世聯(lián)-小戶(hù)型住宅專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)分享-

世聯(lián)—小戶(hù)型住宅專(zhuān)項(xiàng)研究業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2006-1-15目錄世聯(lián)小戶(hù)型住宅專(zhuān)項(xiàng)研究的背景開(kāi)發(fā)商普遍面臨的問(wèn)題和困惑世聯(lián)工作模塊劃分及研究方法世聯(lián)重點(diǎn)研究案例及客戶(hù)簡(jiǎn)介世聯(lián)小戶(hù)型住宅專(zhuān)項(xiàng)研究的背景小戶(hù)型住宅物業(yè)：指建筑面積在90平米以下的住宅物業(yè)，包括建筑面積為70平米以下的一房和兩房（即傳統(tǒng)意義上的小戶(hù)型），以及建筑面積為70~90平米的小三房。中央政策逐漸細(xì)化，力度增強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)土地的節(jié)約，房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的屬性，保證中低收入人群住房從2006年5月到7月發(fā)布的一系列政策中，可以明確顯示政府節(jié)約土地，控制戶(hù)型面積，保證中低收入人群住房的決心2006.5.24建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》一、近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布二、90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上三、購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個(gè)人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權(quán)八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度2006.5國(guó)務(wù)院國(guó)6條政策那么中央政策對(duì)于房地產(chǎn)出臺(tái)的這一系列政策會(huì)持續(xù)多久？2006.6.07自2006年6月19日起，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積在90平方米（不含）以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款（以?xún)烧咧休^低額為準(zhǔn)）的70%2006.6.19北京暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照建設(shè)部公布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》一、明確90平方米以下住房須占城市總量總面積七成以上二、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積三、重新調(diào)整2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目。2006.7.062006.7.14建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（165號(hào)文件）、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號(hào)文件）和《財(cái)政部等部門(mén)要求各地從五個(gè)方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房

國(guó)土資源部下發(fā)了《中低價(jià)位、中小套型普通商品房實(shí)行限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的土地供應(yīng)辦法》征求意見(jiàn)稿.一、制定了土地出讓要競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的具體操作方式二、90平方米以下戶(hù)型占地面積要達(dá)到擬出讓地塊總面積九成以上2006.7北京市規(guī)劃委向建筑單位和設(shè)計(jì)單位下發(fā)的文件規(guī)定：今后層高超過(guò)4.9米，建筑面積將按原來(lái)的兩倍計(jì)算。2006.7.222006.7.24建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房必須滿(mǎn)足三點(diǎn)要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門(mén)備案；第二，在中國(guó)工作或者學(xué)習(xí)超過(guò)一年；第三，購(gòu)房實(shí)名制。2006.7.21北京市建委緊急通知：即日起規(guī)定港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑可在境內(nèi)購(gòu)自住商品房“暫定只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅”。主流開(kāi)發(fā)商對(duì)于政策積極響應(yīng)，已著手研究小戶(hù)型住宅的多種可能性首屆金地大學(xué)生建筑設(shè)計(jì)大賽金獎(jiǎng)作品：80獨(dú)立日記主流開(kāi)發(fā)商積極響應(yīng)開(kāi)發(fā)商普遍面臨的問(wèn)題和困惑開(kāi)發(fā)商的困惑宏觀(guān)層面在宏觀(guān)背景下，90/70政策能存活多久？那么在城市中小戶(hù)型未來(lái)可能的發(fā)展趨勢(shì)是什么？小戶(hù)型可能在什么條件和環(huán)境下能夠生存？中觀(guān)層面如何滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，建立小戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)值體系？微觀(guān)層面我們的使命為企業(yè)未來(lái)的戰(zhàn)略規(guī)劃提供一定的判斷依據(jù)協(xié)助企業(yè)明晰近期在各城市開(kāi)發(fā)小戶(hù)型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則和指導(dǎo)思想；——對(duì)于已有未開(kāi)發(fā)的土地：解決開(kāi)發(fā)思路、指導(dǎo)思想問(wèn)題；——對(duì)于儲(chǔ)備土地，協(xié)助企業(yè)在土地儲(chǔ)備問(wèn)題上，建立選擇機(jī)制；協(xié)助企業(yè)解決中遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)小戶(hù)型項(xiàng)目土地儲(chǔ)備的位置選擇/儲(chǔ)備時(shí)機(jī)/開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等問(wèn)題趨勢(shì)研判項(xiàng)目研判幫助企業(yè)解決開(kāi)發(fā)小戶(hù)型項(xiàng)目定位的關(guān)鍵指標(biāo)，如滿(mǎn)足客戶(hù)需求，建立產(chǎn)品價(jià)值體系世聯(lián)工作模塊劃分及研究方法世聯(lián)對(duì)小戶(hù)戶(hù)型研究共共劃分成三三個(gè)業(yè)務(wù)模模塊分類(lèi)類(lèi)研研究究采用用區(qū)區(qū)域域+案案例例的的研研究究形形式式，，對(duì)對(duì)交交通通、、配配套套、、項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模、、區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕?、、人人口口結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)等等進(jìn)進(jìn)行行分分析析分區(qū)區(qū)研研究究尋找找區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值差差異異的的規(guī)規(guī)律律，，得得出出價(jià)價(jià)值值選選擇擇要要素素的的判判斷斷依依據(jù)據(jù)城市市各各片片區(qū)區(qū)的的區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕苑址治鑫龀鞘惺懈鞲髌瑓^(qū)區(qū)的的差差異異價(jià)價(jià)值值比比較較小戶(hù)戶(hù)型型項(xiàng)項(xiàng)目目生生存存條條件件的的KPI體體系系案例例研研究究美國(guó)國(guó)城城市市人人口口特特征征和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展階階段段分分析析香港港人人口口特特征征和和小小戶(hù)戶(hù)型型需需求求特特征征分分析析新加加坡坡城城市市人人口口特特征征和和小小戶(hù)戶(hù)型型需需求求特特征征分分析析日本本城城市市人人口口特特征征和和小小戶(hù)戶(hù)型型需需求求特特征征分分析析小戶(hù)戶(hù)型型項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)判判斷斷從人人口口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)學(xué)學(xué)、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)方方面面與與深深圳圳進(jìn)進(jìn)行行比比較較分分析析前瞻瞻性性判判斷斷指指標(biāo)標(biāo)體體系系的的建建立立城市市各各片片區(qū)區(qū)小小戶(hù)戶(hù)型型案案例例分分析析價(jià)值值窮窮舉舉分分類(lèi)類(lèi)價(jià)值值排排序序城市市客客戶(hù)戶(hù)需需求求挖挖掘掘城市市各各片片區(qū)區(qū)小小戶(hù)戶(hù)型型客客戶(hù)戶(hù)的的特特征征和和需需求求偏偏好好小戶(hù)戶(hù)型型客客戶(hù)戶(hù)的的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因因素素分分析析城市市小小戶(hù)戶(hù)型型典典型型項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶(hù)戶(hù)深深度度分分析析小戶(hù)戶(hù)型型價(jià)價(jià)值值體體系系的的建建立立提交交成成果果研究究?jī)?nèi)內(nèi)容容小戶(hù)戶(hù)型型項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)判判斷斷小戶(hù)戶(hù)型型項(xiàng)項(xiàng)目目生生存存環(huán)環(huán)境境研研究究小戶(hù)戶(hù)型型產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶(hù)戶(hù)需需求求研研究究世聯(lián)聯(lián)研研究究主主要要運(yùn)運(yùn)用用的的工工具具和和方方法法趨勢(shì)勢(shì)研研判判所所利利用用的的工工具具項(xiàng)目目研研判判所所利利用用的的工工具具人口口周周期期住房房消消費(fèi)費(fèi)周周期期分類(lèi)類(lèi)研研究究分區(qū)區(qū)研研究究城市市客客戶(hù)戶(hù)需需求求挖挖掘掘模塊塊一一小小戶(hù)戶(hù)型型發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)研研判判從人人口口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)學(xué)學(xué)角角度度研研究究小小戶(hù)戶(hù)住住宅宅發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)以深深圳圳市市小小戶(hù)戶(hù)型型研研究究為為例例我們們的的研研究究思思路路與與方方法法國(guó)際際視視角角的的案案例例研研究究從人人口口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)學(xué)學(xué)角角度度分分析析小小戶(hù)戶(hù)型型住住宅宅物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素宏觀(guān)觀(guān)背背景景和和約約束束性性條條件件宏觀(guān)觀(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)背背景景、、城城市市化化發(fā)發(fā)展展、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃等等房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策背背景景房地產(chǎn)新新政解讀讀小戶(hù)型發(fā)發(fā)展歷程程與現(xiàn)狀狀供給：演演變歷程程、分布布格局、、生長(zhǎng)環(huán)環(huán)境、各各片區(qū)小小戶(hù)型住住宅案例例分析需求：各各片區(qū)小小戶(hù)型客客戶(hù)特征征和分類(lèi)類(lèi)、典型型項(xiàng)目客客戶(hù)深度度分析城市人口口結(jié)構(gòu)化化分析從人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)的的角度探探討：在在規(guī)劃和和房地產(chǎn)產(chǎn)新政影影響下小小戶(hù)型住住宅物業(yè)業(yè)的發(fā)展展趨勢(shì)城市小戶(hù)戶(hù)型住宅宅消費(fèi)者者需求偏偏好及購(gòu)購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素規(guī)律研究究城市基礎(chǔ)礎(chǔ)研究小戶(hù)型市市場(chǎng)研究究城市各片片區(qū)小戶(hù)戶(hù)型住宅宅消費(fèi)趨趨勢(shì)判研研城市各片片區(qū)小戶(hù)戶(hù)型住宅宅物業(yè)的的面積趨趨勢(shì)判斷斷……城市各片片區(qū)小戶(hù)戶(hù)型住宅宅消費(fèi)高高峰時(shí)間間判研城市小戶(hù)戶(hù)型住宅宅物業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)判斷城市各片片區(qū)小戶(hù)戶(hù)型小戶(hù)戶(hù)型住宅宅物業(yè)價(jià)價(jià)值體系系的建立立城市各片片區(qū)小戶(hù)戶(hù)型住宅宅物業(yè)的的生存環(huán)環(huán)境KPI體系系人口研究究深圳市人人口處于于急劇上上升的過(guò)過(guò)程之中中，在發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)上基本本上呈現(xiàn)現(xiàn)一種直直線(xiàn)狀態(tài)態(tài)，人口口總量機(jī)機(jī)械增長(zhǎng)長(zhǎng)快于自自然增長(zhǎng)長(zhǎng)，外來(lái)來(lái)人口是是導(dǎo)致深深圳市人人口快速速增長(zhǎng)的的主要原原因從近5年年深圳人人口的變變化趨勢(shì)勢(shì)來(lái)看，，戶(hù)籍人人口在增增加，但但暫住人人口攀升升的更快快，人口口規(guī)模越越來(lái)越大大?！叭铡钡降健八钠掌铡笨?cè)巳丝谠鲩L(zhǎng)長(zhǎng)了131.55萬(wàn)人人，年增增長(zhǎng)率21.47%；；而由““四普””到“五五普”則則增長(zhǎng)了了534.14萬(wàn)人，，年增長(zhǎng)長(zhǎng)率14.96%。深圳市人人口總量量的增長(zhǎng)長(zhǎng)，是人人口自然然增長(zhǎng)和和機(jī)械增增長(zhǎng)共同同作用的的結(jié)果，，但更重重要的是是人口機(jī)機(jī)械增長(zhǎng)長(zhǎng)的結(jié)果果。從三次人人口普查查的數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出外來(lái)來(lái)人口對(duì)對(duì)人口總總量增長(zhǎng)長(zhǎng)的影響響。資料來(lái)源源：深圳圳市第三三次、第第四次、、第五次次人口普普查資料料從1990年以以后外來(lái)來(lái)人口在在特區(qū)內(nèi)內(nèi)所占比比重穩(wěn)定定的保持持在60%左右右，外來(lái)來(lái)勞動(dòng)人人口的主主要流向向是關(guān)外外1979-2000年年特區(qū)內(nèi)內(nèi)戶(hù)籍人人口和暫暫住人口口百分比比變化趨趨勢(shì)圖人口主要要流向關(guān)關(guān)外深圳特區(qū)區(qū)的暫住住人口占占常住人人口的比比例低于于深圳市市的相應(yīng)應(yīng)比例。。深圳特區(qū)區(qū)的暫住人人口占常常住人口口的比例例90年年代以來(lái)來(lái)一直保保持在60%左右，而而深圳市的外來(lái)人人口比例例最高達(dá)達(dá)到86%深圳特區(qū)區(qū)暫住人人口首次次超過(guò)戶(hù)戶(hù)籍人口口的時(shí)間間比深圳圳市早兩兩年。1985年深圳圳特區(qū)的的暫住人人口超過(guò)過(guò)比戶(hù)籍籍人口，，而深圳圳市則是是在1987年年暫住人人口首次次超過(guò)戶(hù)戶(hù)籍人口口，這說(shuō)說(shuō)明在深深圳人口口變化過(guò)過(guò)程中，，外來(lái)人口口首先是是流入特特區(qū)，但但到后面面，由于于特區(qū)人人口容量量有限，，又再向向郊區(qū)分分散深圳特區(qū)區(qū)對(duì)外來(lái)來(lái)人口的的容納有有限，而而深圳郊區(qū)區(qū)對(duì)外來(lái)來(lái)人口卻卻有較大大的容納納能力各區(qū)15-59歲勞動(dòng)動(dòng)人口總總量人口性別別比總體體結(jié)構(gòu)正正常，但但不同年年齡段、、特區(qū)內(nèi)內(nèi)外差異異懸殊；；人口年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)呈紡錘錘型，其其中20-34歲的人人口占到到總?cè)丝诳诘?9%，，總體人人口年輕輕化資料來(lái)源源：深圳圳市第五五次人口口普查資資料性別比=男性人人口數(shù)/女性人人口數(shù)深圳市未未成年人人口（0~14歲）的的性別比比非常高高；在15-24歲歲年齡段段，人口口的性別別比遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正正常水平平；而在25-64歲年齡齡段，人人口的性性別比又又變得非非常高，，尤以35-54歲年年齡段的的性別比比最高。。男性女性人口密度四普五普增長(zhǎng)倍數(shù)年均增長(zhǎng)合計(jì)82535963.3615.37%特區(qū)內(nèi)284165321.308.42%福田區(qū)3900116521.9910.97%羅湖區(qū)299298212.2812.23%南山區(qū)154143951.8510.71%鹽田區(qū)…2162……特區(qū)外46828585.1119.20%寶安區(qū)46838365.1119.20%龍崗區(qū)…2032……注：人口口密度用用“人/平方公公里”來(lái)來(lái)衡量特區(qū)內(nèi)特區(qū)外深圳市注：勞動(dòng)動(dòng)適齡人人口是指指15歲歲~59歲的人人群深圳市人人口主要要集中在在15~39歲年齡段，，占到總總?cè)丝跀?shù)數(shù)的78%；其中20~34歲年齡段的的人口占占該年齡齡段的88%，，占總?cè)巳丝跀?shù)的的59%。2000年羅湖湖區(qū)人口口金字塔塔圖2000年福田田區(qū)人口口金字塔塔圖2000年寶安安區(qū)人口口金字塔塔圖2000年龍崗崗區(qū)人口口金字塔塔圖各區(qū)人口口結(jié)構(gòu)特特點(diǎn)分析析福田區(qū)和和羅湖區(qū)區(qū)人口結(jié)結(jié)構(gòu)特征征明顯，，總量上上男性明明顯多于于女性，，0-15歲未成成年人的的數(shù)量明明顯多于于其他區(qū)區(qū)域說(shuō)明核心心家庭的的比例較較高羅湖和福福田區(qū)女女性人口口在各個(gè)個(gè)年齡段段保持與與男性相相對(duì)穩(wěn)定定狀況，，但是寶安和龍龍崗區(qū)的女性人人口在20-24歲達(dá)達(dá)到高峰峰明顯多多于男性性，在30歲左左右出現(xiàn)現(xiàn)一個(gè)平平衡點(diǎn)，，其后急急劇減少少，說(shuō)明明在適婚年齡齡以后女女性有再再次移居居的趨勢(shì)勢(shì)從人口出出生率和和自然增增長(zhǎng)率來(lái)來(lái)看，南山區(qū)的自然增增長(zhǎng)率稍稍低于羅羅湖以及及福田，，但是明明顯高于于其他區(qū)區(qū)域，說(shuō)說(shuō)明此區(qū)區(qū)域人口和家家庭趨于于穩(wěn)定。寶安區(qū)的的出生率率和自然然增長(zhǎng)率率略高于于龍崗區(qū)區(qū)，有現(xiàn)現(xiàn)象表明明此二區(qū)有有可能繼繼南山區(qū)區(qū)之后成成為新移移民的新新的定居居之所2000年各區(qū)區(qū)人口出出生率和和自然增增長(zhǎng)率深圳人口口的家庭庭結(jié)構(gòu)和和美國(guó)日日本的人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)比較接接近，單單人家庭庭所占比比例高達(dá)達(dá)25%，結(jié)婚婚沒(méi)有孩孩子的家家庭占到到總?cè)丝诳诘?4.3%，多代代家庭將將持續(xù)減減少2000年深圳圳人口家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)深圳家庭庭結(jié)構(gòu)典典型特征征：1.經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展和觀(guān)念念的改變變，促使使家庭規(guī)規(guī)模小型型化，但但是家庭庭模式復(fù)復(fù)雜化，，導(dǎo)致需需求將更更加復(fù)雜雜2.一一代家庭庭逐漸增增多，在在深圳有54.3%的的家庭是是結(jié)婚無(wú)無(wú)孩子家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)3.單人家庭庭的比例例占到整整體的25%，，高于日本本等發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家4.由由于晚婚婚晚育的的普遍化化，同居居家庭增增多5.多多代家庭庭繼續(xù)減減少購(gòu)房高峰峰年齡呈呈波浪狀狀，集中中在26-28歲、33-35歲和和41-43歲歲，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能力最最強(qiáng)的綜綜合年齡齡在30-34歲，27-35歲之之間是購(gòu)購(gòu)房、換換房和投投資購(gòu)房房的活躍躍期生活中的事件平均年齡成家26購(gòu)買(mǎi)第一套房子31貸款高峰32住房支出高峰42負(fù)債高峰42美國(guó)人住住房消費(fèi)費(fèi)高峰年年齡日本人住住房消費(fèi)費(fèi)高峰年年齡生活中的事件平均年齡結(jié)婚成家購(gòu)房25-35歲退休45-55歲國(guó)際案例例啟示：：不同年齡齡組平均均購(gòu)房總總量購(gòu)房的最高峰集中在27歲左右，比美國(guó)和日本都要提前。首次和再再次購(gòu)房房的年齡齡分布顯示27-35歲之間是購(gòu)房，換房和投資的活躍期資料來(lái)源源：世聯(lián)聯(lián)研究2000年占深深圳總?cè)巳丝跀?shù)59%的的20-34歲的年年輕購(gòu)房房者到2006年是處處于住宅宅購(gòu)置高高峰年齡齡26-41歲歲之間，，主要分分布在寶寶安和龍龍崗2000年深圳圳市人口口金字塔塔圖示2000年工作作人口在在各區(qū)的的分布顯顯示寶安安和龍崗崗的就業(yè)業(yè)人口最最多1.工作作人口在在寶安和和龍崗區(qū)區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于其他他區(qū)域，，但是生生產(chǎn)和運(yùn)運(yùn)輸類(lèi)工工作人員員所占比比例較高高，屬于于中低收收入人群群，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力較弱弱2.在在寶安和和龍崗從從事商服服人員超超過(guò)其他他各區(qū)，，這類(lèi)人人員收入入中等，，此區(qū)域域存在購(gòu)購(gòu)房潛力力2000年工作作人口在在各區(qū)的的失業(yè)率率情況顯顯示寶安安和龍崗崗的失業(yè)業(yè)率較低低，就業(yè)業(yè)人口的的潛在的的購(gòu)買(mǎi)力力強(qiáng)深圳人口口情況對(duì)對(duì)比日本本案例，，世聯(lián)認(rèn)認(rèn)為深圳圳小戶(hù)型型的發(fā)展展現(xiàn)階段段處于日日本的60-80年代代之間深圳現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快人口向都市圈聚集，城市化率持續(xù)上升，2000年深圳城市化率達(dá)到了92%住宅用地持續(xù)走高，深圳關(guān)內(nèi)已經(jīng)基本沒(méi)有土地制定深圳第一個(gè)住宅五年規(guī)劃鼓勵(lì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房利用舊城改造來(lái)改善市內(nèi)的住宅環(huán)境開(kāi)發(fā)商高價(jià)購(gòu)置土地在市中心的公寓有高檔化傾向外來(lái)人口急劇增加，產(chǎn)生大量的租賃需求移民第二代的需求開(kāi)始放量戶(hù)均人口下降速度快購(gòu)買(mǎi)承受力較強(qiáng)，但隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，購(gòu)買(mǎi)熱情可能會(huì)有所降低經(jīng)濟(jì)城市化土地價(jià)值政府開(kāi)發(fā)商人口購(gòu)買(mǎi)承受力1961-1970經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快城市化程度有所減慢，由62%上升到70%，人口逐漸向三大都市區(qū)聚集住宅用地價(jià)格上升較快，帶動(dòng)了其他用地價(jià)格的上揚(yáng)制定了第一個(gè)住宅五年計(jì)劃建設(shè)了大量的廉租屋占到出租市場(chǎng)建設(shè)量的40%利用舊城改造改善住宅環(huán)境開(kāi)發(fā)商主要集中在三大都市65年以后開(kāi)始開(kāi)發(fā)高級(jí)公寓住宅以中等開(kāi)發(fā)商為中心興起高級(jí)公寓市民化，實(shí)行按揭出售公寓，使住宅價(jià)格低廉化外來(lái)人口產(chǎn)生大量的租賃需求戰(zhàn)后第一代嬰兒潮的消費(fèi)高峰還未到來(lái)戶(hù)均人口快速下降大部分年輕人居住在大概12平米的公寓中有孩子的家庭可以選擇住在老式的日本住宅中，戶(hù)型是2室一廳，面積大概在25-30平米1971-1980石油危機(jī)經(jīng)濟(jì)不景氣城市化達(dá)到70%以上，進(jìn)入到城市穩(wěn)定發(fā)展階段，形成大都市圈，人口穩(wěn)定住宅用地價(jià)格上升較快特別是市中心和近郊公寓用地上漲最快制定了第二個(gè)住宅五年計(jì)劃共建設(shè)超過(guò)100萬(wàn)套的公屋推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程1974-1975年時(shí)，開(kāi)發(fā)商大量買(mǎi)進(jìn)公寓用地1976-1977年戰(zhàn)后第一代嬰兒潮的住宅消費(fèi)高峰到來(lái)嬰兒潮工作以后的租賃需求增加家庭總量再次跳躍性增加中年人的置業(yè)需求由于住宅存量大，價(jià)格穩(wěn)定，消費(fèi)者住宅購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)現(xiàn)狀與案案例的適適應(yīng)性分分析世聯(lián)價(jià)值值宏觀(guān)政策策研判人口對(duì)于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的影響主主要體現(xiàn)現(xiàn)在哪些些方面在家庭結(jié)結(jié)構(gòu)演變變模型中中什么時(shí)時(shí)期是小小戶(hù)型購(gòu)購(gòu)房/換換房/投投資的活活躍期未來(lái)關(guān)內(nèi)以以及關(guān)外小小戶(hù)型發(fā)展展的總體趨趨勢(shì)深圳小戶(hù)型型消費(fèi)的高高峰階段深圳的哪個(gè)個(gè)片區(qū)會(huì)成成為下階段段小戶(hù)型發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)較較好的區(qū)域域小戶(hù)型住宅宅物業(yè)的面面積趨勢(shì)判判斷模塊二小小戶(hù)型生生存環(huán)境研研究從區(qū)域價(jià)值值分析角度度建立小戶(hù)戶(hù)型生存環(huán)環(huán)境體系世聯(lián)總結(jié)出出影響小戶(hù)戶(hù)型生存價(jià)價(jià)值的八大大核心因素素；相對(duì)可變因因素：人口狀況、、交通便捷捷、配套完完善、繁華華程度、環(huán)環(huán)境條件、、產(chǎn)業(yè)影響響等六大因因素，他們們也是土地地價(jià)值提升升的主要因因素。相對(duì)不可變變因素：地塊條件和和城市規(guī)劃劃。環(huán)境條件城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)影響配套完善度度人口狀況繁華程度交通便捷生存環(huán)境的8大核心因素地塊條件評(píng)定小戶(hù)型型生存環(huán)境境的8大因因素1.繁繁華程度度：考慮地塊距距主要商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)施施的距離，，以及這一一商業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施等級(jí)；；2.交交通便捷捷度：考慮公交便便捷度———公交線(xiàn)路路、公交站站點(diǎn)的情況況；考慮對(duì)外交交通便捷度度——距火火車(chē)站、飛飛機(jī)場(chǎng)的距距離；考慮相相鄰道路通通達(dá)性———道路性質(zhì)質(zhì)、車(chē)流量量、寬度等；3.環(huán)環(huán)境條件件：考慮環(huán)境質(zhì)質(zhì)量——大大氣、噪音音的污染及及綠地覆蓋蓋情況；考慮慮自然條件件——景觀(guān)觀(guān)資源、地地形和地勢(shì)勢(shì)情況；考慮慮文體設(shè)施施——距公公園、體育育場(chǎng)館、圖圖書(shū)館的距離離；4.公公用基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施狀況況：考慮基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善度度——供水水供電情況況；學(xué)校、醫(yī)院院、郵局及及城市娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施（如如影劇院等））評(píng)定小戶(hù)型型生存環(huán)境境的8大因因素細(xì)述（（1）：各因素評(píng)估估的評(píng)估等等級(jí)為5個(gè)個(gè)等級(jí)：很好（））；；好（））；；一般（））；；差（））；；很差（））。。5.人人口狀況況：考慮人口密密度，人口口結(jié)構(gòu)，人人口增速；；6.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響響：考慮區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成熟度度；考慮相相關(guān)產(chǎn)業(yè)的的配套，積積聚狀況及未未來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)等；7.城城市規(guī)劃劃：考慮地塊所所在區(qū)域規(guī)規(guī)劃方向定定位，及周周邊區(qū)域?qū)?duì)本地塊的影影響；8.地地塊條件件：考慮地塊面面積、建筑筑面積、容容積率、地地塊長(zhǎng)寬比比——開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模、開(kāi)發(fā)發(fā)檔次；考考慮土地使使用限制及及自然條件。。評(píng)定小戶(hù)型型生存環(huán)境境的8大因因素細(xì)述（（2）：起步發(fā)展期期快速發(fā)展期期成熟發(fā)展期期人口密度潛在購(gòu)房人人群城市土地存存量城市建設(shè)熱熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移城市建設(shè)熱熱點(diǎn)轉(zhuǎn)入城市及區(qū)域域發(fā)展的一一般模型：：?jiǎn)栴}提出我們說(shuō)城市市和區(qū)域的的發(fā)展是有有階段性的的，哪么各各發(fā)展階段段是如何界界定的，其其表征是什什么？各階段市場(chǎng)場(chǎng)的基本特特點(diǎn)是什么么？世聯(lián)價(jià)值小戶(hù)型生存存環(huán)境研究究影響小戶(hù)型型住宅物業(yè)業(yè)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵因素城市區(qū)域價(jià)價(jià)值判斷企業(yè)進(jìn)入性性戰(zhàn)略研究究模塊三小小戶(hù)型產(chǎn)品品客戶(hù)需求求分析從客戶(hù)需求求挖掘角度度建立小戶(hù)戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)價(jià)值體系按購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)機(jī)、驅(qū)動(dòng)方方式的客戶(hù)戶(hù)分類(lèi)70年代末末，80年年代人逐漸漸成為主角角客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)因素客戶(hù)分類(lèi)特征總結(jié)自?。üぷ鹘煌?qū)動(dòng)）捷運(yùn)交通（地鐵、城鐵）個(gè)人為單位自由青年（未婚青年）常年工作流動(dòng)人士活躍長(zhǎng)者首次置業(yè)需求，部分拆遷客戶(hù)；處于頻繁變換工作的階段，選擇項(xiàng)目多考慮距離工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近，是否能方便的到達(dá)軌道交通；對(duì)單價(jià)和總價(jià)都比較敏感，采用按揭，財(cái)富積累不多，首付依靠父母或者拆遷補(bǔ)償；看重未來(lái)捷運(yùn)交通，以及由此帶來(lái)的升值；戶(hù)型務(wù)實(shí)，關(guān)注使用率；功能空間多，但是要求緊湊，對(duì)禮儀空間和舒適度關(guān)注不多；對(duì)價(jià)格敏感，會(huì)因價(jià)格而放棄對(duì)部分品質(zhì)的追求。家庭為單位丁克家庭空巢家庭部分拆遷家庭道路交通（城市快速路）個(gè)人為單位自由青年（未婚青年、混居、小兩口）常年工作流動(dòng)人士活躍長(zhǎng)者首次置業(yè)需求；福利房、公房升級(jí)客戶(hù)；家庭生命周期發(fā)生變化；不愿脫離之前的工作生活圈，選擇項(xiàng)目多考慮距離工作地點(diǎn)的時(shí)間距離；工作穩(wěn)定步入正軌，處于較快的職業(yè)上升期，開(kāi)始關(guān)注家庭規(guī)劃城市新銳，注重生活品質(zhì)，渴望能夠享受生活，但往往時(shí)間較少；希望擁有自己的生活空間，同時(shí)又很享受與朋友一起聚會(huì)、暢談的快樂(lè)時(shí)光；追求時(shí)尚、優(yōu)越感，物業(yè)能體現(xiàn)標(biāo)簽式的生活；對(duì)圈層感充滿(mǎn)向往。有個(gè)性，對(duì)時(shí)尚的敏感度高，樂(lè)于接受新鮮事物；擁有私家車(chē)的客戶(hù)數(shù)量占項(xiàng)目70%以上；對(duì)價(jià)格有一定的敏感，但不會(huì)因價(jià)格而放棄對(duì)品質(zhì)的追求。家庭為單位空巢家庭丁克家庭部分拆遷家庭小太陽(yáng)家庭投資（投資回報(bào)率）核心商務(wù)區(qū)活躍的財(cái)富置業(yè)者看重投資回報(bào)率，屬于技術(shù)分析型客戶(hù)部分外籍人士和港澳臺(tái)客戶(hù)會(huì)有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)行為，多數(shù)是外地或者外國(guó)企業(yè)并非金字塔尖財(cái)富水平核心產(chǎn)業(yè)區(qū)活躍的財(cái)富置業(yè)者核心教育區(qū)初級(jí)財(cái)富置業(yè)者小戶(hù)型項(xiàng)目目產(chǎn)品關(guān)鍵鍵點(diǎn)分析客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)特征具體分析自住建筑規(guī)模較大規(guī)模的社區(qū)處于大規(guī)模居住區(qū)內(nèi)的部分條件受限的樓座小規(guī)模項(xiàng)目但是鄰近成熟大社區(qū)產(chǎn)品形式板樓、塔樓、板塔結(jié)合，形式多樣項(xiàng)目資源條件處于城市繁華區(qū)的邊緣地帶或者非核心地段；臨城市主干道、快速路或軌道交通，公共交通發(fā)達(dá)；多數(shù)定位為青年社區(qū)，有一定的文化概念；投資建筑規(guī)模單體樓（１－２個(gè)單體）、綜合體中的小體量樓座產(chǎn)品形式塔樓、假板（圍板、內(nèi)廊式板樓……）項(xiàng)目資源條件處于城市核心商務(wù)區(qū)、核心產(chǎn)業(yè)區(qū)、核心教育區(qū)等；租賃市場(chǎng)活躍，有固定租客人群，通常以居住為主；規(guī)模太小無(wú)法形成社區(qū)感，或者位于綜合體中有較強(qiáng)的商務(wù)感；以小戶(hù)型解決進(jìn)深過(guò)大、東西朝向等建筑問(wèn)題；規(guī)律總結(jié)項(xiàng)目自住投資社區(qū)一些以小戶(hù)型為主的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始注重社區(qū)概念、場(chǎng)所、人文內(nèi)涵。尤其體現(xiàn)在距離核心區(qū)較遠(yuǎn)的中大規(guī)模項(xiàng)目中社區(qū)規(guī)模較小，或者基本無(wú)社區(qū)，依托核心區(qū)配套資源、綜合體配套?！按蟆迸c“小”50平米以上戶(hù)型和二居比例相對(duì)高于投資項(xiàng)目，部分項(xiàng)目全為60-100平米，二居為主50平米以下戶(hù)型和一居比例較高，部分項(xiàng)目全部為零居和一居功能分區(qū)保證起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房餐廳等基本功能空間；廚、衛(wèi)分居入口兩側(cè)，獨(dú)立明廚帶生活陽(yáng)臺(tái)；一居戶(hù)型臥室和起居室有一個(gè)采光面或者兩個(gè)采光面；兩居戶(hù)型利用東北或者西北角兩個(gè)方向采光面；或者大進(jìn)深、小面寬南北通透戶(hù)型；陽(yáng)臺(tái)、飄窗、玄關(guān)、loft、增加儲(chǔ)藏空間、精裝等設(shè)計(jì)體現(xiàn)附加值零居相對(duì)較多；通常廳室相連；酒店式公寓布局；廚房多為開(kāi)敞式廚房；Loft設(shè)計(jì)、精裝修國(guó)際知名大師設(shè)計(jì)、打造公共空間、商務(wù)配套等體現(xiàn)附加值功能面積廚衛(wèi)面積相對(duì)較大，臥室相對(duì)較小廚衛(wèi)面積相對(duì)較小，臥室相對(duì)較大；公共空間和交通面積相對(duì)較奢侈戶(hù)型創(chuàng)新陽(yáng)臺(tái)、飄窗、玄關(guān)、loft、增加儲(chǔ)藏空間、精裝等局部舒適度設(shè)計(jì)戶(hù)型可以不需要太多變化，甚至全為酒店客房式布局，尺度同時(shí)滿(mǎn)足辦公需求陽(yáng)臺(tái)有陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型比例較高，部分二居雙陽(yáng)臺(tái)，形式多樣，出現(xiàn)工作陽(yáng)臺(tái)、觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)、書(shū)房陽(yáng)臺(tái)等多種形式有陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型比例較低，大多與臥室相連世聯(lián)價(jià)值消費(fèi)者層面面小戶(hù)型住宅宅物業(yè)置業(yè)業(yè)的終極目目的是什么么？從消費(fèi)者角角度分析，，影響小戶(hù)戶(hù)型價(jià)格的的因素消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素素研究產(chǎn)品層面小戶(hù)型產(chǎn)品品基本價(jià)值值體系小戶(hù)型產(chǎn)品品增值體系系研究小戶(hù)型產(chǎn)品品創(chuàng)新體系系研究世聯(lián)重點(diǎn)研研究案例及及客戶(hù)簡(jiǎn)介介Case>我們的研究究思路與方方法國(guó)際視角的的案例研究究從人口統(tǒng)計(jì)計(jì)學(xué)角度分分析小戶(hù)型型住宅物業(yè)業(yè)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵因素宏觀(guān)背景和和約束性條條件宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背背景、城市市化發(fā)展、、城市規(guī)劃劃等房地產(chǎn)政策策背景房地產(chǎn)新政政解讀小戶(hù)型發(fā)展展歷程與現(xiàn)現(xiàn)狀供給：演變變歷程、分分布格局、、生長(zhǎng)環(huán)境境、各片區(qū)區(qū)小戶(hù)型住住宅案例分分析需求：各片片區(qū)小戶(hù)型型客戶(hù)特征征和分類(lèi)、、典型項(xiàng)目目客戶(hù)深度度分析城市人口結(jié)結(jié)構(gòu)化分析析從人口統(tǒng)計(jì)計(jì)學(xué)的角度度探討：在在規(guī)劃和房房地產(chǎn)新政政影響下小小戶(hù)型住宅宅物業(yè)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)城市小戶(hù)型型住宅消費(fèi)費(fèi)者需求偏偏好及購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素素規(guī)律研究城市基礎(chǔ)研研究小戶(hù)型市場(chǎng)場(chǎng)研究城市各片區(qū)區(qū)小戶(hù)型住住宅消費(fèi)趨趨勢(shì)判研城市各片區(qū)區(qū)小戶(hù)型住住宅物業(yè)的的面積趨勢(shì)勢(shì)判斷……城市各片區(qū)區(qū)小戶(hù)型住住宅消費(fèi)高高峰時(shí)間判判研城市小戶(hù)型型住宅物業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)判斷城市各片區(qū)區(qū)小戶(hù)型小小戶(hù)型住宅宅物業(yè)價(jià)值值體系的建建立城市各片區(qū)區(qū)小戶(hù)型住住宅物業(yè)的的生存環(huán)境境KPI體體系人口研究法國(guó)城市小小戶(hù)型發(fā)展展德國(guó)城市小小戶(hù)型發(fā)展展臺(tái)灣城市小小戶(hù)型發(fā)展展韓國(guó)城市小小戶(hù)型發(fā)展展美國(guó)城市小小戶(hù)型發(fā)展展日本城市小小戶(hù)型發(fā)展展新加坡城市市小戶(hù)型發(fā)發(fā)展香港小戶(hù)型型發(fā)展…初步考慮案案例日本城市人人口特征和和小戶(hù)型發(fā)發(fā)展及特征征分析新加坡城市市人口和小小戶(hù)型發(fā)展展及特征分分析美國(guó)城市人人口和小戶(hù)戶(hù)型發(fā)展特特征分析香港城市人人口和小戶(hù)戶(hù)型發(fā)展特特征分析針對(duì)型典型型案例我們對(duì)世界界各國(guó)城市市的小戶(hù)型型發(fā)展進(jìn)行行了廣泛研研究，著重重分析了其其中的四個(gè)個(gè)典型案例例土地集約利用成熟的市場(chǎng)城市化率較高存在大量移民土地資源稀少家庭結(jié)構(gòu)變化如何促使戶(hù)型演變從人口，小戶(hù)型發(fā)揮歷程發(fā)等方面全面借鑒移民潮對(duì)于小戶(hù)型的影響根據(jù)2003年日本本統(tǒng)計(jì)61%的居民民擁有自己己的住房，，39%的的居民長(zhǎng)期期租用住房房；73%租賃住房房面積小于于50平米米，全國(guó)戶(hù)戶(hù)均面積在在90平米米自主住宅平均面積租賃住宅平均面積1969年86平米35平米1983年107平米38平米1999年121平米45平米2003年121.7平米45.6平米特點(diǎn)一：自用和租租賃住宅的的平均面積積差異日益益增大，租租賃住宅多多是小面積積戶(hù)型特點(diǎn)四：自主住宅宅由于面積積較大，含含有不同用用途居室，，舒適性較較高；小面面積租賃住住宅結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，居室室設(shè)計(jì)以實(shí)實(shí)用為主，，不注重生生活舒適度度。房間：（廚房，，客廳，臥臥室等都算算作房間））93%租賃賃住宅是4室或者以以下結(jié)構(gòu)業(yè)主自主住住宅58%是5室或或者以上結(jié)結(jié)構(gòu)洗澡間：18%的租租賃住宅沒(méi)沒(méi)有洗澡間間3%的自住住住宅沒(méi)有有洗澡間衛(wèi)生間：租賃住宅的的平均每套套擁有1.05個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間自住住宅平平均擁有衛(wèi)衛(wèi)生間1.39個(gè)特點(diǎn)二：租用住宅宅的配套設(shè)設(shè)施雖然比比自住住宅宅要少，但但一般交通通很方便，，距離中央央商業(yè)區(qū)或或者醫(yī)院近近，方便上上班和就醫(yī)醫(yī)，生活配配套上較方方便特點(diǎn)三：租賃住宅宅的消費(fèi)群群體存在明明顯職業(yè)特特征，大多多是工薪階階層，其中中62.8%的是公公司職員，，決大部分分是單人家家庭或者沒(méi)沒(méi)有孩子的的夫婦。日本住宅市市場(chǎng)特征日本戰(zhàn)后有有兩次嬰兒兒潮，分別別在30年年代后期和和70年代代前期，2000年年人口性別別比例逐漸漸恢復(fù)到正正常水平。。2005年后日本本人口逐漸漸老齡化日本人口金字塔圖示（2000年10月）61歲：1938-1939年中日戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致人口下降51-53歲：1947-49年的第一次嬰兒潮女性26-29歲：1971-74年的第二次嬰兒潮男性34歲：1966年出生率下降54-55歲：戰(zhàn)爭(zhēng)期間出生率下降二戰(zhàn)期間人口下降老年人口（65歲以上）勞動(dòng)人口（15-64歲）未成年人口（15-64歲）1920年日本人口金字塔圖示1960年日本人口圖金字塔圖示在1920年和1960年的的人口金字字塔圖示中中可以看出出：在19世紀(jì)末和和20世紀(jì)紀(jì)初的幾次次戰(zhàn)爭(zhēng)中日日本損失了了大量的男男性人口；；出現(xiàn)了幾幾個(gè)年齡斷斷層；這些些導(dǎo)致60年代左右右的男女比比例失衡2005年年日本人口口金字塔圖圖示日本人口特特征根據(jù)日本不不同年齡段段擁有住房房量推斷25-35歲是日本本人購(gòu)買(mǎi)小小戶(hù)型住房房的高峰不同代際人人群擁有自自住房總量量原因：第一代嬰兒兒潮的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者的余波波效應(yīng)正在在消失第二代嬰兒兒潮帶來(lái)的的住宅消費(fèi)費(fèi)高峰已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越晚的的結(jié)婚年紀(jì)紀(jì)使得每一一代都有更更多的單人人家庭出現(xiàn)現(xiàn)，在人口口總量不發(fā)發(fā)生大的變變化的情況況下，總戶(hù)戶(hù)數(shù)呈現(xiàn)上上升趨勢(shì)離婚率的上上升使得住住宅用戶(hù)增增加再婚家庭也也增加了住住房的需求求日本退休工工薪階級(jí)利利用退休金金購(gòu)置住宅宅的需求一一直都很高高人口對(duì)房地地產(chǎn)的影響響從擁有自住住房總量的的增長(zhǎng)斜率率來(lái)判斷住住房高峰年年齡在25-30歲歲，其次是是30-35歲。99年后購(gòu)購(gòu)房者的數(shù)數(shù)量有所增增加，特別別是在45-50歲歲之間的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者有所所增加。出生率增長(zhǎng)年份預(yù)測(cè)住房消費(fèi)高峰期相對(duì)應(yīng)的周期戰(zhàn)后第一代嬰兒潮1947-19491972-1979房地產(chǎn)第二個(gè)周期高峰戰(zhàn)后第二代嬰兒潮1971-19742006-2009日本經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)回暖2005年年新加坡平平均住宅擁?yè)碛新蔬_(dá)到到92%，，公屋占到到建造總量量85%，，商品房只只占到15%；公公屋的主力力戶(hù)型面積積是73-135平平米之間，，小戶(hù)型面面積持續(xù)增增大新加坡房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展2003年住房擁有率調(diào)查總量公屋居民房屋擁有率商品房居民房屋擁有率2000-2005年公屋和和商品房戶(hù)戶(hù)型變化三室套間60平米四室套間90平米五室套間110平米米2005年年公屋的主主力戶(hù)型100平米米以下住宅宅占到公屋屋總套數(shù)的的73.7%；低收收入居民購(gòu)購(gòu)買(mǎi)2-4室住宅最最多，面積積在50-105平平米之間；；中高收入入居民多選選擇4-5室住宅，，面積在73-135平米之之間在公屋中，，20%收收入最高的的人群的住住房擁有率率92%60%中等等收入人群群住房擁有有率高達(dá)95%20%低收收入人群的的住房擁有有率是87%絕大部分的的高收入人人群擁有5房以上住住宅低收入人群群集中在4房以下住住宅，約為為93平米米以下其中11%租用1-2室的的小戶(hù)型住住宅中，1室住宅面面積在23-45平平米之間新加坡房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)居住在公公屋內(nèi)居民民的住房擁?yè)碛新剩?003年年）低收入20%中等收入60%高收入20%政府公屋類(lèi)型以及居住人群低收入20%中等收入60%高收入20%總量公屋類(lèi)型總量1-2室出租3室4室5室從單身家庭庭比例橫向向比較來(lái)看看，新加坡坡單身家庭庭比例少于于20%，，家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)更趨向于于大家庭結(jié)結(jié)構(gòu)，這是是小戶(hù)型面面積逐漸變變大的主要要原因新加坡人口口對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)的影響不同國(guó)家單人家庭所占比例新加坡韓國(guó)香港日本新西蘭英國(guó)美國(guó)單人家庭多人家庭多人家庭單人家庭1967-1990年家庭總總數(shù)和家庭庭結(jié)構(gòu)變化化公寓主要分分布在美國(guó)國(guó)南部，戶(hù)戶(hù)型以一室室和兩室一一廳為主，，歷年來(lái)占占到供應(yīng)量量絕對(duì)數(shù)量量，最近十十年三室供供應(yīng)量持續(xù)續(xù)增加；消消化量隨著著房地產(chǎn)周周期波動(dòng)較較大美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀公寓在不同同地域建成成6個(gè)月后后的消化量量1970年年-2004年公公寓中戶(hù)型型的變化三室以上戶(hù)戶(hù)型在過(guò)去去的10年年中供應(yīng)量量增大美國(guó)年輕家家庭中移民民和少數(shù)族族裔家庭，，已經(jīng)占到到全美家庭庭凈增長(zhǎng)量量的37%，未來(lái)將將達(dá)到50%以上；；由于移民民和少數(shù)族族裔家庭的的收入較低低，各類(lèi)聯(lián)聯(lián)合住宅將將成為首選選2005年年少數(shù)族裔裔家庭所占占比例人口對(duì)房地地產(chǎn)的影響響不同家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的少數(shù)數(shù)族裔家庭庭將在未來(lái)來(lái)10年里里大量增長(zhǎng)長(zhǎng)（哈佛住宅宅研究中心心對(duì)于美國(guó)國(guó)少數(shù)族裔裔家庭增長(zhǎng)長(zhǎng)預(yù)測(cè)）在1995-2005年期間間，在美國(guó)國(guó)以外出生生的移民和和少數(shù)族裔裔家庭已經(jīng)經(jīng)占到了美美國(guó)家庭凈凈增長(zhǎng)量的的37%。。在2002-2003年期間間，17%的首次置置業(yè)者和15%公寓寓置業(yè)者是是出生在美美國(guó)以外的的移民和少少數(shù)民族家家庭盡管移民潮潮在2001年以后后大量減少少，但是在在2000年以前五五年，每年年有137萬(wàn)移民家家庭進(jìn)入美美國(guó)，年輕輕移民的大大量進(jìn)入大大大降低了了美國(guó)總?cè)巳丝诘钠骄挲g沒(méi)有孩子的的家庭有孩子的家家庭單親家庭其它類(lèi)型家家庭單人家庭其它移民家庭非西班牙裔裔白人家庭庭1947-2000年美國(guó)不不同民族的的家庭收入入變化世聯(lián)服務(wù)過(guò)過(guò)的客戶(hù)簡(jiǎn)簡(jiǎn)介金地——深深圳小戶(hù)型型趨勢(shì)研究究萬(wàn)科——小小戶(hù)型生存存環(huán)境研究究……THEEND9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。03:45:3803:45:3803:451/5/20233:45:38AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2303:45:3803:45Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:45:3803:45:3803:45Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:45:3803:45:38January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月20233:45:38上上午午03:45:381月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:45上上午午1月-2303:45January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)