世聯(lián)-小戶型住宅專項業(yè)務(wù)的經(jīng)驗分享-

世聯(lián)—小戶型住宅專項研究業(yè)務(wù)的經(jīng)驗分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2006-1-15目錄世聯(lián)小戶型住宅專項研究的背景開發(fā)商普遍面臨的問題和困惑世聯(lián)工作模塊劃分及研究方法世聯(lián)重點研究案例及客戶簡介世聯(lián)小戶型住宅專項研究的背景小戶型住宅物業(yè)：指建筑面積在90平米以下的住宅物業(yè)，包括建筑面積為70平米以下的一房和兩房（即傳統(tǒng)意義上的小戶型），以及建筑面積為70~90平米的小三房。中央政策逐漸細化，力度增強，強調(diào)土地的節(jié)約，房地產(chǎn)作為消費品的屬性，保證中低收入人群住房從2006年5月到7月發(fā)布的一系列政策中，可以明確顯示政府節(jié)約土地，控制戶型面積，保證中低收入人群住房的決心2006.5.24建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》一、近期經(jīng)濟適用房建設(shè)目標9月底前公布二、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上三、購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權(quán)八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度2006.5國務(wù)院國6條政策那么中央政策對于房地產(chǎn)出臺的這一系列政策會持續(xù)多久？2006.6.07自2006年6月19日起，對于購買套型建筑面積在90平方米（不含）以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過房屋評估價值或?qū)嶋H購房款（以兩者中較低額為準）的70%2006.6.19北京暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照建設(shè)部公布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》一、明確90平方米以下住房須占城市總量總面積七成以上二、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積三、重新調(diào)整2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目。2006.7.062006.7.14建設(shè)部等有關(guān)部門發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（165號文件）、《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號文件）和《財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實到具體項目二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)開始銷售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房

國土資源部下發(fā)了《中低價位、中小套型普通商品房實行限套型、限房價基礎(chǔ)上競房價、競地價的土地供應(yīng)辦法》征求意見稿.一、制定了土地出讓要競地價、競房價”的具體操作方式二、90平方米以下戶型占地面積要達到擬出讓地塊總面積九成以上2006.7北京市規(guī)劃委向建筑單位和設(shè)計單位下發(fā)的文件規(guī)定：今后層高超過4.9米，建筑面積將按原來的兩倍計算。2006.7.222006.7.24建設(shè)部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。境外機構(gòu)和個人在國內(nèi)購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門備案；第二，在中國工作或者學(xué)習(xí)超過一年；第三，購房實名制。2006.7.21北京市建委緊急通知：即日起規(guī)定港澳臺地區(qū)居民和華僑可在境內(nèi)購自住商品房“暫定只能購買一套住宅”。主流開發(fā)商對于政策積極響應(yīng)，已著手研究小戶型住宅的多種可能性首屆金地大學(xué)生建筑設(shè)計大賽金獎作品：80獨立日記主流開發(fā)商積極響應(yīng)開發(fā)商普遍面臨的問題和困惑開發(fā)商的困惑宏觀層面在宏觀背景下，90/70政策能存活多久？那么在城市中小戶型未來可能的發(fā)展趨勢是什么？小戶型可能在什么條件和環(huán)境下能夠生存？中觀層面如何滿足消費者需求，建立小戶型產(chǎn)品價值體系？微觀層面我們的使命為企業(yè)未來的戰(zhàn)略規(guī)劃提供一定的判斷依據(jù)協(xié)助企業(yè)明晰近期在各城市開發(fā)小戶型項目的開發(fā)原則和指導(dǎo)思想；——對于已有未開發(fā)的土地：解決開發(fā)思路、指導(dǎo)思想問題；——對于儲備土地，協(xié)助企業(yè)在土地儲備問題上，建立選擇機制；協(xié)助企業(yè)解決中遠期開發(fā)小戶型項目土地儲備的位置選擇/儲備時機/開發(fā)時機等問題趨勢研判項目研判幫助企業(yè)解決開發(fā)小戶型項目定位的關(guān)鍵指標，如滿足客戶需求，建立產(chǎn)品價值體系世聯(lián)工作模塊劃分及研究方法世聯(lián)對小戶戶型研究共共劃分成三三個業(yè)務(wù)模模塊分類類研研究究采用用區(qū)區(qū)域域+案案例例的的研研究究形形式式，，對對交交通通、、配配套套、、項項目目規(guī)規(guī)模模、、區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕浴?、人人口口結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)等等進進行行分分析析分區(qū)區(qū)研研究究尋找找區(qū)區(qū)域域價價值值差差異異的的規(guī)規(guī)律律，，得得出出價價值值選選擇擇要要素素的的判判斷斷依依據(jù)據(jù)城市市各各片片區(qū)區(qū)的的區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕苑址治鑫龀鞘惺懈鞲髌瑓^(qū)區(qū)的的差差異異價價值值比比較較小戶戶型型項項目目生生存存條條件件的的KPI體體系系案例例研研究究美國國城城市市人人口口特特征征和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展階階段段分分析析香港港人人口口特特征征和和小小戶戶型型需需求求特特征征分分析析新加加坡坡城城市市人人口口特特征征和和小小戶戶型型需需求求特特征征分分析析日本本城城市市人人口口特特征征和和小小戶戶型型需需求求特特征征分分析析小戶戶型型項項目目發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢判判斷斷從人人口口統(tǒng)統(tǒng)計計學(xué)學(xué)、、經(jīng)經(jīng)濟濟學(xué)學(xué)方方面面與與深深圳圳進進行行比比較較分分析析前瞻瞻性性判判斷斷指指標標體體系系的的建建立立城市市各各片片區(qū)區(qū)小小戶戶型型案案例例分分析析價值值窮窮舉舉分分類類價值值排排序序城市市客客戶戶需需求求挖挖掘掘城市市各各片片區(qū)區(qū)小小戶戶型型客客戶戶的的特特征征和和需需求求偏偏好好小戶戶型型客客戶戶的的購購買買驅(qū)驅(qū)動動因因素素分分析析城市市小小戶戶型型典典型型項項目目客客戶戶深深度度分分析析小戶戶型型價價值值體體系系的的建建立立提交交成成果果研究究內(nèi)內(nèi)容容小戶戶型型項項目目發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢判判斷斷小戶戶型型項項目目生生存存環(huán)環(huán)境境研研究究小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶需需求求研研究究世聯(lián)聯(lián)研研究究主主要要運運用用的的工工具具和和方方法法趨勢勢研研判判所所利利用用的的工工具具項目目研研判判所所利利用用的的工工具具人口口周周期期住房房消消費費周周期期分類類研研究究分區(qū)區(qū)研研究究城市市客客戶戶需需求求挖挖掘掘模塊塊一一小小戶戶型型發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢研研判判從人人口口統(tǒng)統(tǒng)計計學(xué)學(xué)角角度度研研究究小小戶戶住住宅宅發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢以深深圳圳市市小小戶戶型型研研究究為為例例我們們的的研研究究思思路路與與方方法法國際際視視角角的的案案例例研研究究從人人口口統(tǒng)統(tǒng)計計學(xué)學(xué)角角度度分分析析小小戶戶型型住住宅宅物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素宏觀觀背背景景和和約約束束性性條條件件宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟背背景景、、城城市市化化發(fā)發(fā)展展、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃等等房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策背背景景房地產(chǎn)新新政解讀讀小戶型發(fā)發(fā)展歷程程與現(xiàn)狀狀供給：演演變歷程程、分布布格局、、生長環(huán)環(huán)境、各各片區(qū)小小戶型住住宅案例例分析需求：各各片區(qū)小小戶型客客戶特征征和分類類、典型型項目客客戶深度度分析城市人口口結(jié)構(gòu)化化分析從人口統(tǒng)統(tǒng)計學(xué)的的角度探探討：在在規(guī)劃和和房地產(chǎn)產(chǎn)新政影影響下小小戶型住住宅物業(yè)業(yè)的發(fā)展展趨勢城市小戶戶型住宅宅消費者者需求偏偏好及購購買驅(qū)動動因素規(guī)律研究究城市基礎(chǔ)礎(chǔ)研究小戶型市市場研究究城市各片片區(qū)小戶戶型住宅宅消費趨趨勢判研研城市各片片區(qū)小戶戶型住宅宅物業(yè)的的面積趨趨勢判斷斷……城市各片片區(qū)小戶戶型住宅宅消費高高峰時間間判研城市小戶戶型住宅宅物業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢勢判斷城市各片片區(qū)小戶戶型小戶戶型住宅宅物業(yè)價價值體系系的建立立城市各片片區(qū)小戶戶型住宅宅物業(yè)的的生存環(huán)環(huán)境KPI體系系人口研究究深圳市人人口處于于急劇上上升的過過程之中中，在發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢上基本本上呈現(xiàn)現(xiàn)一種直直線狀態(tài)態(tài)，人口口總量機機械增長長快于自自然增長長，外來來人口是是導(dǎo)致深深圳市人人口快速速增長的的主要原原因從近5年年深圳人人口的變變化趨勢勢來看，，戶籍人人口在增增加，但但暫住人人口攀升升的更快快，人口口規(guī)模越越來越大大?！叭铡钡降健八钠掌铡笨?cè)巳丝谠鲩L長了131.55萬人人，年增增長率21.47%；；而由““四普””到“五五普”則則增長了了534.14萬人，，年增長長率14.96%。深圳市人人口總量量的增長長，是人人口自然然增長和和機械增增長共同同作用的的結(jié)果，，但更重重要的是是人口機機械增長長的結(jié)果果。從三次人人口普查查的數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出外來來人口對對人口總總量增長長的影響響。資料來源源：深圳圳市第三三次、第第四次、、第五次次人口普普查資料料從1990年以以后外來來人口在在特區(qū)內(nèi)內(nèi)所占比比重穩(wěn)定定的保持持在60%左右右，外來來勞動人人口的主主要流向向是關(guān)外外1979-2000年年特區(qū)內(nèi)內(nèi)戶籍人人口和暫暫住人口口百分比比變化趨趨勢圖人口主要要流向關(guān)關(guān)外深圳特區(qū)區(qū)的暫住住人口占占常住人人口的比比例低于于深圳市市的相應(yīng)應(yīng)比例。。深圳特區(qū)區(qū)的暫住人人口占常常住人口口的比例例90年年代以來來一直保保持在60%左右，而而深圳市的外來人人口比例例最高達達到86%深圳特區(qū)區(qū)暫住人人口首次次超過戶戶籍人口口的時間間比深圳圳市早兩兩年。1985年深圳圳特區(qū)的的暫住人人口超過過比戶籍籍人口，，而深圳圳市則是是在1987年年暫住人人口首次次超過戶戶籍人口口，這說說明在深深圳人口口變化過過程中，，外來人口口首先是是流入特特區(qū)，但但到后面面，由于于特區(qū)人人口容量量有限，，又再向向郊區(qū)分分散深圳特區(qū)區(qū)對外來來人口的的容納有有限，而而深圳郊區(qū)區(qū)對外來來人口卻卻有較大大的容納納能力各區(qū)15-59歲勞動動人口總總量人口性別別比總體體結(jié)構(gòu)正正常，但但不同年年齡段、、特區(qū)內(nèi)內(nèi)外差異異懸殊；；人口年年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)呈紡錘錘型，其其中20-34歲的人人口占到到總?cè)丝诳诘?9%，，總體人人口年輕輕化資料來源源：深圳圳市第五五次人口口普查資資料性別比=男性人人口數(shù)/女性人人口數(shù)深圳市未未成年人人口（0~14歲）的的性別比比非常高高；在15-24歲歲年齡段段，人口口的性別別比遠遠遠低于正正常水平平；而在25-64歲年齡齡段，人人口的性性別比又又變得非非常高，，尤以35-54歲年年齡段的的性別比比最高。。男性女性人口密度四普五普增長倍數(shù)年均增長合計82535963.3615.37%特區(qū)內(nèi)284165321.308.42%福田區(qū)3900116521.9910.97%羅湖區(qū)299298212.2812.23%南山區(qū)154143951.8510.71%鹽田區(qū)…2162……特區(qū)外46828585.1119.20%寶安區(qū)46838365.1119.20%龍崗區(qū)…2032……注：人口口密度用用“人/平方公公里”來來衡量特區(qū)內(nèi)特區(qū)外深圳市注：勞動動適齡人人口是指指15歲歲~59歲的人人群深圳市人人口主要要集中在在15~39歲年齡段，，占到總總?cè)丝跀?shù)數(shù)的78%；其中20~34歲年齡段的的人口占占該年齡齡段的88%，，占總?cè)巳丝跀?shù)的的59%。2000年羅湖湖區(qū)人口口金字塔塔圖2000年福田田區(qū)人口口金字塔塔圖2000年寶安安區(qū)人口口金字塔塔圖2000年龍崗崗區(qū)人口口金字塔塔圖各區(qū)人口口結(jié)構(gòu)特特點分析析福田區(qū)和和羅湖區(qū)區(qū)人口結(jié)結(jié)構(gòu)特征征明顯，，總量上上男性明明顯多于于女性，，0-15歲未成成年人的的數(shù)量明明顯多于于其他區(qū)區(qū)域說明核心心家庭的的比例較較高羅湖和福福田區(qū)女女性人口口在各個個年齡段段保持與與男性相相對穩(wěn)定定狀況，，但是寶安和龍龍崗區(qū)的女性人人口在20-24歲達達到高峰峰明顯多多于男性性，在30歲左左右出現(xiàn)現(xiàn)一個平平衡點，，其后急急劇減少少，說明明在適婚年齡齡以后女女性有再再次移居居的趨勢勢從人口出出生率和和自然增增長率來來看，南山區(qū)的自然增增長率稍稍低于羅羅湖以及及福田，，但是明明顯高于于其他區(qū)區(qū)域，說說明此區(qū)區(qū)域人口和家家庭趨于于穩(wěn)定。寶安區(qū)的的出生率率和自然然增長率率略高于于龍崗區(qū)區(qū)，有現(xiàn)現(xiàn)象表明明此二區(qū)有有可能繼繼南山區(qū)區(qū)之后成成為新移移民的新新的定居居之所2000年各區(qū)區(qū)人口出出生率和和自然增增長率深圳人口口的家庭庭結(jié)構(gòu)和和美國日日本的人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)比較接接近，單單人家庭庭所占比比例高達達25%，結(jié)婚婚沒有孩孩子的家家庭占到到總?cè)丝诳诘?4.3%，多代代家庭將將持續(xù)減減少2000年深圳圳人口家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)深圳家庭庭結(jié)構(gòu)典典型特征征：1.經(jīng)經(jīng)濟的快快速發(fā)展展和觀念念的改變變，促使使家庭規(guī)規(guī)模小型型化，但但是家庭庭模式復(fù)復(fù)雜化，，導(dǎo)致需需求將更更加復(fù)雜雜2.一一代家庭庭逐漸增增多，在在深圳有54.3%的的家庭是是結(jié)婚無無孩子家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)3.單人家庭庭的比例例占到整整體的25%，，高于日本本等發(fā)達達國家4.由由于晚婚婚晚育的的普遍化化，同居居家庭增增多5.多多代家庭庭繼續(xù)減減少購房高峰峰年齡呈呈波浪狀狀，集中中在26-28歲、33-35歲和和41-43歲歲，購買買能力最最強的綜綜合年齡齡在30-34歲，27-35歲之之間是購購房、換換房和投投資購房房的活躍躍期生活中的事件平均年齡成家26購買第一套房子31貸款高峰32住房支出高峰42負債高峰42美國人住住房消費費高峰年年齡日本人住住房消費費高峰年年齡生活中的事件平均年齡結(jié)婚成家購房25-35歲退休45-55歲國際案例例啟示：：不同年齡齡組平均均購房總總量購房的最高峰集中在27歲左右，比美國和日本都要提前。首次和再再次購房房的年齡齡分布顯示27-35歲之間是購房，換房和投資的活躍期資料來源源：世聯(lián)聯(lián)研究2000年占深深圳總?cè)巳丝跀?shù)59%的的20-34歲的年年輕購房房者到2006年是處處于住宅宅購置高高峰年齡齡26-41歲歲之間，，主要分分布在寶寶安和龍龍崗2000年深圳圳市人口口金字塔塔圖示2000年工作作人口在在各區(qū)的的分布顯顯示寶安安和龍崗崗的就業(yè)業(yè)人口最最多1.工作作人口在在寶安和和龍崗區(qū)區(qū)遠遠高高于其他他區(qū)域，，但是生生產(chǎn)和運運輸類工工作人員員所占比比例較高高，屬于于中低收收入人群群，購買買力較弱弱2.在在寶安和和龍崗從從事商服服人員超超過其他他各區(qū)，，這類人人員收入入中等，，此區(qū)域域存在購購房潛力力2000年工作作人口在在各區(qū)的的失業(yè)率率情況顯顯示寶安安和龍崗崗的失業(yè)業(yè)率較低低，就業(yè)業(yè)人口的的潛在的的購買力力強深圳人口口情況對對比日本本案例，，世聯(lián)認認為深圳圳小戶型型的發(fā)展展現(xiàn)階段段處于日日本的60-80年代代之間深圳現(xiàn)狀經(jīng)濟增長較快人口向都市圈聚集，城市化率持續(xù)上升，2000年深圳城市化率達到了92%住宅用地持續(xù)走高，深圳關(guān)內(nèi)已經(jīng)基本沒有土地制定深圳第一個住宅五年規(guī)劃鼓勵建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房利用舊城改造來改善市內(nèi)的住宅環(huán)境開發(fā)商高價購置土地在市中心的公寓有高檔化傾向外來人口急劇增加，產(chǎn)生大量的租賃需求移民第二代的需求開始放量戶均人口下降速度快購買承受力較強，但隨著房價的持續(xù)上升，購買熱情可能會有所降低經(jīng)濟城市化土地價值政府開發(fā)商人口購買承受力1961-1970經(jīng)濟增長快城市化程度有所減慢，由62%上升到70%，人口逐漸向三大都市區(qū)聚集住宅用地價格上升較快，帶動了其他用地價格的上揚制定了第一個住宅五年計劃建設(shè)了大量的廉租屋占到出租市場建設(shè)量的40%利用舊城改造改善住宅環(huán)境開發(fā)商主要集中在三大都市65年以后開始開發(fā)高級公寓住宅以中等開發(fā)商為中心興起高級公寓市民化，實行按揭出售公寓，使住宅價格低廉化外來人口產(chǎn)生大量的租賃需求戰(zhàn)后第一代嬰兒潮的消費高峰還未到來戶均人口快速下降大部分年輕人居住在大概12平米的公寓中有孩子的家庭可以選擇住在老式的日本住宅中，戶型是2室一廳，面積大概在25-30平米1971-1980石油危機經(jīng)濟不景氣城市化達到70%以上，進入到城市穩(wěn)定發(fā)展階段，形成大都市圈，人口穩(wěn)定住宅用地價格上升較快特別是市中心和近郊公寓用地上漲最快制定了第二個住宅五年計劃共建設(shè)超過100萬套的公屋推進住宅產(chǎn)業(yè)化進程1974-1975年時，開發(fā)商大量買進公寓用地1976-1977年戰(zhàn)后第一代嬰兒潮的住宅消費高峰到來嬰兒潮工作以后的租賃需求增加家庭總量再次跳躍性增加中年人的置業(yè)需求由于住宅存量大，價格穩(wěn)定，消費者住宅購買力強現(xiàn)狀與案案例的適適應(yīng)性分分析世聯(lián)價值值宏觀政策策研判人口對于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的影響主主要體現(xiàn)現(xiàn)在哪些些方面在家庭結(jié)結(jié)構(gòu)演變變模型中中什么時時期是小小戶型購購房/換換房/投投資的活活躍期未來關(guān)內(nèi)以以及關(guān)外小小戶型發(fā)展展的總體趨趨勢深圳小戶型型消費的高高峰階段深圳的哪個個片區(qū)會成成為下階段段小戶型發(fā)發(fā)展態(tài)勢較較好的區(qū)域域小戶型住宅宅物業(yè)的面面積趨勢判判斷模塊二小小戶型生生存環(huán)境研研究從區(qū)域價值值分析角度度建立小戶戶型生存環(huán)環(huán)境體系世聯(lián)總結(jié)出出影響小戶戶型生存價價值的八大大核心因素素；相對可變因因素：人口狀況、、交通便捷捷、配套完完善、繁華華程度、環(huán)環(huán)境條件、、產(chǎn)業(yè)影響響等六大因因素，他們們也是土地地價值提升升的主要因因素。相對不可變變因素：地塊條件和和城市規(guī)劃劃。環(huán)境條件城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)影響配套完善度度人口狀況繁華程度交通便捷生存環(huán)境的8大核心因素地塊條件評定小戶型型生存環(huán)境境的8大因因素1.繁繁華程度度：考慮地塊距距主要商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)施施的距離，，以及這一一商業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施等級；；2.交交通便捷捷度：考慮公交便便捷度———公交線路路、公交站站點的情況況；考慮對外交交通便捷度度——距火火車站、飛飛機場的距距離；考慮相相鄰道路通通達性———道路性質(zhì)質(zhì)、車流量量、寬度等；3.環(huán)環(huán)境條件件：考慮環(huán)境質(zhì)質(zhì)量——大大氣、噪音音的污染及及綠地覆蓋蓋情況；考慮慮自然條件件——景觀觀資源、地地形和地勢勢情況；考慮慮文體設(shè)施施——距公公園、體育育場館、圖圖書館的距離離；4.公公用基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施狀況況：考慮基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善度度——供水水供電情況況；學(xué)校、醫(yī)院院、郵局及及城市娛樂樂設(shè)施（如如影劇院等））評定小戶型型生存環(huán)境境的8大因因素細述（（1）：各因素評估估的評估等等級為5個個等級：很好（））；；好（））；；一般（））；；差（））；；很差（））。。5.人人口狀況況：考慮人口密密度，人口口結(jié)構(gòu)，人人口增速；；6.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響響：考慮區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成熟度度；考慮相相關(guān)產(chǎn)業(yè)的的配套，積積聚狀況及未未來發(fā)展趨趨勢等；7.城城市規(guī)劃劃：考慮地塊所所在區(qū)域規(guī)規(guī)劃方向定定位，及周周邊區(qū)域?qū)Ρ镜貕K的影影響；8.地地塊條件件：考慮地塊面面積、建筑筑面積、容容積率、地地塊長寬比比——開發(fā)規(guī)規(guī)模、開發(fā)發(fā)檔次；考考慮土地使使用限制及及自然條件。。評定小戶型型生存環(huán)境境的8大因因素細述（（2）：起步發(fā)展期期快速發(fā)展期期成熟發(fā)展期期人口密度潛在購房人人群城市土地存存量城市建設(shè)熱熱點轉(zhuǎn)移城市建設(shè)熱熱點轉(zhuǎn)入城市及區(qū)域域發(fā)展的一一般模型：：問題提出我們說城市市和區(qū)域的的發(fā)展是有有階段性的的，哪么各各發(fā)展階段段是如何界界定的，其其表征是什什么？各階段市場場的基本特特點是什么么？世聯(lián)價值小戶型生存存環(huán)境研究究影響小戶型型住宅物業(yè)業(yè)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵因素城市區(qū)域價價值判斷企業(yè)進入性性戰(zhàn)略研究究模塊三小小戶型產(chǎn)品品客戶需求求分析從客戶需求求挖掘角度度建立小戶戶型產(chǎn)品價價值體系按購買動機機、驅(qū)動方方式的客戶戶分類70年代末末，80年年代人逐漸漸成為主角角客戶購買動機驅(qū)動因素客戶分類特征總結(jié)自?。üぷ鹘煌?qū)動）捷運交通（地鐵、城鐵）個人為單位自由青年（未婚青年）常年工作流動人士活躍長者首次置業(yè)需求，部分拆遷客戶；處于頻繁變換工作的階段，選擇項目多考慮距離工作地點的遠近，是否能方便的到達軌道交通；對單價和總價都比較敏感，采用按揭，財富積累不多，首付依靠父母或者拆遷補償；看重未來捷運交通，以及由此帶來的升值；戶型務(wù)實，關(guān)注使用率；功能空間多，但是要求緊湊，對禮儀空間和舒適度關(guān)注不多；對價格敏感，會因價格而放棄對部分品質(zhì)的追求。家庭為單位丁克家庭空巢家庭部分拆遷家庭道路交通（城市快速路）個人為單位自由青年（未婚青年、混居、小兩口）常年工作流動人士活躍長者首次置業(yè)需求；福利房、公房升級客戶；家庭生命周期發(fā)生變化；不愿脫離之前的工作生活圈，選擇項目多考慮距離工作地點的時間距離；工作穩(wěn)定步入正軌，處于較快的職業(yè)上升期，開始關(guān)注家庭規(guī)劃城市新銳，注重生活品質(zhì)，渴望能夠享受生活，但往往時間較少；希望擁有自己的生活空間，同時又很享受與朋友一起聚會、暢談的快樂時光；追求時尚、優(yōu)越感，物業(yè)能體現(xiàn)標簽式的生活；對圈層感充滿向往。有個性，對時尚的敏感度高，樂于接受新鮮事物；擁有私家車的客戶數(shù)量占項目70%以上；對價格有一定的敏感，但不會因價格而放棄對品質(zhì)的追求。家庭為單位空巢家庭丁克家庭部分拆遷家庭小太陽家庭投資（投資回報率）核心商務(wù)區(qū)活躍的財富置業(yè)者看重投資回報率，屬于技術(shù)分析型客戶部分外籍人士和港澳臺客戶會有企業(yè)購買行為，多數(shù)是外地或者外國企業(yè)并非金字塔尖財富水平核心產(chǎn)業(yè)區(qū)活躍的財富置業(yè)者核心教育區(qū)初級財富置業(yè)者小戶型項目目產(chǎn)品關(guān)鍵鍵點分析客戶購買動機特征具體分析自住建筑規(guī)模較大規(guī)模的社區(qū)處于大規(guī)模居住區(qū)內(nèi)的部分條件受限的樓座小規(guī)模項目但是鄰近成熟大社區(qū)產(chǎn)品形式板樓、塔樓、板塔結(jié)合，形式多樣項目資源條件處于城市繁華區(qū)的邊緣地帶或者非核心地段；臨城市主干道、快速路或軌道交通，公共交通發(fā)達；多數(shù)定位為青年社區(qū)，有一定的文化概念；投資建筑規(guī)模單體樓（１－２個單體）、綜合體中的小體量樓座產(chǎn)品形式塔樓、假板（圍板、內(nèi)廊式板樓……）項目資源條件處于城市核心商務(wù)區(qū)、核心產(chǎn)業(yè)區(qū)、核心教育區(qū)等；租賃市場活躍，有固定租客人群，通常以居住為主；規(guī)模太小無法形成社區(qū)感，或者位于綜合體中有較強的商務(wù)感；以小戶型解決進深過大、東西朝向等建筑問題；規(guī)律總結(jié)項目自住投資社區(qū)一些以小戶型為主的項目已經(jīng)開始注重社區(qū)概念、場所、人文內(nèi)涵。尤其體現(xiàn)在距離核心區(qū)較遠的中大規(guī)模項目中社區(qū)規(guī)模較小，或者基本無社區(qū)，依托核心區(qū)配套資源、綜合體配套?！按蟆迸c“小”50平米以上戶型和二居比例相對高于投資項目，部分項目全為60-100平米，二居為主50平米以下戶型和一居比例較高，部分項目全部為零居和一居功能分區(qū)保證起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房餐廳等基本功能空間；廚、衛(wèi)分居入口兩側(cè)，獨立明廚帶生活陽臺；一居戶型臥室和起居室有一個采光面或者兩個采光面；兩居戶型利用東北或者西北角兩個方向采光面；或者大進深、小面寬南北通透戶型；陽臺、飄窗、玄關(guān)、loft、增加儲藏空間、精裝等設(shè)計體現(xiàn)附加值零居相對較多；通常廳室相連；酒店式公寓布局；廚房多為開敞式廚房；Loft設(shè)計、精裝修國際知名大師設(shè)計、打造公共空間、商務(wù)配套等體現(xiàn)附加值功能面積廚衛(wèi)面積相對較大，臥室相對較小廚衛(wèi)面積相對較小，臥室相對較大；公共空間和交通面積相對較奢侈戶型創(chuàng)新陽臺、飄窗、玄關(guān)、loft、增加儲藏空間、精裝等局部舒適度設(shè)計戶型可以不需要太多變化，甚至全為酒店客房式布局，尺度同時滿足辦公需求陽臺有陽臺戶型比例較高，部分二居雙陽臺，形式多樣，出現(xiàn)工作陽臺、觀景陽臺、書房陽臺等多種形式有陽臺戶型比例較低，大多與臥室相連世聯(lián)價值消費者層面面小戶型住宅宅物業(yè)置業(yè)業(yè)的終極目目的是什么么？從消費者角角度分析，，影響小戶戶型價格的的因素消費者購買買驅(qū)動因素素研究產(chǎn)品層面小戶型產(chǎn)品品基本價值值體系小戶型產(chǎn)品品增值體系系研究小戶型產(chǎn)品品創(chuàng)新體系系研究世聯(lián)重點研研究案例及及客戶簡介介Case>我們的研究究思路與方方法國際視角的的案例研究究從人口統(tǒng)計計學(xué)角度分分析小戶型型住宅物業(yè)業(yè)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵因素宏觀背景和和約束性條條件宏觀經(jīng)濟背背景、城市市化發(fā)展、、城市規(guī)劃劃等房地產(chǎn)政策策背景房地產(chǎn)新政政解讀小戶型發(fā)展展歷程與現(xiàn)現(xiàn)狀供給：演變變歷程、分分布格局、、生長環(huán)境境、各片區(qū)區(qū)小戶型住住宅案例分分析需求：各片片區(qū)小戶型型客戶特征征和分類、、典型項目目客戶深度度分析城市人口結(jié)結(jié)構(gòu)化分析析從人口統(tǒng)計計學(xué)的角度度探討：在在規(guī)劃和房房地產(chǎn)新政政影響下小小戶型住宅宅物業(yè)的發(fā)發(fā)展趨勢城市小戶型型住宅消費費者需求偏偏好及購買買驅(qū)動因素素規(guī)律研究城市基礎(chǔ)研研究小戶型市場場研究城市各片區(qū)區(qū)小戶型住住宅消費趨趨勢判研城市各片區(qū)區(qū)小戶型住住宅物業(yè)的的面積趨勢勢判斷……城市各片區(qū)區(qū)小戶型住住宅消費高高峰時間判判研城市小戶型型住宅物業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢勢判斷城市各片區(qū)區(qū)小戶型小小戶型住宅宅物業(yè)價值值體系的建建立城市各片區(qū)區(qū)小戶型住住宅物業(yè)的的生存環(huán)境境KPI體體系人口研究法國城市小小戶型發(fā)展展德國城市小小戶型發(fā)展展臺灣城市小小戶型發(fā)展展韓國城市小小戶型發(fā)展展美國城市小小戶型發(fā)展展日本城市小小戶型發(fā)展展新加坡城市市小戶型發(fā)發(fā)展香港小戶型型發(fā)展…初步考慮案案例日本城市人人口特征和和小戶型發(fā)發(fā)展及特征征分析新加坡城市市人口和小小戶型發(fā)展展及特征分分析美國城市人人口和小戶戶型發(fā)展特特征分析香港城市人人口和小戶戶型發(fā)展特特征分析針對型典型型案例我們對世界界各國城市市的小戶型型發(fā)展進行行了廣泛研研究，著重重分析了其其中的四個個典型案例例土地集約利用成熟的市場城市化率較高存在大量移民土地資源稀少家庭結(jié)構(gòu)變化如何促使戶型演變從人口，小戶型發(fā)揮歷程發(fā)等方面全面借鑒移民潮對于小戶型的影響根據(jù)2003年日本本統(tǒng)計61%的居民民擁有自己己的住房，，39%的的居民長期期租用住房房；73%租賃住房房面積小于于50平米米，全國戶戶均面積在在90平米米自主住宅平均面積租賃住宅平均面積1969年86平米35平米1983年107平米38平米1999年121平米45平米2003年121.7平米45.6平米特點一：自用和租租賃住宅的的平均面積積差異日益益增大，租租賃住宅多多是小面積積戶型特點四：自主住宅宅由于面積積較大，含含有不同用用途居室，，舒適性較較高；小面面積租賃住住宅結(jié)構(gòu)簡簡單，居室室設(shè)計以實實用為主，，不注重生生活舒適度度。房間：（廚房，，客廳，臥臥室等都算算作房間））93%租賃賃住宅是4室或者以以下結(jié)構(gòu)業(yè)主自主住住宅58%是5室或或者以上結(jié)結(jié)構(gòu)洗澡間：18%的租租賃住宅沒沒有洗澡間間3%的自住住住宅沒有有洗澡間衛(wèi)生間：租賃住宅的的平均每套套擁有1.05個衛(wèi)衛(wèi)生間自住住宅平平均擁有衛(wèi)衛(wèi)生間1.39個特點二：租用住宅宅的配套設(shè)設(shè)施雖然比比自住住宅宅要少，但但一般交通通很方便，，距離中央央商業(yè)區(qū)或或者醫(yī)院近近，方便上上班和就醫(yī)醫(yī)，生活配配套上較方方便特點三：租賃住宅宅的消費群群體存在明明顯職業(yè)特特征，大多多是工薪階階層，其中中62.8%的是公公司職員，，決大部分分是單人家家庭或者沒沒有孩子的的夫婦。日本住宅市市場特征日本戰(zhàn)后有有兩次嬰兒兒潮，分別別在30年年代后期和和70年代代前期，2000年年人口性別別比例逐漸漸恢復(fù)到正正常水平。。2005年后日本本人口逐漸漸老齡化日本人口金字塔圖示（2000年10月）61歲：1938-1939年中日戰(zhàn)爭導(dǎo)致人口下降51-53歲：1947-49年的第一次嬰兒潮女性26-29歲：1971-74年的第二次嬰兒潮男性34歲：1966年出生率下降54-55歲：戰(zhàn)爭期間出生率下降二戰(zhàn)期間人口下降老年人口（65歲以上）勞動人口（15-64歲）未成年人口（15-64歲）1920年日本人口金字塔圖示1960年日本人口圖金字塔圖示在1920年和1960年的的人口金字字塔圖示中中可以看出出：在19世紀末和和20世紀紀初的幾次次戰(zhàn)爭中日日本損失了了大量的男男性人口；；出現(xiàn)了幾幾個年齡斷斷層；這些些導(dǎo)致60年代左右右的男女比比例失衡2005年年日本人口口金字塔圖圖示日本人口特特征根據(jù)日本不不同年齡段段擁有住房房量推斷25-35歲是日本本人購買小小戶型住房房的高峰不同代際人人群擁有自自住房總量量原因：第一代嬰兒兒潮的購買買者的余波波效應(yīng)正在在消失第二代嬰兒兒潮帶來的的住宅消費費高峰已經(jīng)經(jīng)開始越來越晚的的結(jié)婚年紀紀使得每一一代都有更更多的單人人家庭出現(xiàn)現(xiàn)，在人口口總量不發(fā)發(fā)生大的變變化的情況況下，總戶戶數(shù)呈現(xiàn)上上升趨勢離婚率的上上升使得住住宅用戶增增加再婚家庭也也增加了住住房的需求求日本退休工工薪階級利利用退休金金購置住宅宅的需求一一直都很高高人口對房地地產(chǎn)的影響響從擁有自住住房總量的的增長斜率率來判斷住住房高峰年年齡在25-30歲歲，其次是是30-35歲。99年后購購房者的數(shù)數(shù)量有所增增加，特別別是在45-50歲歲之間的購購買者有所所增加。出生率增長年份預(yù)測住房消費高峰期相對應(yīng)的周期戰(zhàn)后第一代嬰兒潮1947-19491972-1979房地產(chǎn)第二個周期高峰戰(zhàn)后第二代嬰兒潮1971-19742006-2009日本經(jīng)濟呈現(xiàn)回暖2005年年新加坡平平均住宅擁擁有率達到到92%，，公屋占到到建造總量量85%，，商品房只只占到15%；公公屋的主力力戶型面積積是73-135平平米之間，，小戶型面面積持續(xù)增增大新加坡房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展2003年住房擁有率調(diào)查總量公屋居民房屋擁有率商品房居民房屋擁有率2000-2005年公屋和和商品房戶戶型變化三室套間60平米四室套間90平米五室套間110平米米2005年年公屋的主主力戶型100平米米以下住宅宅占到公屋屋總套數(shù)的的73.7%；低收收入居民購購買2-4室住宅最最多，面積積在50-105平平米之間；；中高收入入居民多選選擇4-5室住宅，，面積在73-135平米之之間在公屋中，，20%收收入最高的的人群的住住房擁有率率92%60%中等等收入人群群住房擁有有率高達95%20%低收收入人群的的住房擁有有率是87%絕大部分的的高收入人人群擁有5房以上住住宅低收入人群群集中在4房以下住住宅，約為為93平米米以下其中11%租用1-2室的的小戶型住住宅中，1室住宅面面積在23-45平平米之間新加坡房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)居住在公公屋內(nèi)居民民的住房擁擁有率（2003年年）低收入20%中等收入60%高收入20%政府公屋類型以及居住人群低收入20%中等收入60%高收入20%總量公屋類型總量1-2室出租3室4室5室從單身家庭庭比例橫向向比較來看看，新加坡坡單身家庭庭比例少于于20%，，家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)更趨向于于大家庭結(jié)結(jié)構(gòu)，這是是小戶型面面積逐漸變變大的主要要原因新加坡人口口對于房地產(chǎn)產(chǎn)的影響不同國家單人家庭所占比例新加坡韓國香港日本新西蘭英國美國單人家庭多人家庭多人家庭單人家庭1967-1990年家庭總總數(shù)和家庭庭結(jié)構(gòu)變化化公寓主要分分布在美國國南部，戶戶型以一室室和兩室一一廳為主，，歷年來占占到供應(yīng)量量絕對數(shù)量量，最近十十年三室供供應(yīng)量持續(xù)續(xù)增加；消消化量隨著著房地產(chǎn)周周期波動較較大美國房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀公寓在不同同地域建成成6個月后后的消化量量1970年年-2004年公公寓中戶型型的變化三室以上戶戶型在過去去的10年年中供應(yīng)量量增大美國年輕家家庭中移民民和少數(shù)族族裔家庭，，已經(jīng)占到到全美家庭庭凈增長量量的37%，未來將將達到50%以上；；由于移民民和少數(shù)族族裔家庭的的收入較低低，各類聯(lián)聯(lián)合住宅將將成為首選選2005年年少數(shù)族裔裔家庭所占占比例人口對房地地產(chǎn)的影響響不同家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的少數(shù)數(shù)族裔家庭庭將在未來來10年里里大量增長長（哈佛住宅宅研究中心心對于美國國少數(shù)族裔裔家庭增長長預(yù)測）在1995-2005年期間間，在美國國以外出生生的移民和和少數(shù)族裔裔家庭已經(jīng)經(jīng)占到了美美國家庭凈凈增長量的的37%。。在2002-2003年期間間，17%的首次置置業(yè)者和15%公寓寓置業(yè)者是是出生在美美國以外的的移民和少少數(shù)民族家家庭盡管移民潮潮在2001年以后后大量減少少，但是在在2000年以前五五年，每年年有137萬移民家家庭進入美美國，年輕輕移民的大大量進入大大大降低了了美國總?cè)巳丝诘钠骄挲g沒有孩子的的家庭有孩子的家家庭單親家庭其它類型家家庭單人家庭其它移民家庭非西班牙裔裔白人家庭庭1947-2000年美國不不同民族的的家庭收入入變化世聯(lián)服務(wù)過過的客戶簡簡介金地——深深圳小戶型型趨勢研究究萬科——小小戶型生存存環(huán)境研究究……THEEND9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:45:3803:45:3803:451/5/20233:45:38AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:45:3803:45Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:45:3803:45:3803:45Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2303:45:3803:45:38January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20233:45:38上上午午03:45:381月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:45上上午午1月-2303:45January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財