上海區(qū)域市場簡析

南匯周康板塊市場報告區(qū)域市場簡析區(qū)域競品掃描區(qū)域市場總結(jié)

區(qū)域市場簡析中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道08年1月至08年6月，周康板塊成交表現(xiàn)良好，并且市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)隨著美國次貸危機爆發(fā)以及全球經(jīng)濟蕭條逐漸呈現(xiàn)，08年下半年周康市場成交量與經(jīng)濟一同下滑09年1月市場依舊持續(xù)在低迷狀態(tài)，表現(xiàn)為買方市場供應(yīng)方面，08年10月至12月市場出現(xiàn)集中放量，主要來自區(qū)域大盤印象春城和綠洲康城從08年12月開始價格下滑趨勢明顯08年1月—09年1月周康公寓供求情況中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周康板塊總價成交段主要集中在８０－９０萬的區(qū)間之內(nèi)，其次是９０－１００萬區(qū)間。板塊內(nèi)主力在售項目的單價走勢趨于下降，現(xiàn)在階段，各項目成交單價主要徘徊于8000-9000元/平方米的范圍內(nèi)。南匯區(qū)周康板塊可售體量（截止09.01）排名項目名稱體量套數(shù)1印象春城61976.476922東方晶華園31037.943143綠洲康城25318.692164粵亮灣景苑20516.622505和居水岸16733.931446圣鑫苑14362.811277綠地東上海9539.37738菱翔苑4968.941合計

184454.71857近期成交低迷，導(dǎo)致目前在售項目存量余房較多，周康板塊累積在售存量18.4萬平米周康板塊項目存量余房比例剩余量位居前列的項目有印象春城、東方晶華園和綠洲康城其中印象春城主要由于０８年年底推出新盤，開盤強銷后，優(yōu)惠活動截至，將實際已獲得預(yù)售許可證的房源延遲對客戶公開，導(dǎo)致大體量的后續(xù)房源囤積東方晶華園、綠洲康城等排名靠前的項目，都是由于０８年內(nèi)去化表現(xiàn)不佳而導(dǎo)致的房源累計菱翔苑和綠地東上海一期項目已是尾盤，剩余房源的較高單、總價，使客戶望而卻步南匯周康板塊1月去化量排名項目名稱體量套數(shù)1綠洲康城8730.1842金柳灣新貴居1021.7153東方晶華園966.3184印象春城846.1795菱翔苑816.8766中邦城市園732.7477沈默花苑605.0758粵亮灣景苑325.6649圣鑫苑324.23合計

14365131近期周康板塊成交緩慢，表現(xiàn)最突出的是綠洲康城清水灣，開盤當(dāng)月成交84套，單價較前批房源有大幅度下降，以12000元/平米單價打7折銷售，成交均價僅8690元/平米

區(qū)域競品掃描周康板塊競品掃描6圣鑫苑8中邦城市5周浦萬達廣場11萬科金色里程10金柳灣（墅外）4印象春城7綠地東上海本案3東方晶華園１粵亮灣9綠洲康城·親水灣12保利林雨溪2和居水岸基本信息息印象春城城區(qū)域位置置：周浦浦年家浜浜東路129弄弄占地面積積：35萬總建筑面面積：46萬開盤時間間：08.10.30（首批批）推盤案量量：288套交付標(biāo)準準：毛坯坯交房時間間：09.12.31戶型：一一房：63平米米二房：88平米米、92平米、、113平米三房;131平平米08.11開盤盤報價：：均價8500元/平平米價價格范范圍：8200-9000元元/平米米開盤優(yōu)惠惠活動：：開盤當(dāng)當(dāng)天認購購優(yōu)惠200元元/平米米成交信息息銷售節(jié)點08.1108.1209.1去化套數(shù)124187銷售率43%6.5%2.4%網(wǎng)上成交均價：8387元/平米印象春城城2.21推出3號和7號兩棟棟樓，帶帶63平平米小戶戶型一房房，開盤盤報價7600-9500元元/平米米，均價價8500元/平米，，開盤當(dāng)當(dāng)天優(yōu)惠惠總價16000元,房地網(wǎng)網(wǎng)上反應(yīng)應(yīng)開盤當(dāng)當(dāng)天預(yù)定定93套套，其中中成交戶戶型一房房和二房房所占比比例平均均。印象春城城媒體信息息日期報紙名稱2008-12-12新聞晨報2008-11-20新聞晨報2008-11-20時代報2008-11-20新民晚報2008-11-6時代報2008-11-5新民晚報2008-11-5新聞晨報2009-10-30時代報2008-10-29新聞晨報2008-10-29新民晚報2008-10-20租售情報2008-10-6其他日期報紙名稱2009-2-19時代報2009-2-18新聞晨報2009-2-6時代報2009-2-5新聞晨報2009-2-5新民晚報2009-1-26新民晚報2009-1-5租售情報硬廣媒體體主要為為：晨報報、晚報報、時代代報、租租售情報報印象春城城戶外廣告告周浦鎮(zhèn)區(qū)區(qū)：無戶戶外媒體體外接待點點：金豐豐易居代代理，依依靠周浦浦鎮(zhèn)上易居中介介門店共共同銷售售導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)：無交交通導(dǎo)示示，在周周浦鎮(zhèn)區(qū)區(qū)宣傳力力度不夠，年年家浜路路無交通通指示牌牌，引導(dǎo)導(dǎo)動線差差印象春城城廣告訴求求基本信息息綠洲康城城區(qū)域位置置：康橋橋路1558弄弄占地面積積：50萬總建筑面面積：70萬開盤時間間：08.12.13推盤案量量：215套交付標(biāo)準準：毛坯坯交房時間間：2010.6.3008.12開盤盤報價：：均價9300元/平平米價價格范范圍：8700-12500元/平平米價格促銷銷活動：：原價均均價12000元/平平米，7折銷售售房型面積套數(shù)比例1房69平米4922.79%2房91—106平米8338.60%3房133—139平米8338.60%合計215100%成交信息息綠洲康城城康橋區(qū)域域超級大大盤，早早期銷售售在05年，經(jīng)經(jīng)歷市場場最高峰峰1.3萬價格格，在沉沉寂一年年后，緊緊隨印象象春城開開盤，去去年年底底推出2幢小高高層，215套套房源，，價格也也是采取取直線跳跳水方式式，表價價12500元元/平米米打7折折銷售，，成交均均價9073元元/平米米，但銷銷售情況況依然不不理想。。綠洲康城城戶外廣告告外接待點點：無看房班車車：龍陽陽路地鐵鐵站導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)：交通指示示牌:滬滬南公公路、康康橋路戶外看板板：康橋橋路2塊塊刀旗:康康橋路路綠洲康城城廣告訴求求93萬平平方米親親水親陽陽光低密密度法式式小鎮(zhèn)基本信息息東方晶華華園區(qū)域位置置：康沈沈路1758弄弄近年家家浜路占地面積積：60300平米總建筑面面積：77443平米米開盤時間間：07.09.30推盤案量量：487套可可售房房源243套（（扣除動動遷房可可售88套）交付標(biāo)準準：毛坯坯交房時間間：09.2.28戶型：二二房：：102-104平米米三房;123-130平米復(fù)式：160-200平米價格：報報價均價價9000元/平米，，一月成成交均價價8687元/平米米成交信息息東方晶華華園該盤是區(qū)區(qū)域在售售項目中中位置最最好的項項目，除除動遷房房外，目目前可售售剩余房房源88套。該該盤以報報價均價價9000元/平米，，較開盤盤期間價價格下滑滑約1400元元/平米米，成交交均價8687元/平平米，在在區(qū)域市市場內(nèi)成成交緩慢慢?；拘畔⑾⒕G地東上上海區(qū)域位置置：秀浦浦路788弄占地面積積：405810平米米總建筑面面積：61萬（（其中住住宅51萬，商商業(yè)10萬）開盤時間間：06.10推盤案量量：1270套套交付標(biāo)準準：毛坯坯交房時間間：07.12戶型：二二房：：92-114平米三房;130-140平米米價格;一一期尾盤盤報價均均價12000元/平平米二期房源源工程進進度主體體6層，，預(yù)計09.5開盤二期報價價均價約約9000元/平米以以內(nèi)成交信息息綠地東上上海該盤是區(qū)區(qū)域內(nèi)品品質(zhì)最好好的項目目，從銷銷售情況況上看，，一期尾尾盤報價價12000元元/平米米，從08年8月到到現(xiàn)在都都是“零零”成交交。二期期約09.5月月開盤，，該批房房源開盤盤均價直直接跳水水，9000元元/平米米的價格格可能導(dǎo)導(dǎo)致周康康地區(qū)新新一輪的的價格大大戰(zhàn)基本信息息中邦城市市區(qū)域位置置：秀沿沿路867號占地面積積：35萬平米米總建筑面面積：40萬平平米開盤時間間：07.6.30推盤案量量：918套交付標(biāo)準準：毛坯坯交房時間間：現(xiàn)房房目前一期期、二期期已經(jīng)全全部售罄罄，三期期地塊在在秀沿路路南側(cè)，，尚未動動工，預(yù)預(yù)計周期期較長，，業(yè)務(wù)已已經(jīng)在年年前撤場場中邦城市市媒體信息息日期報紙名稱2009-1-12上海樓市2008-10-5租售情報2008-9-20租售情報2008-9-11上海樓市2008-8-20租售情報2008-5-30東方早報2008-5-23東方早報2008-4-10上海樓市2008-4-3東方早報2008-4-3東方早報2008-2-25上海樓市2008-1-25上海樓市硬廣媒體體主要為為：早報報、上海海樓市、、租售情情報近期二期期售罄，，三期未未動工，，媒體投投入減少少廣告訴求求中邦城市市東上海、、大盤、、創(chuàng)新藝藝術(shù)生活活周浦萬達達廣場基本信息息區(qū)域位置置：滬南南公路3467號占地面積積：50萬總建筑面面積：31.8萬開盤時間間：08.12.27推盤案量：：966套套交付標(biāo)準：：裝修交房時間：：2010.3.31房屋性質(zhì)：：辦公戶型：40-90平平米價格：開盤盤報價均價價9500元/平米米，2月報報價均價10000元/平米米成交信息周浦萬達廣廣場銷售節(jié)點09.01去化套數(shù)276套銷售率25%網(wǎng)上成交均價：9500元/平米區(qū)域唯一在在售小戶型型辦公產(chǎn)品品，開盤均均價9500元/平平米，是區(qū)區(qū)域近期成成交最好的的項目，這這是和大量量的廣告投投入和良好好的現(xiàn)場表表現(xiàn)分不開開的。從該該盤可以看看到，小戶戶型產(chǎn)品存存在較大需需求量戶外廣告周浦萬達廣廣場該項目戶外外廣告做的的是競品中中最到位的的，滬南公公路交通指指示標(biāo)牌，，外環(huán)線高高炮、上南南、三林、、康橋、周周浦地區(qū)橫橫幅，競品品門口橫幅幅，周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)燈箱、看看板，小上上海商業(yè)城城燈箱、派派單等結(jié)合合使用，為為現(xiàn)場成交交帶來穩(wěn)定定的來人。。媒體信息周浦萬達廣廣場日期報紙名稱2009-2-19時代報2009-1-12上海樓市2008-12-20租售情報2008-12-10上海樓市2008-12-5租售情報2008-11-25租售情報2008-11-20租售情報2008-11-14新聞晨報2008-11-14東方早報2008-11-5租售情報2008-10-20租售情報2008-9-20租售情報硬廣媒體主主要為：晨晨報、時代代報、早報報、上海樓樓市、租售售情報廣告訴求周浦萬達廣廣場萬達品牌、、精裝小戶戶型基本信息圣鑫苑區(qū)域位置：：川周公路路4056弄占地面積：：54800平米總建筑面積積：7萬平平米開盤時間：：最早一期期05.1.14推盤案量：：557套套交付標(biāo)準：：毛坯交房時間：：三期09.6戶型：二二房：104-110平米三房：130-140平米價格：一月月成交均價價7554元/平米米成交信息圣鑫苑該盤在區(qū)域域市場中，，受周邊小小環(huán)境及大大型變電站站等抗性影影響，成交交低迷，成成交價格一一直維持在在7500元/平米米左右，一一月成交均均價7554元/平平米。媒體信息圣鑫苑日期報紙名稱2008-6-19新聞晨報2008-4-24新聞晨報2008-3-27青年報2007-12-27青年報2007-12-24新聞晨報2007-12-20青年報2007-12-14新聞晨報2007-12-13新聞晨報硬廣媒體主主要為：晨晨報、青年年報廣告訴求圣鑫苑粵亮灣基本信息區(qū)域位置：：周市路39弄占地面積：：5.94萬平米總建筑面積積：8萬平平米開盤時間：：08.3.29推盤案量：：392套套可售售房源257套交付標(biāo)準：：毛坯交房時間：：09.8.31戶型：二二房：81-86平平米08年3月月至今銷售售135套套，銷售率率34%，，可以說成成交非常緩緩慢，目前前在價格沒沒有優(yōu)勢的的情況下，，月成交保保持在5套套左右，無無法擺脫成成交低迷的的狀況。成交信息粵亮灣該盤在區(qū)域域市場中屬屬于小戶型型產(chǎn)品，有有一定的總總價優(yōu)勢，，目前剩余余房源都是是高區(qū)高單單價產(chǎn)品，，在印象春春城開盤后后，受同類類型產(chǎn)品低低單價沖擊擊，成交量量明顯萎縮縮基本信息和居水岸（（金色水岸岸、沈墨荷荷蘭苑））區(qū)域位置：：康沈路1838號號占地面積：：6.7萬萬平米總建筑面積積：11.4萬平米米開盤時間：：最早04.6，綠綠地接手重重新開盤：：08.7推盤案量：：172套套交付標(biāo)準：：毛坯交房時間：：現(xiàn)房銷售售戶型：二二房：95平米三房：123平米價格：一月月成交均價價8820元/平米米該案曾經(jīng)爛爛尾，開發(fā)發(fā)商無法還還銀行貸款款，導(dǎo)致交交房延遲3年，區(qū)域域口碑差，，現(xiàn)由綠地地接手，目目前銷售狀狀況慘淡。。成交信息和居水岸該盤04年年就開盤，，受銀行貸貸款拖欠影影響，一度度被禁止銷銷售3年，，08.8重新開盤盤，因地段段在競品中中較占優(yōu)，，成交價格格在8500-9000元/平米。媒體訴求和居水岸項目在尾盤盤銷售階段段，三期工工地尚未開開工，初開開盤報紙稿稿外，其他他無媒體投投入，包括括在周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)無戶外外媒體。基本信息金柳灣區(qū)域位置：：康橋川周周公路2828弄占地面積：：4.8萬萬平米總建筑面積積：10萬萬平米開盤時間：：08.12推盤案量：：163套套交付標(biāo)準：：精裝修裝修標(biāo)準：：2500—3000元/平米帶帶地暖、中中央空調(diào)、、西門子廚廚衛(wèi)、科勒勒潔具交房時間：：09.10戶型：二二房：170平米三房：210-270價格：網(wǎng)上上價格曲線線路（近七七天）：10700—11600元/平米開盤兩個月月成交8套套，小高層層產(chǎn)品，統(tǒng)統(tǒng)一大戶型型，做精裝裝修走高端端路線媒體訴求金柳灣平面媒體做做過三次租租售情報廣廣告，戶外外在外環(huán)和和滬南公路路有高炮區(qū)域市場總總結(jié)區(qū)域市場表表現(xiàn)區(qū)域成交進進入近幾年年最低谷，，成交表現(xiàn)現(xiàn)低迷區(qū)域價格下下滑趨勢明明顯，項目目低價開盤盤引發(fā)新盤盤價格戰(zhàn)大盤集中，，周康板塊塊后續(xù)供應(yīng)應(yīng)量巨大打大盤概念念：綠洲康康城、中邦邦城市、綠綠地東上海海、印象春春城打品質(zhì)概念念：綠地東東上海打生活品質(zhì)質(zhì)概念：綠綠地東上海海、中邦城城市打低價概念念：圣鑫苑苑、印象春春城、綠洲洲康城打水景概念念：綠地東東上海打優(yōu)惠概念念：金色水水岸打小戶型概概念：萬達達廣場打大戶型類類別墅概念念：金柳灣灣競品媒體表表現(xiàn)謝謝謝謝1月月-2303:16:5703:1603:161月月-231月月-2303:1603:1603:16:571月-231月-2303:16:572023/1/53:16:579、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:16:5703:16:5703:161/5/20233:16:57AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:16:5703:16Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:16:5703:16:5703:16Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:16:5703:16:57January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:16:57上上午03:16:571月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:16上午午1月-2303:16January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/53:16:5703:16:5705January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:16:57上午3:16上上午03:16:571月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:16:5703:16:5703:161/5/20233:16:57AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2303:16:5703:16Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。03:16:5703:16:5703:16Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:16:5703:16:57January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20233:16:57上午03:16:571月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:16上上午1月-2303:16January5,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/53:16:5703:16:5705January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚