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世聯(lián)—寫(xiě)字樓顧問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問(wèn)題Question>世聯(lián)認(rèn)為成功的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題2.基于競(jìng)爭(zhēng)的片區(qū)分析1.城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展階段的判斷核心要點(diǎn)2.1片區(qū)在城市中的占位2.2片區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)格局2.3項(xiàng)目與城市核心區(qū)的關(guān)系2.4考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整1.1城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和1.2產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1.3城市的總體規(guī)劃1.4城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)3.項(xiàng)目與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系3.1開(kāi)發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略3.2短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期收益的關(guān)系3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展的關(guān)系3.4利潤(rùn)導(dǎo)向和品牌導(dǎo)向的關(guān)系3.5本項(xiàng)目與企業(yè)其它項(xiàng)目的關(guān)系世聯(lián)認(rèn)為成功的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題4.產(chǎn)品策略5.商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)策略核心要點(diǎn)4.1項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)4.2功能定位（可以考慮包含公寓的功能）4.3開(kāi)發(fā)次序4.4寫(xiě)字樓與其它不同物業(yè)類(lèi)型的關(guān)系5.1商業(yè)物業(yè)的定位5.2商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價(jià)值5.3商業(yè)物業(yè)與寫(xiě)字樓的關(guān)系6.寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)策略6.1產(chǎn)品形象主題的確立6.2啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略6.3渠道策略6.4關(guān)鍵事件及設(shè)施營(yíng)銷(xiāo)6.5公共關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)6.6定價(jià)策略世聯(lián)寫(xiě)字樓模塊顧問(wèn)服務(wù)的

業(yè)務(wù)主線(xiàn)及其核心研究?jī)?nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究地塊價(jià)值研究開(kāi)發(fā)模式與盈利模式研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目整體功能定位研究功能分區(qū)及功能比例劃分研究寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)……項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)策略消費(fèi)者價(jià)值取向研究項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合與營(yíng)銷(xiāo)SWOT分析定價(jià)研究營(yíng)銷(xiāo)總策略和啟動(dòng)策略研究……世聯(lián)寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)研究?jī)?nèi)容世聯(lián)對(duì)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>行政配套規(guī)劃中建設(shè)中逐步啟用商務(wù)氛圍較差較好濃厚熱銷(xiāo)寫(xiě)字樓投資大廈江蘇大廈中銀大廈國(guó)際商會(huì)大廈時(shí)代金融中心中央商務(wù)大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈九州創(chuàng)展國(guó)際商會(huì)中心航天大廈安聯(lián)大廈華融大廈貴州大廈大中華交易廣場(chǎng)捷美中心新世界中心……雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年深圳CBD寫(xiě)字樓發(fā)展共性以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年市場(chǎng)投資價(jià)值認(rèn)同高中低投資比例高中低產(chǎn)業(yè)類(lèi)型第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢(xún)、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷(xiāo)售部、研發(fā)部門(mén)，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)銀行、證券、保險(xiǎn)等公司咨詢(xún)顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷(xiāo)場(chǎng)等企業(yè)類(lèi)型民營(yíng)企業(yè)民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、跨國(guó)公司深圳CBD寫(xiě)字樓客戶(hù)演變以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年建筑設(shè)計(jì)形象較好形象好、設(shè)計(jì)較人性化形象好、設(shè)計(jì)人性化硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)、車(chē)位等）一般檔次高、數(shù)量充足高配套設(shè)施（會(huì)所、會(huì)議室、員工餐廳等）一般完善完善科技含量（智能化、節(jié)能等）一般高（5A等）高物業(yè)管理自管品牌管理品牌管理附加資源（健康環(huán)保）無(wú)部分運(yùn)用重點(diǎn)營(yíng)造產(chǎn)品成熟度較成熟完全成熟完全成熟、具各性化深圳CBD寫(xiě)字樓產(chǎn)品特征以深圳為例從深圳CBD的發(fā)展可以得到的規(guī)律

時(shí)機(jī)越早，定位空間越大，風(fēng)險(xiǎn)越??；早期推出定位空間較大，從甲級(jí)、乙級(jí)到商務(wù)公寓均有市場(chǎng);由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，以及早期開(kāi)發(fā)高端物業(yè)對(duì)頂端客戶(hù)的消化，其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，商務(wù)公寓為輔。2003-2004年的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將遠(yuǎn)大于2001年，大量甲級(jí)物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預(yù)知。早期市場(chǎng)整體年推出量在7萬(wàn)以下；每個(gè)項(xiàng)目單一物業(yè)類(lèi)型推出市場(chǎng)的容量約為3萬(wàn)左右；如果單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模較大，則一般由多種功能組合；二、三線(xiàn)線(xiàn)城市辦辦公物業(yè)業(yè)啟動(dòng)與與發(fā)展歷歷程萌芽階段段啟動(dòng)階段段發(fā)展階段段成熟階段段辦公需要要住宅改辦辦公草創(chuàng)型企企業(yè)住宅無(wú)改善環(huán)境境住宅立項(xiàng)項(xiàng)、商務(wù)務(wù)辦公成長(zhǎng)型中中小企業(yè)業(yè)第一代商商務(wù)公寓寓位置價(jià)格交通使用成本本動(dòng)因表現(xiàn)形式式產(chǎn)品特征征入駐公司司特征客戶(hù)關(guān)注注點(diǎn)追求形象象純商務(wù)形形象迅速發(fā)展展的中小小企業(yè)初具規(guī)模模的企業(yè)業(yè)純寫(xiě)字樓樓開(kāi)始出出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍圍需求多樣樣化多樣化各種類(lèi)型型企業(yè)寫(xiě)字樓與與新一代代商務(wù)公公寓并存存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)風(fēng)景世聯(lián)研究究寫(xiě)字樓的的產(chǎn)品價(jià)價(jià)值體系系寫(xiě)字樓產(chǎn)品價(jià)值體系關(guān)鍵公共共空間打打造專(zhuān)業(yè)業(yè)辦公形形象展示示區(qū)高形象展展示體系系獨(dú)特功能能構(gòu)建低門(mén)檻，，低使用用成本。。品牌整合合打造形形象光環(huán)環(huán)辦公生態(tài)化商務(wù)中心低成本價(jià)值構(gòu)構(gòu)建寫(xiě)字樓產(chǎn)品四四種模式的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)先機(jī)型成本領(lǐng)先型適用條件：項(xiàng)目處于CBD雛形已經(jīng)基本形成，但CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較小，大規(guī)模性開(kāi)發(fā)即將開(kāi)始。啟動(dòng)時(shí)機(jī)搶先，為項(xiàng)目贏得機(jī)會(huì)點(diǎn)，跑贏大勢(shì)，是市場(chǎng)先機(jī)型成功的要素；項(xiàng)目采用提早開(kāi)發(fā)，搶占先機(jī)的競(jìng)爭(zhēng)策略；適用條件：項(xiàng)目既需要打造“成熟產(chǎn)品”，形成不同的“檔次標(biāo)準(zhǔn)”，又要控制成本，保證達(dá)到利潤(rùn)目標(biāo)低成本，高形象是成本領(lǐng)先型的成功要素；功能轉(zhuǎn)換型附加資源型適用條件：功能轉(zhuǎn)換型競(jìng)爭(zhēng)模式的成功背景是周邊住宅價(jià)格高啟政府不允許住宅單位供企業(yè)注冊(cè)周邊高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格與寫(xiě)字樓差距不大，不會(huì)影響商住公寓的價(jià)格空間；適用條件：周邊寫(xiě)字樓產(chǎn)品成熟；推出超前的概念可以引起市場(chǎng)的共鳴；市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)以自用為主，對(duì)價(jià)格不太敏感，對(duì)新概念關(guān)注；世聯(lián)聯(lián)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)顧顧問(wèn)問(wèn)的的工工作作方方法法Method>世聯(lián)聯(lián)顧顧問(wèn)問(wèn)服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容項(xiàng)目目定定位位顧顧問(wèn)問(wèn)服服務(wù)務(wù)城市市相相關(guān)關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)及及商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展前前景景預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)相關(guān)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)域域市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入入戰(zhàn)戰(zhàn)略略及及發(fā)發(fā)展展策策略略可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告金融融投投資資機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)項(xiàng)項(xiàng)目目咨咨詢(xún)?cè)兩虡I(yè)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)投投資資合合作作咨咨詢(xún)?cè)兪袌?chǎng)場(chǎng)定定位位案案例例專(zhuān)專(zhuān)題題研研究究項(xiàng)目目物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建議議顧顧問(wèn)問(wèn)服服務(wù)務(wù)消費(fèi)費(fèi)市市場(chǎng)場(chǎng)顧顧問(wèn)問(wèn)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位項(xiàng)目目物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)策策略略研研究究規(guī)劃劃方方案案的的市市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)租售售價(jià)價(jià)值值及及項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)估估營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與策策略略招商商服服務(wù)務(wù)招商商策策略略及及條條件件制制定定/招招商商實(shí)實(shí)施施及及推推廣廣方方案案/招招商商現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管管理理及及控控制制…………銷(xiāo)售服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策策略制定/營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施施及推廣方方案/項(xiàng)目目?jī)r(jià)格策…………前期顧問(wèn)工工作階段劃劃分與服務(wù)務(wù)內(nèi)容階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要成果合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時(shí)間第一階段：項(xiàng)目定位1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2宏觀背景分析3項(xiàng)目解析4項(xiàng)目定位5案例借鑒6物業(yè)類(lèi)型規(guī)劃/配比7經(jīng)濟(jì)測(cè)算8項(xiàng)目分期計(jì)劃9規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1《項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告2形成《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究七天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話(huà)|傳真|郵件溝通45個(gè)日歷天第二階段：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)3項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)4要點(diǎn)建議5建筑風(fēng)格/外立面建議6環(huán)境/景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)7配套設(shè)施建議8社區(qū)服務(wù)/物管建議9其他相關(guān)物業(yè)建議1《項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》報(bào)告2形成《建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究七天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話(huà)、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天第三階段：營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略1投資群體研究2自用客戶(hù)群體研究3主流營(yíng)銷(xiāo)手段分析4營(yíng)銷(xiāo)案例借鑒5項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略6項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略7營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算1《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略》報(bào)告2報(bào)告用于指導(dǎo)廣告公司1市場(chǎng)調(diào)研五天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話(huà)、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天后續(xù)跟蹤服務(wù)：在合同期結(jié)束后，如貴司仍需我司參與規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)或重要的項(xiàng)目發(fā)展會(huì)議，則需提前三天出具參會(huì)邀請(qǐng)函并承擔(dān)相應(yīng)的所有差旅費(fèi)用，我司會(huì)視貴司需要委派相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士參會(huì)。專(zhuān)案團(tuán)隊(duì)架架構(gòu)及崗位位職責(zé)人力配備八位專(zhuān)業(yè)人士組成人力配備：1位資深工商項(xiàng)目經(jīng)理人力配備：2-3位市場(chǎng)研究人員崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評(píng)審顧問(wèn)報(bào)告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)實(shí)施項(xiàng)目管理全程項(xiàng)目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯報(bào)崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶(hù)基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢(shì)八位專(zhuān)業(yè)精英十年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大的顧問(wèn)平臺(tái)支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢(shì)豐富資料獲取經(jīng)驗(yàn)建筑|經(jīng)濟(jì)等專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)工商項(xiàng)目經(jīng)理市場(chǎng)研究人員世聯(lián)知識(shí)平平臺(tái)+內(nèi)部部|外部專(zhuān)專(zhuān)家世聯(lián)顧問(wèn)服服務(wù)內(nèi)容大大綱市場(chǎng)深度研研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目診斷案例研究我們的解決決之道商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境研究結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)角度商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境角度競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論論地塊價(jià)值解析析基于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度度分析地塊價(jià)價(jià)值基于商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境的角度度分析地塊價(jià)價(jià)值項(xiàng)目分析結(jié)論論項(xiàng)目整體定位位診斷功能分區(qū)與指指標(biāo)確定診斷建筑設(shè)計(jì)與產(chǎn)產(chǎn)品診斷項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷斷項(xiàng)目診斷結(jié)論論具體內(nèi)容詳見(jiàn)見(jiàn)“世聯(lián)提交交的關(guān)于本項(xiàng)項(xiàng)目的顧問(wèn)工工作建議書(shū)””世聯(lián)寫(xiě)字樓營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)業(yè)務(wù)務(wù)Sale>營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)———工作方式營(yíng)銷(xiāo)階段銷(xiāo)售經(jīng)理|招招商經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理|策策劃經(jīng)理銷(xiāo)售經(jīng)理|招招商經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理|策策劃經(jīng)理前期策略專(zhuān)案案團(tuán)隊(duì)工商部總監(jiān)負(fù)負(fù)責(zé)人力配備宣傳方案效果果評(píng)估修正推廣方案案集中解決重要要問(wèn)題參加專(zhuān)業(yè)聯(lián)席席會(huì)議監(jiān)督方案執(zhí)行行集中解決重要要問(wèn)題制訂宣傳推廣廣方案制訂開(kāi)盤(pán)策略略制訂價(jià)格方案案開(kāi)盤(pán)前籌備工工作招商/銷(xiāo)售培培訓(xùn)主要服務(wù)內(nèi)容前四個(gè)月開(kāi)盤(pán)日后三個(gè)月后六個(gè)月依托深圳總部部資源優(yōu)勢(shì)重要問(wèn)題由執(zhí)執(zhí)委會(huì)討論解解決重要問(wèn)題由執(zhí)執(zhí)委會(huì)討論解解決降低發(fā)展商試試錯(cuò)成本強(qiáng)大的策劃知知識(shí)平臺(tái)數(shù)百百成功案例的的積累嚴(yán)格的方案評(píng)評(píng)審制度服務(wù)優(yōu)勢(shì)營(yíng)

銷(xiāo)

顧問(wèn)問(wèn)

：工工

作

階段段服務(wù)階段前期策略階段儲(chǔ)客期強(qiáng)銷(xiāo)期平穩(wěn)期時(shí)間安排簽定合約收到首期款后執(zhí)行正式開(kāi)盤(pán)前四個(gè)月正式開(kāi)盤(pán)后四個(gè)月銷(xiāo)售曲線(xiàn)示意服務(wù)成果1《項(xiàng)目定位修正與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略/策略》報(bào)告1招商方面：A項(xiàng)目商戶(hù)定位優(yōu)化及調(diào)整；B招商策略及條件制定；C招商實(shí)施及推廣方案；D月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；E招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制；F活動(dòng)方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；G協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；H招商團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；I招商組織框架及管理制度建議；J招商人員測(cè)評(píng)；K招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制；2銷(xiāo)售方面：A項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)化及完善調(diào)整；B銷(xiāo)售執(zhí)行策略制定；C銷(xiāo)售實(shí)施及推廣方案；D項(xiàng)目入市銷(xiāo)售執(zhí)行方案；E項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格方案；F月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；G銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售控制；H方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；I協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；J銷(xiāo)售診斷及調(diào)整方案；K銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；L銷(xiāo)售組織框架及管理制度建議；M銷(xiāo)售人員測(cè)評(píng).服務(wù)時(shí)間30個(gè)日歷天N個(gè)月建議開(kāi)盤(pán)前四個(gè)月N個(gè)月建議開(kāi)盤(pán)后四個(gè)月N個(gè)月人員配備工商部總監(jiān)帶隊(duì)，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制專(zhuān)案團(tuán)隊(duì)3-4人項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷(xiāo)售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷(xiāo)售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷(xiāo)售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)45萬(wàn)元整首月駐場(chǎng)35萬(wàn)元20萬(wàn)元·10天/月20萬(wàn)元·10天/月10萬(wàn)元·4天/月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)———顧問(wèn)服務(wù)品品質(zhì)管理累積數(shù)百成功功策劃代理案案例、上千專(zhuān)專(zhuān)業(yè)策劃報(bào)告告、模塊化工工具與模型第一層品質(zhì)支支撐：三級(jí)四四點(diǎn)評(píng)審制度度三級(jí)：專(zhuān)案團(tuán)團(tuán)隊(duì)自評(píng)、顧顧問(wèn)部執(zhí)委會(huì)會(huì)評(píng)審、集團(tuán)團(tuán)評(píng)審委員會(huì)會(huì)評(píng)審四點(diǎn)：即四個(gè)個(gè)層次判斷（（四點(diǎn)），項(xiàng)項(xiàng)目定位、推推廣方案、價(jià)價(jià)格方案、開(kāi)開(kāi)盤(pán)方案第二層品質(zhì)支支撐：強(qiáng)大的的知識(shí)平臺(tái)世聯(lián)寫(xiě)字樓開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目顧問(wèn)問(wèn)成功案例簡(jiǎn)簡(jiǎn)介Case>案例：深圳國(guó)際商會(huì)會(huì)大廈形象——“中中國(guó)商宣言””，“中國(guó)商商人做世界生生意”推廣——充分分挖掘和展示示區(qū)域未來(lái)街街區(qū)價(jià)值啟動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)————中中心心區(qū)區(qū)六六大大公公建建項(xiàng)項(xiàng)目目已已經(jīng)經(jīng)動(dòng)動(dòng)工工，，中中心心區(qū)區(qū)概概念念深深入入人人心心；；銷(xiāo)控控————特特定定的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓銷(xiāo)銷(xiāo)控控方方式式，，不不留留尾尾盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目目位位置置：：深深圳圳CBD建筑筑面面積積：：62481平平方方米米；；容積積率率：：5.73；；價(jià)格格：：9000元元/平平方方米米；；層高高：：28層層；；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積：：1300平平方方米米；；功能能構(gòu)構(gòu)成成：：地地下下兩兩層層停停車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)，，1、、2層層商商業(yè)業(yè)、、金金融融，，3層層商商務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)所所，，4-28層層辦辦公公間間；；時(shí)間：：2001、、2002年年案例例：：深圳圳國(guó)國(guó)際際商商會(huì)會(huì)大大廈廈自由由間間隔隔、、獨(dú)獨(dú)立立空空調(diào)調(diào)、、獨(dú)獨(dú)立立洗洗手手間間、、24小小時(shí)時(shí)辦辦公公，，管管理理費(fèi)費(fèi)便便宜宜；；案例例：：深圳圳國(guó)國(guó)際際商商會(huì)會(huì)大大廈廈成功功原原因因分分析析：：?jiǎn)?dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)搶搶先先中心心區(qū)區(qū)概概念念認(rèn)認(rèn)可可；；CBD首首個(gè)個(gè)正正式式公公開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)售售的的高高檔檔智智能能化化寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓；；發(fā)售售期期內(nèi)內(nèi)，，CBD區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)供供應(yīng)應(yīng)不不大大，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較較小?。?；寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)大大勢(shì)勢(shì)正正逐逐步步向向好好，，搶搶先先一一步步跑跑贏贏大大勢(shì)勢(shì)，，成成為為復(fù)復(fù)蘇蘇的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)頭頭羊羊；；機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)定定位位定位位為為市市場(chǎng)場(chǎng)復(fù)復(fù)蘇蘇后后，，第第一一批批需需求求者者，，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)型型公公司司；；產(chǎn)品品形形象象好好，，價(jià)價(jià)格格適適中中，，性性?xún)r(jià)價(jià)比比高高；；世聯(lián)聯(lián)價(jià)價(jià)值值：：樹(shù)立立榮榮超超品品牌牌；；實(shí)現(xiàn)了片片區(qū)高價(jià)價(jià)——銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格比預(yù)期期提升30％；；開(kāi)盤(pán)6個(gè)個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)銷(xiāo)售85％；最終在計(jì)計(jì)劃的時(shí)時(shí)間內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)100％銷(xiāo)銷(xiāo)售案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)（A座座）物業(yè)地址址：深圳圳福田深深南大道道和農(nóng)園園路交匯匯處，，深圳中中心西區(qū)區(qū)；時(shí)間：2003年占地面積積：11679.45平方米米；建筑面積積：84502.24平方米米；容積率率：5.50；樓宇狀況況：A棟棟為28層寫(xiě)字字樓，B棟為25層商商住公寓寓；總戶(hù)數(shù)數(shù)：330；；停車(chē)位位：230；；寫(xiě)字樓案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)（A座座）成功原因因分析：：低成本，，高形象象財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)是以土土地為住住宅用地地推向市市場(chǎng)，有有70年年產(chǎn)權(quán)；；由于是住住宅用地地產(chǎn)權(quán)，，因此客客戶(hù)的貸貸款成數(shù)數(shù)與年限限都增加加了，降降低了購(gòu)購(gòu)買(mǎi)壓力力；公建立面面，昭示示性強(qiáng)，，提高項(xiàng)項(xiàng)目形象象；低成本，，其公共共部分采采用中央央空調(diào)，，每個(gè)單單位內(nèi)采采用分體體式空調(diào)調(diào)；案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)（A座座）案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)（B座座）戶(hù)型名稱(chēng)類(lèi)型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶(hù)型圖1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

52.78

案例：深圳財(cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)（B座座）成功原因因分析項(xiàng)目推出出背景：：周邊住住宅價(jià)格格高啟，，因此商商住公寓寓價(jià)格上上升空間間較大；；商住公寓寓功能：：可商可可住；商住公寓寓可供企企業(yè)注冊(cè)冊(cè)掛牌；；商住公寓寓形象高高、自由由空間、、多元功功能，吸吸引投資資客、小小型公司司、自由由工作者者的眼球球；商住公寓寓辦公費(fèi)費(fèi)用低；；世聯(lián)服務(wù)務(wù)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)：項(xiàng)目定位位銷(xiāo)售執(zhí)行行案例：深圳國(guó)際際銀座地理位置置：福田田深南大大道與香香蜜湖路路交匯；；時(shí)間：2003年項(xiàng)目規(guī)模模：辦公公建筑面面積26999

㎡，，商業(yè)建建筑面積積3026㎡㎡；項(xiàng)目概況況：4層層為商務(wù)務(wù)會(huì)所;28層層為健康康會(huì)所;1-2層為商商務(wù)配套套:咖啡啡吧\中中西餐廳廳\美容容美發(fā)廳廳；案例：深圳國(guó)際際銀座戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)：銀座座國(guó)際的的扁梁無(wú)無(wú)柱設(shè)計(jì)計(jì)，為客客戶(hù)提供供了面積積從68-1134㎡㎡的““百變””“X””辦公空空間，空空間可隨隨意組合合；項(xiàng)目推出出“會(huì)呼呼吸的寫(xiě)寫(xiě)字樓””概念；；案例：深圳國(guó)際際銀座成功原因因分析首推“生生態(tài)健康康辦公””概念項(xiàng)目推出出背景：：周邊寫(xiě)寫(xiě)字樓產(chǎn)產(chǎn)品成熟熟，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，因因此引入入全新寫(xiě)寫(xiě)字樓概概念，提提升了項(xiàng)項(xiàng)目的品品質(zhì)；首次在深深圳寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)推出““生態(tài)健健康辦公公”的概概念；“生態(tài)健健康辦公公”是寫(xiě)寫(xiě)字樓發(fā)發(fā)展的新新趨勢(shì)，，項(xiàng)目順順應(yīng)其趨趨勢(shì)，并并概念深深入到項(xiàng)項(xiàng)目中；；項(xiàng)目在產(chǎn)產(chǎn)品上，，有所創(chuàng)創(chuàng)新，使使用扁梁無(wú)柱柱設(shè)計(jì)，，并推出出部分躍躍式辦公公間；世聯(lián)服務(wù)務(wù)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)：充分發(fā)揮揮世聯(lián)渠渠道的價(jià)價(jià)值，直直接引進(jìn)進(jìn)大型商商家客戶(hù)戶(hù)（海港港城酒樓——名廚飯飯?zhí)茫?，?shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)的的整體銷(xiāo)售售；率先提出綠綠色生態(tài)寫(xiě)寫(xiě)字樓概念念案例：上海綠地商商務(wù)大廈時(shí)間：2005年項(xiàng)目位置：：上海市長(zhǎng)長(zhǎng)寧區(qū)愚園園路1240號(hào)，中中山公園商商圈內(nèi)，，緊鄰區(qū)政政府項(xiàng)目規(guī)模：：20481平方米米（辦公部部分）項(xiàng)目界定：：中山公園園·愚園路路·5A甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓發(fā)展商：綠綠地集團(tuán)客戶(hù)面臨的的困惑：項(xiàng)項(xiàng)目處于新新興商圈非非核心地段段，新政下下房市萎靡靡不振，如如何尋求銷(xiāo)銷(xiāo)售突破口口，爭(zhēng)取半半年內(nèi)消化化？世聯(lián)提供服服務(wù)：全程程營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)問(wèn)世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：形象定位、、營(yíng)銷(xiāo)總綱綱、價(jià)格策策略、客戶(hù)戶(hù)定位、策策略調(diào)整、、尾盤(pán)方案案世聯(lián)價(jià)值：通過(guò)對(duì)市市場(chǎng)的判斷斷、客戶(hù)的的定位和對(duì)對(duì)項(xiàng)目自身身價(jià)值的深深入挖掘，，將項(xiàng)目拔拔高到“精精神商務(wù)領(lǐng)領(lǐng)地”層面面，輔以系系列營(yíng)銷(xiāo)手手段，創(chuàng)造造了淡市熱熱銷(xiāo)的盛況況，實(shí)現(xiàn)了了快速消化化的目的。。案例：深圳諾德中中心項(xiàng)目位置：：深圳CBD項(xiàng)目規(guī)模：：92648㎡項(xiàng)目界定：：中心區(qū)甲甲A級(jí)寫(xiě)字字樓客戶(hù)面臨的的困惑：市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高價(jià)、高高速世聯(lián)提供服服務(wù)：全程程策劃、銷(xiāo)銷(xiāo)售代理世聯(lián)價(jià)值：：超越競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手、實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)案例：深圳中國(guó)鳳鳳凰大廈項(xiàng)目位置：：深圳CBD項(xiàng)目規(guī)模：：110000㎡項(xiàng)目界定：：中心區(qū)甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓+公寓客戶(hù)面臨的的困惑：產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但須實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)、、市場(chǎng)最高高速度世聯(lián)提供服服務(wù)：策劃劃代理世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：鳳凰品牌牌資源整合合、形象定定位世聯(lián)價(jià)值：：開(kāi)盤(pán)2個(gè)個(gè)月，公寓寓售罄案例：深圳華融大大廈項(xiàng)目位置：：深圳CBD項(xiàng)目規(guī)模：：73655㎡項(xiàng)目界定：：中心區(qū)甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓客戶(hù)面臨的的困惑：避避免長(zhǎng)期停停工帶來(lái)的的負(fù)面影響響，短期內(nèi)內(nèi)回籠一定定資金，而而且要保證證價(jià)格世聯(lián)提供服服務(wù)：策劃劃代理世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：低推廣費(fèi)費(fèi)用，快速速銷(xiāo)售世聯(lián)價(jià)值：：渠道價(jià)值值，平臺(tái)資資源案例：大中華國(guó)際際交易廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目位置：：深圳CBD項(xiàng)目規(guī)模：：310633㎡項(xiàng)目界定：：中國(guó)寫(xiě)字字樓王客戶(hù)面臨的的困惑：爛爛尾樓影響響，實(shí)現(xiàn)深深圳最高價(jià)價(jià)格世聯(lián)提供服服務(wù)：突破破深圳寫(xiě)字字樓價(jià)格世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：樹(shù)立高端端形象，區(qū)區(qū)別其他項(xiàng)項(xiàng)目案例：深圳英龍大大廈項(xiàng)目位置：：深圳中心心西區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：：28018㎡項(xiàng)目界定：：中心西區(qū)區(qū)客戶(hù)面臨的的困惑：實(shí)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)銷(xiāo)售世聯(lián)提供服服務(wù)：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)高價(jià)價(jià)、高速世聯(lián)服務(wù)的的關(guān)鍵點(diǎn)：：率先提出出綠色生態(tài)態(tài)寫(xiě)字樓概概念案例：深圳金潤(rùn)大大廈項(xiàng)目位置：深深圳中心西區(qū)區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：50831㎡㎡項(xiàng)目界定：中中心西區(qū)公寓寓式寫(xiě)字樓客戶(hù)面臨的困困惑：實(shí)現(xiàn)快快速銷(xiāo)售世聯(lián)提供服務(wù)務(wù)：實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)高價(jià)、高速速案例：深圳天利中央央廣場(chǎng)位于南山濱海海CBD1、2期總建建面24萬(wàn)平平方米寫(xiě)字樓、商業(yè)業(yè)大型綜合體體項(xiàng)目案例：北京西西單安福大廈廈項(xiàng)目項(xiàng)目位置：北京西單時(shí)代代廣場(chǎng)南側(cè)項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積積約18萬(wàn)平平方米項(xiàng)目界定：大型都市綜綜合體客戶(hù)面臨的困困惑：項(xiàng)目可以發(fā)展展酒店、寫(xiě)字字樓、商場(chǎng)、、公寓等各類(lèi)類(lèi)型物業(yè)，究究竟怎樣組合合是最優(yōu)的？？商業(yè)部分選擇擇什么樣的形形式，選擇何何種業(yè)態(tài)？項(xiàng)目運(yùn)作資金金的靜態(tài)和動(dòng)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流流是怎樣的？？世聯(lián)提提供服服務(wù)：通過(guò)分分析項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的的KPI體體系和和城市市綜合合體發(fā)發(fā)展模模式，，提出出了適適合本本項(xiàng)目目的酒酒店、、寫(xiě)字字樓、、商場(chǎng)場(chǎng)、公公寓等等各種種功能能均衡衡發(fā)展展的模模式；；通過(guò)過(guò)研究究商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)律和和成功功案例例，提提出了了項(xiàng)目目可選選擇的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及比比例、、主力力店的的選擇擇等專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)問(wèn)問(wèn)題的的解決決方案案；項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作資資金的的靜態(tài)態(tài)和動(dòng)動(dòng)態(tài)的的現(xiàn)金金流的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算算。案例：：北京京杏石石口低低密度度辦公公項(xiàng)目目項(xiàng)目位位置：：北京海海淀區(qū)區(qū)杏石石口路路項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：占地地面積積821畝畝項(xiàng)目界界定：高檔檔低密密度辦辦公物物業(yè)客戶(hù)面面臨的的困惑惑：在住宅宅價(jià)值值很高高的區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)，低低密度度辦公公項(xiàng)目目的前前景與與發(fā)展展方向向？世聯(lián)提提供服服務(wù)：區(qū)域辦辦公物物業(yè)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、、項(xiàng)目目定位位及物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議案例：：北京京長(zhǎng)安安西點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目項(xiàng)目位位置：：北京西西長(zhǎng)安安街永永定路路口項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：總建建筑面面積約約5萬(wàn)萬(wàn)平米米項(xiàng)目界界定：寫(xiě)字字樓與與商業(yè)業(yè)綜合合體客戶(hù)面面臨的的困惑惑：項(xiàng)目為為住宅宅立項(xiàng)項(xiàng)，但但容積積率過(guò)過(guò)高，，如何何在本本體條條件較較差的的情況況下獲獲取高高收益益？區(qū)域沒(méi)沒(méi)有辦辦公物物業(yè)，，本項(xiàng)項(xiàng)目如如何進(jìn)進(jìn)行辦辦公物物業(yè)定定位？？世聯(lián)提提供服服務(wù)：高容積積率住住宅物物業(yè)可可能的的發(fā)展展方向向；中中小企企業(yè)對(duì)對(duì)辦公公物業(yè)業(yè)的需需求特特征；；項(xiàng)目目定位位及物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議；；產(chǎn)品品功能能創(chuàng)新新建議議世聯(lián)聯(lián)服服務(wù)務(wù)其其他他寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓案案例例概概覽覽（（2001-2005））項(xiàng)目所在地項(xiàng)目名稱(chēng)深圳市寶安廣場(chǎng)創(chuàng)展中心國(guó)際文化大廈南山金融中心現(xiàn)代之窗國(guó)際商會(huì)大廈財(cái)富廣場(chǎng)中電信息大廈金鐘大廈……廣州市臨江國(guó)際中旅廣場(chǎng)……項(xiàng)目所在地項(xiàng)目名稱(chēng)惠州市城市1號(hào)公寓……東莞市新中心區(qū)商業(yè)辦公項(xiàng)目松山湖生產(chǎn)力促進(jìn)基地總部大廈項(xiàng)目……合肥市財(cái)富廣場(chǎng)建設(shè)廣場(chǎng)……其它：南京銀城大廈珠海格力廣場(chǎng)淄博綜合體項(xiàng)目青島世紀(jì)廣場(chǎng)……THEEND9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。03:49:4703:49:4703:491/5/20233:49:47AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2303:49:4703:49Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:49:4703:49:4703:49Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:49:4703:49:47January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20233:49:47上午午03:49:471月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:49上上午午1月月-2303:49January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/53:49:4803:49:4805January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線(xiàn)線(xiàn)向向前前。。。。3:49:48上上午午3:49上上午午03:49:481月月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。03:49:4803:49:4803:491/5/20233:49:48