世聯(lián)-廣州某地產(chǎn)·香檳公館營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告

突圍——保利·香檳公館營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告2011年1月12日商業(yè)秘密聲明

本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。第一部分：項(xiàng)目認(rèn)知及目標(biāo)項(xiàng)目認(rèn)知報(bào)告思路目標(biāo)分解和核心問(wèn)題第二部分：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：策略&執(zhí)行市場(chǎng)視角客戶(hù)視角品牌視角項(xiàng)目視角項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目形象定位營(yíng)銷(xiāo)總綱營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案價(jià)格定位及推售安排番禺橋南——具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色的高質(zhì)量城市生活區(qū)番禺中心城區(qū)，商業(yè)副中心項(xiàng)目認(rèn)知

番禺南區(qū)，主要功能定位為“番禺中心組團(tuán)、城市文化與商業(yè)中心、具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色的高質(zhì)量城市居住生活區(qū)”。其范圍包括市橋水道以南、沙灣水道以北、大刀沙以西、西環(huán)路以東約17.15平方公里的土地。未來(lái)這片17.3平方公里的土地將居住20萬(wàn)人。整個(gè)區(qū)域?qū)⒋蛟鞛槲磥?lái)番禺的中心城區(qū)，是政府優(yōu)先重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，區(qū)域升值前景極為明顯。本地塊沙灣鎮(zhèn)居住區(qū)番禺市橋本案橋南居住新區(qū)高尚住宅區(qū)商業(yè)區(qū)沙灣行政中心區(qū)番禺橋南——成熟居住區(qū)域，品牌開(kāi)發(fā)商扎堆項(xiàng)目認(rèn)知

橋南板塊開(kāi)發(fā)了近10年，在這近10年時(shí)間里面，番禺本地開(kāi)發(fā)商和全國(guó)大開(kāi)發(fā)商早已相中這塊地。在本地開(kāi)發(fā)商中，海倫堡、奧園、祈福、番禺房地產(chǎn)、泰隆等開(kāi)發(fā)商早己進(jìn)駐，橋南的東區(qū)已開(kāi)發(fā)成熟，居住氛圍濃厚。近年，外地開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始看重這個(gè)板塊，萬(wàn)科、雅居樂(lè)、保利、越秀城建也相繼在此拍地，地價(jià)越拍越高，投資價(jià)值也自然水漲船高。南區(qū)品牌小盤(pán)中低容積率精品項(xiàng)目法式風(fēng)情小區(qū)項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目?jī)?nèi)容地塊名稱(chēng)番禺區(qū)橋南街市良公路南側(cè)占地面積22978平方米建筑面積48000平方米公建面積2580平方米容積率2.2總戶(hù)數(shù)488戶(hù)中小緊湊戶(hù)型高實(shí)用率，無(wú)贈(zèng)送空間戶(hù)型朝向景觀佳，均好性較好項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品面積區(qū)間(㎡)戶(hù)型梯戶(hù)比套數(shù)建筑面積套數(shù)比面積比40-49一房一廳一衛(wèi)1梯4戶(hù)48225611%5%70-79兩房?jī)蓮d一衛(wèi)1梯4戶(hù)3325417%6%90-100三房?jī)蓮d兩衛(wèi)1梯3、4戶(hù)3072977967%69%120-130四房?jī)蓮d兩衛(wèi)1梯3、4戶(hù)68863615%20%合計(jì)

45643212100%100%預(yù)計(jì)首批貨量8月開(kāi)賣(mài)第二批貨量10月開(kāi)售年底售罄項(xiàng)目認(rèn)知MAYJUNJULAUGSETOCTNOVDEC外展售樓部開(kāi)放樣板房和示范園林開(kāi)放1棟和4棟開(kāi)盤(pán)2棟和3棟開(kāi)盤(pán)售罄2011項(xiàng)目目標(biāo)今年整盤(pán)售罄，實(shí)現(xiàn)均價(jià)16000元/㎡完成銷(xiāo)售總額7億價(jià)格：中小戶(hù)型實(shí)現(xiàn)均價(jià)16000元/平米（帶裝修）速度：分兩期推貨，實(shí)現(xiàn)爆破式開(kāi)盤(pán)，年底售罄，月均銷(xiāo)售90套世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解：叫好叫座精致小盤(pán)實(shí)現(xiàn)爆破式銷(xiāo)售，要求高價(jià)高速，成為片區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目核心問(wèn)題——小盤(pán)如何突圍，爭(zhēng)取更好的市場(chǎng)表現(xiàn)？思考：我們實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所面臨的環(huán)境如何？市場(chǎng)視角客戶(hù)視角品牌視角項(xiàng)目視角

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析思考：市市場(chǎng)環(huán)境境，是否否有利于于我們實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)？市場(chǎng)視角角維度一：：廣州市市場(chǎng)概況況維度二：：番禺市市場(chǎng)概況況維度三：：橋南市市場(chǎng)概況況維度四：：市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)市場(chǎng)視角角客戶(hù)視角角品牌視角角項(xiàng)目視角角廣州市場(chǎng)場(chǎng)2010年，開(kāi)發(fā)發(fā)商積極極拿地限購(gòu)催生生地王批批量誕生生全年出讓讓商住用用地約1.9平方公里里，成交主主要集中中在蘿崗和荔灣。平均地地價(jià)5893元，比2009年上漲10%。中中心城區(qū)區(qū)靚地頻頻出，加加上廣州州城市價(jià)價(jià)值與樓樓市潛力力顯現(xiàn)，，本地及及外來(lái)發(fā)發(fā)展商積極拿地。深業(yè)金沙沙洲地塊塊保利白云云新城地地塊廣鐵南站站地塊原高爾夫夫地塊下塘西地地塊達(dá)道路地地塊廣氮地塊塊中心城區(qū)區(qū)推出較較多優(yōu)質(zhì)質(zhì)商住用用地，地地王頻出出廣州市場(chǎng)場(chǎng)新增供應(yīng)應(yīng)總體有有所增加加外圍新增增供應(yīng)增增加，中中心六區(qū)區(qū)供應(yīng)減減少2010年全市商商品住宅宅新增供供應(yīng)701萬(wàn)平方米，，比2009年同期增增加15.7％，是2006年以來(lái)供供應(yīng)第二二多的年年份。其中外圍圍的番禺、花花都、南南沙區(qū)的新增增供應(yīng)增增長(zhǎng)明顯顯，特別別是番禺禺區(qū)由于于亞運(yùn)城的推出，，新增供供應(yīng)近250萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)250%；外圍四四區(qū)新增增供應(yīng)472萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)74%，是全市市新增供供應(yīng)增長(zhǎng)長(zhǎng)的主要要?jiǎng)恿?。。廣州市場(chǎng)場(chǎng)成交量有有所萎縮縮，成交交量持續(xù)續(xù)攀升限購(gòu)后量量降價(jià)不不降，價(jià)價(jià)格反彈彈壓力聚聚集2010年廣州全全市一手手住宅成交面積積580萬(wàn)平方米米，同比比減少35.8%，市中心心消化情情況好于于外圍區(qū)區(qū)域成交價(jià)格格延續(xù)2009年以來(lái)的的升勢(shì)。。全年商商品住宅宅成交價(jià)格格12330元/平方米，，同比大大幅上升升34%；限購(gòu)令出出臺(tái)后廣廣州樓市市的成交交量出現(xiàn)現(xiàn)大幅下下降，但但成交均均積卻保保持1.1萬(wàn)～1.3萬(wàn)的水平平，樓價(jià)高位位盤(pán)整反反彈壓力力聚集，限購(gòu)令令的反作作用開(kāi)始始出現(xiàn)。。廣州市場(chǎng)場(chǎng)2011年廣州十十區(qū)新貨貨合計(jì)約約6.5萬(wàn)多套中心六區(qū)區(qū)：多個(gè)個(gè)區(qū)域供供應(yīng)趨緊緊，僅白白云、海海珠增多多

外圍圍四區(qū)：：多個(gè)區(qū)區(qū)域供應(yīng)應(yīng)有增加加，僅番番禺有所所回落預(yù)計(jì)2011年廣州十十區(qū)的新新貨共約約6.5萬(wàn)套。其中新新增新貨貨5.7萬(wàn)套，中中心六區(qū)區(qū)繼續(xù)趨趨緊，占占比僅四四成，白云相對(duì)充足足，外圍圍番禺和和花都合合計(jì)接近近五成。。中心六區(qū)區(qū)新貨主主流均價(jià)價(jià)1.5-3萬(wàn)，外圍圍四區(qū)價(jià)價(jià)格拉差差大，番禺樓價(jià)價(jià)最高。思考：市市場(chǎng)環(huán)境境，是否否有利于于我們實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)？市場(chǎng)視角角維度一：：廣州市市場(chǎng)概況況維度二：：番禺市市場(chǎng)概況況維度三：：橋南市市場(chǎng)概況況維度四：：市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)市場(chǎng)視角角客戶(hù)視角角品牌視角角項(xiàng)目視角角番禺市場(chǎng)場(chǎng)南區(qū)土地地香餑餑餑地王回爐爐高價(jià)奪奪得番禺全年年出讓商商住用地地4宗土地，，占地40萬(wàn)方，建面50萬(wàn)方，占了整個(gè)個(gè)廣州商住住用地出讓讓市場(chǎng)的14%。成交的4塊地當(dāng)中，，其中3塊都位于橋橋南，而且都被被保利和城建大開(kāi)發(fā)商奪奪得，城建建奪得的兩兩塊地都是是回爐地王王，其中5-3地塊溢價(jià)37%。保利地塊城建4-2地塊城建5-3地塊盈創(chuàng)興業(yè)地地塊地塊收回前地價(jià)2010年地價(jià)溢價(jià)番禺南區(qū)4-26230728217%番禺南區(qū)5-34048553637%番禺市場(chǎng)2010年番禺新增增住宅供應(yīng)應(yīng)成全市之之最亞運(yùn)城推出出促使供應(yīng)應(yīng)激增番禺全年批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售商品住住宅250萬(wàn)方，但成交才100萬(wàn)方，主要是因因?yàn)閬嗊\(yùn)城城在9月和10月取得預(yù)售售證，促使使新增住宅宅8000套，使番禺禺的供應(yīng)量量突然激增增，占據(jù)廣州市場(chǎng)1/3的份額。本年成交量量前三位的的樓盤(pán)分別別是亞運(yùn)城、金山谷和尚東尚筑。番禺市場(chǎng)全年樓價(jià)波波段攀升，，均價(jià)13225元/㎡成交量受調(diào)調(diào)控影響二二次探底，，年底爆發(fā)發(fā)全年番禺樓價(jià)價(jià)低開(kāi)高走，，波段式攀升升實(shí)現(xiàn)均價(jià)13325元/㎡，受到調(diào)控影影響成交價(jià)二度回落，但年重回1.4萬(wàn)水平。番禺全年成交交量100萬(wàn)方。受到兩次調(diào)調(diào)控影響，成成交量有所探探底，但年底幾個(gè)大盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)盤(pán)，從而推高年底的成成交量和成交交價(jià)。思考：市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，是否有有利于我們實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？市場(chǎng)視角維度一：廣州州市場(chǎng)概況維度二：番禺禺市場(chǎng)概況維度三：橋南南市場(chǎng)概況維度四：市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)視角客戶(hù)視角品牌視角項(xiàng)目視角板塊內(nèi)6個(gè)在售項(xiàng)目4個(gè)待建在建項(xiàng)項(xiàng)目番禺供需最熱熱點(diǎn)區(qū)域之一一橋南市場(chǎng)海倫堡流金歲歲月昊龍花園萬(wàn)科金色城品品星晨時(shí)代豪庭庭奧園廣場(chǎng)雅居樂(lè)福景路路項(xiàng)目橋南板塊在售項(xiàng)目橋南板塊待售項(xiàng)目越秀城建4-2項(xiàng)目越秀城建5-3項(xiàng)目雅居樂(lè)清新路路項(xiàng)目博學(xué)公館項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積4.9萬(wàn)平方米建筑面積40萬(wàn)平方米容積率2.35地址番禺市橋南區(qū)福德路223號(hào)開(kāi)發(fā)商廣州市維信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在售主力戶(hù)型460平米的復(fù)式；113-170㎡的三-四房?jī)r(jià)格16000-17000元/平米（毛坯）22000元/平米（帶6000元/平米裝修）成交均價(jià)在16000-17000元/平米區(qū)間銷(xiāo)售速度約15套/月客戶(hù)群1、番禺本地客戶(hù)（私企老板、高級(jí)公務(wù)員、個(gè)體戶(hù)）橋南市場(chǎng)海倫堡·流金歲月——南廣州國(guó)際級(jí)級(jí)江景精品豪豪宅新政后價(jià)格持持平，走貨緩緩慢新政后推出復(fù)復(fù)式單位，但但成交甚少，，成交單位都都是以毛坯交交樓為主，價(jià)價(jià)格平走。項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積1.5萬(wàn)平方米建筑面積3.6萬(wàn)平方米容積率2.8地址番禺市橋南區(qū)福德路（禺山高級(jí)中學(xué)西側(cè)）開(kāi)發(fā)商廣州市香繽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在售主力戶(hù)型57平米兩房、63平米三房、83平米四房?jī)r(jià)格14000元/方（毛坯）銷(xiāo)售速度30套-40套/月客戶(hù)群番禺本地客為主，投資和自住客各半小戶(hù)型為主，，贈(zèng)送面積“N+1戶(hù)型”吸引較多橋南南本地客戶(hù)，，學(xué)位是主要要賣(mài)點(diǎn)，成交交量和成交價(jià)價(jià)格較平穩(wěn)。。橋南市場(chǎng)博學(xué)公館——橋南精致小戶(hù)戶(hù)型，小戶(hù)型型有大空間目前橋南唯一一在售小戶(hù)型型項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積6.2萬(wàn)平方米建筑面積7.2萬(wàn)平方米容積率1.25地址番禺沙灣鎮(zhèn)得賢路837號(hào)(昊龍花園對(duì)面)開(kāi)發(fā)商廣州市萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在售主力戶(hù)型47-71㎡三-四房小復(fù)式價(jià)格20000元/平米（毛坯）折后均價(jià)19000元/平米銷(xiāo)售情況80套/月左右客戶(hù)群番禺本地客戶(hù)為主，其中改善需求型客戶(hù)較多。（生意人、公務(wù)員、教師，改善需求型客戶(hù)較多）最后一批貨11月底推出，成成交均價(jià)從之之前的1.8萬(wàn)漲到1.9萬(wàn)，現(xiàn)已基本本售罄。橋南市場(chǎng)萬(wàn)科·金色城品——11月底加急推最最后一批貨，，價(jià)格微漲現(xiàn)已基本售罄罄項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積6萬(wàn)平方米建筑面積15.4萬(wàn)平方米容積率1.5地址番禺橋南福景路729號(hào)（番禺中學(xué)南面）開(kāi)發(fā)商廣州市泰隆房地產(chǎn)投資有限公司在售主力戶(hù)型123-230平方米的三-五房?jī)r(jià)格20000元/平米（毛坯）成交均價(jià)19000元/㎡銷(xiāo)售情況元旦解籌，銷(xiāo)售近20套客戶(hù)群番禺本地二次置業(yè)以上客戶(hù)，以私企老板和高級(jí)公務(wù)員為主星晨時(shí)代豪庭庭以大面積為為主，12月底推出樣板板房，增加了了推廣，彌補(bǔ)補(bǔ)以前推廣展展示的不足，，元旦解籌。。321456789橋南市場(chǎng)星晨時(shí)代豪庭庭——橋南大戶(hù)型豪豪宅項(xiàng)目重新蓄客，元元旦解籌，打打開(kāi)滯銷(xiāo)局面面橋南市場(chǎng)奧園廣場(chǎng)——橋南大型綜合合體，未來(lái)商商業(yè)中心公寓已全部售售罄，目前只只售商鋪?lái)?xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積63,705㎡建筑面積247,369㎡容積率3.88地址廣州市番禺區(qū)橋南街福德路（海倫堡對(duì)面）開(kāi)發(fā)商廣州奧譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在售主力戶(hù)型200㎡左右的商鋪價(jià)格公寓：1.5元/平米（帶2500元/㎡裝修）成交均價(jià)1.4萬(wàn)元/平方商鋪：3萬(wàn)元/平方銷(xiāo)售情況公寓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天已基本售罄目前銷(xiāo)售商鋪客戶(hù)群番禺本地投資客為主，少量自住客橋南唯一帶裝裝修的辦公產(chǎn)產(chǎn)權(quán)公寓，不不受限購(gòu)限制制，銷(xiāo)售火爆爆。橋南市場(chǎng)總體均價(jià)1.4～1.8萬(wàn)元/㎡（毛坯）中小戶(hù)型需求求量大，供應(yīng)應(yīng)緊缺大戶(hù)型供應(yīng)充充足項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模均價(jià)主力戶(hù)型總價(jià)銷(xiāo)售速度（套/月）海倫堡流金歲月占地：4.9萬(wàn)㎡建面：40萬(wàn)㎡16000-17000元/平米（毛坯）22000元/平米（帶6000元/平米裝修）460平米的復(fù)式；113-170㎡的三-四房平層：180-300萬(wàn)（毛坯）復(fù)式：736萬(wàn)（毛坯）15星晨時(shí)代豪庭占地：6.2萬(wàn)㎡

建面：7.2萬(wàn)㎡19000元/㎡（毛坯）123-230平方米的三-五房230-430萬(wàn)（毛坯）蓄客博學(xué)公館占地:1.5萬(wàn)㎡

建面:3.6萬(wàn)㎡14000元/方（毛坯）57平米兩房、63平米三房、83平米四房80-120萬(wàn)（毛坯）30-40

萬(wàn)科金色城品（售罄）占地：21萬(wàn)㎡建面：23萬(wàn)㎡19000元/平米（毛坯）47-71㎡三-四房小復(fù)式90-140萬(wàn)（毛坯）80昊龍花園（尾貨）占地20萬(wàn)㎡建面30萬(wàn)㎡9000元/㎡（毛坯）180㎡四房162萬(wàn)（毛坯）10奧園廣場(chǎng)（商鋪）占地：6.3萬(wàn)㎡建面：24.7萬(wàn)㎡30000元/㎡約200㎡商鋪600萬(wàn)——新政前后銷(xiāo)售售均價(jià)沒(méi)有明明顯調(diào)整，但但個(gè)別樓盤(pán)的的推廣力度加加大橋南市場(chǎng)雅居樂(lè)兩地塊塊——清新路項(xiàng)目工工程已到地上上一層，預(yù)計(jì)計(jì)5月開(kāi)售福景路項(xiàng)目已已打好樁，但但工程進(jìn)度比比較慢本項(xiàng)目雅居樂(lè)清新路路項(xiàng)目總建面5.2萬(wàn)㎡，約500套雅居樂(lè)福景路路項(xiàng)目總建面14萬(wàn)㎡，約1300戶(hù)景福路項(xiàng)目的的規(guī)劃10棟樓，2梯6戶(hù)蝶型結(jié)構(gòu)為為主，基礎(chǔ)樁樁已打好，但但施工現(xiàn)場(chǎng)已已停工，雜草草亂生。受停工令影響響，兩地塊都都停工，但清清新路項(xiàng)目已已復(fù)工，預(yù)計(jì)計(jì)先推出；福景路地塊工工程進(jìn)度比較較緩慢，預(yù)計(jì)計(jì)清新路項(xiàng)目目售完再推出出，明年年底底或后年年初初推出清新路路項(xiàng)目目亞運(yùn)運(yùn)后復(fù)復(fù)工，，工程程進(jìn)度度已到到地上上一層層，總總層數(shù)數(shù)18層，預(yù)預(yù)計(jì)明明年5月開(kāi)賣(mài)賣(mài)。橋南市市場(chǎng)城建兩兩地塊塊——根據(jù)工工程進(jìn)進(jìn)度，，預(yù)計(jì)計(jì)明年年上半半年不不會(huì)推推出4-2地塊項(xiàng)項(xiàng)目或或后年年才推推出城建4-2項(xiàng)目總建面面28萬(wàn)㎡城建5-3項(xiàng)目總建面面9萬(wàn)㎡本項(xiàng)目目城建4-2項(xiàng)目?jī)H僅有一一臺(tái)鉤鉤機(jī)在在平整整土地地，預(yù)預(yù)計(jì)明明年不不會(huì)開(kāi)開(kāi)賣(mài)。。城建建5-3項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)沒(méi)沒(méi)有有施施工工，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)明明年年上上半半年年不不會(huì)會(huì)推推出出，，最最快快也也要要明明年年年年底底才才推推出出。。按照照一一般般開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的習(xí)習(xí)慣慣，，4-2地塊塊是是橋橋南南的的地地王王，，所所以以5-3地塊塊會(huì)會(huì)先先開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，但但現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)尚尚未未施施工工，，明明年年上上半半年年也也不不會(huì)會(huì)推推出出，，4-2地塊塊或或后后年年才才推推出出上半半年年中中小小戶(hù)戶(hù)型型缺缺貨貨雅居居樂(lè)樂(lè)清清新新路路項(xiàng)項(xiàng)目目或或先先于于本本項(xiàng)項(xiàng)目目面面世世預(yù)計(jì)計(jì)明明年年上上半半年年板板塊塊均均價(jià)價(jià)在在1.5萬(wàn)元元以以上上共456套50-130㎡㎡的1-4房1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月流金金歲歲月月剩余余貨貨量量約約600套（（113-170㎡㎡的三三-四房房））博學(xué)學(xué)公公館館星晨晨時(shí)時(shí)代代豪豪庭庭剩余余290套（（57～83平米米兩兩房房至至四四房房））剩余余570套（（123-230平平方方米米的的三三-五五房房）雅居樂(lè)清清新路項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年5月推出：：約500套城建4-2項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年推出，，建面28萬(wàn)方城建5-3項(xiàng)目本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年尾推出出，建面9萬(wàn)方根據(jù)工程程進(jìn)度，，本項(xiàng)目目5月份做展展，6月份開(kāi)放放售樓部部，8月份首批批貨開(kāi)盤(pán)盤(pán)推廣蓄客客期未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)雅居樂(lè)福福景路項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年尾推出出，約1300套雅居樂(lè)清清新路項(xiàng)項(xiàng)目——地理位置置、周邊邊配套和和公交便便捷度都都比本案案優(yōu)勝規(guī)模、品品牌和戶(hù)戶(hù)型打成成平手未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)本案雅居樂(lè)清清新路項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模：4.8萬(wàn)㎡，456套品牌：保保利地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模：5.2萬(wàn)㎡，約約500套品牌：雅雅居樂(lè)戶(hù)型：90-100㎡中小戶(hù)型型為主戶(hù)型：100㎡左右的中中小戶(hù)型型為主地理位置置：離市市橋較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，自帶帶小型購(gòu)購(gòu)物超市市周邊配套套：華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)家、、番禺中中學(xué)、奧奧園冠軍軍城臨街街商鋪地理位置置：靠近近市橋，，離海倫倫購(gòu)物公公園、奧奧園廣場(chǎng)場(chǎng)較近周邊配套套：海倫倫購(gòu)物公公園、禹禹山高級(jí)級(jí)中學(xué)、、奧園廣廣場(chǎng)、南南區(qū)公園園打平：規(guī)規(guī)模、品品牌、戶(hù)戶(hù)型劣勢(shì)：地地理位置置、周邊邊配套VS公交便捷度：：3條公交線(xiàn)路，，沒(méi)有直達(dá)地地鐵站的線(xiàn)路路公交便捷度：：近10條公交線(xiàn)路，，其中3條公交線(xiàn)直達(dá)達(dá)地鐵站本項(xiàng)目必須在在產(chǎn)品附加值值上下功夫，，產(chǎn)品比雅居居樂(lè)優(yōu)勝，才才能競(jìng)爭(zhēng)取勝勝思考：市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，是否有有利于我們實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？市場(chǎng)視角維度一：廣州州市場(chǎng)概況維度二：番禺禺市場(chǎng)概況維度三：橋南南市場(chǎng)概況維度四：市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)市場(chǎng)視角客戶(hù)視角品牌視角項(xiàng)目視角明年樓市預(yù)測(cè)測(cè)盡管今年受到到調(diào)控影響，，市場(chǎng)出現(xiàn)二二次探底，明明年的各種不不確定性因素素增多，導(dǎo)致致明年的樓市市更難觸摸。。但從政府、、開(kāi)發(fā)商和經(jīng)經(jīng)濟(jì)三大層面面分析，明年年的樓市會(huì)有有一點(diǎn)的端倪倪：政策層面：十二五規(guī)劃劃促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)健康平平穩(wěn)發(fā)展；3000萬(wàn)套保障住房房逐步投放市市場(chǎng)；限購(gòu)及及預(yù)售資金監(jiān)監(jiān)管城市擴(kuò)大大化；房產(chǎn)稅稅開(kāi)征，對(duì)城城市產(chǎn)生差異異化影響；經(jīng)濟(jì)層面：通脹加息預(yù)預(yù)期，促進(jìn)樓樓市升溫；上上調(diào)存款準(zhǔn)備備金率，收緊緊對(duì)流動(dòng)性資資金的管理；；開(kāi)發(fā)商層面：資金充足，，利用外資出出現(xiàn)大幅上漲漲；縱觀各個(gè)層面面，明年短期期內(nèi)樓價(jià)還有有一定的上漲漲空間，政府府的各項(xiàng)調(diào)控控政策都是慢慢性藥，樓市市維穩(wěn)是中長(zhǎng)長(zhǎng)期目標(biāo)。長(zhǎng)期因素短期因素樓市預(yù)測(cè)一線(xiàn)城市——調(diào)控繼續(xù)或退退出成交量的漲落落不改成交均均價(jià)的穩(wěn)步提提升二線(xiàn)城市——成交量出現(xiàn)短短期反彈成交均價(jià)出現(xiàn)現(xiàn)分化樓市預(yù)測(cè)三線(xiàn)城市——被調(diào)控誤傷的的城市，剛需需決定成交量量的走勢(shì)成交均價(jià)保持持平穩(wěn)樓市預(yù)測(cè)市場(chǎng)總結(jié)宏觀市場(chǎng)：預(yù)計(jì)2月份成交量二二次探底，3月份開(kāi)始上漲漲，受到通脹脹、加息等短短期因素影響響，明年上半半年樓價(jià)會(huì)穩(wěn)穩(wěn)步提升；中觀市場(chǎng)：限購(gòu)后廣州州成交價(jià)不降降反升，地王王批量誕生，，預(yù)期明年樓樓價(jià)繼續(xù)升溫溫；微觀市場(chǎng)：明年番禺的的供應(yīng)量將是是廣州各區(qū)之之最，供需兩兩旺；明年上上半年橋南市市場(chǎng)中小戶(hù)型型緊缺，供不不應(yīng)求下樓價(jià)價(jià)或被抬升；；隨著明年上半半年博學(xué)公館館的售罄，中中小戶(hù)型缺貨貨，預(yù)計(jì)屆時(shí)時(shí)板塊均價(jià)1.6～1.8萬(wàn)元。雅居樂(lè)樂(lè)清新路項(xiàng)目目年中開(kāi)盤(pán)，，將會(huì)是中小小戶(hù)型價(jià)格的的風(fēng)向標(biāo)。由于本項(xiàng)目的的售價(jià)不比雅雅居樂(lè)清新路路項(xiàng)目低，但但雅居樂(lè)項(xiàng)目目的綜合素質(zhì)質(zhì)比本案好，，項(xiàng)目要突圍圍，軟件和硬硬件就要PK贏雅居樂(lè)。思考：面對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，目標(biāo)客客戶(hù)群能否認(rèn)認(rèn)可項(xiàng)目，接接受價(jià)格？客戶(hù)視角目標(biāo)客戶(hù)群群研究目標(biāo)客戶(hù)群群定位客戶(hù)深度挖挖掘市場(chǎng)視角客戶(hù)視角品牌視角項(xiàng)目視角區(qū)域樓盤(pán)主主要以番禺禺本地人為為主橋南、市橋橋、沙灣、、欖核、石石碁等周邊邊強(qiáng)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)消化程程度高客戶(hù)研究目前橋南在在售樓盤(pán)的的客戶(hù)主要要以區(qū)內(nèi)客客戶(hù)比較多多，其次是是市橋和沙沙灣的客戶(hù)戶(hù)，橋南以以南的鎮(zhèn)區(qū)區(qū)也有不少少客戶(hù)來(lái)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，包括括欖核、靈靈山、大崗崗、魚(yú)窩頭頭等工業(yè)強(qiáng)強(qiáng)鎮(zhèn)。市橋橋以北和以以東的客戶(hù)戶(hù)比較少，，主要原因因是華南板板塊和亞運(yùn)運(yùn)板塊的供供應(yīng)充足，，客戶(hù)跨區(qū)區(qū)購(gòu)買(mǎi)的需需求少。橋南沙灣市橋石碁欖核靈山魚(yú)窩頭大崗橋南客戶(hù)——購(gòu)買(mǎi)目的以以自住為主主，價(jià)格承承受能力較較高認(rèn)同區(qū)域價(jià)價(jià)值和片區(qū)區(qū)均價(jià)客戶(hù)研究首次置業(yè)二次置業(yè)或以上投資客客戶(hù)身份在橋南與父母居住，30歲左右，一家三口或四口；在橋南或市橋工作，公務(wù)員和企事業(yè)單位職員為主；生活圈多數(shù)在橋南；在橋南居住多年，年齡30-40歲，高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位高管、個(gè)體戶(hù)或私企老板；小孩開(kāi)始上小學(xué)或初中；在橋南居住或工作，40-50歲，企業(yè)老板為主；有一套或多套房產(chǎn)；置業(yè)動(dòng)機(jī)準(zhǔn)備結(jié)婚，組建新家庭；已習(xí)慣在橋南生活，不想搬離橋南；居住兩房或小三房，想換大房；關(guān)注小孩的教育，注重樓盤(pán)的學(xué)位情況；通脹帶來(lái)的壓力；看好番禺和橋南未來(lái)的發(fā)展；關(guān)注點(diǎn)小三房，高實(shí)用率，不要靠路邊；攀比品牌，但要性?xún)r(jià)比；不要單體樓，要有園林；帶裝修；小區(qū)環(huán)境要好，樓間距、綠化率都要關(guān)注；要有大園林，最好是看水景園林；大三房或四房，戶(hù)型要舒適，南北通透；出租或倒賣(mài)均可；關(guān)注升值潛力、樓盤(pán)口碑和開(kāi)發(fā)商品牌；小三房或四房，南區(qū)需求較大的戶(hù)型承受價(jià)格總價(jià)不要超過(guò)150萬(wàn)，承受能力有限帶裝修1.6-1.7萬(wàn)元都可以接受帶裝修1.6-1.7萬(wàn)，部分能接受1.8萬(wàn)元的均價(jià)市橋以北的的番禺客戶(hù)戶(hù)——基本認(rèn)同區(qū)區(qū)域價(jià)值但受亞運(yùn)板板塊和其他他大盤(pán)影響響，選擇較較多客戶(hù)研究首次置業(yè)二次置業(yè)或以上投資客客戶(hù)身份番禺本地人，在市橋居住或工作，25-30歲，與父母居住；外地人，在市橋工作，目前租房，30歲左右；番禺本地人，30-40歲，居住在城中村或房改房；外地人，一家三口，已在番禺購(gòu)房；在番禺生活或工作，私企老板為主，有多套房產(chǎn)；置業(yè)動(dòng)機(jī)置業(yè)地點(diǎn)選擇性多，華南板塊、押運(yùn)板塊和橋南板塊均可，但要交通方便，靠近市橋；婚房；政府規(guī)劃橋南很好，但橋南的房子都不便宜，未來(lái)都是富人區(qū)；換房，大三房或四房；追求大社區(qū)和大園林，樓盤(pán)密度要低，樓間距要寬；帶有自住加投資的性質(zhì)，抵制通脹的壓力；閑錢(qián)較多，需要投資增值；樓市飆升、通脹壓力加強(qiáng)投資意識(shí)；關(guān)注點(diǎn)性?xún)r(jià)比和樓盤(pán)的口碑，多數(shù)是經(jīng)朋友介紹買(mǎi)房；兩房或小三房，實(shí)用率高，不要靠路邊，最好看園林；交通方便，生活配套齊備；關(guān)注幼兒園、小學(xué)等教育資源；戶(hù)型要南北對(duì)流，開(kāi)間要寬闊；看園林，視野開(kāi)闊；要求物業(yè)管理好；小區(qū)有檔次，環(huán)境差的不考慮區(qū)域升值潛力；樓盤(pán)的口碑、開(kāi)發(fā)商的品牌和戶(hù)型；承受價(jià)格帶裝修1.4-1.5萬(wàn)，雅居樂(lè)劍橋郡、尚東尚筑都是不錯(cuò)的選擇帶裝修1.5-1.6萬(wàn)元左右，亞運(yùn)城、東湖洲花園和招商金山谷都不錯(cuò)帶裝修1.4-1.8萬(wàn)元，主要看樓盤(pán)的品質(zhì)，多數(shù)選擇亞運(yùn)板塊廣州客戶(hù)——對(duì)區(qū)域認(rèn)知知有限較多選擇華華南板塊和和亞運(yùn)板塊塊客戶(hù)研究首次置業(yè)二次置業(yè)或以上投資客客戶(hù)身份在廣州工作的外地人為主，30歲左右，目前在廣州租房；在天河或海珠工作為主；在廣州工作或生活，40-50歲左右；在天河工作為主，多數(shù)為私企老板置業(yè)動(dòng)機(jī)購(gòu)房自??；番禺的樓價(jià)比廣州低，受價(jià)格驅(qū)趕來(lái)番禺置業(yè)；改善居住環(huán)境，喜歡番禺的空氣好，山水資源豐富；欣賞社區(qū)的配套齊全和園林綠化；看重番禺的發(fā)展?jié)摿ΓJ(rèn)為升值空間大；受亞運(yùn)城的影響，關(guān)注番禺樓市；關(guān)注點(diǎn)價(jià)格便宜、性?xún)r(jià)格；戶(hù)型舒適度；通勤時(shí)間和交通便利性，要有樓吧或者地鐵；大社區(qū)、居住氛圍和升值潛力景觀、自然資源；大社區(qū)，高綠化率、大配套；戶(hù)型的舒適度；距離廣州近，交通方便；升值潛力；長(zhǎng)線(xiàn)或短線(xiàn)投資；大社區(qū)，分期開(kāi)發(fā)，獲利容易；承受價(jià)格帶裝修1-1.2萬(wàn)元，首選亞運(yùn)城、十年華南、十年小雅等大盤(pán)帶裝修1.3-1.5萬(wàn)元帶裝修1.5萬(wàn)元左右，這樣的價(jià)格區(qū)間在番禺選擇很多思考：面對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，目目標(biāo)客戶(hù)群群能否認(rèn)可可項(xiàng)目，接接受價(jià)格？？客戶(hù)視角目標(biāo)客戶(hù)群群研究目標(biāo)客戶(hù)群群定位客戶(hù)深度挖挖掘市場(chǎng)視角客戶(hù)視角品牌視角項(xiàng)目視角區(qū)內(nèi)客戶(hù)與與本項(xiàng)目基基本契合市橋以北的的番禺客戶(hù)戶(hù)需要力爭(zhēng)爭(zhēng)廣州客戶(hù)為為偶得客戶(hù)戶(hù)客戶(hù)定位核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)潛在客戶(hù)客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)描述1、橋南、市市橋、沙灣灣等周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的首置置白領(lǐng)2、番禺市橋橋的企事業(yè)業(yè)單位人員員、公務(wù)員員、個(gè)體老老板1、市橋以北北白領(lǐng)、企企事業(yè)單位位人員2、番禺本地地投資客，，私企老板板、個(gè)體戶(hù)戶(hù)為主廣州客戶(hù)，，以海珠、、天河客戶(hù)戶(hù)為主1、看重配套套、教育、、交通；2、需求大三三房或四房房；3、關(guān)注投資資前景；普遍需求小小三房，關(guān)關(guān)注產(chǎn)品附附加值、品品牌、對(duì)總總價(jià)、月供供較敏感，，總價(jià)最好好控制在150萬(wàn)以下保利品牌的的忠誠(chéng)者，，對(duì)交通要要求較高，，傾向選擇擇地鐵物業(yè)業(yè)，需作適適度引導(dǎo)客戶(hù)定位番禺中心都都市小資他們主要居居住在橋南南或者是市市橋以南，，需求100㎡左右的小三三房；他們年輕，，受高等教教育，準(zhǔn)備備結(jié)婚；他們喜歡番番禺，習(xí)慣慣在番禺工工作和生活活，對(duì)橋南南的發(fā)展充充滿(mǎn)信心；；他們是城市市中堅(jiān)，好好消費(fèi)和享享受，但注注重性?xún)r(jià)比比；他們愛(ài)好旅旅游，喜歡歡藝術(shù)，崇崇尚歐美的的浪漫生活活；UrbanPettyBourgeoisieInPanyuCenter思考：：面對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，目目標(biāo)客客戶(hù)群群能否否認(rèn)可可項(xiàng)目目，接接受價(jià)價(jià)格？？客戶(hù)視視角目標(biāo)客客戶(hù)群群研究究目標(biāo)客客戶(hù)群群定位位客戶(hù)深深度挖挖掘市場(chǎng)視視角客戶(hù)視視角品牌視視角項(xiàng)目視視角客戶(hù)深深挖市橋以以北的番禺禺客是是我們們力爭(zhēng)爭(zhēng)的客客戶(hù)項(xiàng)目的的爆破銷(xiāo)銷(xiāo)售、溢價(jià)提提升都需要要這些些客戶(hù)戶(hù)的支支撐在華南板板塊和亞運(yùn)板板塊的包圍圍下，，如何何讓項(xiàng)項(xiàng)目突突出重重圍，，挖掘掘這部部分客客戶(hù)的的資源源？區(qū)域認(rèn)認(rèn)可度度——基本認(rèn)認(rèn)同區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值，，但覺(jué)覺(jué)得樓樓價(jià)稍稍高區(qū)域歸歸屬感感比亞亞運(yùn)板板塊高高客戶(hù)深深挖「看好橋南的的未來(lái)來(lái)發(fā)展展前景景，市橋橋新樓樓盤(pán)不不多，，而且且橋南的的學(xué)校校比較較好，所以以也打打算在在橋南南買(mǎi)房房」——市橋·吳先生生·40歲·外地人人「橋南的的房子子都不不便宜宜，同樣樣的價(jià)價(jià)錢(qián)我我可以以在尚東尚尚筑買(mǎi)買(mǎi)最好好朝向向和位位置的的房子子」——市橋·李先生生·30歲·本地人人「橋南的的規(guī)劃劃是很很好，但樓價(jià)比比較高高，而且且都是是毛坯，我看看中了了劍橋郡郡，1.4萬(wàn)元還還帶裝裝修，小區(qū)區(qū)和環(huán)環(huán)境都都很好好」——鐘村·張小姐姐·30歲·本地人人「看過(guò)亞運(yùn)城城，不過(guò)過(guò)那邊邊起碼碼等5年才成成熟，橋南早早已成成熟了了，配套套都比比那邊邊要好好很多多。但但如果果長(zhǎng)線(xiàn)投投資，會(huì)選擇亞亞運(yùn)城城」——市橋·許先生生·40歲·本地人人項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)可度度——位置、、產(chǎn)品品、品品牌都都認(rèn)可可總價(jià)在在150萬(wàn)以下下吸引引力更更高客戶(hù)深深挖「知道保保利這個(gè)品品牌，，知道有有保利利公館館2010，100㎡左右的的小三三房最適合合，單價(jià)最好不要超過(guò)1.5萬(wàn)」——市橋·孫先生·28歲·本地人「性?xún)r(jià)比最重要，品牌還是其其次，保利是大品品牌，但如果價(jià)價(jià)格太高接接受不了，，帶裝修1.3-1.4萬(wàn)最適合」——石碁·何小姐·35歲·本地人「目前在廣雅租房子子，覺(jué)得雅居樂(lè)的樓樓盤(pán)挺好，價(jià)格也適中中，所以在十年小雅買(mǎi)買(mǎi)了一套。。橋南很少去，沒(méi)什么了解解」——鐘村·周先生·29歲·外地人客戶(hù)深挖小小結(jié)區(qū)域價(jià)值、、教育資源源、品牌價(jià)價(jià)值是能吸引市橋以北客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的的最大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，必須在在推廣過(guò)程程中加以強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，以突突出重圍；；價(jià)格高企、、通勤時(shí)間間長(zhǎng)、交通通成本高是客戶(hù)深挖挖的最大阻阻力，必須須在銷(xiāo)售過(guò)過(guò)程中加以以引導(dǎo)；思考：在橋橋南市場(chǎng)的的品牌大戰(zhàn)戰(zhàn)下，我們們能否突圍圍？品牌視角區(qū)內(nèi)品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)外品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)視角客戶(hù)視角品牌視角項(xiàng)目視角橋南市場(chǎng)——外地品牌躍躍躍欲試本土品牌和和大品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商扎堆堆品牌競(jìng)爭(zhēng)東莞·香繽地產(chǎn)番禺·泰隆地產(chǎn)番禺房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)發(fā)番禺沙灣房房地產(chǎn)本土開(kāi)發(fā)商商：泰隆地產(chǎn)：星辰時(shí)代代豪庭番禺房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)發(fā)：昊龍花園園番禺沙灣房房地產(chǎn)：金沙麗水水外地開(kāi)發(fā)商商：香繽地產(chǎn)：博學(xué)公館館廣州品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商：海倫堡：流金歲月月奧園：冠軍城、、奧園廣場(chǎng)場(chǎng)越秀城建：兩地塊國(guó)家品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科：金色城品品保利：香檳公館館雅居樂(lè)：兩地塊客戶(hù)對(duì)本地地品牌的認(rèn)認(rèn)知——認(rèn)知點(diǎn)為綠綠化、性?xún)r(jià)價(jià)比、戶(hù)型型、物管和和價(jià)格海倫堡口碑碑最好，番番禺房地產(chǎn)產(chǎn)最差品牌競(jìng)爭(zhēng)「當(dāng)初買(mǎi)花樣年華的時(shí)候才1萬(wàn)出頭，海海倫堡的樓樓盤(pán)綠化做得不不錯(cuò)，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)覺(jué)得性?xún)r(jià)比還是很高的的，物業(yè)管理還還可以?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)發(fā)流金歲月，，覺(jué)得價(jià)錢(qián)錢(qián)太貴了，，而且密度度又大，比起流金歲歲月，我更更喜歡現(xiàn)在在住的花樣樣年華」——海倫堡花園園年華業(yè)主主「我買(mǎi)的是奧園冠軍城城，90方的小三房感覺(jué)很實(shí)用，而且二樓樓送了一個(gè)大露臺(tái)，感覺(jué)特別別實(shí)惠。奧園冠軍軍城的戶(hù)型做得比比錯(cuò)，當(dāng)初買(mǎi)的的時(shí)候才8000多元，很便宜，而且還在番禺中學(xué)的的招生地段段，這個(gè)戶(hù)口很很值錢(qián)?！埂獖W園冠軍城城業(yè)主番禺房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)發(fā)「在昊龍花園買(mǎi)買(mǎi)了兩房，比起其他他樓盤(pán)，買(mǎi)買(mǎi)昊龍華園園就是貪便宜，但買(mǎi)了之之后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)很多東西西都不保障障，譬如原原來(lái)的綠化用地改改為停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，物業(yè)管理也也是出了名名的差，整個(gè)橋南南最差的物物業(yè)管理就就是昊龍花花園了。」——昊龍花園業(yè)業(yè)主客戶(hù)對(duì)大品品牌的認(rèn)知知——雅居樂(lè)的美美譽(yù)度和忠忠誠(chéng)度較高高，口碑最最好萬(wàn)科的知名名度高，但但在番禺缺缺少忠誠(chéng)者者品牌競(jìng)爭(zhēng)「有幾個(gè)朋友友都住在雅居樂(lè)花園園，他們都推推薦我買(mǎi)那那里。走在在廣雅的大大街上，看看回十年前的建建筑，依然然不覺(jué)得落落伍，而且整個(gè)個(gè)街區(qū)越看看越有味道道，可以說(shuō)說(shuō)雅居樂(lè)的的物管做得不不錯(cuò)。雅居樂(lè)的的配套也是很很完善，環(huán)環(huán)境也很優(yōu)優(yōu)美，裝修修也做得很很好，跟華碧相相比，雖然然華碧便宜宜2、3千元，但是是整體素質(zhì)質(zhì)都比雅居居樂(lè)差?！埂袠蚩蛻?hù)·自住客「看過(guò)金色城品，但始終沒(méi)沒(méi)有買(mǎi)。萬(wàn)萬(wàn)科是大品牌，雖然我沒(méi)沒(méi)有住過(guò)萬(wàn)萬(wàn)科的房子子，但各方方面都應(yīng)該該做得不錯(cuò)錯(cuò)，應(yīng)該可以信信賴(lài)的。我沒(méi)有有買(mǎi)金色城品主主要是單價(jià)價(jià)太高了，而且買(mǎi)一層送一層層感覺(jué)沒(méi)有保保障，因?yàn)楹贤牡拿娣e只寫(xiě)一一層，擔(dān)心日后不會(huì)會(huì)那么容易出出售。」——橋南客戶(hù)·投資客番禺客戶(hù)看保保利——基本能認(rèn)知保保利，經(jīng)過(guò)公公館的推廣不不缺知名度但缺少忠誠(chéng)度度，園林和戶(hù)戶(hù)型是美譽(yù)度度的認(rèn)知點(diǎn)品牌競(jìng)爭(zhēng)「當(dāng)然知道保利，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的大企企業(yè)，國(guó)企，好像還是上市公司?！埂獦蚰峡蛻?hù)「保利之前在番禺做做了很多廣告告，滿(mǎn)街都是，，但那個(gè)樓盤(pán)盤(pán)沒(méi)去看過(guò)。?！埂獦蚰峡蛻?hù)「保利公館2010開(kāi)盤(pán)的時(shí)候我我去過(guò)，當(dāng)初價(jià)格挺便便宜的，但覺(jué)得太太遠(yuǎn)沒(méi)有買(mǎi)，，保利的園林感覺(jué)不錯(cuò)錯(cuò)，戶(hù)型很實(shí)用，但那個(gè)外立立面太土了」——橋南客戶(hù)·企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)保利對(duì)橋南各各品牌的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析——優(yōu)勢(shì)為戶(hù)型和和綠化劣勢(shì)為價(jià)格，，可通過(guò)提高高性?xún)r(jià)比來(lái)彌彌補(bǔ)價(jià)格劣勢(shì)勢(shì)品牌競(jìng)爭(zhēng)園林綠化性?xún)r(jià)比戶(hù)型物業(yè)管理價(jià)格品牌美譽(yù)度雅居樂(lè)（橋南兩地塊）新加坡風(fēng)情園林，亞熱帶植物價(jià)格比周邊樓盤(pán)高，但性?xún)r(jià)比高蝶形結(jié)構(gòu)為主，實(shí)用性一般口碑很好未定高海倫堡（流金歲月）注重園林綠化的打造，多數(shù)為東南亞水景園林在售樓盤(pán)價(jià)格較高，性?xún)r(jià)比低大戶(hù)型為主，兩梯兩戶(hù)或三戶(hù)，合拼戶(hù)型物業(yè)管理口碑可以豪宅定位，毛坯均價(jià)1.6萬(wàn)元較高泰?。ㄐ浅綍r(shí)代豪庭）巴厘島風(fēng)情園林，50%綠化率，私家河景價(jià)格高，性?xún)r(jià)比低大戶(hù)型，一梯兩戶(hù)或三戶(hù)，板樓或品字形結(jié)構(gòu)一般毛坯均價(jià)2萬(wàn)元一般香繽（博學(xué)公館）綠化面積少贈(zèng)送面積多，性?xún)r(jià)比高贈(zèng)送面積多一般毛坯均價(jià)1.4萬(wàn)元一般番禺綜合開(kāi)發(fā)（昊龍花園）綠化差價(jià)格便宜戶(hù)型一般，中規(guī)中矩口碑差毛坯均價(jià)1萬(wàn)元差保利（香檳公館）法式風(fēng)情水景園林帶精裝修，性?xún)r(jià)比較高兩梯三戶(hù)或四戶(hù)，實(shí)用率高口碑可以帶裝修1.6萬(wàn)元較高winwinwinwinwinwin思考：在橋南南市場(chǎng)的品牌牌大戰(zhàn)下，我我們能否突圍圍？品牌視角區(qū)內(nèi)品牌競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析區(qū)外品牌競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)視角客戶(hù)視角品牌視角項(xiàng)目視角外來(lái)大品牌——亞運(yùn)城，對(duì)區(qū)區(qū)域和配套的的認(rèn)可大于品品牌認(rèn)可認(rèn)可亞運(yùn)城的的投資價(jià)值品牌競(jìng)爭(zhēng)「地王大盤(pán)，升值潛力高，配套齊全，高科技領(lǐng)先水平，首首選兩房，性?xún)r(jià)比高，而且最靠近地鐵」——天河自住客「亞運(yùn)板塊的升升值潛力應(yīng)該該比橋南高，畢竟那邊有有政府的大力力支持，橋南適合自住住，亞運(yùn)城適適合投資。雖然說(shuō)亞運(yùn)城是未來(lái)來(lái)的廣州新城城中心，但畢竟太遙遠(yuǎn)遠(yuǎn)了，現(xiàn)在還還沒(méi)能看到。」——橋南投資客「雖然是大盤(pán)，配套齊全，但要居住成熟熟最快要3-5年，雖然兩房和和三房的價(jià)格比番禺很多大大盤(pán)都便宜，但首選不會(huì)會(huì)在那里，因因?yàn)樽约鹤T慣了橋南，首選還是橋南南。5大開(kāi)發(fā)商是有有實(shí)力，而且還是現(xiàn)現(xiàn)樓，但不會(huì)追著那那個(gè)品牌去買(mǎi)買(mǎi)?！埂獦蚰献宰】推放埔暯强偨Y(jié)結(jié)番禺本地人比比較“實(shí)在”注重性?xún)r(jià)比、園林、戶(hù)型和物管開(kāi)發(fā)性?xún)r(jià)比高、園園林精致、戶(hù)戶(hù)型優(yōu)秀的產(chǎn)品提高“保利”品牌在番禺的的美譽(yù)度和忠忠誠(chéng)度，提高高品牌競(jìng)爭(zhēng)力力，突圍市場(chǎng)場(chǎng)！產(chǎn)品品牌認(rèn)知思考：在橋南南市場(chǎng)的品牌牌大戰(zhàn)下，我我們能否突圍圍？項(xiàng)目視角項(xiàng)目五大價(jià)值值的梳理FAB模型市場(chǎng)視角客戶(hù)視角品牌視角項(xiàng)目視角價(jià)值梳理中央居住區(qū)番禺中心城區(qū)區(qū)，番禺商業(yè)業(yè)副中心規(guī)劃地鐵17和19號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)本區(qū)區(qū)域商業(yè)副中心、、高質(zhì)量生態(tài)態(tài)生活住區(qū)項(xiàng)目位于的橋橋南區(qū)是番禺禺未來(lái)的商業(yè)業(yè)副中心和高高質(zhì)量生態(tài)生生活區(qū)。奧園園廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)中心后年落落成，在項(xiàng)目目南側(cè)的城建建4-2地塊也有大體體量商業(yè)，規(guī)規(guī)劃地鐵17和19號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)本區(qū)區(qū)域，本區(qū)域域未來(lái)的居住住價(jià)值將更高高，成為番禺禺的“城市居居住區(qū)”。價(jià)值梳理產(chǎn)品價(jià)值小三房為主的的緊湊戶(hù)型帶精裝修，實(shí)實(shí)用率高，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)小三房為主的的剛需戶(hù)型定定位，符合市市場(chǎng)主流需求求，總價(jià)低，，降低客戶(hù)的的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，“短平快”的競(jìng)爭(zhēng)策略略使這個(gè)小規(guī)規(guī)模的項(xiàng)目迅迅速走俏，贏贏得市場(chǎng)口碑碑。價(jià)值梳理法式風(fēng)情橋南最優(yōu)雅、、最浪漫的小小區(qū)橋南唯一法式式建筑樓盤(pán)優(yōu)雅、浪漫的的法國(guó)情懷，，在林林總總總的歐式宮廷廷風(fēng)格中脫穎穎而出。藍(lán)灰灰色和米白色色為外立面的的主要色調(diào)調(diào)，再配以法法式穹頂作為為建筑元素，，形成保利香香檳系列獨(dú)特特的建筑特色色。價(jià)值梳理教育資源番禺中學(xué)南校校區(qū)、市橋?qū)崒?shí)驗(yàn)小學(xué)番禺優(yōu)質(zhì)教育育資源2007年，被命名為為廣東省首批批“國(guó)家級(jí)示示范性普通高高中”；2008年榮膺首批““廣東省普通通高中教學(xué)水水平優(yōu)秀學(xué)校?！狈Q(chēng)號(hào)；學(xué)校還先后榮榮獲全國(guó)100所傳統(tǒng)體育項(xiàng)項(xiàng)目學(xué)校、全全國(guó)中小學(xué)中中華傳統(tǒng)美德德教育優(yōu)秀實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣廣東省綠色學(xué)學(xué)校、廣東省省教育工作先先進(jìn)單位等榮榮譽(yù)。價(jià)值梳理品牌價(jià)值保利地產(chǎn)中國(guó)央企房地地產(chǎn)綜合實(shí)力力第一名保利地產(chǎn)——近年榮獲“最最具投資價(jià)值值地產(chǎn)上市公公司”、“滬滬深房地產(chǎn)上上市公司綜合合實(shí)力TOP10””、“2010年中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜綜合實(shí)力三甲甲”、“2009中國(guó)和諧人居居金筑獎(jiǎng)””等榮譽(yù)，房房地產(chǎn)企業(yè)的的航空母艦。。品牌牌理理念念：：和和者者筑筑善善隨著著企企業(yè)業(yè)品品牌牌發(fā)發(fā)展展到到一一定定階階段段，，公公司司在在對(duì)對(duì)品品牌牌理理念念的的深深入入挖挖掘掘下下，，提提出出了了““和和者者筑筑善善””的的品品牌牌理理念念。。以以和和為為道道，，追追求求建建筑筑、、人人與與社社會(huì)會(huì)的的和和諧諧共共生生，，營(yíng)營(yíng)造造業(yè)業(yè)主主的的和和美美生生活活，，促促進(jìn)進(jìn)企企業(yè)業(yè)的的和和諧諧發(fā)發(fā)展展；；以以筑筑立立業(yè)業(yè)，，品品質(zhì)質(zhì)為為先先，，追追求求卓卓越越，，不不斷斷創(chuàng)創(chuàng)造造與與構(gòu)構(gòu)筑筑理理想想生生活活與與豐豐美美人人生生；；以以善善為為達(dá)達(dá)，，心心存存感感恩恩，，誠(chéng)誠(chéng)待待他他人人，，關(guān)關(guān)愛(ài)愛(ài)社社會(huì)會(huì)。?！秃驼哒咧粕啤燃润w體現(xiàn)現(xiàn)了了保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)““以以和和為為道道””的的文文化化底底蘊(yùn)蘊(yùn)，，又又傳傳遞遞了了““以以善善為為達(dá)達(dá)””的的價(jià)價(jià)值值準(zhǔn)準(zhǔn)則則。。B（benefit/value）：樓盤(pán)帶帶給用用戶(hù)的的利益益/價(jià)值F（Features/fact）：項(xiàng)目本本身的的特性性/屬性A（Advantages）：相對(duì)于于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手項(xiàng)目目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)保利品品牌，，好品品質(zhì)的的信心心保證證；法式風(fēng)風(fēng)情，，品味味法國(guó)國(guó)香檳檳的醇醇香；；緊湊戶(hù)戶(hù)型，，市場(chǎng)場(chǎng)熱銷(xiāo)銷(xiāo)的剛剛需戶(hù)戶(hù)型；；番禺商商業(yè)副副中心心，高高質(zhì)量量生態(tài)態(tài)生活活區(qū)；；道路通通達(dá)性性好，，規(guī)劃劃地鐵鐵17和19號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)線(xiàn)；緊靠番禺禺中學(xué)，，教育資資源豐富富；法式風(fēng)情情優(yōu)雅的的生活態(tài)態(tài)度；保利品牌牌帶來(lái)的的口碑保保證；享受區(qū)域域升值帶帶來(lái)的樂(lè)樂(lè)趣；FAB價(jià)值梳理理思考：經(jīng)經(jīng)過(guò)四大大視角的的分析，，本項(xiàng)目目如何占占位，突突圍市場(chǎng)場(chǎng)？市場(chǎng)視角角客戶(hù)視角角品牌視角角項(xiàng)目視角角以橋南為為中心周周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的都市市小資為為核心客客戶(hù)群，，市橋以以北的客客戶(hù)需力力爭(zhēng)突圍圍，廣州州客戶(hù)為為偶得客客戶(hù)性?xún)r(jià)比、、園林、、戶(hù)型、、物管為為品牌認(rèn)認(rèn)知點(diǎn)，，通過(guò)產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)讓客戶(hù)戶(hù)認(rèn)知保保利品牌牌，提高高品牌美美譽(yù)度和和忠誠(chéng)度度，與雅雅居樂(lè)、、亞運(yùn)城城等大品品牌跨區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，突出出重圍區(qū)域價(jià)值值、法式式風(fēng)情、、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值、教教育資源源和品牌牌價(jià)值是是項(xiàng)目五五大價(jià)值值，法式式風(fēng)情是是項(xiàng)目核核心價(jià)值值，突出出區(qū)域價(jià)價(jià)值和教教育資源源，爭(zhēng)奪奪市橋以以北的市市場(chǎng)明年番禺樓市市穩(wěn)步上漲，，橋南中小戶(hù)戶(hù)型市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)緊缺，區(qū)內(nèi)內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手為雅居樂(lè)樂(lè)清新路項(xiàng)目目，只有PK贏該項(xiàng)目，才才能突出重圍圍項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位位項(xiàng)目形象定位位屬性定位概括項(xiàng)目的區(qū)區(qū)域價(jià)值、法法式風(fēng)情和品品牌價(jià)值，占占位市場(chǎng)——番禺中心·法式風(fēng)情品牌牌領(lǐng)地Panyucenter,Frenchstylebrandterritory基于法式風(fēng)情情是本項(xiàng)目區(qū)區(qū)別于其他競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主主要符號(hào)；基于主力年輕輕的客戶(hù)群追追求小資的優(yōu)優(yōu)雅生活；基于主力客戶(hù)戶(hù)群仍然是市市橋南或市橋橋客戶(hù)；基于品牌價(jià)值值是與區(qū)內(nèi)其其他大品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的的發(fā)力點(diǎn)；形象定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的形形象定位區(qū)域項(xiàng)目形象定位橋南海倫堡流金歲月顯赫之上，境界所在星辰時(shí)代豪庭公園九座，璨若星辰博學(xué)公館才智中心，領(lǐng)世名門(mén)亞運(yùn)板塊亞運(yùn)城現(xiàn)在，就是未來(lái)東湖洲花園新城央·皇家風(fēng)范·傳世大宅金海岸花園開(kāi)闊自由，和諧高貴華南板塊劍橋郡濱爵覽盡江山，譽(yù)傳百年劍橋郡佰利山絢麗人生，夢(mèng)想由心在確定形象之之前，先看看看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的形象定位——訴求點(diǎn)主要是是地段、景觀和建筑，缺乏對(duì)文化化和生活層面面的歸納保利·香檳系列——通過(guò)“香檳文文化”的演繹繹，傳播“香香檳生活”的的感受，營(yíng)造造極致感性的的品牌體驗(yàn)。?！跋銠壩兜馈薄兇獾姆ㄊ斤L(fēng)風(fēng)情建筑和園園林的設(shè)計(jì)，，打造出浪漫漫優(yōu)雅的產(chǎn)品品氣質(zhì)。關(guān)鍵詞：浪漫漫“香檳人生”——至尊人性化的的銷(xiāo)售和物業(yè)業(yè)服務(wù)，營(yíng)造造出尊貴的居居住體驗(yàn)和社社區(qū)氛圍。關(guān)鍵詞：尊貴貴“香檳生活”——高雅生活圈層層，創(chuàng)造出充充滿(mǎn)浪漫溫馨馨情調(diào)的居住住和精神領(lǐng)地地。關(guān)鍵詞：優(yōu)雅雅讓城市又有了香檳的味味道番禺中心·法式風(fēng)情品牌牌領(lǐng)地Panyucanter,Frenchstylebrandterritory2004年，保利地產(chǎn)產(chǎn)攜香檳花園園來(lái)到珠江新新城，讓廣州州有了香檳的的味道，優(yōu)雅雅、浪漫、高高貴。保利香香檳花園傳遞遞了一種高雅的品品位追求和溫溫馨的生活基基調(diào)，我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)上將這種生生活基調(diào)定義義為“香檳生生活”。2011年，保利地產(chǎn)產(chǎn)將“香檳生生活”移植到到番禺橋南，，讓城市又有有了香檳的味味道！純正香檳，自自誕生伊始，，便是無(wú)邊風(fēng)風(fēng)華最優(yōu)雅的香檳檳，總有最優(yōu)優(yōu)雅的氛圍相相配最優(yōu)雅的香檳檳，能統(tǒng)一建建筑的理性與與浪漫的情懷懷最優(yōu)雅的香檳檳，一切以主主人奢享為中中心May,2011讓城市又有了了香檳的味道道June,2011讓公館生活有有了香檳的味味道JULY,2011公館生活，在在香檳里沉醉醉August,20118月1日，開(kāi)啟城城市香檳日日September,2011優(yōu)雅生活，，從保利·香檳公館開(kāi)開(kāi)始October,2011香檳生活，，為您開(kāi)啟啟!亮相：讓城市又有有了香檳的的味道起勢(shì)：讓公館生活活有了香檳檳的味道乘勢(shì)：公館生活，，在香檳里里沉醉開(kāi)盤(pán)：8月1日，開(kāi)啟城城市香檳日日深化：優(yōu)雅的生活活，從保利利·香檳公館開(kāi)開(kāi)始二期開(kāi)盤(pán)：：香檳生活，，為您開(kāi)啟啟MAYJUNJULAUGSETOCTNOVDEC2011亮相起勢(shì)乘勢(shì)開(kāi)盤(pán)深化二期開(kāi)盤(pán)系列推廣語(yǔ)語(yǔ)做展售樓部開(kāi)放放示范園林開(kāi)開(kāi)放開(kāi)盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)策略&執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)策略總總綱營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方方案價(jià)格定位及及推貨安排排思考：突圍圍市場(chǎng)，第第一期開(kāi)盤(pán)盤(pán)爆破，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)桿形象，，為項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)高高速奠定基基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)策略總總綱Stratagem1:形象策略Stratagem5:推廣策略Stratagem4:展示策略主動(dòng)式領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，強(qiáng)調(diào)調(diào)區(qū)域、產(chǎn)產(chǎn)品和品牌牌的不可復(fù)復(fù)制性。通過(guò)“香檳檳文化”的的演繹，傳傳播“香檳檳生活”的的感受，營(yíng)營(yíng)造極致感感性的品牌牌體驗(yàn)。結(jié)合項(xiàng)目特特色，樹(shù)立立項(xiàng)目形象象，將法式式風(fēng)情完美美呈現(xiàn)。Stratagem2:競(jìng)爭(zhēng)策略策略上的挑挑戰(zhàn)者，改改變游戲規(guī)規(guī)則，建立立新的物業(yè)業(yè)類(lèi)型Stratagem3:產(chǎn)品策略通過(guò)軟硬件件的高品質(zhì)質(zhì)打造，建建立番禺法法式產(chǎn)品的的新標(biāo)準(zhǔn)。。當(dāng)他們?cè)谧纷非蟠蟊P(pán)的的“大而全”的時(shí)候，我我們的區(qū)域域市政配套套已成熟；；當(dāng)他們選擇擇高屋建瓴瓴的泛濫建建筑時(shí)，我我們已經(jīng)把把浪漫的建建筑與優(yōu)雅雅的生活融融為一體；；當(dāng)他們還在在為貼金貼貼銀的豪氣氣比拼時(shí)，，我們踴躍躍地為設(shè)計(jì)計(jì)和格調(diào)而而癡狂；當(dāng)他們向往往異域生活活的贗品時(shí)時(shí)，我們嘗嘗試著體驗(yàn)驗(yàn)空間的品品質(zhì)與細(xì)節(jié)節(jié)的格調(diào)化化成長(zhǎng)；當(dāng)他們標(biāo)榜榜傳世宅邸邸時(shí)，我們們始終堅(jiān)信信著我們的的——開(kāi)啟番禺最最浪漫優(yōu)雅雅的生活；；超越競(jìng)爭(zhēng)的的營(yíng)銷(xiāo)全攻攻略策略&執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)策略總總綱營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方方案價(jià)格定位及及推貨安排排思考：突圍圍市場(chǎng)，第第一期開(kāi)盤(pán)盤(pán)爆破，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)桿形象，，為項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)高高速奠定基基礎(chǔ)以法式風(fēng)情情為主線(xiàn)，，貫穿整個(gè)個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣期產(chǎn)品線(xiàn)——優(yōu)雅浪漫的的法式建筑筑展示線(xiàn)——法式風(fēng)情，，香檳生活活物料線(xiàn)——《香檳生活》樓書(shū)推廣線(xiàn)——讓城市又有有了香檳的的味道活動(dòng)線(xiàn)——法式生活之之旅產(chǎn)品線(xiàn)展示線(xiàn)物料線(xiàn)推廣線(xiàn)活動(dòng)線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行讓城市又有有了香檳的的味道讓生活更優(yōu)優(yōu)雅——法式風(fēng)情的的盡致表現(xiàn)現(xiàn)，讓香檳檳更優(yōu)雅裝修標(biāo)準(zhǔn)的的提升小區(qū)配套的的增加項(xiàng)目其他價(jià)價(jià)值增值樓棟命名雅居樂(lè)在番番禺其他項(xiàng)項(xiàng)目的裝修修標(biāo)準(zhǔn)——七大國(guó)際頂頂級(jí)品牌，，裝修報(bào)價(jià)價(jià)僅3000元/㎡值回價(jià)錢(qián)，，沒(méi)有浮夸夸交樓標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目的主主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手是雅居居樂(lè)，雖然然目前不知知道雅居樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目的交交樓標(biāo)準(zhǔn)，，但從雅居居樂(lè)在番禺禺的一貫做做法，交樓樓標(biāo)準(zhǔn)都是是比較高，，而且客戶(hù)戶(hù)都覺(jué)得很很值這個(gè)價(jià)價(jià)——雅居樂(lè)鴻禧禧華庭·2期星徽>>84～120㎡兩房至三房房，均價(jià)14500元/㎡，帶2500元/㎡裝修潔具引進(jìn)德德國(guó)高儀品品牌，廚房房采用方太太品牌，地地板為國(guó)內(nèi)內(nèi)高端品牌牌產(chǎn)品。雅居樂(lè)花園園·十年小雅>>75～150㎡兩房至四房，均價(jià)價(jià)14000元/㎡，帶3000元/㎡裝修丹麥威法櫥櫥柜、意大大利愛(ài)芭廚廚電、奧地地利百隆廚廚房五金、、美國(guó)科勒勒衛(wèi)浴、德德國(guó)卡德維維全進(jìn)口浴浴缸、德國(guó)國(guó)海福樂(lè)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)五金、、德國(guó)西門(mén)門(mén)子開(kāi)關(guān)等等七大國(guó)際際頂級(jí)品牌牌產(chǎn)品，以以及頂固衣衣柜。劍橋郡·佰利山>>105～109平米的三房房，均價(jià)14200元/㎡，帶3000元/㎡裝修丹麥威法西西門(mén)子的櫥櫥柜、意大大利愛(ài)芭廚廚房設(shè)備、、德國(guó)海樂(lè)樂(lè)專(zhuān)業(yè)五金金門(mén)鎖、美美國(guó)科勒\(chéng)德國(guó)高儀潔潔具、奧地地利百隆廚廚房五金鉸鉸鏈、德國(guó)國(guó)卡德維全全進(jìn)口浴缸缸、德國(guó)西西門(mén)子開(kāi)關(guān)關(guān)等七大國(guó)國(guó)際頂級(jí)品品牌產(chǎn)品提高本項(xiàng)目目的裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)值值不能比雅雅居樂(lè)低在西海岸09的交標(biāo)上，，增加贈(zèng)送送松下收納納系統(tǒng)交樓標(biāo)準(zhǔn)提升室內(nèi)裝裝修交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：增加贈(zèng)送的的電器，如如空調(diào)、洗洗衣機(jī)，全全部用國(guó)際際名牌產(chǎn)品品；贈(zèng)送具有強(qiáng)強(qiáng)大收納功功能的柜子子，如松下下的衣柜、、鞋柜、書(shū)書(shū)柜等；提高裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，與雅雅居樂(lè)的七七大國(guó)際頂頂級(jí)名牌抗抗衡，裝修修標(biāo)準(zhǔn)不能能比雅居樂(lè)樂(lè)低。西海岸09地塊室內(nèi)裝裝修標(biāo)準(zhǔn)：：“歐派”櫥柜配人造造石臺(tái)面、、洗菜盆；；“摩恩”水龍頭及淋淋浴龍頭，，配送梳妝妝鏡、毛巾巾架、紙巾巾架；“林內(nèi)”抽油煙機(jī)、、燃?xì)庠?、、消毒柜、、熱水器；；“科勒”座廁和洗手手盆；“西門(mén)子”開(kāi)關(guān)及插座座；本項(xiàng)目的裝裝修標(biāo)準(zhǔn)，，建議在西西海岸09的基礎(chǔ)上做做升級(jí)版。。贈(zèng)送儲(chǔ)物產(chǎn)產(chǎn)品，增加加收納空間間提升公共部部分的交樓樓標(biāo)準(zhǔn)做好好軟軟裝裝部部分分的的展展示示，，提提升升法法國(guó)國(guó)風(fēng)風(fēng)情情品品味味公共共大大堂堂的的品品質(zhì)質(zhì)更更高高、、更更豪豪華華交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)西海海岸岸09地塊塊入入戶(hù)戶(hù)大大堂堂裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：外墻墻：：選選用用天天然然石石材材、、外外墻墻磚磚等等外外立立面面材材料料。。大堂堂：：地地面面鋪鋪砌砌高高級(jí)級(jí)仿仿石石拋拋光光磚磚，，天天花花吊吊頂頂，，墻墻面面鋪鋪高高級(jí)級(jí)仿仿石石拋拋光光磚磚。。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層電電梯梯廳廳墻墻面面鋪鋪高高級(jí)級(jí)拋拋光光磚磚。。電梯梯：：蒂蒂森森電電梯梯。。建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目公公共共部部分分的的裝裝修修按按照照09地塊塊的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打打造造。。軟裝裝部部分分：：按照西海海岸05地塊的造造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)做軟裝裝，并且且要突出出法式風(fēng)風(fēng)情，包包括：水晶吊燈燈；法國(guó)油畫(huà)畫(huà)；歐式沙發(fā)發(fā)及茶幾幾；藝術(shù)品擺擺件；高級(jí)地毯毯；公共部分分展示標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：西海岸09的硬裝，，05的軟裝加快落實(shí)實(shí)小區(qū)的的生鮮超超市在5月份蓄客客期簽訂訂進(jìn)駐協(xié)協(xié)議作為項(xiàng)目目配套賣(mài)賣(mài)點(diǎn)之一一小區(qū)配套套超市與番禺中中學(xué)洽談?wù)勝?gòu)買(mǎi)學(xué)學(xué)位每戶(hù)贈(zèng)送送一個(gè)番番禺中學(xué)學(xué)的初中中或高中中學(xué)位配送學(xué)位位根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的地地段，學(xué)學(xué)位地段段如下：：小學(xué)：市市橋?qū)嶒?yàn)驗(yàn)小學(xué)（（區(qū)內(nèi)較較好的小小學(xué)）初中：屬屬于橋興興中學(xué)（（剛成立立，資質(zhì)質(zhì)一般））高中：可報(bào)報(bào)考番禺中中學(xué)或禹山山高級(jí)中學(xué)學(xué)。若能與番禺禺中學(xué)洽談?wù)劤晒Γ_(kāi)開(kāi)發(fā)商出資資購(gòu)買(mǎi)學(xué)位位，保證每每戶(hù)贈(zèng)送一一個(gè)學(xué)位，，這樣對(duì)客客戶(hù)的吸引引力更大。。4棟樓命名于于法國(guó)香檳檳品牌更優(yōu)雅，，更高貴貴樓棟命名名保利·香檳項(xiàng)目目的組團(tuán)團(tuán)命名選選自著名名香檳品品牌的名名稱(chēng)和產(chǎn)產(chǎn)地：郎宋（LANSON）、康東（CHANDON）、百悅(LAURENT-PERRIER)、凱歌(VEUVECLICQUOTPONSARDIN)。凱歌(VEUVECLICQUOTPONSARDIN)康東（CHANDON）百悅(LAURENT-PERRIER)郎宋（LANSON）產(chǎn)品線(xiàn)展示線(xiàn)物料線(xiàn)推廣線(xiàn)活動(dòng)線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行行讓城市又又有了香香檳的味味道讓生活更更優(yōu)雅——法式風(fēng)情情的盡致致表現(xiàn)，，讓香檳檳更優(yōu)雅雅示范園林林展示會(huì)所展示示樣板房展展示售樓部展展示擴(kuò)大園林林展示區(qū)區(qū)，讓客客戶(hù)看到到中心水水景園林林提升園林林展示區(qū)區(qū)的造價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至至700元/㎡打造“小小而精””的法式式風(fēng)情園園林園林展示示擴(kuò)大的園園林展示示區(qū)原來(lái)的園園林展示示區(qū)范圍圍擴(kuò)大園林林展示區(qū)區(qū)，把中心泳池池、健身房展示給客客戶(hù)看，，并且把把展示區(qū)區(qū)的園林林造價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)提升升至700元/㎡。若一期工工程趕不不上，二二期開(kāi)盤(pán)盤(pán)前必須須把游泳泳池展示示出來(lái)，，以提升升二期的的價(jià)格把健身房房打造成成會(huì)所除了健身身、游泳泳更衣之之外，增增加會(huì)所所的運(yùn)動(dòng)動(dòng)功能滿(mǎn)足小資資時(shí)尚、、健康、、美體的的追求會(huì)所展示示在健身房房，除了了健身設(shè)設(shè)施之外外，增加加瑜伽房和SPA房，增加健健身房的的功能。。架空層展展示區(qū)的的小區(qū)配配套——泛會(huì)所閱覽室、、棋牌室室、桌球球室、網(wǎng)網(wǎng)吧會(huì)所展示示閱覽室和和棋牌室室桌球室網(wǎng)吧在1棟和3棟的架空空層設(shè)置置泛會(huì)所所，功能能包括閱閱覽室、、棋牌室室、桌球球室和網(wǎng)網(wǎng)吧，通通過(guò)一個(gè)個(gè)半開(kāi)放放的空間間增加小小區(qū)配套套，泛會(huì)會(huì)所的面面積不大大，但功功能齊全全，體現(xiàn)現(xiàn)“小而而精”的的理念。。提升展示示區(qū)的架架空層園園林展示示增加綠化化、休憩憩、休閑閑功能架空層展展示架空層擺擺放些休休憩的沙沙發(fā)和茶茶幾，配配上綠色色植物點(diǎn)點(diǎn)綴環(huán)境境，提升升架空層層休憩的的氛圍。。架空層擺擺放些藝藝術(shù)品，，提升小小區(qū)的人人文氛圍圍。四維感官官，極致致享受樣板房展展示觀——裝修風(fēng)格格（法式田田園、現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格、洛可可可、巴巴黎時(shí)尚尚）聞——醉人香水水（香奈兒兒香水））聽(tīng)——古典音樂(lè)樂(lè)（巴赫《法國(guó)組曲曲》）品——收納空間間（松下家家裝）香檳系列列“四覺(jué)”定調(diào)——嗅覺(jué)：香香醇的浪浪漫視覺(jué)：時(shí)時(shí)尚的經(jīng)經(jīng)典聽(tīng)覺(jué)：典典雅的旋旋律觸覺(jué)：尊尊崇的品品質(zhì)結(jié)合售樓樓部?jī)?nèi)的的吧臺(tái)和和室外的的親水平平臺(tái)打造充滿(mǎn)滿(mǎn)法國(guó)人人文氣息息的咖啡啡館售樓部展展示吧臺(tái)區(qū)→→露天咖啡啡館↑結(jié)合室內(nèi)內(nèi)吧臺(tái)區(qū)區(qū)和室外外的親水水平臺(tái)，，打造充充滿(mǎn)人文文氣息的的“學(xué)院院旁的咖咖啡館””廣州北京上海重慶南京天津佛山成都無(wú)錫武漢設(shè)立項(xiàng)目目區(qū)位圖圖增加企業(yè)業(yè)品牌墻墻和香檳檳系列介介紹售樓部展示香檳在全國(guó)保利在中國(guó)←項(xiàng)目區(qū)位圖企業(yè)品牌墻保利香檳系列列產(chǎn)品線(xiàn)展示線(xiàn)物料線(xiàn)推廣線(xiàn)活動(dòng)線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行讓城市又有了了香檳的味道道讓生活更優(yōu)雅雅——法式風(fēng)情的盡盡致表現(xiàn)，讓讓香檳更優(yōu)