中國(guó)住房保障制度

中國(guó)住房保障制度講義一、中國(guó)住房制度發(fā)展歷史評(píng)析住房保障的歷史就是不斷調(diào)整解決普通居民基本住房問(wèn)題的歷史。任何改革，均涉及根本利益的調(diào)整，特別是政府與保障對(duì)象之間利益的調(diào)整。如果不涉及，那就不叫改革。（一）1949年——1998年。我國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)居民實(shí)行普遍性的住房實(shí)物分配制度，住房是一種福利，是一種待遇。在這個(gè)階段，住房制度領(lǐng)域只存在“國(guó)”和“家”兩個(gè)主體，不存在“單位”和“個(gè)人”。目前仍在承租狀態(tài)的公有住房，其租賃權(quán)基本相當(dāng)于所有權(quán)，可以視為可繼承的財(cái)產(chǎn)。（住房?jī)r(jià)格適應(yīng)了居民的住房支付能力，但制度本身不可持續(xù)）（二）1998年——2003年。以經(jīng)濟(jì)適用住房為城鎮(zhèn)普通居民的住房供應(yīng)主渠道。國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)文件：從1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配；建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次的住房供應(yīng)體系；停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比在4倍以上的地區(qū)，可以向無(wú)房和住房不達(dá)標(biāo)職工發(fā)放住房補(bǔ)貼；繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革；全面推行和不斷完善住房公積金制度。（普通職工能夠買得起，但買不到）（三）2003年至今。以普通商品住房為城鎮(zhèn)普通居民的住房供應(yīng)主渠道。國(guó)發(fā)【2003】18號(hào)文件：逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房；經(jīng)濟(jì)適用住房為具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，只面向低收入家庭供應(yīng)。建住房【2006】196號(hào)文件：一律禁止所有的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位搞集資建房。（職工能夠買得到，但買不起）（四）2007年至今。國(guó)家建立以公共租賃住房為核心的住房保障體系，加大住房保障力度。但住房保障對(duì)象僅僅限制在占城鎮(zhèn)居民10%左右的最低收入家庭，廣大的住房困難的普通工薪階層、普通居民難以享受到國(guó)家住房保障政策。（住房保障對(duì)象嚴(yán)重缺失）二、住房供應(yīng)權(quán)壟斷的形成幾個(gè)具體文件的頒布，形成了住房供應(yīng)的壟斷，偏離了住房保障的科學(xué)理念，導(dǎo)致了普通居民難以解決基本住房問(wèn)題：（一）住房公積金制度的變化。以1999年《住房公積金管理?xiàng)l例》頒布為標(biāo)志，取消了住房公積金發(fā)放政策性住房建設(shè)貸款，不再支持政策性住房建設(shè)。（二）以2001年《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》的修改為標(biāo)志，剔除了房屋拆遷過(guò)程中的住房保障成分。（三）國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)文件：住房供應(yīng)主品種為普通商品住房，只有開(kāi)發(fā)商才可以供應(yīng)商品；經(jīng)濟(jì)適用住房為具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，只面向低收入家庭供應(yīng)（原因一是供應(yīng)量太少，二是同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格差別不大）。（四）建住房[2006]196號(hào)文件：一律禁止所有的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位搞集資合作建房。三、住房保障基本原理（一）國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)文件：房?jī)r(jià)收入比4倍是合理的住房負(fù)擔(dān)水平。由此生長(zhǎng)出中國(guó)住房保障制度體系。住房消費(fèi)資金的三種來(lái)源：1、工資中的住房消費(fèi)含量12.5%；4/32=12.5%、住房補(bǔ)貼；家庭合理負(fù)+□,期二年收入X2X4，+60口;？米、擔(dān)=()住房補(bǔ)貼=(住房?jī)r(jià)格家庭合理負(fù)擔(dān))+23、住房公積金的單位資助部分12%和個(gè)人繳存部分12%。(二)住房保障科學(xué)理念。1、住房保障對(duì)象應(yīng)為全部居民，包括城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村居民。但住房保障的方式應(yīng)當(dāng)不同。最基本的保障方式：保障居民自建住房的權(quán)利，例如農(nóng)村居民，他們從來(lái)不會(huì)抱怨自己的住房條件差，買不起房，是一種基本權(quán)利保障前提下完全市場(chǎng)化的住房制度。不同收入水平的城鎮(zhèn)居民應(yīng)當(dāng)實(shí)行不同的保障方式：對(duì)高收入者，政府要保證他們可以買得到想買的住房(政策性住房除外)；對(duì)廣大的普通收入群體，應(yīng)當(dāng)保證他們買得到適合其支付能力的住房以解決基本居住問(wèn)題；對(duì)最低收入家庭，政府應(yīng)當(dāng)提供租金水平適合其支付能力的廉租住房。2、作為生活必須品的商品，市場(chǎng)化的科學(xué)含義。(1)居民有權(quán)利選擇自己生產(chǎn)或者到市場(chǎng)上購(gòu)買此種商品。居民根據(jù)自己的需要進(jìn)行選擇，看哪種方式獲得商品的價(jià)格最低。(2)為保障居民選擇以購(gòu)買方式獲得此種生活必須品時(shí)負(fù)擔(dān)得起，市場(chǎng)供應(yīng)的此種生活必需品，其價(jià)格必須是多層次的。由此判斷，對(duì)于普通居民的住房問(wèn)題，我國(guó)并沒(méi)有按照市場(chǎng)化的要求來(lái)設(shè)計(jì)制度。3、住房保障對(duì)象的支付能力是確定住房商品價(jià)格（或租金水平）的主要參照物。國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)文件：家庭合理負(fù)擔(dān)水平+住房補(bǔ)貼=經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格。這是1998年到2003年面向普通職工的住房保障政策。2003年至今，（家庭合理負(fù)擔(dān)水平+住房補(bǔ)貼）遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于普通商品住房?jī)r(jià)格。普通居民難以解決基本住房問(wèn)題。2007年至今，國(guó)家確定建立以公共租賃住房為核心的住房保障政策，但確定公共租賃住房的租金水平時(shí)的主要參照物是商品住房的市場(chǎng)租金水平，已經(jīng)偏離了住房保障理念。理論上講，目前的公共租賃住房并不是嚴(yán)格意義上的保障房，而是市場(chǎng)供應(yīng)的商品房。廉租住房租金水平的主要參照物是保障對(duì)象的支付能力，屬于保障性住房。以公共租賃住房為核心的住房保障體系，不符合住房保障的客觀規(guī)律：1、公共租賃住房必須政府投資建設(shè)，居民以較低租金承租，政府投資難以收回；2、如果加大住房保障力度，擴(kuò)大保障群體，政府的負(fù)擔(dān)（邊際成本）將大大增加，導(dǎo)致政府不堪重負(fù)；3、如果不擴(kuò)大住房保障群體，廣大普通居民的基本住房問(wèn)題難以解決。4、一些國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)是否適用？（1）以絕對(duì)收入水平對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行分層，不符合我國(guó)實(shí)際。（2）以保障對(duì)象的收入水平確定應(yīng)保障的住房面積，不符合人性化標(biāo)準(zhǔn)。（3）住房供應(yīng)主體多元化，保障居民自建住房的權(quán)利，才是普遍適用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。5、國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)從來(lái)就不是房地產(chǎn)業(yè)，而是住宅建設(shè)。6、決定商品價(jià)格的不是成本，而是供求關(guān)系。7、選擇以租賃方式解決住房問(wèn)題有其前提條件，首先能買得起住房，才有能力選擇租房。四、2004年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及其作用（一）調(diào)控的目標(biāo)：供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。（二）調(diào)控的具體政策：增加或減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加或減少首付款比例；提高或降低貸款利率；規(guī)定普通商品住房的面積標(biāo)準(zhǔn)；要求增加中小戶型、中低價(jià)位商品住房的供應(yīng)；去庫(kù)存政策（2015年）；培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)（2016年）。（三）調(diào)控效果的理論分析：住房是生活必需品，是同時(shí)具有消費(fèi)品和投資品屬性的特殊商品。如果不把這兩種屬性進(jìn)行物理隔離，那么，所有的調(diào)控政策只能起到相反的效果，調(diào)控政策的出臺(tái)必然導(dǎo)致市場(chǎng)條件更加惡化。五、公租房、廉租房并軌運(yùn)行的不可能性及其原因。公租房、廉租房運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的難題及其解決途徑。六、中國(guó)住房公積金制度評(píng)析住房公積金制度是住房保障制度的重要內(nèi)容：2004年《中國(guó)社會(huì)保障白皮書(shū)》的發(fā)表。住房保障的內(nèi)容為：一是廉租住房。廉租住房資金主要來(lái)源是住房公積金的增值收益。二是經(jīng)濟(jì)適用住房。住房公積金的住房建設(shè)貸款對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)發(fā)揮了重要作用。三是住房公積金。通過(guò)用住房公積金積累支付購(gòu)房款，通過(guò)享受住房公積金貸款，職工提高了住房消費(fèi)支付能力。我國(guó)住房公積金制度實(shí)踐中亟待解決的主要矛盾和問(wèn)題：按照現(xiàn)行《條例》，住房公積金制度中的各個(gè)主體的權(quán)利義務(wù)如下：繳存職工的權(quán)利：第3條（享有住房公積金的所有權(quán)）、第21條（按國(guó)家規(guī)定利率計(jì)息）、第24條（可以支取住房公積金的存儲(chǔ)余額）、第26條（可以申請(qǐng)住房公積金貸款）繳存職工的義務(wù)：第17條（從參加工作的第二個(gè)月開(kāi)始繳存公積金）住房公積金管理中心的權(quán)利：無(wú)住房公積金管理中心的義務(wù)：第11條（中心的職責(zé)）、第22條（應(yīng)當(dāng)為繳存職工發(fā)放繳存住房公積金的有效憑證）、第26條（承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)）、第28條（不得向他人提供擔(dān)保）政府的權(quán)利：第29條（占有全部增值收益）政府的義務(wù)：無(wú)（一）住房公積金的資金所有權(quán)，或者是繳存人和住房公積金管理中心的關(guān)系。《條例》第三條規(guī)定，職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。但從實(shí)際看，無(wú)論單位還是職工個(gè)人繳存的住房公積金，均以職工個(gè)人的名義存入了住房公積金管理中心指定的銀行，職工個(gè)人和中心之間建立了一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并非由職工享有資金的所有權(quán)，職工的地位與銀行的普通儲(chǔ)蓄戶基本沒(méi)有差別。僅僅是在單位資助的瞬間，職工才擁有兩部分公積金的所有權(quán)，一旦存入銀行，所有權(quán)便轉(zhuǎn)化為對(duì)資金中心的債權(quán)。《物權(quán)法》第23條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?？梢?jiàn)，只要單位資助和從個(gè)人工資中提取公積金按照《條例》的強(qiáng)制規(guī)定存入資金中心，就完成了動(dòng)產(chǎn)的交付，繳存人對(duì)該資金的所有權(quán)馬上轉(zhuǎn)化為對(duì)資金中心的債權(quán)。住房公積金管理中心從成立之時(shí)，實(shí)際上就是吸收存款、發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)。住房公積金繳存人從繳存公積金時(shí)就是銀行的儲(chǔ)蓄戶，且可以向該銀行申請(qǐng)貸款。公積金存入住房公積金管理中心（銀行）后，職工不享有對(duì)自己和單位繳存住房公積金對(duì)所有權(quán)，僅僅享有對(duì)銀行的債權(quán)。并非如《條例》所規(guī)定到“屬于職工個(gè)人所有”。判斷不動(dòng)產(chǎn)物的歸屬，只需看登記即可。而要判斷一個(gè)動(dòng)產(chǎn)物的歸屬，則主要看三個(gè)方面：一是從法律規(guī)定來(lái)看，根據(jù)《物權(quán)法》第23條的規(guī)定，看由誰(shuí)實(shí)際占有它；二是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，看此動(dòng)產(chǎn)的孳息由誰(shuí)實(shí)際占有，當(dāng)然法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外；三是看利用此物的經(jīng)營(yíng)收益由誰(shuí)實(shí)際占有，也就是說(shuō)，此物的經(jīng)營(yíng)剩余索取權(quán)由誰(shuí)實(shí)際享有。1、如果屬于職工個(gè)人所有，則職工與住房公積金管理中心之間就建立了托管關(guān)系，所有的增值收益中，扣除住房公積金管理中心應(yīng)得的管理費(fèi)用等傭金外，其余收益應(yīng)全部歸職工個(gè)人所有。2、如果職工與住房公積金管理中心（銀行）之間為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，則職工與住房公積金管理中心之間僅僅是存款人與銀行之間的關(guān)系，職工按約定利息率得到部分增值收益，其余收益應(yīng)全部歸住房公積金管理中心所有。目前增值收益按下列方式分配：職工按規(guī)定利息率獲得存款收益；住房公積金管理中心按規(guī)定數(shù)額獲得管理費(fèi)用；政府獲得其余的全部收益用于住房保障。在住房公積金的所有權(quán)上，實(shí)際狀況和《條例》的規(guī)定嚴(yán)重不符。根據(jù)目前的實(shí)際情況和以上對(duì)政府、資金中心、繳存人事實(shí)上的權(quán)利義務(wù)分析，住房公積金的所有權(quán)是屬于政府的。當(dāng)單位與個(gè)人把公積金繳存到資金中心時(shí)，政府就（通過(guò)資金中心這個(gè)代理人）占有了這部分資金，職工對(duì)資金中心（并通過(guò)資金中心對(duì)政府）享有債權(quán)，政府（通過(guò)資金中心的代理）對(duì)職工負(fù)擔(dān)債務(wù)，但無(wú)論如何，資金中心（委托銀行保管的）金庫(kù)里的錢不再歸職工所有；而資金中心則是受政府雇傭來(lái)管理和經(jīng)營(yíng)這部分資金的代理機(jī)構(gòu)，所以增值收益提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、中心管理費(fèi)用后完全被政府拿走了。明確私有產(chǎn)權(quán)，或者說(shuō)保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)，私有產(chǎn)權(quán)假定，是成本收益的前提之一，是利益最大化的制度基礎(chǔ)。在以上制度安排下，住房公積金管理中心既對(duì)公積金不享有所有權(quán)，又不能占有增值收益，還要按《條例》對(duì)規(guī)定承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，這樣的制度安排不符合責(zé)、權(quán)、利一致的原則，也不符合住房公積金管理中心“獨(dú)立的事業(yè)單位”這個(gè)定位。這樣的制度安排，相當(dāng)于政府讓住房公積金管理中心借職工的錢做生意，如果賠了，損失由公積金管理中心負(fù)擔(dān)；如果賺了，政府把所有賺到到錢都拿走，只給管理中心留點(diǎn)勞務(wù)費(fèi)而已。要鼓勵(lì)住房公積金管理中心多放貸款，就要明確公積金管理中心對(duì)住房公積金及其增值收益的所有權(quán)，同時(shí)承擔(dān)對(duì)繳存職工的債務(wù)，成為名副其實(shí)的獨(dú)立的事業(yè)單位；或者在保障資金安全的前提下，按增值收益的一定比例為公積金管理中心發(fā)獎(jiǎng)金；或者干脆明確住房公積金管理中心是受政府委托管理住房公積金的機(jī)構(gòu)，定位為公益一類事業(yè)單位。住房公積金制度還應(yīng)該以繳存人中的低收入群體為目標(biāo)，制定相應(yīng)的互助救濟(jì)政策，在低收入繳存人購(gòu)房時(shí)，給予適當(dāng)?shù)睦⒀a(bǔ)貼，甚至給予救濟(jì)性質(zhì)的住房補(bǔ)貼，幫助其提高住房支付能力。這部分低收入繳存人，屬于不符合廉租房和公租房保障條件，又難以完全靠自己的力量購(gòu)買政策性住房，屬于較低收入群體里的“夾心層”。除了政策性住房貸款外，住房公積金的互助性主要應(yīng)該體現(xiàn)在這里。（二）增值收益的歸屬。《條例》第二十九條規(guī)定，住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)存入住房公積金管理中心在受委托銀行開(kāi)立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。按上述方式分配增值收益，實(shí)際上確定了增值收益屬于政府所有，政府與個(gè)人之間形成了“銀行”與“儲(chǔ)戶”關(guān)系；政府與住房公積金管理中心之間形成了“雇主”和“傭人”關(guān)系。事實(shí)上，住房公積金管理中心管理費(fèi)用與增值收益的收支兩條線，就是政府作為雇主剝奪住房公積金管理中心對(duì)剩余的索取權(quán)。而這事實(shí)上又與資金風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)主體矛盾，資金中心既然無(wú)權(quán)得到剩余，自然也就沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。（三）資金風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)主體?！稐l例》第十條第三款規(guī)定，住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位；第二十六條第三款規(guī)定，住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。這兩條規(guī)定是嚴(yán)重矛盾的，違反了基本的經(jīng)濟(jì)常識(shí)和法律常識(shí)：世界上沒(méi)有不營(yíng)利只承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立主體。而且，住房公積金管理中心既然沒(méi)有權(quán)利獲得增值收益，也就沒(méi)有能力承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。如果一定要讓住房公積金管理中心承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，則必須明確職工與住房公積金管理中心之間為債權(quán)債務(wù)關(guān)系；如果職工與住房公積金管理中心之間為托管關(guān)系，那么資金風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由繳存職工（即委托人）承擔(dān)。（四）住房公積金制度的政策性、互助性、強(qiáng)制性應(yīng)如何體現(xiàn)。1、政策性：主要表現(xiàn)為低存低貸。存款和貸款的低利率由政府強(qiáng)制規(guī)定，低存款利率是以單位資助為條件的，職工個(gè)人不能只接受資助而不接受低存款利率。朱镕基：我認(rèn)為“低進(jìn)低出”是個(gè)好政策，存款利率可以低一些，第一，公積金的一半是國(guó)家給的，利率低一點(diǎn)是可以的，不會(huì)影響職工個(gè)人利益。第二，低利率體現(xiàn)了互助性，如果職工住房問(wèn)題已經(jīng)解決了，不用提取公積金買房子，存款利率低一點(diǎn)影響不大，但可以幫助沒(méi)有解決住房問(wèn)題的居民，體現(xiàn)了互助互濟(jì)精神。因此，“低進(jìn)低出”政策是合理的，與銀行一點(diǎn)關(guān)系也沒(méi)有，“低進(jìn)低出”只是在公積金內(nèi)部封閉運(yùn)作，銀行不會(huì)賠也不會(huì)賺，只收取手續(xù)費(fèi)。2、互助性：住房公積金制度只解決繳存人之間互助的可能性，不解決實(shí)際上能否形成互助。實(shí)際互助的實(shí)現(xiàn)要靠住房供應(yīng)政策來(lái)解決，或者創(chuàng)新住房公積金制度，用住房公積金的增值收益建立對(duì)低收入繳存人的購(gòu)房補(bǔ)貼救濟(jì)制度3、強(qiáng)制性：由行政法規(guī)規(guī)定，直接從職工工資中扣除，存入個(gè)人賬戶，在存款利率、提取條件等方面，個(gè)人沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地。國(guó)家對(duì)于住房公積金繳存人的權(quán)利限制、義務(wù)設(shè)定，其起點(diǎn)和依據(jù)是單位資助（潛在依據(jù)）和行政法規(guī)的明文規(guī)定（顯在依據(jù)）。4、住房保障性：嚴(yán)格落實(shí)《條例》第二十四條所限定的自住住房性質(zhì)，對(duì)于不存在住房困難的繳存人，可能一生中沒(méi)有機(jī)會(huì)和條件申請(qǐng)住房公積金貸款，不能提取住房公積金，但這也許正是住房公積金制度存在的意義。當(dāng)初單位資助你另一半資金的時(shí)候，你怎么就不提意見(jiàn)呢？住房公積金制度表現(xiàn)出來(lái)的下列問(wèn)題，是其他制度導(dǎo)致的，與住房公積金制度無(wú)關(guān)，且住房公積金制度解決不了這些問(wèn)題：（五）窮人是否應(yīng)當(dāng)幫助富人。既然是互助，那么窮人當(dāng)然應(yīng)該幫助富人，就象富人應(yīng)當(dāng)幫助窮人一樣。是否應(yīng)該獲得幫助，只看是否存在住房困難，不看是窮是富。目前，形成主要是窮人幫富人這種情況，不是住房公積金制度本身的問(wèn)題，而是外圍政策，主要是錯(cuò)誤的住房供應(yīng)政策所導(dǎo)致的。住房公積金制度本身已經(jīng)為富人幫助窮人、窮人幫助富人、所有繳存人之間的互助提供了可能，對(duì)住房公積金制度來(lái)說(shuō)這已經(jīng)足夠了。住房公積金繳存人在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以提取公積金本金和申請(qǐng)公積金貸款，而現(xiàn)在的情況是，由于國(guó)家的住房制度出現(xiàn)了偏差，窮人根本就沒(méi)有機(jī)會(huì)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。所以導(dǎo)致了窮人只幫富人，富人沒(méi)有機(jī)會(huì)幫窮人這種局面。真正應(yīng)該反思的是國(guó)家住房供應(yīng)政策，而不是住房公積金制度。新加坡的中央公積金制度為什么能夠有效發(fā)揮作用？因?yàn)樾录悠碌闹饕》抗?yīng)品種是組屋，是根據(jù)居民的住房支付能力確定價(jià)格的住房，在我國(guó)稱為經(jīng)濟(jì)適用住房。其他發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家為什么可以沒(méi)有住房公積金制度，居民仍然可以有效解決住房問(wèn)題？因?yàn)槠渌l(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的商品住房供應(yīng)不存在壟斷，居民主要靠自己買地、自己建房解決自住住房問(wèn)題。（六）住房公積金制度如何既體現(xiàn)效率，又體現(xiàn)公平？1、效率是基礎(chǔ)，是開(kāi)拓資金來(lái)源，是實(shí)現(xiàn)公平的前提。能多繳存住房公積金的，可以鼓勵(lì)單位和個(gè)人多繳存。2、公平是目標(biāo)，要重點(diǎn)保證繳存職工的基本住房問(wèn)題，在貸款額度與利率方面適當(dāng)傾斜，或者建立面向低收入繳存人的救濟(jì)制度。（七）發(fā)放政策性安居工程建設(shè)貸款，是否侵害了非購(gòu)買安居工程住房繳存人的利益？只所以有此疑問(wèn)，原因在于繳存人與住房公積金管理中心之間的關(guān)系不明確，甚至法規(guī)規(guī)定與實(shí)際的沖突，導(dǎo)致關(guān)系的扭曲。首先，住房公積金繳存人與住房公積金中心之間的關(guān)系是，職工按規(guī)定利率獲得部分增值收益，而住房公積金管理中心具體如何運(yùn)用住房公積金，職工作為繳存人是沒(méi)有權(quán)利干涉的。其次，貸款是有償?shù)摹敖琛?，而不是無(wú)償占有。住房公積金制度面臨著難得的歷史機(jī)遇。七、住宅專項(xiàng)維修資金制度（一）為什么要建立住宅專項(xiàng)維修資金制度？住宅專項(xiàng)維修資金制度關(guān)系到每個(gè)職工以及每個(gè)家庭的切身利益?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)的正常使用負(fù)有義務(wù)。對(duì)自己專有的財(cái)產(chǎn)，例如自行車、汽車、家具家電、書(shū)籍等財(cái)產(chǎn)，由于自己是這些財(cái)產(chǎn)唯一的所有權(quán)人，當(dāng)這些東西不能正常使用時(shí)，個(gè)人可以選擇出資維修，也可以選擇拋棄舊物另購(gòu)新物。當(dāng)決定維修時(shí)，自己需要承擔(dān)維修費(fèi)用。對(duì)于少數(shù)幾個(gè)人共有的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)不能正常使用的時(shí)候，這幾個(gè)共有人可以協(xié)商一致，共同決定維修然后繼續(xù)使用，也可以共同決定拋棄舊物。如果決定維修然后繼續(xù)使用，那么必須確定如何承擔(dān)維修費(fèi)用，一般情況下，會(huì)按照每個(gè)人對(duì)共有物的產(chǎn)權(quán)份額或者使用頻率承擔(dān)相應(yīng)份額的維修費(fèi)用。如果某個(gè)財(cái)產(chǎn)存在成百上千個(gè)共有人，再按上述協(xié)商一致共同決定的方式確定對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的維修，幾乎是不可能的。如何改善這種困境呢？《物權(quán)法》規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度：一是提前籌集共有財(cái)產(chǎn)的維修費(fèi)用；二是決定維修事項(xiàng)和維修費(fèi)用時(shí)不再采取完全一致的原則，而是實(shí)行民主決策和強(qiáng)制參與相結(jié)合的原則，即小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)管理單位或相關(guān)業(yè)主提議、“雙三分之二”通過(guò)，即可以進(jìn)行維修，并按照規(guī)定分?jǐn)偩S修費(fèi)用。（二）業(yè)主可以不交存維修資金嗎？需要維修的時(shí)候業(yè)主臨時(shí)湊錢行不行？住宅專項(xiàng)維修資金制度不是可以選擇的，而是國(guó)家的強(qiáng)制性制度。有的業(yè)主可能會(huì)說(shuō)：“我們大家的東西，什么時(shí)候壞了我們自己湊錢修?！边@是不行的！國(guó)家只所以設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金制度，是為了防止臨時(shí)湊錢湊不成、有人不愿意湊錢導(dǎo)致共有財(cái)產(chǎn)得不到及時(shí)維修，給相關(guān)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)造成損失。即使你愿意臨時(shí)湊錢而且能夠很順利地湊到錢及時(shí)維修，也不能這么做，必須預(yù)先交存維修資金。必須明確的是，住宅專項(xiàng)維修資金制度，是國(guó)家建立的強(qiáng)制性制度，什么時(shí)候交存、交存多少，是有明確標(biāo)準(zhǔn)的，個(gè)人沒(méi)有選擇的余地。您如果選擇了按時(shí)、足額交存維修資金，您將享受充分的業(yè)主權(quán)利，保持良好的信用記錄；您如果選擇了不交存或不按時(shí)、足額交存維修資金，必將面臨嚴(yán)重的后果，雖然我們現(xiàn)在還不知道這個(gè)后果哪一天會(huì)到來(lái)。可能有的業(yè)主會(huì)問(wèn)：“我們交存的維修資金都用到哪里了？你們是怎么管理的，怎么能保證資金的安全？”在這里，我們懇請(qǐng)廣大業(yè)主主動(dòng)對(duì)我們資金管理部門進(jìn)行監(jiān)督，我們擔(dān)心的是你們不關(guān)心自己的錢怎么管、怎么用，不監(jiān)督我們的資金管理工作。你們的關(guān)心和主動(dòng)的監(jiān)督，會(huì)讓我們的工作更規(guī)范、資金更安全。另外，對(duì)于我們資金管理部門來(lái)說(shuō)，本來(lái)管好資金就已經(jīng)是履行好自己的職責(zé)了，但是，我們還想做得更多一點(diǎn)，就是及時(shí)給大家提醒，讓您避免違法的尷尬，讓您保持誠(chéng)信的記錄，助力您的完美人生。誠(chéng)信的記錄比失信的污點(diǎn)更值得我們追求。當(dāng)我們走完這一生的時(shí)候，我們可以給后人留下物質(zhì)和精神兩筆財(cái)富：一是足額的維修資金，讓子女住房更安心，這是物質(zhì)財(cái)富；二是我們完美的誠(chéng)信記錄，讓子女為我們驕傲并把誠(chéng)信繼續(xù)傳承下去，這是精神財(cái)富。（三）建立維修資金，是業(yè)主的義務(wù)，更是業(yè)主的權(quán)利。你交存了維修資金，別人沒(méi)有按時(shí)足額交存，侵犯的就是包括你在內(nèi)的所有共有人的利益。當(dāng)需要維修共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，他不分?jǐn)傎M(fèi)用行嗎？你要做一個(gè)守信用的人，但別人不做，就影響了你的利益。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主是一個(gè)利益共同體，這就需要業(yè)主大家之間互相提醒、互相督促，才能實(shí)現(xiàn)共贏。（四）按時(shí)、足額交存維修資金，對(duì)業(yè)主有什么好處？1、可以保證小區(qū)內(nèi)的共有部分得到及時(shí)維修，保證業(yè)主正常的居住質(zhì)量；2、可以讓業(yè)主的專有部分升值；3、可以讓業(yè)主保持良好的信用記錄，對(duì)業(yè)主的完美人生具有心理暗示作用，讓你更加自信和堂堂正正。人的一生應(yīng)當(dāng)這樣度過(guò)：當(dāng)你回首往事的時(shí)候……（五）不交存、續(xù)籌維修資金，對(duì)業(yè)主有什么壞處？1、小區(qū)內(nèi)的共有部分難以得到及時(shí)維修，不能保證業(yè)主正常的居住質(zhì)量；2、降低小區(qū)的居住品質(zhì)，讓業(yè)主的專有部分升值打折扣，讓這個(gè)小區(qū)的房子買不出好價(jià)錢；3、可以讓業(yè)主的信用記錄沾上污點(diǎn)。如果一個(gè)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不能正常使用，小區(qū)內(nèi)的大部分業(yè)主都不守信用，誰(shuí)還會(huì)買這個(gè)小區(qū)的房子？孟母三遷就是這個(gè)原因。十八屆四中全會(huì)以后，中國(guó)加快了建設(shè)法治社會(huì)的步伐。今后的社會(huì)，必然是法治社會(huì)，必然是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。法治社會(huì)首先是信用社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然