中信地產(chǎn)投資管理制度流程培訓(xùn)

中信地產(chǎn)投資管理制度流程戰(zhàn)略發(fā)展部2011年4月提綱1、投資管理基本思路2、投資管理制度3、投資管理審批流程4、項(xiàng)目投資作業(yè)指引5、項(xiàng)目投資測算模板1、投資管理基本思路1）二級管控下的投資管理51）二級管控下的投資管理（續(xù)）中信地產(chǎn)總部功能定位設(shè)計(jì)——經(jīng)營決策中心中信地產(chǎn)總部定位戰(zhàn)略管理投資決策資源管理核心職能：行業(yè)市場研究城市分析研究項(xiàng)目投資決策資本項(xiàng)目運(yùn)作戰(zhàn)略性投資、并購、重組市場預(yù)警預(yù)測核心職能：

集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃與實(shí)施監(jiān)控集團(tuán)戰(zhàn)略實(shí)施結(jié)果評價(jià)與戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整商業(yè)模式創(chuàng)新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型核心職能：人力資源管理信息管理資金管理知識管理客戶管理公共關(guān)系管理產(chǎn)品研發(fā)核心職能：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)管理產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品創(chuàng)新運(yùn)營管理核心職能：經(jīng)營計(jì)劃管理經(jīng)營目標(biāo)考核成本控制戰(zhàn)略采購預(yù)算管理營銷管理審計(jì)監(jiān)察法律合規(guī)品牌文化核心職能：企業(yè)文化建設(shè)品牌管理1）二級管控下的投資管理（續(xù)）下屬城市公司定位——總部授權(quán)下的項(xiàng)目管理中心

中信地產(chǎn)城市公司定位經(jīng)營管理項(xiàng)目管理核心職能：項(xiàng)目計(jì)劃制定與控制項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目營銷管理項(xiàng)目成本管理項(xiàng)目工程管理核心職能：

制定本公司經(jīng)營計(jì)劃并組織實(shí)施監(jiān)控下屬項(xiàng)目（公司）日常經(jīng)營財(cái)務(wù)管理人力資源管理項(xiàng)目管理中心2）投資管理業(yè)務(wù)線構(gòu)成戰(zhàn)略發(fā)展部協(xié)助部門協(xié)助部門（戰(zhàn)略投資中心）設(shè)計(jì)開發(fā)部城市公司部門總部部門業(yè)務(wù)歸口協(xié)助部門協(xié)助部門8已進(jìn)入城市，由城市公司設(shè)計(jì)開發(fā)部發(fā)起項(xiàng)目拓展論證工作，由總部戰(zhàn)略發(fā)展部組織項(xiàng)目投資評審。新拓展城市原則上由總部戰(zhàn)略發(fā)展部發(fā)起項(xiàng)目拓展論證工作，并組織項(xiàng)目投資評審。特殊情況下，可由總部戰(zhàn)略發(fā)展部授權(quán)相應(yīng)的城市公司設(shè)計(jì)開發(fā)部發(fā)起項(xiàng)目拓展論證工作。3）項(xiàng)目拓展工作分工2、投資管理制度10要點(diǎn)：1）適用于公司所有擬投資開發(fā)的項(xiàng)目。2）項(xiàng)目投資決策評審會前階段：①項(xiàng)目建議書（或項(xiàng)目簡報(bào)）②戰(zhàn)略發(fā)展部對項(xiàng)目的初審③相關(guān)部門預(yù)溝通

④分管戰(zhàn)略發(fā)展部的公司領(lǐng)導(dǎo)同意召開評審會《中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制度》11要點(diǎn)點(diǎn)：：3）項(xiàng)目目投投資資決決策策評評審審會會階階段段：戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展部部：：基基于于企企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與市市場場環(huán)環(huán)境境，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目的的判判斷斷產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)部部：：方方案案可可行行性性成本本管管理理部部：：成成本本可可控控性性品牌牌營營銷銷部部：：定定位位與與售售價(jià)價(jià)的的合合理理性性財(cái)務(wù)務(wù)部部：：資資金金方方案案的的可可行行性性法律律部部：：交交易易方方案案的的法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制形成成會議議紀(jì)紀(jì)要要（專專業(yè)業(yè)部部門門意意見見與與公公司司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)意意見見匯匯總總整整理理））《中信信房房地地產(chǎn)產(chǎn)股股份份有有限限公公司司投投資資決決策策評評審審管管理理制制度度》（續(xù)續(xù)））12要點(diǎn)點(diǎn)：：4）項(xiàng)目目投投資資決決策策評評審審會會后后階階段段：①按按流流程程報(bào)報(bào)送送董董事事長長/總裁裁、、董董事事會會、、股股東東會會等等批批準(zhǔn)準(zhǔn)。。②下下發(fā)發(fā)評評審審會會會會議議紀(jì)紀(jì)要要及及項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資批批復(fù)復(fù)文文件件，，完完成成項(xiàng)項(xiàng)目目獲獲取取。。③項(xiàng)項(xiàng)目目最最終終取取得得后后簽簽訂訂項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)責(zé)責(zé)任任書書。?！吨行判欧糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)股股份份有有限限公公司司投投資資決決策策評評審審管管理理制制度度》（續(xù)續(xù)））3、投投資資管管理理審審批批流流程程14《中信信房房地地產(chǎn)產(chǎn)股股份份有有限限公公司司投投資資決決策策管管理理流流程程》15要點(diǎn)點(diǎn)：：1）項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資決決策策管管理理工工作作結(jié)結(jié)束束以以簽訂訂《《項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)責(zé)責(zé)任任書書》》為為標(biāo)標(biāo)志志。2）時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)要要求求：：①項(xiàng)項(xiàng)目目材材料料上上報(bào)報(bào)后后戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展部部須須在在2日內(nèi)內(nèi)予予以以第第一一次次反反饋饋（（否否決決或或補(bǔ)補(bǔ)充充材材料料））。。②項(xiàng)項(xiàng)目目材材料料上上報(bào)報(bào)后后協(xié)協(xié)審審部部門門須須在在3日內(nèi)內(nèi)將將意意見見匯匯總總至至戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展部部，，統(tǒng)統(tǒng)一一反反饋饋給給上上報(bào)報(bào)人人（（第第二二次次反反饋饋））。?！吨行判欧糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)股股份份有有限限公公司司投投資資決決策策管管理理流流程程》（續(xù)））16要點(diǎn)：：2）時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)要求求：（（續(xù)））③接到到第二二次反反饋意意見后后，上上報(bào)人人須在在3日內(nèi)按按要求求修改改完善善材料料并再再次上上報(bào)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展部部。戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展部部確認(rèn)認(rèn)材料料符合合要求求后上上報(bào)分分管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，，并抄抄送協(xié)協(xié)審部部門。。④分管管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)同意意后，，戰(zhàn)略略發(fā)展展部在在5日內(nèi)組組織召召開投投資評評審會會。⑤評審審會召召開后后1日內(nèi)，，戰(zhàn)略略發(fā)展展部出出具會會議紀(jì)紀(jì)要，，并組組織材材料上上報(bào)中中信集集團(tuán)。。⑥接到到中信信集團(tuán)團(tuán)批復(fù)復(fù)后2日內(nèi)，，戰(zhàn)略略發(fā)展展部擬擬制總總部批批復(fù)并并正式式下發(fā)發(fā)?！吨行欧糠康禺a(chǎn)產(chǎn)股份份有限限公司司投資資決策策管理理流程程》（續(xù)））4、項(xiàng)目目投資資作業(yè)業(yè)指引引18要點(diǎn)：：1）項(xiàng)目目投資資決策策管理理工作作結(jié)束束以簽訂《《項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)經(jīng)營營目標(biāo)標(biāo)責(zé)任任書》》為標(biāo)標(biāo)志。2）《項(xiàng)目論論證階階段城城市評評價(jià)報(bào)報(bào)告》19適用范范圍：：以銷售售型物物業(yè)為為主的的二級級開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目（土地地一級級開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目參照照執(zhí)行行）《項(xiàng)目投投資決決策評評審報(bào)報(bào)告》20《項(xiàng)目投投資決決策評評審報(bào)報(bào)告》內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要求項(xiàng)目總論項(xiàng)目總體概況項(xiàng)目背景分析

詳細(xì)說明項(xiàng)目整體情況，包括項(xiàng)目區(qū)位、交通、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、周邊配套等信息項(xiàng)目來源、土地權(quán)屬、合作方基本情況、合作方式、地價(jià)及付款進(jìn)度及拿地程序風(fēng)險(xiǎn)分析法律風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行列示和分析對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避提出建議板塊及細(xì)分市場分析城市評價(jià)簡要論述板塊及細(xì)分市場供需分析主要競爭對手分析細(xì)分市場客戶需求分析對城市評價(jià)進(jìn)行簡要論述對板塊內(nèi)土地市場和區(qū)域房地產(chǎn)（結(jié)合物業(yè)類型）的供需情況進(jìn)行分析對項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)主要競品項(xiàng)目各物業(yè)類型的價(jià)格及走勢、去化率及主力戶型等進(jìn)行分析論述區(qū)域及主要競品項(xiàng)目主力客戶群的需求特征21《項(xiàng)目投投資決決策評評審報(bào)報(bào)告》內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要求項(xiàng)目市場與產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析住宅部分目標(biāo)客戶定位與產(chǎn)品定位配套商業(yè)市場與產(chǎn)品定位詳細(xì)說明項(xiàng)目優(yōu)劣勢情況詳細(xì)說明項(xiàng)目主力客戶群的特征（結(jié)合項(xiàng)目分期），結(jié)合規(guī)劃方案說明各產(chǎn)品類型的分布情況進(jìn)行商業(yè)市場分析及相關(guān)的商業(yè)形態(tài)的定位開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃結(jié)合市場情況對項(xiàng)目總體的開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行分析說明銷售計(jì)劃及分期價(jià)格項(xiàng)目總體銷售計(jì)劃項(xiàng)目分期價(jià)格價(jià)格漲幅的確定結(jié)合市場情況對項(xiàng)目總體的銷售計(jì)劃進(jìn)行分析說明利用區(qū)位打分法和產(chǎn)品打分法確定項(xiàng)目價(jià)格參考人均收入增幅、GDP增幅及競品項(xiàng)目增幅確定項(xiàng)目增幅，一般為8%-10%22《項(xiàng)目投投資決決策評評審報(bào)報(bào)告》內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要求投資與收益估算及資金籌措安排項(xiàng)目利潤測算項(xiàng)目現(xiàn)金流量資金籌措方案建議項(xiàng)目成本、收益及利潤測算，注意土增稅等稅費(fèi)的計(jì)算項(xiàng)目現(xiàn)金流情況，關(guān)注地價(jià)款支付及現(xiàn)金流回正的時(shí)間銀行及非銀行融資時(shí)點(diǎn)及成本情況說明敏感性分析土地敏感性分析成本敏感性分析銷售價(jià)格敏感性分析按照±10%的區(qū)間進(jìn)行敏感性分析結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果獲取項(xiàng)目的建議達(dá)到公司對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)要求、符合公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向；建議包括是否應(yīng)獲取土地項(xiàng)目建議、地價(jià)建議、競爭策略建議、談判建議等如有相相關(guān)的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)及成成本等等材料料可作作為附附件。。23《項(xiàng)目投投資決決策評評審報(bào)報(bào)告》撰寫要要求與與要點(diǎn)點(diǎn)提示示：整個(gè)報(bào)報(bào)告的的撰寫寫應(yīng)客客觀、、真實(shí)實(shí)，引引用數(shù)數(shù)據(jù)盡盡量注注明出出處。。項(xiàng)目總總體概概況部部分應(yīng)應(yīng)關(guān)注注大市市政建建設(shè)情情況；；對于于采用用股權(quán)權(quán)收購購形式式的，，應(yīng)對對項(xiàng)目目收購購溢價(jià)價(jià)部分分的處處理方方式進(jìn)進(jìn)行說說明。。風(fēng)險(xiǎn)分分析部部分應(yīng)應(yīng)關(guān)注注國家家及當(dāng)當(dāng)?shù)匦行袠I(yè)調(diào)調(diào)控政政策出出臺后后對項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售的的影響響。市場分分析部部分應(yīng)應(yīng)關(guān)注注未來來區(qū)域域內(nèi)潛潛在供供應(yīng)量量、區(qū)區(qū)域市市場的的平均均去化化速度度和價(jià)價(jià)格漲漲幅。。項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位時(shí)時(shí)盡可可能出出具項(xiàng)項(xiàng)目概概念性性規(guī)劃劃方案案作為為指標(biāo)標(biāo)配比比的依依據(jù)。。項(xiàng)目測測算時(shí)時(shí)應(yīng)關(guān)關(guān)注地地價(jià)款款支付付進(jìn)度度及項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流流回正正的時(shí)時(shí)間。。24《項(xiàng)目投投資決決策評評審報(bào)報(bào)告》項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)時(shí)時(shí)，核核心關(guān)關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售凈利利率和和內(nèi)部部收益益率。。核心