某地產(chǎn)芙蓉商業(yè)營(yíng)銷方案終稿

謹(jǐn)呈：保利山東置業(yè)有限公司花園路西口龍頭旺鋪保利·芙蓉商業(yè)營(yíng)銷方案保利芙蓉項(xiàng)目組2009年02月20日目

錄

contents1234目標(biāo)清晰市場(chǎng)分析營(yíng)銷策略營(yíng)銷組織目標(biāo)清晰2009年實(shí)現(xiàn)保利·芙蓉底商均價(jià)≥14000元/㎡，年底售罄！目

錄

contents1234目標(biāo)清晰市場(chǎng)分析營(yíng)銷策略營(yíng)銷組織價(jià)格及銷售分析客戶分析1234產(chǎn)品分析5渠道分析市場(chǎng)分析：商圈分布商圈分布：一、商圈劃分濟(jì)南市區(qū)商業(yè)主要?jiǎng)澐譃楸眻@大街商業(yè)帶、花園路商業(yè)帶（含洪樓商圈）、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、經(jīng)四路商業(yè)區(qū)、泉城路商業(yè)區(qū)等五大商業(yè)片區(qū)！花園路商圈：城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，伴隨城市資源匯集，(尤其是洪樓商圈的支持和住宅社區(qū)的成型、發(fā)展，)成為發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域價(jià)值不斷提升。價(jià)格及銷售分析客戶分析1234產(chǎn)品分析5渠道分析商圈分析產(chǎn)品分析：本案選取市場(chǎng)在售項(xiàng)目8個(gè)（以底商為主），對(duì)其產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的了解，以期對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷有所其啟示。項(xiàng)目開間進(jìn)深市區(qū)項(xiàng)目誠(chéng)基中心3-610-12正大時(shí)代廣場(chǎng)共5套，50㎡2套，1000㎡3套臨近項(xiàng)目明湖天地圖紙尚未公開，大體構(gòu)建與保利·芙蓉相似，開間小，進(jìn)深大巴黎花園5-614異區(qū)同質(zhì)翡翠郡6-1015-20萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4-612-14銀座晶都國(guó)際6-8.48-14群盛華城3-610-12在售項(xiàng)目普遍開間小進(jìn)深大。開間最小為2米，最大為20多米，以6-8米居多；進(jìn)深最小為5米，最大為30米，以8-10米居多。底商形式各有不同，沿街一層商鋪(巴黎花園、誠(chéng)基中心；)沿街兩層連賣(經(jīng)一路沿線明湖天地;)三層商業(yè)內(nèi)街:(晶都國(guó)際)。單套面積差距較大，以誠(chéng)基中心最小,10-20㎡為主;巴黎花園與群盛花城相當(dāng)，為沿街70-90㎡，萬(wàn)達(dá)、正大時(shí)代廣場(chǎng)、明湖天地則為大商鋪，面積以200-300為主。產(chǎn)品分析：項(xiàng)目單套面積范圍（m2）主力面積（m2）誠(chéng)基中心2-15010-20正大時(shí)代廣場(chǎng)53-10001000明湖天地尚未公布確切面積區(qū)間300左右為主巴黎花園70-8070-80翡翠郡47-300120-150萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)80-360200銀座晶都國(guó)際50-400120-150群盛華城80-10080-90底商形式各有不同，受地段、規(guī)劃等影響，面積差距較大，20-30㎡小商鋪和200-300㎡為主大商鋪均有。價(jià)格及銷售分析客戶分析12345渠道分析商圈分析產(chǎn)品分析價(jià)格及銷售分分析：項(xiàng)目層數(shù)價(jià)格（元/m2）住宅均價(jià)（元/m2）商業(yè)銷售情況誠(chéng)基中心共三層，地下一層+地上二層，單層銷售延歷山東路和和平路40000-50000元/㎡內(nèi)街：廣場(chǎng)周邊21000地下一：12000-1300011500—17500共計(jì)1100余套，已經(jīng)銷售1000余套明湖天地共二層，暫定連體銷售未定，對(duì)外宣布均價(jià)1.6萬(wàn)6600尚未開始銷售巴黎花園沿街一層26000-270006500售完翡翠郡共二層，一層單賣二層單賣或者二層連體外街16000-17000內(nèi)街單一層：13000內(nèi)街單二層：6000-9005500外街銷售較好，內(nèi)街銷售緩慢；一層銷售較好，二層去化慢。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)共二層，21000-36000均價(jià)230008000目前主力銷售A街區(qū)，已銷售50-60套群盛華城共二層，一層單賣或者二層連體起價(jià)7000，均價(jià)140005600已完成43%銀座晶都國(guó)際共三層，部分單層銷售、部分組合銷售一層：27000二層：17000三層：1000075002007年8月正式銷售以來(lái)，采取組合銷售方式，銷售情況較好，三層商鋪已全部售完。上述數(shù)據(jù)顯示示，同一項(xiàng)目目，商業(yè)價(jià)格格一般是住宅宅價(jià)格的兩倍倍，但是““地段”的決決定性作用表表現(xiàn)明顯，以以誠(chéng)基中心和和銀座晶都國(guó)國(guó)際為例：誠(chéng)誠(chéng)基中心沿和和平路和歷山山東路，價(jià)值值高于住宅三三至四倍。晶晶都國(guó)際底商商為商業(yè)內(nèi)街街形式，且處處于核心城區(qū)區(qū)，具有較高高的商業(yè)價(jià)值值，因此一層層底商的價(jià)格格較高，是其其住宅均價(jià)的的三倍還要多多。商鋪的價(jià)格高高，導(dǎo)致其客客戶數(shù)量有限限，多數(shù)項(xiàng)目目的底商銷售售狀況一般，，二層商業(yè)因因展示性和客客戶直接到訪訪都明顯弱于于一層，所以以二層底商銷銷售情況遠(yuǎn)不不如一層沿街街底商。同一項(xiàng)目中，，一層底商的的價(jià)格通常是是住宅的兩倍倍。

一層普普遍比二層銷銷售速度更快快。靈活組織織的產(chǎn)品去化化要快于不可可變通產(chǎn)品。。客戶分析12345渠道分析商圈分析產(chǎn)品分析價(jià)格及銷售分分析客戶分析：以萬(wàn)達(dá)城市綜綜合體商業(yè)成成交客戶為例例30-50三三口之家為主主；工作、居住都都在市中區(qū)為為主；客戶分析：以萬(wàn)達(dá)城市綜綜合體商業(yè)成成交客戶為例例獲知信息渠道道較多，以口口碑傳播、報(bào)報(bào)廣等居多，，短信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)均有較好宣宣傳效果；行業(yè)分布廣泛泛，私營(yíng)業(yè)主主、企業(yè)高管管和公務(wù)員為為主；88%為投資；客戶分析：以萬(wàn)達(dá)城市綜綜合體商業(yè)成成交客戶為例例期望經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)豐富多樣；；看重地段、升升值空間、經(jīng)經(jīng)營(yíng)前景、交交通便利性等等等；85%客戶選選擇按揭。非地緣性高端端投資客戶為為主！12345渠道分析商圈分析產(chǎn)品分析價(jià)格及銷售分分析客戶分析渠道及促銷分分析渠道方面：100%的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行了有有效的行銷。。促銷方面：有57%的項(xiàng)項(xiàng)目選擇報(bào)廣廣宣傳，80%選擇網(wǎng)絡(luò)絡(luò)宣傳，28%選擇廣播播宣傳，10%選擇戶外外宣傳，而80%項(xiàng)目選選擇了短信這這種可以直接接針對(duì)高端客客戶的低成本本宣傳方式，，同時(shí)，有80%項(xiàng)目商商業(yè)成交于該該小區(qū)的住宅宅客戶。圖例顯示：同同類項(xiàng)目在08年的報(bào)廣廣宣傳中，住住宅（或者公公寓）所占比比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于同一項(xiàng)目中中的商鋪宣傳傳比重，尤其其是正大時(shí)代代廣場(chǎng)、群盛盛華城，雖然然商鋪也在銷銷售，但是08年沒(méi)有專專門性針對(duì)性性宣傳，只有有誠(chéng)基中心和和銀座晶都國(guó)國(guó)際的商業(yè)的的報(bào)廣宣傳力力度在該項(xiàng)目目宣傳中所占占比重較大。。促銷分析之報(bào)廣類投放放比重市場(chǎng)情況總結(jié)結(jié)商圈分析花園路商圈具具有非常高的的商業(yè)價(jià)值；；產(chǎn)品分析開間在6-8米居多；進(jìn)進(jìn)深在8-10米居多；；主力面積在300㎡以內(nèi)內(nèi)居多；一層單賣、二二層連賣等多多樣化靈活銷銷售為主。價(jià)格分析價(jià)格：除誠(chéng)基基中心、銀座座晶都國(guó)際外外街外，一層底商一般般是同一項(xiàng)目目住宅價(jià)格的的兩倍。渠道及促促銷分析析以短信、、行銷等等可直抵抵目標(biāo)客客群的營(yíng)營(yíng)銷方式式為主；；報(bào)廣、戶戶外等大大大眾傳傳媒在商商鋪營(yíng)銷銷中未占占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)地位；；深度挖掘掘項(xiàng)目住住宅客戶戶，促使使商鋪成成交?？蛻舴治鑫龇堑鼐壭孕愿叨送锻顿Y客戶戶為主。。目錄錄contents1234目標(biāo)清晰晰市場(chǎng)分析析營(yíng)銷策略略營(yíng)銷組織織營(yíng)銷策略略：1、市場(chǎng)場(chǎng)同類產(chǎn)產(chǎn)品以直直接銷售售為主，，均未做做招商；；2、招商商后期會(huì)會(huì)產(chǎn)生眾眾多經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理等等相關(guān)工工作，耗耗費(fèi)精力力及成本本；3、本項(xiàng)項(xiàng)目臨近近花園路路商圈，，加之周周邊老東東門等均均為較成成熟商圈圈，所以以，無(wú)需需招商；；4、市場(chǎng)場(chǎng)顯示：：靈活銷銷售可獲獲得較快快的銷售售速度。。不做招商商，靈活活銷售！！營(yíng)銷策略略之營(yíng)銷節(jié)奏奏客戶積累累期時(shí)間：09年3月至5月初，，繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行金卡卡客戶積積累，辦辦卡客戶戶可獲得得5萬(wàn)抵抵10萬(wàn)萬(wàn)置鋪優(yōu)優(yōu)惠；目標(biāo)：積積累金卡卡共計(jì)60張；；開盤積累累期時(shí)間：09年5月中旬旬，火爆爆開盤；；目標(biāo)：開開盤當(dāng)天天完成銷銷售套數(shù)數(shù)50%；持續(xù)熱銷銷期時(shí)間：09年6月至09年12月；；目標(biāo)：完完成銷售售；產(chǎn)品策略略1234價(jià)格策略略渠道策略略促銷建議議營(yíng)銷策略略產(chǎn)品策略略之產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)狀分析析：本項(xiàng)目開開間以7.5米米為主，，進(jìn)深以以22米米為主面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比100㎡以內(nèi)13%100-200㎡310%200-300㎡517%300-400㎡1241%400-500㎡621%500㎡以上27%合計(jì)29100%根據(jù)目前前分割形形式，本本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品面積積普遍偏偏大，且且開間小小進(jìn)深大大，脫離離市場(chǎng)需需求。充分發(fā)揮揮保利品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)，利用用地段、、區(qū)位配配套、工工程進(jìn)度度、大明明湖改造造、花園園路沿線線商業(yè)崛崛起的有有利時(shí)機(jī)機(jī)，搶占占市場(chǎng)份份額。SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak地段優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)工程進(jìn)度優(yōu)勢(shì)噪音污染嚴(yán)重開間小進(jìn)深大面積過(guò)大，總房款高，客戶有半數(shù)產(chǎn)品凹進(jìn)海宴門市場(chǎng)，價(jià)值降低機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)大明湖改造，提升區(qū)域價(jià)值花園路沿線商業(yè)逐漸崛起利用地段優(yōu)勢(shì)，突出地段在商業(yè)中的絕對(duì)性地位突出項(xiàng)目所在花園路沿線巨大發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目工程進(jìn)度的支持，領(lǐng)先明湖天地商業(yè)盡快啟動(dòng)，在明湖天地尚未開始之前，搶先將客戶消化掉通過(guò)價(jià)格策略的制定提高性價(jià)比威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目明湖天地威脅明顯抓住明湖天地工程跟不上的機(jī)遇，迅速進(jìn)入市場(chǎng)充分發(fā)揮保利品牌優(yōu)勢(shì)，確立項(xiàng)目在該區(qū)域的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。通過(guò)產(chǎn)品改良和價(jià)格策略的制定來(lái)提高性價(jià)比，避免威脅SWOT分析：：產(chǎn)品策略略之產(chǎn)品改善善建議（（靈活分分割）為了使戶戶型能夠夠滿足不不同業(yè)態(tài)態(tài)需求，，通過(guò)二二層部分分相連商商鋪打通通，可形形成部分分一二層層連用商商鋪、部部分一層層單層單單獨(dú)出售售的產(chǎn)品品新格局局。樓層：一一層樓層：二二層ABCDEC二層打打通A二層打打通對(duì)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行一托托二、一一托三等等靈活改改善。以合理面面積提高高一層產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值，合理理價(jià)格提提高二層層性價(jià)比比。策略一：：定制型銷銷售根據(jù)客戶戶摸底排排查，針針對(duì)選擇擇大面積積商鋪的的（1+2或者者1+3）客戶戶，實(shí)行行“定制制策略””，開盤盤之前即即簽約完完成。策略二：：1+1型型銷售開盤期間間，兩層層連買客客戶可優(yōu)優(yōu)先選房房，以此此保證去去化；策略三：：?jiǎn)螌愉N售售在大面積積客戶選選房之后后，剩余余單層房房源，客客戶可直直接選定定。產(chǎn)品策略略之產(chǎn)品推售售策略（（定制策策略）三種策略略結(jié)合，，靈活銷銷售！1234價(jià)格策略略渠道策略略促銷建議議產(chǎn)品策略略定價(jià)方案案為本項(xiàng)目目定價(jià)過(guò)過(guò)程中選選取市場(chǎng)場(chǎng)同類在在售項(xiàng)目目，采用用市場(chǎng)比比較法，，通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目周邊環(huán)境境（商圈圈、地段段、交通通配套、、人流、、車流等等）規(guī)劃劃及建筑筑（社區(qū)區(qū)規(guī)模、、停車位位數(shù)量、、動(dòng)線組組織等））、配套套設(shè)施、、營(yíng)銷管管理等方面的的比較進(jìn)進(jìn)行合理理定價(jià)。。定價(jià)方案案之價(jià)值評(píng)評(píng)價(jià)表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重評(píng)定分值

分值巴黎花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)翡翠郡群盛華城本案A周邊環(huán)境30162912.51624A-1商圈價(jià)值6353.534A-2交通便利度63.5643.86A-4周邊租金水平63.56

34A-5人流636

3.25A-6車流636535B規(guī)劃及建筑2010.81413.510.58.2B-1整體規(guī)劃734432B-2外觀建筑風(fēng)格523.53.522B-3建筑空間規(guī)劃32.82.322.51.2B-4停車位、便利、大小534.2433C配套設(shè)施201215141212C-1公共配套設(shè)計(jì)525422C-2無(wú)障礙設(shè)計(jì)533333C-4安全設(shè)施433333C-6其它設(shè)施644444D營(yíng)銷管理301026.620.413.615.5D-1主題形象31.532.42.61.5D-2營(yíng)銷策略825.664.55D-3主力店424422D-4業(yè)態(tài)布局42432.52D-6經(jīng)營(yíng)管理模式3132.511D-7商業(yè)管理公司202000D-10品牌控制20.520.501D-11物業(yè)服務(wù)413213合計(jì)

10048.884.660.452.159.7價(jià)值實(shí)現(xiàn)度

100%48.80%84.60%60.40%52.10%59.70%定價(jià)方案案之價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重價(jià)值實(shí)現(xiàn)度

分值巴黎花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)翡翠郡群盛華城本案A周邊環(huán)境30162912.51624B規(guī)劃及建筑2010.81413.510.58.2C配套設(shè)施201215141212D營(yíng)銷管理301026.620.413.615.5

價(jià)值實(shí)現(xiàn)度100%48.80%84.60%60.40%52.10%59.70%推算出本本案的租租金水平平就要先先得出平平均價(jià)值值實(shí)現(xiàn)度度，根據(jù)據(jù)上表知知，平均均價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)度（（本案除除外）為為61.48%。定價(jià)方案案之價(jià)格測(cè)測(cè)算價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)下的租租金及售售價(jià)定位位1）租金金統(tǒng)計(jì)及及分析

項(xiàng)目面積租金花園路西段巴黎花園70㎡為主4-5元/㎡/天海右商廈

6-7元/㎡/天花園路西段

3.5元/㎡/天花園路周村燒餅26㎡4.7元/㎡/天綠色家園40㎡4元/㎡/天眼鏡店120㎡11.5元/㎡/天黃金海岸售樓處15㎡6.6元/㎡/天東關(guān)大街康潔洗衣70-80㎡2.2元/㎡/天煙酒店30㎡2.8元/㎡/天化妝品店26㎡3.2元/㎡/天歷山路商業(yè)塑料制品經(jīng)營(yíng)店20㎡5.6元/㎡/天珠寶首飾30㎡4.6元/㎡/天2）經(jīng)營(yíng)面積積小結(jié)區(qū)域內(nèi)，，建筑面面積在100㎡㎡以下的的店鋪，，是主流流。且在在東關(guān)大大街，幾幾乎都是是50㎡㎡以下的的小店。。經(jīng)營(yíng)面面積較大大的有人人民商場(chǎng)場(chǎng)地上四四層，每每層大概概面積在在1300m2左右，地地下一層層為超市市；老東東門小商商品城和和東門服服裝城，，共兩層層，二者者面積之之和約為為5000m2；創(chuàng)世紀(jì)紀(jì)通訊城城面積在在1000m2左右。此此外經(jīng)營(yíng)營(yíng)100m2左右的主主要為金金融服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)和和專賣店店等業(yè)態(tài)態(tài)。3）.租租金小小結(jié)經(jīng)過(guò)調(diào)查查了解到到，在東東關(guān)大街街北測(cè)一一帶，靠靠近小商商品城租租金最高高，達(dá)到到8.33元/㎡/天天；而在在離小商商品城略略遠(yuǎn)的東東西兩側(cè)側(cè)就徘徊徊在4-5元/㎡/天天；在明明湖東路路靠近花花園路一一帶租金金為3－－5元/㎡/天天，而明明湖東路路北側(cè)主主要是居居民房改改成的沿沿街小店店，大多多數(shù)為店店主自有有，若出出租，租租金在1.3元元/㎡/天左右右；黑虎虎泉北路路的西側(cè)側(cè),租金金也不算算高,大大約在1.5元元/天/㎡左右右。根據(jù)周邊經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家的的詳細(xì)調(diào)研研，綜合商商圈、地段段、經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況等得得出周邊的的平均租金金水平大約約為3.5元/㎡/天，因此此可根據(jù)該該數(shù)據(jù)推算算出本案的的平均租金金，進(jìn)而推推算出商鋪鋪平均售價(jià)價(jià)。本案平均租租金=平均租租金×本案案價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度÷平均均價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度=3.5元/㎡/天×59.70%÷61.48%=3.4（元/㎡㎡/天）經(jīng)調(diào)查得知知，周邊商商鋪的投資資回報(bào)率的的平均水平平為8%左左右，則大大約12.5年，可可實(shí)現(xiàn)成本本回收。本案平均銷銷售價(jià)格=本案平平均租金××12.5年×365天=3.4（（元/㎡/天天）×12.5年×365天=15513元/㎡定價(jià)方案之價(jià)格建議經(jīng)過(guò)上述測(cè)算算得出，本項(xiàng)項(xiàng)目常規(guī)市場(chǎng)場(chǎng)售價(jià)為15513元/㎡。但是，此價(jià)格格測(cè)算所選取取的數(shù)據(jù)是結(jié)結(jié)合目前市場(chǎng)場(chǎng)常規(guī)經(jīng)營(yíng)面面積和較為成成熟的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研得出出，且按照市市場(chǎng)常規(guī)銷售售速度進(jìn)行測(cè)測(cè)算?；诒卷?xiàng)目：：1、盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)清盤的銷售售目標(biāo)；2、300-400為主主力面積的超超大商鋪；3、沿海晏門門市場(chǎng)商鋪去去化較慢；4、部分三層層商業(yè)難以去去化；5、社區(qū)尚未未入住，租金金水平暫時(shí)不不能達(dá)到平均均水平；6、直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手明湖天天地即將推售售，分流本項(xiàng)項(xiàng)目客戶等現(xiàn)現(xiàn)狀影響，建議本項(xiàng)目合合理售價(jià)為1.5萬(wàn)元/㎡。方可迅速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)清盤目標(biāo)！！1234渠道策略促銷建議產(chǎn)品策略價(jià)格策略渠道策略之本案客戶分分析：圖例顯示：本項(xiàng)目目前積積累的金卡會(huì)會(huì)員家庭年收收入普遍較高高，家庭年收收入30000元以上的的所占比重最最大；63%客戶擁?yè)碛兴郊臆嚕唬粓D例顯示：金卡會(huì)員以國(guó)國(guó)企工作人員員、私營(yíng)業(yè)主主、公務(wù)員為為主；近半數(shù)（48%）客戶在在立下區(qū)居住住。圖例顯示：獲知信息渠道道廣泛；晚報(bào)、時(shí)報(bào)是是其最經(jīng)常閱閱讀的報(bào)紙。。渠道策略：行銷：走出去去，請(qǐng)回來(lái)??！展銷：展出去去，看過(guò)來(lái)?。∽N：引進(jìn)來(lái)來(lái)，定下來(lái)！！加強(qiáng)高速公路路、機(jī)場(chǎng)、銀銀行等高端客客戶經(jīng)常出入入場(chǎng)所的展示示性宣傳。根據(jù)商業(yè)劃分分，確定行銷銷線路，加大大行銷力度，，作為商業(yè)營(yíng)營(yíng)銷的主要手手段！加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷銷組織的培訓(xùn)訓(xùn)和考核，加加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)業(yè)氛圍的營(yíng)造造！渠道策略之行銷資源：：針對(duì)購(gòu)買H、、A、B等大大戶型的客戶戶，通過(guò)短信信、置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)上門推介等等形式靠知項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)信息息由營(yíng)銷人員向向周邊商戶派派發(fā)資料保利芙蓉住宅宅實(shí)力客戶挖挖掘老東門/東關(guān)關(guān)大街/花園園路商戶行銷銷北園路商戶戶行銷市區(qū)拆遷商商業(yè)區(qū)行銷銷濟(jì)南核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)派單單怡高會(huì)會(huì)資源源利用用尋求機(jī)機(jī)構(gòu)投投資與銀行行合作作，尋尋求金金融機(jī)機(jī)構(gòu)購(gòu)購(gòu)買向北園園大街街實(shí)力力商戶戶派發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)宣傳傳資料料向山師師片區(qū)區(qū)、泉泉城路路片區(qū)區(qū)的拆拆遷商商戶派派發(fā)資資料向?qū)I(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、實(shí)實(shí)力商商戶云云集的的洛口口等區(qū)區(qū)域派派單保利與與銀行行等機(jī)機(jī)構(gòu)洽洽談，，促成成購(gòu)買買向?qū)I(yè)業(yè)的商商業(yè)地地產(chǎn)投投資機(jī)機(jī)構(gòu)推推介項(xiàng)項(xiàng)目向怡高高會(huì)的的商業(yè)業(yè)投資資客戶戶推介介項(xiàng)目目1234促銷建建議產(chǎn)品策策略價(jià)格策策略渠道策策略營(yíng)銷策策略之項(xiàng)目定定位花園路路西口口龍頭頭臨街街旺鋪鋪！促銷策策略：報(bào)廣類類短信類類以晚報(bào)報(bào)、商商報(bào)為為主要要報(bào)廣廣媒介介，但是因因?yàn)樯躺虡I(yè)營(yíng)營(yíng)銷的的獨(dú)特特特征征，建議報(bào)報(bào)廣頻頻率不不需要要太高高。一期整整版報(bào)報(bào)廣宣宣布項(xiàng)項(xiàng)目面面市，，后期期宣傳傳以報(bào)報(bào)花為為主。。建議網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)宣宣傳以以新聞聞報(bào)導(dǎo)導(dǎo)為主主，減減少投投放頻頻率。。因?yàn)樯躺啼佂锻顿Y者者大多多有私私家車車，所所以建建議加加大廣廣播類類投放放力度度，直直抵目目標(biāo)客客群。。選取移移動(dòng)、、聯(lián)通通高端端客戶戶，加大短短信宣宣傳力力度，，直抵抵高端端客戶戶。網(wǎng)絡(luò)類類廣播類類減少報(bào)報(bào)廣、、戶外外等相相應(yīng)大大眾宣宣傳媒媒體的的宣傳傳，增加可直直接抵達(dá)達(dá)高管客客戶的短短信類、、廣播類類、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)類等的的宣傳媒媒體；營(yíng)銷策略略之推廣排期期類別時(shí)間媒體形式主題費(fèi)用（萬(wàn)）報(bào)廣類2月25日齊魯晚報(bào)整版硬廣保利芙蓉花園路西口龍頭旺鋪火爆預(yù)約中---坐享花園路成熟商圈，搶占高價(jià)值高收益臨街旺鋪！63月4日齊魯晚報(bào)報(bào)花花園路商圈70年產(chǎn)權(quán)高收益臨街旺鋪，火爆預(yù)約----53月25日齊魯晚報(bào)報(bào)花待定4月22日齊魯晚報(bào)報(bào)花待定網(wǎng)絡(luò)類搜房、焦點(diǎn)保利芙蓉花園路西口龍頭旺鋪火爆預(yù)約中---坐享花園路成熟商圈，搶占高價(jià)值高收益臨街旺鋪！3短信類10萬(wàn)條/周*9周=90萬(wàn)條稀缺28席70年產(chǎn)權(quán)旺鋪，坐享花園路成熟商圈，搶到即得到！6.3廣播類3月1日至4月1日101.130秒稀缺28席70年產(chǎn)權(quán)旺鋪，坐享花園路成熟商圈，搶到即得到！154月1日至5月1日99.130秒稀缺28席70年產(chǎn)權(quán)旺鋪，坐享花園路成熟商圈，搶到即得到！其他費(fèi)用類

5費(fèi)用合計(jì)

40.3目錄錄contents1234目標(biāo)清晰晰市場(chǎng)分析析營(yíng)銷策略略營(yíng)銷組織織營(yíng)銷組織織之人員構(gòu)架架營(yíng)業(yè)部總總經(jīng)理:劉昌鵬鵬銷售主管1名莊好霞置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)4名司曉娜楊宏麗王婷婷崔暢策劃經(jīng)理1名林凡偉策劃師4名田振德劉修珍劉亮夏寧文員1名王笑瑾策略中心心副總監(jiān)監(jiān)：尹志永項(xiàng)目經(jīng)理理：陳辰駐場(chǎng)策劃1名王衛(wèi)營(yíng)銷組織織之人員培訓(xùn)訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容容市場(chǎng)方面面競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)狀況調(diào)調(diào)研整理理經(jīng)一路沿線線、明湖片片區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)及對(duì)應(yīng)應(yīng)商鋪面積積調(diào)研整理理時(shí)間：09年2月20日起至至09年3月1日基礎(chǔ)知識(shí)方方面商業(yè)客戶談?wù)勁屑记赏顿Y回報(bào)率率分析業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)與與商鋪面積積比培訓(xùn)時(shí)間：09年2月20日起至至09年3月7日產(chǎn)品方面芙蓉商業(yè)百百問(wèn)芙蓉產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)學(xué)習(xí)時(shí)間：09年2月20日起至至09年3月1日談判技巧方方面芙蓉商業(yè)銷銷售統(tǒng)一說(shuō)說(shuō)辭芙蓉商業(yè)銷銷售流程時(shí)間：09年2月20日起至至09年3月7日營(yíng)銷組織之物料準(zhǔn)備事項(xiàng)內(nèi)容數(shù)量商業(yè)折頁(yè)區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目賣點(diǎn)、投資回報(bào)率等1000份商業(yè)平面圖各層平面圖500份商業(yè)切割圖各100份商業(yè)百問(wèn)百問(wèn)200份售樓處裝飾相關(guān)工作計(jì)劃表表

事項(xiàng)具體時(shí)間責(zé)任人人員類商業(yè)市調(diào)商鋪銷售及周邊業(yè)態(tài)調(diào)研2月25日前完成陳辰、王衛(wèi)人員培訓(xùn)及考核基礎(chǔ)知識(shí)、銷售技巧等3月7日前完成怡高銷售管理部、陳辰推廣類媒體推廣媒體、主題、排期等確認(rèn)2月25日前確認(rèn)馬曉斐、王衛(wèi)銷售方式類銷售方式靈活銷售的確認(rèn)，水、電、消防等技術(shù)解決方案的研討確認(rèn)3月1日前完成馬曉斐、陳辰、王衛(wèi)價(jià)格類詳細(xì)價(jià)格方案

3月5日前提交初稿，3月15日前確認(rèn)價(jià)格保利、怡高高層確認(rèn)資料類折頁(yè)、平面圖、切割圖等制作2月25日初稿、3月1日前到位TBC、馬曉斐、王衛(wèi)最終面積確認(rèn)面積、尺寸等3月1日前完成保利工程、陳辰交房標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)含水、電、消防等3月15日前完成保利工程、陳辰展示類售樓處位置確認(rèn)及展示內(nèi)容等

2月20日提交方案，3月1日前正式投入使用TBC、馬曉斐、王衛(wèi)匯報(bào)完畢，，謝謝！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:20:0222:20:0222:201/6/202310:20:02PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:20:0322:20Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:20:0322:20:0322:20Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2322:20:0322:20:03January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。06一一月202310:20:03下下午22:20:031月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:20下下午1月-2322:20January6,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/622:20:0322:20:0306January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。10:20:03下下午10:20下午22:20:031月-239、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。22:20:0322:20:0322:201/6/202310:20:03PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2322:20: