國際購物中心項(xiàng)目市場調(diào)研及定位報(bào)告

謹(jǐn)呈山東淄博黃金國際購物中心項(xiàng)目市場調(diào)研及定位分析報(bào)告山東德泰堂置業(yè)有限公司

一.宏觀經(jīng)濟(jì)

二.項(xiàng)目概況

三.市場研究

四.潛在競爭

五.借鑒案例目錄六.定位建議七.概念方案八.經(jīng)濟(jì)測算城市區(qū)位淄博交通淄博概況人口分析GDP與人均GDP對比分析固定資產(chǎn)投資社會消費(fèi)品總額分析可支配收入與消費(fèi)性支出分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展小結(jié)山東省概況三產(chǎn)分析宏觀經(jīng)濟(jì)一淄博：位于山東半島中部，是山東省第三大城市和最大的工業(yè)基地南與泰山毗鄰北與黃河相依東與濰坊市相接西靠濟(jì)南和萊蕪淄博市轄6區(qū)（張店、淄川、博山、周村、臨淄區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），3縣（桓臺、高青、沂源縣）淄博市城市區(qū)位鐵路以膠濟(jì)線和淄八、淄東線為主干，成“十”字型貫通全市；濟(jì)青高速與濱博高速形成第二個(gè)“十”字型主干，橫貫全市東西南北；淄博周邊有青島港、煙臺港、東營港等重要出海港口，市中心距濟(jì)南國際機(jī)場70公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷淄博初步形成了高速化、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代交通格局區(qū)域共同發(fā)展的效應(yīng)開始顯現(xiàn)淄博交通濱博高速濱博高速濟(jì)青高速濟(jì)青高速

山東省土地面積占全國總面積的2%

（即15.71萬平方公里），居民人口

9417.2萬人約占全國總?cè)丝诘?%2008年度山東省實(shí)現(xiàn)GDP31072.1億元，占中國當(dāng)年GDP總量的9%

從發(fā)展速度看，2008年山東省GDP

增長率為12.1%，高出全國3.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，當(dāng)年財(cái)政收入總額為

1956.9億元，占全國的3%人口面積絕對值占全國比重9417.2萬15.71萬平方公里社會消費(fèi)品零售總額占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國財(cái)政收入占全國人口密度大，GDP高于全國發(fā)展速度山東省概況

淄博市土地面積占山東省總面積的4%

（即5965平方公里），居民常住人口

504.51萬人（約占全省總?cè)丝诘?%）

2008年度淄博市實(shí)現(xiàn)GDP2316.78億元

(全省排第5位),占全省當(dāng)年GDP總量的7%；從發(fā)展速度看，2008年淄博市

GDP增長率為13%。此外，當(dāng)年

財(cái)政收入總額為114.69億元，占全省的6%人口面積占山東省比重504.51萬5965平方公里社會消費(fèi)品零售總額占全省國民生產(chǎn)總值占全省財(cái)政收入占全省淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定、快速，GDP近三年的增長率平均在14.9%絕對值淄博概況

淄博市2008年戶籍人口達(dá)420.62萬，比2007年增長1.03萬人人口分析

淄博市2008年GDP達(dá)到2316.78億元，位列全省第五名，2008年人均GDP達(dá)52036元，位列全省第四名近三年淄博市GDP平均增速為14.9%（全省GDP增速：13.7%）,近三年淄博市人均GDP平均增速為15%，城市發(fā)展?jié)摿Υ驡DP/人均GDP對比分析山東省各城市GDP排名（前十位）山東省各城市人均GDP排名（前十位）淄博市全社社會固定資資產(chǎn)投資在在2008年達(dá)到807.97億元，比2007年增長24.9%，投資規(guī)模模大幅放量量近三年固定定資產(chǎn)投資資平穩(wěn)增長長，平均增增速為8.3%固定資產(chǎn)投投資分析三產(chǎn)分析2008年淄博市第第一產(chǎn)業(yè)占占GDP的3.5％（82.18億元），第二產(chǎn)業(yè)（（重工業(yè)））是淄博的的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，占GDP的64.8％（1500.45億元），第三產(chǎn)業(yè)占占GDP的31.7％（734.15億元）淄博市第二二產(chǎn)業(yè)（重重工業(yè)）發(fā)發(fā)展較快，，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展較為為平穩(wěn)近三年淄博博三產(chǎn)發(fā)展展保持平穩(wěn)穩(wěn)增長2008年淄博市的的社會消費(fèi)費(fèi)品零售總總額達(dá)729.62億元淄博市近年年來社會消消費(fèi)品零售售總額呈現(xiàn)現(xiàn)較快的增增長趨勢（（近三年淄淄博市平均均增速19.2%），商業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅速社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額分分析2008年淄博城城市居民民人均可可支配收收入達(dá)17629元，人均消消費(fèi)性支支出達(dá)11447元，呈現(xiàn)出較較快的增增長勢頭頭，分別別增長11.2%和12.3%可支配收收入與消消費(fèi)性支支出分析析淄博工業(yè)實(shí)力力雄厚，是山山東省最大的的工業(yè)基地、、魯中商品集集散地和物流流中心，已形形成以重工業(yè)業(yè)為主體，大大中小企業(yè)相相結(jié)合，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化發(fā)展展的格局產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為全國重要要的石油化學(xué)學(xué)工業(yè)基地,化工行業(yè)是淄淄博市最具比比較優(yōu)勢的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一，全全市共有化工工生產(chǎn)企業(yè)1400多家,限額以上400余家,其中齊魯石化化、大成農(nóng)藥藥為上市公司司。全行業(yè)年年銷售收入近近千億元,涉及石油化工工、有機(jī)化工工原料制品、、合成樹脂、、各種中間體體和助劑等十十幾個(gè)領(lǐng)域2000多個(gè)品種、4000多個(gè)產(chǎn)品,多品種配套發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)已已經(jīng)形成淄博有著獨(dú)特特的優(yōu)勢?，F(xiàn)現(xiàn)有陶瓷生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)300多家,年生產(chǎn)能力8億件,形成了包括日日用陶瓷、工工藝美術(shù)陶瓷瓷在內(nèi)的門類類齊全的產(chǎn)業(yè)業(yè)體系。華光光陶瓷公司是是國內(nèi)同行業(yè)業(yè)首家上市公公司,硅苑苑科科技技公公司司生生產(chǎn)產(chǎn)的的““中中華華龍龍””系系列列產(chǎn)產(chǎn)品品和和淄淄博博工工陶陶集集團(tuán)團(tuán)的的合合成成骨骨質(zhì)質(zhì)瓷瓷成成為為中中南南海海、、釣釣魚魚臺臺等等國國賓賓館館的的國國宴宴用用瓷瓷。。2004年9月,中國國輕輕工工業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)合合會會、、中中國國陶陶瓷瓷工工業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會會授授予予淄淄博博““中中國國陶陶瓷瓷名名城城””稱稱號號,為淄淄博博陶陶瓷瓷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展注注入入了了新新的的活活力力日用用陶陶瓷瓷化工工產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展機(jī)械械冶冶金金目前前,全市市機(jī)機(jī)械械行行業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要以以泵泵類類產(chǎn)產(chǎn)品品、、交交流流電電機(jī)機(jī)、、牽牽引引電電機(jī)機(jī)、、磨磨料料磨磨具具等等為為重重點(diǎn)點(diǎn)的的通通用用機(jī)機(jī)械械設(shè)設(shè)備備為為主主,以輕輕型型汽汽車車、、造造紙紙機(jī)機(jī)械械、、化化工工設(shè)設(shè)備備為為重重點(diǎn)點(diǎn)的的專專業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)械械產(chǎn)產(chǎn)品品是是淄淄博博市市機(jī)機(jī)械械工工業(yè)業(yè)的的主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品品,在產(chǎn)產(chǎn)量量、、品品種種、、質(zhì)質(zhì)量量等等方方面面居居國國內(nèi)內(nèi)同同行行業(yè)業(yè)前前列列。。淄淄博博的的冶冶金金行行業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)雄雄厚厚,重點(diǎn)點(diǎn)企企業(yè)業(yè)主主要要有有山山東東鋁鋁業(yè)業(yè)股股份份有有限限公公司司、、萬萬杰杰集集團(tuán)團(tuán)鋼鋼鐵鐵股股份份有有限限公公司司、、山山東東宏宏達(dá)達(dá)冶冶金金有有限限公公司司、、張張店店鋼鋼鐵鐵廠廠、、淄淄博博鈷鈷業(yè)業(yè)股股份份有有限限公公司司等等,其中中山山東東鋁鋁業(yè)業(yè)股股份份有有限限公公司司為為上上市市公公司司。。冶冶金金行行業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型主主要要以以鋼鋼鐵鐵及及制制品品、、氧氧化化鋁鋁、、鋁鋁合合金金、、電電解解鋁鋁、、不不銹銹鋼鋼等等為為主主市現(xiàn)現(xiàn)有有各各類類電電子子工工業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)150家。。在在全全部部電電子子產(chǎn)產(chǎn)品品中中,電子子元元器器件件、、電電子子材材料料等等基基礎(chǔ)礎(chǔ)類類產(chǎn)產(chǎn)品品約約占占55%。石石英英晶晶體體器器件件生生產(chǎn)產(chǎn)能能力力居居國國內(nèi)內(nèi)第第三三位位,片式式二二極極管管生生產(chǎn)產(chǎn)能能力力居居國國內(nèi)內(nèi)第第一一位位,陶瓷瓷覆覆銅銅板板等等電電子子陶陶瓷瓷產(chǎn)產(chǎn)品品的的產(chǎn)產(chǎn)量量及及技技術(shù)術(shù)居居業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)先先進(jìn)進(jìn)水水平平電子子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)淄博博是是全全國國第第一一家家國國家家級級綜綜合合性性新新材材料料成成果果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化基基地地,現(xiàn)有新新材料料企業(yè)業(yè)147家,在無機(jī)機(jī)非金金屬材材料、、有機(jī)機(jī)高分分子材材料、、金屬屬材料料、納納米材材料等等領(lǐng)域域已形形成一一定基基礎(chǔ)和和規(guī)模模。石石英晶晶體諧諧振器器、氧氧化鋁鋁陶瓷瓷基片片、氟氟系材材料等等產(chǎn)品品的研研發(fā)生生產(chǎn)在在國內(nèi)內(nèi)居領(lǐng)領(lǐng)先地地位新材料料產(chǎn)業(yè)業(yè)城市地地位經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展城市人人口資源城城市隨著一一體化化程度度的增增加，，區(qū)域域發(fā)展展的協(xié)協(xié)同效效應(yīng)更更加明明顯GDP總量08年排名名在山山東省省的第第五名名，人人均GDP山東省省內(nèi)排排名第第四位位人口規(guī)規(guī)模較較大，，常住住人口口占絕絕對比比例城市發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Υ蟠蟊镜鼗厣珡?qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展工業(yè)化化城市市，第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)小結(jié)項(xiàng)目位置及地塊條件道路系統(tǒng)公共交通周邊主要物業(yè)項(xiàng)目概況二地塊周邊SWOT分析地處以黃金金國際商業(yè)業(yè)街區(qū)為中心的城城市新型商商圈，未來商業(yè)價(jià)價(jià)值潛力巨巨大項(xiàng)目位置地塊位于淄淄博市張店店區(qū)華光路路黃金國際際商業(yè)街區(qū)區(qū)中心地段段：東至西六路路、北至聯(lián)聯(lián)通路、西西至世紀(jì)紀(jì)路、南至至華光路N本項(xiàng)目項(xiàng)目位置及及地塊條件件地塊指標(biāo)地塊周邊世紀(jì)路西六路本項(xiàng)目聯(lián)通路華光路擬建百貨TESCO地塊周邊TESCO備注：B2層高3.6米，B1層高5.4米，F(xiàn)1層高5.4米，其余各各層建筑層層高4.8米地塊周邊TESCO地塊周邊項(xiàng)目進(jìn)度TESCON道路系統(tǒng)圍繞項(xiàng)目周周邊橫向有有華光路、、聯(lián)通路；；縱向有世世紀(jì)路、西西六路、西西五路；本項(xiàng)目周邊邊交通路網(wǎng)網(wǎng)四通八達(dá)達(dá)，道路寬寬度4-6車道；城市各區(qū)域域車輛方便便到達(dá)本項(xiàng)項(xiàng)目世紀(jì)路西六路本項(xiàng)目西五路聯(lián)通路華光路公交系統(tǒng)N項(xiàng)目周邊有有路路公公交車通過過周邊道路路經(jīng)過本項(xiàng)項(xiàng)目周邊移動(dòng)動(dòng)大廈站；；有路公交車通通過周邊道道路經(jīng)過本本項(xiàng)目周邊邊西六路北北首、蓮池公園園站；有路公交車通通過周邊道道路經(jīng)過本本項(xiàng)目周邊邊美達(dá)集團(tuán)團(tuán)、蓮池小小學(xué)站；有路路公交車車通過周邊邊道路經(jīng)過過本項(xiàng)目周周邊西班牙牙風(fēng)情街站站；公交站點(diǎn)發(fā)發(fā)達(dá)，公交交便利度較較高123137342121126世紀(jì)路西六路本項(xiàng)目西五路聯(lián)通路華光路90139160159160項(xiàng)目位于黃黃金國際商商業(yè)街區(qū)：：現(xiàn)狀：以傳統(tǒng)商業(yè)及及高檔住宅宅為主導(dǎo)地位的區(qū)域域未來：一個(gè)個(gè)更高端、更更全面、標(biāo)標(biāo)志性的物物業(yè)提升整體品品質(zhì)N世紀(jì)路西六路本項(xiàng)目西五路聯(lián)通路華光路蓮池公園富邸大酒店店金麗花園金麗大廈道莊小區(qū)區(qū)中國建設(shè)設(shè)銀行民泰大酒酒店張店區(qū)第第七中學(xué)學(xué)九級塔花花苑小區(qū)區(qū)聯(lián)通營業(yè)業(yè)廳世紀(jì)花園園美達(dá)花園園世瑞苑小小區(qū)蓮池小區(qū)區(qū)義烏小商商品城政通超市市麗景源大大酒店淄博市職職業(yè)學(xué)院院大潤發(fā)超市齊泰花苑苑瑞豐苑小小區(qū)瑞景苑小小區(qū)黃金國際際西班牙風(fēng)風(fēng)情街周邊物業(yè)業(yè)住宅人口口項(xiàng)目周邊邊的住宅宅小區(qū)較較為密集集，以中中高檔次次商品住住宅為主主；隨著未來周邊邊商品房供應(yīng)應(yīng)量的增加，，特別是黃金金國際的熱銷銷，潛在的消消費(fèi)者不斷增增加，消費(fèi)市市場潛力巨大大；周邊小區(qū)位于于張店區(qū)商業(yè)業(yè)及交通發(fā)達(dá)達(dá)區(qū)域，其小小區(qū)內(nèi)人群綜綜合素質(zhì)較高高，消費(fèi)水平平較高，消費(fèi)費(fèi)空間有待進(jìn)進(jìn)一步開發(fā)在售已售

淄博市外來人口數(shù)量少，本土化傾向較強(qiáng)，不利于城市的對外交流以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多樣化淄博新城區(qū)高檔綜合商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)建成，如名尚城市廣場、佳世客，會對本項(xiàng)目入市造成一定威脅威脅

近年淄博市人口、人均GDP、人均收入、社會消費(fèi)品零售總額的平穩(wěn)增長，未來有穩(wěn)定的市場支持商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀大多定位雷同，亟待符合市場需求的差異化、標(biāo)志性商業(yè)提升整體品質(zhì)張店的對外交通條件非常好，商業(yè)的輻射能力強(qiáng)西部新城的發(fā)展與政府的西遷，將帶動(dòng)西部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的蓬勃發(fā)展本項(xiàng)目所處城市核心區(qū)土地供應(yīng)稀缺，物業(yè)升值潛力大機(jī)會

地形及面積合理，具備規(guī)模效益。地塊呈長方形，沿華光路東西向?yàn)檠诱姑?，延展面達(dá)200多米，非常利于商業(yè)的發(fā)展城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，公交系統(tǒng)便利緊臨的黃金國際小區(qū)是本地檔次高、規(guī)模大的社區(qū)，社區(qū)內(nèi)的居民多是收入較高人群，可為本項(xiàng)目帶來潛在的高收入客群優(yōu)勢地塊處于華光光路，目前該該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目目少，商業(yè)氛氛圍不夠濃厚劣勢SWOT分析淄博市商業(yè)發(fā)展歷程淄博市商業(yè)市場未來發(fā)展格局張店區(qū)商圈分析銷售類商業(yè)分析餐飲類商業(yè)分析休閑娛樂類商業(yè)分析市場研究與青島、濟(jì)南對比分析商業(yè)市場特征總結(jié)三淄博市商業(yè)發(fā)發(fā)展歷程第一階段：（（1985-1995）有計(jì)劃的商商品經(jīng)濟(jì)下的的啟蒙發(fā)展期期，淄博商業(yè)業(yè)發(fā)展初現(xiàn)雛雛形第二階段：（（1995-2002）市場經(jīng)濟(jì)過過渡的突破發(fā)發(fā)展期，日照照商業(yè)健康有有序的蓬勃發(fā)發(fā)展，各區(qū)域域核心商圈基基本成型第三階段：（（2002—至今）日照市市商業(yè)市場進(jìn)進(jìn)入高速發(fā)展展時(shí)期，舊商商圈改造及新新商圈的建設(shè)設(shè)，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)格局發(fā)生悄悄然改變淄博市商業(yè)市市場未來發(fā)展展格局《淄博市中心城城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃》的實(shí)施，使淄淄博市商業(yè)格格局發(fā)生天翻翻地覆的變化化規(guī)劃將分為近近期規(guī)劃（到到2010年）和遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃（2011年—2020年）主要規(guī)劃內(nèi)容容：市、區(qū)、社社區(qū)級商業(yè)功功能體系、大大中型商業(yè)零零售網(wǎng)點(diǎn)、大大中型酒店、、商業(yè)街、商品交交易市場、物物流園區(qū)等六六大部分內(nèi)容容。規(guī)劃目標(biāo)：至2020年，將淄博建建成立足魯中中、面向山東東、輻射華東東的區(qū)域性現(xiàn)現(xiàn)代化商貿(mào)中中心和物流中中心。淄博市商業(yè)業(yè)市場未來來發(fā)展格局局老城區(qū)未來來發(fā)展遠(yuǎn)景景規(guī)劃將以美食街街、金晶大大道、共青青團(tuán)西路為為依托，提提升原有商商業(yè)物業(yè)檔檔次，擴(kuò)大大商業(yè)輻射射范圍商圈功能：：形成一個(gè)扁扁平的”口口”字形商商圈，以淄淄博商廈、、青島利群群、銀座商商城、金帝帝購物廣場場為骨干，成為為服務(wù)全區(qū)區(qū)，輻射全全市的重要要區(qū)域新城區(qū)未來來發(fā)展遠(yuǎn)景景規(guī)劃將以華光路路為骨架、、西十路為為依托，以以新城核心心區(qū)為磁心心，發(fā)展規(guī)規(guī)模為20萬平方米以以上的市級級商業(yè)副中心商圈功能：：與老城區(qū)市市級商業(yè)主主中心一起起，構(gòu)成了了淄博中心心城區(qū)商業(yè)業(yè)架構(gòu)的雙雙輪高新區(qū)未來來發(fā)展遠(yuǎn)景景規(guī)劃建立城區(qū)北北部商業(yè)中中心，地理理位置在世世紀(jì)路與南南營路路口口附近，中中潤社區(qū)北北側(cè)商圈功能：：主要以服務(wù)務(wù)于本地域域內(nèi)居民購購物需求為為主。商業(yè)業(yè)物業(yè)發(fā)展展方向?qū)⒁砸再徫?、餐餐飲為主，，商業(yè)項(xiàng)目功能齊齊全、檔次次適中。鼓鼓勵(lì)設(shè)置專專賣店、超超市、便利利店，適度度設(shè)置專業(yè)業(yè)店、百貨貨店、餐飲飲店店張店店區(qū)區(qū)商商圈圈分分布布三大大商商圈圈：：美食食街街商商圈圈銀座座商商圈圈大潤潤發(fā)發(fā)商商圈圈美食食街街商圈圈大潤潤發(fā)發(fā)商圈圈銀座座商圈圈本項(xiàng)項(xiàng)目目張店店區(qū)區(qū)代代表表性性項(xiàng)項(xiàng)目目代表表性性項(xiàng)項(xiàng)目目：：商業(yè)業(yè)零零售售企企業(yè)業(yè)：：1.淄博博商商廈廈2.金帝帝購購物物廣廣場場3.銀座座商商城城4.大潤潤發(fā)發(fā)超超市市步行行街街：：A.美食食街街商商業(yè)業(yè)街街B.西二路商商業(yè)街C.共青團(tuán)路路商業(yè)街街D.新世界商商業(yè)步行行街234ABCD本項(xiàng)目1張店區(qū)商商圈分析析張店區(qū)商商圈分析析美食街商商圈地理位置置：東接金金晶大道道，西至至柳泉路路商圈組成成：由淄博博商廈、、利群購購物廣場場、振華華商廈和和美食街沿沿街的品品牌店共共同構(gòu)成成了淄博博市的市級商業(yè)業(yè)中心，，成為淄淄博最核核心的一一級商圈1、淄博商商廈2、美食街街沿街商商鋪3、利群購購物廣場場4、振華商商廈5、國美電電器商圈主要要商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目：1524本項(xiàng)目3張店區(qū)商商圈分析析美食街商商圈典型商業(yè)業(yè)概況——淄博商廈廈淄博商廈廈外立面面（正在在裝修））淄博商廈廈內(nèi)部通往超市市電梯品牌牌店店張店區(qū)商商圈分析析美食街商商圈典型商業(yè)業(yè)概況——淄博商廈廈張店區(qū)商商圈分析析美食街商商圈典型商業(yè)業(yè)概況——淄博商廈廈淄博商廈廈是淄博博市零售售業(yè)龍頭頭企業(yè)，，是國家家認(rèn)定的的大型商商貿(mào)企業(yè)業(yè)集團(tuán)，，山東省省政府重重點(diǎn)扶持的骨干干企業(yè)集集團(tuán)，山山東省規(guī)規(guī)模最大大的民營營流通企企業(yè)之一一，其經(jīng)經(jīng)營范圍圍相對廣廣泛，目目前在當(dāng)?shù)厥焓熘容^較高、接接受度最最強(qiáng)，業(yè)業(yè)態(tài)分布布含超市市、百貨貨及餐飲飲等品牌檔次次定位中高檔，，品牌比例例約為高高︰中︰低=3:5:2重視品牌牌檔次組組合，價(jià)價(jià)位及款款式相對對適中商場銷售售情況分分析提袋率16只（時(shí)間間：2010年1月20日星期期三中中午11：30-12：00天氣：大大雪）備注：此此數(shù)據(jù)不不含超市市，因淄淄博商廈廈客流高高峰為平平日18點(diǎn)至21點(diǎn)及逢周周六、日日，且逢逢當(dāng)日降大雪，，購物熱熱情也受受到影響響，如上上提袋情情況仍算算樂觀張店區(qū)商商圈分析析美食街商商圈典型商業(yè)業(yè)概況——利群購物物廣場商場外立立面商場內(nèi)部部運(yùn)動(dòng)區(qū)張店區(qū)商商圈分析析美食街商商圈典型商業(yè)業(yè)概況——利群購物物廣場定位中低低檔的利利群經(jīng)營營情況良良好，但但次于同同商圈的的淄博商商廈張店區(qū)商商圈分析析美食街商商圈典型商業(yè)業(yè)概況——美食街沿沿街商鋪鋪美食街，，源于1991年9月20日，作為一條承承載著淄淄博商業(yè)業(yè)夢想的的“金街”，淄淄博人無無不引以以為榮。。特別是經(jīng)過16年多的市市場洗禮禮，美食食街現(xiàn)已成為為淄博的的商業(yè)品品牌美食街長長800米，業(yè)態(tài)態(tài)以服裝裝、餐飲飲、通訊產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，租金金價(jià)格格在淄淄博無無處能及及，價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間3.5-9元/平米/天，且商鋪經(jīng)營營狀況良好好，極少鋪鋪位出讓整體環(huán)境沿街食品店店沿街商鋪沿街商鋪張店區(qū)商圈圈分析美食街商圈圈美食街商圈圈分析小結(jié)結(jié)商圈位于淄淄博市商業(yè)業(yè)中心的黃黃金地段，，影響力巨巨大，輻射射范圍幾乎乎涵蓋整個(gè)個(gè)淄博市，，吸引了大大量消費(fèi)者者。商業(yè)氣氣氛成熟，，商家品牌牌知名度較較高，以百百貨業(yè)態(tài)為為主，已形形成了固定定的客流，，經(jīng)營狀況況良好片區(qū)內(nèi)經(jīng)營營狀況最好好的是淄博博商廈、其其次是利群群購物廣場場臨街店鋪的的租金水平平是淄博最最高的，達(dá)達(dá)到了3.5-9元/平方米/天美食街除幾幾個(gè)大中型型商場以外外，基本都都是臨街的的店面房，，在建筑形形態(tài)上缺少少統(tǒng)一規(guī)劃劃，“臟、、亂、差””在美食街街有目共睹睹。行人、、自行車、、摩托車、、出租車、、公交車混混雜，整體體環(huán)境有待待提升望海路（正正陽路—薈陽路）重要品牌：：服飾鞋包：：以純?nèi)?61休閑：在水水一方洗化：繡購購化妝品千千美化妝妝品餐飲：土大大力海西路（正正陽路—薈陽路）山東路（正正陽路—薈陽路）麗陽路（海海曲路—望海路）福海路（正正陽路—東關(guān)南街））項(xiàng)目自身業(yè)業(yè)態(tài)與租金金張店區(qū)商圈圈分析銀座商圈地理位置：銀座商圈圈位于淄博博市張店區(qū)區(qū)共青團(tuán)西西路與柳泉路交匯處處，商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目主要分分布在柳泉泉路兩側(cè)，并向華華光路方向向延伸商圈組成：主要由銀銀座商城、、金帝購物物廣場、王王府井廣場為核心構(gòu)構(gòu)成，業(yè)態(tài)態(tài)以百貨、、專業(yè)店、、零售店鋪餐飲、、娛樂為主主商圈主要商商業(yè)項(xiàng)目：：1、銀座商城城2、金帝購物物廣場3、王府井步步行街4、嘉信信茂廣場21本項(xiàng)目34張店區(qū)商圈圈分析典型商業(yè)概概況——銀座商城商場外立面面品牌專柜男裝裝超市市銀座商圈張店區(qū)商圈圈分析典型商業(yè)概概況——銀座商城銀座商圈張店區(qū)商圈圈分析典型商業(yè)概概況——銀座座商商城城銀座座商商圈圈銀座商城淄博博店于2003年5月1日正式開張營營業(yè)，是目前前淄博市規(guī)模模最大、檔次次最高、環(huán)境最佳的百貨貨類商場品牌檔次定位位中高檔，品牌比例約為為高︰中︰低=3:5:2重視品牌檔次次組合，價(jià)位位相對較高商場銷售情況況分析提袋率20只（時(shí)間：2010年1月20日星期三中中午16：備注：此數(shù)據(jù)不含超市，因商廈客流高峰為平日18點(diǎn)至21點(diǎn)及逢周六、日，且逢當(dāng)日降大雪，購物熱情也受到影響，如上提袋情況可以了解到中高檔商城中銀座商城是當(dāng)?shù)亟?jīng)營最理想的張店區(qū)商圈分分析典型商業(yè)概況況——金帝購物廣場場銀座商圈商場立面商場內(nèi)部空間間商場專柜張店區(qū)商圈分分析典型商業(yè)概況況——金帝購物廣場場銀座商圈定位中低檔的的金帝購物廣廣場經(jīng)營情況況良好，但次次于同商圈的的銀座商城張店區(qū)商圈分分析典型商業(yè)概況況——嘉信茂廣場銀座商圈商場外立面商場中庭商場專柜頂層停車場張店區(qū)商圈分典型商業(yè)概況況——嘉信茂廣場銀座商圈目前嘉信茂二二、三層空置置店鋪較多，，經(jīng)營情況一一般張店區(qū)商圈典型商業(yè)概況況——王府井步行街街銀座商圈王府井廣場，，建筑面積3.3萬平方米，由由4個(gè)單體建筑構(gòu)構(gòu)成，鋪面258套王府井廣場裝占44.8%，飾品占17.3%，美容占

6.1%，其余婚紗攝影、網(wǎng)吧、工藝品等其他業(yè)態(tài)占11.4%

項(xiàng)目租金水平相差比較大，依照位置不同從2～6元/平方米/天等目前店鋪經(jīng)營情況尚可，服裝類、餐飲類經(jīng)營情況略好一些步行街入口步行街商鋪張店區(qū)商圈銀座商圈分析析小結(jié)銀座商圈商業(yè)項(xiàng)目主要要集中在共青青團(tuán)路與柳泉泉路交匯處，，此處是本商商圈商業(yè)最為為集中區(qū)域,業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氛圍圍濃厚商圈內(nèi)人氣最最旺、生意最最好的商家當(dāng)當(dāng)屬銀座商城城、其次金帝帝購物中心、、王府井商業(yè)業(yè)街、嘉信茂排最后，依依商家經(jīng)營檔檔次排序：銀銀座商城、金金帝購物中心心、王府井商商業(yè)街、嘉信信茂商圈內(nèi)銀座商商城檔次在淄淄博的百貨類類商家中屬較較高的，且品品牌檔次也較較高，從而吸吸引了大量淄博中高端端消費(fèi)群。并并且大多數(shù)消消費(fèi)者都是有有車一族，喜喜歡在下班時(shí)時(shí)間與休息日日前來購物，但由于商商圈配套設(shè)施施不完善，常常出現(xiàn)交通擁擁擠和停車難難等問題，目目前該區(qū)域道道路在維修建設(shè)，未來交交通狀況可能能會得到改善善王府井步行街街處于商圈核核心位置，定定位以年輕時(shí)時(shí)尚為主，吸吸引了大量青青年群體消費(fèi)費(fèi)，年輕人的涌入使商商圈更具時(shí)尚尚感張店區(qū)商圈分分析大潤發(fā)商圈地理位置：商場場西路路與西西四路路交匯匯處北北至華華光路路，貫貫穿共青團(tuán)團(tuán)路、、人民民路商圈組組成：2002年，，知知名名超超市市連連鎖鎖集集團(tuán)團(tuán)大大潤潤發(fā)發(fā)平平價(jià)價(jià)超超市市進(jìn)駐駐淄淄博博，，與與新新世世界界商商業(yè)業(yè)街街共共同同發(fā)發(fā)展展，，此此時(shí)時(shí)商圈結(jié)構(gòu)構(gòu)已基本本成型，，逐步步形成淄淄博市級級輔助次商圈圈商圈主要要商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目：1、大潤發(fā)發(fā)2、新世界界步行街街3、利群蓮蓮池購物物廣場4、齊賽數(shù)數(shù)碼5、銀座五五里橋店店6、尚美第第三城12本項(xiàng)目3456張店區(qū)商商圈分析析大潤發(fā)商商圈淄博大潤潤發(fā)主要要由兩大大板塊組組成，一一塊是大型的平平價(jià)賣場場，為淄淄博市民民提供30000余種優(yōu)質(zhì)質(zhì)商品，，品種豐豐富；另另一塊是是品牌商店街，，聚集了了黃金珠珠寶、化化妝品、、飾品品、服裝、運(yùn)運(yùn)動(dòng)、皮皮具、鞋鞋、食品品、綜合合服務(wù)等等系列國際際、國內(nèi)內(nèi)知名品品牌大潤發(fā)優(yōu)優(yōu)質(zhì)的精精裝修與與國際化化一流管管理服務(wù)與本土土傳統(tǒng)超超市形成成鮮明的的對比，，并且提供免費(fèi)費(fèi)停車位位，在商商品價(jià)格格上一直直堅(jiān)持“市場最最低價(jià)””將商品品提供給給前來消消費(fèi)的顧客。得得到了市市場的一一致好評評，大受受淄博消費(fèi)者歡歡迎，每每天都有有著大量量的人潮潮涌入賣場，經(jīng)經(jīng)營狀況況良好典型商業(yè)業(yè)概況——大潤發(fā)超超市張店區(qū)商商圈分析析大潤發(fā)商商圈內(nèi)部商業(yè)業(yè)街金銀珠寶寶休閑服飾飾超市賣場場外立面張店區(qū)商商圈分析析大潤發(fā)商商圈新世界商商業(yè)街位位于西四四路北段段，南起起商場西西路，北北止華光路，，縱貫張張店城區(qū)區(qū)主要交交通干道道共青團(tuán)團(tuán)西路和和人民西路，，呈南北北走向，，全長1.8公里，寬寬14米，兩側(cè)側(cè)建筑2至6層不等，，總建筑筑面積25萬平方米米，總占占地面積積7萬平方米米，由南南、中、、北三段段組成新世界商商業(yè)街現(xiàn)現(xiàn)有各色色商家300戶左右，，形成了了以餐飲飲小吃、各各品牌服服裝店、、特色產(chǎn)產(chǎn)品、旅旅館、網(wǎng)網(wǎng)吧、健中心、美容美發(fā)、休閑娛樂等為特色的街區(qū)現(xiàn)時(shí)該商業(yè)街平均的租金維持在0.7～2.7元/平米/

天，南邊商鋪的租價(jià)較高。經(jīng)過兩次交通主干道分隔后，向北街段的租金逐漸降低靠近大潤發(fā)超市的店鋪經(jīng)營情況最好，其他的稍差些典型商業(yè)業(yè)概況——新世界步步行街張店區(qū)商商圈分析析大潤發(fā)商商圈零售商鋪鋪步行街入入口零售商鋪鋪步行街零售商鋪鋪張店區(qū)商商圈分析析大潤發(fā)商商圈典型商業(yè)業(yè)概況——尚美第三三城剛進(jìn)入市市場，經(jīng)經(jīng)營情況況有待市市場考證張店區(qū)商商圈分析析大潤發(fā)商商圈新世界步步行街頂頂端與大大潤發(fā)超超市交匯匯處構(gòu)成成本商圈圈最為繁繁華的路路段。新新世界步步行街由由北往南南商業(yè)氣氛逐逐漸變淡淡，沿街街商業(yè)主主要以服服裝店、、網(wǎng)吧、、旅館為為主，檔檔次較低低商圈內(nèi)人人氣最旺旺、生意意最好的的商家當(dāng)當(dāng)屬大潤潤發(fā)、其其次尚美美第三城城、新世世界商業(yè)業(yè)街排最最后，依商商家經(jīng)營營檔次排排序：大大潤發(fā)、、尚美第第三城、、新世界界商業(yè)街街此商圈內(nèi)住住宅項(xiàng)目較較多，人流流較密集因商圈內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)主要大型型項(xiàng)目是超超市形式，，消費(fèi)者主主要由學(xué)生生、家庭主主婦、中老老年人組成成，消費(fèi)需需求多以家庭庭消費(fèi)與日日常生活本項(xiàng)目位于大潤發(fā)商圈，入市后將可增強(qiáng)商圈影響力隨著黃金國際的入市及政府的西遷,該商圈內(nèi)的現(xiàn)有資源已無法滿足日益增長的消費(fèi)需求,這也同時(shí)為本項(xiàng)目提供了很大的發(fā)展空間大潤發(fā)商圈圈分析小結(jié)結(jié)張店區(qū)商圈圈分析商圈對比對本項(xiàng)目的的發(fā)展啟示示引入時(shí)尚、、新穎業(yè)態(tài)態(tài)，增加大潤潤發(fā)商圈的的活力開發(fā)大型綜綜合型商業(yè)業(yè)，加速大潤潤發(fā)商圈的的發(fā)展張店區(qū)銷售售類商業(yè)分分析銷售類商業(yè)業(yè)分布柳泉路銷售售類商業(yè)分分布聯(lián)通路銷售售類商業(yè)分分布金晶大道銷銷售類商業(yè)業(yè)分布世紀(jì)路銷售售類商業(yè)分分布張恒路銷售售類商業(yè)分分布華光路銷售售類商業(yè)分分布人民路銷售售類商業(yè)分分布西五路銷售售類商業(yè)分分布共青團(tuán)路銷銷售類商業(yè)業(yè)分布西六路銷售售類商業(yè)分分布西二路銷售售類商業(yè)分分布新世紀(jì)商業(yè)業(yè)街銷售類類商業(yè)分布布張店區(qū)銷售售類商業(yè)分分析已售商業(yè)張店區(qū)銷售售類商業(yè)分分析已售商業(yè)張店區(qū)銷售售類商業(yè)分分析在售商業(yè)張店區(qū)銷售售類商業(yè)分分析匯總分析張店區(qū)銷售售類商業(yè)分分析小結(jié)張店區(qū)的底底商供應(yīng)大大多只租不不售；出租情況：一一般；經(jīng)營狀況以美美食街、聯(lián)通通路和張恒路路較好，娛樂樂休閑、餐飲飲類商業(yè)較為為集中；租賃市場：由由于底商普遍遍為散售、缺缺乏統(tǒng)一的商商業(yè)規(guī)劃、招招商及后期管管理，租金水平在0.6-9元/天/平米；營銷理念：處處于初步階段段無法合理的的把控營銷節(jié)節(jié)奏；底商銷售基本本沒有投資回回報(bào)的承諾；；張店區(qū)的商鋪鋪大多為一帶帶二或一層作作為一個(gè)銷售售單元，三層層商鋪較少，，經(jīng)營狀況一一般張店區(qū)餐飲類類商業(yè)分析張店區(qū)餐飲類類商業(yè)分析小結(jié)張店區(qū)餐飲類類商業(yè)呈現(xiàn)出出以下特點(diǎn)餐飲類特色品品種較少服務(wù)水平有待待提高當(dāng)?shù)乜谖遁^重重，以博山菜菜，川菜、海海鮮類居多對各地特色餐餐飲期待較強(qiáng)強(qiáng)大餐飲：相對對分散，面積積較大。大餐餐飲基本為獨(dú)獨(dú)立門戶的多多樓層配置格格局；特色餐餐飲：既集中中又分散，相相對集中的餐餐飲店在王府府井步行街、、張恒路、聯(lián)聯(lián)通路；特色色餐飲主要以以街邊店為主主，主流的店店鋪面積在100-400㎡之間，大多臨臨街特色餐飲飲店都是一層層及一帶二，，少量有一帶帶三的格局張店區(qū)娛樂休休閑類商業(yè)分分析KTV張店區(qū)娛樂休休閑類商業(yè)分分析全球通電影院院淄博全球通電電影城是淄博博市電影公司司投資2000余萬元興建的的大型影城，，全球通電影影城是山東省省第一家完全全按照五星級級標(biāo)準(zhǔn)建造的的電影城，其其效果達(dá)到國國內(nèi)一流水平平張店區(qū)娛樂休休閑類商業(yè)分分析豪樂電玩城目前淄博張店店區(qū)的電玩城城數(shù)量較少，，且其配套設(shè)設(shè)施相比同類類城市較為低低檔，消費(fèi)環(huán)環(huán)境也較差，，生意不是很很好，進(jìn)一步步提升發(fā)展的的空間較大張店區(qū)休閑娛娛樂類商業(yè)分分析小結(jié)張店區(qū)休閑類類商業(yè)呈現(xiàn)出出以下特點(diǎn)以KTV為主，電影院院、電玩城、、洗浴中心相相對較少；KTV分布較為集中中,其檔次大多為為中低檔，規(guī)規(guī)模較小，經(jīng)經(jīng)營狀況一般般；電影院以全球球通電影院的的檔次較高，，規(guī)模較大，，經(jīng)營狀況較較好，客流輻輻射全市及周周邊；檔次較高的電電玩城和洗浴浴中心都較少少，消費(fèi)環(huán)境境和服務(wù)都不不是很好，經(jīng)經(jīng)營狀況也不不佳；張店區(qū)娛樂休休閑類商業(yè)整整體檔次不高高，配套設(shè)施施和服務(wù)水平平有待加強(qiáng)，，可提升發(fā)展展的空間較大大張店區(qū)娛樂休休閑類商業(yè)分分析雍庭洗浴中心心目前淄博張店店區(qū)的洗浴中中心較多，檔檔次不一，大大多為中低檔檔次，生意一一般認(rèn)知度最高分布廣、多（（商場內(nèi)均有有超市），輻輻射范圍大，，當(dāng)?shù)鼐用竦牡恼J(rèn)可度高，，本地消費(fèi)市市場還停留在在生活便利型型階段；區(qū)域域內(nèi)存在大量量農(nóng)貿(mào)市場，，業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摑摿Υ?。輻射范圍廣能吸引當(dāng)?shù)丶凹爸苓厖^(qū)域中中高收入人群群前去消費(fèi)，，以利群、日日百、銀座為為中心，檔次次以中低檔為為主。目前空白購物中心作為為商業(yè)的大型型綜合體本地地目前空白，，一則大型購購物中心對開開發(fā)商資金實(shí)實(shí)力要求很高高；二則購物物中心的經(jīng)營營要求較高的的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和能力供應(yīng)活躍所有新建住宅宅小區(qū)均有一一定面積用于于銷售的底商商，供應(yīng)活躍躍，但由于缺缺少主力店的的帶動(dòng)，且底底商規(guī)模有限限，物權(quán)分散散，無法吸引引優(yōu)質(zhì)商戶，，因此目前底底商租金較低低、空置率較較高，尤其不不臨街的底商商表現(xiàn)尤為明明顯未來發(fā)展保持市場影響力，但壟斷性會削弱市場提升供應(yīng)會保持，但會更注重商業(yè)主題和業(yè)態(tài)的規(guī)劃超市百貨購物中心底商市場提升商業(yè)市場特征征總結(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)市場特征征總結(jié)商業(yè)品牌國際名品進(jìn)入中國時(shí)間間早；商品種種類為手表、、鞋等中國推廣力度度強(qiáng)、市場影影響力廣的國國際運(yùn)動(dòng)休閑閑品牌主要為服裝類類；國際品牌牌進(jìn)入不多；；非當(dāng)季最新新款式運(yùn)動(dòng)休閑品牌時(shí)尚品牌大眾服裝多為在二、三三線城市推廣廣力度強(qiáng)的國國內(nèi)服裝服飾飾品牌餐飲休閑娛樂國際知名快餐餐；休閑娛樂樂設(shè)施發(fā)展遲遲緩品牌空白國際知名化妝妝品品牌；更多國際時(shí)尚尚服飾品牌；；設(shè)計(jì)新穎，針針對年輕時(shí)尚人群的國內(nèi)內(nèi)服飾品牌；；主題、時(shí)尚餐餐廳；中高檔中餐廳廳；數(shù)字影城大型連鎖KTV電玩城兒童體驗(yàn)中心心商業(yè)市場特征征總結(jié)商業(yè)品牌消費(fèi)結(jié)構(gòu)不平平衡，留在本本地的消費(fèi)力力水平和檔次次都不夠內(nèi)向型：普通居民消費(fèi)特征明顯本地化、內(nèi)向化外向型：消費(fèi)費(fèi)力最強(qiáng)的中青年年消費(fèi)力外流至濟(jì)濟(jì)南青島、京津及及日、韓地區(qū)攔截外流消費(fèi)費(fèi)力對本項(xiàng)目發(fā)展展的主要啟示示商業(yè)市場特征征總結(jié)消費(fèi)特征淄博現(xiàn)有商業(yè)業(yè)經(jīng)營的不足足：對于商廈或購購物中心一般般遵循業(yè)態(tài)比比例分配原則則為：零售：：餐飲：娛樂樂=52：18：30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例例（可適當(dāng)當(dāng)調(diào)整），全全淄博現(xiàn)有商商廈還是以百百貨業(yè)態(tài)為主主，內(nèi)部娛樂樂及餐飲相對對薄弱，未能在功功能和形式上上體現(xiàn)出異業(yè)業(yè)互補(bǔ)。異異業(yè)互補(bǔ)的目目的就是要滿滿足顧客消費(fèi)費(fèi)的選擇權(quán)，，更便捷的的滿足足一站站式服服務(wù)，，提高高其消消費(fèi)興興趣。。例如如：顧顧客逛逛購疲疲勞時(shí)時(shí)，可可有美美味的的特色色餐飲飲店、香香醇的的咖啡啡館、、清香香的功功夫茶茶社或或影院院及游游戲機(jī)機(jī)房另另其休休息放放松來來得以以互補(bǔ)補(bǔ)，在在這方方面對于于我們對于商戶的選擇性不強(qiáng)：經(jīng)走訪，淄博市內(nèi)商業(yè)街對于底商無任何經(jīng)營約束及限制，不符合商業(yè)長期經(jīng)營性的特點(diǎn)經(jīng)營形象的重視程度有待提升：經(jīng)營形象不僅僅是商場內(nèi)的裝修檔次規(guī)格，在此前提下更重要的是員工的人員形象及服務(wù)意識與專業(yè)性，此問題不僅僅是關(guān)系到營業(yè)額，更會影響到顧客對于商場的認(rèn)知。例如：北京新光天地對于商戶的員工都會進(jìn)行二次面試，對人員形象、口頭表達(dá)能力、反應(yīng)能力等都會進(jìn)行嚴(yán)格審核，對之后的服務(wù)方面嚴(yán)格把關(guān)；再比如深圳的整體商業(yè)氛圍相對較強(qiáng)，員工的服務(wù)意識很高，這都是我們應(yīng)該得以重視的地方

綜上所述：在淄博現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境下，新增商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)尋求突破商業(yè)市市場特小結(jié)結(jié)與青青島島、、濟(jì)濟(jì)南南對對比比分分析析城市市居居民民可可支支配配收收入入（（元元））社會會消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額走走勢勢（（億億元元））淄博博2008年的的城城市市居居民民可可支支配配收收入入是是17629元，，相相當(dāng)當(dāng)于于青青島島、、濟(jì)南2007年的水平平；另外外淄博當(dāng)當(dāng)年的消消費(fèi)性支支出是11447元，相當(dāng)當(dāng)于青島島2006年的水平平，濟(jì)南南2006-2007年之間的的水平在社會消消費(fèi)品零零售總額額方面，，2006-2008年近三年年期間與與青島、濟(jì)南南相比差差距巨大大，這說說明淄博博的消費(fèi)費(fèi)品方面面還有一一定的上升升空間間城市居居民消消費(fèi)性性支出出（元元）與青島島、濟(jì)濟(jì)南對對比分分析青島商商業(yè)歷歷程青島商商圈分分布如如下：：中山路路商圈圈臺東商商圈香港路路商圈圈李村商商圈嶗山商商圈CBD商圈與青島島、濟(jì)濟(jì)南對對比分分析青島商商圈分分析CBD商圈臺東商商圈中山路路商圈圈李村商商圈嶗山商商圈香港路路商圈圈與青島島、濟(jì)濟(jì)南對對比分分析青島商商圈分分析與青島島、濟(jì)濟(jì)南對對比分分析濟(jì)南商商業(yè)歷歷程濟(jì)南商商圈分分布如如下：：泉城路路商圈圈經(jīng)四路路商圈圈英雄山山路商商圈洪樓商商圈北園大大街商商圈（家居居建材材市場場）與青島島、濟(jì)濟(jì)南對對比分分析濟(jì)南商商圈分分析與青島島、濟(jì)濟(jì)南對對比分分析濟(jì)南商商圈分分析與青島島、濟(jì)濟(jì)南對對比分分析人均綜綜合商商業(yè)面面積：：淄博博落后后于省省內(nèi)的的青島島、濟(jì)濟(jì)南，，大型型綜合合商業(yè)業(yè)還有有一定定的上上升空空間連鎖商商業(yè)品品牌：：青島島的本本地商商業(yè)集集團(tuán)與與外資資連鎖鎖品牌牌并存存，濟(jì)濟(jì)南與與淄博博目前前的大大型綜綜合商商業(yè)仍仍以本本地商商業(yè)集團(tuán)團(tuán)為主主導(dǎo)，，市場場不開開放，，消費(fèi)費(fèi)者缺缺少對對外資資連鎖鎖品牌牌的了了解，，消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣偏保保守對比青島、、濟(jì)南城市市的發(fā)展歷歷程看，包包含多種業(yè)態(tài)，，集購物、、休閑娛樂樂、餐飲于于一體、擁有舒舒適的消費(fèi)費(fèi)環(huán)境、符符合當(dāng)代人人購物特點(diǎn)的大大型綜合性性商業(yè)已成成為商業(yè)發(fā)發(fā)展的重要趨勢勢淄博消費(fèi)市市場的潛力力不容忽視視，一些知知名零售商品牌牌正在選址址建設(shè)中，，實(shí)力雄厚厚、經(jīng)驗(yàn)豐富商商家的進(jìn)入入，將為市市場帶來新新的商業(yè)理念和和成熟的經(jīng)經(jīng)營方式商鋪的統(tǒng)一一專業(yè)化經(jīng)經(jīng)營管理的的重要性日日益凸顯，目前前的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目特別是是商業(yè)街及及銷售型底商，，大多缺商管理，導(dǎo)致經(jīng)營混亂、業(yè)態(tài)同質(zhì)化程度高等弊病，引入專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營管理成為改變現(xiàn)狀的最有效方法特色化經(jīng)營成為趨勢，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的需求檔次提升，以及市場競爭的加劇，特色化商業(yè)項(xiàng)目越來越受到追捧與青島、濟(jì)濟(jì)南對比分分析發(fā)展前景佳世客淄博購物中心潛在競爭名尚·城市廣場四競爭項(xiàng)目距本項(xiàng)目直直線距離名尚·城市廣場：：距本項(xiàng)目目2公里左右佳世客：距距本項(xiàng)目1.5公里左右本項(xiàng)目地理位置名尚城市廣廣場佳世客名尚·城市廣場地理位置：：位于高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)蘭雁大道圍合地片開發(fā)商：北京昂展集團(tuán)占地面積：約23萬平米建筑面積：約60萬平米（其中商業(yè)約30萬平米）項(xiàng)目定位：集住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等為一體的城市綜合體開工時(shí)間：2009年8月8日總投資：約18億元其中商業(yè)部分：商業(yè)定位：主題式超大型一站式綜合購物中心建筑風(fēng)格：迪斯尼建筑風(fēng)格業(yè)態(tài)組合：超市、百貨、五星級影城、書城、室內(nèi)游樂城、電玩城、真冰溜冰場、大型連鎖KTV、美食廣場、數(shù)碼電器城、酒吧、珠寶城、戶外運(yùn)動(dòng)主力店、健身中心、大型餐飲及名品商業(yè)街2009年8月8日開工概況名尚·城市廣場布局圖酒店式公寓寓酒店式公寓寓寫字樓五星級酒店店1-2層為大型超超市，3-4層為影院室內(nèi)中間部部分為大型型室內(nèi)游樂樂場1-3層為百貨，，4層為美食廣廣場、電玩玩城、KTV名尚尚·城市市廣廣場場自建建商商業(yè)業(yè)招招租租部部分分70%持有有超市市：：意意向向主主力力店店家家樂樂福福百貨貨：：計(jì)計(jì)劃劃引引進(jìn)進(jìn)國國外外知知名名品品牌牌百百貨貨影院院：：擬擬引引進(jìn)進(jìn)中中影影星星美美院院線線與與全全球球通通合合作作的的大大型型室內(nèi)游樂場：計(jì)劃引進(jìn)國外品牌自建建商商業(yè)業(yè)銷銷售售部部分分30%銷售售除去去各各個(gè)個(gè)大大型型主主力力店店之之外外的的店店鋪鋪對對外外出出售售商業(yè)業(yè)組組成成比比例例名尚尚·城市市廣廣場場名尚尚·城市市廣廣場場商商業(yè)業(yè)體體量量過過大大，，入入市市時(shí)時(shí)間間不不能能明明確確把把握握，，招招商商壓壓力力大大，，資資金金回回籠籠難難度度大大本項(xiàng)項(xiàng)目目體量量適適度度，，可可把把握握及及時(shí)時(shí)入入市市時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)，，搶搶占占市市場場，，搶搶占占先先機(jī)機(jī)名尚尚·城市市廣廣場場打打造造的的是是多多而而全全而而高高的的購購物物中中心心本項(xiàng)項(xiàng)目目可打打造造特特色色主主題題，，以以體體驗(yàn)驗(yàn)式式消消費(fèi)費(fèi)模模式式為為主主導(dǎo)導(dǎo)名尚尚城城市市廣廣場場位位于于高高新新區(qū)區(qū)，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍不不濃濃厚厚本項(xiàng)項(xiàng)目目地理理位位置置、、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍、、交交通通便便捷捷性性均均有有一一定定優(yōu)優(yōu)勢勢競爭:名尚·城市廣場打造造的是城市綜綜合體，體量量大、功能全全，商業(yè)總體體運(yùn)行后將可可能形成高新區(qū)商業(yè)中中心的地位名尚·城市廣場商業(yè)業(yè)定位是購物物中心，以多多、全、高端端定位取勝名尚·城市廣場打造造室內(nèi)游樂場場，為淄博推推出的首例主主題式商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目互補(bǔ):同為商業(yè)開發(fā)發(fā)，入市后能能大力帶動(dòng)淄淄博商業(yè)的發(fā)發(fā)展與本項(xiàng)目對比比分析佳世客淄博購購物中心地理位置：占地面積：約7.7萬平米建筑面積：12萬平米（一期8萬平米）開發(fā)商：青島永旺東泰商業(yè)有限公司投資：8億元，其中外資占65%開工日期：2008年5月項(xiàng)目進(jìn)展速度：自2008年項(xiàng)目動(dòng)工以來，目前已封頂，招商工作基本完成，預(yù)計(jì)2010年3、4月份開始營業(yè)停車位：地面+地上三層共2000個(gè)停車位項(xiàng)目概況佳世客淄博購購物中心2009年8月8日開工項(xiàng)目定位：集集購物、娛樂樂、餐飲、休休閑于一體的多功能綜合合性現(xiàn)代化大大型購物中心心業(yè)態(tài)構(gòu)成：百貨、超市、、影院、電玩玩、KTV、電器經(jīng)營計(jì)劃：全部持有，不不對外銷售，，百貨及超市市為自營已確認(rèn)進(jìn)駐品品牌：蘇寧電器、VEROMODA、馬克華菲等商業(yè)構(gòu)成佳世客淄博購購物中心競爭:處于城市規(guī)劃劃重點(diǎn)區(qū)域，，發(fā)展前景大大日本知名品牌牌，有一定的的知名度，同同時(shí)屬于政府府大力支持項(xiàng)項(xiàng)目互補(bǔ):同屬華光路區(qū)區(qū)域，入市后后可協(xié)同發(fā)展展，擴(kuò)大商圈圈影響力佳世客淄博購購物中心位于于政府未來規(guī)規(guī)劃區(qū)域，但但不確定因素素較多，市場場培育期相對對較長與本項(xiàng)目對比比分析北京石景山萬達(dá)借鑒案例五百貨五星級酒店5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓公寓公寓商業(yè)街北京石景山萬萬達(dá)廣場，坐坐落于長安街街延長線上，，占據(jù)石景山山核心區(qū)域，，是目前石景景山區(qū)、西長長安街唯一的大型綜合體體項(xiàng)目北京石景山萬萬達(dá)廣場，是是萬達(dá)集團(tuán)斥斥巨資取的北北京石景山區(qū)區(qū)銀河商務(wù)區(qū)區(qū)2期項(xiàng)目目用地地，占占地7萬平米米，總總建筑面積28萬平方米，，規(guī)劃有檔百貨商場、步行商業(yè)街和綜合餐飲等多重功能的城市綜合體總體規(guī)劃百貨：萬千百貨，，2.4萬平米超市：家樂福，2萬平米次主力店：：運(yùn)動(dòng)店：運(yùn)動(dòng)100，3300平米電器：國美電器，，4460平米影院：萬達(dá)國際影影城，1.2萬平米餐飲：主題餐廳廳，7000平米娛樂：大歌星KTV，5500平米；神采采飛揚(yáng)電玩玩城，約2400平米兒童：紅黃藍(lán)親子子園，600平米家樂福超市市運(yùn)動(dòng)100國美電器主力店：步行商業(yè)街街萬千百貨萬達(dá)國際際影城主題餐廳廳大歌星KTV神采飛揚(yáng)揚(yáng)電玩城城紅黃藍(lán)親親子園室內(nèi)商業(yè)業(yè)步行街街：3層，1.3萬平米室內(nèi)商業(yè)業(yè)步行街街：北京石景景山萬達(dá)達(dá)商業(yè)構(gòu)成成步行街內(nèi)內(nèi)業(yè)態(tài)組組合豐富富，nike、kappa、puma、veromoda、only、jackjones等知名服服裝服飾飾均在此設(shè)有有品牌旗旗艦店，，肯德基基、麥當(dāng)當(dāng)勞、必必勝客、、味千拉面面、權(quán)金金城、麻麻辣誘惑惑等各種種中外知知名餐飲飲、特色美美食也全全面進(jìn)駐駐，生活活配套服服務(wù)設(shè)施施齊全以步行際影院、餐飲、健身娛樂等多種業(yè)態(tài)各大主力店緊密相連，形成了商家資源和有效客流的高度共享，為商家?guī)砹送⒌娜藲狻⑸虤夂拓?cái)氣，商家經(jīng)營幾乎沒有的“培育期”國美北京石景景山萬達(dá)達(dá)業(yè)態(tài)組合合特征石景山萬萬達(dá)廣場場商業(yè)步步行街采采用國際際時(shí)尚的的空中走走廊設(shè)計(jì)計(jì)，全長長為180米，分為為上中下下三層，，總建筑面積積2萬平方米米以上。。一層名名品薈，，以百貨貨、服飾飾、電玩玩為主；；二層魅魅力街，，以門面面商鋪、、KTV為主；三三層食賞賞坊，以以影城、、餐飲、、親子園園為主萬達(dá)業(yè)態(tài)態(tài)分布更更側(cè)重餐餐飲、休休閑娛樂樂方面，，本項(xiàng)目目可借鑒鑒此點(diǎn)，，讓本項(xiàng)項(xiàng)目成為為淄博購購物、休休閑、娛娛樂一站站式消費(fèi)費(fèi)首選之之地北京石景景山萬達(dá)達(dá)業(yè)態(tài)分布布1、清潔、、衛(wèi)生、、環(huán)境較較好2、方便商商業(yè)中心心全天候候經(jīng)營3、便于組織垂垂直交通，帶帶動(dòng)二樓以上上商業(yè)人流，，有效提高樓樓上商業(yè)的價(jià)價(jià)值4、提高商業(yè)檔檔次，便于國國內(nèi)外知名北京石景山萬萬達(dá)室內(nèi)步行街優(yōu)勢：綜上所述，石景山萬達(dá)商商業(yè)部分是以以一個(gè)集購物境、符合當(dāng)代人購物特點(diǎn)的大型綜合性商業(yè)，它的出現(xiàn)彌補(bǔ)了石景山區(qū)的商業(yè)不足，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的迅速發(fā)展

與本項(xiàng)目對比：本項(xiàng)目商圈內(nèi)有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及較強(qiáng)的市場消費(fèi)能力，但淄博現(xiàn)有商業(yè)整體較為落后，商場大多屬傳統(tǒng)的小規(guī)模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商業(yè)設(shè)備、設(shè)施不全，功能單一，缺少休閑舒適的購物環(huán)境。缺少時(shí)尚的經(jīng)營主題及新穎的經(jīng)營管理理念，所以對于商場內(nèi)提袋率的調(diào)研數(shù)據(jù)相對較低。

因此，本項(xiàng)目提高市場定位，加強(qiáng)功能組合，特色的經(jīng)營風(fēng)格，將引導(dǎo)整個(gè)淄博及周邊城市市民全新的生活方式和消費(fèi)觀念，填補(bǔ)市場的空白，本項(xiàng)目可參考萬達(dá)廣場的業(yè)態(tài)分布，將當(dāng)?shù)剌^為薄弱的休閑娛樂與特色餐飲充分調(diào)動(dòng)，增強(qiáng)本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐木?、特色化?jīng)營策略小結(jié)市場定位定位建議客群定位主題定位功能定位商品定位整體定位方案業(yè)種業(yè)態(tài)甄選目標(biāo)租戶租戶組合建議租金租期標(biāo)準(zhǔn)案名定位建筑形態(tài)定位六以圍繞企業(yè)名金泰時(shí)尚中心金泰風(fēng)尚名品街金泰精致生活中心金泰金街體驗(yàn)廣場金泰國際名品街以圍繞地理位置命名黃金國際購物以圍繞個(gè)性化命名金泰休閑購物樂園金泰風(fēng)尚E世界案名定位首推案名金泰風(fēng)尚名品品街創(chuàng)造特色主題商業(yè)業(yè)街，以體驗(yàn)式消費(fèi)模模式為主導(dǎo)本項(xiàng)目地塊互互補(bǔ)商業(yè)東臨：百貨、酒店式公寓（規(guī)劃中）與兩大互補(bǔ)商業(yè)項(xiàng)目共同聚集人氣，但應(yīng)形成自身經(jīng)營特色化，共同營造一站式消費(fèi)氛圍市場定位通過前期進(jìn)行行的商業(yè)市場場研究、現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展及分分布的調(diào)研，，結(jié)合本項(xiàng)目目自身特色以以及在淄博城城市的區(qū)位、、道路交通、、商業(yè)開發(fā)規(guī)規(guī)模體量、市市場定位，并并考慮未來市市場發(fā)展趨勢勢及競爭等因因素，對目標(biāo)標(biāo)客群建議如如下：目標(biāo)客群層級級：淄博當(dāng)?shù)厥杖肴胨讲桓?，，中等或中等等偏上收入的的客層占本?xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)市場場的比例較大大，同時(shí)吸引引大量中等收收入的客層，，才能形成一一定規(guī)模的目目標(biāo)客層，以以支撐項(xiàng)目的的體量從周邊看，匯匯聚著大量中中高收入的群群體，利用本本項(xiàng)目之獨(dú)特特性吸引其前前來消費(fèi)從人口年齡結(jié)結(jié)構(gòu)上，以25-40歲人群為目標(biāo)標(biāo)客層，該類類人群在消費(fèi)費(fèi)意愿、消費(fèi)費(fèi)能力、消費(fèi)費(fèi)自主性等均均較高客群定位高中低主題定位金泰風(fēng)尚名品品街體驗(yàn)式消費(fèi)功能定位購物餐飲休閑娛樂服務(wù)購物：中檔偏偏高的流行性性及品質(zhì)定位位，中價(jià)格娛樂：高品質(zhì)，低價(jià)格作為吸引人流的重要業(yè)態(tài)服務(wù)：在品質(zhì)和價(jià)格上均設(shè)置加大的跨度，滿足不同消費(fèi)層級消費(fèi)群體的需要項(xiàng)目整體定位為中高檔為主，在餐飲及服務(wù)類上少量高端定位作為形象支撐，娛樂及零售方面以中檔的定位吸引消費(fèi)群體商品定位建筑形態(tài)定位位雙臨街一面面向華光路形象展示面，，注重品質(zhì)面向住宅小區(qū)區(qū)注重生活配配套，便利性為主主另一面特點(diǎn)商業(yè)街形式式整體定位方方案體驗(yàn)式消費(fèi)費(fèi)餐飲、娛樂樂、購物、服務(wù)務(wù)美食廣場、、快餐、主主題特色餐餐廳、異國國料理、大大型餐廳、、健身中心、、運(yùn)動(dòng)場館館、PUB、休閑網(wǎng)吧吧、休閑書書吧、桌球俱樂部部、電玩游游藝、美容容美發(fā)、電電器、家居、運(yùn)動(dòng)動(dòng)、名品服服飾、兒童童服飾全天候娛樂樂社交聚會、、休閑時(shí)光光創(chuàng)意前沿、、品味文化化生活“第三空間”主題定位主題延伸功能定位業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)甄甄選業(yè)種業(yè)態(tài)甄甄選業(yè)種業(yè)態(tài)甄甄選業(yè)種業(yè)態(tài)甄甄選業(yè)種業(yè)態(tài)甄甄選業(yè)種業(yè)態(tài)甄甄選目標(biāo)租戶目標(biāo)租戶租戶組合建建議旗艦租戶旗艦租戶主力租戶電影院星美國際影影城3000平米左右兒童體驗(yàn)中中心反斗城2000平米左右電玩城嘉斯貓1000平米左右租戶組合餐飲娛樂30%（娛樂樂10%，餐飲20%）零售/服務(wù)70%（精品40%，旗艦25%，服務(wù)5%）美食廣場1000平米必勝客400平米星巴克200平米ESPRIT500平米C&A500平米屈臣氏500平米可承受租金（元/天/平米，建筑面積）租期5年10年15年120服裝服飾百貨/購物中心超市健身中心KTV影院餐飲大型主力商商家租期長長，承租能能力低餐飲、服飾飾類商家可可支付租金金較高，但但穩(wěn)定性差差租金租期標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)視覺與聽覺覺的雙重享享受親和……溫馨玩到盡興美味時(shí)刻，，歡樂共享享夜色迷人…時(shí)尚店鋪精品服飾風(fēng)格店鋪高雅人文精挑細(xì)選，，驚喜不斷斷種類繁多，，特色店鋪鋪興趣消費(fèi)，，體驗(yàn)消費(fèi)費(fèi)熱鬧繽紛獨(dú)處、小聚聚兩相宜國際化服務(wù)務(wù)，人文關(guān)關(guān)懷概念方案七總平面圖方案一、二各層平面圖垂直交通分析各層業(yè)態(tài)建議總平面圖淄博黃金國際購物中心商業(yè)規(guī)劃黃金國際購購物中心擬建百貨小區(qū)底商小區(qū)底商主入入口口次入入口口N商業(yè)業(yè)人人流流黃金金國國際際購購物物中中心心擬建建百百貨貨小區(qū)區(qū)底底商商小區(qū)區(qū)底底商商主要要人人流流次要要人人流流主入入口口次入入口口連通通廊廊N車流流組組織織黃金金國國際際購購物物中中心心擬建建百百貨貨小區(qū)區(qū)底底商商小區(qū)區(qū)底底商商主要要車車流流商業(yè)業(yè)車車流流貨運(yùn)運(yùn)車車流流車庫庫出出入入口口卸貨貨平平臺臺N〖方案案一一〗一層層平平面面圖圖精品外鋪配套外鋪次主力店商業(yè)內(nèi)鋪精品外鋪次主力店商業(yè)內(nèi)鋪水吧〖方案案一一〗二層層平平面面圖圖次主力店商業(yè)內(nèi)鋪水吧〖方案案一一〗三層層平平面面圖圖圖書書兒童童體體驗(yàn)驗(yàn)電影影院院主題題餐餐飲飲電玩玩商業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)鋪鋪〖方案一〗四層平面面圖〖方案一〗負(fù)一層平平面圖〖方案二〗一層平面面圖精品外鋪配套外鋪次主力店商業(yè)內(nèi)鋪精品外鋪次主力店商業(yè)內(nèi)鋪〖方案二〗二層平面面圖商業(yè)內(nèi)鋪〖方案二〗三層平面面圖圖書兒童體驗(yàn)驗(yàn)電影院主題餐飲飲電玩商業(yè)內(nèi)鋪鋪〖方案二〗四層平面面圖F1F2F3F4B1垂直交通通分析扶梯客梯