長(zhǎng)租公寓論文（優(yōu)秀范文6篇）,物業(yè)管理論文

長(zhǎng)租公寓論文〔優(yōu)秀范文6篇〕,物業(yè)管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【】長(zhǎng)租公寓論文〔優(yōu)秀范文6篇〕【】【】【】【】面對(duì)日益紅火的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),建筑的品質(zhì)和綠色屬性越來越遭到人們的關(guān)注。在設(shè)計(jì)之初就將綠色的理念運(yùn)用到開發(fā)的各環(huán)節(jié)特別必要,文中是長(zhǎng)租公寓論文6篇，以供參考。長(zhǎng)租公寓論文：樂乎公寓輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式探究?jī)?nèi)容摘要：樂乎公寓是最早提出布局輕資產(chǎn)形式的長(zhǎng)租公寓品牌商，與傳統(tǒng)包租的營(yíng)收是租金差不同，輕資產(chǎn)形式是運(yùn)營(yíng)商作為乙方，為投資方、業(yè)主提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，進(jìn)而獲取管理費(fèi)等收入的運(yùn)營(yíng)形式，能夠視為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的資產(chǎn)管理平臺(tái)。輕資產(chǎn)形式對(duì)資金鏈的要求更低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。若市場(chǎng)空置率攀升，包租形式的企業(yè)容易資金鏈斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致破產(chǎn)。而輕資產(chǎn)形式能夠應(yīng)對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境愈加多元，能夠在較低的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下獲取管理費(fèi)收入。將來，長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展愈加規(guī)范化，具有豐富資管分離合作形式經(jīng)歷體驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商企業(yè)，相信在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域更具優(yōu)勢(shì)。本文關(guān)鍵詞語(yǔ):長(zhǎng)租公寓;輕資產(chǎn);抗風(fēng)險(xiǎn)能力;表1：樂乎公寓輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式樂乎公寓于2020年便提出布局輕資產(chǎn)形式，由最初的直投式托管形式，到如今的滿課形式，牽涉長(zhǎng)租公寓的托管、輕加盟、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)管理的方方面面。與傳統(tǒng)包租形式不同的是，輕資產(chǎn)是以長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商作為乙方，為資本方、業(yè)主方提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，進(jìn)而獲取管理費(fèi)收入、租金分成收入等。針對(duì)分散式房源，今年樂乎推出“樂乎大家〞產(chǎn)品線，專注于大中型社區(qū)分散式房源的委托管理服務(wù)，收入來源主要是服務(wù)費(fèi)、超額租金分成以及出租后增值服務(wù)收入盈利。隨著租賃用地推出，國(guó)資開場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，行業(yè)迎來健康發(fā)展的穩(wěn)定器。對(duì)于輕資產(chǎn)規(guī)模化來講，具有豐富資管分離合作形式經(jīng)歷體驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商企業(yè)，在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域中更具優(yōu)勢(shì)。1由直投托管到滿客，樂乎輕資產(chǎn)多業(yè)務(wù)線并行樂乎公寓是最早提出布局輕資產(chǎn)形式的長(zhǎng)租公寓品牌商，當(dāng)前布局北上廣深、成都、武漢、蘇州、天津、杭州、南京等12個(gè)城市，管理房源超60000間。與傳統(tǒng)包租的營(yíng)收是租金差不同，輕資產(chǎn)形式是運(yùn)營(yíng)商作為乙方，為投資方、業(yè)主提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，進(jìn)而獲取管理費(fèi)等收入的運(yùn)營(yíng)形式，能夠視為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的資產(chǎn)管理平臺(tái)。相較而言，輕資產(chǎn)形式對(duì)資金鏈的要求更低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。若市場(chǎng)空置率攀升，包租形式的企業(yè)容易資金鏈斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致破產(chǎn)。而輕資產(chǎn)形式能夠應(yīng)對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境愈加多元，能夠在較低的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下獲取管理費(fèi)收入。除此之外，通過運(yùn)營(yíng)管理提高項(xiàng)目的出租率，還可獲取額外的利潤(rùn)分成。當(dāng)然，相較于包租形式，輕資產(chǎn)形式對(duì)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力要求更高層次。樂乎于2020年開場(chǎng)試水輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，并從直投式托管形式入手。華而不實(shí)，引入資方后的托管形式主要是指通過引入投資方將物業(yè)包租下來，由樂乎提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。于此，物業(yè)持有者(業(yè)主)獲得固定出租收益，投資方獲得項(xiàng)目租金的超額收益。樂乎則通過提升運(yùn)營(yíng)效率提升出租率和溢價(jià)率，確保業(yè)主的租金收益，并從中獲取管理費(fèi)、利潤(rùn)分成以及出租后增值服務(wù)收入的盈利。直投式托管的盈利形式和上述類似，不過前者投入的資金量更多。表1為樂乎公寓輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式。而純托管形式，主要是業(yè)主獲租金收益，而樂乎則獲取管理費(fèi)和出租后的增值服務(wù)收入。表2：“樂乎大家〞運(yùn)營(yíng)形式除此之外，2021年在市場(chǎng)遇冷，融資難的環(huán)境中，樂乎引入OYO形式，針對(duì)存量市場(chǎng)中的中小型公寓推出有朋加盟，為業(yè)主提供軟裝改造、參謀派遣、平臺(tái)植入、營(yíng)銷推廣等服務(wù)。當(dāng)前，樂乎、有朋、形式已布局北京、上海、廣州等五個(gè)城市，華而不實(shí)北京在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)占比最多。不過，輕資產(chǎn)拓展前期，企業(yè)需要面臨龐大的成本攤銷，樂乎估計(jì)到達(dá)10萬間的規(guī)模才有可能覆蓋前期投入成本。而在2020年疫情的影響下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空置率日益攀升，公寓方招租需求逐步顯現(xiàn)。基于此，樂乎開拓了“滿客〞形式，致力于提供公寓代招租服務(wù)，快速去化房源。截至2020年底，“有朋〞形式在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)達(dá)40間，純托管形式與引入資方托管形式在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)相差無幾。純托管作為樂乎早期開展的業(yè)務(wù)線沿用至今，管理項(xiàng)目數(shù)占據(jù)樂乎在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)一半左右。另外，針對(duì)分散式長(zhǎng)租市場(chǎng)，樂乎今年推出“樂乎大家〞產(chǎn)品線，專注于大中型社區(qū)分散式房源，提供委托管理等專業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。與直投式托管類似，“樂乎大家〞區(qū)別于傳統(tǒng)二房東形式，與房屋租賃業(yè)主、租客共同簽署樂乎三方協(xié)議。見表2。從集中式的直投托管形式發(fā)展至針對(duì)分散式房源的“樂乎大家〞產(chǎn)品線，樂乎以托管業(yè)務(wù)為核心，自營(yíng)業(yè)務(wù)為輔，多業(yè)務(wù)線并行。2資管分離合作形式成新趨勢(shì)國(guó)家“十四五〞及“兩集中〞政策中明確指出通太多渠道新增供給，大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，促進(jìn)職住平衡，主要途徑包括新增租賃用地、集體土地入市、競(jìng)自持、存量住房改造等多種方式。而樂乎本身較少選擇投資拿地、獲取存量房源等重資產(chǎn)形式，而是通過與資金優(yōu)勢(shì)明顯，資源豐富的甲方合作，以此提供長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)。當(dāng)前，樂乎與建信住房、武漢洪山區(qū)、北京昌平區(qū)、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)等地方或企業(yè)合作營(yíng)運(yùn)多個(gè)項(xiàng)目。對(duì)于租售同權(quán)政策的提出，樂乎針對(duì)大型租賃社區(qū)，于2022年專門設(shè)立了樂乎大客戶部門，把樂乎將來規(guī)模的增長(zhǎng)放在租賃社區(qū)上。但事實(shí)上，大型租賃社區(qū)一般配套有大面積的商業(yè)，對(duì)于長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商而言，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。當(dāng)前，樂乎與建信住房合作的項(xiàng)目已分布于北京、廣州、上海、杭州4個(gè)城市。以建融家園北京真武飯店項(xiàng)目為例，項(xiàng)目從前期的協(xié)助工程監(jiān)管、設(shè)計(jì)落地，到后期項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)，均全面委托樂乎進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。該項(xiàng)目改造前是財(cái)政部招待所，通過存量改造的方式，向市場(chǎng)提供共計(jì)248間租賃住房。服務(wù)對(duì)象為金融街的商務(wù)白領(lǐng)人群，房間月租金大約1萬元。樂乎與建信住房合作的另一個(gè)案例來自樂乎西紅門項(xiàng)目，該項(xiàng)目屬于集體土地入市建設(shè)租賃住房，是西紅門鎮(zhèn)“+市場(chǎng)〞合力解決集體租賃住房的創(chuàng)新嘗試。上述項(xiàng)目包含兩棟集體宿舍和一棟白領(lǐng)租賃住房，共計(jì)提供住房440間，配套1510平方米的商業(yè)服務(wù)配套。當(dāng)前，樂乎與建信住房合作的項(xiàng)目共有14個(gè)，以藍(lán)領(lǐng)公寓為主，多分布于產(chǎn)業(yè)聚焦的城市群、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等。隨著國(guó)資進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，行業(yè)的發(fā)展將愈加健康穩(wěn)健。對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的規(guī)?；l(fā)展來講，是難得的機(jī)遇。而早于2021年，北京等13個(gè)城市開展集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，樂乎是較早介入的企業(yè)之一。2020年至今，樂乎約95%的業(yè)務(wù)都是輕資產(chǎn)代運(yùn)營(yíng)形式，且在疫情期間，適應(yīng)市場(chǎng)需求，推出“滿客〞產(chǎn)品線，為公寓運(yùn)營(yíng)商入住率提升帶來幫助。樂乎在運(yùn)營(yíng)端的能力，在行業(yè)內(nèi)得到認(rèn)可。在產(chǎn)品系統(tǒng)方面，樂乎自主研發(fā)的IT系統(tǒng)，通過會(huì)員數(shù)據(jù)、房間管理系統(tǒng)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的連通，能夠給后續(xù)運(yùn)營(yíng)尤其是增值服務(wù)提供有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)，對(duì)于提升增值服務(wù)收入有一定的幫助。將來，長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展愈加規(guī)范化，具有豐富資管分離合作形式經(jīng)歷體驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商企業(yè)，相信在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域更具優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)租公寓論文：長(zhǎng)租公寓爆雷的原因分析及防備——以蛋殼公寓為例內(nèi)容摘要：2021年“租購(gòu)并舉〞政策的提出讓長(zhǎng)租公寓備受青睞，但是近期幾年不斷出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓爆雷事件，給整個(gè)社會(huì)帶來了宏大的影響。本文以蛋殼公寓為例，從企業(yè)層面和監(jiān)管層面分析爆雷事件的原因，總結(jié)長(zhǎng)租公寓爆雷現(xiàn)在狀況，針對(duì)當(dāng)前長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的建議：相關(guān)部門要完善健全規(guī)章制度，采取更為嚴(yán)格的規(guī)定，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)形式下的企業(yè)應(yīng)該加大監(jiān)管；企業(yè)也要合理使用杠桿，加強(qiáng)內(nèi)部控制，保持足夠的現(xiàn)金流，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，承當(dāng)應(yīng)有的責(zé)任。本文關(guān)鍵詞語(yǔ):長(zhǎng)租公寓;蛋殼公寓;經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);一、引言隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，從P2P、分享單車到長(zhǎng)租公寓，互聯(lián)網(wǎng)形式下的技術(shù)創(chuàng)新已經(jīng)融入了公眾的生活同時(shí)也綁定了很多的社會(huì)資源。當(dāng)它們過度擴(kuò)張，占用押金和租金貸等進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿逐步加大，最終會(huì)導(dǎo)致危機(jī)爆發(fā)，這時(shí)承當(dāng)最大損失的是整個(gè)社會(huì)。2020年僅8月這一個(gè)月就有七家以上爆雷，華而不實(shí)包括了行業(yè)龍頭蛋殼公寓。多家長(zhǎng)租公寓爆雷影響了多達(dá)數(shù)十萬的租客和房東，同時(shí)爆雷事件也讓金融機(jī)構(gòu)“租金貸〞產(chǎn)品浮出水面，長(zhǎng)租公寓和租金貸合作產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融市場(chǎng)和社會(huì)的穩(wěn)定造成了宏大影響。因而通過分析此次蛋殼公寓爆雷的原因能夠?yàn)橐院箝L(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供建議，具有現(xiàn)實(shí)意義。二、長(zhǎng)租公寓爆雷現(xiàn)在狀況長(zhǎng)租公寓由于能連接低利用率的社會(huì)存量房和租戶的需求，緩解城市住房緊張而遭到各方的青睞。然而，從2021年到2020年8月，多家長(zhǎng)租公寓相繼爆雷，根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，累計(jì)有近100家的長(zhǎng)租公寓爆雷。2021年8月份，鼎家科技長(zhǎng)租公寓公司由于資金鏈的斷裂，無法支付業(yè)主租金而公布破產(chǎn)，這次事件也讓長(zhǎng)租公寓背后的“租金貸〞浮出了水面。2020年由于疫情的影響，大部分長(zhǎng)租公寓都存在大量的閑置房，租金收入遭到了較大的影響造成平臺(tái)資金鏈緊張各地紛紛爆出長(zhǎng)租公寓“爆雷〞跑路。2020年內(nèi)已有40多家長(zhǎng)租公寓由于資金鏈斷裂或者高收低租、利用租金貸進(jìn)行長(zhǎng)收短付而倒閉。同時(shí)，到2020年9月，還有110家以上企業(yè)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓行業(yè)，大量的資本進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓的規(guī)模迅速擴(kuò)張，但是經(jīng)營(yíng)形式卻不夠完善，最終頻繁爆雷。根據(jù)天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，2020年整個(gè)全國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)已有15%的企業(yè)注銷或吊銷。除此之外，全國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)存在經(jīng)營(yíng)異常的企業(yè)大約有22%，遭到過行政處理懲罰或有過嚴(yán)重違法行為的相關(guān)企業(yè)約有5%。因高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致爆雷的相關(guān)企業(yè)有近26家。蛋殼公寓作為長(zhǎng)租公寓的龍頭企業(yè)，于2020年1月17日登陸紐交所，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股。2020年6月，蛋殼公寓CEO高靖被警方帶走調(diào)查。同年10月，蛋殼公寓就傳出跑路、倒閉。11月，央視曝光了其“深陷流動(dòng)性危機(jī)〞，媒體還爆出多人在其北京總部維權(quán)，隨后蛋殼出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，房東收不到蛋殼公寓支付的房租開場(chǎng)暴力趕人，大部分租戶面臨無家可歸的境況。2021年1月8日蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐〔北京〕資產(chǎn)管理有限公司被北京市東城區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，原由于公示企業(yè)信息隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假。企查查風(fēng)險(xiǎn)信息顯示，該公司當(dāng)前經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已超200條。當(dāng)前仍有大量租客和房東在進(jìn)行維權(quán)，給社會(huì)帶來了極壞的影響。三、蛋殼公寓爆雷原因分析〔一〕企業(yè)層面的原因1.盲目擴(kuò)張不計(jì)成本導(dǎo)致資金鏈斷裂蛋殼公寓固然成立于2021年，但是管理公寓的數(shù)量卻逐年倍增，如此圖1所示，蛋殼公寓從2021年盡管理了2500余間到2022年年末增長(zhǎng)到43.8萬間。經(jīng)營(yíng)管理如此多的房源需要大量資金的支持，2021年到2021年相關(guān)部門發(fā)布了利好政策，政策的變換使得資本聞風(fēng)而動(dòng)。根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的公告，2021年長(zhǎng)租公寓公開股權(quán)融資規(guī)模到達(dá)74億元人民幣，是2021年融資額的3倍多。2021年年末蛋殼公寓營(yíng)收也漲了3倍。即便是這樣，擴(kuò)張的錢還是不夠。隨后由于2021年長(zhǎng)租公寓小規(guī)模爆雷，蛋殼公寓申請(qǐng)的資產(chǎn)證券化融資也沒被中國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)獲批。蛋殼公寓就開場(chǎng)選擇利用租客的預(yù)付款和信譽(yù)貸款進(jìn)行擴(kuò)張。利用這些低成本的錢，蛋殼能夠更快地去其他城市發(fā)展業(yè)務(wù)，管理的公寓規(guī)模在這幾年迅速增長(zhǎng)。根據(jù)這種擴(kuò)張速度，蛋殼公寓需要大量的資金來維持經(jīng)營(yíng)，然而其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量從2021年的-1.14億元到2020年第一季度為-6.33億元，在長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)劇烈的情況下，要實(shí)現(xiàn)盈利遙遙無期。除此之外，蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率也非常高，到2022年資產(chǎn)負(fù)債率到達(dá)了95.77%。在高負(fù)債下經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。圖1蛋殼累計(jì)管理房源數(shù)量數(shù)據(jù)蛋殼招股書2020年上半年疫情的沖擊，讓蛋殼公寓的租金收入爆跌。疫情的到來使得長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來了蕭條期，蛋殼公寓的房屋入住率從2022年第二季度89%下降到2020年第一季度的75.6%，根據(jù)蛋殼公寓頒布的2020年第一季度財(cái)報(bào)顯示，蛋殼公寓的數(shù)量爆跌近兩萬間。在行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，蛋殼公寓推出各種營(yíng)銷活動(dòng)，導(dǎo)致了企業(yè)利潤(rùn)更進(jìn)一步的被壓縮，現(xiàn)金流也不斷惡化，最終導(dǎo)致斷裂。表1蛋殼公寓財(cái)務(wù)報(bào)表節(jié)選下載原表〔億元〕數(shù)據(jù)蛋殼公寓財(cái)務(wù)報(bào)表2.商業(yè)形式不穩(wěn)固蛋殼公寓的商業(yè)形式是充當(dāng)一個(gè)“二房東〞角色，公司從先從房東那里把公寓房租過來，通過蛋殼公寓統(tǒng)一裝修，再用線上的租房平臺(tái)把這些公寓租給房客。但是在租房的經(jīng)過中蛋殼公寓發(fā)揮的作用比充當(dāng)“二房東〞更多，他首先需要為公寓進(jìn)行統(tǒng)一的裝修，讓租客能夠直接拎包入住。其次，蛋殼公寓聯(lián)絡(luò)了微眾銀行，銀行能夠?yàn)楦恫黄鹫曜饨鸬淖饪吞峁┳饨鹳J。最后，蛋殼公寓還整合保潔團(tuán)隊(duì)定期為租客打理清掃衛(wèi)生。固然這個(gè)商業(yè)計(jì)劃很完美，但是蛋殼公寓實(shí)行起來卻讓這樣的商業(yè)形式變得脆弱。圖2蛋殼公寓商業(yè)形式第一，蛋殼公寓營(yíng)業(yè)收入少成本高。在蛋殼公寓急速擴(kuò)張的同時(shí)，其虧損規(guī)模也在逐步變大，蛋殼公寓的凈虧損額從2021年的2.71億元到2022年為34.37億元。但是蛋殼仍然采取了“燒錢〞的方式來?yè)屨际袌?chǎng)份額，對(duì)房源實(shí)行“高收低租〞的方式，要施行這種經(jīng)營(yíng)策略需要蛋殼要兩頭讓利。一方面要向租戶提供租房補(bǔ)貼，另一方面需要向房東提供更多的房屋溢價(jià)。因而蛋殼公寓的成本費(fèi)用也在高速增長(zhǎng)，在2021年8.75億到2022年末已經(jīng)高達(dá)102.79億，但是其營(yíng)業(yè)收入?yún)s不夠填補(bǔ)成本費(fèi)用，平臺(tái)產(chǎn)生了宏大的虧損，蛋殼公寓的利潤(rùn)空間也被極大程度的壓縮。蛋殼公寓的負(fù)債率過高，盈利能力缺乏以支撐到期扭虧為盈，平臺(tái)極度依靠從外部獲取的資金發(fā)展擴(kuò)張，當(dāng)外來資金缺少時(shí)，蛋殼公寓就無法維持其正常的運(yùn)營(yíng)。表2蛋殼公寓財(cái)務(wù)報(bào)表節(jié)選下載原表〔億元〕數(shù)據(jù)蛋殼公寓財(cái)務(wù)報(bào)表第二，利用租金貸負(fù)債經(jīng)營(yíng)降低了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。蛋殼公寓和微眾銀行合作，當(dāng)租客從微眾銀行貸款時(shí)，蛋殼會(huì)從微眾銀行一次性全額收到租客貸款租金，然后再定期〔按月或按季度〕給房東租金。借助這一商業(yè)形式，蛋殼公寓能夠快速回籠資金，再將資金用于新一輪的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，讓平臺(tái)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。這種經(jīng)營(yíng)方式固然能夠讓平臺(tái)加速發(fā)展，但也使得經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)變大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力變?nèi)?。要正常運(yùn)轉(zhuǎn)這一形式需要蛋殼公寓營(yíng)收也保持加速增長(zhǎng)，但是蛋殼公寓的營(yíng)業(yè)收入還缺乏以彌補(bǔ)其成本費(fèi)用，所以這種經(jīng)營(yíng)方式給其帶來了潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)形式不穩(wěn)固加上疫情的沖擊，讓蛋殼公寓難以適應(yīng)市場(chǎng)的突發(fā)性變化，產(chǎn)生了宏大的資金缺口，最終爆雷。3.內(nèi)控制度形同虛設(shè)蛋殼公寓內(nèi)部存在較大的作弊問題，區(qū)域分配劃分不明確，有的房屋管家不僅維護(hù)的區(qū)域多，并且有時(shí)還要進(jìn)行跨區(qū)管理，基層的維修保潔也能從公司獲得額外利益。比方維修師傅能夠和租戶約定在房屋沒問題時(shí)申請(qǐng)維修，完成流程后再跟公司報(bào)銷。除此之外公司的管理也比擬混亂，有的房間已經(jīng)退房很長(zhǎng)時(shí)間了，但是公司的財(cái)務(wù)還在持續(xù)向房東打款，一年多的時(shí)間才發(fā)現(xiàn)。2021年的搶房大戰(zhàn)時(shí)，蛋殼公寓在上市前還存在8000元收購(gòu)的房源以6000元租出的現(xiàn)象，內(nèi)部商業(yè)智能團(tuán)隊(duì)形同虛設(shè)。在有政策文件出臺(tái)禁止隔斷房的時(shí)候，蛋殼公寓的高層還是決定使用隔斷房房源。這種高層冒險(xiǎn)，基層作弊的情況使得蛋殼公寓的內(nèi)控制度形同虛設(shè)。除此之外還造成了經(jīng)營(yíng)效率變低，成本費(fèi)用變高，太多的房源帶來的是更大的虧損和現(xiàn)金流缺口?！捕抽L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)監(jiān)管層面的原因國(guó)內(nèi)購(gòu)房成本和門檻的提高加上我們國(guó)家龐大的人口數(shù)量使得長(zhǎng)租公寓興起，2021年開場(chǎng)相關(guān)扶持政策的出臺(tái)帶動(dòng)了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的快速發(fā)展。但是由于進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的門檻比擬低，行業(yè)規(guī)范不完善，監(jiān)管起來也比擬困難，因而給了部分企業(yè)可乘之機(jī)。對(duì)于運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)資質(zhì)方面，部門的審核機(jī)制還不健全，存在較大的管理漏洞。2021年在政策的引導(dǎo)下各種金融工具被陸續(xù)用到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域各種金融產(chǎn)品的引入，給長(zhǎng)租公寓帶來了大量的資金，同時(shí)也使得其快速發(fā)展。企業(yè)把“租金貸〞變成了資金池，當(dāng)長(zhǎng)租公寓擴(kuò)大規(guī)模時(shí)就非法挪用資金，由于缺乏有效的監(jiān)管，企業(yè)會(huì)把這部分資金用到其他地方，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題時(shí)承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的將會(huì)是整個(gè)社會(huì)，相關(guān)法律法規(guī)的不完善使得爆雷后受損失的各方難以維權(quán)。除此之外，相關(guān)部門沒有能對(duì)長(zhǎng)租公寓租金進(jìn)行監(jiān)管，造成了企業(yè)對(duì)資金使用的無所顧忌。四、啟示和建議通過對(duì)蛋殼公寓爆雷案例的分析，能夠看出當(dāng)企業(yè)利用租賃貸進(jìn)行瘋狂擴(kuò)張時(shí)，過高的金融杠桿使得企業(yè)開場(chǎng)冒險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)。假如這種方式成功，那么就能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來宏大利益，但是當(dāng)失敗時(shí)就需要整個(gè)社會(huì)來承受風(fēng)險(xiǎn)。由于我們國(guó)家人口流量過大，當(dāng)下對(duì)于長(zhǎng)租公寓的需求并沒有消失，所以長(zhǎng)租公寓今后的發(fā)展非常重要。基于此，提出下面建議：〔一〕加強(qiáng)行業(yè)的立法和監(jiān)管長(zhǎng)租公寓的接連爆雷，引發(fā)了一系列的社會(huì)問題。長(zhǎng)租公寓利用租金貸這種金融產(chǎn)品鉆金融創(chuàng)新的空子，利用商業(yè)形式的設(shè)計(jì)由租客承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的租賃貸成為長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張的工具。當(dāng)危機(jī)爆發(fā)時(shí)，整個(gè)社會(huì)都可能成為承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象。所以需要對(duì)長(zhǎng)租公寓使用租金貸采用愈加嚴(yán)格的政策，制定愈加嚴(yán)密的租金貸使用流程，加強(qiáng)對(duì)租賃貸的監(jiān)管。除此之外，還要加強(qiáng)對(duì)平臺(tái)押金、租金使用等經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)于盲目擴(kuò)張的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)進(jìn)行提醒和警告，規(guī)范相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的行為。〔二〕完善內(nèi)部控制，保持足夠的現(xiàn)金流蛋殼公寓的爆雷一定程度上和企業(yè)的內(nèi)部管理有關(guān)，要想改善公司的內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)，公司就需要引進(jìn)更多的機(jī)構(gòu)投資者來分散公司的股權(quán)，以避免股權(quán)過度集中，防備高層獨(dú)斷和財(cái)務(wù)舞弊行為的發(fā)生；同時(shí)還要優(yōu)化董事會(huì)、股東大會(huì)及監(jiān)事會(huì)成員構(gòu)造，健全各部門的規(guī)章制度，明確各自權(quán)利與職責(zé)，以保證公司內(nèi)部構(gòu)造完好。只要不斷地完善公司的內(nèi)部治理構(gòu)造，才能從內(nèi)部幫助公