北京BDA國(guó)際企業(yè)大道C地塊產(chǎn)品定位報(bào)告

BDA國(guó)際企業(yè)大道63C1地塊

市場(chǎng)定位報(bào)告本案定位流程圖本案市場(chǎng)定位本案的前景與展望市場(chǎng)研究地塊限制條件市場(chǎng)定位可行性論證以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)棟辦公價(jià)值點(diǎn)各類需求研究各類供給研究1/25/20232第2頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究——3000-6000平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價(jià)值點(diǎn)與地塊限制條件——在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場(chǎng)定位——3000-6000平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案的前景與展望——以突破性產(chǎn)品升級(jí)實(shí)現(xiàn)A+B模式七、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1/25/20233第3頁(yè)市場(chǎng)研究——大體量獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少1、3000-6000平米以上辦公面積需求充分2、3000-6000平米以上辦公需求絕對(duì)數(shù)量估算3、3000-6000平米以上企業(yè)獨(dú)棟供給較少1/25/20234第4頁(yè)盈創(chuàng)動(dòng)力客戶需求3000平米以上的占到17%面積600-10001000-20002000-30003000-50005000以上來(lái)電來(lái)訪16187334020來(lái)電來(lái)訪47%26%10%11%6%來(lái)電來(lái)訪需求主要以中小面積為主。3000平米以上的需求占到總需求的17%。1/25/20235第5頁(yè)市區(qū)寫(xiě)字樓3000平米以上的需求占總需求的20%樣本數(shù)量:81市區(qū)寫(xiě)字樓面積需求分布圖從圖表可以看出市區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓需求特征：2000平米以下需求有一定市場(chǎng)，說(shuō)明中小企業(yè)數(shù)量較多3000平米以上產(chǎn)品雖然不是市場(chǎng)需求主流，但是也占20%的比重5000平米以上大體量辦公也有一定的市場(chǎng)需求數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)后表，北京寫(xiě)字樓大全網(wǎng)站2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/25/20236第6頁(yè)序號(hào)成交客戶名稱（2004年2季度-2005年1季度）成交物業(yè)成交面積（平米）1富士膠片惠通時(shí)代廣場(chǎng)1002北京競(jìng)越投資顧問(wèn)有限公司城建大廈107.813美國(guó)施樂(lè)普醫(yī)療用品有限公司北京辦事處光大大廈1404臺(tái)積電（上海）有限公司量子芯座2005MIRAPOINT東方廣場(chǎng)2006蘇州利加電子有限公司北京分公司大成大廈2007北京太斗時(shí)空技術(shù)有限公司東升大廈3008北京創(chuàng)科匯訊綜合客戶服務(wù)技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司金運(yùn)大廈4009芬歐匯川紙業(yè)有限公司漢威大廈40010北京元太世紀(jì)廣告有限公司新華保險(xiǎn)大廈40011美國(guó)奔峰軟件公司京泰大廈40012北京威奧特信通科技有限公司成銘大廈44713斯德銳公司銀科大廈50014華創(chuàng)天元實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司城建大廈50015當(dāng)代經(jīng)理人雜志社華騰北塘516.4316北京遠(yuǎn)洋投資集團(tuán)公司大康大廈60017北京金諾盟企業(yè)形象策劃有限公司富海大廈60018京都薇薇遠(yuǎn)大中心60019上海威柯空調(diào)大成大廈63420美國(guó)孚萊國(guó)際公司國(guó)企大廈737.04北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/25/20237第7頁(yè)21旭格幕墻門(mén)窗系統(tǒng)（北京）有限公司南銀大廈815.3622妙士乳業(yè)理想國(guó)際大廈90023大陸汽車國(guó)航大廈98024卡特比勒中國(guó)人壽大廈100025長(zhǎng)安世杰醫(yī)療管理雨霖大廈100026中辰國(guó)際集團(tuán)有限公司尚獨(dú)國(guó)際100027華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司豐聯(lián)廣場(chǎng)100028BSI英標(biāo)管理體系認(rèn)證（北京）有限公司新華保險(xiǎn)大廈100029北京石油化工設(shè)計(jì)院遠(yuǎn)大中心A座1015.1830北京國(guó)都信業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán)科實(shí)大廈110031美國(guó)易金卡技術(shù)有限公司金運(yùn)大廈1118.3832書(shū)生數(shù)字技術(shù)公司世寧大廈120033中電奧勝北科大廈120034深圳飛通光電股份有限公司（北京分公司）環(huán)球貿(mào)易中心120035東方仁德廣告有限公司萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)130036招商證券股份有限公司首鋼國(guó)際130037正華健康保險(xiǎn)股份有限公司（分部）新洲商務(wù)大廈1352.5238北京即時(shí)俊業(yè)軟件有限公司航星科研樓146039智聯(lián)招聘網(wǎng)惠通時(shí)代廣場(chǎng)150040金普斯華麗大廈1500北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/25/20238第8頁(yè)41中美大都會(huì)保險(xiǎn)東方廣場(chǎng)E二座150042北京廣告公司瑞賽大廈2期150043寧波杉杉服裝有限公司北京分公司交道口東街6號(hào)樓152844中英人壽大成大廈155045IDG亞洲數(shù)據(jù)公司大成大廈170046同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司迪陽(yáng)大廈170047現(xiàn)代設(shè)備有限公司大成大廈1744.2448環(huán)球康業(yè)疹療中心建外SOHO175049上海友訊網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)建外SOHO175050千橡科技公司中國(guó)人壽大廈200051北京中聯(lián)鋼電子商務(wù)雨霖大廈200052華夏日?qǐng)?bào)雨霖大廈200053愛(ài)普生（北京）技術(shù)服務(wù)城建大廈200054和勤軟件公司新華保險(xiǎn)大廈200055法國(guó)電信融科資訊中心c座250056陶然居騰達(dá)大廈250057德星電子理想大廈250058信益陶瓷（中國(guó)）有限公司北四環(huán)小樓250059椰之風(fēng)裝飾設(shè)計(jì)有限公司城建大廈250060北京青年報(bào)法制周刊惠通時(shí)代廣場(chǎng)2500北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/25/20239第9頁(yè)61中油燃料油有限公司惠通時(shí)代260062中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流中心雍和大廈260063金誠(chéng)律師華廈銀行270064中咨律師國(guó)投大廈280065高特兄弟律師嘉里中心290066LG

CNS公司國(guó)門(mén)大廈二期300067中英人壽保險(xiǎn)公司東方廣場(chǎng)300068中華網(wǎng)東方廣場(chǎng)300069正華健康保險(xiǎn)東方廣場(chǎng)300070中保集團(tuán)理想國(guó)際300071中國(guó)青少年計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)新聞大廈300072凱撒國(guó)旅國(guó)門(mén)大廈300073正華健康保險(xiǎn)股份有限公司東方廣場(chǎng)300074騰訊公司銀科大廈300075新世界軟件公司鵬潤(rùn)大廈360076新華信市場(chǎng)咨詢公司兆維大廈400077空中網(wǎng)騰達(dá)大廈400078上海文化廣播影視傳媒集團(tuán)陽(yáng)光100420079湘臨天下騰達(dá)大廈700080大富豪國(guó)興大廈c座930081普華永道北京財(cái)富中心19000北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)2004年2季度-2005年1季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1/25/202310第10頁(yè)市場(chǎng)場(chǎng)研研究究————大大體體量量獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公存存在在需需求求，，但但供供給給較較少少1、、3000-6000平平米米以以上上辦辦公公面面積積需需求求充充分分2、、3000-6000平平米米以以上上辦辦公公需需求求絕絕對(duì)對(duì)數(shù)數(shù)量量估估算算3、、3000-6000平平米米以以上上企企業(yè)業(yè)獨(dú)獨(dú)棟棟供供給給較較少少1/7/202311第11頁(yè)3000-6000平平米米以以上上辦辦公公需需求求的的企業(yè)業(yè)絕絕對(duì)對(duì)數(shù)數(shù)量量分分析析———以以朝朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)為為例例數(shù)據(jù)據(jù)摘摘自自：：朝朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局網(wǎng)網(wǎng)站站2003年年報(bào)報(bào)，，注：：1、、以以上上全全部部為為納納入入統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)年年報(bào)報(bào)的的企企業(yè)業(yè)數(shù)數(shù)量量，，戶戶均均資資本本為為8527.1萬(wàn)萬(wàn)元元；；非非朝朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)際際全全部部企企業(yè)業(yè)數(shù)數(shù)量量2、、規(guī)規(guī)模模以以上上企企業(yè)業(yè)指指全全部部國(guó)國(guó)有有及及年年產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售收收入入500萬(wàn)萬(wàn)元元以以上上的的非非國(guó)國(guó)有有企企業(yè)業(yè)；；2001-2003年年規(guī)規(guī)模模以以上上企企業(yè)業(yè)（（見(jiàn)見(jiàn)注注釋釋2））單單位位變變動(dòng)動(dòng)情情況況（（單單位位：：戶戶））

年份200120022003全區(qū)企業(yè)合計(jì)115131371113766規(guī)模以上企業(yè)合計(jì)341738054009第一產(chǎn)業(yè)201621第二產(chǎn)業(yè)106011091088第三產(chǎn)業(yè)233726802900392家家億億元元企企業(yè)業(yè)的的資資產(chǎn)產(chǎn)總總量量占占朝朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)企企業(yè)業(yè)近近43.7%。。①即使使除除開(kāi)開(kāi)億億元元企企業(yè)業(yè)后后企企業(yè)業(yè)戶戶均均資資本本0.85億億*13766戶戶*（（1-44%））/（（13766-392））戶戶=4800萬(wàn)萬(wàn)②規(guī)模模企企業(yè)業(yè)中中億億元元以以下下企企業(yè)業(yè)4009-392=3617，，假設(shè)設(shè)戶戶均均8000萬(wàn)萬(wàn)資資本本，，則則非非規(guī)規(guī)模模企企業(yè)業(yè)均均資資本本（0.48*13374-0.8*3617））/（（13374-3617））=3600萬(wàn)萬(wàn)可知知納納入入該該統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)年年報(bào)報(bào)中中的的企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)均均較較高高基本本均均達(dá)達(dá)到到購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力條條件件1/7/202312第12頁(yè)3000-6000平平米以上上辦公需需求的企企業(yè)（見(jiàn)注釋釋）行業(yè)分布布——以朝陽(yáng)區(qū)區(qū)為例朝陽(yáng)區(qū)規(guī)模以上企業(yè)4009其中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)260現(xiàn)代制造業(yè)企業(yè)254現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)803其他2692從BDA項(xiàng)目條條件和B區(qū)銷售售成交來(lái)來(lái)看，最最有可能能進(jìn)入BDA項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶分布布在高技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)中。朝陽(yáng)區(qū)本本案潛力力客戶：：（購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力符合合本案要要求，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)質(zhì)決定容容易受BDA項(xiàng)項(xiàng)目吸引引）規(guī)模企業(yè)業(yè)260+254=514家家企業(yè)+年報(bào)報(bào)范圍非非規(guī)模企企業(yè)類似似企業(yè)結(jié)合企業(yè)業(yè)動(dòng)遷比比例等因因素保守守估計(jì)合合計(jì)約200家家注釋1：：規(guī)模以以上企業(yè)業(yè)指全部部國(guó)有及及年產(chǎn)品品銷售收收入500萬(wàn)元元以上的的非國(guó)有有企業(yè)，，其基本本達(dá)到3000-6000平平米體量量的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力條件件。1/7/202313第13頁(yè)3000-6000平米米以上辦公需需求絕對(duì)數(shù)量有充充足保障1000-3000平米米辦公用戶3000-6000平米米辦公用戶市場(chǎng)上需要3000-6000平米辦公面積積的企業(yè)雖然不占多數(shù)數(shù)比例，但絕對(duì)量仍然然較大。全市上千家目標(biāo)客戶僅朝陽(yáng)區(qū)成為為本案潛力客客戶的數(shù)量就就達(dá)200多多家。1/7/202314第14頁(yè)市場(chǎng)研究———大體量獨(dú)棟棟辦公存在需需求，但供給給較少1、3000-6000平米以上辦辦公面積需求求充分2、3000-6000平米以上辦辦公需求絕對(duì)對(duì)數(shù)量估算3、3000-6000平米以上企企業(yè)獨(dú)棟供給給較少1/7/202315第15頁(yè)對(duì)潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目和可可類比項(xiàng)目目的深入分分析總部基地置地星座華遠(yuǎn)首府德勝尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷鳳凰城3期期1/7/202316第16頁(yè)總部部基基地地————基基本本概概況況及及優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)分分析析總建建筑筑面面積積：：120萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米容積積率率：：1.59單棟棟體體量量：：1200－－6000平平米米標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積：200－－500平平米米層高高：：3.4米米，，挑挑空空部部分分4.2米米銷售售情情況況：：一期期銷銷售售90％％，，二二期期銷銷售售80％％，，三三期期今今年年年年底底開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)。。2000平平米米左左右右的的獨(dú)獨(dú)棟棟戶戶型型銷銷售售情情況況最最好好。。綠化化比比率率：：占總總面面積積約約50%總投投資資額額：：約45億億人人民民幣幣建設(shè)設(shè)周周期期：：3年年優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：占地地面面積積大大，，總總體體體體量量高高，，能能形形成成規(guī)規(guī)模模開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)效效應(yīng)應(yīng)。。處于于經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，對(duì)對(duì)企企業(yè)業(yè)有有吸吸引引力力。。劣勢(shì)勢(shì)：：距離離城城區(qū)區(qū)較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，辦辦公公交交通通成成本本較較高高豐臺(tái)臺(tái)區(qū)區(qū)商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍不不強(qiáng)強(qiáng)1/7/202317第17頁(yè)總部部基基地地————產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)及及比比例例單體面積（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993層數(shù)667810111212數(shù)量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％1/7/202318第18頁(yè)總部基地———A型樓（5960平米米）結(jié)構(gòu)：12層層商務(wù)樓，二二樓座組合電梯：2臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)。層高：首層4.2米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層層高3.3米米，建筑高度度46.4米米。面積：?jiǎn)误w5960平米米，標(biāo)準(zhǔn)層面面積500平平米。1/7/202319第19頁(yè)總部基地———B型樓（2860-3445平米米）結(jié)構(gòu)：10－－12層商務(wù)務(wù)樓，二樓座座或三樓座組組合電梯：2臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)或6臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層層高3.3米米，建筑高度度39.6米米。單體面積：10層--2860平米米；11層--3150平米；12層--3445平米。。1/7/202320第20頁(yè)總部基地———C型樓（1620-2190平米米）結(jié)構(gòu)：6－8層商務(wù)樓，，二樓座或三三樓座組合電梯：1臺(tái)/樓座，計(jì)2臺(tái)或3臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層層高3.3米米，建筑高度度26米。單體面積：6層--1620平米；；7層--1910平米米；8層--2190平平米。1/7/202321第21頁(yè)總部基地———D型樓（1190-1250平米米）結(jié)構(gòu)：6層商商務(wù)樓，四樓樓座組合電梯：1臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層層高3.3米米，建筑高度度26米。單體面積：1190平米米或1250平米。1/7/202322第22頁(yè)總部基地———E型樓（1625-2210平米米）結(jié)構(gòu)：：6－－8層層商務(wù)務(wù)樓，，四樓樓座組組合電梯：：1臺(tái)臺(tái)/樓樓座，，計(jì)4臺(tái)層高：：首層層4.2米米，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層高3.4米，，頂層層高3.3米，，建筑筑高度度26米。。單體面面積：：6層層--1625平米米；7層--1900平平米；；8層層--2210平米米。1/7/202323第23頁(yè)總部基基地———配配套設(shè)設(shè)施交通：附近近有10多多條公公交線線路，，2008年之之前地地鐵在在附近近建成成，有有的公公司設(shè)設(shè)有班班車。。餐飲：每個(gè)個(gè)區(qū)域域都有有一個(gè)個(gè)會(huì)所所，提提供餐餐飲服服務(wù)，，由于于園區(qū)區(qū)內(nèi)不不準(zhǔn)生生明火火，都都是外外部送送餐服服務(wù)。。會(huì)所：每個(gè)個(gè)庭院院中心心均設(shè)設(shè)置有有面積積約為為200-500平平米的的會(huì)所所，滿滿足企企業(yè)總總部的的工作作用餐餐、休休息會(huì)會(huì)客需需求酒店：總部部基地地入口口處將將來(lái)建建成一一標(biāo)志志性建建筑———五五星級(jí)級(jí)酒店店公寓：：五星級(jí)級(jí)酒店店后面面配有有上千千套面面積約約30-50平平方米米的小小公寓寓物業(yè)：：園區(qū)內(nèi)內(nèi)部統(tǒng)統(tǒng)一物物業(yè)管管理，，樓內(nèi)內(nèi)由企企業(yè)自自己管管理。。會(huì)所1/7/202324第24頁(yè)總部基地3000~6000平米的戶戶型僅占到到總體的10％總部基地各各種面積戶戶型構(gòu)成圖圖總部基地3000-6000平米獨(dú)棟棟僅占到總總戶數(shù)的10%1/7/202325第25頁(yè)總部基地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與與銷售狀況況統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間1000-2000平米/套2000—30003000-60006000左右單體面積（平米）1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993層數(shù)667810111212套數(shù)9672712已銷售套數(shù)373049產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間總套數(shù)/總套數(shù)）52%38%4%6%產(chǎn)品消化狀況比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/各面積區(qū)間總套數(shù)）39%42%57%75%市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/總套數(shù)）20%16%2%5%總套數(shù)：187套已銷售套數(shù)數(shù)：80套套總銷售率：：43%1/7/202326第26頁(yè)總部基地3000-6000平米的產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)銷銷售狀況相相對(duì)良好從銷售情況況統(tǒng)計(jì)來(lái)看看當(dāng)考慮到各各種戶型已已售和未售售的對(duì)比關(guān)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)3000-6000平米及及6000平米的產(chǎn)產(chǎn)品雖然數(shù)數(shù)量不多，，但是銷售售情況較好好。總部基地各各樓型銷售售圖表39%42%57%75%1/7/202327第27頁(yè)總部基地———客戶構(gòu)構(gòu)成總部基地對(duì)對(duì)客戶群的的定位是高高新技術(shù)企企業(yè)、跨國(guó)國(guó)企業(yè)、國(guó)國(guó)資委下屬屬的中字頭頭的企業(yè)（（他們?cè)诟母闹频倪^(guò)程程中也需要要企業(yè)總部部）、外地地進(jìn)京的高高新技術(shù)企企業(yè)等;目前已經(jīng)簽簽訂了80多家企業(yè)業(yè)，所涉行行業(yè)包括物物資、建材材、機(jī)電、、通訊電子子、醫(yī)療等等高新技術(shù)術(shù)領(lǐng)域。中中國(guó)誠(chéng)通集集團(tuán)及其6家直屬大大型集團(tuán)公公司，聯(lián)通通的大股東東——中華華通信系統(tǒng)統(tǒng)有限責(zé)任任公司也準(zhǔn)準(zhǔn)備將總部部從CBD遷過(guò)來(lái);1/7/202328第28頁(yè)總部基地地——主主力客戶戶以北京信信海豐園園生物醫(yī)醫(yī)藥科技技發(fā)展有有限公司司等10家企業(yè)業(yè)為主體體的生物物醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；以北京貝貝爾通信信設(shè)備制制造有限限公司等等7家企企業(yè)為主主的IT產(chǎn)業(yè)；；以北京金金自天正正智能控控制股份份有限公公司等12家企企業(yè)為主主體的光光電一體體化產(chǎn)業(yè)業(yè)；典型企業(yè)業(yè)：北京京貝爾、、北方華華為、燕燕化高新新、北方方天鳥(niǎo)、、四環(huán)科科寶、歐歐典企業(yè)業(yè)、中國(guó)國(guó)誠(chéng)通控控股公司司、中國(guó)國(guó)質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證中心心、中華華通信系系統(tǒng)公司司、中成成進(jìn)出口口公司、、中國(guó)航航天時(shí)代代電子公公司、長(zhǎng)長(zhǎng)征火箭箭技術(shù)股股份公司司、中牧牧實(shí)業(yè)股股份公司司、中國(guó)國(guó)汽車技技術(shù)研究究中心、、中國(guó)中中金科技技股份公公司、中中國(guó)物資資運(yùn)輸總總公司、、中國(guó)集集裝箱控控股集團(tuán)團(tuán)公司、、正泰電電器股份份公司、、長(zhǎng)城汽汽車股份份公司、、建龍鋼鋼鐵控股股公司、、特變電電工股份份公司等等；1/7/202329第29頁(yè)置地星座座——基基本概況況及優(yōu)劣劣勢(shì)分析析占地面積積：１４３０００平方方米項(xiàng)目建筑筑面積：：７１３９９９平方方米容積率約約：３．３８８停車位：：４８９個(gè)個(gè)物業(yè)管理理費(fèi)：１６元／／平方米米／月類別別：住宅立項(xiàng)項(xiàng)的寫(xiě)字字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：毛坯價(jià)格格：18000－19000元/平方米米入住時(shí)間間：2004-12開(kāi)發(fā)商商：華潤(rùn)置地地（北京京）股份份有限公公司優(yōu)勢(shì)：地處金融街商商圈，商務(wù)環(huán)環(huán)境極佳；交通直達(dá)性好好，對(duì)企業(yè)有有吸引力；商住立項(xiàng)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期長(zhǎng)；劣勢(shì)：總價(jià)較高；容積率高，企企業(yè)獨(dú)棟綠化化環(huán)境不能和郊區(qū)產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。1/7/202330第30頁(yè)置地星座———產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及及面積A座B座C座D座E座F座G座H座層數(shù)899813121213頂層近千米為帶花園泳池豪宅辦公面積40004500450040006500600060006500商業(yè)首層、二層，裙房一到四層辦公三層以上五層以上總面積地上面積包括裙房等48000平方米8個(gè)獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)層500平米，辦公面積合計(jì)約42000平米1/7/202331第31頁(yè)置地星座———技術(shù)指標(biāo)置地星座平面面圖單棟辦公體量量：4000－6500平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：：350－600平米層高：3米外窗：小分格格窗銷售情況：總總共8棟獨(dú)棟棟辦公樓，目目前還有2棟棟在售。1/7/202332第32頁(yè)置地星星座———客客戶分分析置地星星座的的客戶戶群被被定位位于國(guó)國(guó)字頭頭的企企業(yè)、、外地地進(jìn)京京的大大型企企業(yè)、、北京京本地地的大大型企企業(yè)以以及外外地駐駐京辦辦等;作為只只有8棟小小體量量企業(yè)業(yè)總部部樓的的置地地星座座項(xiàng)目目來(lái)說(shuō)說(shuō)，只只需要要8個(gè)個(gè)客戶戶，目目前３３棟已已經(jīng)入入住，，還有有2棟棟在售售。置地星星座客客戶為為中鐵物物資、國(guó)家儲(chǔ)儲(chǔ)備局局、中鋁集集團(tuán)、棉花總總公司司，以及及一個(gè)個(gè)上海國(guó)國(guó)際公公司；1/7/202333第33頁(yè)華遠(yuǎn)·首府———項(xiàng)項(xiàng)目概概況及及優(yōu)劣劣勢(shì)分分析位置：：東城城區(qū)安安定門(mén)門(mén)西濱濱河路路護(hù)城城河北北岸五棟3000——10000平平米的的獨(dú)立立辦公公樓。。占地面積積：10135平米總建筑面面積：38700平米米5層，7層，8層的樓樓體容積率：：2.54綠地率：：30%開(kāi)發(fā)商：：北京華華遠(yuǎn)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)：位于北二二環(huán)，地地段較佳佳，商務(wù)務(wù)環(huán)境成成熟；庭院式獨(dú)獨(dú)棟辦公公群，產(chǎn)產(chǎn)品有一一定稀缺缺性。劣勢(shì)：占地太小小，密度度高，不不成規(guī)模模；城市交通通擁堵，，通達(dá)性性差；整體成本本很高；；1/7/202334第34頁(yè)華遠(yuǎn)首府府——產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)及比例例單體面積3000－6000平米10000平米以上數(shù)量41比例80％20％1/7/202335第35頁(yè)華遠(yuǎn)·首府景景觀A座與與其它它四座座分離離，A座設(shè)設(shè)有空空中花花園B，C，D，E共享享20米高高的玻玻璃中中庭中庭配配備9部通通透的的觀光光電梯梯，通通過(guò)電電梯可可充分分欣賞賞中庭庭。1/7/202336第36頁(yè)華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部部空間間首層層層高4.2米，，其它它層層層高3.6米A，B，C，D座單單層面面積約約625平平米E座單單層面面積約約1200平米米A座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層設(shè)置置1/7/202337第37頁(yè)華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部部空間間B，C，D座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層的內(nèi)內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)基基本類類似E座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層設(shè)置置D座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層設(shè)置置1/7/202338第38頁(yè)德勝尚城———項(xiàng)目概概況及優(yōu)劣劣勢(shì)分析位置：德勝勝門(mén)西北200米七棟3600-9300平米米獨(dú)棟辦公公樓占地面積：：22048平米米建筑面積：：71662平平米地下兩層，，地上5層層車位：498個(gè)（108輛/萬(wàn)M2））容積率：2.08綠化率：24.5％％價(jià)格：16000元元/平米開(kāi)發(fā)商：北北京金融街街房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)：位于北二環(huán)環(huán)德勝門(mén)，，地段較佳佳，配套好好；屬于中關(guān)村村—德勝門(mén)門(mén)科技園項(xiàng)項(xiàng)目，整體體推廣有比較好好的市場(chǎng)基基礎(chǔ)；庭院式獨(dú)棟棟辦公群，，產(chǎn)品有一一定稀缺性性。劣勢(shì)：占地太小，，密度高，，獨(dú)棟感覺(jué)覺(jué)不易表現(xiàn)現(xiàn)；城市交通擁?yè)矶?，通達(dá)達(dá)性差；整體成本很很高；1/7/202339第39頁(yè)德勝尚城———產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及比例例單體面積3000平米5000平米6000平米7000平米8000平米9000平米數(shù)量121111比例14％28%14％14％14％14％銷售情況已售待售已售待售待售已售1/7/202340第40頁(yè)德勝尚城———項(xiàng)目特特色1、庭院式式獨(dú)棟辦公公群本項(xiàng)目由七七棟獨(dú)立的的五層寫(xiě)字字樓組成。。

七棟寫(xiě)寫(xiě)字樓均擁?yè)碛凶约旱牡乃綄偻ピ涸海厣衔逦鍖泳鶠榇蟠罂臻g辦公公圍繞庭院院布局，通通過(guò)斜街、、廣場(chǎng)、胡胡同、庭院院等室外公公共空間，，使建筑群群擁有具備備自己特征征的小環(huán)境境。2、特色屋屋頂觀景每棟建筑屋屋頂露臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)了一到到兩個(gè)觀景景辦公室，，可滿足接接待、會(huì)議議、休息多多重需求。。3、休閑商商業(yè)配套在古樹(shù)和城城市廣場(chǎng)之之間是一處處新建仿古古四合院，，其功能為為茶室或會(huì)會(huì)所，供寫(xiě)寫(xiě)字樓員工工及客戶休休憩交流之之用；斜街街內(nèi)部得首首層在布置置了部分咖咖啡廳、商商業(yè)及展示示用房1/7/202341第41頁(yè)非中心-中弘弘國(guó)際商務(wù)花花園位置：朝陽(yáng)區(qū)區(qū)定福莊常營(yíng)營(yíng)鄉(xiāng)（五環(huán)外外）一期為純寫(xiě)字字樓，選用三三個(gè)矩形商務(wù)務(wù)辦公樓和一一個(gè)圓形輔助助建筑作為基基本構(gòu)成形態(tài)態(tài)，面積在400—3000平米不不等，并可靈靈活分割?？偨ㄖ?guī)模：：45萬(wàn)平米米一期占地面積積：107227平米一期建筑面積積：138858平米其中地上100463平平米，地下38395平平米，包括辦公114562平平米，會(huì)所23000平平米容積率：0.9建筑密度：0.22綠化率：30.8%車位：地上202個(gè)，地地下1098個(gè)封頂時(shí)間：2005年9月價(jià)格：1000美金左右右/平米開(kāi)發(fā)商：北京京中弘投資公公司優(yōu)勢(shì)：地塊規(guī)模較大大，能進(jìn)行綜綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)；交通直達(dá)性好好，且位于朝朝陽(yáng)區(qū)，對(duì)企企業(yè)有吸引力；低密度，建筑筑上能充分實(shí)實(shí)現(xiàn)商務(wù)花園園定位劣勢(shì)：距離CBD較較遠(yuǎn)，辦公交交通成本較高高；小區(qū)域幾乎沒(méi)沒(méi)有商務(wù)氛圍圍，周邊環(huán)境境較落后1/7/202342第42頁(yè)硅谷亮城———項(xiàng)目概概況及優(yōu)劣劣勢(shì)分析位置:海淀淀區(qū)上地入入口處15棟2000-20000平米企業(yè)業(yè)獨(dú)棟總占地面積積：272605平米規(guī)劃建設(shè)用用地面積：：101479平米總建筑面積積：272605平米地上總建筑筑面積：192811平米（商業(yè)：50000平米，辦公：142811平米）建筑密度：：35%容積率：1.90綠化率：30%總停車數(shù)量量：1643輛（地地上490；地下1153））開(kāi)發(fā)商：北北京萬(wàn)景房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)：位于上地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)入入口，交通通通達(dá)性好好;處于中關(guān)村村高科技園園區(qū)輻射地地帶，享受受中關(guān)村優(yōu)惠政政策；規(guī)模較大，，可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)發(fā)；劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力力不強(qiáng)（四四季青鄉(xiāng)玉玉泉大隊(duì)農(nóng)農(nóng)工商公司））項(xiàng)目知名度度不足；1/7/202343第43頁(yè)硅谷亮城——產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及比例例面積區(qū)間3000平米以下4000－8000平米10000平米以上數(shù)量1113比例7％73％20％1/7/202344第44頁(yè)硅谷谷亮亮城城————項(xiàng)項(xiàng)目目特特色色該項(xiàng)項(xiàng)目目采采用用多多棟棟獨(dú)獨(dú)立立的的建建筑筑形形式式，，現(xiàn)現(xiàn)階階段段可可接接受受企企業(yè)業(yè)客客戶戶自自由由定定制制，，按按使使用用要要求求靈靈活活調(diào)調(diào)整整施施工工方方案案，，寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓共共15棟棟，，每每棟棟2000多多至至2萬(wàn)萬(wàn)平平米米，，并并可可通通過(guò)過(guò)公公共共空空間間（（大大堂堂、、連連廊廊等等））實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有有機(jī)機(jī)連連結(jié)結(jié)，，提提供供多多種種不不同同面面積積組組合合。。除“三減減三免””政策外外，如果果企業(yè)購(gòu)購(gòu)置其辦辦公樓作作為辦公公總部進(jìn)進(jìn)駐，還還將給予予更優(yōu)惠惠的政策策。1/7/202345第45頁(yè)玉泉慧谷谷——項(xiàng)項(xiàng)目概況況及優(yōu)劣劣勢(shì)分析析項(xiàng)目規(guī)模模：33單體辦辦公樓（（目前開(kāi)開(kāi)發(fā)）占地面積積：140968平平方米總建筑面面積：94505平平方米（（地上82844平平米，，地下11661平米米）停車場(chǎng)面面積：5205平米建筑高度度：7－－9米（（地下1層，地地上2－－3層））建筑密度度：23.5%，綠綠化率：：46%容積率：：0.588位置：西西四環(huán)、、五環(huán)之之間，閔閔莊路旁旁開(kāi)發(fā)商：：玉泉農(nóng)農(nóng)工商公公司入住企業(yè)業(yè)：以國(guó)國(guó)內(nèi)外高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)和和跨國(guó)公公司入駐駐商務(wù)辦辦公、發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)業(yè)和設(shè)立立研發(fā)中中心、采采購(gòu)中心心、結(jié)算算中心為為主優(yōu)勢(shì)：：位于四四環(huán)、、五環(huán)環(huán)之間間，緊緊鄰閔閔莊路路，交交通便利;處于中關(guān)村村高科技園園區(qū)輻射地地帶；海淀區(qū)生態(tài)態(tài)辦公區(qū)（（EOD））概念，容容積率低，綠化較較好，生態(tài)態(tài)化辦公；；劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力力不強(qiáng)；項(xiàng)目知名度度不足；1/7/202346第46頁(yè)玉泉慧谷———產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及比例例單體面積1715平米3315平米3476平米數(shù)量121110比例37％33％30％未出租數(shù)量9111/7/202347第47頁(yè)玉泉慧谷———規(guī)劃布布局特色科技園區(qū)商務(wù)園區(qū)文化園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓10棟業(yè)務(wù)樓15棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓樓11棟國(guó)際高科技技展覽中心心1棟配套生活輔輔助設(shè)施15棟商務(wù)務(wù)辦公樓下沉式綠意意廣場(chǎng)健身設(shè)施各種形式的的會(huì)所系列生活建建筑車間及配樓樓1棟辦公樓2棟棟業(yè)務(wù)樓6棟棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓樓7棟綠樹(shù)圍合的的怡然磁場(chǎng)場(chǎng)和音樂(lè)廣廣場(chǎng)的2個(gè)個(gè)主題建筑筑。玉泉慧谷園園的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)概念以以科技園區(qū)區(qū)南部為研研發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)區(qū)，北部為為業(yè)務(wù)辦公公區(qū)，以中中部半圓形形主題綠地地廣場(chǎng)為主主形成中心心，展覽中中心、健身身場(chǎng)等生活活配套設(shè)施施，建筑物物呈南北方方向布置。。1/7/202348第48頁(yè)鳳凰城三期期華潤(rùn)在置地地星座取得得成功的基基礎(chǔ)上，計(jì)計(jì)劃將鳳凰凰城三期26萬(wàn)平方方米定位于于企業(yè)總部部寫(xiě)字樓，，由11棟棟單體面積積在5000-18000平平方米的樓樓組成，并并且在符合合項(xiàng)目總體體規(guī)劃的前前提下可以以按照客戶戶需求“定定制”。2007年年6月計(jì)劃劃落成，現(xiàn)現(xiàn)在還沒(méi)有有太多相關(guān)關(guān)信息。。1/7/202349第49頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)及比比例統(tǒng)計(jì)計(jì)面積區(qū)間3000平米以下3000－6000平米6000－10000平米10000平米以上總部基地16819N/AN/A置地星座N/A62N/A華遠(yuǎn)首府N/A4N/A1德勝尚城N/A43N/A硅谷亮城1563玉泉慧谷1221N/AN/A合計(jì)18159114比例71％23％4％2%1/7/202350第50頁(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目和和可類比比項(xiàng)目供供應(yīng)小結(jié)結(jié)據(jù)以上項(xiàng)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)，在未未來(lái)2-3年內(nèi)內(nèi)入市獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品總量達(dá)達(dá)到200萬(wàn)平平方米。。3000以上的的產(chǎn)品總總棟數(shù)并并不多，，僅占總總供給量量的29%，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目產(chǎn)品面面積構(gòu)成成比例1/7/202351第51頁(yè)3000平米以以上獨(dú)棟棟產(chǎn)品市市場(chǎng)銷售售情況小小結(jié)企業(yè)獨(dú)棟辦公市場(chǎng)銷售案例分析3000-4000平米總部基地7棟（已售4棟）華遠(yuǎn)首府1棟（已售1棟）4000-6000平米總部基地12棟（已售9棟）置地星座8棟4500-6500（已售6棟）6000-10000平米華遠(yuǎn)首府4棟（已售1棟）1/7/202352第52頁(yè)3000平米以以上獨(dú)棟棟產(chǎn)品客客戶情況況小結(jié)大型企業(yè)業(yè)，特別別是國(guó)字字頭企業(yè)業(yè)大型企業(yè)業(yè)部門(mén)或或下屬公公司項(xiàng)目名稱單體面積（平米）3000－6000平米獨(dú)棟數(shù)量?jī)r(jià)格（元/平米）客戶情況總部基地6000127500中國(guó)誠(chéng)通控股公司、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司等置地星座4000－6500818000國(guó)字頭企業(yè)，如中鐵物資、國(guó)家儲(chǔ)備局、中鋁集團(tuán)、棉花總公司1/7/202353第53頁(yè)3000-6000平米米以上獨(dú)棟辦辦公存在需求求，但供給較較少市場(chǎng)研究———小結(jié)1/7/202354第54頁(yè)目錄錄一、市市場(chǎng)研研究———3000-6000平米米以上上獨(dú)棟棟辦公公存在在需求求，但但供給給較少少二、本本案定定位價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)與地地塊限限制條條件———在在限制制條件件下確確保獨(dú)獨(dú)棟辦辦公三、本本案市市場(chǎng)定定位———3000-6000平米米及以以上獨(dú)獨(dú)棟辦辦公四、以以價(jià)值值創(chuàng)造造市場(chǎng)場(chǎng)———本案案針對(duì)對(duì)各類類客群群需求求的價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)五、以以競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)———本本案的的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)力力與盈盈利能能力分分析六、本本案的的前景景與展展望———以以突破破性產(chǎn)產(chǎn)品升升級(jí)實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模式式七、本本案產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議1/7/202355第55頁(yè)價(jià)值值提提升升本案案的的價(jià)價(jià)值值提提升升關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)————獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公獨(dú)棟棟辦公公集約約式式廠房房產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值集約約式式辦公公<3000元元/平平米米4800元元/平平米米5800元元/平平米米B地地塊塊獨(dú)立立辦公公產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值集約約式式辦公公5000元元/平平米米6000元元/平平米米A地地塊塊價(jià)值值提提升升獨(dú)棟棟辦公公5800元元/平平米米1/7/202356第56頁(yè)獨(dú)棟棟辦辦公公是是本本案案產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的原原則則和和基基本本出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)1/7/202357第57頁(yè)在現(xiàn)有2.0以以上容積積率和35米限限低條件件下3-4層層1500-3000平平米0.86-10層3000-6000平平米1.53-4層層1500-3000平平米1.53-4層層1500-3000平平米容積率及及限低條條件難以滿足足獨(dú)棟辦公公難以滿滿足較好滿足足限制條件件及獨(dú)棟棟辦公1/7/202358第58頁(yè)如何進(jìn)一一步滿足足2.0以上容容積率的的條件？？——適適當(dāng)拆分分容積率率4.06-8層層3500-4000平平米8-10層5000-6000平平米10-12層8000-9000平平米1.52.510-12棟6-8棟棟2棟++綜合容積積率達(dá)到2.0以以上15層以上10000-12000平米5.0+1棟1/7/202359第59頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究究——3000-6000平米以上上獨(dú)棟辦公存存在需求，但但供給較少二、本案定位位價(jià)值點(diǎn)與地地塊限制條件件——在限制制條件下確保保獨(dú)棟辦公三、本案市場(chǎng)場(chǎng)定位——3000-6000平米米及以上獨(dú)棟棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)———本案針對(duì)各各類客群需求求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)———本案的抗抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈盈利能力分析析六、本案的前前景與展望———以突破性性產(chǎn)品升級(jí)實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模模式七、本案產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議議1/7/202360第60頁(yè)本案產(chǎn)品組組合化定位位——3000-6000平平米及以上上獨(dú)棟辦公公產(chǎn)品建筑面積（m2)數(shù)量(棟）01（3000~6000m2）01-13500~400010~1201-25000~60006-802（6000m2以上）02-18000~9000202-210000-1200011/7/202361第61頁(yè)本案產(chǎn)品組組合化定位位——3000-6000平平米及以上上獨(dú)棟辦公公6-8層3500-4000平米8-10層層5000-6000平平米米10-15層層8000-9000平平米米1.52.54.0++保證證可可有有效效拆拆分分為產(chǎn)產(chǎn)品品01-1產(chǎn)品品01-1產(chǎn)品品01-2產(chǎn)品品02-110-12棟棟6-8棟棟2棟棟10-15層層10000-12000平平米米5.0產(chǎn)品品02-21棟棟保證證可可有有效效拆拆分分為產(chǎn)產(chǎn)品品011/7/202362第62頁(yè)本案案客客群群定定位位產(chǎn)品01-1：3500-4000平米獨(dú)棟需求量在3000-6000平米的中型企業(yè)客戶市區(qū)集約寫(xiě)字樓1500－3000平米的中型企業(yè)客戶產(chǎn)品01-2：5000-6000平米獨(dú)棟產(chǎn)品02-1：8000-9000平米獨(dú)棟大中型企業(yè)的企業(yè)總部產(chǎn)品02-2：10000-12000平米獨(dú)棟大型企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部客群群1：：客群群2：：客群群3：：客群群4：：1/7/202363第63頁(yè)目錄錄一、、市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究————3000-6000平平米米以以上上獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公存存在在需需求求，，但但供供給給較較少少二、本案定位位價(jià)值點(diǎn)與地地塊限制條件件——在限制制條件下確保保獨(dú)棟辦公三、本案市場(chǎng)場(chǎng)定位——3000-6000平米米及以上獨(dú)棟棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)———本案針對(duì)各各類客群需求求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)———本案的抗抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈盈利能力分析析六、本案的前前景與展望———以突破性性產(chǎn)品升級(jí)實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模模式七、本案產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議1/7/202364第64頁(yè)以價(jià)值值創(chuàng)造造市場(chǎng)場(chǎng)———本案針針對(duì)各各類客客群需需求的的價(jià)值值點(diǎn)1、企企業(yè)具具備郊郊區(qū)化化獨(dú)棟棟辦公公趨勢(shì)勢(shì)2、企企業(yè)自自建郊郊區(qū)化化獨(dú)棟棟的拿拿地途途徑受受到政政策制制約3、本本案為為客戶戶帶來(lái)來(lái)的價(jià)價(jià)值分分析3000-6000平米米市區(qū)區(qū)租賃賃客群群3000-6000平米米市區(qū)區(qū)購(gòu)置置客群群1500-2000平米米市區(qū)區(qū)租售售客群群6000平平米以以上的的獨(dú)棟棟辦公公客群群1/7/202365第65頁(yè)郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品形成成的重重要因因素產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化，是是催生生郊區(qū)區(qū)化辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品的的重要要因素素辦公需需求的的多元元化，，決定定了郊郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品的生生存空空間經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化，是是促進(jìn)進(jìn)郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品規(guī)模發(fā)發(fā)展的的重要要因素素郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品1/7/202366第66頁(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化———催生生郊區(qū)區(qū)化辦辦公產(chǎn)產(chǎn)品的的重要要因素素高科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)中中的地地位日日趨顯顯著，，這些些企業(yè)業(yè)依賴賴員工工腦力力保證工工作人人員的的工作作效率率激發(fā)員員工創(chuàng)創(chuàng)作靈靈感避免與與同行行業(yè)公公司擠擠在一一個(gè)辦辦公樓樓選擇具具有自自身獨(dú)獨(dú)門(mén)獨(dú)獨(dú)院的的辦公公空間間創(chuàng)造良良好的的辦公公環(huán)境境防止技技術(shù)人人才流流失郊區(qū)化化辦公公產(chǎn)品品1/7/202367第67頁(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化——促進(jìn)進(jìn)郊區(qū)化化辦公產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模模發(fā)展的的重要因因素當(dāng)一個(gè)國(guó)國(guó)家或地地區(qū)人均均GDP3000美元元，到人人均GDP10000美元前前，有一一個(gè)較長(zhǎng)長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速增增長(zhǎng)時(shí)期期。此時(shí)時(shí)整個(gè)城城市功能能進(jìn)入擴(kuò)擴(kuò)展階段段，由此此帶動(dòng)郊郊區(qū)化辦辦公產(chǎn)品品的規(guī)模模發(fā)展以美國(guó)為為例，在在美國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展從人均均GDP3000美元元到10000美元的的過(guò)程中中，美國(guó)國(guó)大公司司在郊區(qū)區(qū)辦公的的比例逐逐年增多多。2003年，北北京市人人均GDP已經(jīng)經(jīng)突破3000美元，，大公司司郊區(qū)化化辦公趨趨勢(shì)也將將到來(lái)美國(guó)人均均GDP3000－10000美元元過(guò)程中中，大公公司郊區(qū)區(qū)辦公比比例增多多1/7/202368第68頁(yè)辦公需求求多元化化——推推動(dòng)北京京郊區(qū)化化辦公發(fā)發(fā)展在一個(gè)城城市中，，僅有CBD的的辦公物物業(yè)并不不能滿足足所有企企業(yè)的辦辦公需求求，多元元化的企企業(yè)需要要多元化化的辦公公物業(yè)。。郊區(qū)化辦辦公產(chǎn)品品是對(duì)統(tǒng)統(tǒng)一城市市中CBD辦公公物業(yè)形形式的一一種有力力補(bǔ)充，，郊區(qū)辦辦公產(chǎn)品品是商務(wù)務(wù)辦公需需求多元元化的必必然結(jié)果果。市區(qū)大體體量辦公公企業(yè)，，由于辦辦公成本本較高，，越來(lái)越越青睞郊郊區(qū)化產(chǎn)產(chǎn)品；摩摩托羅拉拉，北方方電訊、、索愛(ài)、、西門(mén)子子紛紛將將公司總總部從城城中心區(qū)區(qū)遷出。。因?yàn)镃BD昂貴貴的樓價(jià)價(jià)、擁擠擠的交通通已經(jīng)越越來(lái)越使使這些大大公司感感到無(wú)法法忍受，，而北京京四環(huán)以以外地區(qū)區(qū)日益發(fā)發(fā)達(dá)和完完善的交交通和市市政條件件也使辦辦公郊區(qū)區(qū)化變得得越來(lái)越越現(xiàn)實(shí)。。1/7/202369第69頁(yè)郊區(qū)化辦辦公產(chǎn)品品與城市市中心高高層傳統(tǒng)統(tǒng)寫(xiě)字樓樓的區(qū)別別項(xiàng)目郊區(qū)化辦公產(chǎn)品城市中心CBD高層寫(xiě)字樓位置分布城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合用地緊張度較低土地資源相對(duì)緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)低容積率，高綠化率高容積率，低綠化率建筑密度低建筑密度高小體量，低層大體量，高層獨(dú)立性：獨(dú)門(mén)獨(dú)院，占天占地，具有獨(dú)立冠名權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一個(gè)性化，滿足公司自身個(gè)性的特別需要。寫(xiě)字樓是公司個(gè)體形象的載體。強(qiáng)調(diào)寫(xiě)字樓整體的形象，寫(xiě)字樓是某一群/檔次公司群體形象的載體?？蛻羧盒枰己玫霓k公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門(mén)：如軟件、研發(fā)等。需要濃厚的商業(yè)氛圍以嗇商業(yè)機(jī)會(huì)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、會(huì)計(jì)、咨詢等公司或部門(mén)。需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實(shí)力，增強(qiáng)投資人的信心，促進(jìn)自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)花園成本很高的城市中心區(qū)。對(duì)企業(yè)自身形象展示的需求很高。

客戶需求心理通過(guò)良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)/業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。以獨(dú)棟寫(xiě)字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。以寫(xiě)字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。1/7/202370第70頁(yè)以價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)場(chǎng)——本本案針對(duì)對(duì)各類客客群需求求的價(jià)值值點(diǎn)1、企業(yè)業(yè)具備郊郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦公公趨勢(shì)2、企業(yè)業(yè)自建郊郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟的拿拿地途徑徑受到政政策制約約3、本案案為客戶戶帶來(lái)的的價(jià)值分分析3000-6000平平米市區(qū)區(qū)租賃客客群3000-6000平平米市區(qū)區(qū)購(gòu)置客客群1500-2000平平米市區(qū)區(qū)租售客客群6000平米以以上的獨(dú)獨(dú)棟辦公公客群1/7/202371第71頁(yè)企業(yè)自建建郊區(qū)化化獨(dú)棟的的拿地途途徑受到到政策制制約亦莊經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域域大型生產(chǎn)產(chǎn)型企業(yè)業(yè)購(gòu)買(mǎi)工工廠用地地，自主主辦公：：諾基亞亞、德國(guó)國(guó)Bayer、、同仁堂堂、美國(guó)國(guó)GE等等現(xiàn)在廠房用地地已被大大面積征征用，且且自主購(gòu)購(gòu)地需要要企業(yè)具具有相當(dāng)當(dāng)規(guī)模和和大型投投資，因因此一般般需求3000-10000平米獨(dú)獨(dú)立辦公公的企業(yè)業(yè)在亦莊莊獨(dú)立拿拿地變得得幾乎不不可能。。初期滿足企業(yè)業(yè)獨(dú)棟辦辦公需求求——BDA國(guó)國(guó)際企業(yè)業(yè)大道的的價(jià)值1/7/202372第72頁(yè)以價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)場(chǎng)——本本案針對(duì)對(duì)各類客客群需求求的價(jià)值值點(diǎn)1、企業(yè)具具備郊區(qū)化化獨(dú)棟辦公公趨勢(shì)2、企業(yè)自自建郊區(qū)化化獨(dú)棟的拿拿地途徑受受到政策制制約3、本案為為客戶帶來(lái)來(lái)的價(jià)值分分析1500-2000平米市區(qū)區(qū)租售客群群3000-6000平米市區(qū)區(qū)租賃客群群3000-6000平米市區(qū)區(qū)購(gòu)置客群群6000平平米以上的的獨(dú)棟辦公公客群1/7/202373第73頁(yè)1500-2000平米市區(qū)區(qū)租售客群群——同樣樣總價(jià)、更更大面積，，預(yù)留發(fā)展展空間市內(nèi)寫(xiě)字樓BDA項(xiàng)目辦公面積500平米以下公司一般規(guī)模不大采取租賃市內(nèi)寫(xiě)字樓為主一般不考慮需要購(gòu)買(mǎi)1500平米以上辦公面積1500平米*12000元/平米=1800萬(wàn)（市區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)12000元/平米）1800萬(wàn)/6000元*平米=3000平米企業(yè)形象1500平米集約寫(xiě)字樓混合辦公3000平米企業(yè)獨(dú)棟辦公可擴(kuò)展空間困難靈活擴(kuò)展，為企業(yè)發(fā)展預(yù)留了辦公擴(kuò)展空間說(shuō)明在購(gòu)買(mǎi)力一定的情況下，由于價(jià)格差異影響購(gòu)買(mǎi)決策，需求彈性變大，最終實(shí)際購(gòu)買(mǎi)需求可能被放大。因此市內(nèi)成交面積在1500-2000平米/戶的中型客戶可能選擇本案3000平米以上的戶型。1/7/202374第74頁(yè)本案產(chǎn)品均均價(jià)：6000元元/平米市區(qū)寫(xiě)字樓樓均價(jià)：12000元/平米米同樣1800萬(wàn)以獨(dú)棟寫(xiě)字字樓承載公公司深厚實(shí)實(shí)力和品牌牌。更多企業(yè)發(fā)發(fā)展彈性空空間生態(tài)化的辦辦公環(huán)境1500-2000平米市區(qū)區(qū)租售客群群——同樣樣總價(jià)、更更大面積，，預(yù)留發(fā)展展空間多擁有1500平米米辦公空間間1/7/202375第75頁(yè)3000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)租租賃賃客客群群————3-4年年租租金金可可購(gòu)購(gòu)置置獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公租賃市區(qū)3000-6000平米寫(xiě)字樓辦公購(gòu)買(mǎi)本案產(chǎn)品成本（3年半時(shí)間計(jì)算）平均租金5元/天.平米*360天*4000平米*3.5=2520萬(wàn)均價(jià)6000元/平米*4000平米=2400萬(wàn)額外成本物業(yè)費(fèi)較高（4-5美金/月/平米）較低（物業(yè)費(fèi)5-6人民幣/月/平米）交通成本較低（交通擁擠，時(shí)間成本未節(jié)?。┹^高（可通過(guò)企業(yè)班車較易解決）3年半后花費(fèi)2520萬(wàn)，以后依然需要繼續(xù)租賃辦公空間花費(fèi)2400萬(wàn)，擁有企業(yè)資產(chǎn)獨(dú)棟辦公物業(yè)辦公形象集約辦公獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè)LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境高密度、低綠化生態(tài)化：生態(tài)化大堂、中庭、退臺(tái)、空中花園等1/7/202376第76頁(yè)本案案產(chǎn)產(chǎn)品品均均價(jià)價(jià)：：6000元元/平平米米租賃賃市市區(qū)區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓5元元/天天.平平米米3-4年年租租金金3000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)租租賃賃客客群群————3-4年年租租金金可可購(gòu)購(gòu)置置獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公4000平平米米獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公以獨(dú)獨(dú)棟棟寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓承承載載公公司司深深厚厚實(shí)實(shí)力力和和品品牌牌。。更多多企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展彈彈性性空空間間生態(tài)態(tài)化化的的辦辦公公環(huán)環(huán)境境1/7/202377第77頁(yè)3000-6000平平米米市市區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)置置客客群群————同同樣樣面面積積、、更更低低總總價(jià)價(jià)以4000平米計(jì)算購(gòu)置市區(qū)寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)本案產(chǎn)品購(gòu)置成本平均12000元/平米*4000平米=4800萬(wàn)均價(jià)6000元/平米*4000平米=2400萬(wàn)物業(yè)費(fèi)平均4美元/平米*月較少物業(yè)費(fèi)額外成本——交通成本（可通過(guò)企業(yè)班車、地鐵等較易解決，）合計(jì)花費(fèi)4800萬(wàn)花費(fèi)2400萬(wàn)辦公形象集約辦公獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè)LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境高密度、低綠化生態(tài)化：中庭、退臺(tái)、空中花園等1/7/202378第78頁(yè)本案案產(chǎn)產(chǎn)品品均均價(jià)價(jià)：：6000元元/平平米米××4000平平米米＝2400萬(wàn)萬(wàn)市區(qū)區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓均均價(jià)價(jià)：：12000元元/平平米米××4000平平米米＝4800萬(wàn)萬(wàn)節(jié)約約成成本本2400萬(wàn)萬(wàn)元元真正的的企業(yè)業(yè)獨(dú)棟棟辦公公，以獨(dú)棟棟寫(xiě)字字樓承承載公公司深深厚實(shí)實(shí)力和和品牌牌。預(yù)留投投資升升值空空間，，成為企企業(yè)資資產(chǎn)保保值增增值的的有效效途徑徑生態(tài)化化的辦辦公環(huán)環(huán)境，，激發(fā)研研究工工作人人員的的創(chuàng)造造力，，提高高工作作效率率。3000-6000平米米市區(qū)區(qū)購(gòu)置置客群群———同樣樣面積積、更更低總總價(jià)1/7/202379第79頁(yè)6000平平米米以以上上的的辦辦公公客客群群————同同樣樣面面積積、、更更低低總總價(jià)價(jià)以8000平米計(jì)算購(gòu)置市區(qū)寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)本案產(chǎn)品購(gòu)置成本平均12000元/平米*8000平米=9600萬(wàn)均價(jià)6000元/平米*8000平米=4800萬(wàn)物業(yè)費(fèi)平均4美元/平米*月較少物業(yè)費(fèi)額外成本——交通成本（可通過(guò)企業(yè)班車、地鐵等較易解決，）合計(jì)花費(fèi)9600萬(wàn)花費(fèi)4800萬(wàn)辦公形象集約辦公獨(dú)棟辦公、獨(dú)立大堂、企業(yè)LOGO、獨(dú)立觀景電梯等辦公環(huán)境高密度、低綠化生態(tài)化：生態(tài)化大堂、中庭、退臺(tái)、空中花園等1/7/202380第80頁(yè)6000平米米以以上上的的辦辦公公客客群群———同同樣樣面面積積、、更更低低總總價(jià)價(jià)本案案產(chǎn)產(chǎn)品品均均價(jià)價(jià)：：6000元元/平平米米××8000平平米米＝4800萬(wàn)萬(wàn)市區(qū)區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓均均價(jià)價(jià)：：12000元元/平平米米××8000平平米米＝9600萬(wàn)萬(wàn)節(jié)約成本5000萬(wàn)元真正的企業(yè)獨(dú)獨(dú)棟辦公，以獨(dú)棟寫(xiě)字樓樓承載公司深深厚實(shí)力和品品牌。預(yù)留投資升值值空間，成為企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)保值增值的的有效途徑生態(tài)化的辦公公環(huán)境，激發(fā)研究工作作人員的創(chuàng)造造力，提高工工作效率。1/7/202381第81頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究究——3000-6000平米以上上獨(dú)棟辦公存存在需求，但但供給較少二、本案定位位價(jià)值點(diǎn)與地地塊限制條件件——在限制制條件下確保保獨(dú)棟辦公三、本案市場(chǎng)場(chǎng)定位——3000-6000平米米及以上獨(dú)棟棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)———本案針對(duì)各各類客群需求求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)———本案的抗抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈盈利能力分析析六、本案的前前景與展望———以突破性性產(chǎn)品升級(jí)實(shí)實(shí)現(xiàn)A+B模模式七、本案產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議議1/7/202382第82頁(yè)以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)——本本案的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)力與盈利能能力分析1、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的途徑之一一：打造項(xiàng)目目核心競(jìng)爭(zhēng)力力2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的途徑之二二：產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的靈活組合合與拆分3、本案盈利利能力論證：：綜合經(jīng)濟(jì)分分析1/7/202383第83頁(yè)本案規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的途徑徑之一———打造項(xiàng)目目核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力生態(tài)化獨(dú)棟棟辦公形象象低總價(jià)獲取取舒適空間間1、針對(duì)市市區(qū)集約化化寫(xiě)字樓產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力2、針對(duì)1000-2000平米郊區(qū)區(qū)化獨(dú)棟辦辦公產(chǎn)品的的競(jìng)爭(zhēng)力3、針對(duì)3000-6000平米及以以上郊區(qū)化化獨(dú)棟辦公公產(chǎn)品的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力1/7/202384第84頁(yè)本案定位對(duì)對(duì)比市區(qū)集集約化寫(xiě)字字樓產(chǎn)品的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市區(qū)集約化寫(xiě)字樓獨(dú)棟辦公概念更好的形象展示，如企業(yè)LOGO，獨(dú)立大堂等。生態(tài)化的辦公空間，如中庭、退臺(tái)、空中花園等?？蓴U(kuò)展的辦公空間，如在市區(qū)寫(xiě)字樓1500－2000平米辦公面積可以在本案擴(kuò)展到3000－4000平米，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)留更大的辦公空間?？們r(jià)優(yōu)勢(shì)，即使3000－4000平米的獨(dú)棟產(chǎn)品，也能比市區(qū)寫(xiě)字樓節(jié)約2000萬(wàn)。1/7/202385第85頁(yè)本案案定定位位對(duì)對(duì)比比1000-2000平平米米郊郊區(qū)區(qū)化化獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公產(chǎn)產(chǎn)品品的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)郊區(qū)1500－2000平米獨(dú)棟產(chǎn)品更完備的獨(dú)棟產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)，在更大的空間條件下，可以實(shí)現(xiàn)部門(mén)分層辦公、設(shè)置員工空間等功能。擴(kuò)展的辦公空間，可為企業(yè)預(yù)留發(fā)展空間。更強(qiáng)的商務(wù)感形象，如觀光電梯、樓座高度、現(xiàn)代感建筑風(fēng)格、外立面等。真正的企業(yè)獨(dú)棟，1500－2000平米真正意義上應(yīng)是部門(mén)獨(dú)棟，3000平米以上才可能實(shí)現(xiàn)“一棟建筑，一個(gè)企業(yè)，一種理想”的真正企業(yè)獨(dú)棟。1/7/202386第86頁(yè)本案定位位對(duì)比3000-6000平平米及以以上的郊郊區(qū)化獨(dú)獨(dú)棟辦公公產(chǎn)品的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)郊區(qū)3000－6000平米及以上的獨(dú)棟產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)少，存在空白點(diǎn)，說(shuō)明本身這種產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)就比較小。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對(duì)其他項(xiàng)目所在區(qū)域有一定競(jìng)爭(zhēng)力。“A＋B”模式1/7/202387第87頁(yè)本案規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)的的途徑之之二———產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的靈靈活組合合與拆分分6-8層層3500-4000平平米8-10層5000-6000平平米10-15層8000-9000平平米1.52.54.0++保證可有有效拆分分為產(chǎn)品01-1產(chǎn)品01-1產(chǎn)品01-2產(chǎn)品02-110-12棟6-8棟2棟10-15層10000-12000平米米5.0產(chǎn)品02-21棟保證可可有效效拆分分為產(chǎn)品品011/7/202388第88頁(yè)3500-4000平米米/單單元作作為基基本設(shè)設(shè)計(jì)單單元產(chǎn)品體體量上上要可可靈活活組合合及拆拆分，，以滿滿足企企業(yè)的的擴(kuò)展展性需需求或或規(guī)避避市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)大大體量量營(yíng)銷銷