世聯(lián)長沙郡原美村XXXX年度營銷方案

2023/1/19被仰望

郡原美村2012年度營銷方案謹(jǐn)呈：湖南中鍇置業(yè)有限公司方案導(dǎo)讀：宏觀環(huán)境目標(biāo)解讀項(xiàng)目分析客戶分析市場分析營銷策略總綱營銷分解及執(zhí)行從國際形勢來看，外需的下行將加劇中國目前的去庫存壓力，出口和經(jīng)濟(jì)增長速度均受到負(fù)面影響。從國內(nèi)形勢來看，中國經(jīng)濟(jì)依然沒有擺脫進(jìn)入滯漲的危險(xiǎn)，以貨幣為推動力的中國經(jīng)濟(jì)在這種情況下，不可能放松貨幣政策，緊縮的貨幣政策決定了四季度及之后中國房地產(chǎn)面臨的依然是嚴(yán)峻的宏觀環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢總論數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺恐慌性拋售導(dǎo)致希臘國債收益率飆升銀行業(yè)流動性短缺，歐債危機(jī)影響逐步接近次貸危機(jī)美國CPI走高，制約QE3的推出美元指數(shù)反轉(zhuǎn)導(dǎo)致全球資本市場全面下行宏觀環(huán)境國際形勢：外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀道瓊斯工業(yè)指數(shù)上證指數(shù)原油精銅白銀棉花全球資本市場承壓全面下行全球避險(xiǎn)情緒升溫，美國國債成避風(fēng)港國際形勢：QE3或于2012年4月推出：來自美元指數(shù)走勢的考量08年底中國4萬億救市，美元指數(shù)首次下跌09年3月初，QE1推出，美元指數(shù)抵達(dá)最高點(diǎn)后下跌08年7月中，次貸危機(jī)惡化，避險(xiǎn)資金推升美元指數(shù)10年6月，市場預(yù)期QE2推出，美元指數(shù)承壓下跌10年8月，QE2推出，美元指數(shù)加速下跌11年9月初，歐債危機(jī)惡化，避險(xiǎn)資金推升美元指數(shù)宏觀環(huán)境世聯(lián)研究認(rèn)為，鑒于目前的歐債危機(jī)的惡化，以及美聯(lián)儲的政策走勢，全球經(jīng)濟(jì)面臨著更多的挑戰(zhàn)，需求將顯著下行，則對中國產(chǎn)生巨大影響：1、外需的下行，將加劇中國目前的去庫存壓力，出口和經(jīng)濟(jì)增長速度均受到負(fù)面影響，同時(shí)會刺激中國內(nèi)需轉(zhuǎn)型的動能。2、全球避險(xiǎn)情緒升溫促使美元資本回流，將有效削減中國的熱錢流入壓力，因此會減少熱錢推升國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)象。3、美元指數(shù)見底上升，大宗商品價(jià)格下行，有效減少輸入性通脹的壓力。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最新的GDP和CPI數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在向“低增長高通脹”的區(qū)間滑行，中國經(jīng)濟(jì)仍沒有擺脫進(jìn)入滯漲的危險(xiǎn)；cpi>3高通脹，GDP<8,低增長中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪去庫存周期，經(jīng)濟(jì)增速放緩的概率大增國內(nèi)環(huán)境2002.0933個(gè)月2011.092005.61.742個(gè)月2008.1215.99.62.533個(gè)月139.46.114.811-0.715.59.2從2002年開始，中國經(jīng)濟(jì)的貨幣推動型特征十分明顯，寬松的貨幣政策帶來GDP的高速增長，也帶來了通脹壓力貨幣緊縮政策不會放松國內(nèi)環(huán)境世聯(lián)研究認(rèn)為，受2008年4萬億刺激政策的后遺癥和過度依賴投資驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響，一方面，在結(jié)束了貨幣放松政策之后，CPI在一定時(shí)期內(nèi)仍然處于高位；另一方面，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪去庫存化周期，外需和投資的下降將令GDP增速下降。因而，滯漲的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。在CPI高企和GDP增速下降，使得貨幣政策陷入了進(jìn)退兩難的維谷。因而貨幣政策在回歸常態(tài)之后，只有因時(shí)勢而微調(diào)，放松的概率較小。10市場回顧2011年，調(diào)控明顯：調(diào)控政策綜合涵蓋了眾多方面的內(nèi)容，包括信貸、土地、保障房、稅收等。與過往的調(diào)控政策相比，2011年的綜合政策引領(lǐng)的調(diào)控風(fēng)暴可謂空前，調(diào)控的力度不斷加碼，就目前實(shí)施的市場情況來看，調(diào)控效果明顯長沙作為2,3線城市典型代表，受政策波動影響同樣明顯，客戶觀望心態(tài)日趨嚴(yán)重11市場預(yù)判判政策趨勢勢：調(diào)控主旋旋律不變變，繼續(xù)續(xù)&深化調(diào)控邏輯輯不變，，限貸&限購2012年政策持持續(xù)出臺臺可能性性較大，，宏觀政政策環(huán)境境趨緊2012年限購和和限貸將將被延續(xù)續(xù)市場趨勢勢：市場動態(tài)態(tài)監(jiān)控&趨勢預(yù)測測2011年度市場場成交量量逐步下下滑，導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)格格增長放放緩，甚甚至負(fù)增增長，2012年存在不不確定性性信貸政策策效果顯顯現(xiàn)，客客戶首付付門檻抬抬升，貸貸款難度度任然較較大抗擊政策策風(fēng)險(xiǎn)→→→解解析2012，調(diào)控政政策的持持續(xù)將是是市場最最大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素限購令&緊縮信貸貸投資資需求受受限消消費(fèi)力萎萎縮淡淡市工具具儲備政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)成為2012年目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)最大大的不確確定性因因素。本項(xiàng)目營營銷應(yīng)當(dāng)當(dāng)融入多種種淡市工工具抗擊政策策風(fēng)險(xiǎn)宏觀環(huán)境境方案導(dǎo)讀讀：宏觀環(huán)境境目標(biāo)解讀讀項(xiàng)目分析析客戶分析析市場分析析營銷策略略總綱營銷分解解及執(zhí)行行金額目標(biāo)：銷售7.5億郡原美村村全年銷銷售目標(biāo)標(biāo)7.5億回款目標(biāo)標(biāo)7億月均完成成銷售目目標(biāo)約6300萬2012年度目目標(biāo)2012年度郡原原美村季季度銷售售目標(biāo)分分解望莊：現(xiàn)現(xiàn)房。38套；；面積150-190㎡；；上半半年清盤盤，月均均去化6套余貨分析析：1、主要集集中在9#、11#景觀相對對弱勢單單位2、頂復(fù)產(chǎn)產(chǎn)品為相相對難銷銷產(chǎn)品去化分析析：平層層>頂復(fù)111278售罄9目標(biāo)盤點(diǎn)點(diǎn)燕園：現(xiàn)現(xiàn)房。26套；；上半年年清盤，，月均去去化速度度4套余貨分析析：主要集中中在遠(yuǎn)離離林蔭大大道、或或無水系系景觀的的視野弱弱勢單位位。去化分析析：270㎡㎡>280㎡㎡>310㎡㎡>330㎡㎡目標(biāo)盤點(diǎn)點(diǎn)林蔭大道道麗園：待待售158套；；年內(nèi)清清盤，月月均去化化13套套。18目標(biāo)盤點(diǎn)點(diǎn)余貨分析析：1、未售余余貨約占占50%，將在2012年陸續(xù)推推出。去化分析析：135㎡㎡>145㎡>155㎡>180㎡19目標(biāo)盤點(diǎn)點(diǎn)青山里：：年內(nèi)主主推49號棟，新新推49號棟大戶戶豪宅單單位qi47#48#49#20目標(biāo)盤點(diǎn)點(diǎn)鷺莊：下下半年入入市，推推10-20套，預(yù)計(jì)計(jì)銷售銷銷售12-18套21目標(biāo)分析析R2:我們的期期望目標(biāo)標(biāo)望莊38套洋房，，燕園26套獨(dú)獨(dú)棟棟，，銷銷售售完完成成100%；麗園園158套聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅，，銷銷售售完完成成100%；青山山里里210套高高層層公公寓寓；；鷺莊莊16套別別墅墅；；1、按按照照目目前前望望莊莊6套、、燕燕園園4套、、麗麗園園13套的的月月均均去去化化速速度度，，要要完完成成銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)，，平平均均每每天天需需上上門門至至少少12批客客戶戶，，但但政政策策調(diào)調(diào)控控影影響響，，部部分分客客戶戶被被擠擠出出，，直直接接影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目上上門門量量；；客客戶戶觀觀望望情情緒緒加加濃濃，，成成家家率率勢勢必必受受到到影影響響。。2、青青山山里里456套房房源源中中，，投投資資型型比比例例大大，，受受政政策策調(diào)調(diào)控控影影響響大大，，上上門門和和成成交交也也勢勢必必存存在在一一定定難難度度。。R1:按照照常常規(guī)規(guī)發(fā)發(fā)展展的的結(jié)結(jié)果果我們們的的問問題題關(guān)鍵鍵問問題題：：調(diào)控控+淡市市下下，，如如何何精精準(zhǔn)準(zhǔn)找找到到有效效的的目標(biāo)標(biāo)客客戶戶。。R1R2？22目標(biāo)標(biāo)細(xì)細(xì)化化分分解解調(diào)控控+淡市市下下，，1、別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品如何何精精準(zhǔn)準(zhǔn)找找到到精準(zhǔn)準(zhǔn)的的目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群？？如如何何提提高高成成單單率率？？———望莊莊、、燕燕園園、、麗麗園園、、鷺鷺莊莊2、高層層產(chǎn)產(chǎn)品品如何何精精準(zhǔn)準(zhǔn)找找到到有效效的的目標(biāo)標(biāo)客客戶戶？？提提高高客客戶戶量量？？———青山山里里方案案導(dǎo)導(dǎo)讀讀：：郡原原美美村村整整體體價(jià)價(jià)值值梳梳理理宏觀觀環(huán)環(huán)境境目標(biāo)標(biāo)解解讀讀項(xiàng)目目分分析析客戶戶分分析析市場場分分析析營銷銷策策略略總總綱綱營銷銷分分解解及及執(zhí)執(zhí)行行產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值梳梳理理區(qū)域域價(jià)價(jià)值值梳梳理理區(qū)位位發(fā)發(fā)展展價(jià)價(jià)值值：區(qū)域域發(fā)發(fā)展展空空間間大大。。本項(xiàng)項(xiàng)目目處處于于長長株株潭潭三三市市融融城城核核心心地地帶帶，，坐坐落落于于時(shí)時(shí)代代陽陽光光大大道道，，緊緊鄰鄰武武廣廣新新城城片片區(qū)區(qū)。。芙蓉路路韶山路路萬家麗麗路武廣新新城片片區(qū)長株潭潭融城城核心心區(qū)域域隨著芙芙蓉南南路與與湘潭潭的對對接，，及省省政府府和天天心區(qū)區(qū)政府府的南南遷加加快了了區(qū)域域內(nèi)融融城步步伐。。武廣客客運(yùn)站站開始始運(yùn)行行，周周邊配配套相相應(yīng)開開始落落實(shí)，，長沙沙未來來又一一座新新城將將得以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。時(shí)代陽陽光大大道本項(xiàng)目目區(qū)域價(jià)價(jià)值梳梳理交通價(jià)價(jià)值：道路通通達(dá)性性好。處于于長沙沙多條條城市市主干干道交交匯地地帶；；京珠珠高速速和繞繞城高高速緊緊鄰本本項(xiàng)目目，前前往機(jī)機(jī)場及及異地地非常常便利利；長長株潭潭城際際鐵路路及地地鐵4號線途途徑本本項(xiàng)目目。芙蓉路韶山路萬家麗路京珠高速時(shí)代陽光大道繞城高速本項(xiàng)目機(jī)場高速前往株洲、湘潭30分鐘前往邵陽、婁底、衡陽前往黃花機(jī)場30分鐘城際鐵鐵路區(qū)域價(jià)價(jià)值梳梳理配套價(jià)價(jià)值：城市5分鐘生生活圈圈。項(xiàng)目周周邊配配套完完善，，學(xué)校校、商商業(yè)、、酒店店、銀銀行等等一應(yīng)應(yīng)俱全全，車車行5分鐘生生活便便利。。芙蓉路路韶山路路萬家麗麗路時(shí)代陽陽光大大道本項(xiàng)目目汽車南南站步步高高超市市通程商商業(yè)廣廣場步步高高超市市融程花花園酒酒店融程花花園酒酒店井灣子子家居居廣場場紅星大大市場場大潤發(fā)發(fā)超市市紅星商商圈華雅大大酒店店同升湖湖通程程大酒酒店同升湖湖國際際實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校校項(xiàng)目配配套目目前主主要依依托于于紅星星商圈圈相關(guān)關(guān)配套套，驅(qū)驅(qū)車5分鐘即即可到到達(dá)；；但項(xiàng)項(xiàng)目附附件配配套有有待提提升。。區(qū)域價(jià)價(jià)值梳梳理資源價(jià)價(jià)值：城市中中央綠綠肺。。項(xiàng)目緊緊鄰天天際嶺嶺國家家森林林公園園、圭圭塘河河生態(tài)態(tài)景觀觀區(qū)、、牛頭頭山生生態(tài)公公園，，屬于于長沙沙生態(tài)態(tài)居住住條件件最優(yōu)優(yōu)越的的核心心區(qū)域域之一一。牛頭山山生態(tài)態(tài)公園園本項(xiàng)目目天際嶺嶺國家家森林林公園園圭塘河河本項(xiàng)目目緊靠靠天際際嶺國國家森森林公公園，，占地地140公頃天天際嶺嶺國家家森林林公園園森林林覆蓋蓋率達(dá)達(dá)85%以上，，有1100多種森森林植植物；；同時(shí)時(shí)還是是野生生動物物的樂樂園。?？偼顿Y資28個(gè)億，，全長長約3公里的的圭塘塘河風(fēng)風(fēng)光帶帶是長長沙唯唯一的的城市市內(nèi)河河景觀觀帶，，也是是長沙沙的““城市市綠肺肺”、、“天天然氧氧吧””；擬擬建有有主題題公園園、中中心廣廣場、、游覽覽觀光光景點(diǎn)點(diǎn)等。。區(qū)域價(jià)價(jià)值梳梳理區(qū)域價(jià)價(jià)值區(qū)域發(fā)發(fā)展：：未來升升值空空間巨巨大。。緊鄰武武廣新新城，，長株株潭融融城核核心地地帶交通：：交通通通達(dá)性性好。。多條道道路及及高速速公路路交匯匯地帶帶配套：：城市5分鐘生生活圈圈?；旧钆渑涮淄晖晟?。。資源：：城市中中央綠綠肺。。緊鄰天天際嶺嶺國家家森林林公園園、圭圭塘河河生態(tài)態(tài)景觀觀帶、、牛頭頭山生生態(tài)公公園，，屬于于長沙沙生態(tài)態(tài)居住住條件件最優(yōu)優(yōu)越的的核心心區(qū)域域之一一。項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：別墅大大盤。。本項(xiàng)目目占地地900畝，建建筑面面積達(dá)達(dá)80萬平。項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理項(xiàng)目資資源：多層次次稀缺缺原生生資源源。緊靠靠原生生態(tài)山山谷，，保留留著大大量的的原生生態(tài)植植物及及自然然湖面面景觀觀原生態(tài)態(tài)山谷谷項(xiàng)目地地塊內(nèi)內(nèi)有5個(gè)山坡坡和5個(gè)谷地地，地勢勢的起起伏高高差形形成大大量高高大喬喬木自自然生生長，，社區(qū)區(qū)內(nèi)林林木蒼蒼蔭。。為了保保護(hù)自自然而而提供供奢華華的居居住環(huán)環(huán)境，，項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)開始始保護(hù)護(hù)地塊塊內(nèi)樹樹木的的生長長，保保護(hù)了了10萬棵樹樹木；它們們包括括600棵香樟樟、200棵檫木木、20000棵竹林林、100棵楓楊楊和100棵楊梅梅等。。為生生活提提供了了天然然的氧氧吧。。保留了了200公頃匯匯水面面積。。在山山谷之之間保保留有有開闊闊湖面面景觀觀并由由小溪溪將整整個(gè)小小區(qū)貫貫穿起起來；；形成成“依水而而筑，，臨水水而居居”的概念念。項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃：本項(xiàng)項(xiàng)目充充分考考慮地地塊內(nèi)內(nèi)自然然資源源，形形成多多組團(tuán)團(tuán)的復(fù)復(fù)合型型高端端社區(qū)區(qū)。平層花花園官官邸+風(fēng)情商商業(yè)街街區(qū)(1.0)小獨(dú)棟

(0.54)

90花園別墅

(0.8)

景觀高層+社區(qū)商業(yè)中心

(2.8)

山地景觀高層

(2.8)

山地院落式聯(lián)排別墅(0.6)

親水獨(dú)立別墅

(0.35)

山地聯(lián)排別墅

(0.6)

景觀高層公寓

(2.5)

小學(xué)+生態(tài)運(yùn)動區(qū)

(0.35)

谷地高層(5.0)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目通通過1200米的景景觀大大道形形成兩兩個(gè)地地塊，，北地地塊和和南地地塊。。北地塊塊緊鄰鄰山谷谷，結(jié)結(jié)合地地勢和和資源源優(yōu)勢勢，在在山谷谷中規(guī)規(guī)劃高高層，，臨湖湖及山山谷中中規(guī)劃劃獨(dú)棟棟及聯(lián)聯(lián)排別別墅。。南地塊塊地勢勢平坦坦，形形成了了花園園洋房房、別別墅及及高層層區(qū)。。在景觀觀大道道入口口處和和尾部部高層層區(qū)規(guī)規(guī)劃商商業(yè)街街。項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理規(guī)劃生生活理理念：“以以每一一天的的日子子”為為主題題。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃多多個(gè)社社區(qū)中中心，，根據(jù)據(jù)不同同人群群的特特質(zhì)營營造適適合他他們停停留的的場所所，打打造多多個(gè)公公園，，自然然和諧諧及原原生態(tài)態(tài)的高高端社社區(qū)。。1200米林蔭蔭大道道社區(qū)小小路城市公公園地方街街道河商業(yè)街街項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理項(xiàng)目配配套：市鎮(zhèn)鎮(zhèn)級的的大盤盤生活活配套套。包包含兩兩個(gè)商商業(yè)中中心，，從小小學(xué)、、幼兒兒園、、商業(yè)業(yè)、公公園一一應(yīng)俱俱全。。平層花花園官官邸+風(fēng)情商商業(yè)街街區(qū)(1.0)小獨(dú)棟

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90花園別墅

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景觀高層+社區(qū)商業(yè)中心

(2.8)

山地景觀高層

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山地院落式聯(lián)排別墅(0.6)

親水獨(dú)立別墅

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山地聯(lián)排別墅

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景觀高層公寓

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小學(xué)+生態(tài)運(yùn)動區(qū)

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谷地高層(5.0)小區(qū)內(nèi)內(nèi)風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街，形成成24小時(shí)的的商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)。教育配配套完完善，國際際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)幼兒兒園及及學(xué)校校，為為小孩孩提供供良好好教育育。社區(qū)商商業(yè)中中心，足不不出門門就滿滿足日日常生生活所所需。。特色公公園，為住住戶生生活提提供休休閑散散步的的地方方。項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃：產(chǎn)品品線豐豐富。。以低密密度產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，在售售產(chǎn)品品主要要包括括獨(dú)棟棟、小小獨(dú)棟棟、聯(lián)聯(lián)排、、高層層及商商業(yè)，，年內(nèi)內(nèi)將推推出坡坡地別別墅產(chǎn)產(chǎn)品。。項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理洋房戶戶型：：192平米洋房戶戶型：：122平米戶型價(jià)價(jià)值洋洋房戶戶型特特點(diǎn)：：將別墅墅的空空間在在平層層上優(yōu)優(yōu)化組組合，，層高高達(dá)到到3.15米項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理小獨(dú)棟棟戶型型：276平米小獨(dú)棟棟戶型型：330平米戶型價(jià)價(jià)值小小獨(dú)獨(dú)棟戶戶型特特點(diǎn)：：注重景景觀庭庭院打打造，，空間間舒適適，功功能分分區(qū)明明顯項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理戶型價(jià)價(jià)值聯(lián)聯(lián)排排戶型型特點(diǎn)點(diǎn)：贈送空空間巨巨大，，功能能分區(qū)區(qū)明顯顯38青山里里：郡原地地產(chǎn)首首創(chuàng)山山谷高高層，，郡原原美村村首現(xiàn)現(xiàn)景觀觀高層層，，別墅墅大盤盤罕有有小戶戶型總占地地面積積：18300㎡㎡總建面面：72500建筑密密度：：25.37%容積率率：3.96建筑最最大高高度：：100米車車位位：425項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理39青山里里產(chǎn)品品價(jià)值值：板式設(shè)設(shè)計(jì)，，三三面環(huán)環(huán)山，，百米米建筑筑項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理40青山里里產(chǎn)品品價(jià)值值：全山景景戶型型，，投資資自住住兩相相宜獨(dú)立電電梯入入戶全明設(shè)設(shè)計(jì)，，南北北通透透超大全全山景景客廳廳，開開間7.8米動靜分分區(qū)隔隔離，，雙臥朝朝南47#49#L型布局局，最大程程度將將山景景納入入室內(nèi)內(nèi)中部一一梯五五戶，，端頭頭一梯梯兩戶戶設(shè)計(jì)計(jì)戶型方方正實(shí)實(shí)用臥室、、客廳廳均可可看山山景項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理鷺莊產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值：：地勢優(yōu)優(yōu)越，，順應(yīng)天天地大大勢項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理JOYONREALESTATE天時(shí)地地利：：地勢是是山坡坡，北北高南南低，，中間間一條條山谷谷。鷺鷺莊產(chǎn)產(chǎn)品是是順著著山坡坡設(shè)計(jì)計(jì)的層層層抬抬高的的房子子，每每一戶戶都能能享受受早晨晨的第第一縷縷陽光光。順應(yīng)天天地大大勢，，則出出能封封侯拜拜將，，入能能隱于于山林林，無無往不不利。。封侯臺臺拜將臺臺隱士谷谷朝陽鷺莊產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值：：風(fēng)景獨(dú)獨(dú)特，，山水水交錯(cuò)錯(cuò)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理除了獨(dú)獨(dú)特的的院落落景觀觀外，，你還還可以以選擇擇智者樂樂水，，仁者者樂山山。你喜歡歡什么么，要要是兩兩個(gè)都都想要要——水景帶帶山景帶帶山水相相得益益彰鷺莊產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值：：獨(dú)特院院落，，精美美外觀觀項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理7-9戶錯(cuò)錯(cuò)落組組合成成一個(gè)個(gè)院落落，巧巧妙避避開視視線問問題，，保證證私密密性，，共享享的空空間讓讓鄰里里關(guān)系系更和和諧。。西班牙牙風(fēng)情情建筑筑，地地中海海沿岸岸坡地地原生生態(tài)再再現(xiàn)。。經(jīng)典永永不過過時(shí)。。項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理品牌價(jià)價(jià)值：郡原原地產(chǎn)產(chǎn)屬于于全國國性知知名項(xiàng)項(xiàng)目地地產(chǎn)開開發(fā)商商，已已在全全國多多個(gè)城城市開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，，其物物業(yè)開開發(fā)類類型比比較全全面。。浙江郡郡原地地產(chǎn)股股份有有限公公司，，國家家房地地產(chǎn)開開發(fā)一一級資資質(zhì)企企業(yè)，，主營營房地地產(chǎn)開開發(fā)及及物業(yè)業(yè)投資資，涉涉足領(lǐng)領(lǐng)域包包括居居住物物業(yè)、、商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)、辦辦公物物業(yè)、、旅游游景觀觀房產(chǎn)產(chǎn)、老老年公公寓等等?？ぴ氐禺a(chǎn)已已開發(fā)發(fā)完成成的項(xiàng)項(xiàng)目有有杭州州?公元大大廈、、杭州州?九樹公公寓、、杭州州?一江春春水(一、二二、三三期)、長沙沙?郡原廣廣場、、長沙沙?居里、、長沙沙?美村，，正在在開發(fā)發(fā)中的的項(xiàng)目目包括括杭州州?郡原列列島花花園、、杭州州?相江公公寓、、杭州州?九潤公公寓、、杭州州?九衡公公寓、、杭州州?一江春春水、、寧波波?城市摩摩爾、、長沙沙?居里、、長沙沙?美村、、沈陽陽?美村、、博鰲鰲?長灘雨雨林、、北京京?通州商商務(wù)園園、成成都?味江城城等。。沈陽杭州、、寧波波長沙成都海南項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理郡原廣廣場郡原居居里郡原美美村城市中中心公公寓社社區(qū)高檔復(fù)復(fù)合型型社區(qū)區(qū)高端低低密度度別墅墅社區(qū)區(qū)品牌價(jià)價(jià)值：郡原原地產(chǎn)產(chǎn)目前前在長長沙已已開發(fā)發(fā)三個(gè)個(gè)項(xiàng)目目，其其開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品線豐豐富。。項(xiàng)目價(jià)價(jià)值梳梳理品牌價(jià)價(jià)值：“美美村””系列列已經(jīng)經(jīng)形成成郡原原地產(chǎn)產(chǎn)旗下下高端端品牌牌系列列，已已在全全國多多個(gè)城城市成成功開開發(fā)。。沈陽美美村長沙美美村項(xiàng)目價(jià)價(jià)值規(guī)模：：別墅大大盤。。本項(xiàng)項(xiàng)目占占地900畝，建建筑面面積達(dá)達(dá)80萬平環(huán)境：：多層次次稀缺缺原生生資源源。規(guī)劃：：本項(xiàng)目目充分分考慮慮地塊塊內(nèi)自自然資資源，，形成成多組組團(tuán)的的復(fù)合合型高高端社社區(qū)。。項(xiàng)目配配套：：市鎮(zhèn)級級的大大盤生生活配配套。。包含含兩個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)中心心，從從小學(xué)學(xué)、幼幼兒園園、商商業(yè)、、公園園一應(yīng)應(yīng)俱全全。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃：：產(chǎn)品線線比較較豐富富。以以低密密度產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，項(xiàng)目目產(chǎn)品品主要要規(guī)劃劃獨(dú)棟棟、小小獨(dú)棟棟、聯(lián)聯(lián)排、、高層層及商商業(yè)。。品牌價(jià)值值：郡原地產(chǎn)產(chǎn)屬于全全國性知知名項(xiàng)目目地產(chǎn)開開發(fā)商，，已在全全國多個(gè)個(gè)城市開開發(fā)項(xiàng)目目，其物物業(yè)開發(fā)發(fā)類型比比較全面面。區(qū)位價(jià)值值：長株株潭融城城核心、、交通便便利、配配套完善善、資源源景觀價(jià)價(jià)值高項(xiàng)目價(jià)值值：900畝超大規(guī)規(guī)模、稀缺原生生態(tài)山體體資源、復(fù)合產(chǎn)產(chǎn)品、市市鎮(zhèn)級配配套。物業(yè)價(jià)值值：國際際一級資資質(zhì)綠城城物業(yè)+郡原強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。。品牌價(jià)值值：專業(yè)業(yè)出身、、品質(zhì)口碑碑、高端精精品。價(jià)值梳理理小結(jié)郡原美村村項(xiàng)目價(jià)值值：郡原地產(chǎn)產(chǎn)首創(chuàng)山山谷高層層、郡原原美村首首現(xiàn)景觀觀高層、、別墅大大盤罕有有小戶型型產(chǎn)品價(jià)值值：板式式設(shè)計(jì)、、三面環(huán)山山、百米建筑筑產(chǎn)品價(jià)值值：全山景戶戶型、投資自自住兩相相宜高層產(chǎn)品品-青山里2012，主力產(chǎn)產(chǎn)品持續(xù)續(xù)熱銷，，帶來市市美譽(yù)度度，全新產(chǎn)品品亮相，，帶來市市場新鮮鮮度；別墅產(chǎn)品品的核心心價(jià)值在在于稀缺資源源+品質(zhì)；公寓產(chǎn)品品的核心心價(jià)值在在于稀缺資源源+稀缺產(chǎn)品品+別墅配套套望莊洋房房：150-190平米法式式平層豪豪宅燕園獨(dú)棟棟：南南加州景景觀庭院院獨(dú)棟、、270-330平米麗園聯(lián)排排：130-180平米MINI聯(lián)排，有有天有地地有花園園鷺莊坡地地：350-560平合院，，最頂級級資源別別墅別墅產(chǎn)品品啟示方案導(dǎo)讀讀：宏觀環(huán)境境目標(biāo)解讀讀項(xiàng)目分析析客戶分析析市場分析析營銷策略略總綱營銷分解解及執(zhí)行行別墅產(chǎn)品品客戶分分析高層產(chǎn)品品客戶分分析合院產(chǎn)品品客戶預(yù)預(yù)判50洋房客戶戶：年齡30-45歲的私營營業(yè)主及及企事業(yè)業(yè)單位中中層以上上領(lǐng)導(dǎo)，，獲知信信息途徑徑以友介介為主。。處于社會會的中堅(jiān)堅(jiān)階層，，事業(yè)上上升期，，有相對對固定的的社交圈圈子，更更注重生生活及周周邊朋友友的“質(zhì)質(zhì)量”而而非數(shù)量量，更愿愿意和志志同道合合的人一一同居住住和生活活?？蛻舴治鑫鲅蠓靠蛻魬簦嚎蛻魜碓丛粗饕性谟暧昊▍^(qū)，，周邊地地市縣以以邵陽婁婁底居多多。51雨花區(qū)作作為三湘湘第一區(qū)區(qū)（超過過全省若若干市、、州的經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量）———人均GDP達(dá)6000美元以上上，已率率先成為為了發(fā)達(dá)達(dá)經(jīng)濟(jì)城城區(qū)。而而項(xiàng)目可可同時(shí)滿滿足本區(qū)區(qū)域客戶戶對地緣緣及生活活品質(zhì)的的雙重要要求。1、本地客客戶主要要集中在在項(xiàng)目周周邊萬家家麗路、、韶山路路的商圈圈及企事事業(yè)單位位；2、芙蓉、、岳麓區(qū)區(qū)、長沙沙縣也都都在本項(xiàng)項(xiàng)目的輻輻射范圍圍之內(nèi)；；3、另外，，在購買買本項(xiàng)目目的外地地客中，，包括了了在雨花花區(qū)工作作的外地地人及工工作生活活均在外外地，但但看好本本項(xiàng)目環(huán)環(huán)境及品品質(zhì)的外外地客。。該部分分人群尤尤以邵陽陽、婁底底居多。?？蛻舴治鑫鲅蠓靠蛻魬簦阂宰宰闉槟康闹弥脴I(yè)比例例超過80%；；購買因因素排序序?yàn)椋涵h(huán)環(huán)境>產(chǎn)產(chǎn)品>區(qū)區(qū)域、品品牌>價(jià)價(jià)格。52洋房成交交客戶的的置業(yè)目目的郡原美村村洋房產(chǎn)產(chǎn)品面積積區(qū)間在在110平米至190平米之間間，三房房兩廳兩兩衛(wèi)，這這種戶型型可以說說能夠滿滿足80%的家庭的的住房需需求，同同時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目稀缺缺的資源源價(jià)值，，非常適適合改善善型居住住客戶分析析洋房客戶戶最終選選擇產(chǎn)品品原因客戶最終終選擇一一個(gè)產(chǎn)品品決不是是因?yàn)槟衬骋粏雾?xiàng)項(xiàng)特征非非常優(yōu)秀秀，更多多可能是是這一產(chǎn)產(chǎn)品綜合合實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)，在統(tǒng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，至少少有三個(gè)個(gè)以上原原因的驅(qū)驅(qū)動才使使得客戶戶最終選選擇我們們產(chǎn)品。。別墅客戶戶：別墅客戶戶鎖定絕絕對高收收入群體體年內(nèi)來訪訪客戶多多數(shù)關(guān)注注年內(nèi)主主推的聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品品，其共共性為：：高收入入且都已已是多次次置業(yè)客戶分析析別墅客戶戶：別墅自住住客戶關(guān)關(guān)注點(diǎn)集集中在舒舒適性年內(nèi)客戶戶中，產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計(jì)建造造及別墅墅產(chǎn)品的的環(huán)境是是吸引購購買的主主因年內(nèi)客戶戶中，改改善居住住的自住住型客戶戶占多數(shù)數(shù)，同時(shí)時(shí)由于別別墅產(chǎn)品品的稀缺缺性也吸吸引了部部分投資資客客戶分析析別墅客戶戶：購房政策策在年內(nèi)內(nèi)逐步顯顯現(xiàn)影響響年內(nèi)未客客戶中，，年內(nèi)實(shí)實(shí)施的限限購限貸貸政策開開始顯現(xiàn)現(xiàn)影響，，同時(shí)，，同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品的競競爭也是是影響購購買的重重要因素素年內(nèi)未客客戶的資資金轉(zhuǎn)向向分布主主要集中中在投資資理財(cái)方方面，同同時(shí)購買買不限購購的商鋪鋪也成為為新的選選擇客戶分析析公寓客戶戶：精裝公寓寓客群明明顯區(qū)別別于別墅墅客群年內(nèi)精裝裝公寓的的客戶群群體年齡齡趨于年年輕化，，多以自自住為主主，并且且出現(xiàn)了了部分注注重生活活品質(zhì)的的度假型型需求客戶分析析公寓客戶戶:本項(xiàng)目精精裝公寓寓產(chǎn)品的的特殊性性影響到到部分剛剛需購買買年內(nèi)精裝裝公寓客客戶未成成交的主主要原因因?yàn)轫?xiàng)目目目前的的配套及及精裝產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格問題題年內(nèi)精裝裝公寓客客戶未成成交客戶戶以收入入較低的的普通員員工為主主客戶分析析2011年度客戶戶總結(jié)客戶對項(xiàng)項(xiàng)目的整整體規(guī)劃劃、環(huán)境境認(rèn)可度度高客戶接受受并認(rèn)可可聯(lián)排新新品的定定位，形形成聯(lián)排排呈熱捧捧趨勢各種產(chǎn)品品有各自自不同的的客戶群群體，部部分產(chǎn)品品客戶群群體交錯(cuò)錯(cuò)下半年起起，客戶戶受政策策限制影影響明顯顯客戶總結(jié)結(jié)坡地別墅墅客戶：：客戶鎖定定絕對高高收入中中頂級客客戶郡原·美村WonderfulLand坡地客戶戶預(yù)判坡地別墅墅因其總總面積及及總價(jià)的的定位，，目標(biāo)客客戶客戶戶只可能能鎖定極極少數(shù)群群體客戶來源源：項(xiàng)目以本本地客戶戶為主，，省內(nèi)高高端客戶戶也占重重要比例例，同時(shí)時(shí)客戶群群輻射全全國。坡地客戶戶預(yù)判本地高端端客戶省內(nèi)客戶戶全國客戶戶項(xiàng)目因其其高端性性，客戶戶群預(yù)計(jì)計(jì)分布廣廣泛，結(jié)結(jié)合當(dāng)前前市場情情況，預(yù)預(yù)判，本本地及項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域客客戶將占占客戶來來源的50%-60%；周邊地地市高端端客戶向向往省會會相關(guān)配配套，往往省會遷遷移，也也將站到到20%-30%；省外客戶戶分布分分散，預(yù)預(yù)計(jì)占10%左右，且且多為回回鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)客戶或或認(rèn)同區(qū)區(qū)域發(fā)展展前景的的投資客客61客戶小結(jié)結(jié)年齡/職業(yè)：年年齡35-55歲之間，，以私營營業(yè)主、、企事業(yè)業(yè)單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、公公務(wù)員為為主。區(qū)域來源源：1、長沙市市：雨花花區(qū)-主要集中中在萬家家麗路、、湘府路路、韶山山路沿線線的商圈圈、企事事業(yè)單位位及高端端成熟項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主主的重復(fù)復(fù)購買，如紅星星商圈私私營業(yè)主主、中建建五局下下屬單位位領(lǐng)導(dǎo)等等。2、周邊地地市縣：：主要集集中在婁婁底、邵邵陽。獲知信息息途徑：：友介為主主，路過過其次。關(guān)注點(diǎn)：：環(huán)境及及產(chǎn)品。。置業(yè)目的的：雖然然兩者投資客戶戶都占有有一定的的比例，但洋房房投資比比例更高高于聯(lián)排排。付款方式式：由于于別墅總總價(jià)較高高，預(yù)計(jì)計(jì)按揭付付款客戶戶占多數(shù)數(shù)坡地別墅墅類產(chǎn)品客戶戶啟示：1、隨著政政策調(diào)控控的深入入，投資資客及外外地客比比例急劇劇下降，，凸顯項(xiàng)項(xiàng)目自住價(jià)值，，加大對對自住客的挖掘成成為必要要；2、別墅類類產(chǎn)品的的客戶挖挖掘強(qiáng)調(diào)調(diào)改善性性居住為為主。方案導(dǎo)讀讀：別墅市場場宏觀大大勢宏觀環(huán)境境目標(biāo)解讀讀項(xiàng)目分析析客戶分析析市場分析析營銷策略略總綱營銷分解解及執(zhí)行行別墅產(chǎn)品品區(qū)域競競爭分析析高層市場場宏觀大大勢高層產(chǎn)品品區(qū)域競競爭分析析長沙別墅墅板塊特特征：長沙共分分為5大別墅板板塊，其其中南城城板塊以以及市府府金星北北為成熟熟別墅版版塊，南南城是當(dāng)當(dāng)前別墅墅供應(yīng)重重地綠城青竹竹園湘江壹號號橘郡米哈哈斯美洲故事事保利閬峰峰云墅比華利山山格蘭小鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍灣國際際社區(qū)托斯卡納納米蘭春天天麓山別墅墅岳麓山公公館白鶴天池池汀湘十里里長沙玫瑰瑰園太陽星城城南山蘇迪迪亞諾和記黃埔埔郡原美村村麓山戀迪迪溪谷堤亞納灣灣東方明珠珠江山帝景景好望谷振業(yè)浪琴琴灣金色溪泉泉灣影視會展展項(xiàng)目中鐵水印印加州金科東方方大院北緯28純獨(dú)別項(xiàng)項(xiàng)目純別墅項(xiàng)項(xiàng)目別墅為主主+其它其它為主主+別墅長房天際際嶺項(xiàng)目目瀾灣匯金國際際紅墅灣天麓萬業(yè)優(yōu)加加城保利麓谷谷林語九龍領(lǐng)仕仕匯奧萊小鎮(zhèn)鎮(zhèn)佳兆業(yè)水水岸新都都金地項(xiàng)目目昆侖和府府中信新城城萬業(yè)巴厘厘島含浦板塊塊金星北板板塊北城板塊塊星沙金鷹鷹板塊南城板塊塊目前長沙沙在售與與籌備別別墅共計(jì)計(jì)43個(gè)；其中中純獨(dú)棟棟別墅樓樓盤5個(gè)，純別別墅樓盤盤12個(gè)，別墅墅為主樓樓盤13個(gè)，其他他為主帶帶有別墅墅樓盤13個(gè)；目前市場場口碑影影響力較較好及發(fā)發(fā)展較為為成熟的的別墅板板塊為南南城及金金星北板板塊長沙別墅墅市場供供應(yīng)四面面開花，，未形成成“別墅墅區(qū)”——?jiǎng)e墅市場場南山白鶴鶴，后續(xù)續(xù)約25萬萬平別墅九龍領(lǐng)仕仕匯，后后續(xù)約15萬萬平別墅海爾項(xiàng)目目，4萬㎡雙拼拼北緯28°，2010年10月開盤，，后續(xù)約約23萬㎡獨(dú)棟棟、聯(lián)排排東方大院院，目前前在售洋洋房后續(xù)續(xù)約4萬㎡聯(lián)排排和洋房房，11年10月預(yù)推金地三千千境，2011年年底推推售，30萬萬別墅洋洋房橘郡，后后續(xù)約5.5萬㎡小獨(dú)獨(dú)棟美洲故事事，后續(xù)續(xù)約4.4萬㎡雙拼拼、獨(dú)棟棟天麓，約15萬萬平別墅墅洋房2011年2012年2013年2014年2015年盈峰翠邸，，后續(xù)約30萬平平聯(lián)排別墅蘇迪亞諾，，后續(xù)約2萬平聯(lián)排裕田奧萊小小鎮(zhèn)，后續(xù)續(xù)約25萬平平聯(lián)排別墅龍灣國際，，3萬㎡聯(lián)排郡原美村，，8萬㎡聯(lián)排格蘭小鎮(zhèn)，，0.5萬㎡河西別墅市市場未來供供應(yīng)充足國家近年頒頒布《禁止用地項(xiàng)項(xiàng)目目錄》：盡管國家已已經(jīng)停止了了對別墅用用地的審批批，城市市低密度物物業(yè)稀缺性性將進(jìn)一步步凸顯，但但未來長沙沙別墅供應(yīng)應(yīng)量仍相當(dāng)當(dāng)充足，市市場競爭尤尤為激烈長沙別墅板板塊特征：：南城板塊區(qū)區(qū)域別墅物物業(yè)凸顯稀稀缺性，河河西板塊未未來供應(yīng)充充足，呈競競爭紅海態(tài)態(tài)勢長房天際嶺嶺項(xiàng)目，20萬㎡別墅南城板塊未未來供應(yīng)在在2012年后將逐步步遞減林語墅1.6萬㎡別墅別墅市場域別墅市場場板塊特征征：區(qū)域內(nèi)包含含多個(gè)在售售、將售別別墅項(xiàng)目；；聯(lián)排均價(jià)價(jià)在10000元/㎡，獨(dú)棟棟均價(jià)在12000-15000/㎡㎡。紅墅灣美洲故事長房項(xiàng)目橘郡龍灣水岸新都格蘭小鎮(zhèn)中信別墅市場規(guī)模：區(qū)域域別墅項(xiàng)目目的規(guī)模普普遍較大，，大多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目都在數(shù)數(shù)百畝以上上，別墅類類型主要以以獨(dú)棟和聯(lián)聯(lián)排為主。。建筑和園林林：園林綠綠化率多在在40%-50%，大部分樓樓盤擁有較較好的自然然生態(tài)資源源，建筑風(fēng)風(fēng)格主要以以歐式風(fēng)格格為主。區(qū)域別墅推推貨主要以以聯(lián)排和獨(dú)獨(dú)棟為主。。從區(qū)域個(gè)面面積段的物物業(yè)供應(yīng)情情況來看，，聯(lián)排的主主力面積在在180-260㎡之間，小獨(dú)獨(dú)棟的主力力面積為280-450㎡之間，大獨(dú)獨(dú)棟在600-1000㎡㎡之間；區(qū)域別墅市市場：項(xiàng)目目特征別墅市場從區(qū)域銷售售情況來看看，聯(lián)排暢暢銷戶型在在200-240㎡之間，獨(dú)棟棟暢享戶型型主要為小小獨(dú)棟，面面積在260-380㎡之間，暢銷銷面積有進(jìn)進(jìn)一步緊縮縮趨勢。從均價(jià)來看看，獨(dú)棟價(jià)價(jià)格在15000-16000元/㎡左右，雙拼拼多在13000元/㎡，城市近郊聯(lián)聯(lián)排價(jià)格則則在10000-13000元/㎡，城市遠(yuǎn)郊郊7000-8000元/㎡左右，區(qū)域別墅的的價(jià)格比高高層價(jià)格要要高出一倍倍左右。區(qū)域別墅市市場：供銷銷特征別墅市場“長沙的房價(jià)價(jià)很便宜，，一線城市市的房價(jià)太太貴了，在北京、深深圳郊區(qū)買買個(gè)高層都都可以在長長沙買個(gè)別別墅了，所以很多多一線城市市的湖南客客戶回來買買房子，很很多人是因因?yàn)榭吹搅肆送顿Y升值值的潛力，，也有很多多人在一線線城市買不不起別墅，，到長沙買買個(gè)別墅墅來住，實(shí)實(shí)現(xiàn)住別墅墅的愿望””——保利閬峰云云墅資深銷銷售代表“長沙本地地人，有錢錢的比率畢畢竟相對比比較少，經(jīng)經(jīng)濟(jì)整體就就處于一般般的水平，，要很多人人能買得起起很貴別墅墅的很少少，長沙一一半以上的的高端住宅宅基本都是是賣給外省省的客戶””——長沙世聯(lián)事事業(yè)一部高高級策劃師師區(qū)域別墅市市場：客戶戶特征1個(gè)固有現(xiàn)象象：長沙市場高高端物業(yè)（（別墅級產(chǎn)產(chǎn)品）外地地客戶比例例高，約占占55%別墅市場我們專門就就潛在目標(biāo)標(biāo)客戶群體體進(jìn)行深度度訪談:1、你傾向于別別墅還是高高層豪宅作作為第一居居所？2、你買房子子最關(guān)注的的是什么？？3、你覺得目目前長沙市市場上的豪豪宅產(chǎn)品最最缺少的是什么？4、你近期有有沒有購買買高層豪宅宅產(chǎn)品的意意見？5、您覺得城城南的地段段如何？6、你是否認(rèn)認(rèn)可豪宅產(chǎn)產(chǎn)品精裝修修？7、你是否認(rèn)認(rèn)可科技住住宅，你覺覺得科技系系統(tǒng)總價(jià)多多少較為合適？？8、你需求的的面積和能能接受的總總價(jià)是多少少？9、您覺得對對豪宅產(chǎn)品品哪些配套套最重要？？10、你對海爾爾的品牌認(rèn)認(rèn)知如何？？對海爾地地產(chǎn)的品牌牌認(rèn)知如何？？11、您平時(shí)喜喜歡什么牌牌子的衣服服和車子等等？………………………………………………………………別墅市場長沙市場大大部分高端端客戶仍然然認(rèn)為豪宅宅是首選的的第一居所所，考慮高高層豪宅作作為第一居居所的客戶戶占比較小小；訪談結(jié)果幫幫助我們更更系統(tǒng)的研研究客戶：：我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)幾點(diǎn)可前前置的鮮明明結(jié)論——有超過60%的受訪客戶戶有購買高高層豪宅的的意向，作作為市區(qū)居居所，同時(shí)時(shí)投資；客戶普遍認(rèn)認(rèn)為，長沙沙沒有真正正的豪宅項(xiàng)項(xiàng)目，沒有有真正的豪豪宅產(chǎn)品，，沒有真正正的豪宅圈圈層；客戶普遍認(rèn)認(rèn)為，高端端物業(yè)的園園林景觀、、圈層、物物管都有較較大提升空空間，也是是客戶關(guān)注注點(diǎn)；在不提供足足夠選擇方方案下，客客戶基本不不接受精裝裝修；對高高科技住宅宅樂意接受受，但擔(dān)心心系統(tǒng)穩(wěn)定定性和實(shí)用用性，對價(jià)價(jià)格抗性不不高客戶普遍認(rèn)認(rèn)為海爾是是大眾品牌牌，和高端端定位不符符，對海爾爾的家電有有抗性別墅市場客戶基本情情況，客戶基本情情況：受訪訪客戶60%是私企業(yè)主主，60%以上有過四四次以上置置業(yè)經(jīng)歷，，60%有至少一個(gè)個(gè)正入學(xué)子子女，83%未和父父母同同住別墅市市場客戶第第一選選擇，，受訪客客戶都都較為為高端端，70%以上愿愿意選選擇別別墅作作為第第一居居所，，把別別墅作作為身身份的的象征征，30%的客戶戶愿意意選擇擇地理理位置置較好好、交交通方方便的的高層層豪宅宅作為為第一一居所所通過訪訪談的的得知知，真真正的的最高高端客客戶依依然會會首選選獨(dú)棟棟別墅墅作為為第一一居所所，非非本項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶，，但是是客戶戶能接接受高高層豪豪宅作作為市市區(qū)的的儲備備居所所別墅始始終高高端一一點(diǎn)，，有天天有地地，高高層再再怎么么做也也代表表不了了身份份；別墅的的高端端圈層層更加加純粹粹；可以買買一個(gè)個(gè)市區(qū)區(qū)的高高層豪豪宅作作為儲儲備居居所，，畢竟竟別墅墅一般般交通通和配配套都都不方方便。?？蛻舻涞湫驼Z語錄別墅市市場通過深深訪，，我們們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，高高端客客戶執(zhí)執(zhí)著于于別墅墅的原原因：：在現(xiàn)現(xiàn)有物物業(yè)中中，別別墅就就是他他們心心目中中的頂頂級豪豪宅，，終極極置業(yè)業(yè)選擇擇，并并且別別墅有有足夠夠的面面子感感和私私密空空間偏好物物業(yè)類類型偏好居居住環(huán)環(huán)境偏好居居住面面積別墅是是當(dāng)前前長沙沙及客客戶圈圈層內(nèi)內(nèi)公認(rèn)認(rèn)的““豪宅宅物業(yè)業(yè)”，，買得得起別別墅尤尤其是是獨(dú)棟棟某種種意義義上就就是一一種財(cái)財(cái)富實(shí)實(shí)力的的驗(yàn)資資當(dāng)前長長沙別別墅社社區(qū)綠綠化率率多在在50%，比普普通高高層高高出10-20個(gè)百分分點(diǎn)；；且別別墅園園林打打造多多更為為考究究，投投入單單位成成本相相對更更高，，效果果更佳佳。偏好稀稀缺資資源偏好社社區(qū)圈圈層偏好低低容積積率當(dāng)前長長沙純純別墅墅社區(qū)區(qū)容積積率多多保持持在1以下，，低容容積率率對客客戶而而言就就意味味著低低總戶戶數(shù)，，居住住的私私密性性大大大提升升別墅是當(dāng)前前他們公認(rèn)認(rèn)的長沙豪豪宅&也是當(dāng)前他他們在長沙沙所能找到到的最能滿滿足他們品品質(zhì)需求的的物業(yè)類型型：偏好物業(yè)服服務(wù)當(dāng)前長沙別別墅社區(qū)多多占據(jù)著長長沙最好的的山、水及及稀缺的高高爾夫資源源。從資源源占有的角角度來看，，更增加了了購買別墅墅的尊貴與與面子感。。別墅提供了了基本大于于200個(gè)平米，4-6房的居住空空間。居住住尺度無論論是開間還還是層高都都較高層更更為舒適；；別墅還提提供地下室室，花園等等多功能空空間在長沙別墅墅提供了相相較高層更更為到位的的物業(yè)服務(wù)務(wù)，尤其是是在安全保保障方面（（智能設(shè)備備及人力投投入），物物業(yè)管理公公司實(shí)力也也相對更強(qiáng)強(qiáng)別墅相對高高層的高購購買門檻一一定程度上上保證了別別墅業(yè)主的的圈層性更更強(qiáng)。相近近的財(cái)富實(shí)實(shí)力&社會地位增增強(qiáng)了別墅墅物業(yè)對購購買者的面面子吸引力力別墅市場深訪中我們們也發(fā)現(xiàn)，，該類客戶戶也對別墅墅物業(yè)有諸諸多不滿之之處：當(dāng)前長沙別別墅并不能能盡善盡美美的滿足客客戶對高品品質(zhì)生活的的追求地段不照顧顧家人需求求造成家人實(shí)實(shí)際生活的的不便。子子女上學(xué)接接送、老人人&保姆出行閉閉塞、全職職太太在家家空虛、自自身車行浪浪費(fèi)時(shí)間等等問題有錢但無圈圈層專享社社交配套物管服務(wù)水水平仍相對對較低容積率低但但建筑密度度高的矛盾盾自然生活環(huán)環(huán)境的天然然弊端別墅所能提提供的豪宅宅生活與該該類客戶希希望享受到到的完美標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)仍有比比較大的差差距：原生態(tài)自然然環(huán)境必然然導(dǎo)致蚊蟲蟲增多，蛇蛇鼠容易進(jìn)進(jìn)入室內(nèi)，，兒童娛樂樂存在安全全隱患等諸諸多難以根根除的天然然弊端長沙當(dāng)前別別墅社區(qū)受受利益最大大化驅(qū)使，，容積率在在0.5以下的基本本沒有?；咎幱谌珴M占地的的境況，舒舒適度反而而下降長沙當(dāng)前別別墅社區(qū)物物業(yè)除在安安全以外方方面相對薄薄弱，知名名品牌物業(yè)業(yè)進(jìn)駐有限限，一線品牌物物業(yè)公司都都處于“顧顧而不管””的尷尬境境地中。長沙當(dāng)前別別墅社區(qū)多多為純粹的的居住功能能，商業(yè)配套進(jìn)進(jìn)駐緩慢大大多處于停停滯狀態(tài)，，提供商務(wù)務(wù)社交功能能的更是寥寥寥無幾高價(jià)格但并并非真正的的高品質(zhì)長沙當(dāng)前別別墅社區(qū)價(jià)價(jià)格都較為為昂貴，但是其實(shí)長長沙市場上上目前尚無無得到普遍遍認(rèn)可的高高品質(zhì)別墅墅，產(chǎn)品硬硬件和軟件件上都有較較大提升空空間別墅市場客戶關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)，受訪客戶關(guān)關(guān)注點(diǎn)主要要集中在環(huán)環(huán)境、物管管、品質(zhì)、、交通方面面，對高端端物業(yè)的建建筑風(fēng)格、、商業(yè)配套套關(guān)注度較較低，客戶戶對市場上上產(chǎn)品的物物管滿意度度較低高端社區(qū)環(huán)環(huán)境一定要要好，而且且要讓人從從立面一看看就知道是是高端社區(qū)區(qū)；交通不能太太差，畢竟竟大家都還還要開車上上班，孩子子也要上學(xué)學(xué)；現(xiàn)在的物管管很差，沒沒有一家做做得好的，，這不是費(fèi)費(fèi)用問題，，住這房子子的大家都都不缺這點(diǎn)點(diǎn)錢。長沙目前還還沒有真正正的大家公公認(rèn)的豪宅宅產(chǎn)品，也也還沒有形形成這種圈圈層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)計(jì)基本創(chuàng)新新不足，細(xì)細(xì)節(jié)把握不不到位客戶典型語語錄別墅市場客戶高層產(chǎn)產(chǎn)品意向，，客戶53%有購買高層層豪宅的投投資意向，，僅有27%高端客戶愿愿意購買高高層豪宅作作為居所；；受訪客戶戶53%對城南地段段看好，但但認(rèn)為目前前缺乏配套套，且交通通距離遠(yuǎn)一直在尋找找合適的高高端豪宅，，其實(shí)無所所謂別墅還還是高層，，只要住起起來舒適，，品質(zhì)高就就行通脹這么厲厲害，有考考慮再投資資一套房產(chǎn)產(chǎn)，城南是是個(gè)不錯(cuò)的的位置城南發(fā)展前前景還好，，就是政府府的規(guī)劃承承諾兌現(xiàn)太太慢城南還是距距離中心區(qū)區(qū)遠(yuǎn)了，芙芙蓉大道那那邊經(jīng)常堵堵車，交通通不便目前配套沒沒有，買了了反正最近近三五年肯肯定不會住住進(jìn)去，只只能做投資資客戶典型語語錄別墅市場客戶高層產(chǎn)產(chǎn)品購房意意向，受訪高端客客戶67%需求面積集集中在140-200之間，且偏偏好于大面面積，但是是對價(jià)格預(yù)預(yù)期較低，，均價(jià)在8000元左右，承承受總價(jià)集集中在100-150萬之間一直在尋找找合適的高高端豪宅，，其實(shí)無所所謂別墅還還是高層，，只要住起起來舒適，，品質(zhì)高就就行通脹這么厲厲害，有考考慮再投資資一套房產(chǎn)產(chǎn)，城南是是個(gè)不錯(cuò)的的位置客戶典型語語錄高端客戶的的需求面積積都較大，，擬自主客客戶需求面面積都在200左右，投資資客戶的需需求面積相相對偏??；；客戶對城南南的價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)一直預(yù)預(yù)期較低，，認(rèn)為普通通住宅均價(jià)價(jià)6000左右較為合合理，高端端豪宅均價(jià)價(jià)8000左右能接受受，仍然有有較大引導(dǎo)導(dǎo)空間。別墅市場客戶精裝修修接受度，，受訪高端客客戶對裝修修品質(zhì)和個(gè)個(gè)性化要求求較高，63%不愿意接受受精裝修，，在提供多多種備選裝裝修方案后后，接受精精裝修比例例提升到47%高端客戶經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較較強(qiáng)，普遍遍對裝修的的標(biāo)準(zhǔn)要求求較高，認(rèn)認(rèn)為開發(fā)商商的精裝修修品質(zhì)和品品牌不能滿滿足自己的的需求；高端客戶普普遍要求裝裝修體現(xiàn)自自己的個(gè)性性，不喜歡歡和別人雷雷同的裝修修風(fēng)格，如如果提供多多種風(fēng)格供供選擇，有有更多的客客戶可以接接受精裝修修。客戶對精裝裝修中的部部分硬件設(shè)設(shè)施傾向于于選擇自己己平時(shí)鐘愛愛或常用的的品牌別墅市場客戶對公開開宣稱的裝裝修成本習(xí)習(xí)慣性不信信任，更看看重品牌，，更加重視視個(gè)性化“現(xiàn)在市場上上說的精裝裝修價(jià)值多多少錢，都都是騙人的的，其實(shí)開開發(fā)商裝修修成本估計(jì)計(jì)只有他們們對外宣稱稱價(jià)格的一一半，例如如現(xiàn)在談?wù)撜摫容^多的的恒大的項(xiàng)項(xiàng)目，對外外說1600，頂多成本本就七、八八百，怎么么可能有開開發(fā)商老老老實(shí)實(shí)的說說成本是多多少，對外外宣稱就是是多少呢，，萬科的精精裝修也有有很大的水水分”“對我們說說多少錢，，還不如給給我們看裝裝修的用材材的品牌，，我們還覺覺得靠譜些些，那個(gè)品品牌的價(jià)格格到底多少少錢，我們們還是很了了解的”“我們喜歡歡高檔的裝裝修，自己己住嘛，肯肯定要裝修修好點(diǎn)的，，免得到時(shí)時(shí)候住不了了幾年又要要裝修一次次，很麻煩煩的，一般般我們用的的材料都是是好品牌的的”“我們家現(xiàn)現(xiàn)在住的房房子的裝修修材料，是是我自己跑跑到深圳去去買回來的的，深圳那那邊有很多多國際品牌牌”“花了那那么多錢錢買一套套房子，，也不在在乎那點(diǎn)點(diǎn)裝修的的錢，裝裝修一定定要有自自己的品品位和個(gè)個(gè)性?！薄薄叭绻隳銈兲峁┕追N裝裝修方案案可以供供我們選選擇，那那精裝修修也是可可以接受受的，因因?yàn)楫吘咕棺约貉b裝修要花花很多時(shí)時(shí)間和精精力?！薄薄捌鋵?shí)你你們的精精裝修也也不是什什么都裝裝修好，，可以選選擇一部部分裝修修，一部部分家電電什么的的可以讓讓我們自自己選擇擇，海爾爾的也不不是什么么產(chǎn)品都都好，我我們每個(gè)個(gè)人都有有自己偏偏好的品品牌。””別墅市場場客戶高科科技接受受度，絕大部分分客戶都都非常愿愿意接受受高科技技，少部部分不愿愿意接受受客戶主主要是因因?yàn)閾?dān)心心高科技技的系統(tǒng)統(tǒng)成熟度度和穩(wěn)定定性，價(jià)價(jià)格并非非最大抗抗性認(rèn)為高科科技的技技術(shù)和系系統(tǒng)仍然然不成熟熟，有很很多缺陷陷，使用用之后的的維修不不方便；；高科技系系統(tǒng)的操操作較為為復(fù)雜，，家里人人的接受受能力有有限；認(rèn)為高科科技的技技術(shù)使用用度不高高，更多多是一個(gè)個(gè)概念；；很少有客客戶是因因?yàn)閮r(jià)格格原因放放棄使用用高科技技。別墅市場場競爭項(xiàng)目目大多已已進(jìn)入尾尾盤銷售售。直接接競爭產(chǎn)產(chǎn)品不多多81區(qū)域競爭爭分析82減小劣勢勢，避免免威脅發(fā)揮優(yōu)勢勢，轉(zhuǎn)化化威脅利用機(jī)會會，克服服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢勢，搶占占機(jī)會1、放大核核心競爭爭資源優(yōu)優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)開發(fā)發(fā)商品牌牌及大盤盤優(yōu)勢；；2、到萬家家麗路沿沿線商場場、酒店店設(shè)置展展點(diǎn)、展展架，進(jìn)進(jìn)行客戶戶截留；；3、社區(qū)商商業(yè)包裝裝展示，，營造成成熟社區(qū)區(qū)氛圍。。1、強(qiáng)調(diào)未未來片區(qū)區(qū)的發(fā)展展及配套套的完善善；2、開通郡郡原美村村業(yè)主班班車；3、強(qiáng)調(diào)社社區(qū)配套套的完備備性。1、加強(qiáng)展展示和包包裝；2、通過現(xiàn)現(xiàn)場展示示，及客客戶活動動，讓客客戶感知知項(xiàng)目品品質(zhì)。S優(yōu)勢規(guī)模、開開發(fā)商品品牌、資源、社社區(qū)配套套、W劣勢：地段、交交通、外外部配套套O機(jī)會長株潭融融城為項(xiàng)項(xiàng)目帶來來潛在升升值空間間T威脅政策調(diào)控控導(dǎo)致大大批投資資客及外外地客流流失1、擴(kuò)大拓拓客范圍圍，加強(qiáng)強(qiáng)拓客力力度；2、放大項(xiàng)項(xiàng)目核心心優(yōu)勢；；SWOT分析競爭策略略推導(dǎo)區(qū)域競爭爭結(jié)論差異化+核心賣點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)過與競競爭項(xiàng)目目的對比比分析，，我們總總結(jié)出：：郡原美村村的低密密度產(chǎn)品品要在市市場上脫脫穎而出出，必須須采取的的戰(zhàn)略：：突出產(chǎn)品品的差異異化，突突出核心心賣點(diǎn)——資源別墅產(chǎn)品品淡市營營銷策略略：1、形象統(tǒng)一一，核心心價(jià)值優(yōu)優(yōu)勢鮮明明；2、推廣形形式多管管齊下，，線上線線下齊頭頭并進(jìn)。。3、客戶策策略，精精準(zhǔn)客戶戶渠道，，常規(guī)拓客客與非常常規(guī)拓客客手段有有的放矢矢，針對性營營銷。4、活動策策略，以以全景體體驗(yàn)活動動為主，，以促銷售為為目的和和以旺場場為目的的的活動相相搭配，，活動依依托于價(jià)價(jià)值，并并對項(xiàng)目目品質(zhì)有有提升作作用。方案導(dǎo)讀讀：別墅市場場宏觀大大勢宏觀環(huán)境境目標(biāo)解讀讀項(xiàng)目分析析客戶分析析市場分析析營銷策略略總綱營銷分解解及執(zhí)行行別墅產(chǎn)品品區(qū)域競競爭分析析高層市場場宏觀大大勢別墅產(chǎn)品品區(qū)域競競爭分析析投資客退退出，自自住客增增加，板板塊間競競爭及客客戶分流流增加。。省府板塊5200-7000元/㎡郡原美村·青山里武廣新城板塊5200-5800元/㎡（毛坯）分流客戶分流客戶天際嶺板塊4600-5000元/㎡1、天際嶺板板塊，省省府核心心板塊、、武廣新新城板塊塊三大板板塊，首首次置業(yè)業(yè)和部分分二改型型置業(yè)客客戶交叉叉分流。。2、省府紅星板板塊作為融城城先鋒區(qū)域，，區(qū)域前景廣廣闊，投資價(jià)價(jià)值大，外地地客戶多，供供應(yīng)量和需求求量也較大。。同時(shí)，其地段段、核心規(guī)劃劃優(yōu)勢，會對對本案客戶有有一定分流；；2、武廣新城板板塊是長沙熱熱點(diǎn)區(qū)域，能能夠吸引投資資型客戶，分分流本項(xiàng)目投投資性客戶和和地州市進(jìn)城城客戶。宏觀市場分析析稀缺資源+稀缺產(chǎn)品+別墅配套——青山里直接鎖鎖定區(qū)域標(biāo)桿桿。第一梯隊(duì)項(xiàng)目目均價(jià)6500-9000第二梯隊(duì)項(xiàng)目目均價(jià)5500-6500代表項(xiàng)目：萬萬科金域華府府、融科東南南海、綠地公公館特點(diǎn)：超強(qiáng)品品牌號召力、、完美的展示示和物業(yè)服務(wù)務(wù)代表項(xiàng)目：城城南故事、金金領(lǐng)家族、萬萬芙錦城、凱凱姆國際、恒恒大城等特點(diǎn)：有較好好的地段、但但無展示、市市場聲音小、、品牌號召力力較弱第一梯度：價(jià)價(jià)格標(biāo)桿區(qū)第二梯度：價(jià)價(jià)格夾板區(qū)第三梯隊(duì)項(xiàng)目目均價(jià)5500以下第三梯度：價(jià)價(jià)格抄底區(qū)代表項(xiàng)目：湘湘府十城、山山水佳園特點(diǎn)：有一定定的園林和社社區(qū)、靠低價(jià)價(jià)抄底競爭劃分按照各項(xiàng)目在在區(qū)域的影響響力和價(jià)格來來劃分梯度87減小劣勢，避避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，，轉(zhuǎn)化威脅脅利用機(jī)會，，克服劣勢勢發(fā)揮優(yōu)勢，，搶占機(jī)會會1、針對公寓寓項(xiàng)目，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的的稀缺價(jià)值值（稀缺山山谷高層、、稀缺生態(tài)態(tài)景觀），，強(qiáng)調(diào)別墅墅區(qū)高層公公寓概念。。2、到萬家麗麗路沿線商商場、酒店店設(shè)置展點(diǎn)點(diǎn)、展架，，進(jìn)