加油站用地評(píng)價(jià)方法

加油站用地評(píng)估案例（加油站土地估價(jià)的探討）加油站作為一種商服用地，在我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤(rùn)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，對(duì)于具有壟斷性質(zhì)的用地，評(píng)估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。在加油站等具有超額壟斷利潤(rùn)特殊用地實(shí)際評(píng)估操作中（如抵押、作價(jià)出資等）基本采用的評(píng)估方式是采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在收益還原法評(píng)估中往往是采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式進(jìn)行壟斷地租的修正，這種評(píng)估方式就估價(jià)原理和估價(jià)原則看看似完全合理的，但是就目前就國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估理論和我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情看，存在較大問(wèn)題：一是：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（包括權(quán)力、利益和收益），權(quán)益價(jià)值不可分割的部分或權(quán)益是不能割裂的，如一個(gè)賓館的大堂，一個(gè)保齡球館的一個(gè)球道，一個(gè)高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞是不能單獨(dú)評(píng)估作價(jià)進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，因?yàn)橘e館的大堂、保齡球館的一個(gè)球道、高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞離開(kāi)賓館、保齡球館、高爾夫球場(chǎng)這些整體運(yùn)作，就毫無(wú)使用價(jià)值，反過(guò)來(lái)，附著于不動(dòng)產(chǎn)的不可分割的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，如加油站離開(kāi)了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)就不成其為“加油站”，其土地使用價(jià)值將大打折扣。同時(shí)在加油站的整體資產(chǎn)價(jià)值中，土地和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是加油站收益的根本基礎(chǔ)，土地座落決定加油站的區(qū)位，包括臨道路類型（或者說(shuō)所臨道路機(jī)動(dòng)車通行量）、車輛進(jìn)出的方便度、區(qū)域加油站布局密度間距、安全限制等，也就是決定了加油站的收益多少，而特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是實(shí)現(xiàn)這種收益的充要條件，二者密不可分，因此就一具體加油站看土地與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可割裂的權(quán)益。在加油站抵押、作價(jià)出資等日常性評(píng)估中我們認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收益（或者說(shuō)壟斷收益），否則對(duì)貸款金融機(jī)構(gòu)和合資者就存在較大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榫鸵痪唧w加油站看，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可分離的，但特許經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)益本身是無(wú)形的，它可以分離異地附著土地經(jīng)營(yíng)。至于加油站土地評(píng)估采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式是否就剝離了壟斷地租？就目前看，答案是否。比如西方發(fā)達(dá)國(guó)家零售業(yè)比較流行連鎖加盟（最近我國(guó)也逐步流行起來(lái)），給一定加盟費(fèi)，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但在西方國(guó)家較充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，零售業(yè)利潤(rùn)率比較趨近一致，品牌連鎖加盟帶來(lái)的超額利潤(rùn)趨近加盟費(fèi)，因此特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場(chǎng)是否充分競(jìng)爭(zhēng)，而目前我國(guó)加油站主要集中在中石油和中石化兩集團(tuán)經(jīng)營(yíng)，根據(jù)《國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營(yíng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2002]631號(hào)）：“一、加油站特許經(jīng)營(yíng)，是指特許人通過(guò)簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營(yíng)有關(guān)的商號(hào)、注冊(cè)商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營(yíng)體系下從事成品油零售經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。其中，授予他人特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)為特許人，被授予使用特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的加油站稱為被特許人?！?、“三、加油站特許人為中石油公司、中石化公司及其授權(quán)的子公司（企業(yè)名單見(jiàn)附件）。子公司按照母公司授權(quán)范圍在各地開(kāi)展加油站特許經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。”，由此可見(jiàn)，在中國(guó)中石油公司、中石化公司是對(duì)加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)具有壟斷作用的，許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用確定具有明顯“人為性”，實(shí)際上特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加盟交易也非常少，遠(yuǎn)非市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，也即現(xiàn)階段看，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)并不等于壟斷地租。因此我們認(rèn)為對(duì)于加油站抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評(píng)估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，對(duì)于其他評(píng)估目的或評(píng)估背景下加油站土地評(píng)估應(yīng)根據(jù)特定目的、背景條件具體分析是否含許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。下面就加油站土地評(píng)估中一些操作上需要注意的技術(shù)要點(diǎn)及一些特定評(píng)估目的的操作作一些探討：一、抵押、作價(jià)入股目的的評(píng)估中的價(jià)格定義和評(píng)估方法的選擇。據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評(píng)估中，我們主張不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，因此在土地價(jià)格定義除了估價(jià)對(duì)象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、使用年期、開(kāi)發(fā)程度、估價(jià)基準(zhǔn)日等六大基本要素外，應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)因素納入宗地的價(jià)格定義中，并應(yīng)在土地估價(jià)結(jié)果一覽表中“土地估價(jià)結(jié)果的限定條件”、“其它需要說(shuō)明的事項(xiàng)”予以披露和說(shuō)明。在評(píng)估方法選擇上考慮目前我國(guó)加油站土地交易案例很缺乏的事實(shí)，方法上一般可選取收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在城鎮(zhèn)定級(jí)范圍之外的農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)，也可選取成本逼近法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法在具體評(píng)估修正中應(yīng)加上特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值可用取得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的費(fèi)用來(lái)替代。當(dāng)然由于在我國(guó)目前特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)與壟斷地租有較大差異，因此在評(píng)估結(jié)果確定上應(yīng)以收益還原法測(cè)算結(jié)果為主導(dǎo)。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在加油站土地評(píng)估中應(yīng)用的探討基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估中比較常用的一種方法，但目前我國(guó)各地基準(zhǔn)地價(jià)基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，很少細(xì)分到有加油站特殊商服用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，由于影響加油站用地收益的因素較一般商服用地（如商場(chǎng)、店鋪）影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規(guī)模，對(duì)一般商服用地看，聚集規(guī)模越大，商服用地價(jià)越高，如成都市春熙商圈，而對(duì)加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價(jià)越低。因此必須在評(píng)估中必須充分了解加油站特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系。一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不同，加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站，可能因?yàn)樗R道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別，綜合一點(diǎn)，影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說(shuō)位置，因此在加油站土地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，而應(yīng)根據(jù)加油站的特點(diǎn)制定加油站特?cái)?shù)修正體系。具體看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類如下：影響因素 修正指標(biāo)

接臨道接臨道路類型可分主干道、次干道、支路路狀況接臨道路方向可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、可按每平方公里加油站個(gè)數(shù)計(jì)，或計(jì)算相加油站密度兩加油站間距離車流量可按日平均車流量數(shù)分檔修正車流量可按日平均車流量數(shù)分檔修正入口規(guī)模入口方便程度入口規(guī)模加油泵數(shù)量在確定了加油站地價(jià)影響因素后，可經(jīng)過(guò)調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計(jì)的各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正評(píng)估各估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。三、加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估（一）當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，加油站評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值；（二）當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估，可按兩種方式評(píng)估：1、不考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，僅對(duì)被拆遷土地和安置地按一般商服用地進(jìn)行評(píng)估，其價(jià)格差額作為補(bǔ)償依據(jù)；2、考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，二者差額作為補(bǔ)償依據(jù)；這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式?jīng)]有考慮到加油站的經(jīng)營(yíng)的特殊性，盡管在一般商服土地評(píng)估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對(duì)區(qū)位的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的，因此我們認(rèn)為采用第二種評(píng)估方式更合理些。四、企業(yè)改制涉及的加油站宗地評(píng)估在我國(guó)現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評(píng)估結(jié)果實(shí)行備案制，且國(guó)土管理部門僅對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行備案，因此企業(yè)改制中加油站土地評(píng)估價(jià)值不能包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，評(píng)估方式仍只有采用目前的方式：用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在收益還原法評(píng)估中往往是采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式來(lái)進(jìn)行壟斷地租的修正，當(dāng)然在加油站實(shí)行招拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。五、評(píng)估中收益年期問(wèn)題由于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限限制的，因此在對(duì)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加油站宗地評(píng)估中必須注意特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限問(wèn)題：（一）當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限長(zhǎng)于土地出讓剩余年限時(shí)，宗地剩余年限應(yīng)按土地出讓剩余年限確定，在收益還原法評(píng)估中特許經(jīng)營(yíng)權(quán)取得費(fèi)應(yīng)按土地出讓剩余年限進(jìn)行加速折舊。（二）當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限時(shí)，應(yīng)按特許經(jīng)營(yíng)剩余年限和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后土地剩余年期分段評(píng)估，評(píng)估公式為：宗地地價(jià)（含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值）二宗地特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限內(nèi)的收益價(jià)值+特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后剩余年限土地價(jià)值的折現(xiàn)值。綜上所述，在對(duì)加油站宗地評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)不同評(píng)估目的或評(píng)估背景采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法；對(duì)于抵押、作價(jià)出資、拆遷補(bǔ)償?shù)韧恋卦u(píng)估中，我們認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。以上觀點(diǎn)和分析僅為我們?cè)u(píng)估實(shí)踐中的一些體會(huì)、認(rèn)識(shí)，旨在拋磚引玉，不足之處，歡迎各位同行批評(píng)指正。特殊用地價(jià)格的評(píng)估趙松Z3noni@&ohu?com;營(yíng)■［土,函瓶匍甚里■電俳旖， 去好：?擔(dān)超一，

ww讓量,網(wǎng)一、特殊用地的概念L土地分類體系的“特殊用地”2.評(píng)拈中“觸珠用地’，；是福那些在土地估儕中較之典型的商足、居住和工業(yè)三丈夫土地來(lái)說(shuō)，散董和交蜀量相時(shí)較少,灰具有某些特許及疊權(quán)的土地，即它們是隱去典型的商業(yè)，居住，工業(yè)等用地類型后，余下的弗典型的.不具有代滎性的各種用地的抗林二、特殊用虺的特征》數(shù)量有F艮性■＞競(jìng)爭(zhēng)不足性＞貢易稀小姓A用途受F艮柱物力或哨H物力或哨H中用期土輪有團(tuán)三，特殊用地的分類AM遨的獲準(zhǔn)真甫持球性的土地A非^管理公旗設(shè)選用地》親數(shù)性建筑用地A大規(guī)模施溥攝樂(lè)謾施用地斗道路及關(guān)通設(shè)施用地A卷源變用地?墓葬用地片池港、灘涂用地W箝AiKWhstd；4fl擰氧消M0、特碑用地評(píng)估的意義第二部分份價(jià)方法一.用途轉(zhuǎn)狹廨理二.收盤展的應(yīng)用要點(diǎn)三、成本排的應(yīng)用要點(diǎn)曾，比薪描的隹用要忐支'基聿地僑親教性打法的應(yīng)用要息一、用途轉(zhuǎn)換原理評(píng)卷中的啟示帆念：短于評(píng)估中的忸調(diào)性原則和卷代原則,以具有嵩皮相關(guān)性的其他用途土地價(jià)格經(jīng)過(guò)美比修正測(cè)算特殊用地價(jià)格用選幅操的可行性與合理性猊市場(chǎng)比較法是評(píng)估土地價(jià)格的昔迭方出A市場(chǎng)交易中，特致用地的精株性得不到必然的延續(xù)A特殊用地用盤荊化具宥實(shí)踐可確的規(guī)律性二.枚益還原法的應(yīng)用要點(diǎn).運(yùn)用范留.應(yīng)用妥點(diǎn)A純收盍的確定土地他收益=不動(dòng)產(chǎn)年慧人?年慈贊Mt登詈利泗-展扣除的更新收量，-建就隔年通收甚A年經(jīng)營(yíng)總收入A年玲，善利酒A壟斷利潤(rùn)A還原利率三.成本遹近去的應(yīng)用要點(diǎn)],愛(ài)用范囹2.應(yīng)用要點(diǎn)下土地取得申?土地開(kāi)發(fā)會(huì)A利潤(rùn)A增值收益

五，基準(zhǔn)她價(jià)條數(shù)修正法的應(yīng)用要點(diǎn)L適用篦052.應(yīng)用要點(diǎn)A明確基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵A合理進(jìn)行用途歸類》附加修正弟三部分評(píng)估實(shí)務(wù)分析淬竽向中國(guó)HH總首料fltm^o4ror*/五.六一?五.六一I、加油站用也評(píng)估（一）加油站用電的特支＞t線特征普遍性A單一性A分散性＞更恨性A行正盛新性A價(jià)值量魯啜枝嵩（二）主要儕揀影響因素AH住網(wǎng)素A交通便捷皮因素A可利性因素（五）親例及評(píng)析L概況加油北柩本結(jié)構(gòu).金妻包括加油枷、二層辦公樓、一層平房等立筑我I配套設(shè)筋?；加油機(jī).虢油罐等r請(qǐng)防設(shè)備齊全口誠(chéng)加油站吳有6■&電腦加油新，目箭鰻菅戕況鼠舒口.房地產(chǎn)盧奴狀況：（唯）3,評(píng)祜耳的；為抵押彌救提供依掘.評(píng)估基二黃E：（哮）.評(píng)卷方法及過(guò)程根據(jù)實(shí)地勘京粕對(duì)林比地區(qū)的調(diào)查『雙所柳行的材料『木林的評(píng)傳在采用收益出中111lq吐出轉(zhuǎn)冉rrimm⑴鋪塔收入報(bào)據(jù)隹加油抵的套計(jì)報(bào)表，XXXX年共營(yíng)業(yè)收入為3t800350.0^（不含增戒稅1）j考慮到XXXX年否誠(chéng)加油站建成后疊止的第一年卜鉞加油站正蜜管土后其故人會(huì)有所增長(zhǎng)I故將其正專運(yùn)疊的管業(yè)枇人磷定苗32000000元（不會(huì)增篁稅則有二鞘售收入=3200000。元⑵銷售成本銷塔成本勢(shì)加油站商品購(gòu)入價(jià)款(不含增戒稅"外測(cè)算該銷售成本占相售收入的75%,即幼曙成本=32000000*75%=24000000元(3)營(yíng)業(yè)費(fèi)用量業(yè)專用包括工作人員的工費(fèi)去用.交通運(yùn)輸費(fèi).廣告弟等,蛭測(cè)算按其銷喈收入的5%計(jì)取，即：營(yíng)業(yè)電用=32.000X)00*5%=1600()00元(4)營(yíng)業(yè)現(xiàn)金及附加其城建稅及故育新附加椽應(yīng)繳增殖稅的4%時(shí)算，增璉稅稅率為】7%,即士聾業(yè)稅舉及附加=增加稅率4%=02,000,00024000,000]*17%*4%=54400是(5)管理咨及財(cái)務(wù)希用經(jīng)測(cè)算，加油詁管理事用及財(cái)務(wù)費(fèi)用約占翱售收?的6%,則：管理強(qiáng)及財(cái)務(wù)費(fèi)用=32.000,000^6%=1920,000元(6)營(yíng)業(yè)和泗斂測(cè)算，量正利網(wǎng)=32,000,000-24：000,0004600,000?54400-l,920,000=A無(wú)簿;中陰川教評(píng)（7）確定由房地產(chǎn)產(chǎn)生的紇收羲上述各算所得年?duì)I業(yè)別商包舍了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益.正常^的商比利徹病皇新行業(yè)（成名油袋管權(quán)）超新利河,扣展商互利周雙至新行業(yè)（成品房經(jīng)善權(quán)］趨顫利泅后,所軻余利泗即住房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)口根據(jù)對(duì)閏類加油辿線管情掘的調(diào)查，綜合考慮魏宏商業(yè)利溝為播塔成本的10%.經(jīng)卷權(quán)耋新到內(nèi)為鋪售成本的4%,則由房地產(chǎn)產(chǎn)生的年苑收墓為：善業(yè)利河A-鞘嘻成本醇（10%+4%）=B元(X)收益年教n(9)還原利率r計(jì)算評(píng)桔收益總值V=B/r[1?U(1+r)n]上述求取的是加油站總體價(jià)值，包括土地在地上朧，人黑要求歌土地僑格T需要或上述價(jià)格的費(fèi)礎(chǔ)上減去地上場(chǎng)僑博口I個(gè)國(guó)外嚏■例?評(píng)估對(duì)象：加油站評(píng)估日的：征地補(bǔ)棒案例家用了收益出而比較送兩科收益盅t振壯用途分折；年總收蕊.年總成本確定:綜合咨本化率的確定；調(diào)查分析房地產(chǎn)賽本化率；9%凌右商4M重疊的資本化率；15%-20%根據(jù)評(píng)偌對(duì)象情況此行調(diào)整修正(住營(yíng)能力、石史業(yè)績(jī)次信譽(yù).市楊需求雙同期.改鼠物質(zhì)量.免爭(zhēng),交通景量及可及性等)確定簸終縊合咨本化率：11%一個(gè)國(guó)外素例比較法：“ItwasnecessajytoexpandthecomparablesearchGhronologicallyasfarbackasApril1999andgeographicallytoareasoutsidetheOttawaarea.比較端上Cu叫Nt』說(shuō)皿5WrNm*mif09 犬仃*isinipiavoJwithan..『輔5pr呻&rly值1。*1虱弱lihbiIhi?計(jì)小林rnbumutlrtry?門kfT(whufl^rtlnnbuulkilurm'lrehH』口由5ublufIhetill,ofOHawa.JiiEtiwaJ47bECcwneiiDiitTcrinStreetinEhnthwndjn目hiighciartlcartery.Ihcnrfipurrt)8jjdic)insa'11mHvrtgn's-mtauran1.fta-lJin5叩忙mber19y7ti；獷$WW:妝Ljfur5akMIkxr±24。daysbefvitattractiii￡±ipurchii&tr.CumpmHuSMiMb.S用 M出出wG一打hi口肌ilrEulmliveklloiaiLlFvatabi4*f<lieCthol'HiuckfiHFid.undkiiuni^trcsfnom$hcOiiawwdownlaivMi,HighwayI?mamajorsfas-t-wtsttrans：|.x>rt-ati-onnsut^.I口氏9trfyisinipmwdwiih……，ThepurchaserCtcnant>hamarwroyear湛EftstecfbrSIOZ.WUOJi-nnually infW/mgrWQQ3JpSSUppli中；M串Qwi/和自N用癡El區(qū)旌出€pL1為四.TiretLSpply陪歸電由"kiHisbsiiedOikS(I.O4per席壯.The光Ilin*prirrwberetenll^^口第Ii甯edbelwatn曲心lundlurdanillen4inl./力雅A'jdfeMl6at3身APJ/i^hwp/j…111lspn平亡rty扭?nt%ontkescHithsiJe講Highway7,Theimprovements,eonsiscs.,.Thutraftkvolumeperdayw稔36JTOi)aiid3355.CMJ0阻g堀仃亡sdduiimiHlyai[heiinieot^nlc.The■iellinj;prirtwhsrix:enitl)rasctitslnedbutwtenliLndlcrd.unJ.CenaniLPMirchsscJwidi雷￡15;00口ing正卜也□d口$5。?！籓GEiujrt即由司112%￡br口fVieVeartErni.—一個(gè)圄外案例比較法:收益擊；$1.250,000,00成本結(jié)：$1326000.00（$1300,00040）班海/中田勤況日H蘇朝jtftTw二,學(xué)校用地評(píng)刊（一）主要持證A4”冊(cè)征A區(qū)核特征A或通特征》利用特征》產(chǎn)權(quán)特征A公具服務(wù)睛征A市羯特征（二）主要價(jià)格帶響因素前區(qū)住因素?文通因素A壞境因素A人文歷史中山相業(yè)教百西獺爵％（三）學(xué)校用地的估價(jià)方法也掙*成本遹比法A基準(zhǔn)地僑祭效修訂黑》機(jī)會(huì)成本法》收益還原時(shí)下9卜部效應(yīng)量化法（三〉學(xué)技用也各估價(jià)方*運(yùn)用要點(diǎn)成本逼近法：L土地取得泰"根地?fù)漶褬?biāo)漁.同咫同價(jià)原則“.土地開(kāi)發(fā)劃河率。于同區(qū)熱力往電用地和工業(yè)用地之間.區(qū)位修正基準(zhǔn)地價(jià)條效修正法；L叁用虜剖.對(duì)停工悻落的調(diào)整（三）學(xué)校用也各棺價(jià)方由運(yùn)用靠在機(jī)會(huì)成本法：1,放電宜用途的瓚定：2,我送宜用途下的階板評(píng)估.修正收益還原法:L惠也收益的確定：（A）橐創(chuàng)及評(píng)折1.血況某中學(xué)用地I住于乂市乂區(qū)I疇4FX湖拋劃用途：教育；宓除用途；學(xué)校土地茹耙：39X25平方米；建筑而把：16265平方米權(quán)利狀況：轅士地為國(guó)有延就用地，于I99X年X月以無(wú)德知核方式取得使用機(jī)3無(wú)他頻機(jī)利2,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況；（咯）.評(píng)梏司的心劃彼土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格.評(píng)估基準(zhǔn)?；（琢）（五）案例及評(píng)析柞格彩響國(guó)米雙柞姐狀掩弁析延住部升;砰址對(duì)象所在匝嫉矩布中他的R心里.用電而乂工氏族丸等.XX大單一XK大學(xué).域市一XX的物中心.XX圈布瞰.國(guó)際白展中也等.烏坪祜時(shí)宴踮窯魏迎”距學(xué)校1QW朱龍洽是看運(yùn)帆的一個(gè)外友中勢(shì)中心,困比附返德或攜路比較多.看行路.….，號(hào)5■桑人為嫉咚建比?區(qū)端冉天遁便故要較志口周逆有XX花圈，金找XX智駕就、，…島匕經(jīng)典_旅迎正送霰謾的侵宅小區(qū)，癟此較花正的生獐三主地晶怦S氐地設(shè)苑達(dá)到皿五通”（即通珞.供顯.俄出.加本.通也11I率；評(píng)怙對(duì)/牌豺,巷方才儲(chǔ)評(píng)梏時(shí)案花亂機(jī)唾）I佑儕對(duì)象時(shí)錯(cuò)方尬勢(shì)的披,讓區(qū)醐土地的取將中用一開(kāi)發(fā)專用.稅卡等皋項(xiàng)用用東全，良佑價(jià)為袁后就良或較母，因此，血珞彷耳可段考點(diǎn)佬用加本通此修正注32盤中復(fù)里地腑體總就全，希林對(duì)象扎于去雁地冊(cè)體集苑園內(nèi).奔比臬,準(zhǔn)池樣隼尊*對(duì)于此灌電疥隹樂(lè)&戢有用砧評(píng)信中的應(yīng)用也有相碉的橘逑r立委梟奉老往名用地時(shí)氯唯出檢體球或狂評(píng)制r閭此,價(jià)格拈苒可出考慮疲洌思置也用密版?zhèn)鲄R油，3段遂對(duì)苗秸時(shí)賽所北城市正值和雙迪防上以及枇彈土地利網(wǎng)戕田的老盤，如果臭不赳祚學(xué)長(zhǎng)的她，其般曲含時(shí)用途力&亳用地，即網(wǎng)來(lái)用發(fā)佳卷序地產(chǎn)，因此，學(xué)校用他的帶卷可以考慮陽(yáng)帆魚茂本法求評(píng)收，坪蔣時(shí)將破M苴學(xué)統(tǒng)用地柞為壇宅南建時(shí)心儕落伴卦或主曲於搞「成本逼近修正法估算土地價(jià)格上地取得施用林林幺地后手乂X市VX匹.因勢(shì)而余電的所處也成的成當(dāng)夜科總是笆第立產(chǎn)4，用再讓史開(kāi)發(fā)前為茶池“柩翩鼾土也看SL溫和MX市市屬文件也定的括世，者感睛佑生幽土他袤型艮史前文際證地/情報(bào)344*44^4心馬小導(dǎo)6尉SS計(jì)算土地隊(duì)用去合計(jì)A元/千方＜土地開(kāi)蛻卻用，氏據(jù)*'11”&&Q*、RQ、&A"H蹺外近謖.f通上累.道下加.遵電.選啥.通粗J合弄征政城市距般配）盛的那故杼或?yàn)?？？無(wú)/平分靠“土也千里巧像腎估親世的肝炭狂虎，桿多黑加右匹蛾的平打水平江牙"平方米.用土邊開(kāi)嵬0合竹將白兀/用方表.彘獲百通1病貓/小露3對(duì)更我:電根據(jù)父M奇■有其於定寺姑含棺和葉箕時(shí)通味什猖，燃說(shuō)土地取得也看色船科地占助費(fèi).一士地型挺前一桿兼此評(píng)更星魯.不可茹見(jiàn)寺革=各項(xiàng)取壽金下二0d呂d合行的：….。平方^n4,燈息！3Q.22f/平方看5,舊閨：整團(tuán)酒是反辛V尺痼佑鵬亦式展.留過(guò)濟(jì)產(chǎn)技寤打息把盧布即忠孱地產(chǎn)畀發(fā)情溫.聞文學(xué)根用地畀良設(shè)照平均利網(wǎng)率10%B°u更/平方束6,用（t皮遂:2口%.了良疝畏止后嶼價(jià)44■:由息也也任悻米河h注余也所在良城為工駐二眼叵，并檢若292范/平木木，丸叔的僑若557包/千才來(lái)，燈井匡住整注京其分1.WL呂桂就雙上閑生，破后同元代學(xué)杭凰地的槍給,體學(xué)捺用地妗單僑著；864,Q7乂1,t01=】3833號(hào)總/手方事固苴學(xué)整用也擊削*用槍.根據(jù)市人影政府關(guān)于總布市區(qū)土地山讓全粗於蚯堆的通匯fXXJL[2004]35F計(jì)算看出讓金為：458\0.S6=39王麗晶/*行舲.因此崔學(xué)峽用他的蝌技單價(jià)為二1383J8—39工88=98%5需牛方興年等^中山梅空相官網(wǎng)=/W廿噴節(jié)H基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法將他親地住于XX市XX險(xiǎn)，位市總強(qiáng)也價(jià)收表報(bào)擊中指出.教有用地可蘇能冏直城酌書畫崔亳蝶別和對(duì)吏的慘工體余鬢行殄正，：13此我何學(xué)者持住點(diǎn)燉春一強(qiáng)住宅罔地利底級(jí)制息率地價(jià)巫其修型體系迸杼評(píng)君,懼期出KX南帝良士他丈蛾雙房灌也檢評(píng)蔣枝京版小&r益親地屬我電土地中嶷JVSL,基率地?fù){落1715M千泰條.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法景地修工寮救我f咤J永犯率停工上乂乂市盛農(nóng)地禧修上體型中，有明項(xiàng)的住電陰也求兩率能-正裁**略3牯帶廊用修正宗加：根據(jù)亳用地也價(jià)括效與4斑用畀明校正案曹府佑余地用史品學(xué)板幫的，土地笠用抗性質(zhì)茶制技，本改評(píng)估上衩定將錯(cuò)條地為出讓?依據(jù)C中帝人方舟將黑城饃圓霄土地使時(shí)機(jī)電讓加招讓藥行馳制方覘定.敷普用地玻高電計(jì)年限勢(shì)5Q年.本次評(píng)咕議定特估串也使用年期處5。斗,.而臬揖他階譙定的線亳荊地使用年限卷7口外，*破秀出修正.XX州底港此僑播JL你拿中，杳明礴的掛電網(wǎng)電使用午期修盅獴&息“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法宙地而布修正.吊波修正.開(kāi)發(fā)稹皮修正f咯）慳正播到單僑和除出讓金卜得利：107204元/平方表機(jī)會(huì)成本法根據(jù)常面分析?可以帶讀東他的周逾盍糙設(shè)處在電用建揖行評(píng)番，帶茸結(jié)貂器作邦學(xué)校附地幼樸福?1野役奈世叔走乃隹唱用遽之由于隹電電出的直揚(yáng)米倒很九所以逼用審搏比我選氽此行評(píng)估.M住宅用盤士出出我衣物隹擇「嗎J用找去捌再道敵「略J地濯怦軾；扣除出讓金后：110454%,平方求三、體閑抱潺開(kāi)發(fā)項(xiàng)匐用地（一）土地利用特征A土地利用的蛭合性A個(gè)性化陰笈.塞甑性獲強(qiáng)下獨(dú)聘的空間布曷特衽（二）評(píng)估方法（三）評(píng)估方法應(yīng)用要無(wú)A收益述原生兩千總路M瑰小幣的確定圣鍥好季節(jié)性收籃尸成本在過(guò)意建筑物折詞（四）案例及分析①秸僑對(duì)象簡(jiǎn)介士地梗用權(quán)性質(zhì)為有磋出讓，刎殺土地使用權(quán)年限為38年。（曖煞及其他情況唯｝②棺價(jià)方在用收益去評(píng)抬出整個(gè)房地產(chǎn)儕信燃后減去按照成本法計(jì)算得出的房屋價(jià)楂.r得利土地橋假目L條用成本法求取房屋價(jià)值(1)基本數(shù)據(jù)分析與計(jì)算i重置價(jià)格枉準(zhǔn)(嗜)ii有屋地段修正該易地產(chǎn)地處"省2市"鎮(zhèn)『我通方便，環(huán)境優(yōu)美?無(wú)工業(yè)污染?地理崔置獨(dú)聘，是修建象會(huì)議.休例,度假處一體的盛暑山左的理想埸斯，故底作地段修正，修正條致%+2%其他修正(睢)v唐屋價(jià)值根據(jù)公式；舊疔建筑物價(jià)格=建就腸重置價(jià)-避就揚(yáng)折閭V=C*[l-(I^R)*t/N]測(cè)算根據(jù)土建.裝修.設(shè)備占總仲油的出例即可知房*總儕值為:X元根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，者慮同類避著山應(yīng)投資收賽率，卡於0K包每的蔭費(fèi)杼準(zhǔn)以及成本支出等,尋參考避暑，定的輕普現(xiàn)狼，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值此行測(cè)算°總營(yíng)正在入：也括容會(huì).娛樂(lè)設(shè)選，僉儀生.疊飲.肘色浴室共1元總營(yíng)業(yè)支出及相關(guān)隨用；包掂裳房成本.解合管理費(fèi)，能漉費(fèi).雉修保養(yǎng)費(fèi)、賽產(chǎn)折等共c五口2.用收益法求和芽也產(chǎn)總價(jià)使(1)還原利辜的嘲定我們采用妾全利率加風(fēng)唆調(diào)整措的辦法確定還原利率，則述原利率汝R(2)收益年限的確定期38年(3)收窿測(cè)算年凈收益二營(yíng)業(yè)收入一,魯正文出=\^元流動(dòng)資產(chǎn)新來(lái)的收益：根據(jù)委托方提供的濟(jì)料，技建暑山左瀛幼春產(chǎn)能籟為：M無(wú)，以呼才市酒店業(yè)平均及於收益率20%計(jì)算,得流動(dòng)麻聲收盤M*20%元由房地產(chǎn)帶來(lái)的總收益為(\~20%M)元(6)房地產(chǎn)價(jià)值將房地4總收益(V-20%M)、還原利率R,年期38等代入公式V-A/1R[1-l/(RR)n]計(jì)算3.1,他價(jià)值土地總價(jià)殖=房弛j產(chǎn)價(jià)值—序屋價(jià)值切、感地評(píng)估（l）啟主妻收集的帶料｛二）主要評(píng)他方送；成本造速?gòu)U，基淮地價(jià)修正在”收_^談0（三）方法慶用要點(diǎn)A基準(zhǔn)地價(jià)未效修正法次成本逼近法A比較法（，）疊例分析①評(píng)估標(biāo)的概況.加述評(píng)《對(duì)象是住于"市”公墓的一奈土地口為”市民政局以劃破才式肌得的土地使用權(quán),土地疊記用途舟綠化（小羲），土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一聿“。.估價(jià)日的**市土地儲(chǔ)備中心料將核親土地薊人土地鋪備3,估價(jià)時(shí)點(diǎn)(聯(lián))②秸價(jià)方法本灰土地使用枚價(jià)格評(píng)佶選擇短率地價(jià)條教修正盅加成本造近法遂行地價(jià)測(cè)算口由于公墓用地為特臻用地，在采用縣準(zhǔn)地價(jià)親敬修正法測(cè)算地價(jià)時(shí)?參照工業(yè)用地比行坪佶口1.基雄■地你宗教修正法基準(zhǔn)也價(jià)的4本構(gòu)成包括征地粉.折遷，安置補(bǔ)楂歡雙然差地儕等部分(1)基本公式基準(zhǔn)地價(jià)建效修正法的蜃本公式為：P=P,X(1+KJXK3XK32,抬價(jià)E］的**市土地橫芬中心物將談?dòng)H土也納人土地仲備3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)(聯(lián))②估價(jià)方法本次土地使用權(quán)僑格評(píng)估選捧雙率地價(jià)建教修正法40成本逼互孱遂,行地僑測(cè)算口由于公表用地為耨球用地『在采用基準(zhǔn)地價(jià)京致修正法測(cè).算地價(jià)射?參照工業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估口(2)計(jì)算過(guò)程&區(qū)戒基準(zhǔn)地價(jià)特牯對(duì)象處于工業(yè)用地二緞地范倒肉，基準(zhǔn)地價(jià)取XI范/平方米b.媒合同素修正呆效的確定根據(jù)評(píng)估余地的寞際狀況湊照本區(qū)“工業(yè)用也親地地價(jià)修正至教表”，確定委梏地塊各因景修正系效和蛭合因素修正臬教，詳見(jiàn)表表I工業(yè)用地宗地地價(jià)修正味故說(shuō)明表a住國(guó)步國(guó)上班即國(guó)上先需障艮京&寸外露濃案件才健皮r盤一碗時(shí)為董遭急件*便或一般一起0用埔痢*i-5-ffefc一粗.!），足稔里亂幅劃發(fā)在情也產(chǎn)土黃條現(xiàn)娓祗支栽睛出一植C航0強(qiáng)地田盤舊區(qū)電世戟祗?。旱氐谡釲收一茶0加電氣信住好也度水也虛木生作：上_啜0白鐘0。片期修正條數(shù)的確定；土地使用權(quán)使用年限刑50年，年期修正柒教為L(zhǎng)0d.家耙率修正案數(shù)的確定；由于由枯親地為工業(yè)用途,故樓正條數(shù)為L(zhǎng)0已基準(zhǔn)地價(jià)宗數(shù)修正法的計(jì)算結(jié)果:土地單價(jià)fVU平方米2,成本通出法（公式?喀）（1）土地取得瑜及相關(guān)稅據(jù)乩征地靠《分析喙｝A無(wú)/平方先安置補(bǔ)助部（分析嚓汨元/平方來(lái)者苗樸俵做（分析略）C元/平方米小計(jì)：土地取得點(diǎn)=（A+B+C）元/平方米b.相關(guān)就賽（分析臉）土地管理會(huì).耕地占用手克.耕地開(kāi)集妻r(nóng)公路建設(shè)附加費(fèi).土地開(kāi)發(fā)布及上施平整季（分析略）.投賽利息4,投密利泗藕膻甫關(guān)款討賽料，綜合考慮我國(guó)經(jīng)蘇增艮因素和工業(yè)的典際情呢，本次評(píng)收取土地開(kāi)發(fā)的年投濟(jì)利泗率為15%,剛投奔創(chuàng)間為上擅濠利河=（征地去+相關(guān)稅會(huì)+土地開(kāi)發(fā)隸及土地聿壁卵）X開(kāi)發(fā)周期x15%5.土地所有權(quán)收益土地成本費(fèi)用=征地?fù)?jù)+相關(guān)稅會(huì)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利泗,柢據(jù)市場(chǎng)葩查,土地所有權(quán)欣益率務(wù)”%?故土地所用機(jī)收盎=土地成本會(huì)用X土地所有權(quán)收益率象用成本最近姥評(píng)估余地的it程及評(píng)怙結(jié)果見(jiàn)表2表2成本遹此法諱他也程一嵬菽（哮）③土地牯價(jià)結(jié)果的確定現(xiàn)兩種方法枯價(jià)結(jié)果敢算求平為估得五F溫泉用地評(píng)祜（一）溫泉用地的概念加裝從岫中端出溫總一甘泉冷雙人蒸凳就斗他此期「在薯瑪分為碳化就巧夫熟瓦斯除外）弄風(fēng)強(qiáng)皮依故用25度或上.覽游走府於臧質(zhì)金量達(dá)利一定標(biāo)曜，我何遹啼可稱三舌溫泉中 體美會(huì)工不動(dòng)產(chǎn)捕春券溫泉用地：廣義腆義五.瀛泉用地評(píng)估（二）主要評(píng)估方興國(guó)外：國(guó)內(nèi)：收益由原；，三J應(yīng)枚集的沸料：溫泉的t身特征2溫泉地區(qū)值某件：區(qū)或線球條件t區(qū)威威婚娛樂(lè)設(shè)題經(jīng)卷狀況:（五）案例分析中ng*，盤泉井爵僮群佑（疑自《病地產(chǎn)估檢宴網(wǎng)〉）L對(duì)