產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案

房產(chǎn)眾籌方案匯報(bào)目錄眾籌概念1房產(chǎn)眾籌模式2房產(chǎn)眾籌平臺(tái)3產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案4第一章眾籌概念眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當(dāng)代眾籌指通過互聯(lián)網(wǎng)和社交網(wǎng)絡(luò)傳播的特性，讓中小微企業(yè)、藝術(shù)家和個(gè)人對(duì)公眾展示他們的公司、創(chuàng)意或項(xiàng)目，獲得所需要的資金完成融資目標(biāo)。眾籌特點(diǎn)：低門檻多樣性依靠大眾力量注重創(chuàng)意眾籌法律依據(jù)2015年7月19日：中國(guó)人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確對(duì)“股權(quán)眾籌融資”等業(yè)務(wù)進(jìn)行分類指導(dǎo)，表明股權(quán)眾籌融資必須通過股權(quán)眾籌融資中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)（互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站或其他類似的電子媒介）進(jìn)行，股權(quán)眾籌融資方應(yīng)為小微企業(yè)等。2015年7月9日：在北京發(fā)起成立“中關(guān)村股權(quán)眾籌聯(lián)盟”，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網(wǎng)、中關(guān)村股權(quán)交易服務(wù)集團(tuán)、大河創(chuàng)投等80家股權(quán)眾籌機(jī)構(gòu)開始探索“行業(yè)自律的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”。2014年12月18日：《股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）》（征求意見稿）》，對(duì)股權(quán)眾籌融資的發(fā)行方式、投資者、融資者等作出規(guī)定。眾籌構(gòu)成

通常需要有項(xiàng)目發(fā)起人（籌資人）、支持人（投資人）和眾籌平臺(tái)三部分組成。發(fā)起人：有創(chuàng)造能力但缺乏資金的人。支持人：對(duì)籌資者的故事和回報(bào)感興趣的，有能力支持的人。眾籌平臺(tái)：連接發(fā)起人和支持者的互聯(lián)網(wǎng)終端（國(guó)外：Kickstarter、IndieGogo國(guó)內(nèi)：點(diǎn)名時(shí)間、大家投、天使匯、眾籌網(wǎng)等）發(fā)起人支持人眾籌平臺(tái)眾籌規(guī)則籌資項(xiàng)目必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時(shí)間內(nèi)達(dá)到或超過目標(biāo)金額才算成功。未達(dá)成：沒有達(dá)到目標(biāo)的項(xiàng)目，支持款項(xiàng)將全額退回給所有支持者。達(dá)成：支持者將得到發(fā)起人預(yù)先承諾的回報(bào)。眾籌網(wǎng)站僅作為項(xiàng)目發(fā)起平臺(tái)，不承擔(dān)回報(bào)發(fā)放、項(xiàng)目執(zhí)行等責(zé)任，僅僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目審核，籌款發(fā)放的責(zé)任。眾籌流程眾籌分類類型介紹代表網(wǎng)站股權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的股權(quán)。拍拍貸、人人貸債權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的債權(quán)，未來獲取利息收益并收回本金。天使匯、大家投回報(bào)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得產(chǎn)品或服務(wù)。點(diǎn)名時(shí)間、眾籌網(wǎng)、追夢(mèng)網(wǎng)捐贈(zèng)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行無償捐贈(zèng)。微公益、國(guó)外眾籌網(wǎng)第二章房產(chǎn)眾籌模式模式一一："融資資型開開發(fā)類類"眾眾籌通過在在項(xiàng)目目拿地地后、、建設(shè)設(shè)前進(jìn)進(jìn)行眾眾籌，，為項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)階階段提提供低低成本本資金金，達(dá)達(dá)到降降低項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)負(fù)債率率的目目的，，同時(shí)時(shí)也利利于提提前鎖鎖定一一批購(gòu)購(gòu)房意意向人人群。。融資開開發(fā)類類眾籌籌的參參與門門檻一一般較較高，，并需需要投投資者者在預(yù)預(yù)售前前支付付所有有房款款；且且房?jī)r(jià)價(jià)折扣扣一般般基本本保持持在年年化收收益率率10%左左右。。已有有代表表是平平安好好房眾眾籌建建房模模式。。案例：：2015年4月29日日，碧碧桂園園以6.08億億元競(jìng)競(jìng)得上上海市市嘉定定區(qū)徐徐行鎮(zhèn)鎮(zhèn)02-05地地塊。。項(xiàng)目目以"一平平方米米"作作為眾眾籌單單位，，由平平安好好房將將眾籌籌項(xiàng)目目包裝裝為保保險(xiǎn)、、債券券、好好房寶寶等金金融產(chǎn)產(chǎn)品，，向特特定對(duì)對(duì)象（（平安安好房房注冊(cè)冊(cè)用戶戶）進(jìn)進(jìn)行認(rèn)認(rèn)籌。。眾籌過過程：：融資完成后，投資者將以微開發(fā)商的身份，參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過程，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品"定制化"通過金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，避免投資者與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風(fēng)險(xiǎn)投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)條件結(jié)果收益投資者者收益益：前前期眾眾籌的的標(biāo)的的價(jià)格格遠(yuǎn)低低于樓樓盤的的銷售售價(jià)格格，獲獲利價(jià)價(jià)差；；開發(fā)商商收益益：通通過眾眾籌降降低融融資、、銷售售等環(huán)環(huán)節(jié)的的成本本，提提前鎖鎖定客客戶；；平安好房收收益：向開開發(fā)商收取取的平臺(tái)管管理費(fèi)用。。模式二："營(yíng)銷型開開發(fā)類"眾眾籌"營(yíng)銷型開開發(fā)類"眾眾籌一般在在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)期進(jìn)行，，雖然眾籌籌期處于項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)售前前、募集金金額也用于于項(xiàng)目建設(shè)設(shè)，但相對(duì)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)成成本及后期期價(jià)值，營(yíng)營(yíng)銷型開發(fā)發(fā)類眾籌的的募集資金金額度通常常不算太高高。對(duì)融資資環(huán)節(jié)的支支持作用不不明顯。但由于眾籌籌發(fā)起時(shí)間間在建設(shè)期期，有利于于項(xiàng)目的前前期宣傳，，并能為項(xiàng)項(xiàng)目提前鎖鎖定一批有有購(gòu)房意向向的客戶。。因此，"營(yíng)銷型開開發(fā)類"眾眾籌的營(yíng)銷銷推廣意義義大于融資資意義。案例：2015年1月，當(dāng)代代北辰通過過無憂我房房發(fā)布COCOMOMA工工銀瑞信一一期眾籌項(xiàng)項(xiàng)目以COCOMOMA384套公公寓商品房房為標(biāo)的，，共計(jì)籌得得資金1340萬元元。眾籌過程：：條件收益退出眾籌項(xiàng)目以以COCOMOMA384套公寓商品品房為標(biāo)的的88份眾籌份額額于2小時(shí)內(nèi)認(rèn)購(gòu)購(gòu)?fù)戤呑罱K認(rèn)購(gòu)的的投資者將將獲得5%的工銀瑞信信產(chǎn)品現(xiàn)金金收益2.項(xiàng)目的優(yōu)先先選房權(quán)和優(yōu)惠購(gòu)房房權(quán)（給與與購(gòu)房補(bǔ)貼貼，三檔的的補(bǔ)貼金額額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.項(xiàng)目不設(shè)封封鎖期，在在認(rèn)籌期結(jié)結(jié)束后（即即建設(shè)期至至選房期）），投資者者均可隨時(shí)時(shí)退出。2.選擇退出的的投資者，，可獲得按按活期存款款利率計(jì)算算的投資收收益。模式三："定向類"眾籌定向類眾籌籌通常是在在立項(xiàng)或者者拿地之前前進(jìn)行，為為減少拿地地及后期銷銷售的不確確定性，開開發(fā)商對(duì)合合作單位一一般有較為為苛刻的篩篩選條件，，要求合作作單位須對(duì)對(duì)定向拿地地具有一定定影響力，，且有一定定數(shù)量的員員工有購(gòu)房房需求。定向類眾籌籌一般以較較大的房?jī)r(jià)價(jià)折扣作為為投資者的的收益保障障，但要求求投資者需需在拿地前前支付基本本全部購(gòu)房房款，開發(fā)發(fā)商在這一一過程中僅僅獲得管理理收益。由由于政策、、合作單位位選擇等風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階階段除眾美美集團(tuán)外，，少有開發(fā)發(fā)商使用。。案例：石家家莊眾美城城110萬萬平方米建建筑面積中中，有33萬平方米米屬于定制制項(xiàng)目，且且項(xiàng)目總額額6.33億元的土土地款全部部來自定制制項(xiàng)目部分分。眾美在在拿地前便便與多家單單位確定合合作關(guān)系，，并約定2300元元/㎡的銷銷售價(jià)格（（當(dāng)時(shí)周邊邊房?jī)r(jià)為3200元元/㎡），，投資者在在拿地前即即繳納全部部購(gòu)房款，，眾美將這這筆資金用用于拿地、、開發(fā)建設(shè)設(shè)等各個(gè)階階段。模式四："購(gòu)買型+理財(cái)型"眾籌通過拿出部部分房源作作為標(biāo)的，，以低于市市場(chǎng)的銷售售價(jià)格及"基本理財(cái)財(cái)收益+高高額浮動(dòng)收收益"吸引引客戶，設(shè)設(shè)定固定期期限，由投投資者共同同享有標(biāo)的的物產(chǎn)權(quán)。。在退出時(shí)時(shí)，投資者者享有優(yōu)惠惠購(gòu)房權(quán)或或?qū)?biāo)的物物銷售后退退出獲得增增值收益；；開發(fā)商則則犧牲部分分利潤(rùn)獲取取大量現(xiàn)金金流，提升升項(xiàng)目知名名度?！百?gòu)買型+理財(cái)型眾眾籌”參與與門檻較高高、基本在在10萬以以上，開發(fā)發(fā)商一般會(huì)會(huì)承諾參與與者"基本本收益率（（3%-5%）+購(gòu)購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)價(jià)格"的收收益模式，，眾籌期間間基本上均均會(huì)設(shè)置一一定時(shí)間的的鎖定期，，鎖定期內(nèi)內(nèi)參與者不不得申請(qǐng)退退出。案例：2014年11月，平平安好房、、平安不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合萬萬科推出"平安&北北部萬科城城"216套房源源作為標(biāo)的的，眾籌目目標(biāo)最低金金額1500萬元。。眾籌過程：：1.條件：：以216套房源作作為標(biāo)的，，每套房產(chǎn)產(chǎn)認(rèn)購(gòu)眾籌籌金額為5-13.5萬元。。2.收益：：投資者收收益由兩部部分構(gòu)成：：一是優(yōu)先先選房權(quán)和和低于周邊邊市場(chǎng)價(jià)近13%的的優(yōu)惠購(gòu)房房權(quán)；二是是按認(rèn)籌金金額計(jì)算的的3%的年年化收益。。3.退出：：在眾籌項(xiàng)項(xiàng)目10個(gè)個(gè)月的持有有期到期后后，投資者者將決定是是否置業(yè)。。如果選擇置業(yè)，，將獲得前前述兩部分分收益；如如果放棄置置業(yè)，則將將獲得認(rèn)籌籌金額對(duì)應(yīng)應(yīng)的現(xiàn)金收益益。模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌籌實(shí)際多屬屬于以蓄客客為目的、、在項(xiàng)目獲獲得預(yù)售證證后進(jìn)行的的營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)，并且通通過投資者者競(jìng)價(jià)的方方式，探尋尋市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)的的接受程度度。案例：蘇州州萬科城為為萬科首個(gè)個(gè)房產(chǎn)眾籌籌項(xiàng)目。項(xiàng)項(xiàng)目以蘇州州萬科城一一套全裝100㎡、、市值約90萬元的的三房作為為標(biāo)的，眾眾籌金額為為54萬元元。眾籌收益：：模式六："REITs型"眾眾籌（房地地產(chǎn)信托投投資基金））對(duì)于有穩(wěn)定定收益、但但總價(jià)高或或不可分割割的產(chǎn)品，，在拿地后后可選擇REITs型眾籌，，通過多人人持有一個(gè)個(gè)物業(yè)產(chǎn)品品，降低單單個(gè)投資者者的投資額額度，達(dá)到到促進(jìn)銷售售去化、改改善項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流的目目的。在眾籌成功功后，所有有投資者將將組建成立立資產(chǎn)管理理公司，由由資管公司司整體購(gòu)買買物業(yè)，并并委托物業(yè)業(yè)管理公司司等進(jìn)行管管理運(yùn)營(yíng)；；投資者通通過金融產(chǎn)產(chǎn)品持有物物業(yè)相應(yīng)權(quán)權(quán)益，獲得得租金收益益以及持有有期內(nèi)的物物業(yè)增值價(jià)價(jià)值；開發(fā)發(fā)商以較高高的銷售價(jià)價(jià)格獲得現(xiàn)現(xiàn)金，同時(shí)時(shí)收取長(zhǎng)期期的資產(chǎn)管管理費(fèi)用。。該模式一一般會(huì)設(shè)置置若干年的的封閉期，，封閉期后后，項(xiàng)目發(fā)發(fā)起方將按按需要定期期召開投資資者會(huì)議，，協(xié)商決策策是否退出出項(xiàng)目等問問題。此種類型眾眾籌通常門門檻較高，，持有期較較長(zhǎng)，一般般來說要2年以上。。案例：2014年年12月16日，中中信地產(chǎn)與與眾籌網(wǎng)的的眾籌筑屋屋，聯(lián)合上上線中信臺(tái)臺(tái)達(dá)國(guó)際酒酒店式公寓寓眾籌項(xiàng)目目，以"度度假地產(chǎn)合合伙人"的的形式，推推出5套位位于海南的的酒店式公公寓參與房房產(chǎn)眾籌，，籌資目標(biāo)標(biāo)388萬萬。根據(jù)要求，，投資者支支付5-20萬元。。獲得以下四四項(xiàng)收益：：1）以原房房?jī)r(jià)的88折購(gòu)入相相應(yīng)比例的的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)；2）兩年內(nèi)內(nèi)每年年化化7%的房房產(chǎn)租金收收益；3）旺季3天或淡季季10天免免費(fèi)入住酒酒店等權(quán)益益；4）投資者者退出項(xiàng)目目變賣房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)的房產(chǎn)產(chǎn)增值收益益。項(xiàng)目設(shè)置了了兩年封鎖鎖期，項(xiàng)目目發(fā)起方將將每年召開開一次支持持者會(huì)議，，協(xié)商決策策是否退出出項(xiàng)目等問問題；且封封鎖期后租租金金額將將根據(jù)酒店店實(shí)際經(jīng)營(yíng)營(yíng)的情況決決定。其他他模模式式：：產(chǎn)產(chǎn)融融互互動(dòng)動(dòng)平平臺(tái)臺(tái)2015年年7月月，，星星河河集集團(tuán)團(tuán)將將與與深深創(chuàng)創(chuàng)投投聯(lián)聯(lián)手手推推出出以以現(xiàn)現(xiàn)金金、、租租金金、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)或或““現(xiàn)現(xiàn)金金+產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)””等等各各種種不不同同的的方方式式與與入入駐駐星星河河WORLD園園區(qū)區(qū)的的創(chuàng)創(chuàng)新新型型發(fā)發(fā)展展企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行股股權(quán)權(quán)置置換換模模式式。。星河河World構(gòu)構(gòu)建建一一個(gè)個(gè)產(chǎn)產(chǎn)融融互互動(dòng)動(dòng)的的平平臺(tái)臺(tái)。。依依靠靠深深創(chuàng)創(chuàng)投投在在股股權(quán)權(quán)投投資資、、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)投投資資上上的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和和資資源源，，吸吸引引一一些些初初創(chuàng)創(chuàng)型型企企業(yè)業(yè)、、成成長(zhǎng)長(zhǎng)型型企企業(yè)業(yè)入入駐駐產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園。。作作為為一一家家在在金金融融投投資資領(lǐng)領(lǐng)域域強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)布布局局的的企企業(yè)業(yè)，，星星河河又又能能通通過過一一定定的的方方式式分分享享這這些些創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)型型企企業(yè)業(yè)的的成成長(zhǎng)長(zhǎng)。。雙雙方方還還成成立立一一款款名名叫叫““新新型型科科技技地地產(chǎn)產(chǎn)基基金金””的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，核核心心理理念念是是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)換換股股權(quán)權(quán)、、租租金金換換股股權(quán)權(quán)。。但對(duì)對(duì)于于規(guī)規(guī)模模較較大大、、要要求求較較高高的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展可可能能會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)失失誤誤，，并并出出現(xiàn)現(xiàn)長(zhǎng)長(zhǎng)期期拖拖延延。。創(chuàng)創(chuàng)新新者者和和資資助助者者的的關(guān)關(guān)系系還還不不確確定定。。資資助助者者扮扮演演著著慈慈善善家家、、投投資資者者和和客客戶戶的的角角色色。。當(dāng)當(dāng)承承諾諾的的回回報(bào)報(bào)無無法法如如期期實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)，，資資助助者者會(huì)會(huì)感感到到不不滿滿。?？偨Y(jié)結(jié)定向向類類眾眾籌籌在在拿拿地地前前便便能能鎖鎖定定客客戶戶并并籌籌得得大大額額資資金金，，但但由由于于存存在在觸觸及及預(yù)預(yù)售售制制之之嫌嫌等等問問題題，，在在未未來來一一定定時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)，，仍仍將將是是較較為為小小眾眾的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，難難以以大大規(guī)規(guī)模模展展開開。。以平平安安好好房房為為代代表表的的融融資資開開發(fā)發(fā)類類眾眾籌籌，，在在拿拿地地后后即即展展開開，，可可融融得得資資金金規(guī)規(guī)模模較較大大，，能能在在較較大大程程度度的的解解決決開開發(fā)發(fā)商商最最為為關(guān)關(guān)注注的的"客客戶戶+資資金金"兩兩大大問問題題，，或或?qū)⒊沙蔀闉槲次磥韥矸糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌發(fā)發(fā)展展的的重重點(diǎn)點(diǎn)方方向向之之一一。。其它它模模式式，，雖雖然然眾眾籌籌介介入入的的階階段段不不同同，，但但所所能能籌籌集集的的資資金金規(guī)規(guī)模模較較小小，，本本質(zhì)質(zhì)上上更更多多是是開開發(fā)發(fā)商商為為了了項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷造造勢(shì)勢(shì)、、提提前前鎖鎖客客、、銷銷售售去去化化等等采采取取的的營(yíng)營(yíng)銷銷手手段段，，難難以以真真正正解解決決開開發(fā)發(fā)商商的的融融資資難難題題。。由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌剛剛剛剛起起步步，，法法律律法法規(guī)規(guī)尚尚不不完完善善，，存存在在與與非非法法集集資資混混淆淆、、與與《《證證券券法法》》《《公公司司法法》》等等沖沖突突的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，這這也也給給房房地地產(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌的的發(fā)發(fā)展展加加大大了了難難度度，，要要求求對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及實(shí)實(shí)施施更更加加謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎，，給給創(chuàng)創(chuàng)新新加加上上一一個(gè)個(gè)保保險(xiǎn)險(xiǎn)繩繩。。第三三章章房房產(chǎn)產(chǎn)眾眾籌籌平平臺(tái)臺(tái)平臺(tái)臺(tái)一一：：眾眾籌籌筑筑屋屋眾籌籌筑筑屋屋2015年年1月月23日日正正式式上上線線，，由由眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)與與國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)首首個(gè)個(gè)類類型型化化社社區(qū)區(qū)互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)定定制制平平臺(tái)臺(tái)萬萬通通自自由由筑筑屋屋合合作作共共建建的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)金金融融平平臺(tái)臺(tái)。。目前前，，平平臺(tái)臺(tái)上上已已經(jīng)經(jīng)匯匯集集了了住住宅宅公公寓寓、、旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)、、商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪等等多多個(gè)個(gè)眾眾籌籌項(xiàng)項(xiàng)目目。。已成成功功項(xiàng)項(xiàng)目目4個(gè)個(gè)：：成功功項(xiàng)項(xiàng)目目：：眾籌籌中中項(xiàng)項(xiàng)目目2個(gè)個(gè)：：即將將開開始始項(xiàng)項(xiàng)目目9個(gè)個(gè)：：性質(zhì)質(zhì)：：住宅宅公寓寓性質(zhì)質(zhì)：：商業(yè)業(yè)綜合合體體即將將開開始始項(xiàng)項(xiàng)目目9個(gè)個(gè)：：性質(zhì)質(zhì)：：商商住住公公寓寓。。擬定8月1日日開盤，42-85平方方。眾籌金額：09月30日日前，籌集10,000,000。。性質(zhì)：酒店式式公寓。面積40-90平方即將開始項(xiàng)目目--旅游地地產(chǎn)眾籌網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)起規(guī)定：1）項(xiàng)目發(fā)起起人：在眾籌籌網(wǎng)平臺(tái)注冊(cè)冊(cè)并發(fā)起眾籌籌項(xiàng)目的單位位或個(gè)人；2）保證金：：項(xiàng)目發(fā)起人人在眾籌網(wǎng)平平臺(tái)發(fā)起的項(xiàng)項(xiàng)目，由眾籌籌網(wǎng)作為代收收款方，收取取項(xiàng)目投資人人基于項(xiàng)目投投資明細(xì)單而而支付的眾籌籌金額。項(xiàng)目目眾籌成功后后，眾籌網(wǎng)留留存項(xiàng)目眾籌籌總金額的30%作為保保證金，在項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)起人兌兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投投資人的回報(bào)報(bào)承諾后，眾眾籌網(wǎng)將該保保證金返還給給項(xiàng)目發(fā)起人人。如果項(xiàng)目目發(fā)起人未兌兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投投資人的回報(bào)報(bào)承諾，則眾眾籌網(wǎng)有權(quán)直直接支配該保保證金以用于于兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目目投資人的回回報(bào)承諾。3）資金支付付渠道費(fèi)：為為保證眾籌資資金安全，眾眾籌項(xiàng)目項(xiàng)下下資金均通過過第三方支付付公司代為劃劃轉(zhuǎn)，由此產(chǎn)產(chǎn)生的支付渠渠道費(fèi)由項(xiàng)目目發(fā)起人負(fù)擔(dān)擔(dān)。項(xiàng)目眾籌籌成功后，眾眾籌網(wǎng)將扣除除項(xiàng)目眾籌總總金額的1.5%作為資資金支付渠道道費(fèi)，并支付付給第三方支支付機(jī)構(gòu)。如如眾籌項(xiàng)目不不成功，則不不收取該筆費(fèi)費(fèi)用。4）在眾籌網(wǎng)網(wǎng)上發(fā)起的項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)明確確具體的開始始時(shí)間和結(jié)束束時(shí)間。截止止項(xiàng)目結(jié)束時(shí)時(shí)間，如項(xiàng)目目眾籌金額低低于預(yù)定眾籌籌金額，則項(xiàng)項(xiàng)目眾籌失敗?。蝗珥?xiàng)目眾眾籌金額等于于或大于預(yù)定定眾籌金額，，則項(xiàng)目眾籌籌成功。平臺(tái)二：好房房眾籌2014年12月23日日平安好房宣宣布“好房眾眾籌”頻道正正式上線運(yùn)營(yíng)營(yíng)。眾籌買房房只是最初級(jí)級(jí)的眾籌模式式，眾籌建房房才是好房眾眾籌的戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目標(biāo)。目前，平臺(tái)上上已經(jīng)匯集了了住宅公寓、、海外房產(chǎn)、、旅游地產(chǎn)、、養(yǎng)老地產(chǎn)、、商業(yè)商鋪等等多個(gè)眾籌項(xiàng)項(xiàng)目。成功項(xiàng)目-折折扣購(gòu)房權(quán)：：1.項(xiàng)目戶型型：73㎡、、78㎡、82㎡。2.項(xiàng)目均價(jià)價(jià)：預(yù)估市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)6500元/㎡，眾眾籌價(jià)5700元/㎡起。3.回報(bào)：優(yōu)優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。。1.單份眾籌籌金額：5000元。2.回報(bào)：優(yōu)優(yōu)先購(gòu)房權(quán);5千抵5萬萬;推薦新客客戶，雙方均可享3千元房款優(yōu)優(yōu)惠，單套公公寓最高優(yōu)惠1.5萬萬元;3.退出：如如客戶未使用用眾籌收益，，到期日本金原路返還還，并額外獲獲得6%/年年的預(yù)估現(xiàn)金收益。1.資金門檻檻：50000~135000元。。2.回報(bào)：均均價(jià)4800元購(gòu)房?jī)r(jià)（（目前售價(jià)5500元）），3%預(yù)期固定定年化收益率率。成功項(xiàng)目-股股權(quán)眾籌：1.股權(quán)眾籌籌項(xiàng)目。認(rèn)籌籌者可獲得認(rèn)認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)股權(quán)在在投資周期內(nèi)內(nèi)所產(chǎn)生的項(xiàng)項(xiàng)目收益。2.眾籌最低低單位為1份份，1份2萬萬英鎊（暫定定193,270元人民幣幣），可最多多認(rèn)籌250份。3.回報(bào)：投投資期內(nèi)，預(yù)預(yù)計(jì)最低年化化收益14%，浮動(dòng)收益可達(dá)達(dá)20%。一一次性投資超超過200萬萬英鎊，可以包辦英國(guó)國(guó)投資移民。。眾籌參與者者持有項(xiàng)目投資公司司PCL0065的股權(quán)權(quán)憑證正本，辦理股權(quán)交交割手續(xù)。1.股權(quán)眾籌籌項(xiàng)目。認(rèn)籌籌者可獲得認(rèn)認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)股權(quán)在在投資周期內(nèi)內(nèi)所產(chǎn)生的項(xiàng)項(xiàng)目收益。2.眾籌最低低單位為1份份，1份1萬萬英鎊（93365元人民幣），可可最多認(rèn)籌905份.3.回報(bào)：項(xiàng)項(xiàng)目投資期內(nèi)內(nèi)，預(yù)計(jì)年化化收益18%，保證收益5%，到期還本本付息。一次次性投資超過過200萬英鎊鎊，可以包辦辦英國(guó)投資移移民。眾籌參與者持有項(xiàng)項(xiàng)目投資公司司PCL0065的股權(quán)權(quán)憑證正本，，辦理股權(quán)交割割手續(xù)。成功項(xiàng)目-持持有所有權(quán)：：1.每份100美元（約約合615元元人民幣），，最低認(rèn)籌1份，最最多認(rèn)籌50份。2.收益：與與Limestone私私立大學(xué)已簽簽訂出租協(xié)議，每年擔(dān)擔(dān)保租金回報(bào)報(bào)率預(yù)計(jì)5%，包租3年年。第四年第一個(gè)個(gè)月物業(yè)公司司承諾以112%買入價(jià)價(jià)回購(gòu)。1.眾籌最低低單位為1份份，約合50055元人人民幣），可最多認(rèn)籌60份。2.回報(bào)：建建設(shè)期間承諾諾凈年化收益益5%，項(xiàng)目目預(yù)計(jì)2017年5月建成成。建成后包包租2年，承諾凈年化收收益10%。。第三年開發(fā)發(fā)商承諾以原價(jià)回購(gòu)本物物業(yè).1.眾籌最低低單位為1份份，95000元人民幣幣），可最多認(rèn)籌20份2.回報(bào)：.建設(shè)期間預(yù)預(yù)期年化收益益2.5%，，預(yù)計(jì)2017年5月建成成。建成后包包租3年，預(yù)計(jì)年凈收益益6%。第四四年開發(fā)商承承諾以原價(jià)回購(gòu)本物業(yè)。。成功項(xiàng)目-持持有所有權(quán)1.認(rèn)籌者可可獲得認(rèn)籌份份數(shù)相對(duì)應(yīng)時(shí)時(shí)間內(nèi)房屋使用權(quán)或期間間產(chǎn)生的收益益。2.眾籌最低低單位為1份份，1份275000元元，可最多認(rèn)籌13份.3.回報(bào)：建建成后兩年預(yù)預(yù)計(jì)每年10%租金回報(bào)報(bào)，包租2年；第第三年起預(yù)計(jì)計(jì)每年9%租租金回報(bào)。1.認(rèn)籌者可可獲得認(rèn)籌份份數(shù)相對(duì)應(yīng)時(shí)時(shí)間內(nèi)房屋使用權(quán)或期間間產(chǎn)生的收益益。2.眾籌最低低單位為1份份，根據(jù)認(rèn)籌籌項(xiàng)目不同（豪華酒店標(biāo)標(biāo)間或高級(jí)酒酒店套房）1份分別為95000元或115000元或或160000元。3.建設(shè)期間間每年5%年年化回報(bào)；建建成后包租15年，每年年10%凈回回報(bào)；第15年以后以150%價(jià)格回購(gòu)。如如果在第5-14年間需需要退出，開發(fā)商保證以以125%的的投資價(jià)格協(xié)協(xié)助轉(zhuǎn)售。平安好房網(wǎng)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)起規(guī)定定：1）平安好房房網(wǎng)對(duì)上線的的所有地產(chǎn)眾眾籌項(xiàng)目都有有嚴(yán)格要求，，專家評(píng)審委委員會(huì)會(huì)對(duì)眾眾籌人或機(jī)構(gòu)構(gòu)資質(zhì)、信用用、背景、預(yù)預(yù)期收益、還還款能力評(píng)定定、有無擔(dān)保保、法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等進(jìn)行審核核，只有全部部審核通過眾眾籌項(xiàng)目才能能上線。目前前項(xiàng)目審核通通過率嚴(yán)格控控制在20%以內(nèi)。2）平安好房房在項(xiàng)目交易易過程中，僅僅作為地產(chǎn)眾眾籌交易平臺(tái)臺(tái)提供信息發(fā)發(fā)布服務(wù)，參參與眾籌方與與眾籌人或機(jī)機(jī)構(gòu)本著自愿愿的原則完成成相關(guān)交易，，因此平安好好房不對(duì)項(xiàng)目目本身承諾任任何預(yù)期收益益。認(rèn)籌用戶戶需自行承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目潛在收收益風(fēng)險(xiǎn)。3）若若購(gòu)買買截止止日前前眾籌籌目標(biāo)標(biāo)達(dá)成成，眾眾籌成成功，，用戶戶認(rèn)籌籌款在在眾籌籌期限限屆滿滿之前前將被被凍結(jié)結(jié)無法法贖回回；若若眾籌籌失敗敗，用用戶認(rèn)認(rèn)籌款款將在在“眾眾籌失失敗””信息息公示示后5個(gè)工工作日日內(nèi)全全額退退還。。4）眾眾籌過過程中中平安安好房房不會(huì)會(huì)向用用戶收收取任任何額額外費(fèi)費(fèi)用。。平臺(tái)三三：搜搜房網(wǎng)網(wǎng)眾籌籌依托搜搜房網(wǎng)網(wǎng)平臺(tái)臺(tái)，將將特價(jià)價(jià)房源源與投投資眾眾籌相相結(jié)合合，購(gòu)購(gòu)房者者或投投資者者均可可參與與。搜搜房網(wǎng)網(wǎng)從開開發(fā)商商爭(zhēng)取取低至至5-6折房房源，，購(gòu)房房者（（投資資者））參與與眾籌籌，競(jìng)競(jìng)拍低低價(jià)房房源，，競(jìng)得得者獲獲得低低價(jià)購(gòu)購(gòu)房資資格，，溢價(jià)價(jià)為投投資者者收益益來源源。眾眾籌不不到目目標(biāo)，，眾籌籌流標(biāo)標(biāo)，投投資者者無收收益，，資金金返還還。眾眾籌達(dá)達(dá)到目目標(biāo)人人數(shù)，，舉行行競(jìng)拍拍，競(jìng)競(jìng)拍價(jià)價(jià)上浮浮≤10%，競(jìng)競(jìng)拍者者獲得得保底底收益益10%；；房?jī)r(jià)價(jià)上浮?。?0%，投投資者者獲得得實(shí)際際投資資收益益?？偨Y(jié)：：目前房房產(chǎn)眾眾籌更更側(cè)重重于住住宅公公寓、、旅游游地產(chǎn)產(chǎn)等領(lǐng)領(lǐng)域，，對(duì)工工業(yè)地地產(chǎn)、、產(chǎn)業(yè)業(yè)園還還未涉涉及。。房產(chǎn)眾眾籌起起步較較晚，，平安安好房房相對(duì)對(duì)已成成規(guī)模模，尤尤其海海外房房產(chǎn)、、住宅宅房產(chǎn)產(chǎn)眾籌籌領(lǐng)先先；眾眾籌筑筑屋在在旅游游地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域域相對(duì)對(duì)領(lǐng)先先，并并已嘗嘗試商商業(yè)綜綜合體體、科科技園園等不不同房房產(chǎn)類類型。。眾籌模模式：：住宅宅眾籌籌是投投資金金融和和消費(fèi)費(fèi)金融融的結(jié)結(jié)合。。對(duì)于于處于于建設(shè)設(shè)期、、擬開開盤項(xiàng)項(xiàng)目，，眾籌更更側(cè)重重于營(yíng)營(yíng)銷宣宣傳，，以蓄蓄客為為主，，獲取取折扣扣購(gòu)房房、優(yōu)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)房權(quán)權(quán)，募募集資資金對(duì)對(duì)融資資環(huán)節(jié)節(jié)的支支持作作用不不明顯顯。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的眾眾籌則則是準(zhǔn)準(zhǔn)REITs的的模式式。收收益將將由開開發(fā)商商讓利利、租租金收收益、、資產(chǎn)產(chǎn)增值值三部部分構(gòu)構(gòu)成。。合伙人人模式式或股股權(quán)眾眾籌模模式因因成立立有限限合伙伙企業(yè)業(yè)與辦辦理股股權(quán)分分割手手續(xù)相相對(duì)比比較復(fù)復(fù)雜，，使用用率不不高。。但眾眾籌筑筑屋對(duì)對(duì)于即即將上上線的的商業(yè)業(yè)綜合合體、、科技技園等等有穩(wěn)穩(wěn)定收收益、、總價(jià)價(jià)高或或不可可分割割的產(chǎn)產(chǎn)品，，會(huì)更更多采采用合合伙人人模式式與持持有所所有權(quán)權(quán)模式式。第四章章智智鼎鼎源房房產(chǎn)眾眾籌方方案平臺(tái)選選擇--眾眾籌筑筑屋***項(xiàng)目目為工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園項(xiàng)目目。目前前平安安好房房、搜搜房網(wǎng)網(wǎng)等側(cè)側(cè)重于于公寓寓，僅僅有眾眾籌網(wǎng)網(wǎng)涉及及到度度假村村項(xiàng)目目，即即將上上線蘇蘇州啟啟迪科科技城城（據(jù)據(jù)報(bào)道道沒有有產(chǎn)權(quán)權(quán)，僅僅有租租賃權(quán)權(quán)）、、廣東東與西西安兩兩個(gè)商商業(yè)綜綜合體體項(xiàng)目目。眾籌模模式選選擇--回回報(bào)眾眾籌股權(quán)眾眾籌：：根據(jù)據(jù)募集集資金金的多多少會(huì)會(huì)不同同程度度的分分散股股權(quán)，，不利利于我我司后后續(xù)發(fā)發(fā)展。。最可可能觸觸碰非非法證證券類類犯罪罪。債權(quán)眾眾籌：：表現(xiàn)現(xiàn)的一一般形形式為為P2P模模式，，利息率率較高高，一一般為為15%-20%左左右。最可可能觸觸碰非非法集集資類類犯罪罪。回報(bào)眾眾籌：：是法法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)最最小的的眾籌籌模式式。建建議選選擇"REITs型型"眾眾籌（（不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)投投資））模式式。我我司提提供1-2套特特價(jià)房房源，，投資資者成成立有有限合合伙人人企業(yè)業(yè)或資資產(chǎn)管管理公公司，，購(gòu)入入本項(xiàng)項(xiàng)目包包含的的房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比比例=支持持金額額/房房產(chǎn)總總金額額。獲獲得房房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后后，返返租給給物業(yè)業(yè)公司司，獲獲取租租金收收益或或轉(zhuǎn)售售權(quán)益益。眾籌項(xiàng)項(xiàng)目詳詳情：：房源明細(xì)1套獨(dú)棟，1258.72平方，85折后，8,100,000元/套。1套獨(dú)棟，1193.695平方，85折后，7,900,000元/套。眾籌總金額15,000,000元眾籌最低金額50,000，最多認(rèn)籌10份。產(chǎn)品類型投資者通過眾籌網(wǎng)預(yù)約，由項(xiàng)目發(fā)起人召集共同成立有限合伙人企業(yè)或資產(chǎn)管理公司，購(gòu)入標(biāo)的產(chǎn)權(quán)。獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，返租給祥泰物業(yè)公司，獲取租金收益或轉(zhuǎn)售權(quán)益。投資人特權(quán)1.以原房?jī)r(jià)85折購(gòu)入本項(xiàng)目所包含的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例=支持金額/房產(chǎn)總金額。2.與祥泰物業(yè)簽訂出租協(xié)議，每年房租租金回報(bào)率預(yù)計(jì)5%，包租3年。退出方式3年后，投資人可協(xié)商選擇：1.個(gè)人退出，轉(zhuǎn)讓持有的有限合伙企業(yè)份額；2.由某位投資人收購(gòu)其他投資人份額，成為房產(chǎn)單一持有人。3.由物業(yè)公司以原價(jià)回購(gòu)，集體退出。眾籌須知1.項(xiàng)目封閉期為3年，3年內(nèi)原則上不接受支持者退出項(xiàng)目的需求。2.封閉期后，回報(bào)支持者的租金將不再采用固定年化5%的形式，租金的金額將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的情況決定。眾籌項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)起流流程：：1）項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)起：：眾籌籌網(wǎng)注注冊(cè)用用戶后后，在在網(wǎng)頁頁上方方點(diǎn)擊擊“發(fā)發(fā)起項(xiàng)項(xiàng)目””，根根據(jù)提提示在在網(wǎng)站站上提提交所所需要要的基基本項(xiàng)項(xiàng)目信信息，，完成成后便便可提提交審審核。。模式式選擇擇：獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)眾眾籌，，行業(yè)業(yè)選其其他（（房產(chǎn)產(chǎn)）。。2）項(xiàng)項(xiàng)目文文案：：以圖圖文結(jié)結(jié)合的的形式式展示示“關(guān)關(guān)于我我”、、“我我想要要做什什么””、““為什什么需需要你你的支支持及及資金金用途途”等等重要要板塊塊。3）項(xiàng)項(xiàng)目審審核：：眾籌籌網(wǎng)會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)會(huì)進(jìn)行行兩次次審核核:項(xiàng)項(xiàng)目一一審：：項(xiàng)目目發(fā)起起并提提交審審核后后，眾眾籌網(wǎng)網(wǎng)會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行審核核，項(xiàng)項(xiàng)目一一審為為1-3個(gè)個(gè)工作作日，，主要要審核核項(xiàng)目目是否否符合合《項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)起規(guī)規(guī)范》》、內(nèi)內(nèi)容是是否完完整。。項(xiàng)目目二審審：項(xiàng)項(xiàng)目通通過一一審后后，即即可進(jìn)進(jìn)入二二審，，周期期1-3個(gè)個(gè)工作作日。。項(xiàng)目目經(jīng)理理將對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的真真實(shí)性性、可可行性性、合合理性性等方方面進(jìn)進(jìn)行審審核。。如需需修改改調(diào)整整，會(huì)會(huì)有項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理聯(lián)聯(lián)系項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)起人人。4））眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)維維護(hù)護(hù)：：項(xiàng)項(xiàng)目目上上線線后后，，發(fā)發(fā)起起人人積積極極自自主主推推廣廣，，帶帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目目籌籌資資額額，，并并及及時(shí)時(shí)回回復(fù)復(fù)項(xiàng)項(xiàng)目目下下的的用用戶戶評(píng)評(píng)論論，，與與關(guān)關(guān)注注該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的用用戶戶進(jìn)進(jìn)行行良良好好互互動(dòng)動(dòng)。。同同時(shí)時(shí)，，不不要要打打擾擾其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目的的正正常常展展示示，，請(qǐng)請(qǐng)勿勿在在其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目下下推推廣廣自自己己的的項(xiàng)項(xiàng)目目。。眾籌籌項(xiàng)項(xiàng)目目資資金金保保證證：：1））保保證證金金：：項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)起起人人在在眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)平平臺(tái)臺(tái)發(fā)發(fā)起起的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，由由眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)作作為為代代收收款款方方，，收收取取項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資人人基基于于項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資明明細(xì)細(xì)單單而而支支付付的的眾眾籌籌金金額額。。項(xiàng)目目眾眾籌籌成成功功后后，，眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)留留存存項(xiàng)項(xiàng)目目眾眾籌籌總總金金額額的的30%作作為為保保證證金金，，在項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)起起人人兌兌現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資人人的的回回報(bào)報(bào)承承諾諾后后，，眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)將將該該保保證證金金返返還還給給項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)起起人人。。如如果果項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)起起人人未未兌兌現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資人人的的回回報(bào)報(bào)承承諾諾，，則則眾眾籌籌網(wǎng)網(wǎng)有有權(quán)權(quán)直直接接支支配配該該保保證證金金以