世聯(lián)珠海某地產(chǎn)香檳國(guó)際營(yíng)銷策略及銷售執(zhí)行報(bào)告

保利香檳國(guó)際

營(yíng)銷策略及銷售執(zhí)行報(bào)告謹(jǐn)呈：保利地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)總銷售額2個(gè)億（約210套）2011銷售目標(biāo)目標(biāo)樹立項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)品牌和良好市場(chǎng)口碑，形成生命力，持續(xù)旺銷長(zhǎng)期目標(biāo)目標(biāo)界定前的重要問題今年西區(qū)市場(chǎng)的變化、現(xiàn)狀和到年底的趨勢(shì)預(yù)判本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分析根據(jù)市場(chǎng)和客戶情況本項(xiàng)目今年應(yīng)該采取的競(jìng)爭(zhēng)策略西區(qū)市場(chǎng)未來三個(gè)月市場(chǎng)情況：潛在供應(yīng)量充裕，消化速度或減慢未來三個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)分布西區(qū)61.2萬㎡31％市區(qū)138.8萬㎡69％截止2011年8月末，珠海房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)在售項(xiàng)目庫(kù)存面積約143.3萬㎡，在售項(xiàng)目未來三個(gè)月潛在供應(yīng)面積約為24.4萬㎡，新項(xiàng)目潛在供應(yīng)面積約為29.3萬㎡；預(yù)計(jì)未來三個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)面積將達(dá)到200萬㎡，其中市區(qū)占69%，西區(qū)占31%。2010年住宅月均銷售面積為20萬㎡，而2011年1-6月月均消售面積為18.2萬㎡，加上政策的不可預(yù)見性，因此，預(yù)計(jì)消化周期約為11個(gè)月。市場(chǎng)環(huán)境分析【市場(chǎng)環(huán)境分析】西區(qū)主要項(xiàng)目一覽珠海大道時(shí)代山湖海機(jī)場(chǎng)東路保利香檳國(guó)際西江月明月灣恒基曦城電力家和城誠(chéng)豐項(xiàng)目萬威美地德昌盛景東方威尼斯白蕉路湖心路珠光新城中珠上郡東方墅里維埃拉華發(fā)水郡旭日華庭萬科項(xiàng)目中邦城市美墅海逸豪庭嶺峰國(guó)際龍鳳春曉澳園香水鴻門珠峰大道井岸大橋642寧海世紀(jì)城旭日印象13新世界海濱花園中珠上品櫻雪和園海岸豪苑旗景中央園5金地項(xiàng)目萬科項(xiàng)目7井岸板塊白蕉板塊珠峰大道板塊湖心路板塊紅旗鎮(zhèn)板塊機(jī)場(chǎng)路板塊三灶鎮(zhèn)板塊機(jī)場(chǎng)路投資高地已經(jīng)形成，西區(qū)各版塊區(qū)域壁壘雛形初現(xiàn)，西區(qū)整體市場(chǎng)表現(xiàn)較為疲軟6000元/㎡7000元/㎡7300元/㎡6600元/㎡4500-7000元/㎡9000元/㎡項(xiàng)目?jī)?nèi)容物業(yè)類型多層、小高層、高層占地面積17.7萬㎡建筑面積40萬㎡容積率1.80分期共分為五期，一二三期為多層和小高層，四五期為高層配套會(huì)所、幼兒園一期三期四期五期會(huì)所幼兒園二期時(shí)代山湖海，占地17.7萬時(shí)代山湖海新地塊，占地約15萬保利地塊，占地11萬時(shí)代山湖海為西區(qū)高層標(biāo)桿，銷售記錄和價(jià)格均打破西區(qū)天花板，另有占地為15萬㎡新地塊作為6期，戶型預(yù)計(jì)以廣州時(shí)代糖果為藍(lán)本。【機(jī)場(chǎng)路板塊】時(shí)代山湖海已帶領(lǐng)片區(qū)成為西區(qū)投資高地，一定程度透支片區(qū)的升值潛力，四期銷售已現(xiàn)乏力，開盤消化率降至63%——數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場(chǎng)調(diào)研分期情況規(guī)模建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型開售時(shí)間開盤銷售率一期558套多層、小高層82㎡2房108-128㎡3房146-199㎡4房2010年9月80%二期243套多層、小高層108-128㎡3房2011年1月82%三期377套多層、小高層同一期2011年5月85%四期384套高層107-125㎡3房140㎡4房2011年10月63%（實(shí)際消化率55%）后期用地未定高層未定未定未開盤產(chǎn)品演變：一期產(chǎn)品涵蓋主流2-4房，二期規(guī)模較小，主推主流3房，三期回歸主流2-4房，四期主推海景3-4房，同時(shí)建筑形態(tài)由多層和小高層轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔?。銷售情況：一至三期開盤銷售率均在80%以上，實(shí)現(xiàn)西區(qū)前所未有的熱銷，但四期由于面積偏大、價(jià)格較高，且受市場(chǎng)影響，認(rèn)籌約220批，開盤推售384套，銷控63%，當(dāng)天實(shí)際消化率約55%。會(huì)所效果圖【機(jī)場(chǎng)路板塊】——數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場(chǎng)調(diào)研價(jià)值實(shí)現(xiàn)：舒適的戶型、現(xiàn)場(chǎng)良好的展示、強(qiáng)而有力的營(yíng)銷推廣，現(xiàn)代活力的項(xiàng)目形象，成功實(shí)現(xiàn)熱銷，每次開盤均刷新西區(qū)高層價(jià)格，?？蛻羟闆r：因西區(qū)本地客戶消化量和價(jià)格承受能力有限，一期以西區(qū)自住客和城區(qū)投資客戶為主，二期開始逐步擴(kuò)大客戶群體，城區(qū)投資客戶比例大幅上漲，三期則轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾槿恰?nèi)地和港澳此類外地客戶為主，城區(qū)和西區(qū)客戶比例有所減少。四期在城區(qū)加大投放，城區(qū)客戶比例有大幅提升【機(jī)場(chǎng)路板塊】?jī)r(jià)格逐期高走，高價(jià)格多推量需要依靠強(qiáng)大的客戶群體，客戶結(jié)構(gòu)演變較大——數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)容項(xiàng)目地址1-3期：金灣金海大道，往珠海機(jī)場(chǎng)路口旁4期：金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)虹陽(yáng)路183號(hào)占地面積4期：6萬㎡建筑面積4期：12萬㎡容積率4期：2.0配套1-3期：露天泳池、室內(nèi)體育館、會(huì)所4期：港式商業(yè)街、臨街商鋪、泳池新世界海濱花園是新世界地產(chǎn)在珠海的首個(gè)也是唯一一個(gè)項(xiàng)目，為目前三灶鎮(zhèn)最大、最成熟的小區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目占地30萬㎡，其中4期占地6萬㎡，小區(qū)地塊2002年獲得，早年陸續(xù)開發(fā)位于機(jī)場(chǎng)東路邊的1-3期，目前已全部入住。因小區(qū)規(guī)模較大、配套較為完善、社區(qū)品質(zhì)和管理較好，常年成為三灶鎮(zhèn)內(nèi)追捧項(xiàng)目，今年準(zhǔn)備開售全新4期（同樣在三灶鎮(zhèn)，與1-3期不相連），命名為新世界康橋。4期【三灶板塊】新世界花園為三灶規(guī)模較大社區(qū)，社區(qū)配套較為完善，四期康橋開盤消化率65%——數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場(chǎng)調(diào)研分期情況套數(shù)建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型銷售進(jìn)度一、二、三期約3000套6層、9層、11層60-180㎡全部入住四期1080套18層、31層60-170㎡2011年9月25日開盤2-3萬㎡港式商業(yè)街產(chǎn)品演變：因面向客戶群體多為三灶本地，主流戶型基本不變，建筑形態(tài)由多層、小高層轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔印ｄN售情況：1-3期銷售情況良好，二手價(jià)格依舊堅(jiān)挺，入住率較高，約80%，4期9月25日推售240套，消化率約65%?？蛻羟闆r：1-3期多為三灶本地老師、政府公務(wù)員和東北養(yǎng)老客戶，因1-3期的客戶基礎(chǔ)和社區(qū)口碑，目前4期推售消化客戶80%為三灶本地中高端客群?！救畎鍓K】產(chǎn)品為主流2-4房，四期配有港式商業(yè)街，可共用前三期配套，關(guān)注客戶多為本地中高端客戶——數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場(chǎng)調(diào)研【三灶板塊】萬科城市花花園為萬科科進(jìn)軍西區(qū)區(qū)的首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，走城城市花園路路線，以中中小戶型為為主，預(yù)計(jì)計(jì)年底或明明年年初入入市項(xiàng)目?jī)?nèi)容總用地面積63233㎡容積率3.0計(jì)容建筑面積190000㎡商業(yè)面積<10%項(xiàng)目配套幼兒園限制限高100米，90/70限制項(xiàng)目圍擋金海岸大道道機(jī)場(chǎng)東路萬科項(xiàng)目萬科城市花花園位于金金灣三灶鎮(zhèn)鎮(zhèn)，新世界界花園四期期對(duì)面，為為萬科進(jìn)軍軍西區(qū)的首首個(gè)項(xiàng)目，，地塊為早早幾年獲得得。項(xiàng)目受受90/70限制，將以以中小戶型型為主，周周邊配套方方便，項(xiàng)目目本身規(guī)劃劃有幼兒園園，目前處處于地基處處理階段，，預(yù)計(jì)今年年年底或明明年年初入入市。萬科科另有一塊儲(chǔ)備用用地位于斗斗門白蕉路路，以樓面面地價(jià)2000元/㎡獲得，尚未未動(dòng)工?！獢?shù)據(jù)來源：：西區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)容物業(yè)類型多層、高層占地面積81270.89㎡建筑面積210185.50㎡容積率2.0地址斗門湖心路口機(jī)場(chǎng)相對(duì)方向前進(jìn)200米左右總戶數(shù)1994戶停車位地下1117個(gè)、室外433個(gè)小區(qū)配套幼兒園、架空層會(huì)所、臨街商鋪項(xiàng)目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)及景景觀設(shè)計(jì)由由澳大利亞亞湯臣鄧肯肯擔(dān)綱，景景觀極具具中國(guó)文化化特色核心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)：西部中心城城首個(gè)中空空玻璃社區(qū)區(qū)西部中心城城首個(gè)管道道煤氣入戶戶社區(qū)西區(qū)罕有的的雙語(yǔ)幼兒兒園社區(qū)主流45-125㎡公寓到四房房，多層到到高層多數(shù)產(chǎn)品做做到舒適型型的一梯兩兩戶數(shù)十條公交交線路?？靠啃^(qū)門口口，便捷通通達(dá)市區(qū)西江月為湖湖心路上的的代表性項(xiàng)項(xiàng)目，社區(qū)區(qū)多個(gè)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)成為為西區(qū)首創(chuàng)創(chuàng)，配套較較為完善，，戶型以主主流2-4房為主，且且多數(shù)樓棟棟做到舒適適型的一梯梯兩戶，項(xiàng)項(xiàng)目位于湖湖心路口，，昭示性良良好，數(shù)十十條公交線線路?？啃⌒^(qū)門口，，可直接通通珠海大道道前往市區(qū)區(qū)，吸引眾眾多市區(qū)外外溢剛需客客戶置業(yè)。?！竞穆钒鍓K塊】西江月為湖湖心路代表表項(xiàng)目，戶戶型主流，，配套完善善，交通便便捷，對(duì)市市區(qū)首置客客戶吸引力力強(qiáng)——數(shù)據(jù)來源：：西區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研分期情況規(guī)模建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型開售時(shí)間銷售均價(jià)一期832套多層45㎡公寓66-96㎡2-3房2008年1月公寓4500元/㎡(帶800裝修）2-3房4800元/㎡(帶1000裝修）二期372套多層66-96㎡2-3房2010年5月6500元/㎡(帶1200裝修）三期790套高層85-125㎡2-4房2011年2月7800元/㎡(帶1500裝修）產(chǎn)品演變：：項(xiàng)目分三期期開發(fā)，經(jīng)經(jīng)歷3-4年的發(fā)展，，隨著西區(qū)區(qū)城市感的的增強(qiáng)和高高層接受度度的提高，，建筑形態(tài)由由多層往高高層轉(zhuǎn)移，，戶型也有有所擴(kuò)大，，但控制在在130㎡以內(nèi)的主流流戶型。半年度銷售售情況：年初3月份因受限限購(gòu)風(fēng)聲影影響，出現(xiàn)現(xiàn)一波擠壓壓式小高潮潮，高層90平米單位消消化較好，，后銷售放放緩，進(jìn)入入五月加緊緊促銷推貨貨，走量穩(wěn)穩(wěn)定目前整整體消化量量近8成，公寓產(chǎn)產(chǎn)品滯銷，，分流大部部分來自城城區(qū)的有迫迫切居住需需求的首置置自住客戶戶。價(jià)值實(shí)現(xiàn)：：中空玻璃、、煤氣管道道、雙語(yǔ)幼幼兒園等在在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)上較為創(chuàng)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)計(jì)和配套，，推動(dòng)了項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的的實(shí)現(xiàn)，同同時(shí)客戶非常認(rèn)認(rèn)可一梯兩兩戶的戶型型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目配套：：因湖心路板板塊配套較較為成熟完完善，項(xiàng)目目本身就只只設(shè)置了架架空層會(huì)所所、幼兒園園和臨街商商鋪等基本本配套客戶情況：：交通便捷、、價(jià)格較低低、居住氛氛圍良好，，吸引了城城區(qū)（主要要為南屏））年輕剛需需客戶置業(yè)業(yè)，占約六成成，剩余為為西區(qū)本地地自住客戶戶和外地投投資客戶，，客戶組成群群體較為穩(wěn)穩(wěn)定?！竞穆钒鍓K塊】除了公寓產(chǎn)產(chǎn)品，其他他戶型量?jī)r(jià)價(jià)均取得較較好的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，近珠海海大道，吸吸引了為數(shù)數(shù)不少的城城區(qū)年輕剛剛需客戶購(gòu)購(gòu)買——數(shù)據(jù)來源：：西區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)容物業(yè)類型小高層和高層占地面積8.2萬平方米建筑面積25.5萬平方米容積率2.1地址金灣紅旗鎮(zhèn)珠海大道旁(虹暉路與雙湖北路交界處)園林新亞洲愛情主題園林項(xiàng)目配套臨街商鋪、會(huì)所一期二期中珠上郡位位于紅旗鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，屬屬鎮(zhèn)內(nèi)規(guī)模模較大、品品質(zhì)較高項(xiàng)項(xiàng)目。由珠珠海本地知知名開發(fā)商商中珠控股股打造。周周邊配套完完善，戶型型適中，主主打青年社社區(qū)，營(yíng)造造幸福小戶戶型的項(xiàng)目目調(diào)性，形形象鮮明，，印象深刻刻，推廣力力度強(qiáng)，廣廣告置換頻頻繁，市區(qū)區(qū)和西區(qū)均均有廣告推推廣?！炯t旗板塊】中珠上郡屬屬鎮(zhèn)內(nèi)規(guī)模模較大，品品質(zhì)較高的的項(xiàng)目，周周邊配套完完善，主要要吸引鎮(zhèn)區(qū)區(qū)和泛城區(qū)區(qū)年輕剛需需客戶購(gòu)買買——數(shù)據(jù)來源：：西區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研分期情況規(guī)模棟數(shù)建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型開售時(shí)間銷售進(jìn)度一期占地3萬㎡建面7.5萬㎡8棟11層、17層小高層65-127㎡2-3房83-163㎡頂層復(fù)式2011年3月3月份推售1、2棟4月份推售3、4棟6月份推售5棟8月份推售6棟剩余7、8棟未售二期占地5.2萬㎡建面18萬㎡未定未定未定預(yù)計(jì)2013年未定產(chǎn)品情況：：以緊湊剛需需兩三房為為主，頂層層復(fù)式面積積較小，同同樣受到追追捧銷售情況：：多頻次小推推量，每次次推售價(jià)格格均能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)約200元/㎡的上漲幅度度，情況良良好價(jià)值實(shí)現(xiàn)：：營(yíng)銷推廣緊緊貼產(chǎn)品特特點(diǎn)，鮮明明，主題性性強(qiáng)，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示為鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)首屈一一指，吸引引城區(qū)和西西區(qū)小青年年購(gòu)買客戶情況：：30-40%為市區(qū)客戶戶購(gòu)買，多多為南屏小小青年，投投資客戶比比例約為30-40%，其余為紅紅旗本地客客戶【紅旗板塊】產(chǎn)品以主流流中小戶型型為主，小小面積復(fù)式式也受到歡歡迎，多為為市區(qū)剛需需小青年和和實(shí)力偏弱弱的投資客客戶購(gòu)買——數(shù)據(jù)來源：：西區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)容物業(yè)類型多層、小高層、高層占地面積340萬㎡建筑面積450萬㎡容積率1.80分期共分為五期景觀資源黃楊河、濕地配套會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、公園一期錦繡繡榮城二期翠湖湖苑中心商業(yè)區(qū)區(qū)一期商業(yè)街街四期藍(lán)灣灣半島后續(xù)用地學(xué)校后續(xù)用地遵義五院三期碧水水岸里維埃拉是是珠三角超超級(jí)生態(tài)大大盤，由珠珠海本地知知名企業(yè)世世榮兆業(yè)在在93-01年陸續(xù)獲得得，共5000畝，其中1700畝用來與本本土老大華華發(fā)合作開開發(fā)別墅項(xiàng)項(xiàng)目華發(fā)水水郡，剩余余地塊用作作開發(fā)里維維埃拉。項(xiàng)項(xiàng)目充分利利用黃楊河河和濕地資資源，打造造生態(tài)低密密度的人居居大盤，通通過內(nèi)部環(huán)環(huán)境的打造造和分期配配套的跟進(jìn)進(jìn)，成為西西區(qū)近年年年開工量和和年銷售量量第一的超超級(jí)大盤。。華發(fā)水郡【珠峰大道板板塊】——數(shù)據(jù)來源：：西區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研主流產(chǎn)品消消化較好，，產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)和北方客客戶支撐每每年巨大的的推售量，，但客戶渠渠道相對(duì)封封閉，截流流難度大分期情況規(guī)模建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型開售時(shí)間相應(yīng)配套銷售均價(jià)一期63萬㎡多層、小高層76-181㎡2-4房2006年商業(yè)街3600元/㎡二期11.5萬㎡小高層、高層47-84㎡1-2房2010年5月幼兒園、商業(yè)5800元/㎡三期20萬㎡小高層、高層80-148㎡2-4房2011年5月醫(yī)院、商業(yè)7000元/㎡四期60萬㎡小高層、高層未定預(yù)計(jì)2013年商業(yè)未定后續(xù)用地300萬㎡未定未定未定未定未定產(chǎn)品演變：：一期戶型以以主流的2-4房為主，滿滿足市場(chǎng)所所需，建立立客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)；二期主主打1-2房小戶型，，低總價(jià)，，自住投資資皆宜；三三期回歸主主流戶型，，但面積段段更為集中中，持續(xù)滿滿足客戶剛剛需/投資度假需求求。銷售情況：年開工量約10萬㎡/年，年消化量量近10萬㎡/年，開工量和和消化量配合合良好，除了了本地客戶外外，積極擴(kuò)展展三北客戶，，保證強(qiáng)大穩(wěn)穩(wěn)定的客戶群群體支撐每年年的大推量，，近年成交量量為西區(qū)第一一，價(jià)格也穩(wěn)穩(wěn)步上漲。價(jià)值實(shí)現(xiàn)：內(nèi)部園林打造造、低密度舒舒適社區(qū)、大大型配套跟進(jìn)進(jìn)，成功樹立立生態(tài)大盤形形象。項(xiàng)目配套：逐期配套陸續(xù)續(xù)跟進(jìn)，每期期均配有商業(yè)業(yè)，另有容閎閎幼兒園和醫(yī)醫(yī)院等配套。?？蛻羟闆r：早期以珠海本本地客戶和珠珠三角客戶為為主，08年以后在三北北地區(qū)通過外外圍宣傳建立立一眾度假養(yǎng)養(yǎng)老粉絲，成成為項(xiàng)目的重重要組成客戶戶之一，是北北方客戶在西西區(qū)最為集中中的項(xiàng)目之一一?！局榉宕蟮腊鍓K塊】——數(shù)據(jù)來源：西西區(qū)市場(chǎng)調(diào)研研里維埃拉是珠珠三角超級(jí)生生態(tài)大盤，開開發(fā)多年，年年開工量和年年銷售量均為為西區(qū)第一18珠海各大樓盤盤降價(jià)促銷力力度逐漸增大大樓盤7-8月9-10月遠(yuǎn)大美域均價(jià)1.3萬元/㎡，（1500元/㎡精裝）；一次性95折，按揭98折均價(jià)1.1萬元/㎡（1500元/㎡裝修），另外95折；新光御景山均價(jià)1.8萬元/㎡；（3000元/㎡精裝）均價(jià)1.6萬元/㎡，出現(xiàn)1.5萬的價(jià)格（3000元/平米）；推出房號(hào)在總價(jià)上減17萬；一次性96折，按揭99折，分期98折；格力香樟均價(jià)1.45元/㎡；（2500元/㎡精裝）一次性85折，按揭94折；買房送車位，現(xiàn)樓發(fā)售，即刻辦理房產(chǎn)證和珠澳兩地牌國(guó)子間均價(jià)1.93-1.96萬元/平米均價(jià)1.7萬/㎡起，承諾不超過1.9萬元/平米；仁恒星園均價(jià)1.45元/㎡，帶有2500元/㎡的精裝均價(jià)14500元/㎡，帶有2500元/㎡的精裝；購(gòu)房享受在總房?jī)r(jià)減3萬，一次性付款97折，按揭98折優(yōu)惠；招商花園城均價(jià)1.28萬元/平米均價(jià)1.2萬元/㎡；一次性96折，按揭98折；中珠九悅均價(jià)1.45萬元/㎡（2200元/㎡精裝）推出60套一口價(jià)房1.17萬元/㎡，購(gòu)房全款97折、按揭99折優(yōu)惠；金地伊頓山均價(jià)1.63萬元/㎡（3000元/㎡精裝）；按揭98折,一次性98折均價(jià)1.4萬元/㎡（3000元/㎡），一次性93.5折，折完均價(jià)1.3萬元/㎡；下半年要銷售10億元，降價(jià)壓力大。新推單位13000-14000元/㎡，12800元起云頂瀾山均價(jià)1.1萬元/㎡（2000元/㎡精裝）；按揭98折,一次性97折均價(jià)1.1萬元/㎡（2000元/㎡精裝）；特價(jià)91折后按揭98折,一次性97折，同時(shí)按樓層“層數(shù)”*0.5萬元優(yōu)惠遞增珠海樓市市場(chǎng)小結(jié)西區(qū)今年整體體市場(chǎng)表現(xiàn)較較2010年年趨冷，時(shí)代代山湖海等指指標(biāo)樓盤開盤盤消化率較前前明顯下降配套優(yōu)越、營(yíng)營(yíng)銷力度較強(qiáng)強(qiáng)的高性價(jià)比比樓盤仍然表表現(xiàn)突出，對(duì)對(duì)周邊及市區(qū)區(qū)自住和投資資需求拉動(dòng)明明顯，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有較強(qiáng)客客戶分流影響響以機(jī)場(chǎng)路為中中心的西區(qū)投投資高地已經(jīng)經(jīng)形成，對(duì)周周邊自住需求求的價(jià)格壁壘壘較為明顯未來區(qū)域中各各品牌開發(fā)商商競(jìng)品入市將將對(duì)本項(xiàng)目造造成巨大銷售售壓力市區(qū)降價(jià)趨勢(shì)勢(shì)及消化速度度緩慢對(duì)西區(qū)區(qū)的市場(chǎng)預(yù)期期造成一定消消極影響【目標(biāo)客戶分析析】市區(qū)投資客戶戶、泛市區(qū)自自住客戶受市市區(qū)高價(jià)擠壓壓，有主動(dòng)郊郊區(qū)化趨勢(shì)，，西區(qū)中高端端自住客戶，，港澳投資客客戶受橫琴利利好吸引，對(duì)對(duì)機(jī)場(chǎng)路區(qū)域域認(rèn)可度較高高16000以上云頂瀾山，11000元/㎡21典型客戶1：首置型自住住——筑巢稱呼：林小姐年齡：25-30歲性別：女籍貫：江西從事行業(yè)：三灶中豐田光光電科技員工工家庭人口：未婚目前居住地：：與男友租房，，三灶某小區(qū)區(qū)置業(yè)次數(shù)：0次客戶語(yǔ)錄——“在這里工作已已經(jīng)三四年了了，現(xiàn)在比較較穩(wěn)定，所以以準(zhǔn)備買小兩兩房做婚房用用，也有到周周邊幾個(gè)在賣賣的樓盤去看看，但覺得戶戶型和小區(qū)環(huán)環(huán)境都不夠好好，性價(jià)比不不高，于是沒沒有出手?！薄薄跋裎覀冞@種工工作年限不長(zhǎng)長(zhǎng)的人，沒有有太多儲(chǔ)蓄，，不想貿(mào)然買買房，看到合合適滿意再買買。”——“很多同事也有有去看房，但但都抱怨周邊邊樓盤太少，，品質(zhì)不高，，價(jià)格也沒便便宜到哪去，，但又不想買買到三灶之外外的地方，所所以很多同事事都還沒有買買到房。”客戶特征描述述屬于年輕白領(lǐng)領(lǐng)，工作年限限不長(zhǎng)，積蓄蓄不多，準(zhǔn)備備買房結(jié)婚，，剛性需求。。講究實(shí)在，，對(duì)性價(jià)比要求求高，對(duì)價(jià)格敏感感，但在價(jià)格格差價(jià)不是太太大的情況下下，關(guān)注戶型型、小區(qū)的環(huán)環(huán)境。A三灶工業(yè)園區(qū)區(qū)——首置白領(lǐng)型客客戶年輕外來白領(lǐng)領(lǐng)，剛性需求求，性價(jià)比是是考慮要素目標(biāo)客戶分析析22典型客戶2：改善型自住住客戶稱呼：邱先生年齡：30-35歲性別：男籍貫：廣西從事行業(yè)：三灶某私營(yíng)企企業(yè)主管家庭人口：6人目前居住地：：與父母、太太太和兩個(gè)小孩孩住在早年自自己的自建房房置業(yè)次數(shù)：1次客戶語(yǔ)錄——“我來三灶都差差不多有十年年了，都在這這邊成家了，，父母也都接接過來住了。?！薄澳壳白≡谧约杭杭医ǖ姆孔幼永?，家里人人比較多，有有點(diǎn)不夠住，，而且不安全全，比較雜亂亂。”——“太太和小孩都都希望能住進(jìn)小小區(qū)房，那樣樣比較安全安安靜。”——“想換個(gè)兩房或或三房，父母母住慣老房子子，不一定會(huì)會(huì)跟我們一起起住?！薄耙庀蛑邢Ｍ⌒^(qū)環(huán)境能好好點(diǎn)，通風(fēng)采采光，有物業(yè)業(yè)管理處和園園林綠化，總總之要凸顯出出小區(qū)房的好好處?！笨蛻籼卣髅枋鍪鲂√?yáng)家庭，，雖然已有住住房，但隨著著生活水平的的提高對(duì)居住住也提出了更更高的要求，，向往從自建建房住進(jìn)小區(qū)區(qū)房，希望能能擁有較為舒舒適的居住環(huán)環(huán)境。A三灶工業(yè)園區(qū)區(qū)——改善型客戶雖已有住房，，但希望能換換房改善目前前的居住環(huán)境境23典型客戶3：外來就近置置業(yè)客戶稱呼：劉先生年齡：35-40歲性別：男籍貫：廣東順德從事行業(yè)：三灶LKE埃爾凱電器公公司中級(jí)管理理人員家庭人口：4人目前居住地：：家在順德，工工作在三灶，，目前居住在在公司安排的的宿舍（新世世界3期）置業(yè)次數(shù)：1次客戶語(yǔ)錄——“現(xiàn)在外派到三三灶工作，住住新世界3期，公司安排排的住宿，周周末才回順德德?！薄凹热辉谌畎l(fā)發(fā)展，有想過過在這邊買房房，現(xiàn)在跟同同事住一起也也不是很方便便?！薄叭绻谶@邊有有房，太太和和小孩周末就就可以過來住住，我不用老老往順德跑?！薄氨＠?dāng)然知道道，拿了地王王，反正也有有買房的需要要，品牌開發(fā)發(fā)商的房子比比較信得過，，況且這一片片升值空間還還是很大的。?！笨蛻籼卣髅枋鍪鍪杖胼^高，經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好好，不滿足現(xiàn)現(xiàn)在在工作地地租房或公司司安排住宿的的現(xiàn)狀，希望望有自己的住住房，較關(guān)注注品牌，注重重私密，同時(shí)時(shí)兼具一定的的投資意識(shí)。。A工業(yè)園區(qū)——外來就近置業(yè)業(yè)客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好好，意向在工工作地買自己己的住房24工業(yè)園區(qū)客戶戶置業(yè)特征總總結(jié)：A客戶身份客戶描述原居住情況置業(yè)情況（戶型/面積）置業(yè)特征三灶大型跨國(guó)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的白領(lǐng)型員工或中高管人員25-30歲兩口之家，準(zhǔn)備結(jié)婚（剛性需求）租房2-3房：80－120㎡承受總價(jià)：50-80萬性價(jià)比、戶型30-40歲小太陽(yáng)家庭，準(zhǔn)備換房（改善型需求）自建房或舊小區(qū)房舒適性、小區(qū)環(huán)境35-45歲外來中高管，準(zhǔn)備買房（就近置業(yè)需求）租房或公司安排住宿社區(qū)品質(zhì)、升值潛力工業(yè)園區(qū)——首置/改善型/就近自住客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素：性價(jià)價(jià)比、戶型、、小區(qū)環(huán)境、、社區(qū)品質(zhì)25典型客戶4：本地二代首首置型客戶稱呼：羅先生年齡：28歲性別：男籍貫：三灶鎮(zhèn)從事行業(yè)：三灶稅務(wù)局家庭人口：4人目前居住地：：與父母同住早早年自建房置業(yè)次數(shù)：0次客戶語(yǔ)錄——“現(xiàn)在和爸媽、、姐姐住在以以前建的自建建房，大概500㎡，明年打算結(jié)結(jié)婚，所以想想買房后搬出出來住，爸媽媽也很支持，，但就希望我我們不要住太太遠(yuǎn)?！薄爸翱催^時(shí)代代山湖海，因因當(dāng)時(shí)股票被被套所以沒買買，不想貸款款，最好找親親朋借一次性性付款，時(shí)代代山湖海是戶戶型好、規(guī)劃劃好、社區(qū)好好三好。”——“有了橫琴的新新政策，未來來金灣這一塊塊的升值潛力力肯定很大。。”客戶特征描述述本地年輕二代代，準(zhǔn)備買婚婚房脫離父母母居住。父母母經(jīng)濟(jì)條件較較好，愿意給給予財(cái)力支持持。希望買有有品質(zhì)的小區(qū)區(qū)房，戶型要要求不大，具具備品牌意識(shí)識(shí)。剛性婚房需求求，父母財(cái)力力支持B三灶本地居民民——二代首置型客客戶26典型客戶5：本地改善型型自住稱呼：陳太太年齡：40-45歲性別：女籍貫：三灶鎮(zhèn)從事行業(yè)：三灶公務(wù)員家庭人口：3人目前居住地：：新世界置業(yè)次數(shù)：2次客戶語(yǔ)錄——“目前住在新世世界，剛開始始覺得不錯(cuò)，，現(xiàn)在覺得有有點(diǎn)兒舊了，，面積又小，，車位又不夠夠，所以想換換房?！薄跋霌Q電梯房，，110平米的三房就就可以了，小小區(qū)的品質(zhì)要要好，物業(yè)管管理要好，車車位要多，等等新世界4期開盤了就去去看看?！薄拔抑廊f科就就在新世界對(duì)對(duì)面，也知道道時(shí)代山湖海海，到時(shí)開盤盤也會(huì)去看看看的，會(huì)綜合合考慮戶型、、環(huán)境、服務(wù)務(wù)和價(jià)格等因因素?！薄艾F(xiàn)在換房就是是終極置業(yè)了了，買一套面面積夠用，住住著夠舒適的的，以后就不不用再愁房子子的事情了。?！笨蛻籼卣髅枋鍪鲈缒暌奄I房，，但目前對(duì)居居住水平有了了更高的要求求，想換更新新的小區(qū)和更更大的戶型，，對(duì)小區(qū)品質(zhì)質(zhì)要求較高。。很大可能為為終極置業(yè)，，非過渡房，，考慮較為理理性。積攢了一定的的購(gòu)買力，關(guān)關(guān)注小區(qū)品質(zhì)質(zhì)，理性消費(fèi)費(fèi)B三灶本地居民民——本地改善型客客戶27三灶本地居民民置業(yè)特征總總結(jié)：B客戶身份客戶描述原居住情況置業(yè)情況（戶型/面積）置業(yè)特征三灶本地居民25-30歲本地二代，準(zhǔn)備結(jié)婚（剛性需求）自建房或舊小區(qū)房2-3房：80－100㎡承受總價(jià)：50-80萬戶型、品質(zhì)35-45歲本地家庭，準(zhǔn)備換房（改善型需求）自建房或舊小區(qū)房3-4房：100－120㎡承受總價(jià)：70-100萬舒適性、小區(qū)環(huán)境三灶本地居民民——二代置業(yè)/改善型客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素：戶型型、品質(zhì)、小小區(qū)環(huán)境28典型客戶6：城區(qū)投資型型稱呼：董小姐年齡：30-35歲性別：女籍貫：珠海從事行業(yè)：某旅行社經(jīng)理理目前居住地：：新香洲置業(yè)次數(shù)：1次購(gòu)買面積：120多平米3房客戶語(yǔ)錄——“我們?cè)谑袇^(qū)已已經(jīng)有房子住住了，再買肯肯定是用來投投資的，現(xiàn)在在買房比放在在銀行劃算。?！薄艾F(xiàn)在西區(qū)的房房子漲得好快快，有朋友買買了時(shí)代山湖湖海，現(xiàn)在都都漲了十幾萬萬呢?！薄拔乙蚕胭I房投投資，但金灣灣比較遠(yuǎn)，很很少去，不知知道以后發(fā)展展怎么樣，橫橫琴新區(qū)和金金海大橋的規(guī)規(guī)劃還是可以以的”——“保利倒是很不不錯(cuò)的一個(gè)品品牌，偏遠(yuǎn)的的地方也只有有大開發(fā)商能能搞得起來，，到時(shí)看看吧吧，現(xiàn)在說不不準(zhǔn)，很多人人看好我也可可能會(huì)買，小小戶型兩房，，易入市，也也易轉(zhuǎn)出手。?！笨蛻籼卣髅枋鍪鲈谑袇^(qū)已解決決住房問題，，有點(diǎn)閑錢，，有置業(yè)投資資意向，傾向向在升值潛力力大的地段投投資小戶型，，屬中低端投投資客戶，投投資選擇容易易受周圍人影影響。關(guān)注資訊，有有較強(qiáng)投資意意識(shí)，置業(yè)選選擇易跟風(fēng)C城區(qū)投資客戶戶29典型客戶6：城區(qū)自住兼兼投資型稱呼：曾小姐年齡：27-30歲性別：女籍貫：珠海從事行業(yè)：澳門酒店業(yè)目前居住地：：拱北（與家人人同?。┲脴I(yè)次數(shù)：0次客戶語(yǔ)錄——時(shí)代山湖海這這里的價(jià)格還還是有點(diǎn)兒貴貴的，但是比比起拱北和南南屏的房子價(jià)價(jià)格還可以接接受——因?yàn)槲椰F(xiàn)在在在澳門上班，，將來應(yīng)該也也會(huì)在澳門發(fā)發(fā)展，如果金金海大橋建成成了，從澳門門過來還是比比較快的，而而且靠著橫琴琴，升值潛力力應(yīng)該還是有有的?？蛻籼卣髅枋鍪鼍幼≡谑袇^(qū)，，收入穩(wěn)定，，但在市區(qū)核核心地段購(gòu)置置物業(yè)實(shí)力不不足，未來有有現(xiàn)實(shí)的居住住需求，同時(shí)時(shí)希望購(gòu)買的的物業(yè)有較強(qiáng)強(qiáng)的升值潛力力。有自住需求，，兼有長(zhǎng)線投投資意識(shí)C城區(qū)自住兼長(zhǎng)長(zhǎng)線投資客戶戶30城區(qū)投資客戶戶置業(yè)特征總總結(jié)：C客戶身份客戶描述居住情況置業(yè)情況（戶型/面積）置業(yè)特征城區(qū)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)主、中高管、高級(jí)公務(wù)員等30-45歲市區(qū)有房居住，意向?qū)ふ彝顿Y門檻較低，升值潛力較大的樓盤再置業(yè)用作投資珠海市區(qū)2房：80－90㎡承受總價(jià)：50-80萬周邊規(guī)劃、升值空間城區(qū)投資客戶戶——投資型客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素：規(guī)劃劃利好、升值值空間31典型客戶8：內(nèi)地投資兼兼階段性度假假稱呼：蔣先生年齡：35-40歲性別：男籍貫：西安從事行業(yè)：電信行業(yè)中高高管家庭人口：3人目前居住地：：西安，但在三三灶已購(gòu)置某某小區(qū)二手房房做度假投資資用置業(yè)次數(shù)：多次客戶語(yǔ)錄——“我在西安工作作，但在三灶灶這邊買了房房，冬天一家家人會(huì)過來住住一段時(shí)間。?！薄坝X得這邊空氣氣好啊，就像像個(gè)小鎮(zhèn)，反反正我覺得環(huán)環(huán)境很好，周周邊也有幾個(gè)個(gè)朋友像我這這樣在這里買買房，偶爾過過來住?！薄叭畈粌H環(huán)境境好，而且很很有投資價(jià)值值，斗門的房房子我也去看看過，但潛力力沒有這里好好，未來金海海大橋一通，，這里的房?jī)r(jià)價(jià)是有翻倍的的可能的?！薄薄笨蛻籼卣髅枋鍪霾粌H追求小區(qū)區(qū)的居住品質(zhì)質(zhì)，更看重周周邊的自然地地理環(huán)境和未未來的投資規(guī)規(guī)劃價(jià)值。識(shí)識(shí)品牌重品牌牌，價(jià)格承受受力較好，置置業(yè)會(huì)充分考考慮是否有升升值潛力。購(gòu)買力較強(qiáng)，，看重自然環(huán)環(huán)境和投資規(guī)規(guī)劃價(jià)值E外地投資度假假客戶32典型客戶9：澳門投資客客戶稱呼：黃先生年齡：35-40歲性別：男籍貫：澳門從事行業(yè)：外貿(mào)企業(yè)經(jīng)理理家庭人口：4人目前居住地：：澳門置業(yè)次數(shù)：多次客戶語(yǔ)錄——“因?yàn)樵谶@邊有有生意，經(jīng)常常過來珠海出出差?！薄跋朐谥楹ＹI個(gè)個(gè)100萬左右的房子子，可以辦兩兩地車牌，可可是現(xiàn)在珠海海市區(qū)的房子子至少都要100多萬，我就想想辦車牌兼投投資，沒想過過要花那么多多錢買那么貴貴的，所以只只能考慮去西西區(qū)買了?！薄薄拔鲄^(qū)現(xiàn)在大把把房子賣，我我想買在比較較有升值空間間的地段和比比較有品質(zhì)感感的小區(qū)。””——“如果你們項(xiàng)目目有金海大橋橋的規(guī)劃，這這邊還是很有有投資潛力的的，等橋一通通，連著橫琴琴再連著澳門門，這一片會(huì)會(huì)旺起來的。?！薄啊耙I買就就買買小小一一點(diǎn)點(diǎn)的的戶戶型型，，反反正正控控制制在在100萬左左右右。?！薄笨蛻魬籼靥卣髡髅杳枋鍪鲆蚬すぷ髯髟蛞蚪?jīng)經(jīng)常常來來往往澳澳門門和和珠珠海海，，非非常常關(guān)關(guān)注注珠珠海海的的規(guī)規(guī)劃劃利利好好，，置置業(yè)業(yè)看看重重升升值值潛潛力力，，置置業(yè)業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力在在于于辦辦兩兩地地車車牌牌。。購(gòu)買買力力較較強(qiáng)強(qiáng)，，看看重重投投資資價(jià)價(jià)值值和和兩兩地地車車牌牌外地地投投資資度度假假客客戶戶E33外地地度度假假投投資資客客戶戶置置業(yè)業(yè)特特征征總總結(jié)結(jié)：：E客戶身份客戶描述居住情況置業(yè)情況（戶型/面積）置業(yè)特征外地中高端客戶35-60歲分布較廣，主要來源于內(nèi)地和珠三角，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，多與珠海有“三緣”關(guān)系，看重珠海的人居環(huán)境和某些地段的升值潛力內(nèi)地或珠三角2-3房：80－120㎡承受總價(jià)：60-100萬氣候環(huán)境、升值空間澳門中高端客戶30-60歲經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者或公務(wù)員等；與內(nèi)地有生意或親戚往來；經(jīng)常往來珠海；關(guān)注珠海的發(fā)展及政策環(huán)境；澳門或珠海2-3房：80－120㎡承受總價(jià)：60-100萬升值空間、品牌保障、總價(jià)外地地度度假假投投資資客客戶戶———度假假兼兼投投資資型型客戶戶置置業(yè)業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因因素素：：氣氣候候環(huán)環(huán)境境、、升升值值空空間間、、價(jià)價(jià)格格人群房型首置、改善及就近自住城區(qū)客戶外地客戶西區(qū)工業(yè)園區(qū)客戶三灶本地居民投資及自住客戶內(nèi)地客戶港澳中高端客戶80㎡兩房置業(yè)心理：首次置業(yè)的當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)客戶年輕白領(lǐng)對(duì)性價(jià)比要求高買房結(jié)婚，剛性需求關(guān)注戶型及小區(qū)環(huán)境置業(yè)心理：本地二代首置型客戶剛性婚房需求，父母財(cái)力支持有品質(zhì)的小區(qū)房對(duì)戶型要求不不大，但較有品牌意識(shí)市區(qū)投資客戶置業(yè)心理主城區(qū)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)主、中高管、高級(jí)公務(wù)員等已解決住房問題，有點(diǎn)閑錢有較強(qiáng)投資意識(shí)，置業(yè)選擇易跟風(fēng)注重小區(qū)周邊的規(guī)劃，要有升值潛力90㎡三房置業(yè)心理：企業(yè)中高管經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，希望在工作地有屬于自己的房子對(duì)居住舒適度有較高要求注重社區(qū)品質(zhì)和升值潛力泛城區(qū)自住客戶置業(yè)心理資深白領(lǐng)、企業(yè)中層管理人員等受市區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓，有現(xiàn)實(shí)居住需求有較強(qiáng)投資意識(shí)，置業(yè)選擇易跟風(fēng)注重小區(qū)舒適度，有長(zhǎng)線投資價(jià)值置業(yè)心理與珠海有一定關(guān)系，看重珠海的人居環(huán)境投資兼階段性度假有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力注重氣候環(huán)境和投資規(guī)劃價(jià)值識(shí)品牌也重品牌看重項(xiàng)目毗鄰橫琴片區(qū)的發(fā)展120㎡大三房置業(yè)心理：私營(yíng)企業(yè)中級(jí)管理人員，屬改善行自住客戶有一定的購(gòu)買力，想換較大的房子注重舒適性及小區(qū)環(huán)境可能是終極置業(yè)，考慮較理性置業(yè)心理小型私企老板與珠海有生意或親戚往來，經(jīng)常往來珠澳兩地購(gòu)買力較強(qiáng)，看重投資價(jià)值和兩地車牌關(guān)注珠海未來的發(fā)展和政策環(huán)境升值空間、品牌保障、總價(jià)范圍客戶戶對(duì)對(duì)位位—三類類戶戶型型對(duì)對(duì)位位不不同同人人群群置置業(yè)業(yè)心心理理時(shí)代代四四期期開開盤盤客客戶戶參參考考客戶戶一一：：陳陳女女士士，，50歲歲左左右右，，澳澳門門人人，，意意向向戶戶型型125㎡㎡現(xiàn)居居澳澳門門，，準(zhǔn)準(zhǔn)備備購(gòu)購(gòu)買買125平平米米單單位位，，主主要要用用來來投投資資兼兼度度假假，，此此前前在在珠珠海海未未有有物物業(yè)業(yè)，，看看好好該該片片區(qū)區(qū)的的未未來來，，認(rèn)認(rèn)為為橫橫琴琴的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)將將是是上上海海浦浦東東，，金金海海大大橋橋貫貫通通后后澳澳門門到到項(xiàng)項(xiàng)目目的的時(shí)時(shí)間間為為10分分鐘鐘，，很很近近，，對(duì)對(duì)于于銷銷售售所所說說未未來來五五年年這這里里的的房房?jī)r(jià)價(jià)將將翻翻倍倍表表示示認(rèn)認(rèn)可可，，對(duì)對(duì)于于海海景景也也較較為為喜喜歡歡。?？蛻魬舳海毫_羅太太太太，，45歲左左右右，，三三灶灶人人，，意意向向戶戶型型125㎡㎡現(xiàn)居居三三灶灶，，在在計(jì)計(jì)劃劃生生育育辦辦工工作作，，先先生生是是醫(yī)醫(yī)院院醫(yī)醫(yī)生生，，主主要要是是用用來來自自住住，，未未來來將將和和老老人人一一起起住住，，在在三三灶灶鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)和和市市區(qū)區(qū)檸檸溪溪各各有有一一套套住住宅宅，，之之前前有有看看過過新新世世界界康康橋橋，，但但是是認(rèn)認(rèn)為為戶戶型型不不好好，，看看重重時(shí)時(shí)代代的的小小區(qū)區(qū)和和未未來來的的升升值值潛潛力力，，提提到到在在開開黨黨代代會(huì)會(huì)上上領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)明明確確表表示示西西部部中中心心城城兩兩年年見見成成效效、、五五年年成成規(guī)規(guī)模模，，所所以以有有信信心心，，并并最最終終購(gòu)購(gòu)買買36棟1603。客戶戶一一：：張張先先生生、、28歲左左右右、、山山東東人人現(xiàn)在在通通飛飛上上班班，，很很年年輕輕，，才才來來珠珠海海上上班班不不到到三三個(gè)個(gè)月月。。因因?yàn)闉樯仙习喟嘟窠窈蠛蟮牡乃匏奚嵘峋途驮谠跁r(shí)時(shí)代代山山湖湖海海旁旁邊邊，，購(gòu)購(gòu)買買山山湖湖海海是是給給父父母母住住，，今今后后自自己己還還是是住住在在公公司司宿宿舍舍，，與與父父母母居居住住地地近近方方便便照照顧顧父父母母。。周周邊邊的的樓樓盤盤也也沒沒有有多多看看。。認(rèn)認(rèn)可可金金灣灣今今后后的的發(fā)發(fā)展展，，也也認(rèn)認(rèn)為為時(shí)時(shí)代代的的升升值值潛潛力力還還很很大大。。核心心客客戶戶重要要客客戶戶游離離客客戶戶金灣灣本本地地自自住住客客戶戶市區(qū)區(qū)投投資資客客戶戶泛城城區(qū)區(qū)資資深深白白領(lǐng)領(lǐng)、、私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主首首改改客客戶戶港澳澳客客戶戶西區(qū)區(qū)私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主、、公公務(wù)務(wù)員員、、教教師師系系統(tǒng)統(tǒng)珠三三角角其其他他區(qū)區(qū)域域客客戶戶北方方旅旅游游、、投投資資客客戶戶路過過客客戶戶項(xiàng)目目總總體體客客戶戶分分析析：：西區(qū)利利好+橫琴新新政策策+保利品品牌吸吸引力力+客戶分分析，，本項(xiàng)項(xiàng)目今今年客客戶定定位主主體偏偏向于于投資資型客客戶項(xiàng)目位置規(guī)模容積率在售主力戶型均價(jià)存量銷售速度時(shí)代山湖海金灣機(jī)場(chǎng)東路，湖心路口南側(cè)約1公里占地17.7萬建面40萬1.8107-125㎡三房146㎡四房9000元/㎡（帶2300元的裝修）331套210套/月（開盤日））新世界康橋金灣三灶鎮(zhèn)虹陽(yáng)路183號(hào)占地31萬建面63萬1.786-102㎡兩房97-131㎡三房7500元/㎡162套（四期共余954套）126套/月（開盤日）西江月斗門湖心路1008號(hào)占地8.1萬建面20萬2.066-75㎡兩房93-96㎡三房7200元/㎡（帶1200元/㎡裝修）175套13.5套/月中珠上郡金灣紅旗鎮(zhèn)珠海大道旁占地2.4萬建面18萬2.1763-92㎡兩房93-113㎡三房6800元/㎡302套27.5套/月里維埃拉斗門井岸鎮(zhèn)珠峰大道288號(hào)占地340萬建面450萬1.852-120㎡兩房75-157㎡三房128-188㎡四房毛坯6000元/㎡精裝單位7000元/㎡878套39套/月雅居樂約克郡珠海大道與廣澳高速交匯處占地12.4萬建面45萬2.9670㎡兩房90-120㎡三房120-140㎡170㎡220㎡9000元/㎡1200套未售競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤鎖鎖定及及存量量分析析競(jìng)爭(zhēng)分分析點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)分析析：區(qū)區(qū)位位/配套/規(guī)模/規(guī)劃/物業(yè)形形態(tài)/景觀競(jìng)爭(zhēng)分分析保利香香檳國(guó)國(guó)際時(shí)代山山湖海海區(qū)位：機(jī)場(chǎng)東東路，，湖心心路口口南側(cè)側(cè)約1公里配套：周邊邊配套套尚不不完善善規(guī)模：建面近近40萬平米米，四四期（（海云云間））主要要為33層高層層海景景洋房房，兩兩梯四四戶設(shè)設(shè)計(jì)。。規(guī)劃：板式式建筑筑，四期（（海云云間））為33層高層層海景景洋房房，兩兩梯四四戶設(shè)設(shè)計(jì)，，碟式式布局局。物業(yè)形形態(tài)：高層層、小小高層層景觀：社區(qū)區(qū)內(nèi)園園景、、水景景，海海景區(qū)位：機(jī)場(chǎng)東東路，，湖心心路口口南側(cè)側(cè)約500米配套：周邊邊配套套尚不不完善善，小小區(qū)自自由2萬平米米商業(yè)業(yè)。規(guī)模：：建面33萬平米米規(guī)劃：圍合合式Artdeco新古典典裝飾飾主義義風(fēng)格格，大型型中心心園林林社區(qū)區(qū)。物業(yè)形形態(tài)：高層層景觀：社區(qū)區(qū)內(nèi)8萬平米米園景景、水水景，，海景景競(jìng)爭(zhēng)策策略：：形象、、品牌牌區(qū)隔隔有分有有合（（品牌牌、借借力時(shí)時(shí)代炒炒作區(qū)區(qū)域））將保利利資源源融入入香檳檳系的的產(chǎn)品品差異異中相比較較，本本項(xiàng)目目在梯梯戶比比上存存在一一定劣劣勢(shì)；；本案產(chǎn)產(chǎn)品在在園林林景觀觀、商商業(yè)上上具有有一定定優(yōu)勢(shì)勢(shì)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)分析析：區(qū)區(qū)位位/配套/規(guī)模/規(guī)劃/物業(yè)形形態(tài)/景觀保利香香檳國(guó)國(guó)際新世界界康橋橋相比較較，本本項(xiàng)目目在大大環(huán)境境配套套上存存在一一定劣劣勢(shì)但本項(xiàng)項(xiàng)目景景觀資資源、、品牌牌、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上上具有有一定定優(yōu)勢(shì)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策策略：：形象、、品牌牌區(qū)隔隔產(chǎn)品、景觀觀、園林等等的信息傳傳遞區(qū)位：珠海市金灣灣區(qū)三灶虹虹陽(yáng)路183號(hào)配套：周邊配套套完善(休閑、娛樂樂、美食、、購(gòu)物)規(guī)模：建面15萬平米規(guī)劃：簡(jiǎn)約式布局局，配合大大型中央水水景園林，，物業(yè)形態(tài)：：12棟板塔結(jié)合合的高層、、小高層景觀：社區(qū)水景景，園景競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)位：機(jī)場(chǎng)東路，，湖心路口口南側(cè)約500米配套：周邊配套套尚不完善善，小區(qū)自自由2萬平米商業(yè)業(yè)。規(guī)模：建面33萬平米規(guī)劃：圍合式Artdeco新古典裝飾飾主義風(fēng)格格，大型中心心園林社區(qū)區(qū)。物業(yè)形態(tài)：高層景觀：社區(qū)內(nèi)8萬平米園景景、水景，，海景點(diǎn)對(duì)點(diǎn)戶型型分析新世界康橋橋時(shí)代山湖海海競(jìng)爭(zhēng)分析香檳國(guó)際85㎡90㎡125㎡產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)分析：本本案戶型型方正，功功能布局合合理，更為為舒適香檳國(guó)際2房2廳1衛(wèi)1廚帶空中花花園90㎡新世界康橋橋2室2廳2衛(wèi)1廚93.00㎡競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)新世界康橋主臥帶獨(dú)立衣帽間，主人房私密性好，可兩房改三房戶型不方正，空氣無法形成對(duì)流，洗手間離客廳較遠(yuǎn)，主人房無獨(dú)立衣帽區(qū)香檳國(guó)際戶型方正、臥室均有外飄窗，戶戶通風(fēng)、采光充足、可兩房改三房主臥與次臥獨(dú)立區(qū)分開互不干擾朝向?yàn)楸毕颍挥幸粋€(gè)衛(wèi)生間不夠便利，衛(wèi)生間入口正對(duì)花園產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)分析：本本案此戶戶型相對(duì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戶型使使用率欠缺缺香檳國(guó)際2房2廳1衛(wèi)1廚85㎡新世界康橋橋2室2廳2衛(wèi)1廚85.00㎡競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)新世界康橋戶型整體方正，浪費(fèi)面積少，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間和外飄臺(tái)主臥入口少許面積浪費(fèi)，臥室與衛(wèi)生間門口互對(duì)香檳國(guó)際戶型方正，帶超大景觀陽(yáng)臺(tái)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)景觀陽(yáng)臺(tái)不方正，廚房過于狹長(zhǎng)，臥室走道處面積浪費(fèi)過多產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)分析：本本案戶型型方正，使使用率高，，更為舒適適香檳國(guó)際3房2廳衛(wèi)1廚雙陽(yáng)臺(tái)120㎡時(shí)代山湖海海3室2廳2衛(wèi)1廚雙陽(yáng)臺(tái)125㎡競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)時(shí)代山湖海入口處帶入戶花園，廚房外帶生活陽(yáng)臺(tái)，互相方正，空氣南北對(duì)流入戶花園狹長(zhǎng)，室內(nèi)過道過長(zhǎng)，次臥與洗手間門相對(duì)香檳國(guó)際戶型方正，可三房改四房，擁有雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，空氣對(duì)流效果好，主臥帶獨(dú)立衣帽間客廳處陽(yáng)臺(tái)和飄太過于繁瑣，影響是客戶視覺效果，競(jìng)爭(zhēng)分析小小結(jié)鑒于目前珠珠海西區(qū)市市場(chǎng)情況較較不樂觀，，年底潛在在供應(yīng)量較較大，整體體消化速度度無法短期期內(nèi)大幅提提升時(shí)代山湖海海、新世界界康橋，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目有有較大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)干擾，同同時(shí)雅居樂樂約克郡在在11月開開盤也會(huì)截截留本項(xiàng)目目部分市區(qū)區(qū)客戶，建建議首批推推售量控制制在300套以內(nèi)區(qū)域競(jìng)品各各有優(yōu)劣，，本項(xiàng)目戶戶型不存在在絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但能夠夠較好滿足足目標(biāo)客戶戶的居住需需求需要運(yùn)用保保利整體資資源優(yōu)勢(shì)，，突出產(chǎn)品品差異，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)物業(yè)帶帶來的生活活方式時(shí)代山湖海海案例借鑒鑒：價(jià)值實(shí)現(xiàn)：：首批較大推推售量，實(shí)實(shí)惠的價(jià)格格，保證充充足的客戶戶基數(shù)是市市場(chǎng)口碑傳傳播的基礎(chǔ)礎(chǔ)后期通過舒舒適的戶型型、逐步提提升的現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示、強(qiáng)強(qiáng)而有力的的營(yíng)銷推廣廣，現(xiàn)代活活力的項(xiàng)目目形象，成成功實(shí)現(xiàn)熱熱銷，每次次開盤均刷刷新西區(qū)高高層價(jià)格。。價(jià)格逐期高高走，高價(jià)價(jià)格多推量量需要依靠靠強(qiáng)大的客客戶群體，，適時(shí)調(diào)整整客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)本項(xiàng)目首批批推售如何何破局客戶結(jié)構(gòu)分分析一期以小戶戶型、低總總價(jià)，吸納納西區(qū)周邊邊購(gòu)買力，，夯實(shí)自住住客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)，同時(shí)發(fā)發(fā)力市區(qū)，，吸納中端端投資客戶戶和部分首首置、首改改自住群體體，布局最最大量客戶戶基數(shù)，為為后續(xù)推售售的客帶客客打下良好好基礎(chǔ)二期受戶型型偏大、價(jià)價(jià)格升幅較較大影響，，西區(qū)周邊邊部分購(gòu)買買力被擠出出，市區(qū)投投資客戶受受市場(chǎng)升值值預(yù)期和一一期客群連連帶影響大大量涌入，，成為購(gòu)買買主體，珠珠三角、港港澳客戶及及內(nèi)地客戶戶比例未有有大幅改變變戶型面積推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率兩房82㎡159套159套100%小三房102㎡48套48套100%大三房128㎡72套62套86%四房146㎡159套85套53.46%四房199㎡36套27套75%復(fù)式204㎡12套1套8.3%合計(jì)486套382套78.6%戶型面積推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率小三房102㎡108套92套85%大三房128㎡126套106套84%復(fù)式204㎡9套1套1%合計(jì)243套199套81.9%均價(jià)6800元/平米均價(jià)8500元/平米戶型面積推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率兩房82㎡939097%小三房102㎡646398%大三房128㎡828098%四房146㎡937985%四房199㎡3600%復(fù)式204㎡9889%合計(jì)

37732084.88%三期一定量量小戶型入入市，重新新吸納周邊邊部分自住住客戶，而而市區(qū)投資資兼自住客客戶受政策策影響成交交量有較大大萎縮，抓抓住五一旅旅游季，通通過“老友友宅一起””等老帶新新政策，與與市區(qū)存在在地緣關(guān)系系（親戚、、朋友）的的珠三角和和內(nèi)地度假假客戶被大大量吸納，，主要消化化偏大戶型型，同時(shí)針針對(duì)澳門的的推廣展開開，澳門客客戶比例有有所上升。。均價(jià)8800元/平米客戶結(jié)構(gòu)分分析四期加大對(duì)對(duì)市區(qū)和澳澳門的推廣廣力度的投投入，在吉吉大和口岸岸分別增設(shè)設(shè)外展場(chǎng)等等，利用橫橫琴新政拉拉動(dòng)城區(qū)和和澳門的投投資需求，，同時(shí)吸引引周邊金灣灣的高端自自住需求，，因而城區(qū)區(qū)客戶、澳澳門客戶比比例有較大大幅度上升升。均價(jià)9000元/平米戶型面積推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率小三房107㎡96套48套50%大三房125㎡96套77套80%四房140㎡192套118套65%合計(jì)384套243套63%時(shí)代山湖湖海案例例啟示首批走量量為先：：首批單位位走量為為先，充充分吸納納金灣區(qū)區(qū)域自住住客戶和和市場(chǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)線投資資兼自住住客戶，，做大客客戶基數(shù)數(shù)，做足足區(qū)域影影響力立足市區(qū)區(qū)和周邊邊：依靠一二二期積累累的足量量本地和和市區(qū)客客戶，后后期通過過產(chǎn)品搭搭配和老老帶新政政策，將將與本地地和市區(qū)區(qū)客戶有有地緣關(guān)關(guān)系的內(nèi)內(nèi)地地緣緣客戶吸吸納，保保持旺銷銷抓住機(jī)遇遇、調(diào)整整客戶結(jié)結(jié)構(gòu)：抓住橫琴琴新政，，適時(shí)拓拓展澳門門和珠三三角市場(chǎng)場(chǎng)，調(diào)整整客戶結(jié)結(jié)構(gòu)滿足足推貨需需求預(yù)留升值值空間：：以相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)健的價(jià)價(jià)格入市市，為投投資客戶戶預(yù)留相相應(yīng)的升升值空間間，為后后期帶動(dòng)動(dòng)投資需需求非常常重要。。本項(xiàng)目2011年的市場(chǎng)場(chǎng)突破點(diǎn)點(diǎn)——在區(qū)域之之戰(zhàn)中，，如何擊敗敗時(shí)代、、萬科，，贏得客客戶心理理占位造勢(shì)造夢(mèng)本項(xiàng)目依依托“國(guó)國(guó)寶展””和保利利央企背背景，迅迅速拉起起與中信信、萬科科的品牌牌級(jí)別，，超越時(shí)時(shí)代的品品牌高度度，跳出出西區(qū)輻輻射市區(qū)區(qū)國(guó)寶來了了，唯保保利能為為跟隨時(shí)代代造夢(mèng)金金灣、橫橫琴，高高起點(diǎn)規(guī)規(guī)劃、高高升值潛潛力。香檳系19年精工品品質(zhì)，保保利和樂樂中國(guó)全全文化藝藝術(shù)資源源生活。。金灣高起起點(diǎn)、高高升值潛潛力億萬央企企帶來的的全資源源生活加大推廣廣力度建建立區(qū)域域影響力力（市區(qū)區(qū)、金灣灣）為基基礎(chǔ)，積積極拓展展港澳客客戶，同同時(shí)抓住住世聯(lián)在在市區(qū)固固有的高高端客戶戶資源在競(jìng)品之之戰(zhàn)中，，如何支撐撐起與時(shí)時(shí)代相近近的價(jià)格格預(yù)期，，并且快快速出貨貨競(jìng)爭(zhēng)策略略下的客客戶策略略：本項(xiàng)目可可借助時(shí)時(shí)代已經(jīng)經(jīng)奠定的的區(qū)域高高升值潛潛力印象象，進(jìn)一一步拉動(dòng)動(dòng)投資需需求，讓讓錯(cuò)過時(shí)時(shí)代的市市區(qū)客戶戶有第二二次機(jī)會(huì)會(huì)撈品牌牌和區(qū)域域升值的的第一桶桶金借助品牌牌影響力力和首批批面積段段對(duì)時(shí)代代帶來的的總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，深深挖金灣灣本地中中高端自自住需求求。積極開拓拓澳門客客戶，依依靠市區(qū)區(qū)客戶和和港澳客客戶帶動(dòng)動(dòng)部分西西區(qū)本地地客戶的的價(jià)值認(rèn)認(rèn)知借助高品品質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品力和和品牌吸吸引力吸吸納市區(qū)區(qū)邊緣首首改自住住客戶和和產(chǎn)業(yè)園園區(qū)域的的中高端端自住客客戶客戶策略略勢(shì)在市區(qū)區(qū)深挖西區(qū)區(qū)攔截港澳澳、內(nèi)地地客全媒體覆覆蓋全城國(guó)寶寶派票攻攻勢(shì)市區(qū)分展展場(chǎng)滲透透團(tuán)體渠道道滲透：：企業(yè)、、公務(wù)員員、教師師體系拱北展場(chǎng)場(chǎng)設(shè)置品牌發(fā)力力：保利利來了??！通過市市區(qū)客戶戶擠壓西西區(qū)客戶戶的價(jià)值值認(rèn)知直效價(jià)值值點(diǎn)：投投資橫琴琴第一站站、海景景房、兩兩地車牌牌珠海大道道戶外設(shè)設(shè)置形象上——國(guó)寶豎高高度，唯唯有、唯唯能圍繞“國(guó)國(guó)寶展””，整合合珠海全全媒體投投放，樹樹立一線線品牌市市場(chǎng)地位位階段一：：10月中至10月底核心訴求求：19年，40城，實(shí)力力央企攜攜國(guó)寶而而來階段二：：10月底至11月中核心訴求求：粵迎國(guó)寶寶、筑善善名城，，保利發(fā)發(fā)力國(guó)際際級(jí)新特特區(qū)階段三：：11月中至開開盤前核心訴求求：保利利，讓珠珠海有了了香檳的的味道（（產(chǎn)品價(jià)價(jià)值傳遞遞）階段四：：12月中開盤盤核心訴求求：國(guó)際際社區(qū)、、實(shí)力央央企大盤盤，首批批發(fā)售高性價(jià)比比，開盤盤爆破樹形象，，拔調(diào)性性借勢(shì)時(shí)代代山湖海海，合力力炒作區(qū)區(qū)域價(jià)值值時(shí)代四期期開盤前前蓄客階階段，大大規(guī)模廣廣告投入入，炒作作橫琴新新區(qū)和金金海大橋橋利好，，已對(duì)澳澳門、金金灣客戶戶普遍洗洗腦建議階段段戶外主主題加入入?yún)^(qū)域價(jià)價(jià)值信息息示例如：：瞰橫琴琴，保利利第40城落子子金灣時(shí)代四期期開盤客客戶語(yǔ)錄錄——“橫琴將來來可能就就像上海海的浦東東一樣，，等金海海大橋貫貫通后，，澳門到到這里才才十分鐘鐘，三到到五年這這里的房房?jī)r(jià)肯定定能翻1-1.5倍?！卑拈T陳姓姓女士購(gòu)購(gòu)買買125㎡㎡單位——“黨代會(huì)上上領(lǐng)導(dǎo)說說，西部部中心城城要三年年見成效效、五年年城規(guī)模模，加上上橫琴的的利好，，將來這這里肯定定升值潛潛力很大大?！比盍_姓姓女士公公務(wù)務(wù)員購(gòu)購(gòu)買125㎡㎡單位推售目標(biāo)標(biāo)分解：：2011年目標(biāo)銷銷售金額額2億元開盤階段段推出約300套認(rèn)籌客戶戶約525個(gè)解籌率：：40％積累客戶戶1750個(gè)認(rèn)籌率：：30％銷售率約約70%，銷售約約210套2011年目標(biāo)開盤銷售售約22000㎡㎡；銷售金額額約2億元目標(biāo)：1750批有效客客戶2011年?duì)I銷執(zhí)執(zhí)行10月11月12月1月2011年2011年12月初-12月中完成成開盤階階段70%約210套，2億銷售額額9月預(yù)熱階段段蓄勢(shì)階段段引爆階段段1、前期形形象滲透透2、營(yíng)銷前前期準(zhǔn)備備3、前期客客戶積累累1、品牌展展示2、客戶積積累3、售樓處處開放籌籌備工作作1、重點(diǎn)出出擊/圈層客戶2、客戶認(rèn)籌/洗籌3、開盤籌備保利品牌之旅旅國(guó)寶展新聞發(fā)發(fā)布會(huì)戶外廣告拱北外展活動(dòng)動(dòng)獸首展暖場(chǎng)活動(dòng)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)絡(luò)、雜志、、報(bào)紙廣告電視、廣播廣廣告短信、DM網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙廣廣告廣播廣告、短短信營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)銷售目標(biāo)營(yíng)銷活動(dòng)媒體排期階段任務(wù)累計(jì)1800批,認(rèn)籌525批，銷售約210套，銷售額2億市區(qū)外展場(chǎng)設(shè)設(shè)立，保利會(huì)會(huì)啟動(dòng)11.11國(guó)寶展、樣板板房同步啟動(dòng)動(dòng)12.10取得預(yù)售證開開始認(rèn)籌12.17開盤累計(jì)200批品牌館現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)登記累計(jì)1200批，售樓處現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)登記戶外廣告：截截流東西雙城城客戶，戶外外立勢(shì)推廣渠道設(shè)置原則：保保留現(xiàn)有資源源，并在核心心區(qū)爭(zhēng)取廣告告位，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目影響力和和輻射范圍設(shè)置地點(diǎn)：1.珠海大道（針針對(duì)西區(qū)和內(nèi)內(nèi)地客戶）2.九洲大道（針針對(duì)市區(qū)投資資和自住客戶戶）3.拱北（針對(duì)港港澳投資客戶戶）粵迎國(guó)寶筑筑善名城外廣告牌報(bào)紙電視電臺(tái)公交、站臺(tái)短信/直郵等外展場(chǎng)渠道營(yíng)銷九洲大道戶外外珠海大道廣告告拱北戶外報(bào)紙：主流媒媒體，釋放品品牌和節(jié)點(diǎn)信信息建議：1.針對(duì)珠?？蛻魬羝毡槎缄P(guān)注注的珠海特區(qū)報(bào)，持續(xù)連載刊刊登本項(xiàng)目的的硬廣、軟文文，造勢(shì)立勢(shì)勢(shì)；2.澳門日?qǐng)?bào)輔助助投放3.晚報(bào)和南都（（珠海讀本））配合投放費(fèi)用預(yù)計(jì)：90萬粵迎國(guó)寶，筑筑善名城推廣渠道戶外廣告牌報(bào)紙電視電臺(tái)公交、站臺(tái)短信/直郵等外展場(chǎng)渠道營(yíng)銷報(bào)紙推廣渠道時(shí)代山湖海、、中信紅樹灣灣為例，主要要選擇珠海特特區(qū)報(bào)于開盤盤等重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)投放硬廣。。從2011年9月看，各大報(bào)報(bào)紙房地產(chǎn)廣廣告投放量占占比：珠海特特報(bào)占比56%，南方都市報(bào)報(bào)占比10%，澳門日?qǐng)?bào)、、商報(bào)占比34%。時(shí)代山湖海9月報(bào)紙投放戶外廣告牌報(bào)紙電視電臺(tái)公交、站臺(tái)短信/直郵等外展場(chǎng)渠道營(yíng)銷電視推廣渠道投放媒體：ZHTV-1、翡翠臺(tái)投放時(shí)間:10月20日到11月20日共四周投放時(shí)段:ZHTV-1：19:45《《珠海新聞》中，約60次翡翠臺(tái)：21:00《《黃金劇場(chǎng)》中，約45次投放時(shí)長(zhǎng)及形形式:15-30秒，以形象標(biāo)標(biāo)版和國(guó)寶展展為主（若實(shí)實(shí)景達(dá)到展示示標(biāo)準(zhǔn)，建議議形象配合實(shí)實(shí)景投放）內(nèi)容：項(xiàng)目形象、國(guó)國(guó)寶展；銷售中心開放放、樣板房開開放節(jié)點(diǎn)信息息；費(fèi)用預(yù)預(yù)估：：33萬戶外廣廣告牌牌報(bào)紙電視電臺(tái)公交、、站臺(tái)臺(tái)短信/直郵等等外展場(chǎng)場(chǎng)渠道營(yíng)銷電臺(tái)電臺(tái)建建議：：珠海FM87.5早：7:30-9:00晚：6:00-7:30播放內(nèi)內(nèi)容：：國(guó)寶展展信息息項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值信信息推廣渠渠道費(fèi)用預(yù)預(yù)估：：12萬戶外廣廣告牌牌報(bào)紙電視電臺(tái)公交、、站臺(tái)臺(tái)短信/直郵等等外展場(chǎng)場(chǎng)渠道營(yíng)銷公交廣廣告推廣渠渠道建議本本項(xiàng)目目投放放路線線：99、13、204、207路數(shù)量：：每條條線路路2臺(tái)車共共8臺(tái)投放時(shí)時(shí)間：：10月20日-12月30日配合營(yíng)營(yíng)銷節(jié)節(jié)奏換換畫一一次費(fèi)用預(yù)預(yù)估：：32萬戶外廣廣告牌牌報(bào)紙電視電臺(tái)公交、、站臺(tái)臺(tái)短信/直郵等等外展場(chǎng)場(chǎng)渠道營(yíng)銷站臺(tái)廣廣告推廣渠渠道建議：：設(shè)置置在九九洲大大道沿沿線、、南屏屏街口口沿線線、免免稅巴巴士站站、新新香洲洲百貨貨巴士士站