盤套型面積以45-60平方米為主，以一室一廳與兩室一廳為主要格局。從單個小戶型產(chǎn)品的面積和格局情況來看，貴陽小戶型產(chǎn)品面積范圍比擬寬，從26平方米到90平方米不等，格局情況分布有：單間、一室一廳、兩室一廳、三房等，其中主要以45-60平方米的一室一廳為主要小戶型格局，功能齊全，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等套內(nèi)功能完善，動靜別離。偏向于投資、商務(wù)辦公、酒店式公寓為主的公寓類型樓盤，一般來講容積率比擬高，以一房一廳、單身公寓為主，面積大局部為40-60平方米，如萬象國際。

小戶型產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，戶型設(shè)計趨于緊湊，出現(xiàn)了躍式、LOFT、變維等創(chuàng)新戶型，精致時尚，功能分區(qū)合理，如萬象國際的5米層高躍式戶型、摩卡空間的中空復(fù)式戶型引起了市場的廣泛關(guān)注。

產(chǎn)品戶型講究舒適及人性化。貴陽人置業(yè)需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，居住模式追求有情趣、舒適，開發(fā)商在小戶型設(shè)計中更加注重人性化設(shè)計，提高小戶型的居住品質(zhì)與舒適感。如萬象國際設(shè)計有5米的層高，4.5米的開間，3.6米高的闊綽凸窗；上河城2房帶入戶花園、嵌入式花園、步入式凸窗；大正雨曦城1房全明設(shè)計、雙陽臺、大開間、小進(jìn)深；米蘭天空68平方米的2房有三陽臺設(shè)計。小戶型價格主要受地理位置、周邊配套及產(chǎn)品品質(zhì)的影響。位于中心城區(qū)的小戶型普遍比市郊的小戶型價位更高。目前中心城區(qū)的小戶型，價格居于6000-9000/平米之間，郊區(qū)的小戶型那么有較強(qiáng)的價格優(yōu)勢，如上河城，均價3400元/平米。相比以往的小戶型有著單價低，總價低的“雙低〞特點，相信隨著小戶型品質(zhì)的提升，其單價呈逐步攀升的趨勢。產(chǎn)品類型更豐富：目前貴陽小戶型產(chǎn)品正朝著多元化的方向開展，高性價比、個性化小戶型成為新寵，產(chǎn)品形態(tài)不斷細(xì)分。縱觀貴陽在售的小戶型產(chǎn)品，主要有自住性、投資性、酒店式公寓和商務(wù)公寓等，購房客戶也開始有更多的選擇。酒店式公寓是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處，具有“自用〞和“投資〞兩大成效。貴陽此類小戶型的代表有亨特上城、金達(dá)領(lǐng)世館。這類公寓大多建在經(jīng)濟(jì)繁榮區(qū)成熟的商務(wù)中心，周邊寫字樓、酒店、商業(yè)中心等效勞配套設(shè)施完善。酒店式效勞公寓不同于普通高檔公寓，不僅提供酒店式管理效勞，更重要的是向住客提供家庭式的效勞，如家居清潔、家政秘書、美食速遞以及一些商業(yè)效勞等，給住戶的生活帶來很大便利，備受商務(wù)人士的青睞。酒店式公寓通常具有較高檔的硬件配置和良好的居住功能，如客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，具有公寓的私密性和居住氣氛。酒店式公寓目標(biāo)客戶大多為經(jīng)商人士、商務(wù)人士或以生活節(jié)奏快的中高級白領(lǐng)為主。商務(wù)公寓最大的特點是“只商不住〞，產(chǎn)品的功能和形象向?qū)懽謽强拷瑧粜头指艚M合靈活，表達(dá)實用性，除了提供一些生活配套設(shè)施之外，還配置了寬帶網(wǎng)絡(luò)、商務(wù)中心、會議室以及充足的車位等商務(wù)設(shè)施。如：沁苑商務(wù)公寓、恒昱商務(wù)公寓等。隨著信息時代的來臨，以往“朝九晚五〞的辦公方式逐漸在改變，為使工作與生活融為一體，智能化越來越多地應(yīng)用到居住物業(yè)當(dāng)中。由于小戶型商務(wù)公寓的總價一般不高，首付和月供款非常低，適合更多中小型成長企業(yè)的需求，對企業(yè)的開展實現(xiàn)了相對長期的支撐。商務(wù)公寓的住戶大多數(shù)是從事廣告、貿(mào)易、信息咨詢、軟件等行業(yè)，多為私營中小企業(yè)、外地企業(yè)、駐貴辦事處等，它們普遍資金實力不雄厚，需求的辦公面積較小，能用、能住即可。商住投資型小戶型一般地處繁華商業(yè)地段，其物業(yè)功能辦公、居住混合，具有較高的投資價值，商住物業(yè)具有地利之優(yōu)勢，戶型多，大多以單房和一房為主，可以相對組合、拆分、拼連，存在較大的升值空間，物業(yè)租賃市場極為活潑，租金回報高，充分滿足不同居住者和投資者的需求。如萬象國際、百靈時尚天地集居住、商務(wù)辦公、SOHO、投資、酒店等用途于一體。住家型小戶型一局部地處繁華成熟片區(qū)，能夠更好融入生活氣氛，使住戶有很大的歸屬及群體感，戶型方正實用，尺度空間配比適宜、舒適，如景天城；另一局部處于市郊，形成規(guī)模化社區(qū)，有特色主題景觀花園，盡享自然愜意。置業(yè)群體特征：小戶型在貴陽開展的提速，是由其日益壯大的市場客戶群所決定的。根據(jù)本次調(diào)查，貴陽主要小戶型樓盤的客戶主要來源于以下幾類客戶:年輕白領(lǐng)人士；年輕家庭；投資客和商務(wù)人士；外來人員〔注：由于中心區(qū)的房價令這一置業(yè)群體對購置大戶型難以“一步到位〞，因而傾向購置單房和一房，置業(yè)的目的主要為了替代租房，擁有自我的獨立空間，追求自由生活，小戶型能方便工作與生活?！碃I銷推廣：營銷注重概念的運用和形象的塑造。貴陽小戶型樓盤較注重概念營銷，如萬象國際的N+1能量空間、百靈時尚天地的BoutiqueApartment、米蘭天空SOSO，摩卡空間的MINILOFT、上河城的青年城邦等，以此來制造市場熱點、樹立市場形象，提升物業(yè)價值，吸引市場注意力。

營銷的手法更加多元化。小戶型競爭的加劇促使開發(fā)商采取創(chuàng)新的營銷手段，通過概念演繹、主題活動、軟文宣傳、支付方式、形象包裝、宣傳渠道等多元化營銷手法，加速物業(yè)的銷售速度。如萬象國際的“中央商貿(mào)區(qū)〞系列軟文宣傳、樓體燈光及書報架廣告、現(xiàn)代簡約的售樓處都令人耳目一新，給市場一種強(qiáng)烈的沖擊感；百靈時尚天地櫥窗秀、汽車展。小戶型具有總價低，易出租轉(zhuǎn)讓，投資收益高的特點，具有較高的投資價值，因此吸引不少投資客，尤其是在貴陽二手房租賃市場中，小戶型房炙手可熱。良好的市場表現(xiàn)，更增加了投資客的購置信心。開發(fā)商針對市場投資需求，營銷中皆重視打“投資牌〞，如萬象國際制作豐富的置業(yè)案例，以詳實的數(shù)據(jù)來打動置業(yè)者，同時提供代租代管效勞，省卻業(yè)主的煩惱；百靈時尚天地，那么提供全新的精裝修小戶型，迎合了不少投資者對帶裝修出租房的需求。四、貴陽小戶型的開展趨勢分析：1.政策分析：2006年中央一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策給全國的房地產(chǎn)市場帶來了不小的震動，尤其“國十五條〞規(guī)定“自2006年6月1日起，各城市〔包括縣城，下同〕年度〔從6月1日起計算〕新審批、新開工的商品住房總面積中，套型面積90平方米以下住〔含經(jīng)濟(jì)適用住房〕面積所占比重，必須到達(dá)70％以上〞。隨后建設(shè)部公布了全國性的細(xì)那么。這是針對近年來大中城市的商品房開發(fā)中普遍呈現(xiàn)戶型越來越大現(xiàn)象而實行的一種總量調(diào)控政策，以此增加中小套型的供給，改變不合理的住宅供給結(jié)構(gòu)。這一政策的出臺實施將對貴陽未來幾年內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。2.未來開展預(yù)測：小戶型供給量激增:貴陽市2007年第一宗掛牌出讓地塊——位于南明區(qū)油榨街占地為3145平方米，總建筑面積4090平方米G〔07〕01地塊，明確規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重必須到達(dá)住宅面積所占比重必須到達(dá)住宅開發(fā)建筑總面積的70％以上。這說明貴陽政府貫徹中央宏觀調(diào)控的決心，隨著“90/70〞規(guī)定的逐步落到實處，現(xiàn)行的土地政策、拆遷政策和金融政策的實施，貴陽今后的土地出讓將以更多的中小套型物業(yè)用地為主，小戶型用地供給的加大，將使小戶型的供給量激增。市場細(xì)分，產(chǎn)品多元化:隨著市場置業(yè)需求的變化，小戶型物業(yè)逐步細(xì)分，小戶型產(chǎn)品將進(jìn)一步走向多元化，有的以居住功能為主，有的主打商務(wù)辦公牌，有的打造投資型物業(yè)。同時將注入更多時尚、個性、實用的元素，市場將出現(xiàn)更多的酒店式公寓、LOFT、SOHO、SOLO產(chǎn)品。產(chǎn)品升級換代，質(zhì)素不斷提高:貴陽小戶型產(chǎn)品升級換代將成為必須的開展趨勢，從以往單純的講求低總價，上升到追求舒適度、走高品質(zhì)路線的位置。小戶型將充分考慮居住需求的舒適度與實用性，更加注重產(chǎn)品創(chuàng)新與人性化設(shè)計，克服過去小戶型的許多通病，徹底摒棄狹窄壓抑、功能單一的格局，更加突出實用性，布局精致適用、功能分區(qū)清晰，功能空間齊全，使得居住者倍感舒適。市場將出現(xiàn)創(chuàng)新的躍式戶型，大面寬落地窗和錯層陽臺、明房明廚明衛(wèi)的全明設(shè)計，精裝修房。規(guī)模化開發(fā)，小戶型大盤涌現(xiàn):已住小戶型大都為單體高層建筑，“見縫插針〞式的興建，小打小鬧，無法形成規(guī)模體量，沒有任何社區(qū)的感覺，生活氣氛缺乏，導(dǎo)致小戶型的居住品質(zhì)都不高。隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)節(jié)，小戶型需求的增長，這種狀況即將得到改寫。市場將出現(xiàn)更多的規(guī)?；男粜痛蟊P，工程配套更完美，更具有享受性，像上河城打造10萬平米的小戶型大社區(qū)，打造一個生活濃郁的青年生活城邦，獲得了市場廣泛的認(rèn)可。競爭劇烈，營銷手法多樣化:隨著國十五條“90/70〞政策的實施，以及可供開發(fā)地塊的日益稀缺，未來小戶型的推盤量將增大，迎來供給井噴期，局部工程可能出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，貴陽未來小戶型市場的競爭將更為劇烈。在劇烈的競爭環(huán)境中，促使開發(fā)商不斷的提高營銷水平，采取多樣化的營銷手法，進(jìn)行營銷策略創(chuàng)新，加快工程的去化速度。提供精裝修或裝修套餐:未來更多的小戶型樓盤將提供精裝修，使客戶搬進(jìn)家具即可入住，省卻裝修的麻煩；或者提供多套裝修套餐供消費者選擇，使年輕人的個性化要求盡量得到滿足，同時在空間利用方面有了很大提升，巧妙合理利用有限空間，并更多的將表達(dá)個性化的元素融和其中，從細(xì)節(jié)上表達(dá)人性關(guān)心。完善軟件效勞，提升工程附加值隨著小戶型產(chǎn)品競爭越來越劇烈時，單純靠產(chǎn)品本身已無法取得突破的時候，更多開展商將會把重點轉(zhuǎn)向軟件效勞上，并通過與著名的酒店管理公司、私人會所等聯(lián)姻，增加軟件效勞從而提升工程的附加值。五、市場總結(jié)：貴陽市小戶型樓盤經(jīng)過多年的開展，逐步走向成熟。貴陽小戶型樓盤主要分布在中心城區(qū)，由于面積小、總價相對較低，周邊生活配套完善，受到市場歡送，年青人成為小戶型的置業(yè)主流。小戶型樓盤不斷地“更新?lián)Q代〞，品質(zhì)也在逐步提升，在工程布局、戶型設(shè)計上進(jìn)行創(chuàng)新外，在細(xì)部處理，配套設(shè)施、樓盤包裝等方面得到提升。因此，預(yù)計在國家政策的調(diào)控下，未來幾年內(nèi)，小戶型的供給將逐步增大，小戶型將迎來具大的開展空間。第二部份：〔貴陽市小戶型代表樓盤市場調(diào)查〕目錄第二局部：貴陽市小戶型代表樓盤市場調(diào)查工程概況產(chǎn)品分析市場定位推廣策略廣告表現(xiàn)賣場包裝分析銷售情況分析總結(jié)語調(diào)查之一：上河城〔一〕、工程概況:該工程位于小河區(qū)黃河南路10號，毗鄰興隆城市花園，楠竹花園、漓江花園。10萬平方米的上河城，由12幢青春洋房純小戶型單位，連同上河城美術(shù)館、水岸風(fēng)情街、上河公園帶、庭院、泳池、停車場組成，現(xiàn)已成為貴陽第一座，也是貴陽當(dāng)前最大的青年城邦，一個完全純粹的小戶型白領(lǐng)大社區(qū)。這里有貴陽第一條青年專屬街區(qū)，第一處社區(qū)公園〔縱深700米的休閑帶〕，第一幢時尚亮麗的younghouse，第一座青年會館，第一間社區(qū)美術(shù)館，第一家社區(qū)mini影院，集青年人的居住、休閑、娛樂、社交、學(xué)習(xí)、運動、網(wǎng)絡(luò)為一體。小區(qū)的配套有會所、美術(shù)館、數(shù)字影院、圖書館、健身SPA、游泳池、商業(yè)街等?！捕?、產(chǎn)品分析:1.地塊解析：該工程地塊位于小河區(qū)黃河南路10號，占地面積5.6萬平方米，總建筑面積19萬平方米，于2007年1月27日開工建設(shè)，整個工程共分為三期開發(fā)〔現(xiàn)已開發(fā)至三期，前面一、二期均已售馨〕。當(dāng)前該工程周邊市政配套設(shè)施較少，外部環(huán)境狀況也較差。且只有1輛公交車〔57路〕可通往該工程。2.戶型結(jié)構(gòu)：該工程戶型由平層及中空躍層組成，戶型面積區(qū)間為40—144平方米，平層層高為2.8米，復(fù)式層高為5.8米，當(dāng)前正在銷售中的三期主力戶型為“緊湊二房〞，面積為55——57.43平方米的戶型。3.規(guī)劃設(shè)計：10萬平方米的上河城，由12幢青春洋房(younghous〕全多層〔6＋1〕純小戶型單位，連同上河城美術(shù)館、水岸風(fēng)情街、上河公園帶、庭院、泳池、停車場組成。〔三〕、市場定位:1.上河城的工程整體定位：“一個大型的青年城邦，一個純粹小戶型的白領(lǐng)大社區(qū)〞。2.目標(biāo)客戶群分析：A、年輕白領(lǐng)B、新婚家庭通過調(diào)查，該工程的目標(biāo)客戶群年齡段集中在25—35歲之間，其客戶群主要可分為兩大類，一類是年輕白領(lǐng)，一類即是新婚家庭，他們的特征主要表現(xiàn)為以下幾個方面:上河城的目標(biāo)客戶群特征置業(yè)群體特征年輕白領(lǐng)年齡多在20—28歲之間；單身或同居，追求舒適、獨立、自由，希望有一些休閑、娛樂配套設(shè)施；思想觀念先進(jìn)，易于接受新概念、喜歡事物的沖擊；公司白領(lǐng)，工作時間普遍不長，積蓄有限；置業(yè)目的主要是為了替代租房。新婚家庭年齡在25—35歲之間；結(jié)婚時間不長，或者準(zhǔn)備打算結(jié)婚的，其家庭結(jié)構(gòu)簡單，2人世界或3口之家；事業(yè)處于上升期，有少量積蓄；對新事物有較強(qiáng)的接受度，但有冷靜的思考與判斷力；工作緊張，壓力大，沒有太多的時間去品味、享受生活；多為首次置業(yè)，因經(jīng)濟(jì)實力缺乏而選擇過渡性購；置業(yè)目的主要是為了有屬于自己的夫妻空間或者舒適空間。3.價格分析：該工程采用“低開高走〞的價格策略，在2007年開盤時以1900元/平方米的超低價格推出，制造了較好的市場焦點，吸引了大量目標(biāo)客戶群的注意，銷售大獲成功。當(dāng)前銷售均價為3400元/平方米，以一次性付款98折，按揭99折進(jìn)行常規(guī)性的優(yōu)惠促銷。以上數(shù)據(jù)充分說明了該工程的銷售勢頭，詳細(xì)價格走勢情況見下表：〔四〕、推廣策略:該工程于2007年入市進(jìn)行銷售，開盤以起價1900元/平方米的超低價格填補(bǔ)市場空白，同時在認(rèn)籌期間又以9.5折的優(yōu)惠進(jìn)行促銷，制造了較好的市場焦點，結(jié)果市場反響強(qiáng)烈，一期在較短的時間內(nèi)便被“搶購一空〞。該工程的成功反響了該工程對客群的把握較為精準(zhǔn)，也昭示了貴陽房地產(chǎn)已進(jìn)入對客群更為細(xì)分的開展階段?！参濉场V告表現(xiàn)：主廣告語：“年輕城邦，青春洋房〞上河城的定位為都市年輕人，在整個廣告表現(xiàn)方面，以較為個性鮮明的產(chǎn)品形象推出，運用大量具有年輕人文化符號的素材，以年輕人喜聞樂見的表達(dá)方式展現(xiàn)其價格優(yōu)勢、產(chǎn)品內(nèi)涵等；該工程更多的是展現(xiàn)出了一種文化，一種居住理念和一種生活方式。因此，無論讓受眾者、購置者都感覺到了這是一種極具時尚、現(xiàn)代、前衛(wèi)的產(chǎn)品，但價格卻又較為廉價?！擦?、賣場包裝分析：該工程的整個賣場包裝以當(dāng)前較為流行的簡約風(fēng)格為主，給人以輕快、舒服的感覺，而售樓部內(nèi)的整個裝修風(fēng)格那么充分表達(dá)了年青人對時尚化與個性化的理解，售樓部內(nèi)除了裝飾一些充滿異域風(fēng)情的裝飾品以外，主要還是以展現(xiàn)LOFT戶型的隨意性與靈活性為主，而整個售樓部本身就是一個LOFT的復(fù)式房，在經(jīng)過設(shè)計師針對年青消費者的量身打造后，更具感召力和號召力。上河城售樓部〔裝修風(fēng)格：簡約/時尚/極富個性〕〔七〕、銷售情況分析:上河城規(guī)劃總戶數(shù)為1300戶，根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前余貨缺乏100戶，已進(jìn)入尾盤銷售。預(yù)計在下一階段的營銷推廣中，該工程可能會通過“打折讓利〞、“團(tuán)購銷售〞等一系列的方式進(jìn)行尾盤銷售。〔八〕、總結(jié)語:上河城的銷售態(tài)勢一直較好，究其原因，主要還是因為上河城緊緊抓住了市場空白點，因為在此之前貴陽還沒有工程提出過“小戶型、大社區(qū)〞的概念，而上河城推出的“年輕城邦，青春洋房〞就滿足了這種市場需求，且該工程的低價格更加有效的刺激了此類消費群體?！ふ{(diào)查之二：萬象國際〔一〕、工程概況：本工程地處貴陽遵義路與解放路交匯處，為商住精品小戶型物業(yè)，由2棟21層的塔樓構(gòu)成，集合居家、辦公、投資、SOHO、商務(wù)接待等多功能為一體，采用高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，竭力營造出貴陽高檔精品物業(yè)形象，打造貴陽地標(biāo)性建筑。本工程為貴陽創(chuàng)新型的小戶型物業(yè)，首創(chuàng)的N＋1能量空間，33—80平方米，大多數(shù)戶型層高為5米，分隔為上下兩層，上層不記入建筑面積，買一層送一層，住戶可根據(jù)自身需要隨意分區(qū)，空間變換功能多樣，并提供全城首創(chuàng)的高檔次酒店式效勞。〔二〕、產(chǎn)品分析:1.地塊解析：萬象國際地處貴陽迎賓大道——遵義路與解放路交匯處，貴陽火車站、汽車站近在咫尺，周邊商貿(mào)業(yè)極為興旺。工程5層裙樓為電器專營店——國鼎家電，但現(xiàn)已停止經(jīng)營。萬象國際工程即為裙樓上部續(xù)建的塔樓局部，共分為A、C兩棟，總建筑面積37949平方米。2.戶型結(jié)構(gòu)：該工程戶型由平層及復(fù)式組成，戶型面積區(qū)間為33—80平方米，層高5米，共3部電梯，每層15戶，全創(chuàng)新小戶型，以全新的空間設(shè)計、個性化的施工空間使得工程在市場競爭中脫穎而出。3.規(guī)劃設(shè)計：該工程總建筑面積37949平方米，由兩棟21層的A、C塔樓構(gòu)成，集合居家、辦公、投資、SOHO、商務(wù)接待等多功能為一體。〔三〕、市場定位:1.萬象國際的市場定位A.工程整體定位：“中央商貿(mào)區(qū)，創(chuàng)新能量空間，地標(biāo)性建筑〞。B.工程形象定位：“都市中軸，N＋1超能量空間〞2.目標(biāo)客戶群分析：A．投資客戶B．商務(wù)人士通過調(diào)查，該工程的目標(biāo)客戶群年齡段主要集中在30—50歲之間，其客戶群主要可分為兩大類，一類是投資客戶，一類即是商務(wù)人士，他們的特征主要表現(xiàn)為以下幾個方面:萬象國際的目標(biāo)客戶群特征置業(yè)群體特征投資客戶1.年齡在35-45歲之間；2.中高層管理人員、商業(yè)成功人士、私營老板、公務(wù)員等較高收入人群；3.具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，自身已擁有至少1套以上物業(yè)，具有較強(qiáng)的投資意識；4.要求配套設(shè)施全，交通興旺，片區(qū)租賃需求強(qiáng)勁；5.熱衷購置面積小、總價相對較低的物業(yè)，投資回報率高；6.購置傾向集中在單房和一房，便于出租或轉(zhuǎn)讓；7.用于出租或轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)可觀的投資回報。商務(wù)人士1.年齡在28-45歲之間；2.精明能干，精力旺盛，公司生意較繁忙、較多商務(wù)往來；3.外地公司駐貴陽商務(wù)人士，公司一般規(guī)模較小、派駐人員少；4.多要求有商務(wù)中心、商務(wù)會所、會議室等商務(wù)配套；5.希望提供商務(wù)效勞，如打印、、翻譯、培訓(xùn)等；6.對物業(yè)網(wǎng)絡(luò)、通信設(shè)施要求較高，便于辦公；6.對宜商宜住宜投資物業(yè)感興趣，SOHO、酒店式公寓類小戶型受歡送；7.偏好于彈性空間，便于間隔靈活；8.置業(yè)目的用來商務(wù)辦公、商務(wù)接待，節(jié)約商務(wù)本錢。3.價格分析：當(dāng)前該工程的銷售均價為8000元/平方米，現(xiàn)一次性付款9.2折，按揭9.7折。該工程由2021年6月28份開盤時的均價5800元/平方米到現(xiàn)在的均價8000元/平方米，同比上漲2200元/平方米?，F(xiàn)該工程有少量5000元/平方米的物業(yè)出售，詳細(xì)價格走勢情況見下表：〔四〕、推廣策略:該工程于2021年6月28日開盤進(jìn)行銷售，以“高開高走〞價格策略樹立起高風(fēng)格的整體形象，并在進(jìn)入銷售期之前通過高價格使客戶潛移默化的接受高價格，再通過折扣予以優(yōu)惠，有效的觸動客戶的購房沖動。該工程整體定位為“中央商貿(mào)區(qū)·創(chuàng)新能量空間·地標(biāo)建筑〞，通過強(qiáng)調(diào)中心化的工程區(qū)位，創(chuàng)新的演繹出了吸引目標(biāo)客戶的形象，形象定位又以“都市中軸，N＋1超能量空間〞，突出其工程占據(jù)城市中心點的區(qū)位和創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計特點，并通過自身賣點的不斷提煉，使得該工程一直保持著較為穩(wěn)定的比照優(yōu)勢和個性鮮明的特點?！参濉场V告表現(xiàn)：主廣告語：“都市中軸，N＋1超能量空間〞萬象國際的客群定位以投資客、商務(wù)人士為主，因此在整個廣告表現(xiàn)方面，以年青時尚的品紅為主要基色，表現(xiàn)形式以簡約設(shè)計為主，展現(xiàn)出一種激情、時尚、現(xiàn)代的整體風(fēng)格，并運用大量具有現(xiàn)代的、商業(yè)的文化符號，竭力表達(dá)產(chǎn)品內(nèi)涵。但由于該工程從開盤至今連續(xù)換了三、四家廣告公司，因而在整個廣告的表現(xiàn)上不能從一而終，使其風(fēng)格較為雜亂，細(xì)部表現(xiàn)的力度也不夠?！擦场①u場包裝分析：該工程的整個賣場包裝以年青時尚的品紅為主要基色，給人以較為溫馨的感覺，而售樓部內(nèi)的裝修那么展示出了時尚、現(xiàn)代的整體風(fēng)格。萬象國際售樓部〔風(fēng)格：簡約、時尚〕萬象國際售樓部〔風(fēng)格：現(xiàn)代、簡約、時尚流行〕〔七〕、銷售情況分析:萬象國際總套數(shù)為800套，根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前剩余貨量缺乏400套，已完成50％的銷售率?！舶恕?、總結(jié)語:由于該工程是“爛尾〞出身，因此對工程的整個形象或多或少受到了一些影響，后經(jīng)營銷代理公司的參加以后，通過大量的市場調(diào)研，提出了“中央商貿(mào)區(qū)，創(chuàng)新能量空間，地標(biāo)性建筑〞的整體定位，從整體立意、宣傳包裝、公關(guān)活動等方面大力樹立了高端品質(zhì)樓盤的形象，從客戶的心理感受方面著手，將所有物質(zhì)方面的賣點上升演繹成為精神層面的感知，大大的提升了工程的銷售價值及價格，有效的促進(jìn)了工程的銷售。但由于該工程自身的原因，頻繁的換掉營銷籌劃團(tuán)隊，導(dǎo)致整個前期推廣與后期推廣出現(xiàn)脫節(jié)，因此在后期銷售當(dāng)中沒有形成較好的的連動效應(yīng)，從而造成了當(dāng)前工程的較大壓力。調(diào)查之三：摩卡空間〔一〕、工程概況：該工程位于貴陽市云巖區(qū)寶山北路，緊鄰貴陽市青少年活動中心，附近有工行、建行、農(nóng)行；公安廳、武警總隊、中醫(yī)學(xué)院、省醫(yī)、交通醫(yī)院、貴州師范大學(xué)、陽明祠等；周邊還有雅園等高檔食肆；新近落成的東山廣場和正在規(guī)劃建設(shè)的“棲霞公園〞，將成為片區(qū)居民日常休閑娛樂的好去處。寶山北路為去年拓寬竣工的雙向六車道主干道，飛機(jī)場10分鐘可到達(dá)，火車站、汽車站等亦可在15分鐘內(nèi)到達(dá)。交通十分便捷，有數(shù)十條大巴線路經(jīng)過?！捕场a(chǎn)品分析:1.地塊解析：該工程地塊位于貴陽市云巖區(qū)寶山北路，緊鄰貴陽市青少年活動中心，附近有工行、建行、農(nóng)行；公安廳、武警總隊、中醫(yī)學(xué)院、省醫(yī)、交通醫(yī)院、貴州師范大學(xué)、陽明祠等；工程門前便是雙向六車道主干道，交通十分便捷，有數(shù)十條大巴線路經(jīng)過。2.戶型結(jié)構(gòu)：該工程的戶型面積區(qū)間為56-131平方米中空復(fù)式迷你小戶型，其中面積在56和57平方米的小戶型有150套之多,占總套數(shù)的88%。其戶型設(shè)計以一室一廳、三室一廳的精致小復(fù)式為主，客廳雙層挑高，層高5米，全落地外窗或觀景陽臺，陽光通透。樓上樓下分區(qū)明晰,局部雙衛(wèi)生間設(shè)計,以靈活自由的空間,挑戰(zhàn)傳統(tǒng)戶型模式，彰顯現(xiàn)代生活風(fēng)格。3.規(guī)劃設(shè)計：該工程地上層占地面積1980平方米，總建筑面積16450平方米，由1棟20層〔地面17層，地下3層〕的單體綜合樓構(gòu)成，開發(fā)周期為一年，總戶數(shù)共計170戶?！踩?、市場定位:1.萬象國際的市場定位“城市精銳陣營，高端小復(fù)式〞2.目標(biāo)客戶群分析：A．青年消費者B、商務(wù)人士通過調(diào)查，該工程的目標(biāo)客戶群主要在25-40歲的青年消費者，他們生活觀念、消費觀念新穎；追求時尚與個性，青睞面積設(shè)計精巧、功能布局合理、物業(yè)配套完善的小戶型。3.價格分析：當(dāng)前該工程的銷售均價為6140元/平方米，現(xiàn)一次性付款9.9折后總價再優(yōu)惠5000元，按揭總價優(yōu)惠5000元?！菜摹场⑼茝V策略:該工程于2007年12月7日開盤進(jìn)行銷售，開盤當(dāng)天即銷售70％，該工程以“市中心低總價、低首付的高端小復(fù)式房〞為其核心賣點，創(chuàng)造了貴陽市小戶型的銷售奇跡?！参濉?、廣告表現(xiàn)：主廣告語：“絕版地段，鉆石品質(zhì)〞摩卡空間的客群定位以青年消費者、商務(wù)人士為主，因此在整個廣告表現(xiàn)方面，以明黃，深灰為設(shè)計主色調(diào)，演繹的一種現(xiàn)代表年人的生活態(tài)度，他們追求生活品味，講究生活情調(diào)，富有現(xiàn)代都市浪漫色彩?！擦?、賣場包裝分析：該工程的整個賣場包裝以年青以明黃，深灰為設(shè)計主色調(diào)為主，給人以較為溫馨的感覺，而售樓部內(nèi)的裝修那么展示出了浪漫溫馨的整體風(fēng)格。摩卡空間售樓部〔風(fēng)格：現(xiàn)代、簡約、浪漫溫馨〕摩卡空間售樓部〔風(fēng)格：現(xiàn)代、簡約、浪漫溫馨〕〔七〕、銷售情況分析:萬象國際總套數(shù)為170套，根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前剩余貨量缺乏11套，已完成90％以上的銷售率?！舶恕场⒖偨Y(jié)語:該工程由于其貨量較少且定位精準(zhǔn)，同時認(rèn)籌期間的客戶儲藏又較多，在2007年12月開盤當(dāng)天便銷售了70%以上，可以說是被“一掃而空〞，該工程無論是地段、戶型、總價等都有較大優(yōu)勢，因此其銷售情況較好，也在預(yù)料之中。2021/06/1801:01110kV肇慶變電站電氣局部初步設(shè)計2021/06/1801:01468Q發(fā)動機(jī)缸體雙面臥式鉆床總體設(shè)計及左主軸箱設(shè)計2021/06/1801:01ABS防抱死系統(tǒng)設(shè)計2021/07/0713:35CA1050汽車驅(qū)動橋主減速器設(shè)計2021/06/1801:01CA6110發(fā)動機(jī)曲軸的加工工藝及夾具設(shè)計2021/06/1801:01CA6140撥叉專用夾具設(shè)計(831008型號)2021/06/1801:01CA6140撥叉零件工藝及工裝設(shè)計2021/06/1801:01CA6140機(jī)床后托架加工工藝及夾具設(shè)計2021/06/1801:01CA6140機(jī)床法蘭盤課程設(shè)計2021/06/1801:01CA6140車床主軸箱體的設(shè)計與工藝分析及鏜模設(shè)計2021/06/1812:57CA6140車床刀架的工藝規(guī)程和銑上頂面工裝設(shè)計2021/06/1801:01CA6140車床床身加工工藝及夾具設(shè)計2021/06/1801:01CA6140車床手柄座設(shè)計2021/06/1801:01