世紀(jì)華泰XXXX營(yíng)口西市區(qū)項(xiàng)目全案策劃報(bào)告

營(yíng)口西市區(qū)項(xiàng)目

全案策劃報(bào)告2010.03.29本報(bào)告分為五個(gè)部分當(dāng)我們獲知這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，第一感覺(jué)是興奮。

因?yàn)闅v史上的營(yíng)口，是東北第一個(gè)對(duì)外通商的口岸，那時(shí)的營(yíng)口港，夏天輪聲帆影，萬(wàn)艘云集；冬季車塵馬跡，絡(luò)繹不絕。市場(chǎng)之繁榮，貿(mào)易之興旺，為東北之冠，被譽(yù)為“東方貿(mào)易良港”。

而現(xiàn)在的營(yíng)口，在國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略中，以國(guó)家級(jí)沿海產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，成為支撐遼寧省“五點(diǎn)一線”規(guī)劃的重要節(jié)點(diǎn)。

帶著興奮的感覺(jué)，我們開(kāi)始認(rèn)識(shí)營(yíng)口！緣起一、宏觀分析篇1.1營(yíng)口整體情況概述1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析1.3營(yíng)口城市規(guī)劃分析1.4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1.5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1.6營(yíng)口宏觀發(fā)展小結(jié)營(yíng)口市轄四區(qū)(站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū))，兩市(大石橋市、蓋州市)。站前區(qū)和西市區(qū)面積66.3平方公里，鲅魚圈區(qū)66.4平方公里，老邊區(qū)505.4平方公里，大石橋市1610平方公里，蓋州市3117平方公里。1.1營(yíng)口整體情況概述營(yíng)大公路沈大公路沈營(yíng)公路國(guó)道國(guó)道營(yíng)口一市兩港，營(yíng)口港已與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的140多個(gè)港口建立海運(yùn)業(yè)務(wù)，成為中國(guó)東北第二大港、中國(guó)第十大港。營(yíng)口陸路運(yùn)輸四通八達(dá)，東北鐵路、電氣化高速鐵路，公路、高速公路交通網(wǎng)絡(luò)縱貫營(yíng)口全境。營(yíng)口已營(yíng)造區(qū)域內(nèi)“一小時(shí)城市交通圈”為目標(biāo)，目前已開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)城市輕軌與區(qū)域機(jī)場(chǎng)。1.1營(yíng)口整體情況概述1.1營(yíng)口整體情況概述高端商住旅游休閑區(qū)區(qū)域重工業(yè)基地交通樞紐（高鐵、輕軌、機(jī)場(chǎng)）國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)營(yíng)口城市發(fā)展定位東北重要的港口城市先進(jìn)制造業(yè)基地遼寧中部城市群和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上的區(qū)域中心城市發(fā)展思路：東擴(kuò)、西改、南進(jìn)、北轉(zhuǎn)東擴(kuò)：沿東西向營(yíng)大鐵路、營(yíng)大公路和營(yíng)柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。西改：推進(jìn)平房區(qū)改造和河北區(qū)片開(kāi)發(fā)。南進(jìn)：老城區(qū)、新城區(qū)同步“南進(jìn)”。北轉(zhuǎn)：要重點(diǎn)推進(jìn)遼河沿岸區(qū)域的改造。一、宏觀分析篇1.1營(yíng)口整體情況概述1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析1.3營(yíng)口城市規(guī)劃分析1.4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1.5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1.6營(yíng)口宏觀發(fā)展小結(jié)國(guó)民生產(chǎn)總值2009年?duì)I口全地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值822億，連續(xù)3年位居遼寧省第四位，全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量排名116位。2009年?duì)I口市人均生產(chǎn)總值為5256美元，同比上漲18.9%。營(yíng)口市目前正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情情況分析09年?duì)I口地區(qū)社社會(huì)消費(fèi)品零零售總額211.4億元，同比增增長(zhǎng)18.5%。09年?duì)I口全市金金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)項(xiàng)本外幣存款款余額分別為為835.8億元，同比上上漲31.8%。08年?duì)I口居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款余額額444.55億元，比年初初增加93.73億元，增長(zhǎng)26.7%。1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況況分析09年?duì)I口市全社社會(huì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資800億元，增長(zhǎng)47.3%。固定投資迅速速增長(zhǎng)，說(shuō)明明在2009年國(guó)家給予營(yíng)營(yíng)口大量資金金支持。1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況況分析2009年末，營(yíng)口市市全市總?cè)丝诳谶_(dá)235.0萬(wàn)人，比2008年末增加了1.2萬(wàn)人，人口增增長(zhǎng)速度緩慢慢；其中：非農(nóng)業(yè)業(yè)人口達(dá)110.19萬(wàn)人，占總?cè)巳丝?6.9％09年?duì)I口市城市市人均可支配配收入15940元，增長(zhǎng)11%；農(nóng)民人均純純收入7798元，增長(zhǎng)12.3%；居民收入增增速較快一、宏觀分析析篇1.1營(yíng)口整體情況況概述1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況況分析1.3營(yíng)口城市規(guī)劃劃分析1.4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情況分析析1.5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析析1.6營(yíng)口宏觀發(fā)展展小結(jié)1.3營(yíng)口城市規(guī)劃劃分析發(fā)展重點(diǎn)：打打造百里濱海海生態(tài)城、百百里沿海產(chǎn)業(yè)業(yè)帶、百里臨臨海景觀帶。。發(fā)展思路：東東擴(kuò)、西改、、南進(jìn)、北轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。東擴(kuò)：從營(yíng)口高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，經(jīng)北部部城區(qū)至大石石橋城區(qū)，連連接海花工業(yè)業(yè)區(qū)、冶金工工業(yè)區(qū)和大石石橋鎂質(zhì)材料料基地，沿東東西向營(yíng)大鐵鐵路、營(yíng)大公公路和營(yíng)柳公公路發(fā)展的橫橫向經(jīng)濟(jì)帶。。西改：推進(jìn)平房區(qū)改改造和河北區(qū)區(qū)片開(kāi)發(fā)，建建設(shè)“河海生生態(tài)宜居區(qū)””和“現(xiàn)代商商貿(mào)休閑區(qū)””，重現(xiàn)西部部繁榮南進(jìn)：老城區(qū)的“南進(jìn)”，是將營(yíng)口鹽鹽場(chǎng)營(yíng)蓋公路路以西至濱海海大道之間的的部分用地作作為制造業(yè)新新區(qū)；新城區(qū)區(qū)的“南進(jìn)”，是將熊岳河河以南的部分分用地作為仙仙人島能源化化工區(qū)北轉(zhuǎn)：要重點(diǎn)推進(jìn)遼遼河沿岸區(qū)域域的改造1.3營(yíng)口城市規(guī)劃劃分析城市性質(zhì):以工業(yè)、物流流、商貿(mào)、旅旅游為主的東東北重要港口口城市城市人口規(guī)模模：城市規(guī)模：2015年市市域人口253萬(wàn)左右，，沿海城市帶帶人口140萬(wàn)左右，中中心城市人口口100萬(wàn)左左右。2020年市域人人口270萬(wàn)萬(wàn)左右，沿海海城市帶人口口160-170萬(wàn)，中中心城市人口口120-130萬(wàn)市域城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃：遵循循均衡布局、、主次有別的的原則，由老老城區(qū)、新城城區(qū)、大石橋橋城區(qū)、蓋州州城區(qū)、構(gòu)成成"大三角"的城市形態(tài)，，最終將營(yíng)口口市發(fā)展成為為具有多核結(jié)結(jié)構(gòu)的組合型型特大城市。。一、宏觀分析析篇1.1營(yíng)口整體情況況概述1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況況分析1.3營(yíng)口城市規(guī)劃劃分析1.4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情況分析析1.5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析析1.6營(yíng)口宏觀發(fā)展展小結(jié)1.4營(yíng)口房地產(chǎn)宏宏觀分析08年?duì)I口市房地地產(chǎn)全年完成成投資55.5億元，比上年年增長(zhǎng)1.2倍。其中，住住宅投資完成成50.1億元，比上年年增長(zhǎng)1.2倍；房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展速度極極快。08年?duì)I口全年房房屋施工面積積656.5萬(wàn)平方米，比比上年增長(zhǎng)1.3倍。全年房屋屋竣工面積192.2萬(wàn)平方米，比比上年增長(zhǎng)27.3%。實(shí)現(xiàn)商品房房銷售面積225.1萬(wàn)平方米，比比上年增長(zhǎng)22.9%。1.4營(yíng)口房地產(chǎn)宏宏觀分析08年?duì)I口全市商商品房銷售額額47.79億元，比上年年增長(zhǎng)41.2%。08年?duì)I口全市商商品房空置面面積85萬(wàn)平方米，比比上年下降13.7%。一、宏觀分析析篇1.1營(yíng)口整體情況況概述1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況況分析1.3營(yíng)口城市規(guī)劃劃分析1.4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情況分析析1.5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析析1.6營(yíng)口宏觀發(fā)展展小結(jié)1.5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析析商品房（元/㎡）其中：住宅（元/㎡）20082007同比%20082007同比%營(yíng)口市區(qū)1934117491677148413老邊區(qū)106567158106264565鲅魚圈區(qū)17321059631585117535大石橋市127398729107896212蓋州市8521030-188221097-26熊岳鎮(zhèn)14001000409291111-16通過(guò)營(yíng)口市二二手房?jī)r(jià)格發(fā)發(fā)展比較發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：老邊區(qū)通過(guò)融融入老城區(qū)，，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展較快。鲅魚圈區(qū)通過(guò)過(guò)吸收大量投投資，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增速最為為明顯。營(yíng)口市區(qū)房地地產(chǎn)增速位居居營(yíng)口市倒數(shù)數(shù)第二，老城城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)處于瓶頸狀狀態(tài)。沈陽(yáng)客源大連客源流動(dòng)人口鲅魚圈蓋州市大石橋攔截?cái)r截市區(qū)流動(dòng)人口口向鲅魚圈、、大石橋等今今后經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)地區(qū)流流動(dòng)。大連客源被鲅鲅魚圈，蓋州州市地區(qū)吸引引。沈陽(yáng)客源將被被大石橋周邊邊地區(qū)阻攔。。蓋州市作為機(jī)機(jī)場(chǎng)、高鐵和和輕軌的建設(shè)設(shè)地，未來(lái)交交通優(yōu)勢(shì)巨大大。1.5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析析一、宏觀分析析篇1.1營(yíng)口整體情況況概述1.2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況況分析1.3營(yíng)口城市規(guī)劃劃分析1.4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情況分析析1.5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析析1.6營(yíng)口宏觀發(fā)展展小結(jié)1.6營(yíng)口宏觀發(fā)展展小結(jié)營(yíng)口市正處于于經(jīng)濟(jì)迅速增增長(zhǎng)階段，GDP等數(shù)據(jù)迅速上上漲，經(jīng)濟(jì)總總量快速增加加，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)建建良好基礎(chǔ)。。城市改造及建建設(shè)力度將會(huì)會(huì)進(jìn)一步加大大，有利于促促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)快速發(fā)展。。2008年收入房?jī)r(jià)比比為1：5.7（以三口之家家購(gòu)買90平米住宅計(jì)算算），房?jī)r(jià)上上漲空間巨大大。城市人均可支支配收入的提提高，將進(jìn)一一步促進(jìn)居住住改善型需求求的增多。營(yíng)口老市區(qū)面面臨其他區(qū)縣縣劇烈競(jìng)爭(zhēng)，，房地產(chǎn)業(yè)相相對(duì)發(fā)展較慢慢，外需較少少進(jìn)入，故近近年內(nèi)城區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目將主要以以本地需求為為主。營(yíng)口市整體人人口增長(zhǎng)相對(duì)對(duì)緩慢，且流流動(dòng)人口主要要流向?yàn)轹阳~魚圈與大石橋橋市，老城區(qū)區(qū)內(nèi)需增長(zhǎng)較較為有限。營(yíng)口市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展展，但老城區(qū)區(qū)由于各種原原因，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增速較慢慢，房?jī)r(jià)上漲漲動(dòng)力不足。。合著夜幕降臨臨的節(jié)拍，我我們踏上了這這片神往的土土地。

我們們對(duì)她第一印印象是

街道道很寬，車輛輛很少。商場(chǎng)很多，顧顧客很少。舊舊的建筑快快速消亡，新新的建筑還為為成型。這這是我們了解解的營(yíng)口嗎？？探索二、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析篇2.1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)價(jià)值分析2.2在售項(xiàng)目基本本指標(biāo)分析2.3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)價(jià)指標(biāo)分析2.4在售項(xiàng)目戶型型面積分析2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域域情況總結(jié)2.6在售競(jìng)品項(xiàng)目目分析二、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析篇2.1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)價(jià)值分析2.2在售項(xiàng)目基本本指標(biāo)分析2.3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)價(jià)指標(biāo)分析2.4在售項(xiàng)目戶型型面積分析2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域域情況總結(jié)2.6在售競(jìng)品項(xiàng)目目分析2.1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)價(jià)值分析本項(xiàng)目位于遼遼河大街南側(cè)側(cè)，濱海路東東側(cè)，渡口百百年老街西側(cè)側(cè)。本項(xiàng)目的區(qū)位位價(jià)值關(guān)鍵要要素有兩個(gè)自然價(jià)值：遼遼河及遼河公公園人文價(jià)值：渡渡口百年老街街及西大廟本案營(yíng)口市區(qū)住宅宅市場(chǎng)區(qū)域結(jié)結(jié)構(gòu)營(yíng)口市區(qū)主要要競(jìng)爭(zhēng)板塊共共分兩個(gè)區(qū)域域三大板塊西市區(qū)域：渤渤海西板塊、、遼河西坂塊塊站前區(qū)域：核核心區(qū)板塊遼河西板塊將將是競(jìng)爭(zhēng)板塊塊中最重要的的一級(jí)2.1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)價(jià)值分析從區(qū)域板塊看看營(yíng)口市區(qū)整整體市場(chǎng)供給區(qū)域：在在售新項(xiàng)目主主要集中在渤渤海西板塊以以及遼河西板板塊，由站前前核心區(qū)板塊塊快速向西市市區(qū)擴(kuò)散。營(yíng)口市區(qū)城市市居住格局以以站前核心區(qū)區(qū)為中心，同同時(shí)西市區(qū)新新增項(xiàng)目組團(tuán)團(tuán)化趨勢(shì)也已已清晰呈現(xiàn)，，這個(gè)過(guò)程在在目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上行周周期內(nèi)將有所所快速上升。?；被ㄔ分性瓏?guó)際左岸金典財(cái)富公館紫文苑裕隆馨居翰宇園中天尚品中天壹品中天君臨天下奧泰格林山水美景華府小區(qū)美景英倫郡南湖公寓佰仕楓景德意綠洲君悅瀾灣渤海明珠唯美品格隆翔西城中華園小區(qū)三星陽(yáng)光小區(qū)鴻景佳園小區(qū)南湖天輔圣堡金港綠洲西市區(qū)站前區(qū)在售項(xiàng)目——紅色未售項(xiàng)目——黃色售罄項(xiàng)目——藍(lán)色怡景國(guó)際西環(huán)小區(qū)紅遠(yuǎn)廣廈新居紅運(yùn)廣廈新居發(fā)明社區(qū)芙蓉花園小區(qū)御景華庭小區(qū)南湖小區(qū)健康小區(qū)花園小區(qū)文馨小區(qū)南園社區(qū)東城花園小區(qū)2.1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)價(jià)值分析二、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析篇2.1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)價(jià)值分析2.2在售項(xiàng)目基本本指標(biāo)分析2.3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)價(jià)指標(biāo)分析2.4在售項(xiàng)目戶型型面積分析2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域域情況總結(jié)2.6在售競(jìng)品項(xiàng)目目分析在售項(xiàng)目產(chǎn)品品類型分析營(yíng)口市區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)普通住宅占占86%，花園洋房以以上的產(chǎn)品僅僅占14%，區(qū)域主要是是以中低端產(chǎn)產(chǎn)品為的市場(chǎng)場(chǎng)。純多層產(chǎn)品的的項(xiàng)目主要是是存量項(xiàng)目，，新增項(xiàng)目主主要以高層產(chǎn)產(chǎn)品為主，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)始始向高密度品品演變。2.2在售項(xiàng)目基本本指標(biāo)分析在售項(xiàng)目產(chǎn)品品規(guī)模分析站前核心區(qū)域域的住宅規(guī)模模較大，西市市區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模模較??；站前區(qū)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模在20-29萬(wàn)㎡以上的共共有5個(gè)。規(guī)模在30萬(wàn)㎡的項(xiàng)目?jī)H僅有一個(gè)君悅悅瀾灣項(xiàng)目。。西市區(qū)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較小，20萬(wàn)㎡以上的項(xiàng)項(xiàng)目?jī)H有翰宇宇園一個(gè)項(xiàng)目目。2.2在售項(xiàng)目基本本指標(biāo)分析在售項(xiàng)目容積積率分析區(qū)域市場(chǎng)在售售項(xiàng)目的容積積率多數(shù)在1.5-2.0之間，約占在在售項(xiàng)目總數(shù)數(shù)的30%，1-1.5約占26%，1.0以下的項(xiàng)目為為0。表明目前市市場(chǎng)中低容積積率的高端產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上上是稀缺資源源。容積率節(jié)節(jié)走走高，人們的的私屬土地空空間節(jié)節(jié)走低低，低密度產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性性在未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)凸顯，將將具有更高的的市場(chǎng)溢價(jià)能能力。2.2在售項(xiàng)目基本本指標(biāo)分析在售項(xiàng)目綠化化率分析區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目的綠化率指標(biāo)處于中等水平。但是，根據(jù)實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目采用降低綠地率或其他方式彌補(bǔ)綠化率的方式，社區(qū)內(nèi)的實(shí)際綠化及園林景觀塑造較低級(jí)。當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)綠化綠地率關(guān)系的認(rèn)知水平還處于較為初級(jí)的階段，因此本項(xiàng)若提升目綠化水平，注重景觀塑造及園林設(shè)計(jì)，項(xiàng)目將獲得更大的市場(chǎng)溢價(jià)能力。營(yíng)口市市區(qū)在售項(xiàng)目綠化率分析31%-35%24%30%以下22%40%-45%30%36%-39%24%2.2在售項(xiàng)目基本本指標(biāo)分析在售項(xiàng)目物業(yè)業(yè)費(fèi)對(duì)比分析析區(qū)域市場(chǎng)在售售項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)費(fèi)主要集中中在0.7-0.9元/㎡之間，約占在在售項(xiàng)目總數(shù)數(shù)的35%，1元/㎡的物業(yè)費(fèi)僅占占10%。表明目前市市場(chǎng)中物業(yè)管管理服務(wù)水平平較低。區(qū)域在售項(xiàng)目目建筑風(fēng)格主主要以現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格為主，占占總數(shù)的69%，區(qū)域內(nèi)異域域風(fēng)格的產(chǎn)品品為31%，但純粹異域域風(fēng)格的產(chǎn)品品還是較為稀稀缺的。2.2在售項(xiàng)目基本本指標(biāo)分析二、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析篇2.1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)價(jià)值分析2.2在售項(xiàng)目基本本指標(biāo)分析2.3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)價(jià)指標(biāo)分析2.4在售項(xiàng)目戶型型面積分析2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域域情況總結(jié)2.6在售競(jìng)品項(xiàng)目目分析在售項(xiàng)目銷售售速度分析區(qū)域各板塊在在售典型項(xiàng)目目的消化情況況較好，西市市區(qū)銷售率達(dá)達(dá)85%以上的項(xiàng)目占占42%。站前區(qū)消化化率達(dá)85%以上的項(xiàng)目占占38%。2.3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)價(jià)指標(biāo)分析在售項(xiàng)目報(bào)價(jià)價(jià)區(qū)間分析營(yíng)口市區(qū)在售售項(xiàng)目的報(bào)價(jià)價(jià)區(qū)間主要集集中在2000-3500元\㎡之間，占在售售項(xiàng)目的64%，區(qū)域銷售價(jià)價(jià)格水平仍處處于較低水平平。2.3在售項(xiàng)目目量?jī)r(jià)指指標(biāo)分析析二、區(qū)域域市場(chǎng)分分析篇2.1本項(xiàng)目區(qū)區(qū)位價(jià)值值分析2.2在售項(xiàng)目目基本指指標(biāo)分析析2.3在售項(xiàng)目目量?jī)r(jià)指指標(biāo)分析析2.4在售項(xiàng)目目戶型面面積分析析2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)區(qū)域情情況總結(jié)結(jié)2.6在售競(jìng)品品項(xiàng)目分分析在售項(xiàng)目目戶型分分析70-90㎡是目前區(qū)區(qū)域內(nèi)熱熱銷面積積區(qū)間，，占總數(shù)數(shù)的33%；100——140㎡是家庭改改善需求求戶型面面積區(qū)間間，占總總數(shù)的33%。2.4在售項(xiàng)目目戶型面面積分析析二、區(qū)域域市場(chǎng)分分析篇2.1本項(xiàng)目區(qū)區(qū)位價(jià)值值分析2.2在售項(xiàng)目目基本指指標(biāo)分析析2.3在售項(xiàng)目目量?jī)r(jià)指指標(biāo)分析析2.4在售項(xiàng)目目戶型面面積分析析2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)區(qū)域情情況總結(jié)結(jié)2.6在售競(jìng)品品項(xiàng)目分分析站前區(qū)區(qū)區(qū)域總結(jié)結(jié)截止至2010年3月，已取取得銷售售許可證證的項(xiàng)目目約16個(gè)，總建建筑面積積約為141.27萬(wàn)平米，，項(xiàng)目供供給量位位居競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板塊首首位.居住格局局主要以以核心區(qū)區(qū)為主，，配套設(shè)設(shè)施相對(duì)對(duì)完善齊齊全目前項(xiàng)目目報(bào)價(jià)主主要集中中在3000-4000元/㎡但少量類類別墅產(chǎn)產(chǎn)品比如如君悅瀾瀾灣的報(bào)報(bào)價(jià)在8000元/㎡左右產(chǎn)品形態(tài)態(tài)以高層層、小高高層為主主，容積積率在2左右，產(chǎn)產(chǎn)品水平平處于中中等水平平2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)區(qū)域情情況總結(jié)結(jié)西市區(qū)區(qū)區(qū)域總結(jié)結(jié)截止至2010年3月，居不不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)已取取得銷售售許可證證的項(xiàng)目目約19個(gè)，總建建筑面積積約為90.3萬(wàn)平米.。中源國(guó)國(guó)際項(xiàng)目目供給量量位居競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)板塊塊首位，，項(xiàng)目規(guī)規(guī)模10萬(wàn)㎡居住格局局主要以以渤海西西版塊為為主，配配套設(shè)施施不齊全全目前項(xiàng)目目報(bào)價(jià)主主要集中中在3000-4000元/㎡但少量類類別墅產(chǎn)產(chǎn)品比如如中源國(guó)國(guó)際的報(bào)報(bào)價(jià)在6000元/㎡左右產(chǎn)品形態(tài)態(tài)以多層層、小高高層為主主，容積積率在1.7左右，產(chǎn)產(chǎn)品水平平處于中中低水平平2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)區(qū)域情情況總結(jié)結(jié)營(yíng)口市區(qū)區(qū)整體市市場(chǎng)小結(jié)結(jié)表現(xiàn)之一一：：產(chǎn)品同同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤的產(chǎn)產(chǎn)品組合合多以多多層、小小高層以以及高層層為主；；區(qū)域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品品品質(zhì)較低低，產(chǎn)品品塑造水水平仍處處于中低低水平。。表現(xiàn)之二二：：價(jià)格同同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤的價(jià)價(jià)格密集集于小高高層3000-3500，高層在在4000-4500之間價(jià)格格區(qū)間，，版塊產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重，導(dǎo)致致各項(xiàng)目目面積段段的組合合相近似似，加上上近似的的單價(jià)區(qū)區(qū)間形成成了同質(zhì)質(zhì)化的總總價(jià)范圍圍.表現(xiàn)之二二：：客戶同同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤的客客戶，基基本以自自身版塊塊內(nèi)的自自主客戶戶為核心心，由于于各版塊塊受交通通條件和和未來(lái)區(qū)區(qū)域發(fā)展展的限制制，導(dǎo)致致區(qū)域外外客戶不不愿意到到本區(qū)域域購(gòu)房2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)區(qū)域情情況總結(jié)結(jié)二、區(qū)域域市場(chǎng)分分析篇2.1本項(xiàng)目區(qū)區(qū)位價(jià)值值分析2.2在售項(xiàng)目目基本指指標(biāo)分析析2.3在售項(xiàng)目目量?jī)r(jià)指指標(biāo)分析析2.4在售項(xiàng)目目戶型面面積分析析2.5營(yíng)口市區(qū)區(qū)區(qū)域情情況總結(jié)結(jié)2.6在售競(jìng)品品個(gè)案分分析鴻基海岸岸—概況項(xiàng)目名稱稱：鴻基國(guó)國(guó)際開(kāi)發(fā)商：營(yíng)口宏宏基地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司物業(yè)公司司：香港安安瑞斯特特物業(yè)管管理有限限公司林設(shè)計(jì)單單位：臺(tái)灣老老圃所在區(qū)域域：鲅魚圈圈區(qū)開(kāi)盤時(shí)間間：OFLA綠化率：40%容積率：1.5占地面積：：10萬(wàn)㎡建筑面積：：15萬(wàn)㎡均價(jià)：3600元/㎡價(jià)格區(qū)間：：3070-4560元/㎡物業(yè)費(fèi)：1.2元/㎡宏基海岸產(chǎn)品類別：：花園洋房房、疊拼別別墅、小高高層、高層層建筑風(fēng)格：：地中海式式樓間距：40-60m22.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析鴻基海岸—物業(yè)狀況物業(yè)配套：內(nèi)設(shè)樓宇可可視對(duì)講系系統(tǒng)刷卡式門禁禁系統(tǒng)周邊防越報(bào)報(bào)警系統(tǒng)背景音樂(lè)系系統(tǒng)電子巡更系系統(tǒng)圖像識(shí)別保保安系統(tǒng)24小時(shí)監(jiān)控錄錄像周邊配套:商業(yè)：新商商業(yè)大廈教教育：新新建的一所所彩霞小學(xué)學(xué)

醫(yī)療：：區(qū)中心醫(yī)醫(yī)院

銀行行：中國(guó)銀銀行、營(yíng)口口銀行機(jī)機(jī)關(guān)單位：：市政府、、市國(guó)稅局局全方位多元化深層次高質(zhì)量的物物業(yè)服務(wù)正正是我宗宗地項(xiàng)目追追求的目標(biāo)標(biāo)2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析鴻基水岸—銷售速度開(kāi)盤日期2009年5-6月銷售率月均銷售速度月均銷售套數(shù)90%10%左右110套左右最低價(jià)均價(jià)最高價(jià)3070400045609個(gè)月左右消消化進(jìn)90%的房源高學(xué)歷高素素質(zhì)銷售人員員區(qū)域中獨(dú)特特的產(chǎn)品形態(tài)態(tài)地中海風(fēng)超大體量2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析鴻基水岸—戶型雙層五室三三廳兩衛(wèi)、、靈活彈性性空間、首首層超大會(huì)會(huì)客廳、首首層南向臥臥室、配獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生間間干濕分離離、躍層豪豪華超大主主臥。戶型正方、、南北通透透、采光充充沛南向主主臥尺度舒舒適、背向向次臥接近近陽(yáng)臺(tái)、客客廳與餐廳廳相連深度度開(kāi)間、獨(dú)獨(dú)立三離衛(wèi)衛(wèi)生間干濕濕分明。2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析鴻基國(guó)際—客群客群來(lái)源主主要以鲅魚魚圈區(qū)當(dāng)?shù)氐厝藶橹?。。?gòu)買主要用用途以自主主為主，有有19%的顧客意愿愿且選擇投投資房地。。2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析君悅瀾灣—概況開(kāi)發(fā)商：營(yíng)營(yíng)口鼎昌房房產(chǎn)置業(yè)有有限公司營(yíng)銷策劃：：世創(chuàng)營(yíng)銷銷機(jī)構(gòu)開(kāi)盤時(shí)間：：一期07年開(kāi)盤、二二期未定項(xiàng)目區(qū)域：：站前區(qū)綠化率：1期45%2期40%容積率：1期1.52期1.2占地面積：：20萬(wàn)㎡建筑面積：：30萬(wàn)㎡產(chǎn)品類別：：情景洋房房小高層層聯(lián)排別別墅均價(jià)：一期期均價(jià)3800元㎡、二二期4780元㎡物業(yè)費(fèi)：1.3元㎡建筑風(fēng)格：：德式2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析君悅瀾灣—銷售速度銷售價(jià)格在在營(yíng)口市屬屬于中等偏偏上價(jià)位。。一期產(chǎn)品以以花園洋房房為主，07年年底開(kāi)盤盤后1年內(nèi)全部消消化完畢。?？熹N原因：：樓體外立立面具有視視覺(jué)沖擊力力、德式建建筑風(fēng)格及及高素質(zhì)銷銷售人員。。一期開(kāi)盤時(shí)間二期開(kāi)盤時(shí)間2007年底未知最高價(jià)均價(jià)最高價(jià)一期(德意綠洲)3780元/㎡3800元/㎡4780元/㎡二期(君悅瀾灣)——4780元/㎡——總套數(shù)剩余套數(shù)整盤銷售率月均銷售套數(shù)一期1660100%8%二期140140————2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析君悅瀾灣—戶型南北呼應(yīng)，，動(dòng)靜分離離、功能分分開(kāi)、良好好采光、悠悠然雙南臥臥、多功能能客廳、L型廚房、時(shí)時(shí)尚明衛(wèi)、、入戶車庫(kù)庫(kù)，于細(xì)微微處構(gòu)造生生活豪闊社交層層。錯(cuò)層空空間、大方方尺度、側(cè)側(cè)門入戶、、拾級(jí)而入入、6.6米挑高設(shè)計(jì)計(jì)、獨(dú)立保保姆房、近50平米私家花花園、入戶戶車庫(kù)2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析君悅瀾灣—客群客群來(lái)源以以站前區(qū)為為主占比38%，其次西市市區(qū)占比30%，老邊區(qū)及及其他區(qū)各各占17%、15%側(cè)面反西市市區(qū)的住房房市場(chǎng)無(wú)法法釋放西市市區(qū)的高端端置業(yè)者的的住房需求求西市區(qū)缺乏乏較高端住住房產(chǎn)品2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析奧泰格林山山水城—概況開(kāi)發(fā)商：營(yíng)口口奧奧泰誠(chéng)德房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司司開(kāi)盤時(shí)間：2008年底項(xiàng)目區(qū)域：站前區(qū)綠化率：42%容積率：3.2格林山水城城占地面積：：3.2萬(wàn)㎡建筑面積：：11萬(wàn)㎡產(chǎn)品類別：：多層、高高層均價(jià)：4100元/㎡物業(yè)費(fèi):0.8-01元/㎡建筑風(fēng)格：：現(xiàn)代總套數(shù)：655套2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析奧泰格林山山水城—銷售速度銷售率不十十分理想，，導(dǎo)致這個(gè)個(gè)原因的因因素有以下下幾點(diǎn)：針針對(duì)其產(chǎn)品品類別而言言定價(jià)過(guò)高高、相對(duì)其其建筑風(fēng)格格同質(zhì)化及及物業(yè)服務(wù)務(wù)平庸也沒(méi)沒(méi)有吻合其其產(chǎn)品類型型，再一點(diǎn)點(diǎn)是項(xiàng)目綠綠化景觀粗粗糙不能完完美的締造造出項(xiàng)目””靈魂”。。開(kāi)盤時(shí)間2008年底最低價(jià)均價(jià)最高價(jià)3600元/㎡4100元/㎡4600元/㎡總套數(shù)剩余套數(shù)整盤銷售率月均銷售率65539839%5%2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析奧泰格林山山水城—面積區(qū)間面積以大戶戶型為主，，主要面積積區(qū)間集中中在100-120㎡占比57%、120-140㎡占19%、140-160㎡占15%，其余100-120㎡及160㎡以上共占9%2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析奧泰格林山山水城—戶型動(dòng)靜分離、、干濕分開(kāi)開(kāi)，閣樓設(shè)設(shè)有露天陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、廚房房、餐廳、、衛(wèi)生間及及建設(shè)房。。南北通透、、超大開(kāi)間間縱深、設(shè)設(shè)有保姆房房及單獨(dú)衣衣帽間、讓讓主人擁有有絕對(duì)私密密、設(shè)有兩兩部電梯、、兩道進(jìn)戶戶門（防火火疏散用））高層多層2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析佰仕楓景—概況開(kāi)發(fā)商：營(yíng)營(yíng)口市嘉德德房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公公司項(xiàng)目區(qū)域：：站前區(qū)開(kāi)盤時(shí)間：：09年5月綠化率：45%容積率：1.8占地面積：：5.6萬(wàn)建筑面積：：10萬(wàn)產(chǎn)品類別：：多層層高：6層建筑風(fēng)格：：英式價(jià)格區(qū)間：：3280-3880元/㎡均價(jià)：3580元/㎡銷售程度：：一期基本本售罄、二二期開(kāi)盤未未定物業(yè)費(fèi)：1元佰仕楓景2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析佰仕楓景—銷售速度開(kāi)盤日期2009年5月最低價(jià)均價(jià)最高價(jià)3280元/㎡3580元/㎡3880元/㎡一期總套數(shù)剩余套數(shù)整盤銷售率月均銷售率200套左右8套90%以上13%左右項(xiàng)目快銷原原因：地處處市中心、、交通便捷捷、周邊配配套設(shè)施齊齊全、酒店店式物業(yè)管管理、建筑筑風(fēng)格當(dāng)?shù)氐叵∪毙詮?qiáng)強(qiáng)2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析佰仕楓景—物業(yè)狀況圍繞”安全全、快捷、、便利、舒舒適、私密密、尊貴““提供全方方位、全天天候、全身身心高品質(zhì)質(zhì)服務(wù)，引引入人性化化管理模式式，與國(guó)際際接軌，將將是我宗地地項(xiàng)目需要要借鑒的地地方。物業(yè)配套周邊配套特色服務(wù)周邊紅外線防范報(bào)警系統(tǒng)24小時(shí)保安電子巡邏系統(tǒng)車牌識(shí)別系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)信息發(fā)布系統(tǒng)室內(nèi)緊急呼救報(bào)警系統(tǒng)24小時(shí)區(qū)內(nèi)閉路監(jiān)控系統(tǒng)一卡通門禁系統(tǒng)北京音樂(lè)系統(tǒng)商業(yè)：大商新瑪特、財(cái)富春天購(gòu)物中心、商業(yè)街、樂(lè)購(gòu)超市、興旺市場(chǎng)、金牛山市場(chǎng)金融：營(yíng)口銀行總行、工商銀行總行休閑：南湖公園、紅運(yùn)大酒店教育：教工幼兒園、創(chuàng)新小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、市一高中、營(yíng)口職業(yè)技術(shù)學(xué)院、大學(xué)城醫(yī)療：市中心醫(yī)院房屋管理服務(wù)各市家政服務(wù)長(zhǎng)者特色服務(wù)物業(yè)維修服務(wù)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)全天候?qū)I(yè)保潔佰仕楓景—客群客群來(lái)源主主要集中在在站前區(qū)和和西市區(qū)，，老邊區(qū)客客戶占18%區(qū)域間的客客群流動(dòng)比比較大，27%的客源來(lái)自自西市區(qū)，，說(shuō)明了在在這27%的客源中不不乏高端置置業(yè)者。側(cè)角度，站站前區(qū)為城城市政治、、商業(yè)、金金融的棲居居地，相對(duì)對(duì)發(fā)達(dá)于西西市區(qū)。人人均收入普普遍高于其其他區(qū)域，，隨著時(shí)間間，區(qū)域帶帶動(dòng)區(qū)域發(fā)發(fā)展，產(chǎn)生生連鎖反映映勢(shì)必帶動(dòng)動(dòng)緊鄰的西西市區(qū)共同同發(fā)展2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析佰仕楓景—戶型戶型方正，，南北通透透、書房遠(yuǎn)遠(yuǎn)離主臥公公私分開(kāi)、、動(dòng)靜分明明。空間利利用率高、、主臥采光光度高。2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析中源國(guó)際—概況開(kāi)發(fā)商：營(yíng)營(yíng)口市科光光房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公公司開(kāi)盤時(shí)間：：2010年6月產(chǎn)品類別：：花園洋房房（共8棟、一梯兩兩戶、四層層半）中源國(guó)際綠化率：31%容積率：1.2占地面積：：2萬(wàn)㎡建筑面積：：2.4萬(wàn)㎡均價(jià)：6000元㎡總套數(shù)：140左右建筑風(fēng)格：：現(xiàn)代價(jià)格區(qū)間：：未定物業(yè)費(fèi)：未未定物業(yè)狀況：：未定2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析中源國(guó)際—產(chǎn)品形態(tài)建筑風(fēng)格為為現(xiàn)代型產(chǎn)品類別定定位于花園園洋房（共共8棟、一梯兩兩戶、四層層半）改善善性住房面積區(qū)間160-190，三室躍層層針對(duì)人均住住房面積為為30㎡的營(yíng)口市來(lái)來(lái)講，項(xiàng)目目定位于高高品質(zhì)的改改善性住房房，以良好好的景觀帶帶（鳥(niǎo)瞰大大遼河）吸吸引站前區(qū)區(qū)顧客前來(lái)來(lái)產(chǎn)品類別、、戶型單一一化建筑風(fēng)格同同質(zhì)化2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析中源國(guó)際—客群分析客群來(lái)源主主要以本地地人為主，，占比接近近90%本地人客群群來(lái)源主要要以站前區(qū)區(qū)和西市區(qū)區(qū)為主依次次占比41%、29%站前區(qū)顧客客意愿到西西市區(qū)購(gòu)買買改善性住住房，這也也將是我宗宗地的機(jī)會(huì)會(huì)2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析中源國(guó)際—與我宗地地地塊區(qū)域位位置對(duì)比宗地地塊中源國(guó)際估算距離1-1.5公里駕車5分鐘之內(nèi)步行15-20分鐘項(xiàng)目占地2萬(wàn)㎡宗地占地20萬(wàn)㎡2.6在售競(jìng)品個(gè)個(gè)案分析三、宗地屬屬性分析3.1宗地區(qū)域?qū)賹傩?.2宗地現(xiàn)狀分分析3.3宗地價(jià)值判判斷三、宗地屬屬性分析3.1宗地區(qū)域?qū)賹傩?.2宗地現(xiàn)狀分分析3.3宗地價(jià)值判判斷宗地區(qū)域?qū)賹傩猿鞘泄δ芏ǘㄎ唬何魇袇^(qū)地理理位置優(yōu)越越，是營(yíng)口口市的老城城區(qū)，是遼遼寧省“五點(diǎn)一線”戰(zhàn)略的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，南南與營(yíng)口沿沿海產(chǎn)業(yè)基基地相連，，同時(shí)又位位于“一線—濱海大道“的北側(cè)。西西市區(qū)正在在加快遼河河特大橋兩兩岸“橋頭堡”經(jīng)濟(jì)、渡口口老街及平平安路現(xiàn)代代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、依河沿沿海生態(tài)旅旅游經(jīng)濟(jì)和和陸港物流流經(jīng)濟(jì)等項(xiàng)項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)，努力把把西市建成成多點(diǎn)支撐撐、多元發(fā)發(fā)展、多極極增長(zhǎng)的“現(xiàn)代商貿(mào)休休閑區(qū)”。發(fā)展空間：：西市區(qū)因因處于沿海海產(chǎn)業(yè)帶的的黃金段，，需要轉(zhuǎn)身身向港、向向橋、向河河、向海，，由內(nèi)陸經(jīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向海海洋經(jīng)濟(jì)，，樹(shù)立按經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃發(fā)發(fā)展的思想想，放大西西市發(fā)展空空間。宗地地塊范圍3.1宗地區(qū)域?qū)賹傩匀⒆诘貙賹傩苑治?.1宗地區(qū)域?qū)賹傩?.2宗地現(xiàn)狀分分析3.3宗地價(jià)值判判斷宗地現(xiàn)狀分分析本項(xiàng)目地處處西市區(qū)，，北臨遼河河及遼河公公園，但與與宗地之間間有較寬距距離的居民民區(qū)，景觀觀功能相對(duì)對(duì)弱化；南南側(cè)、西側(cè)側(cè)為尚未拆拆遷完畢的的平房居民民區(qū)，東側(cè)側(cè)為正在建建設(shè)中的回回遷房；宗地內(nèi)全全部為拆拆遷建筑筑物；宗地西北北側(cè)為西西大廟項(xiàng)目西北北側(cè)的遼遼河大橋橋正在建建設(shè)中，，遼河大大橋?qū)I(yíng)營(yíng)口市與與盤錦市市連通，，成為西西市區(qū)乃乃至遼東東半島進(jìn)進(jìn)京的便便捷門戶戶。3.2宗地現(xiàn)狀狀分析三、宗地地屬性分分析3.1宗地區(qū)域域?qū)傩?.2宗地現(xiàn)狀狀分析3.3宗地價(jià)值值判斷宗地價(jià)值值判斷地形與地地貌：地地形不規(guī)規(guī)則，但但地貌平平坦，利利于項(xiàng)目目規(guī)劃和和開(kāi)發(fā)地塊景觀觀：北有有遼河及及遼河公公園層林林，地塊塊價(jià)值由由北側(cè)向向南側(cè)遞遞減，漸漸次減弱弱。地塊文化化：渡口口百年老老街及西西大廟的的文化價(jià)價(jià)值底蘊(yùn)蘊(yùn)地塊完整整性：地地塊完整整統(tǒng)一，，無(wú)任何何分割，，整體統(tǒng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)利于規(guī)規(guī)劃分割割地塊配套套：項(xiàng)目目周邊均均為待拆拆遷用地地，周邊邊生活配配套設(shè)施施相對(duì)較較為薄弱弱未來(lái)遼河河大橋建建設(shè)開(kāi)通通后，則則通往北北京的交交通體系系將更加加通達(dá)及及便捷，，來(lái)去也也將更加加自由。。遼河、遼遼河公園園、西大大廟、渡渡口百年年老街、、遼河大大橋，使使本項(xiàng)目目將自然然、景觀觀、歷史史、人文文、交通通五大要要素集于于一身，，因此本本項(xiàng)目有有理由成成為區(qū)域域內(nèi)的標(biāo)標(biāo)桿性項(xiàng)項(xiàng)目。3.3宗地價(jià)值值判斷宗地價(jià)值值判斷環(huán)境條件件經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)地塊條件件區(qū)位條件件配套條件件整體檔次次較高沒(méi)有較多多限制可塑性強(qiáng)強(qiáng)潛力板塊塊大眾配套套欠缺具備塑造造高端產(chǎn)產(chǎn)品的氛氛圍具備塑造造產(chǎn)品多多樣性的的基礎(chǔ)內(nèi)部布局局上具有有發(fā)揮空空間區(qū)域帶動(dòng)動(dòng)板塊未未來(lái)的發(fā)發(fā)展缺乏滿足足便利性性的生活活需要具備適度度提高整體定位位的條件件產(chǎn)品與客客層上具具備一定定提升空空間生活配套套條件欠欠缺具備高端端產(chǎn)品的的定位條條件，可可以在現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)劃劃上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)良好的的突破3.3宗地價(jià)值值判斷這是一個(gè)個(gè)仍沉浸浸在甜美美睡眠中中的城市市盡管新時(shí)時(shí)代的晨晨曦已在在天邊浮浮現(xiàn)我們需要要一記清清晨里回回響的鐘鐘聲這記鐘聲聲將喚醒醒營(yíng)口重塑四、產(chǎn)品品定位篇篇4.1地塊價(jià)值值提煉4.2控規(guī)指標(biāo)標(biāo)分析4.3產(chǎn)品組合合建議四、產(chǎn)品品定位篇篇4.1地塊價(jià)值值提煉4.2控規(guī)指標(biāo)標(biāo)分析4.3產(chǎn)品組合合建議本案有責(zé)任成為營(yíng)口老市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿本案區(qū)位環(huán)境：位于營(yíng)口規(guī)劃中的高端商住旅游休閑區(qū)本案周邊環(huán)境：充斥大體量動(dòng)向安置房等低端產(chǎn)品本案市場(chǎng)環(huán)境：老城區(qū)普通低端住宅已形成競(jìng)爭(zhēng)紅海，改善型住房初步形成規(guī)模化供應(yīng)，高端產(chǎn)品稀缺，市場(chǎng)接受度尚不確定本案歷史、人文環(huán)境：緊鄰西炮臺(tái)、西大廟等人文景觀，同時(shí)占據(jù)濕地公園、大遼河景觀帶等自然景觀4.1地塊價(jià)值值提煉四、產(chǎn)品品定位篇篇4.1地塊價(jià)值值提煉4.2控規(guī)指標(biāo)標(biāo)分析4.3產(chǎn)品組合合建議4.2控規(guī)指標(biāo)標(biāo)分析本案規(guī)劃劃指標(biāo)靈靈活性價(jià)價(jià)較高，，對(duì)支撐撐本項(xiàng)目目核心價(jià)價(jià)值是較較大利好好因素。。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件用地性質(zhì)居住、商業(yè)用地面積169915平米容積率≯2.8建筑限高≯100米商業(yè)建筑面積≯45000平米集中綠地面積≮7800平米總建筑面積≯475762平米四、產(chǎn)品品定位篇篇4.1地塊價(jià)值值提煉4.2控規(guī)指標(biāo)標(biāo)分析4.3產(chǎn)品組合合建議4.3產(chǎn)品組合合建議通過(guò)對(duì)本本案地塊塊價(jià)值的的挖掘，，我司認(rèn)認(rèn)為本案案開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)定定位為營(yíng)營(yíng)口市改改善型住住房的第第一選擇擇，采用用國(guó)際大大都市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)手法法，為營(yíng)營(yíng)口市民民打造真真正的現(xiàn)現(xiàn)代城市市生活空空間；本案景觀觀帶主要要位于小小區(qū)北側(cè)側(cè)，且存存在一定定距離，，故需要要設(shè)計(jì)部部分觀景景洋房類類產(chǎn)品，，已達(dá)到到景觀資資源利用用最大化化；考慮營(yíng)口口市當(dāng)前前市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，應(yīng)應(yīng)與目前前市場(chǎng)主主要供應(yīng)應(yīng)類型形形成差異異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，故本本案應(yīng)以以低密度度產(chǎn)品為為主力，，容積率率控制在在1.2~1.5以內(nèi)，確確保本案案高端品品質(zhì)；營(yíng)口房地地產(chǎn)仍處處在初級(jí)級(jí)發(fā)展階階段，高高端產(chǎn)品品尚未實(shí)實(shí)際出現(xiàn)現(xiàn)，市場(chǎng)場(chǎng)接受度度尚無(wú)法法預(yù)知，，且本案案位于回回遷安置置房區(qū)塊塊內(nèi)，故故此類產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較較大；考慮以上上因素，，我司為為本案選選擇的產(chǎn)產(chǎn)品類型型為以下下幾種：：18層觀景洋洋房、9層情景洋洋房、6層花園洋洋房、雙雙疊型疊疊拼別墅墅4.3產(chǎn)品組合合建議建議方案一：：6層花園洋房+9層情景洋房+18層觀景洋房（（單位：平米米）產(chǎn)品類型預(yù)估容積率建筑面積占地面積花園洋房155000550009層小高層1.5850005666718層高層211649758248合計(jì)1.51256497169915建議方案二：：雙疊疊拼別別墅+6層花園洋房+18層觀景洋房（（單位：平米米）產(chǎn)品類型預(yù)估容積率建筑面積占地面積疊拼別墅0.83000037500花園洋房1.2800006666718層高層213149765748合計(jì)1.42241497169915建議方案三：：6層花園洋房+18層觀景洋房（（單位：平米米）產(chǎn)品類型預(yù)估容積率建筑面積占地面積花園洋房111000011000018層高層211983059915合計(jì)1.35229830169915以上方案均暫暫未考慮地下下部分與商業(yè)業(yè)面積4.3產(chǎn)品組合建議議通過(guò)對(duì)營(yíng)口房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的實(shí)際調(diào)查，，我司形成以以下?tīng)I(yíng)口市房房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)圖參考本案所處處位置、實(shí)際際入市時(shí)間、、產(chǎn)品類型等等因素，我司司建議采用以以下價(jià)格進(jìn)行行初步產(chǎn)品組組合方案對(duì)比比分析。產(chǎn)品類型初步參考價(jià)格疊拼別墅6000元/平米6層花園洋房5500元/平米9層情景洋房4200元/平米18層觀景洋房4500元/平米4.3產(chǎn)品組合建議議按照我司價(jià)格判斷方案1方案2方案3經(jīng)營(yíng)成本合計(jì)809747797973072單方開(kāi)發(fā)成本315732293179計(jì)劃銷售總價(jià)115124113024110924經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(稅前利潤(rùn))341493504437852純利潤(rùn)256122628328389投資利稅率49%52%61%投資純利潤(rùn)率36.6%39.1%45.4%銷售毛利率39.2%40.5%43.6%通過(guò)以上方案案對(duì)比測(cè)算，，我司認(rèn)為6層花園洋房+18層觀景洋房方方案溢價(jià)水平平較高，建議議采用產(chǎn)品組組合建議方案案三。詳細(xì)測(cè)算方案案見(jiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算部分4.3產(chǎn)品組合建議議以18層觀景洋房為為項(xiàng)目北側(cè)主主力產(chǎn)品，充充分利用大遼遼河景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)；小區(qū)中部營(yíng)造造中心景觀帶帶；小區(qū)其余部分分布置花園洋洋房類產(chǎn)品，，提高本案附附加值；以我司預(yù)計(jì)容容積率預(yù)估，，本案住宅類類建筑約為30~35棟，建筑密度度較低，以體體現(xiàn)本案高端端特色；18層觀景洋房6層

花園洋房中心水景產(chǎn)品類型建筑面積比例占地面積比例樓座數(shù)量比例花園洋房48%65%78%18層小高層52%35%22%五、產(chǎn)品優(yōu)化化篇5.1建筑風(fēng)格建議議5.2戶型設(shè)計(jì)建議議5.3園林風(fēng)格建議議5.4物業(yè)服務(wù)建議議五、產(chǎn)品優(yōu)化化篇5.1建筑風(fēng)格建議議5.2戶型設(shè)計(jì)建議議5.3園林風(fēng)格建議議5.4物業(yè)服務(wù)建議議5.1建筑風(fēng)格建議議本案在容積率率、建筑規(guī)模模及建筑形態(tài)態(tài)上在營(yíng)口市市場(chǎng)均不占絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，如如何在此條件件下樹(shù)立營(yíng)口口高端產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)桿的市場(chǎng)形形象？我司建建議在以下方方面實(shí)行全方方位產(chǎn)品優(yōu)化化。我們是品質(zhì)豪豪宅！我司對(duì)2009年?duì)I口項(xiàng)目建建筑風(fēng)格進(jìn)行行市調(diào)后形成成如下表格。。排名項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格1隆翔西城普通住宅現(xiàn)代2東城花園普通住宅現(xiàn)代3南湖小區(qū)普通住宅現(xiàn)代4君臨天下改善型住房歐式5怡景國(guó)際改善型住房歐式6紫文苑小區(qū)普通住宅現(xiàn)代7中華園小區(qū)普通住宅新中式8金港綠洲改善型住房現(xiàn)代9美景英倫郡改善型住房歐式10翰宇園普通住宅現(xiàn)代從以上表格可可知，以改善善型住房為項(xiàng)項(xiàng)目定位的項(xiàng)項(xiàng)目均以歐式式風(fēng)格為主，，且當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)歐式建筑尚尚較為稀缺，，目前市場(chǎng)如如此一致的表表現(xiàn)結(jié)合我司司對(duì)地級(jí)城市市項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，，我司認(rèn)為歐歐式風(fēng)格對(duì)營(yíng)營(yíng)口改善型需需求客群具有有很強(qiáng)吸引力力。2009年銷售前十項(xiàng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格格5.1建筑風(fēng)格建議議營(yíng)口市房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近年來(lái)來(lái)迅速發(fā)展，，建筑風(fēng)格呈呈現(xiàn)多樣化趨趨勢(shì)，為體現(xiàn)現(xiàn)本案在營(yíng)口口市標(biāo)桿地位位，我司建議議采用如下建建筑風(fēng)格。5.1建筑風(fēng)格建議議新古典主義5.1建筑風(fēng)格建議議新古典主義5.1建筑風(fēng)格建議議新古典主義5.1建筑風(fēng)格建議議巴洛克主義5.1建筑風(fēng)格建議議巴洛克主義5.1建筑風(fēng)格建議議巴洛克主義5.1建筑風(fēng)格建議議五、產(chǎn)品優(yōu)化化篇5.1建筑風(fēng)格建議議5.2戶型設(shè)計(jì)建議議5.3園林風(fēng)格建議議5.4物業(yè)服務(wù)建議議5.2戶型設(shè)計(jì)建議議2009年1-12月?tīng)I(yíng)口市商品品住宅供應(yīng)戶戶型結(jié)構(gòu)2009年1-12月?tīng)I(yíng)口市商品品住宅銷售戶戶型結(jié)構(gòu)從以上表格可可發(fā)現(xiàn)營(yíng)口市市住宅供應(yīng)已已60~130平米戶型為主主，與銷售戶戶型比例基本本一致；結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境境分析，我司司建議本案應(yīng)應(yīng)以90—130平米以內(nèi)戶型型為主力戶型型。5.2戶型設(shè)計(jì)建議議18層觀景洋房戶戶型配比建議議套均面積控制制：85—95平米6層花園洋房戶戶型配比建議議套均面積控制制：120~130平米平米參考項(xiàng)目1----金科*東方王王謝參考項(xiàng)目1----金科*東方王謝參考項(xiàng)目2----合景*香悅四季參考項(xiàng)目2----合景*香悅四季參考項(xiàng)目3----K2*海棠灣五、產(chǎn)品優(yōu)化化篇5.1建筑風(fēng)格建議議5.2戶型設(shè)計(jì)建議議5.3園林風(fēng)格建議議5.4物業(yè)服務(wù)建議議營(yíng)口房地產(chǎn)行行業(yè)尚處于初初級(jí)階段，園園林設(shè)計(jì)水平平相對(duì)較低，，通過(guò)優(yōu)秀的的園林設(shè)計(jì)，，可極大提升升本案產(chǎn)品附附加值。5.3園林風(fēng)格建議議5.3園林風(fēng)格建議議考慮營(yíng)口實(shí)際際天氣情況，，水景設(shè)計(jì)建建議采用日式式枯山水設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格，減少少實(shí)際水流運(yùn)運(yùn)用，在獲得得水景的同時(shí)時(shí)降低維護(hù)費(fèi)費(fèi)用。5.3園林風(fēng)格建議議5.3園林風(fēng)格建議議考慮本案建筑筑風(fēng)格特點(diǎn)，，建議園林設(shè)設(shè)計(jì)采用歐式式園林設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格。考慮本項(xiàng)目所所處地塊位置置處于大量回回遷安置小區(qū)區(qū)包圍中，建建議本案外部部考慮采用堆堆坡手法與周邊邊小區(qū)區(qū)相區(qū)區(qū)隔，，保證證項(xiàng)目目高端端市場(chǎng)場(chǎng)形象象5.3園林風(fēng)風(fēng)格建建議5.3園林風(fēng)風(fēng)格建建議五、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)化篇篇5.1建筑風(fēng)風(fēng)格建建議5.2戶型設(shè)設(shè)計(jì)建建議5.3園林風(fēng)風(fēng)格建建議5.4物業(yè)服服務(wù)建建議5.4物業(yè)服服務(wù)建建議營(yíng)口市市物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)較為為落后后，在在市調(diào)調(diào)過(guò)程程中，，甚至至出現(xiàn)現(xiàn)客戶戶反映映不接接受高高層住住宅的的原因因是害害怕物物業(yè)服服務(wù)跟跟不上上，電電梯無(wú)無(wú)法使使用的的情況況，本案將將為營(yíng)營(yíng)口市市民帶帶來(lái)真真正的的城市市化物物業(yè)服服務(wù)5.4物業(yè)服服務(wù)建建議5.4物業(yè)服服務(wù)建建議5.4物業(yè)服服務(wù)建建議營(yíng)口市市目前前居民民物業(yè)業(yè)消費(fèi)費(fèi)意識(shí)識(shí)較為為落后后，在在考慮慮本案案高品品質(zhì)社社區(qū)的的市場(chǎng)場(chǎng)地位位前提提下，，參考考上表表，我我司建建議本本案物物業(yè)收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為為1.2元~1.5元/平米。。在這一一個(gè)萬(wàn)萬(wàn)物復(fù)復(fù)蘇的的日子子我們?cè)性杏肆艘粋€(gè)個(gè)偉大大的工工程下一個(gè)個(gè)春暖暖百花花開(kāi)的的日子子他將誕誕生并成為為營(yíng)口口人民民的寵寵兒現(xiàn)在，，請(qǐng)為為他準(zhǔn)準(zhǔn)備好好襁褓褓誕生六、價(jià)價(jià)格定定位篇篇6.1市場(chǎng)比比較定定位法法6.2成本加加乘法法6.3經(jīng)紀(jì)人人信心心指數(shù)數(shù)6.4本案價(jià)價(jià)格定定位六、價(jià)價(jià)格定定位篇篇6.1市場(chǎng)比比較定定位法法6.2成本加加乘法法6.3經(jīng)紀(jì)人人信心心指數(shù)數(shù)6.4本案價(jià)價(jià)格定定位6.1市場(chǎng)比比較定定位法法為確保保本案案價(jià)格格定位位符合合營(yíng)口口市場(chǎng)場(chǎng)需求求，我我司將將采用用三種種定價(jià)價(jià)方法法以期期切得得本案案合理理市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)位位。一、市市場(chǎng)比比較法法我司選選擇了了營(yíng)口口市四四個(gè)與與本案案具有有可比比性項(xiàng)項(xiàng)目通通過(guò)市市場(chǎng)比比較法法預(yù)計(jì)計(jì)價(jià)格格約為為4200元/平米六、價(jià)價(jià)格定定位篇篇6.1市場(chǎng)比比較定定位法法6.2成本加加乘法法6.3經(jīng)紀(jì)人人信心心指數(shù)數(shù)6.4本案價(jià)價(jià)格定定位6.2成本加加乘法法二、成成本加加成法法序號(hào)項(xiàng)目總投資計(jì)算備注備注

萬(wàn)元元/平米

一.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)12744

按50萬(wàn)/畝計(jì)二、前期工程費(fèi)1004.58

三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8044.05350300----500（一）綜合配套費(fèi)(含大小配套）4596.60200考慮政策減免（二）市政及室外工程3447.45150

四、建安工程費(fèi)33471.101500

6層洋房165001500

18層16971.101700五、其他工程費(fèi)3040.87

直接費(fèi)用合計(jì)58304.59

一+二+三+四+五六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1457.612.5%一--五項(xiàng)的1--2.5%七、貸款利息0.00

八、各種稅費(fèi)1166.09

（一）開(kāi)發(fā)管理費(fèi)1166.092.00%一--五項(xiàng)的1--2.5%

間接費(fèi)用合計(jì)2623.71

六+七+八

建設(shè)成本合計(jì)60928.302651.02直接費(fèi)用+間接費(fèi)用詳細(xì)價(jià)價(jià)格測(cè)測(cè)算見(jiàn)見(jiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算算部分分在忽略略資金金成本本條件件下，，預(yù)計(jì)計(jì)本案案建設(shè)設(shè)成本本合計(jì)計(jì)約在在2650元/平米左右，，以100%投資利利潤(rùn)率率計(jì)算算，六、價(jià)價(jià)格定定位篇篇6.1市場(chǎng)比比較定定位法法6.2成本加加乘法法6.3經(jīng)紀(jì)人人信心心指數(shù)數(shù)6.4本案價(jià)價(jià)格定定位6.3經(jīng)紀(jì)人人信心心指數(shù)數(shù)我司針針對(duì)本本項(xiàng)目目情況況對(duì)以以下?tīng)I(yíng)營(yíng)口市市房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)人員員進(jìn)行行了訪訪談項(xiàng)目名名稱：：翰宇宇園職位：：置置業(yè)顧顧問(wèn)項(xiàng)目名名稱：：金港港綠洲洲職位：：置置業(yè)顧顧問(wèn)項(xiàng)目名名稱：：裕龍龍馨居居職位：：置置業(yè)顧顧問(wèn)三、經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人信心心指數(shù)數(shù)我司針針對(duì)本本項(xiàng)目目情況況對(duì)以以下?tīng)I(yíng)營(yíng)口市市房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)從業(yè)業(yè)人員員進(jìn)行行了訪訪談項(xiàng)目名名稱：：財(cái)富富中心心職位：：置業(yè)業(yè)顧問(wèn)問(wèn)項(xiàng)目名名稱：：三星星陽(yáng)光光家園園職位：：銷售售經(jīng)理理項(xiàng)目名名稱：：左岸岸金典典職位：：銷售售經(jīng)理理三、經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人信心心指數(shù)數(shù)工作項(xiàng)目職位籍貫區(qū)位打分（30%）定位打分（40%）產(chǎn)品打分（30%）預(yù)計(jì)價(jià)格翰宇園置業(yè)顧問(wèn)合肥78.583900三星.陽(yáng)光家園銷售經(jīng)理合肥8894000裕龍馨居置業(yè)顧問(wèn)合肥6.5994100財(cái)富中心置業(yè)顧問(wèn)合肥7.57.583800左岸金典銷售經(jīng)理本地788.53950金港綠洲置業(yè)顧問(wèn)合肥7.588.54100平均7.258.178.53975單位：：元/平米通過(guò)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人信心心指數(shù)數(shù)得到到本案案價(jià)格格約為為3975元/平米左左右六、價(jià)價(jià)格定定位篇篇6.1市場(chǎng)比比較定定位法法6.2成本加加乘法法6.3經(jīng)紀(jì)人人信心心指數(shù)數(shù)6.4本案價(jià)價(jià)格定定位6.4本案價(jià)價(jià)格定定位綜合以以上三三種價(jià)價(jià)格模模型計(jì)計(jì)算結(jié)結(jié)果，，我司司預(yù)計(jì)計(jì)本案案銷售售均價(jià)價(jià)為4200元/平米左左右6.4本案價(jià)價(jià)格定定位在4201元/平米價(jià)價(jià)格基基礎(chǔ)上上，通通過(guò)我我司專專業(yè)服服務(wù)增增加附附加值值，預(yù)預(yù)計(jì)可可價(jià)格格銷售售均價(jià)價(jià)問(wèn)哦哦4400元/平米左左右，，我司司對(duì)本本案的的價(jià)格格目標(biāo)標(biāo)是確保：：4400元/平米爭(zhēng)?。海?500元/平米力爭(zhēng)：：4800元/平米七、客客群定定位篇篇7.1客戶深深度訪訪談7.2客群定定位分分析七、客客群定定位篇篇7.1客戶深深度訪訪談7.2客群定定位分分析目標(biāo)客客戶提提煉——認(rèn)識(shí)他他們?cè)跔I(yíng)口口市調(diào)調(diào)的這這幾天天中，，我們們有幸幸結(jié)實(shí)實(shí)了許許多客客戶，，在同同客戶戶聊天天的過(guò)過(guò)程中中，這這里的的客戶戶讓我我們深深深的的震撼撼了，，原來(lái)來(lái)他們們也有有更高高層次次的追追求與與渴望望，他他們內(nèi)內(nèi)心也也有著著對(duì)美美好事事物的的向往往，他他們雖雖然身身在小小城市市，內(nèi)內(nèi)心卻卻有大大城市市般的的追求求。下面讓讓我們們走進(jìn)進(jìn)他們們~~~~目標(biāo)客客戶洞洞察——規(guī)劃“營(yíng)口是是港口口城市市，未未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摑摿芎艽蟆薄睜I(yíng)口是是國(guó)家家“五五點(diǎn)一一線””中最最重要要的發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域之之一，，是國(guó)國(guó)家重重點(diǎn)扶扶植的的區(qū)域域，未未來(lái)的的發(fā)展展?jié)摿αo(wú)限限“要在在一個(gè)個(gè)有發(fā)發(fā)展的的區(qū)域域安家家落戶戶”——圖的是是發(fā)展展——圖的是是居住住舒適適李先生生，28歲，鞍鞍山人人，來(lái)來(lái)營(yíng)口口和朋朋友合合開(kāi)裝裝飾公公司，，任客客戶經(jīng)經(jīng)理，，工作作較為為穩(wěn)定定，收收入在在4000-5000元左右右?，F(xiàn)現(xiàn)已在在營(yíng)口口無(wú)住住房。。欲購(gòu)購(gòu)買一一套60-70的一居居住宅宅，購(gòu)購(gòu)買目目的用用于自自住。。張先先生說(shuō)說(shuō)現(xiàn)在在營(yíng)口口房?jī)r(jià)價(jià)低，，營(yíng)口口是港港口城城市，，未來(lái)來(lái)發(fā)展展?jié)摿α艽蟠?，又又被列列為沿沿海重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展城城市，，升值值潛力力很大大，且且現(xiàn)在在營(yíng)口口經(jīng)濟(jì)濟(jì)好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，對(duì)對(duì)于未未來(lái)工工作也也是很很好的的發(fā)展展地。。所以以考慮慮在這這里安安家落落戶。。目標(biāo)客客戶洞洞察——環(huán)境“喜歡更更多的的自然然環(huán)境境”——特色價(jià)價(jià)值（自然然）——提示：：最大大化挖挖掘項(xiàng)項(xiàng)目資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)“身邊邊或有有親友友住的的社區(qū)區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)考慮慮，大大社區(qū)區(qū)則更更好””——喜歡擇擇鄰而而居——提示：：關(guān)注注社區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)，打打造新新（心心）““家””園“買家家/鄰居素素質(zhì)好好，有有點(diǎn)（（人文文）環(huán)環(huán)境””——軟環(huán)境境，新新價(jià)值值——提示：：針對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)人群群高素素質(zhì)，，結(jié)合合配套套建設(shè)設(shè)，大大力宣宣傳張先生生，37歲，政政府職職員，，工作作穩(wěn)定定，收收入較較高?！，F(xiàn)已已在營(yíng)營(yíng)口擁?yè)碛?0套住房房。欲欲購(gòu)買買2套130-150㎡的三居居室，，購(gòu)買買目的的用于于自住住或投投資。。張先先生說(shuō)說(shuō)想找找環(huán)境境好的的地方方居住住，最最好能能夠臨臨著海海，一一家人人面對(duì)對(duì)著大大海其其樂(lè)融融融的的，那那種景景象實(shí)實(shí)在是是向往往。并并且現(xiàn)現(xiàn)在營(yíng)營(yíng)口房房?jī)r(jià)低低，將將來(lái)營(yíng)營(yíng)口的的發(fā)展展?jié)摿α艽蟠?，買買完房房后留留著以以后升升值用用。同同時(shí)，，張先先生還還在關(guān)關(guān)注著著底商商的情情況，，如果果有合合適的的底商商張先先生也也會(huì)考考慮購(gòu)購(gòu)買的的。目標(biāo)客戶洞洞察——戶型“房子要大、、房間要多多”——樸素的居住住概念（務(wù)務(wù)實(shí)）——提示：市場(chǎng)場(chǎng)定位－產(chǎn)產(chǎn)品的準(zhǔn)確確對(duì)接，即即戶型內(nèi)部部功能與舒舒適的居住住指標(biāo)的兼兼顧“窗戶多些些，采光通通風(fēng)都好””——樸素的居住住概念務(wù)實(shí)實(shí)——提示：產(chǎn)品品創(chuàng)新，戶戶戶大面寬寬，同時(shí)景景觀面大“休閑空間間大”；““寧?kù)o、更更多的自我我空間”——非物質(zhì)需求求——提示：產(chǎn)品品創(chuàng)新李女士，52歲，營(yíng)口人人，一家三三口在營(yíng)口口，丈夫?yàn)闉檎ぷ髯魅藛T，李李女士本人人為火車站站工作人員員。兒子在在鲅魚圈外外資企業(yè)上上班，三口口工作較為為穩(wěn)定，家家庭月收入入在12000-15000元左右?，F(xiàn)現(xiàn)已在營(yíng)口口有一套住住房，孩子子和父母同同住。欲購(gòu)購(gòu)買一套70-90的兩居住宅宅，購(gòu)買目目的用于為為孩子結(jié)婚婚做新房。。李女士還還表示最好好戶型好，，采光一定定要好，營(yíng)營(yíng)口冬天太太冷了。李李女士家庭庭收入在營(yíng)營(yíng)口屬于中中等偏上，，所以對(duì)于于房?jī)r(jià)感覺(jué)覺(jué)能夠承受受，可以為為孩子提供供40%的首付或者者全款。目標(biāo)客戶洞洞察——配套學(xué)校、超市市要“規(guī)范化””；飲食、娛娛樂(lè)要“市區(qū)化””“當(dāng)然優(yōu)秀秀的師資是是關(guān)鍵”“要讓孩子子接受最好好的教育””“要有新鮮鮮的蔬菜和和生活品供供應(yīng)”——圖的是便利利，考慮生生活的便捷捷姚先生，40歲，營(yíng)口人人，為政府府工作人員員，警察，，收入穩(wěn)定定月薪在3000左右，妻子子也為警察察。兒子現(xiàn)現(xiàn)在念小學(xué)學(xué)，家庭工工作較為穩(wěn)穩(wěn)定，家庭庭月收入在在8000-10000元左右。現(xiàn)現(xiàn)已在營(yíng)口口有兩套住住房。欲購(gòu)購(gòu)買一套160-180的復(fù)式住宅宅，購(gòu)買目目的用于為為孩子提供供更好的教教育及生活活環(huán)境，現(xiàn)現(xiàn)在孩子的的教育很重重要，我一一定要讓孩孩子受很好好的教育，，將來(lái)我還還要讓我的的孩子去國(guó)國(guó)外讀書。。同時(shí)再把把雙方父母母接來(lái)同住住，方便照照顧孩子和和老人。姚姚先生說(shuō)現(xiàn)現(xiàn)在孩子還還很小，我我們夫妻雙雙方都是警警察，工作作時(shí)間沒(méi)有有定性，所所以決定把把雙方老人人接來(lái)，一一是為了能能夠看管孩孩子，讓孩孩子能夠有有穩(wěn)定的生生活環(huán)境，，二是為了了父母能夠夠在營(yíng)口養(yǎng)養(yǎng)老，所以以決定選一一個(gè)教育配配套完備的的社區(qū)購(gòu)買買。七、客群定定位篇7.1客戶深度訪訪談7.2客群定位分分析7.2客群定位分分析在售項(xiàng)目客客戶群比例例項(xiàng)目名稱站前區(qū)西市區(qū)老邊區(qū)鲅魚圈其他區(qū)域佰仕風(fēng)景40%27%18%——15%中源國(guó)際41%29%19%6%5%君悅瀾灣38%3%17%——15%左岸經(jīng)典38%47%10%——5%本項(xiàng)目客群群定位應(yīng)以以西市區(qū)為為主，站前前區(qū)為輔，，兼顧老邊邊區(qū)及其他他區(qū)域。八、本案形形象定位8.1案名建議8.2本案Slogen建議八、本案形形象定位8.1案名建議8.1案名建議案名建議一一：德潤(rùn).查理斯頓案名建議二二：德潤(rùn).納帕爾灣推薦slogen:遼河岸邊的的貴族領(lǐng)地地144推薦案名（（一）查爾斯頓（或德潤(rùn).查爾斯頓））145認(rèn)識(shí)查爾斯斯頓146海濱小鎮(zhèn)查查爾斯頓是是美國(guó)及世世界各地富富豪的聚居居地，也是是風(fēng)光旖旎旎的度假勝勝地。147僅有8萬(wàn)人的查爾爾斯頓是美美國(guó)最古老老的小鎮(zhèn)，，1790年以前一直直是南卡羅羅來(lái)納州的的首府，也也是那時(shí)美美國(guó)南方最最富有的小小城鎮(zhèn)。148查爾斯頓還還是美國(guó)最最大的軍港港之一。著著名的第七七艦隊(duì)的航航空母艦等等百艘軍艦艦都停泊在在海灣，游游人可以在在軍港海軍軍導(dǎo)游引導(dǎo)導(dǎo)下坐車游游覽，威風(fēng)風(fēng)凜凜的壯壯觀場(chǎng)面與與南端靜謐謐的度假豪豪宅散發(fā)出出的溫馨氣氣息形成了了鮮明對(duì)照照。149這里春夏時(shí)時(shí)節(jié)特別美美，杜鵑、、山茶、玫玫瑰、茉莉莉百花盛開(kāi)開(kāi)，芬芳四四溢，與挺挺拔青翠的的棕櫚樹(shù)爭(zhēng)爭(zhēng)相輝映，，構(gòu)成一幅幅搖曳多姿姿的亞熱帶帶風(fēng)情圖。。150借勢(shì)美國(guó)