地塊項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告

鐵獅門新江灣.F地塊項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告目錄寫在前面3壹?

項(xiàng)目宗地認(rèn)知6交通狀況

教育配套商業(yè)配套

未來競(jìng)爭(zhēng)貳?板塊項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)7板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)變化8板塊未來發(fā)展趨勢(shì)17叁?項(xiàng)目定位19創(chuàng)智天地項(xiàng)目借鑒20本案定位22肆?企劃傳播23

企劃傳播歷史24企劃表現(xiàn)一30企劃表現(xiàn)二42媒體策略原則55公關(guān)活動(dòng)原則56企劃傳播57伍?住宅產(chǎn)品建議63

F2地塊宗地價(jià)值分析64規(guī)劃建議66戶型面積建議68室內(nèi)裝修建議73商業(yè)配套建議74陸?住宅銷售計(jì)劃與執(zhí)行75我們的銷售經(jīng)驗(yàn)76我們的銷售資源77我們的銷售團(tuán)隊(duì)79我們的銷售模式81我們的銷售計(jì)劃84我們的銷售方法85壹?

項(xiàng)目宗地認(rèn)知交通狀況

教育配套商業(yè)配套

未來競(jìng)爭(zhēng)新江灣城90萬(wàn)方國(guó)際綜合體項(xiàng)目2011年即將上市對(duì)于本案而言中環(huán)線更利于新江灣城對(duì)浦東地區(qū)的出行；10號(hào)線的通車增強(qiáng)外客運(yùn)通道。教育配套的成熟人文價(jià)值凸顯，為客戶提供“一站式”教育服務(wù)。目前區(qū)域商業(yè)主要集中在五角場(chǎng)商圈，本案的商業(yè)規(guī)模大應(yīng)與其形成差異化業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)集中在九龍倉(cāng)（未定）、仁恒（疊墅）、城投（未定）等品牌開發(fā)商。項(xiàng)目宗地認(rèn)知區(qū)域現(xiàn)狀及未來競(jìng)爭(zhēng)貳?板塊項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)變化板塊未來發(fā)展趨勢(shì)全面而具體的規(guī)劃，土地屬性被重新認(rèn)知板塊市場(chǎng)變化1996年新江灣城航拍圖2000年新江灣城航拍圖2004年新江灣城航拍圖從“軍用機(jī)場(chǎng)用地”到“上海市中心最大規(guī)模的待開發(fā)用地”……是對(duì)土地屬性的一種重新認(rèn)知成功的土地運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致土地價(jià)格迅速攀升，土地價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)2003年8月，新江灣城的土地開發(fā)全面啟動(dòng)2005年1月，新江灣城的土地出讓工作全面啟動(dòng)2006年至今新江灣城的土地價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)2005年1月2006年11月C1:599.3萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：5617元/㎡C2:700萬(wàn)元/畝樓板價(jià)6600元/㎡D1：1400萬(wàn)元/畝樓板價(jià)12500元/㎡2007年6月D3:1608萬(wàn)元/畝樓板價(jià)20000元/㎡2007年11月F（商辦）：1683萬(wàn)元/畝樓板價(jià)7498元/㎡為引進(jìn)世界頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，價(jià)格較低。2008年1月周邊住宅價(jià)格土地價(jià)格2000年上海市示范居住區(qū)定位，供應(yīng)配套商品房2003-2005年隆杰、銀雁、國(guó)云、建德等公司通過建設(shè)市政配套換土地7000-9000元/㎡8000-10000元/㎡12000-15000元/㎡14000-17000元/㎡18000-42000元/㎡2500-3000元/㎡4000-5000元/㎡板塊市場(chǎng)變化

通過成功的土地運(yùn)營(yíng)推廣，城區(qū)土地出讓取得轟動(dòng)效應(yīng)，屢次上演“面粉比面包貴”局面，掀起“新江灣城現(xiàn)象”，城區(qū)土地價(jià)格迅速攀升，土地價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品的升級(jí)，使板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了價(jià)格升級(jí)、客戶升級(jí)板塊市場(chǎng)變化從06年發(fā)展至今，板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)2006年以前2006-2007年2008年2009年市場(chǎng)孕育期板塊成長(zhǎng)期高端導(dǎo)入期階段發(fā)展高點(diǎn)交通配套依靠私家車通行板塊內(nèi)無(wú)基本配套M3、M8延長(zhǎng)線貫通五洲大道通車M10號(hào)線施工地面公交改善M10號(hào)線年底通車，屆時(shí)板塊交通將徹底改善代表項(xiàng)目建德國(guó)際公寓雍景苑一期合生江灣國(guó)際公寓涵碧景苑華潤(rùn)橡樹灣加州水郡價(jià)格表現(xiàn)8000-10000元/㎡12000-16000元/㎡18000-22000元/㎡38000-42000元/㎡24000-30000元/㎡產(chǎn)品屬性小高層公寓常規(guī)戶型小高層公寓戶型豐富小高層公寓疊加別墅小高層公寓舒適型平層產(chǎn)品客戶變化周邊（中原等）居民楊浦及北區(qū)客戶導(dǎo)入外區(qū)及市中心中高端客戶導(dǎo)入外省市客戶導(dǎo)入，境外客戶開始關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)2006年以前市場(chǎng)孕育期2006-2007年板塊成長(zhǎng)期2008年高端導(dǎo)入期2009年階段發(fā)展高點(diǎn)建德國(guó)際公寓雍景苑一期合生江灣國(guó)際公寓涵碧景苑華潤(rùn)橡樹灣加州水郡房型面積占比房型面積占比房型面積占比房型面積占比1R60-909.6%1R70-900.5%---－－－2R80-12050.6%2R90-13012.2%---2R110-13023.6%3R120-14034.5%3R120-16040.6%3R130-16074.5%3R160-19047.1%4R140-1501.3%4R150-25038.7%4R170-1800.3%4R190-31028.5%復(fù)式200-2504%復(fù)式150-3508%疊加150-25025.2%復(fù)式250-3501%

隨著板塊開發(fā)的成熟，客戶由首次置業(yè)變?yōu)槭赘目蛻舻皆俑目蛻簦a(chǎn)品發(fā)生了質(zhì)的飛躍，戶型也隨之變得更為舒適（面積范圍逐漸增大）戶型面積變化—客戶置業(yè)的戶型產(chǎn)品向舒適型靠攏2006年以前市場(chǎng)孕育期2006-2007年板塊成長(zhǎng)期2008年高端導(dǎo)入期2009年階段發(fā)展高點(diǎn)新江灣城公寓價(jià)格走勢(shì)0100002000030000200601200701200801200901893810541172381880124500單位位：：元元/㎡數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：CRIC決策策咨咨詢?cè)兿迪到y(tǒng)統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)口口徑徑：：新新江江灣灣城城板板塊塊住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目成成交交數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，截截止止至至<1000010000-1500015000-2000020000-2500025000-30000>30000各單價(jià)段成交比重變化（按套數(shù)）銷售售單單價(jià)價(jià)變變化化—20000-30000元/㎡㎡是目目前前的的主主力力單單價(jià)價(jià)段段，，同同比比上上漲漲40%20000-30000元/㎡㎡是目目前前的的主主力力單單價(jià)價(jià)段段，，同同比比上上漲漲40%；09年的的單單價(jià)價(jià)水水平平較較06年上上漲漲了了160%。2006年以以前前市場(chǎng)場(chǎng)孕孕育育期期2006-2007年板塊塊成成長(zhǎng)長(zhǎng)期期2008年高端端導(dǎo)導(dǎo)入入期期2009年階段段發(fā)發(fā)展展高高點(diǎn)點(diǎn)<100100-150150-200200-300300-400400-500>500各總總價(jià)價(jià)段段成成交交比比重重變變化化（（按按套套數(shù)數(shù)））單位位：：萬(wàn)萬(wàn)元元數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：CRIC決策策咨咨詢?cè)兿迪到y(tǒng)統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)口口徑徑：：新新江江灣灣城城板板塊塊住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目成成交交數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，截截止止至至56.4%35.7%49.2%20.7%40.1%23.0%22.8%38.7%銷售總總價(jià)變變化—200-400萬(wàn)/套的產(chǎn)產(chǎn)品是是現(xiàn)階階段的的主力力150萬(wàn)/套的產(chǎn)產(chǎn)品逐逐漸退退出市市場(chǎng)，，200-400萬(wàn)/套的產(chǎn)產(chǎn)品是是現(xiàn)階階段的的主力力；09年400萬(wàn)/套以上上的產(chǎn)產(chǎn)品比比重明明顯擴(kuò)擴(kuò)大。。2006年以前前市場(chǎng)孕孕育期期2006-2007年板塊成成長(zhǎng)期期2008年高端導(dǎo)導(dǎo)入期期2009年階段發(fā)展高高點(diǎn)一房1.1%3.0%0.6%1.0%二房﹤1000.4%11.0%10.4%8.6%≥10046.6%38.1%22.4%26.0%三房﹤1200.9%≥12045.1%33.3%47.3%44.9%四房﹤1500.9%0.2%≥1506.5%6.9%11.0%16.2%五房0.5%0.2%復(fù)式0.4%5.5%4.2%1.6%疊加3.8%1.6%數(shù)據(jù)來源：：CRIC決策咨詢系系統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑：新新江灣城板板塊住宅項(xiàng)項(xiàng)目成交數(shù)數(shù)據(jù)，截止止至各戶型成交交比重變化化（按套數(shù)數(shù)）客戶置業(yè)偏偏好變化—二房的面積積100㎡以上，三房房的面積120㎡以上二房的建筑筑面積100㎡以上，三房房的建筑面面積120㎡以上，房間間的功能性性需求增強(qiáng)強(qiáng)。2006年以前市場(chǎng)孕育期期2006-2007年板塊成長(zhǎng)期期2008年高端導(dǎo)入期期2009年階段發(fā)展高高點(diǎn)楊浦72%北區(qū)17%其它區(qū)域9%數(shù)據(jù)來源：：CRIC決策咨詢系系統(tǒng)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)口徑：新新江灣城板板塊住宅項(xiàng)項(xiàng)目成交數(shù)數(shù)據(jù)，截止止至說明：北區(qū)區(qū)含虹口、、閘北、寶寶山；其它它區(qū)域?yàn)樯仙虾Ｊ谐龡顥钇?、虹口口、閘北、、寶山以外外的區(qū)域；；本地客購(gòu)買買比重快速速下降，客客戶覆蓋面面不斷擴(kuò)大大。市中心心及外省市市的高端客客戶已經(jīng)導(dǎo)導(dǎo)入，外籍籍客戶正在在關(guān)注?？蛻糁脴I(yè)導(dǎo)導(dǎo)入變化—本地置業(yè)比比重下降，，客戶覆蓋蓋面為全市市及外省市市客戶楊浦59%北區(qū)20%其它區(qū)域14%楊浦48%北區(qū)22%其它區(qū)域20%楊浦44%北區(qū)17%其它區(qū)域25%客戶來源比重變化上海外省市境外98.0%1.5%0.5%上海外省市境外93.0%6.0%1.0%上海外省市境外90.0%9.0%1.0%上海外省市境外86.0%12.5%1.5%上海外省市境外看類似板塊塊的成長(zhǎng)過過程，我們們發(fā)現(xiàn)商業(yè)業(yè)配套對(duì)于于板塊成熟熟度、高端端客戶導(dǎo)入入性有著極極大的作用用看聯(lián)洋板塊塊的成長(zhǎng)成成熟，尋找找其中可借借鑒得因素素浦東·聯(lián)洋板塊板塊由內(nèi)環(huán)環(huán)、楊高路路、民生路路、景繡路路四條路劃劃定，占地地面積2平方公里，，250萬(wàn)建面，整整體容積率率2.3板塊配套：：大拇指廣廣場(chǎng)（含四四星酒店、、家樂福、、教堂、餐餐飲等）、、進(jìn)才高級(jí)級(jí)中學(xué)第一階段1999-2002年進(jìn)才中學(xué)大拇指廣場(chǎng)仁恒河濱城第九城市水清木華華麗家族天安花園聯(lián)洋花園1－3期當(dāng)代清水園聯(lián)洋年華御景園第二階段2002-2004年第三階段2004-2006年板塊發(fā)展從從周邊市場(chǎng)場(chǎng)開始起步步新上海富富貴移民民遷入階階段外籍高端端客戶導(dǎo)導(dǎo)入階段段市場(chǎng)背景2號(hào)線世紀(jì)大道站開通板塊內(nèi)無(wú)配套世紀(jì)公園開放，進(jìn)才中學(xué)及大拇指廣場(chǎng)動(dòng)工大拇指投入使用板塊發(fā)展已基本成熟價(jià)格表現(xiàn)5000元/㎡7000元/㎡12000-18000元/㎡產(chǎn)品屬性小高和高層為主110㎡二房/135㎡三房小高和高層為主110㎡二房/135㎡三房高層舒適型產(chǎn)品增多客戶變化陸家嘴地區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)為主，客戶群較單一新上海富貴遷入金橋張江的外籍客戶關(guān)注陸家嘴、金橋、張江德外籍客戶導(dǎo)入未來發(fā)展展趨勢(shì)改善型需需求將成成為未來來上海商商品住宅宅市場(chǎng)的的一個(gè)重重要組成成部分理由一：：上海市商商品住宅宅年均成成交量約約1500萬(wàn)㎡，以以每戶套套均面積積100㎡計(jì)算，，每年將將有15萬(wàn)套房源源售出由此推算算2000年至今共共有150萬(wàn)戶購(gòu)房房假設(shè)每10年為一個(gè)個(gè)換房周周期未來10年內(nèi)將有有150萬(wàn)戶的改善型型需求陸陸續(xù)釋放放理由二：：截止至2008年末，上上海常住住人口1888萬(wàn)，以戶戶均人口口2.7人計(jì)算，，共700萬(wàn)戶假設(shè)有20%的富裕家家庭，每每10年為一個(gè)個(gè)換房周期上海每年年將新增增1400萬(wàn)㎡的改善型型需求未來發(fā)展展趨勢(shì)市場(chǎng)未來來發(fā)展趨趨勢(shì)◥未來10年內(nèi)將有有150萬(wàn)戶的改改善型需需求陸續(xù)續(xù)釋放。。◥上海每年年將新增增1400萬(wàn)㎡的改改善型需需求?！案纳菩托栊枨蟆睂⒊蔀槲次磥砩虾：Ｉ唐纷∽≌袌?chǎng)場(chǎng)的一個(gè)個(gè)重要組組成部分分?？蛻魬魞r(jià)格格產(chǎn)品品◥通過2007年至今新新江灣城城板塊項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格變化，，預(yù)測(cè)2011年6月新江灣灣板塊均均價(jià)為33842元/㎡。◥通過樓價(jià)價(jià)與項(xiàng)目目開盤銷銷售價(jià)格格建立回回歸方程程預(yù)測(cè)2011年6月月新江灣灣板塊均均價(jià)為42551元/㎡本項(xiàng)目開開盤時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格為為38196元/㎡（毛坯））精裝修三三房、四四房功能能設(shè)計(jì)附附以高檔檔/特色的商商業(yè)建筑筑群。◥舒適型戶戶型面積積的功能能性增大大。◥毛坯向全全裝修、、再到精精裝修的的過渡。◥具有自身身商業(yè)配配套的項(xiàng)項(xiàng)目，贏贏得客戶戶認(rèn)同。。改善型置置業(yè)需求求釋放，，選擇戶戶型功能能及配套套升級(jí)，，后市價(jià)價(jià)格攀升升叁?項(xiàng)目定位位創(chuàng)智天地地項(xiàng)目借借鑒本案定位位≠創(chuàng)智天地地案例借鑒創(chuàng)智智天地的的案例尋尋找與本本案之間間的差異異，凸顯顯本案定定位優(yōu)勢(shì)勢(shì)?弱化大盤盤概念，，項(xiàng)目雖雖已銷售售但其推推廣弱化化大體量開開發(fā)概念念市場(chǎng)影影響低；；?板塊品牌牌效應(yīng)雖雖已形成成但項(xiàng)目目與品牌牌開發(fā)商的結(jié)合合市場(chǎng)缺缺少了解解；?各項(xiàng)目之之間獨(dú)立立開發(fā)，，缺少相相互間的的互補(bǔ)。。創(chuàng)智天地定位策略類似美國(guó)硅谷科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的模式

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目是教育、科技、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)的知識(shí)型社區(qū)。項(xiàng)目通過創(chuàng)智中心的媒體活動(dòng)培養(yǎng)一種居住、學(xué)習(xí)、工作為一體的生活體驗(yàn)。創(chuàng)智坊SOHO主力在售的是90-110二房未來將80-200的公寓，戶型跨度大創(chuàng)智天地科技園創(chuàng)智中心企業(yè)總部型辦公基地廣場(chǎng)式商業(yè)區(qū)創(chuàng)智天地地位于上上海市楊楊浦區(qū)的的大型綜綜合發(fā)展展項(xiàng)目，，占地84萬(wàn)平方米米（84公頃），，由香港港瑞安集集團(tuán)開發(fā)發(fā)。主要要包括創(chuàng)創(chuàng)智天地地科技園園、創(chuàng)智智坊SOHO、創(chuàng)智中中心（企企業(yè)總部部型辦公公基地和和廣場(chǎng)式式商業(yè)區(qū)區(qū)組成））、江灣灣體育中中心。行業(yè)航母母入駐五五角場(chǎng)，，產(chǎn)業(yè)鏈鏈逐漸形形成industrialvaluechain：EMC中國(guó)研發(fā)發(fā)中心、、甲骨文文上海研研發(fā)中心心(Oracle)、百度上上?？偛坎?、eBao（易保網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）等等世界著著名科技技企業(yè)的的入駐，，帶動(dòng)了了相關(guān)企企業(yè)的迅迅速發(fā)展展。公司品牌牌業(yè)計(jì)算機(jī)制制造業(yè)軟件與服服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上上游產(chǎn)業(yè)鏈中中游產(chǎn)業(yè)鏈下下游消費(fèi)業(yè)創(chuàng)智天地地案例創(chuàng)智中心心雖企業(yè)業(yè)入駐定定位高，，但是其其租金保保持低位位。影響響度不夠夠項(xiàng)目整體體定位鐵獅門90萬(wàn)方國(guó)際際綜合體體鐵獅門90萬(wàn)國(guó)際綜合體234規(guī)模?90萬(wàn)方城市綜合體品牌?國(guó)際開發(fā)商開發(fā)地段?新江灣城門戶位置產(chǎn)品?生態(tài)濕地住宅1本于本案案的定位位而言應(yīng)應(yīng)與創(chuàng)智智天地項(xiàng)項(xiàng)目形成成差異，，同時(shí)吸吸取其開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，發(fā)揮揮自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)，搶搶占市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)。。肆?企劃傳播播企劃傳播播歷史企劃表現(xiàn)現(xiàn)一企劃表現(xiàn)現(xiàn)二媒體策略略原則公關(guān)活動(dòng)動(dòng)原則企劃傳播播回顧一直直以來，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的各項(xiàng)項(xiàng)目的賣賣點(diǎn)分別別是什么么。企劃傳播播——?dú)v史2005年導(dǎo)入期2006-2007年成長(zhǎng)期2008年高端導(dǎo)入入期2010年成熟期新江灣城城1號(hào)作品華潤(rùn)橡樹樹灣加州水郡郡鐵獅門“FIRSTOFALL””“自然而而然”“美式經(jīng)經(jīng)典公寓寓”？本土開發(fā)發(fā)。新江江灣城開開始有房房子賣了了。本土開發(fā)發(fā)的升級(jí)級(jí)概念。。新江灣灣城有更更好的房房子賣了了。新江灣城城終于有有國(guó)際品品牌注入入了。新江灣城城有真正正國(guó)際化化的都市市綜合體體了，不不僅賣房房子本身身，更提提供的與與以往不不一樣的的生活方方式。時(shí)間小結(jié)口號(hào)項(xiàng)目對(duì)于把項(xiàng)目作作為都市綜合合體的傳播，，面臨的核心心問題是什么么？企劃傳播關(guān)系問題190萬(wàn)方的城市綜綜合體，項(xiàng)目目與五角場(chǎng)的的關(guān)系是什么么？企劃傳播五角場(chǎng)：平民民階層；大眾眾消費(fèi)；本土土商業(yè)模式；；鐵獅門：中產(chǎn)產(chǎn)階層；高檔檔/特色消費(fèi)；國(guó)國(guó)際商業(yè)模式式解決差異化的定位位與傳播，在在互補(bǔ)與聯(lián)合合之后才能雙雙贏。五角場(chǎng)場(chǎng)加上鐵獅門，把五五角場(chǎng)作為北北上海城市副副中心的地位位擴(kuò)大化。試想一下，以以什么理由能能吸引到一個(gè)個(gè)生活在浦東東或者閔行的的上海人，在在周末的時(shí)候候可以穿越整整個(gè)上海，來來新江灣城的的鐵獅門項(xiàng)目目來消費(fèi)？對(duì)于把項(xiàng)目作作為都市綜合合體的傳播，，面臨的核心心問題是什么么？企劃傳播地位問題2項(xiàng)目作為新江江灣城門戶，，其與眾多新新江灣城內(nèi)各各知名開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目目的相比，地地位如何？企劃傳播物理屬性：新新江灣城門戶戶心理屬性：新新江灣城第一一個(gè)都市綜合合體，且是國(guó)國(guó)際化解決以都市綜合體體里的住宅與與普通住宅競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，優(yōu)勢(shì)勢(shì)立顯，此時(shí)住宅產(chǎn)品本本身將變得不不那么重要了了，而這也在在新江灣城各項(xiàng)目的傳播播歷史里得到到驗(yàn)證。而這個(gè)都市綜綜合體，在整整個(gè)上海的縱縱向比較中，，是為數(shù)極少少的位于接近近市中心的位位置且擁有美美好生態(tài)的，，一個(gè)國(guó)際化化背景的項(xiàng)目目。國(guó)際化生態(tài)都市綜合體“萬(wàn)千錦繡，一城風(fēng)華”NOWISSPRING二次或以上置置業(yè)為主，希希望居住品質(zhì)質(zhì)得到更好提提升；他們希望通過過經(jīng)濟(jì)實(shí)力得得到自我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；不希望離開市市中心，繁華華與寧?kù)o對(duì)其其同等重要他們希望購(gòu)買買的新江灣城城的住宅能帶帶來一種新的的社交生活，，令其他忙碌碌者稱羨；不僅關(guān)注產(chǎn)品品細(xì)節(jié)，還關(guān)關(guān)注配套服務(wù)務(wù)細(xì)節(jié)，要求求很多；他們具備圈層層領(lǐng)袖的社會(huì)會(huì)地位；在乎乎享受與居住住的舒適度，，項(xiàng)目的形象象非常重要，，是自己品位位的象征。消費(fèi)者區(qū)域；新江灣灣城門戶建筑風(fēng)格：美美式ART-DECO風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)：商商業(yè)、辦公、、住宅應(yīng)有盡有，先期開開發(fā)住宅產(chǎn)品品配套：更適合合生活/更具品質(zhì)感的的現(xiàn)代配套；項(xiàng)目以產(chǎn)品戰(zhàn)/概念戰(zhàn)/細(xì)節(jié)戰(zhàn)為主傳傳播的現(xiàn)狀，，某一單純概概念已經(jīng)不能能完全吸引到消費(fèi)者；；市場(chǎng)的細(xì)分分導(dǎo)致消費(fèi)者者購(gòu)房更多的的考慮到未來來的居?。皇袌?chǎng)來自美國(guó)的鐵鐵獅門背景強(qiáng)強(qiáng)大，擁有全全球5大洲33個(gè)國(guó)家的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，良好好的高端形象象，但市場(chǎng)上上缺少?gòu)V泛知知名度。母品牌企劃傳播與消費(fèi)者的共共鳴點(diǎn)企劃傳播——表現(xiàn)一主標(biāo)：一個(gè)沸沸點(diǎn)的誕生副標(biāo)：鐵獅門門全情打造國(guó)國(guó)際生態(tài)都市市綜合體主標(biāo)：一個(gè)沸沸點(diǎn)的誕生副標(biāo)：鐵獅門門全情打造國(guó)國(guó)際生態(tài)都市市綜合體主標(biāo)：沸城崛崛起副標(biāo)：90萬(wàn)方超大國(guó)際際生態(tài)都市綜綜合體主標(biāo)：：沸城城崛起起副標(biāo)：：90萬(wàn)方超超大國(guó)國(guó)際生生態(tài)都都市綜綜合體體主標(biāo)：：江灣灣門戶戶，沸沸騰上上海副標(biāo)：：綠色色后盾盾，新新江灣灣城國(guó)國(guó)際生生態(tài)都都市綜綜合體體主標(biāo)：：江灣灣門戶戶，沸沸騰上上海副標(biāo)：：綠色色后盾盾，新新江灣灣城國(guó)國(guó)際生生態(tài)都都市綜綜合體體企劃劃傳傳播播———表現(xiàn)現(xiàn)二二主標(biāo)標(biāo)：：1978年至至今今，，我我們們改改變變了了全全球球5大洲洲30多個(gè)個(gè)城城市市的的天天際際線線副標(biāo)標(biāo)：：鐵鐵獅獅門門全全情情打打造造國(guó)國(guó)際際生生態(tài)態(tài)都都市市綜綜合合體體主標(biāo)標(biāo)：：1978年至至今今，，我我們們改改變變了了全全球球5大洲洲30多個(gè)個(gè)城城市市的的天天際際線線副標(biāo)標(biāo)：：鐵鐵獅獅門門全全情情打打造造國(guó)國(guó)際際生生態(tài)態(tài)都都市市綜綜合合體體主標(biāo)：萬(wàn)萬(wàn)千錦繡繡，一城城風(fēng)華副標(biāo)：90萬(wàn)方超大大國(guó)際生生態(tài)都市市綜合體體主標(biāo)：萬(wàn)萬(wàn)千錦繡繡，一城城風(fēng)華副標(biāo)：90萬(wàn)方超大大國(guó)際生生態(tài)都市市綜合體體主標(biāo)：絢絢爛的繁繁華背后后，是一一片寧?kù)o靜的心靈的綠副標(biāo)：新新江灣城城國(guó)際生生態(tài)都市市綜合體體主標(biāo)：絢絢爛的繁繁華背后后，是一一片寧?kù)o靜的心靈的綠副標(biāo)：新新江灣城城國(guó)際生生態(tài)都市市綜合體體企劃傳播播——媒體策略略原則輿論宣傳>大型項(xiàng)目目與綜合合體項(xiàng)目目需要的的是新聞聞的公信信力!企劃傳播播——公關(guān)活動(dòng)動(dòng)原則行為解釋>公關(guān)先行行，公關(guān)關(guān)活動(dòng)是是知名度度與影響響力的創(chuàng)創(chuàng)造原點(diǎn)點(diǎn)！企劃傳播播媒體傳播播第一階段段：鐵獅獅門品牌牌空降中中國(guó)事件一：：鐵獅門門產(chǎn)品文文化展覽覽館事件二：：項(xiàng)目新新聞發(fā)布布會(huì)/啟動(dòng)儀式式事件三：：主流媒媒體的全全面跟蹤蹤報(bào)導(dǎo)企劃傳播播媒體傳播播第二階段段：鐵獅獅門+五角場(chǎng)，，新一輪輪完善商商業(yè)核心心事件一：：媒體下下午茶事件二：：網(wǎng)絡(luò)媒媒體全面面鋪開輿輿論導(dǎo)向向事件三：：業(yè)內(nèi)媒媒體的持持續(xù)關(guān)注注報(bào)導(dǎo)企劃傳播播媒體傳播播第三階段段：鐵獅獅門，第第一個(gè)城城市綜合合體，新新江灣城城明日之之星事件一：：國(guó)際城城市發(fā)展展論壇峰峰會(huì)事件二：：鐵獅門門項(xiàng)目新新品發(fā)布布會(huì)事件三三：全全球范范圍內(nèi)內(nèi)老業(yè)業(yè)主邀邀約上上?？捶糠科髣潅鱾鞑ッ襟w傳傳播第三階階段：：鐵獅獅門，，第一一個(gè)城城市綜綜合體體，新新江灣灣城明明日之之星事件四四：精精英銷銷售員員招聘聘事件五五：核核心城城市與與境外外媒體體推廣廣事件六六：主主流媒媒體的的深入入報(bào)導(dǎo)導(dǎo)企劃傳傳播媒體傳傳播第四階階段：：時(shí)尚尚地標(biāo)標(biāo)，鐵鐵獅門門全面面公開開事件一一：建建立項(xiàng)項(xiàng)目體體驗(yàn)區(qū)區(qū)事件二二：鐵鐵獅門門時(shí)尚尚之夜夜事件三三：領(lǐng)領(lǐng)事館館招待待酒會(huì)會(huì)企劃傳傳播——結(jié)語(yǔ)伍?住宅產(chǎn)產(chǎn)品建建議F2地塊宗宗地價(jià)價(jià)值分分析規(guī)劃建建議戶型面面積建建議室內(nèi)裝裝修建建議商業(yè)配配套建建議用地性性質(zhì)及及定位位》F2地塊宗宗地價(jià)價(jià)值分分析土地價(jià)值較低土地價(jià)值最高土地價(jià)值中間土地價(jià)價(jià)值最最高區(qū)區(qū)向西可可觀大大型生生態(tài)公公園景景觀西側(cè)江江灣城城路為為休閑閑大道道道路路，非非交通通干道道，環(huán)環(huán)境相相對(duì)清清凈西側(cè)有有大片片水面面景觀觀土地價(jià)價(jià)值中中間區(qū)區(qū)位于F2地塊中中央位位置，，相對(duì)對(duì)可享享小區(qū)區(qū)內(nèi)較較好的的景觀觀資源源與西側(cè)側(cè)建筑筑相對(duì)對(duì)錯(cuò)開開，也也可觀觀公園園景觀觀土地價(jià)價(jià)值較較低區(qū)區(qū)臨近地地塊東東側(cè)閘閘殷路路，環(huán)環(huán)境受受到一一定干干擾地塊東東南側(cè)側(cè)景觀觀價(jià)值值目前前未知知生態(tài)公園具體產(chǎn)產(chǎn)品建建議用地性性質(zhì)及及定位位》F2地塊開開發(fā)思思路將F2地塊土地價(jià)價(jià)值分解，，其中具有有高、中、、低三檔不不同價(jià)值的的土地。我我們期望通通過分別拔拔高不同檔檔次土地價(jià)價(jià)值，達(dá)到到最大最優(yōu)優(yōu)開發(fā)總體體地塊的目目的。土地價(jià)值最高區(qū)土地價(jià)值中間區(qū)土地價(jià)值較低區(qū)土地價(jià)值中區(qū)向高區(qū)延伸土地價(jià)值低區(qū)向中區(qū)延伸大面寬板式式高層建筑筑，無(wú)形中中將中區(qū)價(jià)價(jià)值向高區(qū)區(qū)延伸、將將低區(qū)價(jià)值值向中區(qū)延延伸。具體產(chǎn)品建建議》規(guī)劃建議住宅：住宅宅建筑錯(cuò)開開排布、盡盡量獲得較較好的觀景景面及最大大棟距，有有利通風(fēng)采采光及小區(qū)區(qū)內(nèi)部景觀觀規(guī)劃。商業(yè)：沿街街布置于地地塊西側(cè)，，為地塊內(nèi)內(nèi)部提供商商業(yè)配套的的同時(shí)，能能與西側(cè)F3地塊創(chuàng)意科科技辦公園園區(qū)形成商商業(yè)的補(bǔ)充充。建筑類型占地面積（約萬(wàn)㎡）容積率建筑面積（約萬(wàn)㎡）棟數(shù)32層高層19層高層0.586—15.4857商業(yè)配套（2層為主）0.725—地上1.5（地下0.6）2會(huì)所0.356—地上：0.35（地下：0.15）2小結(jié)1.552.3818.0811以62*13.5的高層建筑筑作為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模塊計(jì)算算住宅層高3.1米沿街商業(yè)保保證進(jìn)深20-30米雙會(huì)所配套套，鄰里會(huì)會(huì)所和運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)所小區(qū)主入口口設(shè)于西側(cè)側(cè)商業(yè)街中中間該地塊能夠夠進(jìn)行當(dāng)前前規(guī)劃思路路的開發(fā)建建造在F2地塊上述規(guī)規(guī)劃排布中中，建筑南南北棟距在在61-170米間，局部部最小41米，因建筑筑錯(cuò)開布置置，盡量避避免相互遮遮擋。具體產(chǎn)品建建議》規(guī)劃建議從地塊西北北側(cè)引水流流入地塊內(nèi)內(nèi)部，通過過河道將地地塊自然分分成2部分，其中中，河道西西南側(cè)布置置3棟19層、河道東東北側(cè)布置置4棟32層住宅，建建筑盡量錯(cuò)錯(cuò)開布置，，均可觀河河道景觀動(dòng)線設(shè)計(jì)上上注意人車車分流，形形成良好生生活環(huán)境具體產(chǎn)品建建議定位為“改善型換房房客戶”，客戶區(qū)域域楊浦及北北區(qū)占50%，上海市其其他區(qū)域25%，外省市、、港澳臺(tái)及及境外將達(dá)達(dá)到25%產(chǎn)品形態(tài)及及客戶定位位建議客戶區(qū)域定定位產(chǎn)品形態(tài)：：全部設(shè)計(jì)計(jì)高層公寓寓戶型建議：：舒適型戶戶型設(shè)計(jì)，，面積110-200平米裝修建議：：精裝修交交付戶型面積配配比建議戶型面積建議附加贈(zèng)送面積銷售面積實(shí)際使用面積戶型比例2R:80-90㎡－80-90㎡80-90㎡8%2R:110-120㎡10-15㎡110-120120-13524%3R:140-150㎡10-15㎡140-150150-16533%4R:180-200㎡－180-200㎡180-200㎡35%以三房、四四房為主力力戶型24%二房110-120㎡、33%三房140-150㎡實(shí)際使用面面積比銷售售面積增加加10-15㎡.市場(chǎng)創(chuàng)新型型產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)。房型配比差異化戶型型設(shè)計(jì)突破破板塊內(nèi)常常規(guī)舒適型型戶型設(shè)計(jì)計(jì)銷售賣點(diǎn)解解讀：1、客廳和餐餐廳同面寬寬2、玄關(guān)內(nèi)有有衛(wèi)生間3、大面積南南北陽(yáng)臺(tái)4、附加值5、雙衛(wèi)全明明6、南北通透透12334二房的銷售售面積，三三房的居住住空間項(xiàng)目產(chǎn)品定定位》附加值二房房設(shè)計(jì)二房銷售售面積：110-120㎡實(shí)際使用面面積：120-135㎡增加10－15㎡的使用空間間鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型建建議議銷售售賣賣點(diǎn)點(diǎn)解解讀讀：：1、客客廳廳和和餐餐廳廳同同面面寬寬2、主主臥臥套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)3、大大面面積積南南向向陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)4、附附加加值值5、獨(dú)獨(dú)立立隱隱蔽蔽工工作作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)可可改改為為書書房房6、動(dòng)動(dòng)靜靜分分區(qū)區(qū)7、南南北北通通透透12345二房房的的銷銷售售面面積積，，三三房房、、四四房房的的居居住住空空間間項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》附加加值值二二房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)二房房銷銷售售面面積積：：110-120㎡㎡實(shí)際際使使用用面面積積：：120-135㎡㎡增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型建建議議項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》附加加值值三三房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)三房房銷銷售售面面積積：：3R:140-150㎡㎡實(shí)際際使使用用面面積積：：150-165增加加10－15㎡㎡的使使用用空空間間12341234銷售售賣賣點(diǎn)點(diǎn)解解讀讀：：1、主主臥臥套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)2、南南向向兩兩臥臥室室，，客客廳廳朝朝南南3、附附加加值值4、獨(dú)獨(dú)立立隱隱蔽蔽工工作作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)三房房的的銷銷售售面面積積，，四四房房的的居居住住空空間間鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型建建議議裝修細(xì)節(jié)處理：收納系統(tǒng)合理化設(shè)計(jì)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》室內(nèi)內(nèi)裝裝修修部部分分細(xì)節(jié)節(jié)彰彰顯顯國(guó)國(guó)際際化化樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位方方向向智能化系統(tǒng):全面提升家居生活品質(zhì)品牌的提升:廚衛(wèi)潔具品牌化提升項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位》商業(yè)業(yè)配配套套2萬(wàn)㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套非非獨(dú)獨(dú)立立裙裙房房為為主主，，建建議議規(guī)規(guī)劃劃小小面面積積進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售銷售售型型經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式鐵獅獅門門項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)定定位位方方向向考慮慮到到項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃如如果果為為裙房房商商業(yè)業(yè)建建議議銷銷售售為為主主，2萬(wàn)㎡㎡裙裙房房商商業(yè)業(yè)配配套套銷售售面面積積設(shè)設(shè)置置在在60-100㎡㎡/套。樓層層設(shè)設(shè)置置二二層層，，一層層層層高高5.4m二層層高4.6m總高10m。建議地下一層層也作為業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行銷銷售，增強(qiáng)商商業(yè)立體空間間價(jià)值。陸?住宅銷售計(jì)劃劃與執(zhí)行我們的銷售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)我們的銷售資資源我們的銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)我們的銷售模模式我們的銷售計(jì)計(jì)劃我們的銷售方方法我們的銷售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)代理銷售市場(chǎng)場(chǎng)份額上海年代理項(xiàng)項(xiàng)目60個(gè)以上，列代代理公司第一一位，其中高高檔公寓8-10個(gè)，高檔別墅墅8-10個(gè)2009年典型案例：：浦東星河灣產(chǎn)品類型：220-600平米大平層公公寓、集集中商業(yè)、五五星級(jí)酒店銷售業(yè)績(jī)：開開盤當(dāng)天成交交40億，創(chuàng)全國(guó)紀(jì)錄錄，同時(shí)開創(chuàng)創(chuàng)豪宅火爆開盤盤的先河萬(wàn)源城產(chǎn)品類型：130萬(wàn)平米含含公寓、、別墅、酒店店、辦公、商商業(yè)銷售業(yè)績(jī)：2009年上半年23.28億上海排名第二二嘉華慧芝湖湖2009年上半年20.03億華僑城浦浦江華僑城2009年上半年10億新江灣城2002年上上海城投土土地運(yùn)運(yùn)營(yíng)策劃2006年上上海夢(mèng)想全全程程銷售策劃代代理2009年漢漢斯加州水郡郡全全程銷售策劃劃代理待續(xù)……14萬(wàn)余名易居（中國(guó)）客戶資源平臺(tái)豪宅成交客戶庫(kù)易居臣信豪宅客戶庫(kù)上海易居會(huì)高端客戶庫(kù)市區(qū)高端豪宅物業(yè)客戶資源鉆石級(jí)會(huì)員500萬(wàn)以上投資型會(huì)員30000多名浦東星河灣等高檔公寓20個(gè)，高檔別墅15個(gè)本市二手豪宅和別墅買賣投資客戶嘉里華庭、名仕苑、徐匯苑、亦園、衡山路41號(hào)、網(wǎng)球公寓、維詩(shī)凱亞、匯賢居等本市高端物業(yè)客戶資源內(nèi)部資源體系外部整合平臺(tái)中國(guó)易居會(huì)客戶庫(kù)上海北京澳門武漢杭州等20多個(gè)城市

上海易居會(huì)白金客戶庫(kù)數(shù)據(jù)公司戰(zhàn)略合作中智-外企雇員61270位嘉讕-10-20萬(wàn)車價(jià)車主：76267位羅維-企業(yè)中層管理人員31153位紐米萊-全球通VIP會(huì)員67080位塞諾貝斯-儲(chǔ)蓄額≥100萬(wàn)的儲(chǔ)戶諾亞財(cái)富-理財(cái)金額500萬(wàn)上:20000名等等我們的銷售資資源：整合內(nèi)外部高高端客戶資源源為項(xiàng)目?jī)?chǔ)客客所用我們的銷售資資源廣告全程策劃媒體整整合發(fā)布布蘭博華華東事事業(yè)總總部（（上海海）蘭博華華中事事業(yè)總總部（（武漢漢）悟?qū)嵦焯煜拢ǎū本┚┨熳總鱾髅綕?rùn)島易居中中國(guó)旗旗下新新增板板塊——傳媒板板塊控股7家主流流房地地產(chǎn)媒媒體；；組織34家房地地產(chǎn)媒媒體聯(lián)聯(lián)誼會(huì)會(huì)；經(jīng)驗(yàn)—6年市場(chǎng)歷練，300多個(gè)全程營(yíng)銷服務(wù)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)—整合市場(chǎng)上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，協(xié)作與競(jìng)爭(zhēng)共存媒體—權(quán)威媒體獨(dú)家合作，傳統(tǒng)媒體與現(xiàn)代媒體互補(bǔ)結(jié)合服務(wù)—一站式全方位服務(wù)信息—立足克爾瑞研究院提供的全面，真實(shí)信息決定策略我們的的銷售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)總監(jiān)案場(chǎng)經(jīng)經(jīng)理業(yè)務(wù)人人員副經(jīng)理理市場(chǎng)支支持公司其其他團(tuán)團(tuán)隊(duì)企劃部部門客戶資資源部部銷售培培訓(xùn)部部門CRIC二手門門店媒體部部門以總監(jiān)監(jiān)組織織整體體項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)營(yíng)；案場(chǎng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)負(fù)負(fù)責(zé)銷銷售；；后臺(tái)市市場(chǎng)、、客戶戶、企企劃、、銷售售管理理培訓(xùn)訓(xùn)專職職部門門配合合；CRIC強(qiáng)大信信息支支持；；二手門門店渠渠道支支持；；媒體部部門配配合資資源我們的的銷售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)我們的的總監(jiān)監(jiān)：5-10年操盤盤經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，5個(gè)以上上10萬(wàn)平米米以上上樓盤盤操盤盤經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)我們的的經(jīng)理理：3年以上上案場(chǎng)場(chǎng)管理理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，2個(gè)以上上10萬(wàn)平米米以上上操盤盤經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)我們的業(yè)業(yè)務(wù)人員員：合理理人員配配比，以以老帶新新，老銷銷售員經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富，新手手極具激激情，形形成最佳佳配置團(tuán)團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)5年以上經(jīng)驗(yàn)2年以上經(jīng)驗(yàn)新手占比28%37%35%業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)隊(duì)選拔：：上海公公司480名銷售人員員本科及以以上50%大專40%其他10%年銷售額額2億以上12名年銷售額額1-2億26名年銷售額額0.5-1億56名常規(guī)銷售售模式銷售公司司基本都都能夠采采用模式特點(diǎn)點(diǎn)：依靠廣告告宣傳，，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行接待待模式單一一，儲(chǔ)客客手段單單一基本采用用的銷售售模式常規(guī)銷售售模式一一：廣告告宣傳+現(xiàn)場(chǎng)接待待目前上海海僅2-3家公司采采用模式特點(diǎn)點(diǎn)：依靠廣告告宣傳，，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行接待待增加二手手門店渠渠道兩個(gè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)進(jìn)行一一手房銷銷售常規(guī)銷售售模式二二：模式式一基礎(chǔ)礎(chǔ)上增加加二手門門店我們的銷銷售模式式一：內(nèi)內(nèi)場(chǎng)+外場(chǎng)+門店三三和一一創(chuàng)新銷售售模式：：內(nèi)場(chǎng)+外場(chǎng)(金鷹隊(duì))+門店場(chǎng)內(nèi)資源源場(chǎng)外資源源專職案場(chǎng)場(chǎng)銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)高素質(zhì)案案場(chǎng)銷售售人員構(gòu)構(gòu)成，并有相關(guān)關(guān)職能部部門提供供專業(yè)支支持。金鷹隊(duì)滬上首創(chuàng)創(chuàng)，現(xiàn)有有120人，維護(hù)案場(chǎng)場(chǎng)秩序，，確?，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)不受受干擾。。門店資源源易居臣信信門店上海市范范圍內(nèi)共共有門店店75家，門店內(nèi)設(shè)設(shè)置專門門展示區(qū)區(qū)域用于于終端宣宣傳。易居獨(dú)有有我們的銷銷售模式式二：內(nèi)內(nèi)場(chǎng)+外場(chǎng)+門店+渠道整合合資源模模式創(chuàng)新銷售售模式：：內(nèi)場(chǎng)+外場(chǎng)(金鷹隊(duì))+門店+渠道資源源（樂居居會(huì)、媒媒體俱樂樂部、新新浪購(gòu)房房團(tuán)等））場(chǎng)內(nèi)資源源場(chǎng)外資源源專職案場(chǎng)場(chǎng)銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)高素質(zhì)案案場(chǎng)銷售售人員構(gòu)構(gòu)成，并有相關(guān)關(guān)職能部部門提供供專業(yè)支支持。金鷹隊(duì)滬上首創(chuàng)創(chuàng)，現(xiàn)有有120人，專職維護(hù)重重點(diǎn)案場(chǎng)的的秩序，確確?，F(xiàn)場(chǎng)不不受干擾。。門店資源易居臣信門門店上海市范圍圍內(nèi)共有門門店75家，門店內(nèi)設(shè)置置專門展示示區(qū)域用于于終端宣傳傳。渠道資源客戶會(huì)易居會(huì)/樂居會(huì)，共共約50余萬(wàn)名會(huì)員員媒體讀者俱俱樂部新聞晨報(bào)/新民晚報(bào)，，共約100余萬(wàn)名會(huì)員員媒體看房團(tuán)團(tuán)新浪萬(wàn)人看看房團(tuán)，24小時(shí)征集，，不定期組組織客戶看看房易居獨(dú)有我們的銷售售計(jì)劃計(jì)劃一：24個(gè)月，2011年6月-2013年6月達(dá)達(dá)到到98%以上銷售計(jì)劃二：18個(gè)月，2011年6月-2012年12月達(dá)達(dá)到95%以上銷售10年下11年上11年下12年上12年下一期銷售二期銷售13年上計(jì)劃一售罄一期銷售二期銷售計(jì)劃一售罄售罄售罄鐵獅門16萬(wàn)平米住宅宅，約1000套房屋銷售條件：：提前4-6個(gè)月：樹立立精神堡壘壘、現(xiàn)場(chǎng)售售樓處、路路旗、燈箱箱提前1-2個(gè)月：示范范區(qū)、樣板板房公開我們的銷售售方法精準(zhǔn)蓄客，，集中認(rèn)購(gòu)購(gòu)精準(zhǔn)蓄客開盤前不報(bào)報(bào)價(jià)格,在目標(biāo)客戶戶群中自發(fā)發(fā)形成口碑傳播精確摸底客戶心理價(jià)價(jià)位開盤日,集中大量客客戶到場(chǎng),“開閘放水”,形成壓迫式式氣場(chǎng),達(dá)成銷售目目標(biāo)銷售條件：：提前4-6個(gè)月：樹立立精神堡壘壘、現(xiàn)場(chǎng)售售樓處、路路旗、燈箱箱提前1個(gè)月：示范范區(qū)、樣板板房公開我們的銷售售方法最大的提前前儲(chǔ)客手段段：易居客戶資資源邀約現(xiàn)場(chǎng)客戶攔攔截競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客客戶搶奪門店客戶帶帶看金鷹隊(duì)客戶戶帶看活動(dòng)邀約客客戶口碑傳播客客戶廣告媒體客客戶2000組客戶參觀500組客戶開盤當(dāng)天到到達(dá)開盤98%以上銷售柒?易居及團(tuán)隊(duì)隊(duì)架構(gòu)3,000個(gè)專業(yè)房地地產(chǎn)專業(yè)信信息分析師師500個(gè)行業(yè)專家家資源網(wǎng)絡(luò)絡(luò)50個(gè)本地化城城市100,000本專業(yè)房地地產(chǎn)報(bào)告3,000,000條以上房地地產(chǎn)海量信信息數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)10年的信息研研究咨詢專專業(yè)經(jīng)驗(yàn)易居中國(guó)旗旗下，中國(guó)國(guó)最大的房房地產(chǎn)研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)——易居房地產(chǎn)產(chǎn)研究院，，與中國(guó)最最大的房地地產(chǎn)信息系系統(tǒng)——CRIC關(guān)于易居研研究院相關(guān)行業(yè)中中豐富的咨咨詢經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)新且符合合實(shí)際的解解決方案項(xiàng)目資源投投入保證12345對(duì)房地產(chǎn)行行業(yè)各物業(yè)業(yè)類型、各各研究領(lǐng)域域的深刻理理解在專業(yè)房地地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域的豐富富經(jīng)驗(yàn)與一線地產(chǎn)產(chǎn)品牌最高高的合作成成功率強(qiáng)烈的創(chuàng)新新和客戶定定制精神公司資源投投入保證的的承諾項(xiàng)目成功要要素易居（中國(guó)國(guó)）的特點(diǎn)87Documentnumber本項(xiàng)目的成成功執(zhí)行必必須具備的的三個(gè)條件件，我們都都擁有易居資源區(qū)域開發(fā)住宅酒店服務(wù)公寓商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)品定位及及開發(fā)策略略可行性分析析營(yíng)銷執(zhí)行市場(chǎng)推廣投資買賣易居資源易居（中國(guó)國(guó)）在房地地產(chǎn)行業(yè)的的相關(guān)項(xiàng)目目和研究經(jīng)經(jīng)驗(yàn)涉及到到各個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)以及及各項(xiàng)專題題易居中國(guó)全全國(guó)知名房房地產(chǎn)部分合作企企業(yè)易居中國(guó)海海外知名房房地產(chǎn)部分合作企企業(yè)易居中國(guó)房房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)部分合作企企業(yè)易居資源易居中國(guó)擁?yè)碛写罅康牡钠放崎_發(fā)發(fā)商資源，，能為項(xiàng)目目招商提供供強(qiáng)力支撐撐萬(wàn)科集團(tuán)中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)碧桂園集團(tuán)團(tuán)華遠(yuǎn)地產(chǎn)合生創(chuàng)展富力地產(chǎn)SOHU中國(guó)恒大地產(chǎn)保利地產(chǎn)華潤(rùn)置地招商地產(chǎn)綠地集團(tuán)陽(yáng)光100上海復(fù)地上實(shí)地產(chǎn)中心集團(tuán)北辰實(shí)業(yè)上海投資大華集團(tuán)上海古北金融街新世界地產(chǎn)產(chǎn)陸家嘴地產(chǎn)產(chǎn)上海城開北京建設(shè)上海城建首創(chuàng)置業(yè)寶地置業(yè)中星集團(tuán)金地集團(tuán)首開集團(tuán)中華企業(yè)HinesKalongChinaPropertyGroup吉寶和記黃埔香港利星行行長(zhǎng)江實(shí)業(yè)嘉華中華恒基中國(guó)新鴻基（香香港）香港九龍倉(cāng)倉(cāng)首創(chuàng)置業(yè)瑞安地產(chǎn)恒隆地產(chǎn)香港興業(yè)CreortSuissoMorganStanleyF&N基金SIGM招商銀行浦東發(fā)展銀銀行投資基金：：瑞士信貸、、花旗、摩摩根、美林林……品牌酒店：：喜達(dá)屋集團(tuán)團(tuán)、凱賓斯斯基、錦江江國(guó)際……商業(yè)運(yùn)營(yíng)商商：僑樂、OUTLET、百聯(lián)……旅游產(chǎn)業(yè)：：華僑城、大大連海昌、、浙江宋城城……教育：中福利幼兒兒園、美國(guó)國(guó)學(xué)校、德德法學(xué)?！蓍e娛樂：：MGM、澳大利亞亞MOB、SMP極限公園、、一兆偉德德…………易居資源易居（中國(guó)國(guó)）還擁有有大量相關(guān)關(guān)行業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略合作伙伙伴，這是是確保咨詢?cè)兂晒M快快落實(shí)的重重要保障以上人員須須由項(xiàng)目的的啟動(dòng)時(shí)間間最終確定定，易居中中國(guó)將及時(shí)時(shí)通知并提提供資歷相相當(dāng)或更好好的咨詢顧顧問易居中國(guó)網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)資源支持40個(gè)城市分支文化地產(chǎn)研究所政策信息研究所房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究所專家團(tuán)隊(duì)復(fù)合地產(chǎn)專家旅游地產(chǎn)專家住宅研究專家易居項(xiàng)目小組團(tuán)隊(duì)架構(gòu)整個(gè)項(xiàng)目的的易居中國(guó)國(guó)組織將分分成四個(gè)層層次：項(xiàng)目目專家團(tuán)隊(duì)隊(duì)、項(xiàng)目輔輔助研究機(jī)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資源和項(xiàng)項(xiàng)目小組CRIC團(tuán)隊(duì)核心成成員職業(yè)經(jīng)歷:公司職位:總經(jīng)理易居中國(guó)/克而瑞（中中國(guó)）上海海事業(yè)部于丹丹9年房地產(chǎn)開開發(fā)、房地地產(chǎn)流通服服務(wù)、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)投資決決策咨詢、、項(xiàng)目咨詢?cè)兗肮芾斫?jīng)經(jīng)驗(yàn)為ORIX基金、富蘭蘭克林基金金中國(guó)地區(qū)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)評(píng)估、并購(gòu)購(gòu)、參建、、股權(quán)合作作運(yùn)作顧問問全程參與韓韓國(guó)KAMCOO銀行評(píng)估收收購(gòu)廣州時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目教育程度：：工商管理碩碩士紐約都靈大大學(xué)文學(xué)學(xué)士燕山大學(xué)李振宇高級(jí)分析師師政治經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)碩士8年地產(chǎn)咨詢?cè)兘?jīng)驗(yàn)金丹客戶經(jīng)理經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士士9年地產(chǎn)咨詢?cè)兘?jīng)驗(yàn)咨詢組提供房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢研究究服務(wù)王方敏盧峻峰吳夏舜產(chǎn)品組提供房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品咨詢?cè)兎?wù)客戶組提供CRIC支持及客戶服服務(wù)何明產(chǎn)品總監(jiān)注冊(cè)造價(jià)師、、估價(jià)師9年地產(chǎn)咨詢經(jīng)經(jīng)驗(yàn)葉露初杰CRIC團(tuán)隊(duì)核心成員員職業(yè)經(jīng)歷:公司職位:執(zhí)行總經(jīng)理易居中國(guó)上上海房屋銷售售中心上海海事業(yè)部宗磊9年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。主要從事事大客戶部、、別墅項(xiàng)目服服務(wù)。代表性個(gè)案：：浦東星河灣、、中糧海景1號(hào)、城開萬(wàn)源源城、漢斯加加州水郡、安亭新鎮(zhèn)、、中信泰富朱朱家角新城、、萬(wàn)科金色里里程、萬(wàn)科白白馬花園、萬(wàn)萬(wàn)科·蘭喬圣菲、怡怡水豪庭、華華盛辦公樓樓及商業(yè)街等等EJ團(tuán)隊(duì)核心成員員張斌執(zhí)行副總經(jīng)理理易居中國(guó)上上海房屋銷售售中心上海海事業(yè)部9年房地產(chǎn)代代理行業(yè)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)代表性個(gè)案：：中糧海景1號(hào)瑞安創(chuàng)創(chuàng)智天地、萬(wàn)科金色里里程、萬(wàn)科金金色雅筑、萬(wàn)萬(wàn)科金色城品品、萬(wàn)科白馬馬花園思思南路88號(hào)、瑞虹新城城三期、慧芝芝湖花園二期期、安亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)等梁治輝執(zhí)行副副總經(jīng)經(jīng)理易居中中國(guó)上上海海房屋屋銷售售中心心上上海事事業(yè)部部9年房地地產(chǎn)代代理行行業(yè)從從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)代表性性個(gè)案案：萬(wàn)萬(wàn)科·蘭喬圣圣菲、、萬(wàn)科科·紅郡、、圣安安德魯魯斯、、浦江江華僑僑城、、尚東東國(guó)際際、富富力桃桃園、、富力力灣等等王闖闖企劃劃總總監(jiān)監(jiān)易居居中中國(guó)國(guó)上上海海房房屋屋銷銷售售中中心心上上海海事事業(yè)業(yè)部部10年4A廣告告公公司司和和房地地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)代表表性性個(gè)個(gè)案案：：新江江灣灣城城1號(hào)作作品品、、漢漢斯斯.加州州水水郡郡、、華華潤(rùn)潤(rùn)橡橡樹樹灣灣合生東紫紫園安安亭新新鎮(zhèn)、上上海灘花花園、河河谷3號(hào)、中海海萬(wàn)錦城城、慧芝芝湖花園園二期等等韓蓓麗市場(chǎng)經(jīng)理理易居中國(guó)國(guó)上海海房屋銷銷售中心心上海海事業(yè)部部6年房地地產(chǎn)代理行業(yè)業(yè)從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)代表性個(gè)個(gè)案：浦浦東星河河灣綠綠寶寶園新新浦浦江城、、瑞虹新新城三期期、漢斯斯加州水水郡、