房貸基礎(chǔ)知識(shí)

房貸計(jì)算公式及說明依據(jù)還款方式一般房貸計(jì)算公式分為兩種：一等額本息計(jì)算公式：隨剩余本金的削減而降低，本金在月供款中的比例因而上升，但月供總額保持不變。二等額本金計(jì)算公式：每月還款額=每月本金+每月本息每月本金=本金/還款月數(shù)每月本息=〔本金-累計(jì)還款總額〕×月利率計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的削減而削減。計(jì)算公式說明：以上算式中:本金：貸款總額。還款月數(shù)：貸款年限×12，例如貸款10年還款月數(shù)就是10×12=120個(gè)月。月利率：月利率=年利率/12。年利率：也就是現(xiàn)在爭論房貸熱點(diǎn)里，根底利率打7折或85折后得出數(shù)字。累計(jì)還款總額：等額本金還款方式第一個(gè)月的累積還款總額為0。利率表根底年利率5.94%85折年利率5.05%7折年利率4.16%公積金年利率3.87%舉例說明王先生向銀行貸款40萬用于買房，分20年還清。銀行給于王先生7折的利率優(yōu)待。=4.16%÷12=0.00347等額本息還款方式：

4000000.003471

2457.78(元)10.00342401等額本金匯款方式：

每月本金=400000÷240=1666.67〔元〕每月本息=〔4000000-0〕×0.00347=1388〔元〕第一個(gè)月還款額=1666.67+1388=3054.67〔元〕??房貸省錢的技巧運(yùn)用一些專業(yè)的技巧可以使“負(fù)翁“們省下不少錢。一些主要技巧包括技巧一、房貸跳槽：實(shí)際就是“轉(zhuǎn)按揭“，是指由貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸一些不行避開的費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等。技巧二、按月調(diào)息：2023勢就馬上顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢下，是，“固定“改“浮動(dòng)“需要支付肯定數(shù)額的違約金。公積金轉(zhuǎn)賬還貸款額的構(gòu)造中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)約的利息就很可觀。提前還貸流程對(duì)于有必要提前還貸的市民，要做好預(yù)備工作，提前了解相關(guān)流程。一般狀況下購房者在提前還貸時(shí)需要經(jīng)過5道程序。不同的最低還款金額限制，比方廣發(fā)銀行要求是1萬元的整數(shù)倍等；資料。一般需要攜帶身份證、借款合同、收押房產(chǎn)證文件、代扣還款托付書等資料，到貸款辦理流程及相關(guān)規(guī)定。15一年以上才可以提前還貸；工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行都需要提前1個(gè)月進(jìn)展預(yù)約。民生銀行推出提前還款申請(qǐng)，民生將會(huì)在五個(gè)工作日里完成客戶提前還款的操作。第四步，借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)；第五步，客戶提交《提前還款申請(qǐng)表抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)申請(qǐng)注銷登記表，最終附上購房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷。選擇哪種類型的提前還貸？目前提前還貸一般有5種還款方式：全部提前還款、局部提前還款而期限縮短、局部提限。2023年4月，一筆70萬元、期限20年優(yōu)待利率6.04供為5031.18元，20年利息總支出高達(dá)507485.08元。從今年4月至12月，僅8個(gè)月時(shí)間內(nèi)，已支付購房貸款利息為27972.01元。前三種提前還貸方式逐一計(jì)算結(jié)果為：第一種：將所剩貸款一次性還清。利息總額=提前還貸前的利息額＝27972.01元結(jié)果：節(jié)約利息支出48萬。其次種：局部提前還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款105031.18元，貸款期限則縮短為15年7個(gè)月，提前還款后的總利息為362381.06元。全部利息總額=27972.01+362381.06=390353.07元。結(jié)果：節(jié)約利息支出11萬第三種：局部提前還款，削減月供，還款期限不變。提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個(gè)月，月供削減為4509.49元，提前還款后總利息為458478.09元。利息總額=27972.01+458478.09=486450.1元結(jié)果：節(jié)約利息支出2萬。你需要提前還貸嗎？三種不適合提前還貸的人每月收入較低、資金積蓄較少的客戶不應(yīng)當(dāng)提前還貸。由于提前還貸后雖然可以削減利逾期，個(gè)人信用記錄產(chǎn)生不良甚至房產(chǎn)被銀行拍賣。投資力量較強(qiáng)的客戶可將閑置資金用于投資獲得更高收益；而那些風(fēng)險(xiǎn)承受力量強(qiáng)、或益，從而降低房貸負(fù)擔(dān)。從事的經(jīng)營活動(dòng)需要較多流淌資金者三種適合提前還貸的人資金較充裕、工作較穩(wěn)定的客戶。投資渠道不暢、收入較為單一的一般“房貸族”，目前5年以上房貸基準(zhǔn)利率已上漲到7.83%，一般而言風(fēng)險(xiǎn)較低的理財(cái)產(chǎn)品都很難到達(dá)這么高收益。假設(shè)沒有好的投資渠道和投資閱歷，還是選擇提前還貸較好。獲利豐厚的股民，可考慮將股市中的局部獲利資金，用于提前還貸。有打算購置“二套房”且需要較多貸款者，一些銀行規(guī)定，已結(jié)清的房貸不影響客戶再次獲得首套房貸的優(yōu)待。局部客戶從需求動(dòng)身，如有換房打算，可先辦理提前還貸。提前還貸需要留意的地方一、兩類人不適合提前還房貸1、還款時(shí)間已經(jīng)高于貸款期限一半以上的貸款者：房貸期已過一半以上的等額本息貸款人，此時(shí)一半以上甚至80%以上的利息已經(jīng)還完，所剩還款項(xiàng)主要是本金，提前還貸意義不大；此外，一旦提前還貸，那么再需要向銀行借款，相對(duì)就較困難了。2、有多渠道投資的房貸人，投資收益高于銀行利息：要比房貸高得多。假設(shè)投資工程收益能超過房貸利率，就應(yīng)當(dāng)考慮投資。二、提前還貸三大留意事項(xiàng)1、詢問銀行各家銀行對(duì)于提前還貸的規(guī)定是不全都的，所以消費(fèi)者在打算提前還貸前要弄清貸款銀行的操作流程，是否需要交違約金等。2、辦理退保。3、把握還款時(shí)機(jī)對(duì)于實(shí)行等額本息還款法的消費(fèi)者來說，月供的組成包括本金和利息，對(duì)1/3－1/2最終幾年中，月供支出根本以本金為主，利息很少。因此，假設(shè)貸15年，已歸還6年，此時(shí)就沒太大必要提前還款。消費(fèi)者可以把多余錢投入到基金、股票或其他投資產(chǎn)品中來升值。三、提前還貸的方式提前還貸方式有講究提前還貸一般有兩大類方式：第一類是將所剩貸款一次性全部提前還清；其次類是提前還一局部貸款。4種不同的還法，分別為：1。提前還款一局部，選擇月供不變，但縮短還款期限；2。局部提前還款，削減月供，同時(shí)縮短還款期限；44種不同的還貸法效果不同。提前還貸先和銀行溝通提前還貸方式中，只有縮短貸款期限才是節(jié)約利息的關(guān)鍵因素。因此，購房人提前還貸時(shí)，年底提前還貸，最好與銀行溝通，確定是否需要提前預(yù)約，以避開消滅不必要的利息支出。房貸小學(xué)問：如何辦理房貸轉(zhuǎn)按揭7折的優(yōu)待貸款利率計(jì)算房貸，所以想將這筆貸款轉(zhuǎn)到其他銀行，但不知怎樣辦理?？钊?，直接將在甲銀行辦理的按揭轉(zhuǎn)到乙銀行，以便享受到更優(yōu)待的利率。2023年之前辦理房屋貸款業(yè)務(wù)的客戶今年是否享有房貸7折的優(yōu)待利率不全都，它的直接緣由是局部銀行提出對(duì)首次購置一般住房的借款人在貸款利率上有著明確的規(guī)定(基準(zhǔn)利率下浮30%)，可是對(duì)于已經(jīng)向銀行辦理首套15%還是30%)，央行并沒行不賜予利率優(yōu)待，就會(huì)通過在其它銀行辦理按揭的方式將貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到其它行。轉(zhuǎn)按揭一般辦理流程為：(1)甲銀行在今年對(duì)于首次購房的在按揭客戶，一般執(zhí)行下浮10%-15%的優(yōu)待利率。(2)乙銀行推出房貸業(yè)務(wù)執(zhí)行下浮30%的優(yōu)待利率，正?？蛻艨上蜚y行申請(qǐng)。乙銀行審核房產(chǎn)和借款人資信。審核通過，乙銀行出資結(jié)清用戶在甲銀行的貸款。(5)用戶在乙銀行辦理房貸業(yè)務(wù)并享受最優(yōu)待利率。市民現(xiàn)在辦理就要先行將在甲銀行的貸款進(jìn)展先行結(jié)清款業(yè)務(wù)。依據(jù)商定，市民辦理房屋貸款的提前還款一般應(yīng)是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶，多違約金，局部銀行是依據(jù)未還款金額的5%左右支付。5000元以下。銀行人士建議：市民在辦理房貸轉(zhuǎn)按揭之前肯定要請(qǐng)專業(yè)人士計(jì)算清楚將要發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，如認(rèn)為不劃算就不要強(qiáng)行辦理。等額本金比等額本息省多少？還款壓力大。所謂等額本息，就是本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)