合肥城改盛景大廈項目定位及營銷策劃方案

城改盛景大廈項目定位及營銷策劃方案0525寫字樓組團(tuán)營銷策劃方案2項目定位及資源優(yōu)化目錄市場調(diào)研及自身研判3營銷推廣策略及發(fā)展1最新房地產(chǎn)政策一覽回顧，2011房地產(chǎn)政策……近期房地產(chǎn)政策-序言2011年對于房地產(chǎn)業(yè)而言是非常特殊的一年，也是一個“政策年”。對于經(jīng)歷了限購令、利率調(diào)整、首付提高等一系列調(diào)控政策的“洗禮”，樓市變得撲朔迷離，跑路、怒砸售樓部、高利貸……樓市流行語不時翻新！面對樓市調(diào)控政策的連連發(fā)力，房價下跌局勢越來越明顯，于是，購房者開始放慢腳步、深度觀望；房企從此愁眉苦臉，不再風(fēng)光。回顧2011年，房地產(chǎn)政策無疑給房地產(chǎn)市場帶來了震撼性的影響，2012房地產(chǎn)政策，又該如何走向了……近期房地產(chǎn)政策2012年1月，溫總理在國務(wù)院六次全體會議上重申抑制樓市投資性需求；2012年2月9日，蕪湖出臺救市新政，3天后被叫停；2012年2月24日，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；2月，北京與廣東地區(qū)房貸利率下降，多家銀行調(diào)至基準(zhǔn)利率；5月12日，央行宣布下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。盤點，2012房地產(chǎn)政策……2012年，房產(chǎn)政策繼續(xù)“不放松”，住宅市場一直處于低迷中……雖然，央行在近幾個月兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但是對房地產(chǎn)市場影響甚微；雖然，近期不斷傳來銀行將重新執(zhí)行首套房利率優(yōu)惠政策，但銀行也一再強調(diào)僅限于優(yōu)質(zhì)客戶，至于此處的優(yōu)質(zhì)客戶，條件也是相當(dāng)苛刻的；雖然，一直在傳說政策即將放松，但是相關(guān)權(quán)威部門也在不斷重申“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策”。近期房地產(chǎn)政策-小結(jié)近期房地產(chǎn)政策-小結(jié)住宅市場持續(xù)低迷，寫字樓市場是否會迎來契機，讓我們繼續(xù)深入了解寫字樓市場……合肥市寫字樓物業(yè)總體市場分析近期房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策-小小結(jié)在了解解寫字字樓市市場之之前，，先讓我我們了了解一一下寫寫字樓樓物業(yè)業(yè)的概概念及及分類類………寫字樓樓的概概念“寫字字樓””系地方方方言言，即即辦公公用房房，指指機關(guān)關(guān)、企企業(yè)、、事業(yè)業(yè)單位位行政政管理理人員員，業(yè)業(yè)務(wù)技技術(shù)人人員等等辦公公的業(yè)業(yè)務(wù)用用房，，現(xiàn)代代辦公公樓正正向綜綜合化化、一一體化化方向向發(fā)展展，由由于城城市土土地緊緊俏，，特別別是市市中心心區(qū)地地價猛猛漲、、建筑筑物逐逐步向向高層層發(fā)展展，使使許多多中小小企事事業(yè)單單位難難以獨獨立修修建辦辦公樓樓，因此此，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)修修建建辦辦公公樓樓，，分分層層出出售售、、出出租租的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)迅迅速速興興起起。。從這這個個意意義義上上講講，，寫寫字字樓樓是是指指國國家家機機關(guān)關(guān)、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位用用于于辦辦理理行行政政事事物物或或從從事事業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)活活動動的的建建筑筑物物，，其其使使用用者者包包括括營營利利性性的的經(jīng)經(jīng)濟濟實實體體和和非非營營利利性性的的管管理理機機構(gòu)構(gòu)，，是是隨隨著著經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展，，為為滿滿足足公公司司辦辦公公、、高高效效率率工工作作需需要要而而產(chǎn)產(chǎn)生生的的。。寫字字樓樓的的分分類類寫字字樓樓市市場場目目前前流流行行兩兩大大評評定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5A寫寫字字樓樓甲級級寫寫字字樓樓寫字字樓樓的的分分類類-5A寫寫字字樓樓5A寫寫字字樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一是是狹狹義義的的針針對對智智能能化化硬硬件件方方面面，，““5A””標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是是目目前前較較流流行行的的評評定定方方式式，，但但““5A””概概念念有有兩兩種種評評定定方方式式，，一一是是狹狹義義的的針針對對智智能能化化硬硬件件方方面面，，包包括括OA（（辦辦公公智智能能化化））、、BA（（樓樓宇宇自自動動化化））、、CA（（通通訊訊傳傳輸輸智智能能化化））、、FA（（消消防防智智能能化化））、、SA（（安安保保智智能能化化））。二是是廣廣義義的的指指綜綜合合““A””級級評評定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，包包括括：：（（1））樓樓宇宇品品牌牌標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：A級級寫寫字字樓樓是是一一個個城城市市創(chuàng)創(chuàng)造造文文化化與與財財富富的的特特定定空空間間，，寫寫字字樓樓的的品品牌牌形形成成，，需需要要產(chǎn)產(chǎn)品品的的差差異異化化特特征征、、商商務(wù)務(wù)文文化化特特征征、、服服務(wù)務(wù)經(jīng)經(jīng)營營理理念念、、地地域域標(biāo)標(biāo)志志性性物物業(yè)業(yè)和和城城市市歷歷史史記記憶憶。。（2））地地理理位位置置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：A級級地地理理位位置置是是投投資資和和購購買買寫寫字字樓樓的的關(guān)關(guān)鍵鍵要要素素之之一一。。只只有有區(qū)區(qū)位位在在城城市市現(xiàn)現(xiàn)有有或或潛潛在在商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、地地段段良良好好、、具具有有較較高高投投資資價價值值的的寫寫字字樓樓才才能能獲獲得得地地理理位位置置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)A級級。。（（3））客戶戶層層次次標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：A級級客客戶戶層層次次指指的的是是入入駐駐寫寫字字樓樓的的業(yè)業(yè)主主或或租租戶戶層層次次。。大大多多數(shù)數(shù)寫寫字字樓樓客客戶戶都都有有擇擇鄰鄰而而居居的的心心理理，，因因此此一一個個寫寫字字樓樓的的客客戶戶層層次次通通常常是是趨趨同同的的。。（4））服服務(wù)務(wù)品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：A級級服服務(wù)務(wù)品品質(zhì)質(zhì)一一方方面面體體現(xiàn)現(xiàn)在在高高效效的的物物業(yè)業(yè)管管理理上上，，另另一一方方面面體體現(xiàn)現(xiàn)在在對對入入住住企企業(yè)業(yè)的的專專業(yè)業(yè)化化商商務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)上上。。（5））硬硬件件設(shè)設(shè)施施標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：A級級主主要要考考核核建建筑筑設(shè)設(shè)計計和和建建筑筑功功能能的的創(chuàng)創(chuàng)新新。。以以及及其其所所用用的的建建筑筑技技術(shù)術(shù)、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高高、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)承承重重、、弱弱電電系系統(tǒng)統(tǒng)、、新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)，，以以及及電電梯梯、、智智能能等等。。在在上上述述方方面面如如果果有有兩兩項項以以上上不不能能達(dá)達(dá)到到優(yōu)優(yōu)良良，，則則不不能能獲獲得得硬硬件件設(shè)設(shè)施施標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)A級級。。寫字樓的的分類-甲級寫寫字樓甲級寫字字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)就我國的的辦公樓樓市場而而言，一一般分為為高檔物業(yè)業(yè)(甲級級寫字樓樓)、中中檔物業(yè)業(yè)(乙級級寫字樓樓)、低低檔物業(yè)業(yè)(丙級級寫字樓樓)。而高檔物物業(yè)又可可細(xì)分為為兩個部部分：頂級和甲甲級寫字字樓。頂級寫字字樓與國國際寫字字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)相符，，甲級是是按照本本地市場場現(xiàn)行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)劃分分的。所所謂甲級級寫字樓樓主要是是參照了了四星級級酒店或或五星級級酒店的的評級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的的一種習(xí)習(xí)慣稱謂謂。由于寫字字樓物業(yè)業(yè)在不同同的市場場各不相相同，寫寫字樓的的分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)通常常是基于于每個市市場上的的相對質(zhì)質(zhì)量，如如在一些些小城市市還沒有有頂級寫寫字樓與與國際寫寫字樓。。寫字樓的的分類-甲級寫寫字樓1、頂級級物業(yè)（（國際寫寫字樓））(1)樓樓宇品質(zhì)質(zhì)：建筑物的的物理狀狀況和品品質(zhì)均是是一流，，建筑質(zhì)質(zhì)量達(dá)到到或超過過有關(guān)建建筑條例例或規(guī)范范的要求求；建筑筑物具有有靈活的的平面布布局和高高使用率率，達(dá)到到70％％的使用用率；樓樓層面積積大，大大堂和走走道寬敞敞，從墊墊高地板板到懸掛掛頂棚的的凈高度度不少于于2.6米。裝飾標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：外立立面采用用高檔次次的國際際化外裝裝修如大大理石外外墻和玻玻璃幕墻墻，采用用進(jìn)口高高標(biāo)準(zhǔn)的的大理石石、鋁板板、玻璃璃幕墻等等材料；；有寬敞敞的大理理石大堂堂和走廊廊；公共共部分的的地面應(yīng)應(yīng)為大理理石、花花崗巖、、高級地地磚或鋪鋪高級地地毯，墻墻面應(yīng)為為大理石石或高級級墻紙或或高級漆漆，應(yīng)有有吊頂，，電梯間間應(yīng)為不不銹鋼、、大理石石；衛(wèi)生生間安置置進(jìn)口名名牌潔具具，如科科馬、科科勒、美美標(biāo)、T0T0等等。。配套設(shè)施施：應(yīng)有有配套商商務(wù)、生生活設(shè)施施，如會會議室、、郵局、、銀行、、票務(wù)中中心、員員工餐廳廳等，專專用地上上、地下下停車場場，停車車位充足足，滿足足日常生生活的商商店，適適合商務(wù)務(wù)會餐的的飯店，，賓館，，午間放放松或娛娛樂設(shè)施施，其它它如公園園、運動動設(shè)施和和圖書館館。電梯系統(tǒng)統(tǒng)：良好好的電梯梯系統(tǒng)，，電梯設(shè)設(shè)施先進(jìn)進(jìn)并對乘乘客和商商品進(jìn)行行分區(qū)。。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：應(yīng)有有名牌中中央空調(diào)調(diào)，中央央空調(diào)系系統(tǒng)高效效；有樓樓宇自控控；有安安全報警警；有綜綜合布線線。(2)建建筑規(guī)模模：超過50000平方米米。(3)客客戶進(jìn)駐駐：國外知名名公司的的租戶組組合；知知名的跨跨國、國國內(nèi)外大大公司、、財團(tuán)。。(4)物物業(yè)服務(wù)務(wù)：由經(jīng)驗豐豐富且一一流的知知名品牌牌公司管管理，配配備實用用的計算算機物業(yè)業(yè)管理軟軟件，實實現(xiàn)辦公公物業(yè)管管理計算算機化，，建立辦辦公管理理信息系系統(tǒng)，并并辦公物物業(yè)各系系統(tǒng)實現(xiàn)現(xiàn)連通和和統(tǒng)一的的管理，，24小小時的維維護(hù)維修修及保安安服務(wù)。。(5)交交通便利利：位于重要要地段，，極佳的的可接近近性，臨臨近兩條條以上的的主干道道。有多多種交通通工具和和地鐵直直達(dá)。(6)所所屬區(qū)位位：位于主要要商務(wù)區(qū)區(qū)的核心心區(qū)。(7)智智能化：：3A～5A(8)開發(fā)發(fā)商的背背景：經(jīng)驗豐富富并且資資金雄厚厚。在項項目開發(fā)發(fā)的早期期年份具具有財務(wù)務(wù)彈性，，并且具具有大規(guī)規(guī)模房地地產(chǎn)投資資的豐富富經(jīng)驗，，這些開開發(fā)商或或是海外外公司如如來自美美國、馬馬來西亞亞、香港港、韓國國，或者者有成功功經(jīng)營經(jīng)經(jīng)驗的優(yōu)優(yōu)質(zhì)國有有企業(yè)。。2、高檔檔物業(yè)（（甲級寫寫字樓））(1)樓樓宇品質(zhì)質(zhì)：建筑物的的物理狀狀況優(yōu)良良，建筑筑質(zhì)量達(dá)達(dá)到或超超過有關(guān)關(guān)建筑條條例或規(guī)規(guī)范的要要求；其其收益能能力能與與新建成成的辦公公樓建筑筑媲美。。裝飾標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：外立立面采用用大理石石、高級級面磚、、鋁板、、玻璃幕幕墻等材材料；有有大堂，，大堂地地面應(yīng)為為大理石石、花崗崗巖、天天然石材材等，墻墻面應(yīng)為為大理石石、花崗崗巖、或或高級墻墻紙等材材料，應(yīng)應(yīng)有吊頂頂，柱應(yīng)應(yīng)包大理理石、不不銹鋼等等材料；；公共部部分的地地面應(yīng)為為大理石石、花崗崗巖、高高級地磚磚或鋪高高級地毯毯，墻面面應(yīng)為高高級墻紙紙或高級級漆(如如立邦漆漆等)，，應(yīng)有吊吊頂，電電梯間應(yīng)應(yīng)有不銹銹鋼、大大理石或或木門套套；衛(wèi)生生間安置置進(jìn)口名名牌潔具具，如科科馬、科科勒、美美標(biāo)、TOT0等等。。配套設(shè)施施：應(yīng)有有配套商商務(wù)、生生活設(shè)施施，如會會議室、、郵局、、銀行、、票務(wù)中中心、員員工餐廳廳等，專專用地上上、地下下停車場場，停車車位充足足。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：應(yīng)有有名牌中中央空調(diào)調(diào)；有樓樓宇自控控；有安安全報警警；有綜綜合布線線。(2)建建筑規(guī)模模：1—5萬萬平米。。(3)客客戶進(jìn)駐駐：有知名的的國內(nèi)外外大公司司，客戶戶大多是是進(jìn)行研研發(fā)、技技術(shù)服務(wù)務(wù)、電子子商務(wù)或或知名品品牌代理理等方面面的業(yè)務(wù)務(wù)。(4)物物業(yè)服務(wù)務(wù)：由經(jīng)驗豐豐富的知知名公司司管理，，完善的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)包括24小時時的維護(hù)護(hù)維修及及保安服服務(wù)。(5)交交通便利利：有多種交交通工具具直達(dá)。。(6)所所屬區(qū)位位：位于主主要商務(wù)務(wù)區(qū)或副副都心區(qū)區(qū)。(7)智智能化：：3A及3A以上上。寫字樓的的分類-甲級寫寫字樓合肥寫字字樓市場場演變歷歷程合肥寫字字樓進(jìn)入入市場化化階段，，價值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)尚未未建立。。傳統(tǒng)寫寫字樓逐逐漸沒落落，新型型領(lǐng)袖項項目尚未未出現(xiàn)2000年以前前老式辦公公樓一批形象象落后的的低檔次次辦公樓樓合肥寫字字樓市場場發(fā)展歷歷程2000年左右右大型國企企高檔辦辦公樓郵電大廈廈金城大廈廈潤安大廈廈2003-05年寫字樓市市場化起起步財富廣場場一期美地陽光光大廈仁和大廈廈天徽大廈廈2006年—至至今寫字樓市市場化發(fā)發(fā)展期財富廣場場二期CBD中中央廣場場徽商國際際大廈香港廣場場中環(huán)國際際廣場新都會··環(huán)球廣廣場圣大國際際廣場逐漸被市市場淘汰汰部分進(jìn)入入租賃市市場，標(biāo)標(biāo)定了合合肥高檔檔寫字樓樓的形象象個別開發(fā)發(fā)商進(jìn)入入市場化化寫字樓樓開發(fā)，，產(chǎn)品以以中低端端為主寫字樓開開發(fā)被市市場看好好，供應(yīng)應(yīng)量放大大，市場場快速發(fā)發(fā)展，產(chǎn)產(chǎn)品開始始細(xì)分寫字樓市市場化時時間不長長，對諸諸如地段段、產(chǎn)品品、服務(wù)務(wù)、客戶戶素質(zhì)等等寫字樓樓評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)尚未未建立。。郵電大廈廈、金城城大廈等等傳統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)袖項目目逐漸沒沒落，能能夠成為為市場領(lǐng)領(lǐng)袖的新新型寫字字樓尚未未出現(xiàn)。。目前市場場格局——隨著合肥肥寫字樓樓市場的的發(fā)展和和成熟，，未來寫寫字樓市市場將形形成點、、線、面面的格局局城市中心心區(qū)（點）受城市價價值和土土地稀缺缺的雙重重影響，，區(qū)域供供應(yīng)以點點狀高端端項目為為主，吸吸引部分分高端客客戶。北一環(huán)（線）中端寫字字樓項目目的聚集集地，客客戶構(gòu)成成主要為為成長型型企業(yè)以以及區(qū)域域內(nèi)地緣緣性企業(yè)業(yè)。政務(wù)區(qū)（面）區(qū)域發(fā)展展逐步成成熟，將將成為合合肥高端端客戶首首選，是是合肥寫寫字樓市市場長期期發(fā)展的的方向。。寫字樓的的集群效效應(yīng)逐步步形成，，政務(wù)區(qū)區(qū)必將成成為長期期的發(fā)展展方向，，高端客客戶未來來將主要要流向政務(wù)區(qū)和和中心區(qū)區(qū)部分優(yōu)優(yōu)質(zhì)項目目。合肥寫字樓區(qū)域特點點集群合肥寫字字樓分布布特點原有老項項目——主要要集中在在核心區(qū)區(qū)的三孝孝口、四四牌樓及及北一環(huán)環(huán)商圈?，F(xiàn)售新項項目——主要要集中合合肥西南南和南部部如政務(wù)務(wù)區(qū)等，，其他區(qū)區(qū)域零散散分布。。合肥寫字樓區(qū)域特征征擴散合肥北部部傳統(tǒng)商商務(wù)區(qū)（（四牌樓樓，北一一環(huán)）由由于土地地供應(yīng)不不足和成成本上升升，導(dǎo)致致后勁不不足。東北部，，南部和和西南部部未來潛潛力巨大大，但聚聚焦度不不足。合肥寫字樓分布情情況合肥目前前已售或或在售的的寫字樓樓，主要要分布在在政務(wù)區(qū)區(qū)、北一一環(huán)、馬馬鞍山路路片區(qū)合肥寫字樓供應(yīng)情情況2010年-2012年合肥肥寫字樓樓主要集集中政務(wù)務(wù)區(qū)，占占42%，約為48萬平米，主主要代表表為華邦邦世貿(mào)城城、天徽徽廣場、、新城國國際等項項目。馬鞍山路路其次，，占據(jù)26%。。銷售面面積達(dá)到到近30萬平方方。主要要項目為為恒興廣廣場、萬萬達(dá)廣場場等項目目。合肥寫字字樓的供供應(yīng)情況況區(qū)域名稱寫字樓規(guī)模備案可售貨量單價廬陽區(qū)祥源廣場60000————合肥合作經(jīng)濟廣場50000————華僑廣場22800480014500東怡金融廣場20000013000013000包河區(qū)融城大廈1477019007100恒興廣場2234442009000東方廣場30000————蜀山區(qū)IFC2940003700015000新華國際廣場150000370009500-11000之心城130000————環(huán)球金融廣場37000————安高廣場35000270009200融智大廈38978230387300政務(wù)區(qū)新地中心17000016000010000白天鵝700002350010500華邦世貿(mào)城約374000————蔚藍(lán)商務(wù)港275000700013000經(jīng)開區(qū)大華國際港59799————澳中財富中心約100000————高新區(qū)浙商大廈35000150008900濱湖區(qū)藍(lán)鼎180000————合計2229691470438據(jù)不完全全統(tǒng)計，，目前市市場在售貨量量約55萬方，后期有有約173萬方推推出，政務(wù)約約占40%。合肥寫字字樓去化化量分析析據(jù)相關(guān)資資料顯示示，2007、、2008年合合肥寫字字樓每年年去化量量為30萬方左左右，09年為為56萬萬方，10年去去化量為為50多多萬方，，11年年年為68萬方方左右。。但從11年6月月份開始始，寫字字樓銷量量開始急急劇下滑滑，可見見，房地地產(chǎn)調(diào)控控政策抑抑制了大大部分投投資客戶戶，投資客戶戶退出市市場，不不僅影響響到住宅宅銷售，，也影響響到寫字字樓的去去化。2010-2011年年大量剩剩余貨量量滯留到到2012年，，加之市市場在持持續(xù)供應(yīng)應(yīng)新貨量量，未來來的銷售售前景不不容樂觀觀。2011年合肥肥寫字樓樓每月銷銷售走勢勢推導(dǎo)結(jié)論：從市場來來看，合合肥寫字字樓市場場發(fā)展相相對比較較緩慢，，且聚集嚴(yán)嚴(yán)重，沒能達(dá)到到百花齊齊放的繁繁榮景象象。說明明市場還還是比較較不成熟熟。再從去化化速度來來看，雖雖然近幾幾年消化化量有所所增加，，但供應(yīng)應(yīng)量在逐逐年增加加，特別是2010-2011年年更是供供應(yīng)高峰峰期，市場投投放數(shù)量量龐大??！從11年開始始，市場場就脫離離了之前前雙豐收收的美景景良辰。。市場去化化速度減減緩和投投資客戶戶銳減,是個值得得擔(dān)憂的的問題??！市場綜合合分析-小結(jié)合肥市寫寫字樓物物業(yè)區(qū)域域市場分分析濉溪路政務(wù)片區(qū)區(qū)長江路合肥寫字字樓區(qū)域域分布情情況目前合肥肥寫字樓樓市場已已漸露快快速發(fā)展展現(xiàn)象，，市場各各板塊的的功能、、檔次細(xì)細(xì)分開始始顯現(xiàn)，，未來將將逐漸走走向成熟熟。合肥寫字字樓主要要分布在在四個區(qū)區(qū)域：政務(wù)片區(qū)區(qū)北一環(huán)片片區(qū)南一環(huán)片片區(qū)長江路片片區(qū)北一環(huán)片片區(qū)長江路片片區(qū)南一環(huán)片片區(qū)合肥寫字字樓區(qū)域域檔次分分布特征征從合肥城城市發(fā)展展以及區(qū)區(qū)域形象象來看，，合肥各各個區(qū)域域的寫字字檔次類類別可以以分為:1、中、、低檔次次寫字樓樓的區(qū)域域分布老城區(qū)（（三孝口板板塊、百百花井板板塊、四四牌樓板板塊、大大鐘樓板板塊）2、中等等檔次寫寫字樓的的區(qū)域分分布北一環(huán)板板塊、新新站區(qū)板板塊、科科大板塊塊3、高檔檔次寫字字樓的區(qū)區(qū)域分布布政務(wù)區(qū)板板塊、高高新區(qū)板板塊、南南一環(huán)板板塊核心驅(qū)動動力未來發(fā)展展趨勢租金/售售價租售狀況況片區(qū)分析析政務(wù)新區(qū)區(qū)——合肥肥政府搬搬遷，帶帶來一定定的發(fā)展展，但要要形形成成氣候尚尚需一段段時間區(qū)域規(guī)劃劃價格較高高新項目租金：45-55元/m2/月售價：10000-12000元/m2涌現(xiàn)出新新城國際際、綠地地藍(lán)海、、蔚藍(lán)商商務(wù)港和和新地中中心等項項目，但但區(qū)域周周邊商業(yè)業(yè)配套暫暫且不夠夠成熟。。政府大力力開發(fā)，，已經(jīng)形形成一定定的認(rèn)知知度，但但離成熟熟期尚需需一定時時間出租率在在80％以以上市場環(huán)境境蔚藍(lán)商務(wù)務(wù)港新地中心心新城國際際綠地藍(lán)海海財智中心心基本信息息案例一————蔚藍(lán)商務(wù)務(wù)港（均均價12000元/㎡㎡）項目名稱蔚藍(lán)商務(wù)港產(chǎn)證歸屬政務(wù)區(qū)項目位置潛山路與湖東路交叉口東北 開發(fā)商富通商務(wù)地產(chǎn)（合肥）有限公司投資商北京富通地產(chǎn)代理公司中奧博聯(lián)（北京）施工單位中國建筑總公司第一工程局、第八工程局總建筑面積35萬平方米占地面積5.9萬平方米車位比/車位數(shù)1:1/2000個戶型面積80-1800㎡物業(yè)費長城物業(yè)4元/㎡/月樓層數(shù)19層層高5.6米（挑高）電梯6部三菱電梯/棟空調(diào)大金VRV分戶式空調(diào)本案平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖基本信息息案例二————新地中心心（均價價10500元元/㎡））項目名稱新地中心產(chǎn)證歸屬政務(wù)區(qū)項目位置潛山路與祁門路交匯西南處 開發(fā)商安徽縱橫房地產(chǎn)有限責(zé)任公司投資商安徽金大地景觀公司戶田芳樹風(fēng)景計畫（日本）施工單位中國建筑第四工程局有限公司總建筑面積總建面60萬方，寫字樓17萬方占地面積6.28萬平米大堂11.5米精裝大堂車位數(shù)2648個樓層數(shù)30層層高3.9米戶型面積131-1300㎡電梯10部品牌電梯空調(diào)VRV中央空調(diào)本案平面圖8-18偶數(shù)層層平面圖圖7層平面面圖平面圖20層平平面圖9-17奇數(shù)層層平面圖圖平面圖21-29奇數(shù)數(shù)層平面面圖22-30偶數(shù)數(shù)層平面面圖商業(yè)綜合合體項目目，各項項設(shè)施配配備齊全全，臨近近華潤萬萬象城，，省廣電電中心，，帶來升升值潛力力。面價10500元/平平米，相相對政務(wù)務(wù)區(qū)地段段來說，，價格適適中。前期大量量推廣，，營銷活活動，讓讓產(chǎn)品在在大多數(shù)數(shù)人心中中印象深深刻，加加深客戶戶對產(chǎn)品品的好奇奇，激發(fā)發(fā)人們對對產(chǎn)品了了解的好好奇心。。處于天鵝鵝湖周邊邊，環(huán)境境優(yōu)美，，暢享天天鵝湖帶帶來的環(huán)環(huán)境資源源。新地中心心基本信息息案例三————新城國際際（均價價11000元元/㎡））項目名稱新城國際產(chǎn)證歸屬政務(wù)區(qū)項目位置東流路與潛山路交匯處 開發(fā)商安徽基石置業(yè)有限公司投資商政務(wù)文化新區(qū)投資有限公司/安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀公司深圳市建筑設(shè)計研究總院施工單位北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司總建筑面積20萬平方米占地面積4.7萬平米車位比/車位數(shù)1：1.1/1400物業(yè)費3.8元-5.8元/平米/每月樓層數(shù)1號和2號樓，層數(shù)為23層；3號樓為30層層高3.8米戶型面積100、144、305、1800平米自由組合

電梯單棟8部國際品牌垂直電梯空調(diào)VRV中央空調(diào)本案平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖基本信息息案例四————綠地··藍(lán)海（（已售項項目）項目名稱綠地·藍(lán)海產(chǎn)證歸屬政務(wù)區(qū)項目位置潛山路與東流路交口 開發(fā)商上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司投資商上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司景觀公司玉麒麟景觀堂施工單位綠地建筑總建筑面積9萬平方米占地面積5.1萬平米車位比/車位數(shù)900個，前期3:1，后期2:1物業(yè)費3元/㎡/月樓層數(shù)28層層高3.5米大堂10米精裝五星級挑高大堂空調(diào)VRV智能變頻空調(diào)本案平面圖8-21層平面圖圖4-7層平面圖圖平面圖22-24層平面圖圖市場環(huán)境境北一環(huán)片片區(qū)——沿北北一環(huán)呈呈帶狀分分布，是是合肥新新興、高高端寫寫字樓較較集中商商務(wù)區(qū)。。交通便利利辦公物業(yè)業(yè)品質(zhì)優(yōu)優(yōu)異核心驅(qū)動動力未來發(fā)展展趨勢租金：30-60元元/m2/月售價：8000-10000元/m2租金/售售價后續(xù)供應(yīng)應(yīng)量較多多；租售狀況況高品質(zhì)的的物業(yè)招招租良好好，出租租率在85％以上；交通便利利，地理理位置占占有很大大的優(yōu)勢勢；北一環(huán)片區(qū)目目前尚未形成成一個整體；；火車站段擁有有元一、金色色地帶、中環(huán)環(huán)國際等中高高端物業(yè)；安安糧·東怡廣廣場已躋身高高端寫字樓行行列；片區(qū)分析翡麗城金鼎國際財富廣場元一時代廣場場中環(huán)大廈國金大廈金色地帶匯豐廣場安糧·東怡廣廣場基本信息案例一———財富廣場（已已售項目）項目名稱財富廣場產(chǎn)證歸屬廬陽區(qū)項目位置合肥市濉溪路287號 開發(fā)商安徽置地投資有限公司投資商安徽郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司景觀公司澳大利亞柏濤施工單位中建三局一公司總建筑面積8.1萬平方米占地面積1.9萬平方米車位比/車位數(shù)——物業(yè)費3.8元/㎡/月戶型面積80-300㎡樓層數(shù)28層大堂一期大堂200平米，5米挑高電梯每棟四部客廳、2部貨梯本案平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖圖基本信息案例二———安糧·東怡怡金融廣場（（均價13000元/㎡㎡）項目名稱安糧·東怡金融廣場產(chǎn)證歸屬廬陽區(qū)項目位置合肥市阜南路168號開發(fā)商合肥東怡酒店有限公司投資商安徽安糧地產(chǎn)有限公司景觀規(guī)劃深圳市建筑設(shè)計總院設(shè)計公司施工單位浙江寶業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司總建筑面積16萬平方米占地面積1.2萬平方米車位比/車位數(shù)1：0.8/911個物業(yè)費5元/㎡/月戶型面積A區(qū)整棟銷售（招商銀行），B區(qū)30層以下還剩少量房源，目前大部分半層、整層出售，C區(qū)規(guī)劃中17層以下每層分8區(qū)出售，面積在300㎡左右；28層以下每層分4區(qū)出售，整層1900㎡左右樓層數(shù)46層層高3.9米本案平面圖6-16F17-28F29-39F40-46F核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢勢租金/售價租售狀況片區(qū)分析南一環(huán)片區(qū)—沿屯溪路展展布，項目較較新，聚集合合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)業(yè)交通方便物業(yè)價格相對對較低產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定租金：40-60元/m2/月售價：9000-15000元/m2本區(qū)寫字樓眾眾多，品質(zhì)相相對比較高端端，國際金融融中心作為區(qū)區(qū)域內(nèi)高端寫寫字樓的市場場空白形象出出現(xiàn)。本區(qū)寫字樓未未來規(guī)劃較多多出租率在80％以上市場環(huán)境東方廣場IFC國際金金融中心匯金廣場新都會廣場中天左岸綠地·瀛海富廣大廈鼎鑫BOSS中心基本信息案例一———IFC安安徽國際金融融中心（1450元/㎡㎡）項目名稱IFC安徽國際金融中心產(chǎn)證歸屬蜀山區(qū)項目位置屯溪路與金寨路交口開發(fā)商安徽安興發(fā)展股份有限公司投資商安徽省旅游集團(tuán)代理公司安徽安興營銷策劃有限公司施工單位福建發(fā)展總建筑面積29.4萬平方，寫字樓15.3萬方占地面積4萬平方米車位比/車位數(shù)0.35:1/1577個物業(yè)費5.5元/㎡/月樓層數(shù)57層戶型面積120-2000平米層高3.9米大堂15米高精裝大堂空調(diào)VRV中央空調(diào)本案平面圖7F平面圖8F平面圖平面圖9--19F平面圖20-25F平面圖平面圖26F平面圖圖28F平面圖圖平面圖29-32F平面圖36-40F平面圖平面圖42F平面圖圖44-51F平面圖平面圖52-57F平面圖基本信息案例二——富廣大廈（已已售，價格8000元/㎡）項目名稱富廣大廈產(chǎn)證歸屬包河區(qū)項目位置屯溪路與徽州大道交匯處東南角 開發(fā)商大富房地產(chǎn)投資商大富房地產(chǎn)交付時間2009.12.31施工單位杭州興耀建設(shè)集團(tuán)有限公司總建筑面積6.8萬平方米占地面積7.82畝車位比/車位數(shù)1：1.7/500個物業(yè)費富坤物業(yè)4元/㎡/每月戶型面積76-264平米樓層數(shù)27層層高3.55米電梯12部OLDS品牌高速空調(diào)VRV智能變頻空調(diào)本案平面圖4層平面圖5-15層平平面圖平面圖16-27層層平面圖基本信息案例三———綠地·瀛瀛海（已售項項目）項目名稱綠地·瀛海產(chǎn)證歸屬包河區(qū)項目位置馬鞍山路與太湖路交叉口合家福太湖路店對面 開發(fā)商上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司投資商上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)物業(yè)公司上海綠安物業(yè)代理公司上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)總建筑面積25萬平方米占地面積5.3萬平米車位比/車位數(shù)1:1.5/2800個物業(yè)費3元/㎡/月單層面積1700平米樓層數(shù)27層電梯每棟8部三菱電梯空調(diào)VRV智能變頻空調(diào)平面圖A棟7-20層層平面圖B棟7-20層層平面圖平面圖C棟7-20層平面圖D棟7-20層層平面圖基本信息案例四———匯金大廈（已已售7900元/㎡）項目名稱匯金大廈產(chǎn)證歸屬蜀山區(qū)項目位置屯溪路與肥西路交匯處（蜀山政府西側(cè) 開發(fā)商合肥蜀山科技投資開發(fā)有限公司投資商安徽國購?fù)顿Y集團(tuán)、合肥信息投資有限公司物業(yè)公司第一太平戴維斯施工單位省三建公司總建筑面積4萬平方米占地面積0.4萬平米車位比/車位數(shù)1：1物業(yè)費2.6元/㎡/月戶型面積85-1500平米樓層數(shù)22層層高3.4米電梯7部三菱高速電梯空調(diào)大金VRV中央空調(diào)本案平面圖低區(qū)平面圖中低區(qū)平面圖圖中區(qū)平面圖中高區(qū)平面圖圖平面圖高區(qū)平面圖平面圖基本信息案例五———東方廣場（預(yù)預(yù)計12000元/㎡））項目名稱東方廣場產(chǎn)證歸屬包河區(qū)項目位置合肥市徽州大道與蕪湖路交口向南 開發(fā)商合肥耀華房產(chǎn)投資商合肥耀華電器集團(tuán)/安徽國購?fù)顿Y集團(tuán)景觀公司上海雅思施工單位合肥建工集團(tuán)有限公司總建筑面積8萬平方米，寫字樓3萬方占地面積1.4萬平米車位比/車位數(shù)1：1/1700個物業(yè)費1.32元/㎡/月戶型面積單層100-110平，整層1100平樓層數(shù)26層層高3.6米電梯未定空調(diào)VRV智能變頻空調(diào)本案平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖圖基本信息案例六———鼎鑫BOSS中心（（尾盤，均價價6200元元/㎡）項目名稱鼎鑫BOSS中心產(chǎn)證歸屬經(jīng)開區(qū)項目位置長江西路563號（豐樂國際大酒店西側(cè)）開發(fā)商安徽省鼎鑫置業(yè)投資有限公司投資商安徽省鼎鑫置業(yè)投資有限公司景觀規(guī)劃廣州智海建筑工程技術(shù)有限公司施工單位福建發(fā)展總建筑面積3.7萬平方米占地面積0.38萬平方米車位比/車位數(shù)2：1/200個物業(yè)費3元/㎡/月樓層數(shù)28層戶型面積40-1200平米層高3.35米電梯5部日立電梯空調(diào)日立VRV分戶式空調(diào)本案平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖圖核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢勢租金/售價租售狀況片區(qū)分析長江路片區(qū)——以三孝口口為核心，輻輻射周邊區(qū)域域本區(qū)是傳統(tǒng)的的市中心，人人氣很旺，交交通方便，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯顯租金：50-70元/m2/月售價：9000-11000元元/m2本區(qū)是傳統(tǒng)的的商業(yè)中心，，集中了郵電電大廈、百大大CBD，包包括新建成的的萬達(dá)廣場和和新華國際廣廣場等高端樓樓盤，未來幾幾年的供應(yīng)量量變化較大。。本區(qū)寫字樓供供應(yīng)接近飽和和程度，不是是合肥未來幾幾年寫字樓的的增長點出租率在85％以上市場環(huán)境萬達(dá)廣場郵電大廈新華國際廣場場百大CBD金域大廈之心城基本信息案例一———萬達(dá)廣場（已已售，均價12000-13000元/㎡）項目名稱萬達(dá)廣場產(chǎn)證歸屬包河區(qū)項目位置馬鞍山路和蕪湖路交匯處 開發(fā)商合肥萬達(dá)廣場投資有限公司投資商大連萬達(dá)集團(tuán)景觀公司致道思維國際設(shè)計顧問有限公司施工單位中國建筑第二工程局總建筑面積10萬平方米占地面積11公頃車位比1：1物業(yè)費萬達(dá)物業(yè)3.9元/㎡/月大堂10米挑高大堂戶型面積90-1700㎡樓層數(shù)33層層高3.8米電梯10部三菱品牌電梯（高區(qū)4部+低區(qū)4部+消防梯2部）空調(diào)特靈品牌中央空調(diào)本案6#樓22-33層平面面圖6#樓8-20層平面圖圖平面圖基本信息案例二———之心城環(huán)環(huán)球中心（13000元元/平米）項目名稱之心城產(chǎn)證歸屬蜀山區(qū)項目位置肥西路與長江路交口西南 開發(fā)商梅園投資置業(yè)有限公司施工單位浙江中城總建筑面積10萬平方米占地面積11公頃車位比1300個物業(yè)費萬達(dá)物業(yè)3.9元/㎡/月大堂12米挑高大堂，880㎡豪華寫字大堂戶型面積100-2000㎡自由組合樓層數(shù)36層，7層商場（自持）+上面的8-36層（共29層）寫字樓，B棟17層寫字樓已整體出售，預(yù)計9月份試營業(yè)層高4米電梯10部品牌電梯空調(diào)品牌中央空調(diào)本案推導(dǎo)結(jié)論：從分布區(qū)域來來看，合肥寫寫字樓主要集集中于政務(wù)區(qū)區(qū)、北一環(huán)、、南一環(huán)、長長江路沿線四四大區(qū)域。從寫字樓體量量來看，四大大區(qū)域不乏大大體量樓盤，，未來可售體體量比較大。。從物業(yè)檔次來來看，隨著政政務(wù)區(qū)區(qū)域形形象品質(zhì)不斷斷提升，政務(wù)務(wù)區(qū)的寫字樓樓集群效應(yīng)正正在逐漸形成成，區(qū)域不斷斷涌起出高端端寫字樓物業(yè)業(yè)。從價格來看，，萬達(dá)、之心心城、IFC等城市最中中心處的寫字字樓物業(yè)，價價格相對比較較高，單價均均在12000+。政務(wù)務(wù)區(qū)寫字樓的的單價在11000左右右；其他區(qū)域域價格在6000-9000之間。。寫字樓“區(qū)域域化”加強，，未來前景是樂樂觀的，但市市場競爭壓力力也比較大區(qū)域市場分析析-小結(jié)項目周邊重點點個案分析實地考察本案案周邊情況，，甄選4大同類類物業(yè)進(jìn)行重重點分析………四大競品分析析本案周邊項目目西湖國際廣場場港匯廣場西環(huán)中心廣場場新華國際廣場場總建面36萬㎡容積率5.32寫字樓面積15萬㎡綠化率37.63%目前均價9000-11000元/平方米規(guī)劃特征三棟超百米5A甲級智能化寫字樓、三棟精裝公寓、四棟高層住宅、5萬方國際商業(yè)廣場及商業(yè)步行街外部配套交通便利；商場、超市，學(xué)校等生活配套齊全自身配套4000㎡空中花園、5A智能化、2000㎡商務(wù)會議中心、2000㎡員工餐廳標(biāo)準(zhǔn)層層高25層，層高3.8米標(biāo)準(zhǔn)層面積1800㎡戶型面積130-1875平米，分割、整層銷售電梯8部電梯大堂600㎡五星級大堂，10.8米挑高中央空調(diào)品牌中央空調(diào)外立面花崗巖干掛石材、玻璃幕墻車位1:1/2000個銷售情況C座寫字樓均價9000—11000元/平米，面積在130-1875平米之間優(yōu)惠措施C棟目前在售，實行3年返祖政策，一次性98折，按揭無優(yōu)惠；B棟、A棟計劃整棟出售。去化速度C棟2011年6月11日開盤，可售面積41251.17㎡，已銷售11834.44㎡，銷售率為35%項目價值點1、地段優(yōu)勢明顯，蜀山區(qū)核心地段，周邊配套完善2、新華集團(tuán)自身品牌客戶關(guān)注點1、項目所處地段繁華2、城市綜合體，配套完善3、周邊配套設(shè)施完善，人氣旺盛戶型分割及整層銷售，面積選擇性較多，可選范圍廣新華國際廣場場平面圖總建面28萬㎡容積率5.2寫字樓面積6萬㎡綠化率40%目前均價8100元/平米規(guī)劃特征“甲級寫字樓”“酒店式公寓”“高檔住宅”“休閑運動公園”及“主題購物商業(yè)街區(qū)”的有機結(jié)合外部配套交通便利；商場、超市，學(xué)校等生活配套齊全自身配套1-4層商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層層高27層，層高3.5米標(biāo)準(zhǔn)層面積2500㎡戶型面積5-18層76-300多平米分間戶型、19-27層2500多平米整層電梯10部電梯大堂900米精裝大堂、9米挑高中央空調(diào)品牌中央空調(diào)外立面涂料及玻璃幕墻車位1:1銷售情況19-27整層銷售，只剩27層；5-18層還剩少量房源優(yōu)惠措施一次性98折，按揭99折去化速度2010年9月9日開盤，可售面積68982.35㎡，已銷售42384.48

㎡，銷售率為62%項目價值點1、地段優(yōu)勢明顯2、周邊配套完善3、商業(yè)配套齊全客戶關(guān)注點1、地段繁華2、城市綜合體，配套完善3、配套設(shè)施完善，周邊人氣旺盛戶型分割及整層銷售，面積選擇性較多，可選范圍廣西環(huán)中心廣場場-匯峰大廈廈平面圖5-20層平平面圖21-27層層平面圖總建面31萬㎡容積率4.5寫字樓面積4.6萬㎡綠化率25.5%目前均價7000元/平米規(guī)劃特征涵蓋高層景觀華宅、高端寫字樓、時尚公寓、一站式ShoppingMall外部配套交通便利；商場、超市，學(xué)校等生活配套齊全自身配套1-8層商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層層高25層，層高3.6米標(biāo)準(zhǔn)層面積1200㎡戶型面積53-108㎡，53㎡為主力戶型電梯5部電梯大堂普通的挑高大堂中央空調(diào)無外立面干掛石材、玻璃幕墻車位1:0.8銷售情況10層、24層還有部分房源優(yōu)惠措施一次性97折，按揭總價減2萬去化速度2011年12月8日開盤，寫字樓可售面積約為2.2萬方，但已銷售1.2萬㎡，銷售率為55%項目價值點1、地段優(yōu)勢明顯2、周邊配套完善3、戶型面積小，適合投資客戶關(guān)注點1、地段繁華2、交通便捷3、周邊配套設(shè)施完善4、置業(yè)門檻戶型SOHO公寓，面積較小，更適合投資或小公司自用需求港匯廣場SOHO公寓總建面61萬㎡容積率2.94寫字樓面積8.5萬㎡（在售）綠化率40%目前均價7500元/平米，最低價7100元/平米左右規(guī)劃特征集商業(yè)、休閑、娛樂、住宅、辦公、SOH0商務(wù)公寓、特色酒店為一體的超大型城市綜合體，寫字樓定位為“為中小企業(yè)搭建低成本集約商務(wù)平臺”外部配套交通十分便利；生活配套十分齊全自身配套一層樓做商務(wù)會議室，并配備高規(guī)格的會議設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)層層高27層，層高3.3米標(biāo)準(zhǔn)層面積2075㎡戶型面積58—121平米㎡電梯8部西子奧的斯電梯大堂420平米10.8精裝挑高大堂中央空調(diào)品牌中央空調(diào)外立面7000塊優(yōu)質(zhì)石材打造而成，配以玻璃幕墻車位1:1銷售情況B座目前僅8—13層房源在售，8梯29戶優(yōu)惠措施在交房之前的這兩年時間里，項目按照40元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)把租金全部返還給已購房客戶，一次性付款95折，按揭99折去化速度2011年11月15日開盤，可售面積約為84862.90萬方，但已銷售3779.44萬㎡，銷售率比較低項目價值點1、地段優(yōu)勢明顯2、周邊配套完善3、宋都的開發(fā)商品牌客戶關(guān)注點1、地段繁華2、交通便捷3、周邊配套設(shè)施完善4、價格戶型面積適中，自用投資皆宜西湖國際廣場場類型西湖國際廣場港匯廣場匯峰大廈新華國際廣場寫字樓體量8.5萬方4.6萬方6萬方15㎡樓層數(shù)、層高27層，3.3米25層，3.6米27層，3.5米25層，3.8米大堂（挑高）10.8米——9米10.8米戶型面積及標(biāo)準(zhǔn)層面積58-121㎡，2070㎡53-108㎡，1200㎡76-300㎡自由分割，2500整售130-1875㎡，1800㎡電梯數(shù)量8部5部10部8部外立面7000塊優(yōu)質(zhì)石材打造而成，配以玻璃幕墻干掛石材、玻璃幕墻涂料及玻璃幕墻花崗巖干掛石材、玻璃幕墻停車位1:11:0.81:11:1價格7500元/㎡7000元/㎡8100元/㎡9800元/㎡銷售進(jìn)度（網(wǎng)上備案）去年11月開盤，銷售率5%去年12月開盤，銷售率55%10年9月開盤，銷售率62%C棟樓去年6月開盤，銷售率35%四大競品主要要參考因素對對比由于4個項目目地下1-4層或1-8層都是商業(yè)業(yè)部分，暫未未銷售，但已已列入總體量量中，此處的的銷售率有點點縮水，所以以實際銷售率率可以考慮在原原來基礎(chǔ)上增增加10%左左右結(jié)論：從供應(yīng)量來看看，項目周邊邊目前在售寫寫字樓體量約約估為10多多萬方（不包包括未推售的的寫字樓部分分），但新華華國際及西湖湖中心廣場后后期將有新的的體量推出，，后期周邊市場場總推貨量在在35萬左右右。從自身參考因因素來看，周周邊寫字樓大大多數(shù)樓層數(shù)數(shù)為25層或或27層，層層高都在3.3-3.8之間，帶有有精裝挑高大大堂；在電梯梯數(shù)量上，除除港匯SOHO公寓5部部電梯，其他他多在8部以以上；外立面面多以干掛石石材配以玻璃璃幕墻為主，，停車位配比比基本比較合合理。從去化速度來來看，純寫字字樓新華國際際，一年去化化量在1.1萬方左右；；其他項目去去化相對緩慢慢些。新華國際和西西湖國際（中小戶型為為主），對本案威脅較較大項目周邊個案案分析-小結(jié)結(jié)項目品牌認(rèn)知知近30載輝煌煌發(fā)展歷史合肥城改集團(tuán)團(tuán)公司成立時間：1983年9月成立；企業(yè)屬性：國國有房地產(chǎn)企企業(yè)；企業(yè)原名：合合肥市改造工工程指揮部。。國有企業(yè)深耕厚積舊城改造之住住宅項目：相繼改造金寨寨路、長江西西路、壽春路路，建設(shè)了安安慶路、義倉倉巷等19個個住宅區(qū)；代代表項目有琥琥珀山莊（高高檔住宅）、、安居苑、新新景花園。城市中心之辦辦公項目：建成了九州大大廈、黃山大大廈（合肥地地標(biāo)建筑）、、天都大廈、、農(nóng)行大廈、、金城大廈等等10余幢高高層建筑。繁華地段之商商業(yè)項目：城隍廟（合肥肥最具文化底底蘊、影響力力最為廣泛的的專業(yè)市場））、七桂塘（（合肥第一個個商業(yè)步行街街，女人街屬屬其中一部分分）兩個大型型市場。傳世項目演繹經(jīng)典累計開發(fā)面積積達(dá)200多多萬方在舊城改造中中，首創(chuàng)“統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、合合理布局、綜綜合開發(fā)、配配套建設(shè)”經(jīng)經(jīng)驗被載入《《中華人民共共和國城市規(guī)規(guī)劃法》。在琥珀山莊開開發(fā)建設(shè)中，，公司以高起起點、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高效率、、高科技含量量創(chuàng)建了一個個高水平的住住宅區(qū)，囊括括了建設(shè)部城城市住宅小區(qū)區(qū)建設(shè)試點綜綜合金牌獎和和規(guī)劃、設(shè)計計、施工質(zhì)量量、科技進(jìn)步步、優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、優(yōu)秀管理理等全部最高高獎項，并榮獲全國建建筑工程質(zhì)量量最高獎———魯班獎；受到安徽省省人民政府的的通令嘉獎。。1998年初初，公司又被被建設(shè)部授予予“八五”期期間全國工程程建設(shè)管理先先進(jìn)管理先進(jìn)進(jìn)單位稱號。。行業(yè)先鋒專業(yè)領(lǐng)先擁有較高的知知名度和美譽譽度，大眾認(rèn)認(rèn)同感較強項目自身價值值研判項目經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標(biāo)項目層高：1F：4.6米；2、3、4F：4.5米米；5-17層：：3.5米；；17-27層層：3.6米米。項目自身價值值研判關(guān)鍵詞一：品品牌1、品牌：合肥城改集團(tuán)團(tuán)，1983年成立，近近30年的光光輝歷史，開開發(fā)的項目有有琥珀山莊、、黃山大廈、、城隍廟、女女人街等城市市中最具代表表性的建筑精精品。3、保障：豐富的地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)驗、雄雄厚的資金實實力，為客戶戶提供最強大大的實力保障障。國企開發(fā)品牌牌是本案最重重要的核心優(yōu)優(yōu)勢之一，而而且較之周邊邊的項目而言言，本案的開開發(fā)商品牌無無疑是安徽地地產(chǎn)行業(yè)的龍龍頭老大，是是本案具有針針對性、能夠夠撼動市場的的核心競爭力力之一?？偨Y(jié)項目自身價價值研判關(guān)鍵詞二：：地段1、區(qū)位：：黃山路與潛潛山路交叉叉口，扼守守政務(wù)區(qū)、、主城區(qū)、、蜀山區(qū)三三區(qū)交匯處處；2、四至：：項目周邊有有主要的交交通干道（（黃山路與與潛山路））。3、外部配配套：地塊周邊生生活配套齊齊全。本案的市中中心地段是是項目很大大優(yōu)勢之一一，但與周周邊項目相相比，區(qū)域域地段及配配套資源是是同質(zhì)化的的，本案需要針針對性的的的核心競爭爭力。總結(jié)項目自身價價值研判關(guān)鍵詞三：：產(chǎn)品1、結(jié)構(gòu)：：國際流行的的核心筒結(jié)結(jié)構(gòu)，有效效提高得房房率，可以以給客戶帶帶來更多的的使用面積積；2、面積：：面積偏小，，可以自由由組合，可可選擇的空空間比較大大，更有利利于后期針針對投資客客戶和自用用客戶進(jìn)行行合理劃分分。3、、配配置置：：1-4層層裙裙樓樓底底商商，，作作為為寫寫字字樓樓自自身身配配套套；；5層層以以上上3.5、、3.6的的層層高高，，完完全全滿滿足足辦辦公公客客戶戶對對層層高高的的要要求求。。戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品以以中中小小面面積積為為主主，，可可以以自自由由組組合合，，充充分分滿滿足足投投資資、、自自用用的的兩兩部部分分客客群群需需求求。。但但與與周周邊邊競競爭爭樓樓盤盤相相比比，，本本案案的的平平層層面面積積與與5部部電電梯梯的的比比例例不不如如周周邊邊項項目目，，產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值是是其其優(yōu)優(yōu)勢勢之之一一，，但但優(yōu)優(yōu)勢勢不不是是十十分分凸凸顯顯。。總結(jié)結(jié)項目目SWOT分分析析-優(yōu)優(yōu)勢勢（（S））優(yōu)勢勢■國企企品品牌牌開開發(fā)發(fā)30載載輝輝煌煌歷歷史史近30年年輝輝煌煌發(fā)發(fā)展展歷歷史史的的城城改改集集團(tuán)團(tuán)，，成成功功建建成成黃黃山山大大廈廈、、農(nóng)農(nóng)行行大大廈廈、、天天都都大大廈廈等等城城市市標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑，，以以及及城城隍隍廟廟、、七七桂桂塘塘（（女女人人街街屬屬其其中中一一部部分分））等等合合肥肥最最具具文文化化意意蘊蘊的的專專業(yè)業(yè)市市場場和和合合肥肥第第一一個個商商業(yè)業(yè)步步行行街街，，具具有有豐豐富富經(jīng)經(jīng)驗驗和和雄雄厚厚實實力力的的大大型型國國企企確確保保優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)精精品品。?！鳇S潛潛核核心心板板塊塊三三大大區(qū)區(qū)域域交交匯匯坐鎮(zhèn)鎮(zhèn)黃黃山山路路與與潛潛山山路路黃黃金金交交口口，，占占據(jù)據(jù)政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、主主城城區(qū)區(qū)、、蜀蜀山山區(qū)區(qū)三三大大區(qū)區(qū)域域核核心心交交接接處處，，盡盡攬攬三三大大繁繁華華區(qū)區(qū)域域帶帶來來的的頂頂級級城城市市配配套套。。■城市市任任督督二二脈脈迅迅捷捷交交通通體體系系黃山山路路、、潛潛山山路路，，城城市市景景觀觀形形象象大大道道，，連連接接城城市市東東西西、、南南北北的的重重要要樞樞紐紐，，縱縱橫橫包包河河區(qū)區(qū)、、政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、蜀蜀山山區(qū)區(qū)、、高高新新區(qū)區(qū)四四大大主主城城板板塊塊；；數(shù)數(shù)十十條條公公交交線線路路穿穿行行而而過過，，合合作作化化路路高高架架、、長長江江路路高高架架、、輕輕軌軌二二號號線線近近在在咫咫尺尺，，立立體體交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，，天天然然辦辦公公場場所所。?！龈叨硕隧楉椖磕繀R匯聚聚商商務(wù)務(wù)配配套套完完善善周邊邊匯匯聚聚新新華華國國際際廣廣場場、、西西環(huán)環(huán)中中心心廣廣場場等等高高端端項項目目，，生生活活配配套套十十分分齊齊全全；；科科大大、、安安大大、、炮炮院院等等高高校校林林立立，，人人文文氛氛圍圍濃濃郁郁；；天天鵝鵝湖湖、、大大蜀蜀山山城城市市中中罕罕見見的的自自然然景景觀觀，，3分分鐘鐘盡盡享享。。工工作作、、生生活活、、休休閑閑，，隨隨意意切切換換。?！鲮`動自由由空間投投資自自用皆宜宜國際流行行核心筒筒設(shè)計，，有效提提高得房房率；全全框架剪剪力墻，，可實現(xiàn)現(xiàn)戶型自自由分割割組合，，滿足不不同行業(yè)業(yè)、不同同集團(tuán)發(fā)發(fā)展的多多功能配配置需求求；中小小戶型面面積，投投資門檻檻低、收收益高。。項目SWOT分分析-劣劣勢（W）劣勢■體量較小小，難成成氣候整個項目目，僅一一棟寫字字樓，總總體量約約為4.5萬方方，辦公公體量為為3.2，體量量一般，，而且知知名度暫暫不如周周邊項目目，短時時間內(nèi)很很難與周周邊項目目相抗衡衡?！稣?wù)區(qū)寫寫字樓集集聚氣候候正在形形成從寫字樓樓區(qū)域發(fā)發(fā)展來看看，政務(wù)務(wù)區(qū)毫無無疑問的的成為未未來寫字字樓聚集集之地，，寫字樓樓區(qū)域化化正在不不斷加強強。本案案所處區(qū)區(qū)域雖然然離政務(wù)務(wù)區(qū)僅5分鐘車車程，但但與政務(wù)務(wù)區(qū)天鵝鵝湖邊的的寫字樓樓不可同同日而語語。項目SWOT分分析-機機會（0）機會■住宅調(diào)控控暫未出出現(xiàn)放松松跡象針對住宅宅的調(diào)控控政策不不斷升級級，住宅宅地產(chǎn)遭遭受嚴(yán)重重打壓，，不動產(chǎn)產(chǎn)投資者者的閑錢錢勢必將將轉(zhuǎn)向?qū)憣懽謽羌凹吧虡I(yè)，，對于寫寫字樓而而言，具具有一定定的利好好性?！鳇S潛望板板塊具有有廣闊的的發(fā)展空空間雖然寫字字樓的區(qū)區(qū)域化在在不斷加加強，但但是黃潛潛望板塊塊近幾年年由于高高端住宅宅項目群群集，在在市場已已經(jīng)形成成很高的的知名度度，黃潛望板板塊的絕絕版性大大家有目目共睹，，隨著高高端社區(qū)區(qū)陸續(xù)交交房入住住，租賃賃需求將將越發(fā)旺旺盛，升升值前景景將越發(fā)發(fā)開闊。。項目SWOT分分析-威脅脅（T）威脅■項目周周邊同同類樓樓盤的的競爭爭本案周周邊，，有正正在銷銷售的的新華華國際際廣場場、西西湖國國際廣廣場、、匯峰峰大廈廈等項項目，，而且且前兩兩個項項目后后期將將有相相當(dāng)大大體量量的寫寫字樓樓上市市，對對本案案構(gòu)成成很大大的競競爭威威脅。?！稣麄€市市場存存貨量量較大大，大大環(huán)境境形勢勢嚴(yán)峻峻合肥市市寫字字樓市市場存存量充充裕，，住宅受受限導(dǎo)導(dǎo)致新新推項項目中中寫字字樓等等其他他投資資類物物業(yè)增增加，，競爭爭對手手不斷斷涌現(xiàn)現(xiàn)對本本案形形成威威脅。。而且且合肥肥長期期就有有同區(qū)區(qū)域?qū)憣懽謽菢莾r格格賣不不過住住宅的的情形形?！龇慨a(chǎn)調(diào)調(diào)控政政策，，一定定程度度上使使投資資客戶戶數(shù)量量銳減減房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控政策策，雖雖然對對住宅宅市場場造成成了嚴(yán)嚴(yán)重的的影響響，但但是從從市場場數(shù)據(jù)據(jù)來看看，調(diào)調(diào)控政政策也也使大大部分分投資資客戶戶退出出不動動產(chǎn)投投資，，市場場投資資客戶戶數(shù)量量大減減?！鰢笃菲放崎_開發(fā)30載輝輝煌歷歷史近30年輝輝煌發(fā)發(fā)展歷歷史的的城改改集團(tuán)團(tuán)，成成功建建成黃黃山大大廈、、天都都大廈廈、琥琥珀山山莊、、城隍隍廟等等城市市標(biāo)志志建筑筑，大大型國國企用用豐富富經(jīng)驗驗和雄雄厚實實力的的確保?？蛻魬衾嬉??！鳇S潛絕絕佳板板塊城城市市中央央?yún)^(qū)域域坐鎮(zhèn)黃黃山路路與潛潛山路路黃金金交口口，占占據(jù)政政務(wù)區(qū)區(qū)、主主城區(qū)區(qū)、蜀蜀山區(qū)區(qū)三大大區(qū)域域核心心交接接處，，盡攬攬三大大繁華華區(qū)域域帶來來的頂頂級配配套和和商務(wù)務(wù)辦公公所需需的外外部環(huán)環(huán)境。。■城市任任督二二脈迅迅捷捷交通通體系系黃山路路、潛潛山路路，城城市景景觀大大道，，縱橫橫包河河區(qū)、、政務(wù)務(wù)區(qū)、、蜀山山區(qū)、、高新新區(qū)四四大板板塊；；數(shù)十十條公公交線線路穿穿行而而過，，高架架、輕輕軌2號線線組成成立體體交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)?！龈叨隧楉椖繀R匯聚商商務(wù)配配套齊齊全匯聚新新華國國際廣廣場、、西環(huán)環(huán)國際際廣場場等高高端項項目，，繁華華商業(yè)業(yè)正中中心；；科大大、安安大、、炮院院等高高校林林立，，人文文氛圍圍濃郁郁；盡盡攬?zhí)焯禊Z湖湖、大大蜀山山城市市中罕罕見的的自然然景觀觀?！鲎杂伸`靈動空空間投投資資自用用皆宜宜國際流流行核核心筒筒設(shè)計計，得得房率率高；；全框框架剪剪力墻墻，戶戶型自自由分分割，，滿足足不同同行業(yè)業(yè)、不不同集集團(tuán)發(fā)發(fā)展的的多功功能配配置需需求；；中小小戶型型面積積，投投資門門檻低低、收收益高高?！鰢H硬硬件配配置高高端端商務(wù)務(wù)品質(zhì)質(zhì)百米地地標(biāo)建建筑、、3.6米米層高高、8部極極速電電梯、、世界界品牌牌中央央空調(diào)調(diào)、全全智能能化安安防系系統(tǒng)，，滿足足高端端企業(yè)業(yè)內(nèi)部部辦公公環(huán)境境高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要要求，，時刻刻提供供最新新尖端端科技技體驗驗。賣點梳理2項目定位及及資源優(yōu)化化目錄市場調(diào)研及及自身研判判3營銷推廣策策略及發(fā)展展1項目客群定定位