世聯(lián)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場

如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析2006.8.122學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？3市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)4。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位5。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議6。評估開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。－－這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？4什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！5STEP1:需求市場分析－目標(biāo)客戶需求分析通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等6STEP2:供給市場分析－競爭項(xiàng)目市場分析通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7STEP３:市場分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？后面與案例結(jié)合講解8房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目物業(yè)市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析青島房地產(chǎn)市場青島住宅市場青島高端住宅市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析9房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。10房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。11房地產(chǎn)市場分分析的思路、、步驟和方法法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和市場分析析（二）基本資資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境分析1、總量指標(biāo)標(biāo)GDP、人口口、人均GDP、固定資資產(chǎn)投資、新新批三資企業(yè)業(yè)人數(shù)、接待待入境旅游人人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)及布局、就就業(yè)人口結(jié)構(gòu)構(gòu)3、水平指標(biāo)標(biāo)：人均收入入水平、消費(fèi)費(fèi)水平、人均均居住面積、、住宅消費(fèi)支支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、、城市總體規(guī)規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市市場分析1、投資：開開發(fā)投資額2、土地開發(fā)發(fā)：土地開發(fā)發(fā)投資、開發(fā)發(fā)面積、土地地出讓金3、商品房開開發(fā)：施工面面積、竣工面面積、年開發(fā)發(fā)量4、銷售：銷銷售額、銷售售面積、價(jià)格格、空置量、、吸納量5、房地產(chǎn)景景氣指數(shù)、價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年年鑒、統(tǒng)計(jì)公公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展月報(bào)、地地方經(jīng)濟(jì)信息息網(wǎng)、地方政政府網(wǎng)站、中中房指數(shù)、國國房指數(shù)、地地方房地產(chǎn)年年鑒土地、規(guī)劃部部門的政府官官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)產(chǎn)等專業(yè)人士士訪談12房地產(chǎn)市場分分析的思路、、步驟和方法法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和市場分析析（三）能夠反反映區(qū)域房地地產(chǎn)市場發(fā)展展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)人均GDP與房地地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系系GDP增速與與房地產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展13房地產(chǎn)發(fā)展周周期理論，判判斷區(qū)域市場場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展地價(jià)和房價(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房價(jià)下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理理論GDP增速人均GDP增增速房地產(chǎn)發(fā)展程程度判斷因素：階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條14房地產(chǎn)市場分分析的思路、、步驟和方法法3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和市場分析析（三）能夠反反映區(qū)域房地地產(chǎn)市場發(fā)展展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)15房地產(chǎn)市場分分析的思路、、步驟和方法法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和市場分析析（三）能夠反反映區(qū)域房地地產(chǎn)市場發(fā)展展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)分類說明適用范圍典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動及其總體價(jià)格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評估等中房指數(shù)、全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當(dāng)前幾種種主要的房地地產(chǎn)指數(shù)16房地產(chǎn)市場分分析的思路、、步驟和方法法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和市場分析析（三）能夠反反映區(qū)域房地地產(chǎn)市場發(fā)展展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與與住房支出比比重的國際衡衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝＝食物支出金金額/總支出金額額與國際上其他他國家相比，，在相同的收收入水平下，，我國城市居居民的住房支支出占總消費(fèi)費(fèi)支出的比重重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我我國各主要城城市的恩格爾爾系數(shù)17房價(jià)收入比——衡量城市住房房可支付能力力高低、反映映房地產(chǎn)市場場總體狀況的的指標(biāo)同一城市的房房價(jià)收入比會會隨時(shí)間發(fā)生生波動同一國家中不不同城市的房房價(jià)收入比存存在差異在世界范圍內(nèi)內(nèi)，特別是低低收入國家，，房價(jià)收入比比波動較大，，暫時(shí)還沒有有一個(gè)理想的的目標(biāo)值?！啊?～6倍”是從市場場經(jīng)濟(jì)國家歸歸納得出的結(jié)結(jié)論，不能不不加修改的應(yīng)應(yīng)用到我國。。某個(gè)住宅市場場上某個(gè)指定定時(shí)期內(nèi)銷售售的住宅的自自由市場價(jià)格格中位數(shù)（或或平均數(shù)）和和該市場上家家庭年收入中中位數(shù)（或平平均數(shù)）的比比值。國際上上的大多數(shù)組組織使用中位位數(shù)定義，而而我國的房價(jià)價(jià)收入比定義義屬于平均數(shù)數(shù)定義。來源：綜合聯(lián)聯(lián)合國可持續(xù)續(xù)發(fā)展委員會會、聯(lián)合國人人類住區(qū)（生生境）中心、、世界銀行對對房價(jià)收入比比的定義房價(jià)收入比＝＝平均房價(jià)/平均家庭年年收入平均房價(jià)＝面面積單價(jià)×面面積指標(biāo)平均家庭年收收入＝平均個(gè)個(gè)人年收入××計(jì)算人口數(shù)數(shù)定義計(jì)算方法及缺缺陷各指標(biāo)的取值值不同，算出出的房價(jià)收入入比結(jié)果相差差是非常大的的面積單價(jià)：經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房面面積單價(jià)、商商品房面積單單價(jià)、新舊房房折合單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、、80平方米米、人均建筑筑面積×平均均家庭人口平均個(gè)人年收收入：工資收收入、工資收收入及修正、、可支配收入入計(jì)算人口數(shù)：：雙職工假設(shè)設(shè)、平均家庭庭人口18房地產(chǎn)市場分分析的思路、、步驟和方法法3。方法第三步專業(yè)市場分析析1、供給總量量：房地產(chǎn)市市場當(dāng)前的物物業(yè)存量。新新增供給是指指本期存量與與上期存量之之間的差量。。2、供給結(jié)構(gòu)構(gòu)按產(chǎn)品類型、、戶型、面積積、價(jià)格等對對各片區(qū)供給給量進(jìn)行分類類，進(jìn)而分析析各片區(qū)的供供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)業(yè)的空置率和和空置物業(yè)的的特點(diǎn)4、近期物業(yè)業(yè)的吸納情況況，包括購買買和出租的情情況5、租金或者者售價(jià)，以及及不同位置和和質(zhì)量的物業(yè)業(yè)租金或售價(jià)價(jià)的波動6、現(xiàn)有和擬擬建項(xiàng)目的特特點(diǎn)、功能和和優(yōu)劣勢分析析（核心競爭爭力）7、現(xiàn)有物業(yè)業(yè)的營銷方式式數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查供給分析19房地產(chǎn)市場分分析的思路、、步驟和方法法3。方法第三步專業(yè)市場分析析需求量：在外外生經(jīng)濟(jì)變量量（例如人口口、收入、產(chǎn)產(chǎn)量等）的影影響下，市場場中的主體（（家庭和企業(yè)業(yè)）所需要且且占用的空間間量。影響需求量的的因素：人口口增長（自然然增長、遷移移、城市化））、家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)、支付能力力、投資渠道道、產(chǎn)業(yè)政策策、房地產(chǎn)政政策……市場現(xiàn)有物業(yè)業(yè)的客戶來源源分析、購買買驅(qū)動因素市場現(xiàn)有物業(yè)業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)、營銷手段段及市場反應(yīng)應(yīng)消費(fèi)者對市場場現(xiàn)有產(chǎn)品的的評價(jià)數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷售人員訪談?wù)剬δ繕?biāo)消費(fèi)者者的調(diào)查（問問卷調(diào)查、訪訪談）需求分析供給與需求的的對比分析通過對影響供供給和需求的的因素分析，，現(xiàn)有物業(yè)供供給和需求的的特點(diǎn)分析預(yù)預(yù)測未來市場場的供需走勢勢。20房地產(chǎn)市場分分析的思路、、步驟和方法法3。方法第四步項(xiàng)目市場分析析（微觀層面））對每一個(gè)可能能影響項(xiàng)目競競爭性能的特特征一一進(jìn)行行分析和評價(jià)價(jià)。法律特性：土土地使用權(quán)年年限、規(guī)劃條條件、建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)價(jià)格、付款方方式……自然特性：地地塊面積、形形狀、高度、、景觀、區(qū)位位……關(guān)聯(lián)性：通達(dá)達(dá)性、可視性性項(xiàng)目自身資源源條件分析競爭對手分析析目標(biāo)客戶分析析現(xiàn)有、潛在競競爭項(xiàng)目的競競爭特點(diǎn)、市市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)數(shù)量、收入水水平、家庭結(jié)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏偏好、生活方方式、心理特特征、行為模模式找出項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置置業(yè)需求和偏偏好找出項(xiàng)目面對對競爭市場的的機(jī)會點(diǎn)最終目標(biāo)21進(jìn)行房地產(chǎn)市市場分析時(shí)常常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，，項(xiàng)目的小環(huán)環(huán)境就一定不不錯(cuò)2。過分倚重宏觀觀資料來論證證項(xiàng)目，只關(guān)關(guān)注外圍共性性，忽視項(xiàng)目目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得得好，現(xiàn)在就就做什么5。別人做什么賣賣得好，我們們做也會賣得得好房地產(chǎn)市場是是變化的，因因此市場分析析應(yīng)貫穿于整整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程，根據(jù)據(jù)市場的變化化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)戰(zhàn)略。22補(bǔ)充幾點(diǎn)市場場分析方法的的建議：市場分析多用用數(shù)據(jù)說話，，用圖表說話話－－事實(shí)勝勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可可用excel表表格統(tǒng)計(jì)（尤尤其是區(qū)域類類繁雜項(xiàng)目）），便于整理理分析；基于事實(shí)的分分析要提出結(jié)結(jié)論性的建議議和觀點(diǎn)，或或是提出問題題、或是判斷斷趨勢、或是是找到答案等等。房地產(chǎn)專業(yè)顧顧問的競爭力力在于：基于于事實(shí)的分析析和研究找到到項(xiàng)目解決的的方案。而不不是靠創(chuàng)意出出點(diǎn)子，那不不是我們的強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)！EXCEL表表格示例1EXCEL表表格示例223數(shù)據(jù)、圖表示示例結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：農(nóng)業(yè)人口約占占總?cè)丝诘?0%教育程度以初初中為主年齡結(jié)構(gòu)以35歲以上的中老老年為主職業(yè)以加工制制造、交通運(yùn)運(yùn)輸、商飲服服務(wù)業(yè)為主結(jié)構(gòu)變化：主要集中在區(qū)區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)農(nóng)業(yè)人口向非非農(nóng)業(yè)人口的的轉(zhuǎn)化。資料來源：各各派出所常住住人口變動月月報(bào)表，整理理得出。北小營鎮(zhèn)常住住人口狀況南彩鎮(zhèn)常住人人口狀況單位：人人口教育程度度結(jié)構(gòu)圖資料來源：北北小營鎮(zhèn)政府府。人口產(chǎn)業(yè)分布布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)：加加工制造業(yè)、、建筑業(yè)為主主第三產(chǎn)業(yè)：交交通運(yùn)輸業(yè)、、商飲服務(wù)業(yè)業(yè)為主24數(shù)據(jù)圖表示例例低低高高附加值可行性低鼓勵發(fā)展伺機(jī)發(fā)展限制發(fā)展高可行性汽車及零部件件都市產(chǎn)業(yè)光機(jī)電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè)汽車制造業(yè)會展業(yè)電器機(jī)械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來體育休閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)低附加值加工工25數(shù)據(jù)圖表示例例1234日常消費(fèi)各細(xì)分市場的價(jià)值貢獻(xiàn)23%空港城片區(qū)77%中心片區(qū)25%11%居住教育耐用品45%59%5休閑娛樂15%6%2%18%13%6%中心片區(qū)35%15%20%50%10%8%5%17%30%10%空港城片區(qū)60%40%調(diào)整前的消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整后后的消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)耐用品品教育居住日常消消費(fèi)休閑娛娛樂空港城城消費(fèi)費(fèi)現(xiàn)狀狀中心片片區(qū)消消費(fèi)現(xiàn)現(xiàn)狀13％％2％15％％25％％45％％59％％11％％6％18％％6％空港城城消費(fèi)費(fèi)未來來中心片片區(qū)消消費(fèi)未未來26學(xué)習(xí)內(nèi)內(nèi)容理論部部分案例學(xué)學(xué)習(xí)27金融街街惠州州巽寮寮旅游游度假假區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目市市場分分析案例1巽寮面面臨的的市場場需求求環(huán)境境分析析巽寮面面臨的的市場場競爭爭環(huán)境境分析析巽寮在在城市市群中中面臨臨的市市場需需求環(huán)環(huán)境巽寮在在惠州州面臨臨的市市場需需求環(huán)環(huán)境城市群群整體體供給給水平平分析析大鵬半半島度度假市市場針針對性性研究究代表性性度假假物業(yè)業(yè)和度度假配配套設(shè)設(shè)施區(qū)域市場分分析專業(yè)市場分分析項(xiàng)目市場分分析競爭供供給分分析客戶需需求分分析思維圖圖28巽寮在在城市市群中中面臨臨的市市場需需求環(huán)環(huán)境城市群群產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展地位位珠三角角經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展水平平旅游度度假消消費(fèi)市市場需需求趨趨勢香港對對周邊邊旅游游市場場的影影響泛珠三三角的的旅游游市場場機(jī)會會城市群群旅游游地選選擇偏偏好調(diào)調(diào)查巽寮灣灣的環(huán)環(huán)境承承載力力粗算算旅游度度假需需求分分析度假置置業(yè)需需求分分析區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境及及市場場分析析各區(qū)域域度假假置業(yè)業(yè)購買買力分分析客戶關(guān)關(guān)注的的置業(yè)業(yè)關(guān)鍵鍵要素素周末度度假置置業(yè)客客戶區(qū)區(qū)域特特征度假置置業(yè)的的物業(yè)業(yè)偏好好度假區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)配套套的關(guān)關(guān)鍵要要素開發(fā)第第二居居所的的條件件分析析區(qū)域內(nèi)內(nèi)典型型物業(yè)業(yè)29廣東省省作為為全球球供應(yīng)應(yīng)鏈的的出口口中心心和外外資首首選的的投資資目的的地，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力雄厚厚外商在在廣東東省直直接投投資FDI總額占占全國國1/5。目前，，廣東東省出出口貿(mào)貿(mào)易占占全國國28%，是是江蘇蘇、浙浙江和和山東東的總總和。。20%28%城市群群產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展地位位30珠三角角產(chǎn)業(yè)業(yè)群是是全球球產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈上上最大大的生生產(chǎn)基基地之之一廣東省省的主主要工工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品：：石化食品硬件產(chǎn)產(chǎn)品家具IT和電氣氣建材洗滌鐘表玩具出版軟件研研發(fā)2005（1-7）各各省份份工業(yè)業(yè)增加加值金融貿(mào)易港口城市群群產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展地位位31廣州、、東莞莞、深深圳為為珠江江三角角洲最最發(fā)達(dá)達(dá)的城城市，，經(jīng)過過20多多年的的持續(xù)續(xù)增長長，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平在在全國國處于于最前前列；；產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)以以第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)，，第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，高高度工工業(yè)化化的城城市。。廣州、、深圳圳、東東莞及及其周周邊地地區(qū)具具有良良好的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，潛潛在客客戶群群消費(fèi)費(fèi)能力力強(qiáng)資料來來源：：《廣州州統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒》、、《深深圳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年年鑒》》、《《東莞莞統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒》、、《《惠州州統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒》人均GDPGDP珠三角角經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展水平平32珠三角角自駕駕游形形成規(guī)規(guī)模，，度假假和商商務(wù)市市場需需求旺旺盛珠江三三角洲洲是全全國人人均汽汽車擁擁有量量最高高的地地區(qū)，，東莞莞居全全國首首位。。調(diào)查顯顯示，，選擇擇同家家人和和朋友友度假假出行行的人人數(shù)分分別占占70%和40%，隨團(tuán)團(tuán)出行行主要要為商商務(wù)活活動。。珠三角角旅游游度假假市場場需求求趨勢勢33CEPA使得香香港對對惠州州的輻輻射作作用進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)香港在在地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中扮扮演重重要角角色，，港資資企業(yè)業(yè)占外外資的的70%以上。。港澳澳臺為為惠州州最大大投資資者。。歷史上上惠州州與香香港在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)、社社會關(guān)關(guān)系上上一直直血脈脈相承承，消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣受受香港港影響響深遠(yuǎn)遠(yuǎn)。2004年，廣廣州437萬入境境游旅旅客中中，香香港同同胞237萬人，，占54%從香港港到大大亞灣灣的跨跨海穿穿梭游游2005年年4月月到香香港推推介，，效果果很好好。但是目目前巽巽寮開開發(fā)不不夠，，缺乏乏好的的酒店店，留留不住住人。。一直直沒有有開通通航道道。但但是開開通航航道是是比較較容易易的。?！葜菔惺新糜斡尉窒愀蹖χ苓呥吢糜斡问袌鰣龅挠坝绊懪c惠東東同樣樣毗鄰鄰深圳圳入境境游客客中，，86.8%的游游客來來自香香港。。34泛珠三三角整整體協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展，，使惠惠州中中心化化趨勢勢加快快，同同時(shí)也也為旅旅游業(yè)業(yè)帶來來新的的機(jī)會會深圳市市國內(nèi)內(nèi)游客客中，，以廣廣東、、湖南南、湖湖北、、江西西、廣廣西、、及四四川等等省份份游客客為主主，來來自上上述地地區(qū)的的國內(nèi)內(nèi)游客客合計(jì)計(jì)占了了68.54%。國際游游客基基本從從香港港入境境，對對內(nèi)地地旅游游業(yè)的的形象象、品品牌認(rèn)認(rèn)識有有限，，可以以結(jié)合合香港港的國國際知知名度度、廣廣州舉舉辦大大型展展會的的能力力、周周邊省省份城城市豐豐富的的旅游游資源源，開開發(fā)聯(lián)聯(lián)動旅旅游路路線，，將區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)著名名景點(diǎn)點(diǎn)介紹紹給世世界各各國游游客，，深度度挖掘掘泛珠珠“9+2”各地區(qū)區(qū)的旅旅游資資源。世世界界休閑閑組織織主席席德瑞瑞克·加塞加強(qiáng)與與泛珠珠三角角地區(qū)區(qū)的合合作，，按照照“資源互互補(bǔ)，，線路路互動動，客客源互互送，，利益益共享享”的原則則，共共同構(gòu)構(gòu)建精精品旅旅游路路線。。惠府[2004]127號文文件《《加快快我市市第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展的意意見》》泛珠三三角的的旅游游市場場機(jī)會會資料來來源：：2005廣廣東國國際旅旅游展展覽會會備忘忘錄35自然山山水風(fēng)風(fēng)景和和濱海海資源源是各各地游游客提提及率率最高高的短短途旅旅游度度假目目的地地惠州的的山地地風(fēng)景景資源源在珠珠三角角地區(qū)區(qū)首屈屈一指指。城市市群群旅旅游游地地選選擇擇偏偏好好調(diào)調(diào)查查36根據(jù)據(jù)對對環(huán)環(huán)境境承承載載力力和和市市場場容容量量分分析析，，巽巽寮寮灣灣個(gè)個(gè)人人休休閑閑游游和和商商務(wù)務(wù)會會議議潛潛在在市市場場空空間間巨巨大大參考考案案例例：：深深圳圳大大鵬鵬半半島島發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃。?？深愵惐缺鹊氐貐^(qū)區(qū)旅旅游游環(huán)環(huán)境境承承載載海南博鰲泰國普吉島旅游區(qū)域面積40km2540km2日游客容量1500035000巽寮寮旅游時(shí)段：旺季：120天，過渡季120天，傳統(tǒng)淡季125天規(guī)劃面積20km2稔平半島面積700km2巽寮寮項(xiàng)項(xiàng)目目年年游游客客容容量量約約為為250萬萬人人巽寮寮日日游游客客量量9000-10000人人日容容量量利利用用率率：：旺旺季季100%；；過過渡渡季季80%，，淡淡季季25%其中中珠珠三三角角商商務(wù)務(wù)會會議議培培訓(xùn)訓(xùn)15-20萬萬人人次次，，降降低低周周中中和和非非旺旺季季客客流流波波動動，，提提高高設(shè)設(shè)施施利利用用率率目標(biāo)標(biāo)個(gè)個(gè)人人游游市市場場總總量量為為：：230萬萬人人次次巽寮寮灣灣的的環(huán)環(huán)境境承承載載力力37小結(jié)結(jié)珠三三角角經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持持續(xù)續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，為為巽巽寮寮灣灣帶帶來來潛潛在在的的大大規(guī)規(guī)模模旅旅游游度度假假和和度度假假物物業(yè)業(yè)置置業(yè)業(yè)需需求求和和較較強(qiáng)強(qiáng)購購買買力力。。香港港對對于于珠珠三三角角的的旅旅游游業(yè)業(yè)和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)影影響響深深遠(yuǎn)遠(yuǎn)。。泛珠珠三三角角地地區(qū)區(qū)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)展展，，將將促促進(jìn)進(jìn)巽巽寮寮旅旅游游資資源源國國際際知知名名度度的的提提高高。。自然山水水風(fēng)景和和濱海資資源是各各地游客客首選的的度假目目的地。。巽寮灣的的環(huán)境承承載力能能夠滿足足所依托托的龐大大市場空空間。38巽寮在城城市群中中面臨的的市場需需求環(huán)境境各區(qū)域度度假置業(yè)業(yè)購買力力分析客戶關(guān)注注的置業(yè)業(yè)關(guān)鍵要要素周末度假假置業(yè)客客戶區(qū)域域特征度假置業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)偏好度假區(qū)物物業(yè)配套套的關(guān)鍵鍵要素開發(fā)第二二居所的的條件分分析區(qū)域內(nèi)典典型物業(yè)業(yè)度假置業(yè)業(yè)需求分分析旅游度假假需求分分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境及及市場分分析39旅游地產(chǎn)產(chǎn)的機(jī)會會：珠三三角區(qū)域域目前已已經(jīng)具備備了在旅旅游度假假地開發(fā)發(fā)第二居居所的必必備條件件市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境適應(yīng)性分析判斷1、有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善；4小時(shí)車程內(nèi)，1.5小時(shí)最優(yōu)，最短距離100km連接發(fā)達(dá)高速網(wǎng)，距離廣深1.5小時(shí)Y2、人均GDP超過5000美元，休閑度假時(shí)間充裕，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念。廣深人均GDP$7000香港人均GDP$25600Y4、消費(fèi)結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過20%汽車人均擁有量全國首位Y5、本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高收入人群Y6、位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū)具備沙灘海景條件Y8、地區(qū)治安和社會狀況良好人口稀少可塑9、所在地區(qū)具有身份標(biāo)識性NONO，可塑10、具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心）配套低檔，不成熟NO，可塑開發(fā)第二二居所的的條件分分析40珠三角客客戶相對對于北京京和天津津客戶表表現(xiàn)出了了更強(qiáng)的的珠三角角度假置置業(yè)購買買力，珠珠三角中中高端客客戶將是是初期高高品質(zhì)度度假物業(yè)業(yè)主要需需求群體體超過15%的廣深客客戶對于于本區(qū)域域度假置置業(yè)的購購買意愿愿在100萬以上。。四成在在60萬以上。。一半以上上的北京京地區(qū)客客戶和七七成天津津客戶接接受總價(jià)價(jià)在60萬以下。。訪談顯示示，置業(yè)業(yè)出于投投資和度度假雙重重目的。。高端客客戶傾向向于選擇擇自己比比較熟悉悉的區(qū)域域投資。。資料來源源：世聯(lián)聯(lián)分析各區(qū)域度度假置業(yè)業(yè)購買潛潛力分析析41由于距離離和成本本因素，，在本區(qū)區(qū)域置業(yè)業(yè)用于周周末度假假的客戶戶主要集集中在珠珠三角成本包括括經(jīng)濟(jì)成成本和時(shí)時(shí)間成本本。出于時(shí)間間成本和和經(jīng)濟(jì)成成本的考考慮，大大北京地地區(qū)的客客戶在本本區(qū)域置置業(yè)用于于周末度度假的比比例遠(yuǎn)低低于珠三三角客戶戶。因此，地地緣性的的珠三角角區(qū)域客客戶表現(xiàn)現(xiàn)為更大大的潛在在購買需需求。我買房子子度假，，只會考考慮北京京及周邊邊。珠三三角太遠(yuǎn)遠(yuǎn)了，坐坐飛機(jī)本本身就是是很辛苦苦的事情情?！本┛蛻魬羰婚L假假我一般般都是在在上海周周邊江浙浙一帶度度假，不不會走得得太遠(yuǎn)的的?！虾？蛻魬糁苣┒燃偌僦脴I(yè)客客戶區(qū)域域特征42景觀享受受、投資資價(jià)值和和物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)是各區(qū)區(qū)域客戶戶共同關(guān)關(guān)注的置置業(yè)要素素區(qū)域和項(xiàng)項(xiàng)目所顯顯示出的的投資價(jià)價(jià)值，是是促成置置業(yè)的最最關(guān)鍵要要素。相對于第第一居所所來講，，第二居居所對于于景觀更更為注重重。相對于北北京、廣廣深客戶戶來講，，以天津津?yàn)榇肀淼牡诙蓐?duì)城城市投資資度假物物業(yè)意識識較弱。。客戶關(guān)注注的置業(yè)業(yè)關(guān)鍵要要素43獨(dú)棟別墅墅和酒店店式公寓寓是最受受歡迎的的度假物物業(yè)類型型連排別墅墅等中間間物業(yè)受受歡迎程程度明顯顯低于獨(dú)獨(dú)棟別墅墅和公寓寓。結(jié)合對總總價(jià)的調(diào)調(diào)查看，，小面積積別墅更更受個(gè)人人休閑客客戶青睞睞。大戶戶型主要要面向觀瀾高爾爾夫球會會的大戶戶型“高爾夫大大宅”做的過大大，導(dǎo)致致除部分分企業(yè)客客戶用來來做會所所外，對對于個(gè)人人客戶吸吸引力不不高，雖雖然價(jià)格格不斷上上漲，但但銷售速速度明顯顯低于其其他小面面積別墅墅。我們們在后期期將調(diào)整整戶型。。個(gè)人客戶戶傾向于于分散式式投資，，即便是是富豪也也很少愿愿意將資資金過于于集中的的投在一一棟房子子里，所所以控制制總價(jià)是是十分必必要的。。——觀瀾高爾爾夫球會會度假置業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)偏好44對于酒店店等度假假配套設(shè)設(shè)施，舒舒適度和和服務(wù)水水平是各各區(qū)域客客戶最為為關(guān)注的的要素舒適的旅旅游度假假環(huán)境和和較高的的服務(wù)水水平是各各個(gè)區(qū)域域客戶最最為關(guān)注注的。其其次是價(jià)價(jià)格。景景觀提及及率處于于第四位位。景觀和價(jià)價(jià)格的訴訴求以軟軟硬環(huán)境境質(zhì)量為為依據(jù)。。在度假灣灣公司對對于度假假區(qū)屬性性的調(diào)查查中，舒舒適性最最為重要要，提級級率75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于娛樂樂性、觀觀賞性、、參與性性。巽寮灣的的酒店太太差了，，沒有度度假的感感覺，還還不如一一般的商商務(wù)酒店店，讓人人不想再再去第二二次。酒酒店的舒舒適度最最重要了了?！槿强涂蛻舳燃賲^(qū)物物業(yè)配套套的關(guān)鍵鍵要素45典型項(xiàng)目目分析：：棕櫚島島高爾夫夫球會——面向整個(gè)個(gè)珠三角角客戶距離深圳圳40分鐘車程程。在2000余畝的土土地上形形成了以以高爾夫夫?yàn)橹黝}題的度假假區(qū)。配套項(xiàng)目目有spa、野戰(zhàn)、、會議、、游泳館館、天文文館等。。突出反映映了惠州州對于高高爾夫等等高尚消消費(fèi)有效效購買力力較低。。區(qū)域內(nèi)典典型物業(yè)業(yè)46新世界的的香港背背景和惠惠州產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展為為棕櫚島島的經(jīng)營營和物業(yè)業(yè)銷售帶帶來了穩(wěn)穩(wěn)定的來來源棕櫚島有有效利用用了地緣緣優(yōu)勢和和產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展時(shí)機(jī)機(jī)。發(fā)展商為為香港新新世界。。每天有往往返香港港中環(huán)的的公共巴巴士。深圳會員員和香港港會員各各占40%的份額，，其他珠珠三角客客戶20%份額。新世界全全國性的的布局和和多元化化的物業(yè)業(yè)投資選選擇，使使其具有有較強(qiáng)的的風(fēng)險(xiǎn)承承擔(dān)能力力和現(xiàn)金金流的穩(wěn)穩(wěn)定性。。與其他股股權(quán)投資資者（金金源米業(yè)業(yè)HK0677）合資，，是減輕輕資金和和經(jīng)營壓壓力的重重要舉措措。2005年Resort推出出G8區(qū)區(qū)棗林徑徑的投資資產(chǎn)權(quán)式式服務(wù)公公寓，此此批物業(yè)業(yè)只邀約約棕櫚島島VIP會員及及業(yè)主進(jìn)進(jìn)行優(yōu)先先內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購,在在進(jìn)行認(rèn)認(rèn)購的短短短數(shù)天天內(nèi)全數(shù)數(shù)售罄,并創(chuàng)創(chuàng)下惠陽陽豪宅每每平方米米售價(jià)人人民幣16,000元元之新紀(jì)紀(jì)錄。這這批投資資物業(yè)的的年租金金回報(bào)率率約10%。2002年和2003年中海海殼牌與與新世界界在惠陽陽簽署棕棕櫚島6年宿舍舍租賃權(quán)權(quán)。棕櫚櫚島距離離中海殼殼牌石化化項(xiàng)目用用地乘車車僅10多分鐘鐘時(shí)間，，2002年3月開始始這里將將入住外外國專家家9戶，，年底達(dá)達(dá)40多多戶，根根據(jù)建設(shè)設(shè)工期的的需要將將分階段段陸增入入住200多戶戶。棕櫚島為為中海殼殼牌建設(shè)設(shè)了國際際學(xué)校一一所。惠陽工業(yè)業(yè)區(qū)的工工廠大部部分是臺臺資背景景，大多多住宅棕棕櫚島。。棕櫚島在在香港知知名度很很高，惠惠陽和香香港的聯(lián)聯(lián)系很密密切，惠惠陽人很很多在香香港有血血緣關(guān)系系，一期期是02年做做的，購購買客戶戶是通過過新世界界在香港港的客戶戶資源。。資料來源源：新世世界中國國47小結(jié)珠三角區(qū)區(qū)域目前前已經(jīng)具具備了在在旅游度度假地開開發(fā)第二二居所的的必備條條件。珠三角客客戶相對對于北京京和天津津客戶表表現(xiàn)出了了更強(qiáng)的的珠三角角度假置置業(yè)購買買力。珠三角中中高端客客戶將是是高品質(zhì)質(zhì)度假物物業(yè)主要要需求群群體。地緣性客客戶和經(jīng)經(jīng)常性度度假客戶戶是度假假區(qū)置業(yè)業(yè)的中堅(jiān)堅(jiān)力量。。景觀享受受、投資資價(jià)值和和物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)是各區(qū)區(qū)域客戶戶共同關(guān)關(guān)注的置置業(yè)要素素。獨(dú)棟別墅墅和酒店店式公寓寓是最受受歡迎的的度假物物業(yè)類型型。舒適度和和軟性服服務(wù)是度度假客戶戶最關(guān)注注要素。。區(qū)域目標(biāo)標(biāo)客戶置業(yè)需求求及偏好好48巽寮在惠惠州面臨臨的市場場需求環(huán)環(huán)境惠州整體體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平和空間間惠州的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展及分布布產(chǎn)業(yè)對城城市和旅旅游的影影響惠州人對對沿海物物業(yè)的置置業(yè)需求求城市群對對惠州物物業(yè)的投投資需求求惠州的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展及分布布地緣性的的市場需需求環(huán)境境惠州的市市場需求求環(huán)境稔平半島島的產(chǎn)業(yè)業(yè)狀況本地產(chǎn)業(yè)業(yè)對房地地產(chǎn)業(yè)的的影響本地人口口經(jīng)濟(jì)狀狀況和消消費(fèi)特征征49小結(jié)（目目標(biāo)客戶戶及需求求偏好分分析）相對于核核心城市市而言，，較低的的經(jīng)濟(jì)和和社會發(fā)發(fā)展水平平一方面面使得本本地人口口對于度度假和置置業(yè)的有有效需求求較低；另一方方面其洼洼地效應(yīng)應(yīng)所形成成的投資資價(jià)值也也被城市市群的投投資者看看好。歷史原因因所造成成的心理理因素對對惠州人人置業(yè)投投資有抑抑制作用用，但其其作用正正在逐步步減小。。本地購購買力將將逐步釋釋放。惠州產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速速發(fā)展將將為旅游游業(yè)帶來來1小時(shí)圈圈內(nèi)的地地緣性消消費(fèi)群。。臨海產(chǎn)業(yè)業(yè)群的形形成和專專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的加加強(qiáng)為大大旅游業(yè)業(yè)的發(fā)展展帶來潛潛在機(jī)會會。由于缺乏乏競爭性性供給，，導(dǎo)致本本地需求求乏力，使得本本地尚未未形成具具有身份份標(biāo)識性性的社區(qū)區(qū)。地緣性高高收入人人群漸成成規(guī)模，，但本地地置業(yè)需需求未被被充分挖挖掘。50巽寮面臨臨的市場場競爭環(huán)環(huán)境分析析城市群整整體供給給水平分分析大鵬半島島度假市市場針對對性研究究代表性度度假物業(yè)業(yè)和度假假配套設(shè)設(shè)施巽寮面臨臨的市場場競爭環(huán)環(huán)境分析析51本地休閑閑自住類類旅游度度假區(qū)——資源有瓶瓶頸，覆覆蓋市場場窄項(xiàng)目現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色觀瀾高爾夫以其超大規(guī)模的180洞GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動運(yùn)動/休閑/娛樂深圳本地及香港客戶GOLF廣州逸泉山莊未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀蓍e/保健從化本地客戶溫泉廣州荔湖高爾夫單一的GOLF球場，簡易接待設(shè)施運(yùn)動/休閑新塘、廣州、東莞GOLF深圳麒麟山莊黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場所會議/休閑政府官員；深圳客戶田園風(fēng)光佛山南國桃園依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂/會議佛山客戶央視南海影視城深圳華僑城城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂/購物深圳客戶為主主題公園珠海金海灘設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營困難娛樂珠海大眾客戶濱海廣州橫檔島大眾化市民休閑場所，接待設(shè)施簡陋觀光/娛樂廣州、東莞濱海/炮臺深圳光明農(nóng)場以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主觀光/運(yùn)動深圳客戶觀光農(nóng)業(yè)香港愉景灣逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e/常住/會議居住在本項(xiàng)目的客戶濱海/GOLF深圳龍崗植物園植物園吸引力有限，以GOLF為主休閑/娛樂深圳客戶GOLF海口美視高爾夫相對單一的GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員休閑?？诳蛻魹I海/GOLF珠三角市市場供給給52區(qū)域旅游游度假resort類——資源低檔檔開發(fā)，，功能尚尚未健全全項(xiàng)目現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色珠海飛沙灘接待設(shè)施與餐飲設(shè)施簡陋，經(jīng)營狀況差，即使旺季游客量也不多娛樂/休閑珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶濱海深圳大梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動為主，淡旺季明顯娛樂/休閑珠三角客戶濱海深圳小梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動為主，淡旺季明顯娛樂/休閑珠三角客戶濱海江門王府州娛樂項(xiàng)目很少，淡旺季明顯休閑珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺灣濱海汕尾紅海灣大眾休閑地，運(yùn)動項(xiàng)目較多會議/休閑廣州、東莞、惠州、深圳廣東水上運(yùn)動基地珠海御溫泉將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結(jié)合休閑/保健/會議珠三角客戶溫泉清遠(yuǎn)筆架山以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光休閑/會議珠三角客戶峽谷漂流韶關(guān)丹霞山大眾旅游地，佛教勝地，相對單一的觀光功能觀光珠三角客戶地貌/歷史遺址肇慶七星巖大眾旅游地，南中國保存得最多最集中的摩崖石刻群觀光珠三角客戶喀斯特地貌/石刻陽江海凌島濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托休閑/運(yùn)動/觀光/會議珠三角客戶濱海/仿宋建筑珠三角市市場供給給53珠三角整整體旅游游市場開開發(fā)相對對滯后，，無法滿滿足龐大大的消費(fèi)費(fèi)需求山/文化資源并不不強(qiáng)勢海資源素質(zhì)相相對有限，并并且未能保持持原生態(tài)，城城市化嚴(yán)重個(gè)人休閑短假假市場商務(wù)會議市場場缺乏高素質(zhì)設(shè)設(shè)施：“深圳很多度假假地的規(guī)劃缺缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)標(biāo)，零散、低低素質(zhì)的設(shè)施施破毀了整體體氣氛，很難難向高端市場場走”（香港興業(yè)））旅游活動單調(diào)調(diào)：“珠三角一些海海灘空有龐大大人流，但沒沒有提供旅游游活動，引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)?！保ㄉ顦I(yè)）設(shè)施供不應(yīng)求求：“我們希望能找找到固定的會會議培訓(xùn)場地地，但一直不不成功。沒有有合適的選擇擇。”（招商證券））服務(wù)水平不足足：“大量的香港客客人周末來到到東莞以獲得得優(yōu)質(zhì)低廉的的服務(wù)?！保|莞三正酒酒店）未能充分利用用自然資源：：“深圳不是沒有有自然環(huán)境好好、適合培訓(xùn)訓(xùn)的地方，但但都給現(xiàn)存的的低素質(zhì)建設(shè)設(shè)浪費(fèi)了，短短期內(nèi)很難改改善提升”（深圳會展協(xié)協(xié)會）54巽寮所面臨的的珠三角旅游游市場競爭版版圖——一流的區(qū)域級級旅游度假勝勝地存在極大大市場空缺本地旅游休閑閑自住類一流區(qū)域旅游游度假resort類一流目的地型型resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國桃園華僑城觀瀾GOLF荔湖GOLF光明農(nóng)場美視GOLF愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖HiddenValleyHomestead國際標(biāo)桿珠三角市場珠三角市場供供給ForestHighlands55大亞灣（霞涌涌）在資源稟稟賦和產(chǎn)業(yè)群群影響上競爭爭力較差霞涌區(qū)位和通通達(dá)性較好，，地理位置較較深圳更近，，但是距離石石化城、核電電站、澳頭深深水港等產(chǎn)業(yè)業(yè)較近，難以以去城市化資源評價(jià)略遜遜于巽寮灣。。海水和沙灘灘質(zhì)量差景觀單一，原原生態(tài)環(huán)境，，植被等生態(tài)態(tài)條件一般，，潛在產(chǎn)業(yè)污污染尚缺乏高水準(zhǔn)準(zhǔn)配套設(shè)施以市場為導(dǎo)向向的高標(biāo)準(zhǔn)、、有序開發(fā)目目前十分有限限周邊市化城汽汽車城等產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來潛在地地緣性消費(fèi)群群，但嚴(yán)重影影響沿路景觀觀和度假功能能我們接待過的的深圳客戶有有的去過巽寮寮，再帶他們們?nèi)S金海岸岸，客戶覺得得還是巽寮好好?！仙絿H霞涌石化城惠州惠陽澳頭45KM13KM5KM56亞婆角岸線景觀不具具足夠競爭力力。南向海灘灘受洋流和季季風(fēng)影響明顯顯。碼頭過渡開發(fā)發(fā)，可達(dá)性差差。缺乏基本的經(jīng)經(jīng)營管理，現(xiàn)現(xiàn)場破敗凌亂亂。缺乏整體開發(fā)發(fā)，配套不足足，海灘過于于開敞。綠化化率較差。認(rèn)知度較差。。硬地道路尚未未鋪設(shè)，道路路年久失修，，可達(dá)性較差差。沿路景觀觀一般。植被破壞嚴(yán)重重。未來開發(fā)主體體為稔平鎮(zhèn)政政府，主體的操作能能力較低。龍門的山地和和森林資源對對于珠三角客客戶影響較大大。去龍門的的廣州人最多多。惠州人人周末游玩也也主要也在龍龍門和海濱。?！惾瞻俸腺Y料來源：：惠州市規(guī)劃劃局、旅游局局57大鵬半島從資資源和區(qū)位上上看，未來都都是巽寮的強(qiáng)強(qiáng)有力競爭基礎(chǔ)設(shè)施：周周邊有多條道道路正在規(guī)劃劃建設(shè)中，交交通體系逐漸漸完善，地塊塊與其它地區(qū)區(qū)的溝通提提供便利；人文歷史：大大鵬所城改造造一期工程即即將啟動，總總投資5000萬元，附近已已規(guī)劃仿明清清一條街，未未來將依托大大鵬所城，建建設(shè)具有文化化特色的購物物街；酒店等招商進(jìn)進(jìn)展緩慢，調(diào)調(diào)查顯示諸多多商家對投資資持謹(jǐn)慎態(tài)度度。整合推廣：目目前尚未進(jìn)入入整合推廣階階段。優(yōu)勢劣勢區(qū)位優(yōu)勢，距離深圳更近海灘數(shù)量多，質(zhì)量好景觀多元化，植被生態(tài)保護(hù)較好大鵬所城為深圳歷史性標(biāo)志旅游潛力被多數(shù)國際酒店集團(tuán)看好東部大鵬半島被定為深圳旅游功能板塊，深圳對打造濱海城市形象寄予厚望深圳市政府有雄厚的財(cái)政實(shí)力，2004年財(cái)政收入達(dá)到1183億元；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入321.7億元深圳缺乏濱海城市市場認(rèn)知度200天可下水，不能推銷全年陽光海灘概念來往香港交通不方便，目前仍然在3小時(shí)以上缺乏有水準(zhǔn)的配套設(shè)施和基礎(chǔ)建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)有限旅游意識和服務(wù)水平差強(qiáng)人意客源單一，客流波動大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與大旅游業(yè)不匹配，葵涌和大鵬的工業(yè)發(fā)展影響景觀核電站是最大硬傷，輻射面積超過10平方公里。58本項(xiàng)目原生態(tài)態(tài)的一流旅游游資源首屈一一指，但仍需需在人文資源源打造、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施改善、、市場認(rèn)知度度的提高和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)進(jìn)一步提高競競爭力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn)目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動的空間目前市場認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會情況巽寮灣景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護(hù)較好，無產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達(dá)性較好，但通行距離需進(jìn)一步縮短以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽(yù)度欠佳無產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質(zhì)量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達(dá)性較好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限城市美譽(yù)度欠佳資源評價(jià)略遜于巽寮灣周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能阿婆角碼頭過渡開發(fā)，南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯硬地道路尚未鋪設(shè)，可達(dá)性差現(xiàn)場破敗不堪基本無良好開發(fā)稔山鎮(zhèn)1.1億元五年開發(fā)認(rèn)知度較差沿路景觀一般開發(fā)過渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時(shí)到市區(qū)。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場有較高知名度，但對珠三角的強(qiáng)勢輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美10億美元聯(lián)合開發(fā)以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整個(gè)廣東東省海岸線大大規(guī)模發(fā)展石石化工業(yè)等重重工業(yè)，巽寮寮灣等是僅有有的海濱度假假區(qū)。競爭機(jī)會點(diǎn)59武漢·漢陽赫山項(xiàng)目目房地產(chǎn)市場場分析案例2如何突破區(qū)域域價(jià)格？區(qū)域發(fā)展前景景是否看好？？可能的目標(biāo)客客戶區(qū)域？是否具有購買買力及購買意意愿？目標(biāo)客戶競爭爭區(qū)域分析是否具有打贏贏的機(jī)會？項(xiàng)目核心問題題：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境及市場分析析目標(biāo)客戶及需需求偏好市場競爭機(jī)會會點(diǎn)分析60區(qū)域發(fā)展研究究61整體規(guī)劃－漢漢江南岸規(guī)劃劃為文化旅游游中心未來:建起一座現(xiàn)代代化新城,以以“兩江一一路”（即長長江、漢水、、外環(huán)線）圍圍合的扇形區(qū)區(qū)域?yàn)橐?guī)劃范范圍，面積368平方公公里。在行政政范圍上包含含現(xiàn)在的漢陽陽區(qū)、武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)區(qū)的一部分。。規(guī)劃到2020年人口口達(dá)到100萬。規(guī)劃將新區(qū)發(fā)發(fā)展定位為輻輻射武漢乃至至整個(gè)華中地地區(qū)的現(xiàn)代制制造業(yè)基地、、生產(chǎn)性服務(wù)務(wù)中心、市級級文化旅游中中心市級文化旅游游中心主要依依托漢江、長長江沿江開發(fā)發(fā)，在旅游方方面成為一個(gè)個(gè)品牌；現(xiàn)代制造業(yè)基基地則立足武武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)，提提升武漢的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力；生產(chǎn)性服務(wù)中中心以發(fā)展四四新地區(qū)為重重點(diǎn)，可極大大地提高武漢漢的區(qū)域輻射射力。62月湖公園正在在建設(shè)，景觀觀建設(shè)規(guī)模約約58萬平方米月湖音樂廳主主體完工月湖藝術(shù)廳2008年建成并召開開中國第八屆屆藝術(shù)節(jié)交通建設(shè)梅子路的建成成通車將貫通通漢口、硚口口、漢陽，穿穿越墨水湖直直通沌口經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)，赫赫山路連接琴琴臺和漢陽大大道、羅七路路呼應(yīng)；鐵道規(guī)劃項(xiàng)目東側(cè)鐵路路線作為京廣廣線的組成部部分，有計(jì)劃劃線路外擴(kuò)，，但還是承擔(dān)擔(dān)火車中轉(zhuǎn)和和城市內(nèi)部交交通軌道的作作用；近期規(guī)劃－漢漢陽打造沿江江高尚住宅區(qū)區(qū)2008年琴琴臺藝術(shù)中心心將落成使用用月湖公園63漢正旅游商貿(mào)貿(mào)區(qū)段：入江口至月湖湖橋段，漢正正板塊。漢正正街有500年悠久久商貿(mào)歷史和和漢地文化，，該區(qū)域定位位為特色商業(yè)業(yè)文化為主導(dǎo)導(dǎo)功能的傳統(tǒng)統(tǒng)商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)段段：月湖橋至龍陽陽橋段，漢西西板塊。緊鄰鄰規(guī)劃中的武武漢王家墩中中央商務(wù)區(qū)和和武漢美食街街，將定位為為現(xiàn)代商務(wù)居居住為主導(dǎo)功功能的高品質(zhì)質(zhì)都市商務(wù)區(qū)區(qū)濱水發(fā)展區(qū)：：龍陽橋至長豐豐橋段，古田田板塊。充分分利用該區(qū)域域現(xiàn)有的自然然資源，規(guī)劃劃定位為新興興業(yè)態(tài)發(fā)展區(qū)區(qū)和新橋家園園區(qū)，建成以以生態(tài)低層和和多層區(qū)為主主的武漢稀有有別墅區(qū)近期規(guī)劃－漢漢江北岸規(guī)劃劃為都市商務(wù)務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃確定定：漢江北岸濱水水區(qū)域東至友友誼南路，南南臨沿河大道道（含江灘地地塊），西至至江漢五橋，，北至解放大大道（硚口路路以西）和中中山大道（硚硚口路以東）），岸線全長長14.5公里里，總用地面面積1054公頃，規(guī)劃劃范圍內(nèi)可供供開發(fā)用地581公頃，，可供景觀規(guī)規(guī)劃用地643.6公頃頃，可供道路路及廣場建設(shè)設(shè)用地119.6公頃，，根據(jù)武漢市市城市總體規(guī)規(guī)劃和濱水北北岸現(xiàn)狀，漢漢江北岸將依依托漢正街、、漢西和古田田規(guī)劃為三個(gè)個(gè)功能板塊：：漢正旅游商貿(mào)貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)濱水發(fā)展區(qū)64月湖橋北岸①②③④⑥⑦⑧古田片江漢二橋北岸西片⑤漢江北岸待招招商地塊(硚口區(qū))A月湖橋橋片區(qū)區(qū)B江漢二橋北岸岸西片C古田片占地建面容積率性質(zhì)

A144萬㎡163萬㎡3.7商住215.6萬㎡57.7萬㎡3.7商住35萬㎡17.5萬㎡3.5商住

B428.6萬㎡71.5萬㎡2.5商住51.75萬㎡5.25萬㎡3.0商住66萬㎡17萬㎡2.8商住

C711.7萬㎡41萬㎡3.5商住810萬㎡28萬㎡2.8商住合計(jì)123萬㎡400.95萬㎡土地－漢江北北岸即將進(jìn)入入大規(guī)模開發(fā)發(fā)階段項(xiàng)目周邊土地地出讓情況65漢江南岸待招招商地塊(漢陽區(qū))晴川片南岸嘴珍寶地塊近期沒有出讓計(jì)劃月湖片屬于公建地塊：月湖公園、月湖藝術(shù)館建設(shè)，2008年完工漢鋼片計(jì)劃面向香港招商區(qū)政府舊改片片區(qū)(漢陽區(qū))郭茨口西有部分回遷的片區(qū)2006年歸元寺舊改鸚鵡路以東城區(qū)：1000戶20萬方鸚鵡路以西城區(qū)：1400戶12萬方晴川片月湖片漢鋼片四新片歸元寺片郭茨口西片片土地－漢江江南岸土地地規(guī)劃項(xiàng)目周邊土土地出讓情情況66區(qū)域城市發(fā)發(fā)展研究從遠(yuǎn)期看：：老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成文化化旅游中心心區(qū)，發(fā)展展前景良好好；從近期看：：漢陽全力打打造沿江高高尚社區(qū)，，項(xiàng)目中高高檔定位順順應(yīng)城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展大大勢從土地出讓讓情況看從近期土地地出讓計(jì)劃劃看沒有直直接競爭，，漢江兩岸岸規(guī)劃看相相互呼應(yīng)，，具有打造造中高檔樓樓盤的條件件67客戶研究客戶來源區(qū)區(qū)域客戶購買力力和購買意意愿客戶置業(yè)特特征分析68科教文化中中心客戶研究圈圈層的確定定1、武漢老老印象2、行業(yè)客客戶訪談3、漢陽樓樓盤調(diào)研武昌客戶抗抗性最大漢口中心區(qū)區(qū)及以北地地區(qū)抗性較較大，較高高的性價(jià)比比會吸引部部分中心區(qū)區(qū)低購買力力客戶漢江北岸客客戶抗性相相對較低古田區(qū)域城城市資源佳佳，抗性大大漢陽客戶無無抗性漢陽和漢江江北岸客戶戶應(yīng)是重點(diǎn)點(diǎn)研究片區(qū)區(qū)城市商貿(mào)中中心漢陽武昌漢口旅游、居住住區(qū)老工業(yè)區(qū)（（基本已外外遷）漢陽和漢江江北岸是客客戶重點(diǎn)研研究片區(qū)69項(xiàng)目客戶研研究－片區(qū)區(qū)劃分沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈研究客戶群群1、沌口片片區(qū)2、鐘家村村片區(qū)3、王家灣灣片區(qū)4、商業(yè)片片區(qū)漢正街商貿(mào)貿(mào)客戶、漢漢西街建材材客戶5、寶豐商商圈沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈10分鐘車程5公里路程15分鐘車程12公里路程6分鐘車程4公里路程10分鐘車程8公里路程10分鐘車程8公里路程20分鐘車程15公里路程70客戶分析方方法對整體市場場以及區(qū)域域市場的認(rèn)認(rèn)識與看法法對本項(xiàng)目的的看法對產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新及初步步構(gòu)思的試試探與檢驗(yàn)驗(yàn)需求和購買買力訪談：對整體市場場以及區(qū)域域市場的認(rèn)認(rèn)識與看法法對本項(xiàng)目的的看法對產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新及初步步構(gòu)思的試試探與檢驗(yàn)驗(yàn)需求和購買買力樓盤調(diào)研71一、客戶購購房意愿和和購買力分分析72訪談目錄表表（56個(gè)客戶深度度訪談）政府相關(guān)人人員武漢規(guī)劃國國土司漢陽陽分局規(guī)劃劃科羅科科長漢陽開發(fā)辦辦主任金金主主任政府公務(wù)員員金金主任公務(wù)員俞俞先先生；業(yè)內(nèi)專業(yè)人人士三江公司張張部長三江公司營營銷部李部部長復(fù)地翠微新新城營銷部部經(jīng)理李李經(jīng)理集賢書香苑苑銷售員漢正會館（（漢正街第第一大道））銷售員南國明珠銷銷售人員南湖某開發(fā)發(fā)商營銷經(jīng)經(jīng)理馬馬冬漢來燈飾五五金批發(fā)市市場企企劃部張主主任武漢德思勤勤副總上海愛家碧水晴天銷銷售人員金橋鳳凰華華庭銷銷售經(jīng)經(jīng)理策源代理策策劃。。。。。。?？蛻舴b商戶女女士２２５歲武武漢人服裝商戶先先生５５０歲經(jīng)經(jīng)營５年年石家莊莊人服裝商戶先先生３３５歲經(jīng)經(jīng)營１年年溫州人人服裝商戶先先生３３５歲經(jīng)經(jīng)營２年年東北人人服裝商戶先先生４４５歲經(jīng)經(jīng)營１年年十堰人人服裝商戶4118先先生50歲溫溫州人服裝商戶4318女女士４４５歲杭杭州人服裝商戶4330女女士３３５歲廣廣州人服裝商戶1229男男30歲非非武漢人人服裝商戶1329女女35歲武武漢人服裝商戶4237女女30歲武武漢漢陽人人服裝商戶男男45歲建材市場華華利燈飾沈沈老板３３５歲左右右寧波人人建材市場勝勝陽燈飾孫孫老板４４５歲左左右武漢漢人漢正街臨街街商鋪酒水水飲料批發(fā)發(fā)經(jīng)營戶４４０歲武武漢周周邊（黃岡岡人）漢正街臨街街商鋪茶葉葉批發(fā)經(jīng)營營戶３３５歲左右右外地人人漢正街臨街街商鋪干果果批發(fā)經(jīng)營營戶３３０歲左右右武漢周周邊（孝感感人）大興路鞋類類商品批發(fā)發(fā)經(jīng)營戶３３０歲武武漢人人趙先生生漢西建材市市場賣場經(jīng)經(jīng)理漢西建材市市場瓷磚老老板２２８歲福福建人漢西建材市市場華藝照照明b217先生生４０歲歲十堰人人漢西建材市市場工藝畫畫廊女士士50歲歲武漢人人大橋局職工工４４５歲左右右道路設(shè)計(jì)院院職工家屬屬４４０歲左右右沌口消費(fèi)者者男高高工沌口消費(fèi)者者女管管理人員沌口消費(fèi)者者男管管理人員沌口消費(fèi)者者男一一般職員。。。。。。。73沌口項(xiàng)目客戶研研究(客戶訪談、、樓盤調(diào)研研)對項(xiàng)目片區(qū)區(qū)印象：武武漢人－環(huán)環(huán)境還可以以非武漢人－－大多不太太熟悉本片片區(qū)1、客戶基基本情況有東風(fēng)、康康師傅、可可口可樂等等多數(shù)企業(yè)為為非武漢人人員（80％以上上），只有有少數(shù)企業(yè)業(yè)以本地人人員為主2、客戶收收入較好企業(yè)員員工收入平均收入：：3000元元/月普通員工不不超過2000元/月技術(shù)人員和和科長級別別3000-4000元/月月管理層約10％，收收入高并且且差別大3、現(xiàn)居住住狀況現(xiàn)狀:多數(shù)在區(qū)區(qū)域購房（（企業(yè)集中中購房），，管理層在在區(qū)域內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)環(huán)境物物業(yè)（如金金色港灣））和城市中中心區(qū)購房房沌口片區(qū)客客戶研究74沌口項(xiàng)目客戶研研究(客戶訪談、、樓盤調(diào)研研)沌口片區(qū)客客戶研究金色港灣4、客戶特特點(diǎn)多數(shù)為非武武漢客戶，，無武漢城城市情節(jié)，，認(rèn)為沌口口區(qū)域不差差，區(qū)域基基本生活配配套較成成熟，出片片區(qū)主動意意愿不強(qiáng)原企業(yè)集中中購房模式式使客戶習(xí)習(xí)慣愛老鄉(xiāng)鄉(xiāng)社區(qū)群居居，不愿分分開跳出區(qū)域外外置業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)：武漢人多數(shù)具有“三緣”（親緣、工工作緣、地地緣）關(guān)系系選擇在企業(yè)業(yè)巴士沿線線物業(yè)非武漢客戶為子女女教育投資資（城市教教育資源要要求高）5、本項(xiàng)目目契合度跳出區(qū)域購購買特點(diǎn)和和本項(xiàng)目不不相符對在沌口區(qū)區(qū)域購買物物業(yè)的客戶戶拉動抗性性大片區(qū)區(qū)城城市市價(jià)價(jià)值值