房貸基礎知識

房貸計算公式及說明依據還款方式一般房貸計算公式分為兩種：一等額本息計算公式：隨剩余本金的削減而降低，本金在月供款中的比例因而上升，但月供總額保持不變。二等額本金計算公式：每月還款額=每月本金+每月本息每月本金=本金/還款月數每月本息=〔本金-累計還款總額〕×月利率計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的削減而削減。計算公式說明：以上算式中:本金：貸款總額。還款月數：貸款年限×12，例如貸款10年還款月數就是10×12=120個月。月利率：月利率=年利率/12。年利率：也就是現在爭論房貸熱點里，根底利率打7折或85折后得出數字。累計還款總額：等額本金還款方式第一個月的累積還款總額為0。利率表根底年利率5.94%85折年利率5.05%7折年利率4.16%公積金年利率3.87%舉例說明王先生向銀行貸款40萬用于買房，分20年還清。銀行給于王先生7折的利率優(yōu)待。=4.16%÷12=0.00347等額本息還款方式：

4000000.003471

2457.78(元)10.00342401等額本金匯款方式：

每月本金=400000÷240=1666.67〔元〕每月本息=〔4000000-0〕×0.00347=1388〔元〕第一個月還款額=1666.67+1388=3054.67〔元〕??房貸省錢的技巧運用一些專業(yè)的技巧可以使“負翁“們省下不少錢。一些主要技巧包括技巧一、房貸跳槽：實際就是“轉按揭“，是指由貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸一些不行避開的費用，包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等。技巧二、按月調息：2023勢就馬上顯現出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢下，是，“固定“改“浮動“需要支付肯定數額的違約金。公積金轉賬還貸款額的構造中就會呈現公積金份額少余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)約的利息就很可觀。提前還貸流程對于有必要提前還貸的市民，要做好預備工作，提前了解相關流程。一般狀況下購房者在提前還貸時需要經過5道程序。不同的最低還款金額限制，比方廣發(fā)銀行要求是1萬元的整數倍等；資料。一般需要攜帶身份證、借款合同、收押房產證文件、代扣還款托付書等資料，到貸款辦理流程及相關規(guī)定。15一年以上才可以提前還貸；工商銀行和農業(yè)銀行都需要提前1個月進展預約。民生銀行推出提前還款申請，民生將會在五個工作日里完成客戶提前還款的操作。第四步，借款人攜相關證件到借款銀行，辦理提前還款相關手續(xù)；第五步，客戶提交《提前還款申請表抵押產權部門領申請注銷登記表，最終附上購房合同或產權證辦理抵押注銷。選擇哪種類型的提前還貸？目前提前還貸一般有5種還款方式：全部提前還款、局部提前還款而期限縮短、局部提限。2023年4月，一筆70萬元、期限20年優(yōu)待利率6.04供為5031.18元，20年利息總支出高達507485.08元。從今年4月至12月，僅8個月時間內，已支付購房貸款利息為27972.01元。前三種提前還貸方式逐一計算結果為：第一種：將所剩貸款一次性還清。利息總額=提前還貸前的利息額＝27972.01元結果：節(jié)約利息支出48萬。其次種：局部提前還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款105031.18元，貸款期限則縮短為15年7個月，提前還款后的總利息為362381.06元。全部利息總額=27972.01+362381.06=390353.07元。結果：節(jié)約利息支出11萬第三種：局部提前還款，削減月供，還款期限不變。提前還款10萬元，貸款期限剩余19年4個月，月供削減為4509.49元，提前還款后總利息為458478.09元。利息總額=27972.01+458478.09=486450.1元結果：節(jié)約利息支出2萬。你需要提前還貸嗎？三種不適合提前還貸的人每月收入較低、資金積蓄較少的客戶不應當提前還貸。由于提前還貸后雖然可以削減利逾期，個人信用記錄產生不良甚至房產被銀行拍賣。投資力量較強的客戶可將閑置資金用于投資獲得更高收益；而那些風險承受力量強、或益，從而降低房貸負擔。從事的經營活動需要較多流淌資金者三種適合提前還貸的人資金較充裕、工作較穩(wěn)定的客戶。投資渠道不暢、收入較為單一的一般“房貸族”，目前5年以上房貸基準利率已上漲到7.83%，一般而言風險較低的理財產品都很難到達這么高收益。假設沒有好的投資渠道和投資閱歷，還是選擇提前還貸較好。獲利豐厚的股民，可考慮將股市中的局部獲利資金，用于提前還貸。有打算購置“二套房”且需要較多貸款者，一些銀行規(guī)定，已結清的房貸不影響客戶再次獲得首套房貸的優(yōu)待。局部客戶從需求動身，如有換房打算，可先辦理提前還貸。提前還貸需要留意的地方一、兩類人不適合提前還房貸1、還款時間已經高于貸款期限一半以上的貸款者：房貸期已過一半以上的等額本息貸款人，此時一半以上甚至80%以上的利息已經還完，所剩還款項主要是本金，提前還貸意義不大；此外，一旦提前還貸，那么再需要向銀行借款，相對就較困難了。2、有多渠道投資的房貸人，投資收益高于銀行利息：要比房貸高得多。假設投資工程收益能超過房貸利率，就應當考慮投資。二、提前還貸三大留意事項1、詢問銀行各家銀行對于提前還貸的規(guī)定是不全都的，所以消費者在打算提前還貸前要弄清貸款銀行的操作流程，是否需要交違約金等。2、辦理退保。3、把握還款時機對于實行等額本息還款法的消費者來說，月供的組成包括本金和利息，對1/3－1/2最終幾年中，月供支出根本以本金為主，利息很少。因此，假設貸15年，已歸還6年，此時就沒太大必要提前還款。消費者可以把多余錢投入到基金、股票或其他投資產品中來升值。三、提前還貸的方式提前還貸方式有講究提前還貸一般有兩大類方式：第一類是將所剩貸款一次性全部提前還清；其次類是提前還一局部貸款。4種不同的還法，分別為：1。提前還款一局部，選擇月供不變，但縮短還款期限；2。局部提前還款，削減月供，同時縮短還款期限；44種不同的還貸法效果不同。提前還貸先和銀行溝通提前還貸方式中，只有縮短貸款期限才是節(jié)約利息的關鍵因素。因此，購房人提前還貸時，年底提前還貸，最好與銀行溝通，確定是否需要提前預約，以避開消滅不必要的利息支出。房貸小學問：如何辦理房貸轉按揭7折的優(yōu)待貸款利率計算房貸，所以想將這筆貸款轉到其他銀行，但不知怎樣辦理。款人，直接將在甲銀行辦理的按揭轉到乙銀行，以便享受到更優(yōu)待的利率。2023年之前辦理房屋貸款業(yè)務的客戶今年是否享有房貸7折的優(yōu)待利率不全都，它的直接緣由是局部銀行提出對首次購置一般住房的借款人在貸款利率上有著明確的規(guī)定(基準利率下浮30%)，可是對于已經向銀行辦理首套15%還是30%)，央行并沒行不賜予利率優(yōu)待，就會通過在其它銀行辦理按揭的方式將貸款業(yè)務轉到其它行。轉按揭一般辦理流程為：(1)甲銀行在今年對于首次購房的在按揭客戶，一般執(zhí)行下浮10%-15%的優(yōu)待利率。(2)乙銀行推出房貸業(yè)務執(zhí)行下浮30%的優(yōu)待利率，正?？蛻艨上蜚y行申請。乙銀行審核房產和借款人資信。審核通過，乙銀行出資結清用戶在甲銀行的貸款。(5)用戶在乙銀行辦理房貸業(yè)務并享受最優(yōu)待利率。市民現在辦理就要先行將在甲銀行的貸款進展先行結清款業(yè)務。依據商定，市民辦理房屋貸款的提前還款一般應是已經貸款在1年以上的客戶，多違約金，局部銀行是依據未還款金額的5%左右支付。5000元以下。銀行人士建議：市民在辦理房貸轉按揭之前肯定要請專業(yè)人士計算清楚將要發(fā)生的相關費用，如認為不劃算就不要強行辦理。等額本金比等額本息省多少？還款壓力大。所謂等額本息，就是本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數