提高房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制成效的方法,mba項目管理論文

提高房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制成效的方法,mba項目管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】【第5部分】【第6部分】提高房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制成效的方式方法【第7部分】第5章提高房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制成效的方式方法由上文的分析中能夠看出，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段的成本管理和控制是非常重要的，也是有一定的方式方法能夠進(jìn)行管理和控制的，針對上文的分析和優(yōu)化考慮，筆者對整個房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本管理與控制提出一些總結(jié)性的建議，主要包含有：5.1建立項目成本控制責(zé)任制，加強(qiáng)項目成本控制意識成本控制是項目節(jié)支增效的重要手段同。而在項目的成本控制當(dāng)中，存在的一些主要問題是，控制的責(zé)任存在穿插不清楚，導(dǎo)致成本控制成為一句空話。筆者以為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一級對一級的成本控制責(zé)任制，在詳細(xì)的成本控制上，從細(xì)節(jié)入手，全面控制，構(gòu)成一個健全的成本責(zé)任控制體系。一是開發(fā)項目是成本控制最為核心的內(nèi)容，應(yīng)進(jìn)行專門的獨立的核算，具體的反映項目的成本變化。二是要有成本預(yù)算，也就是指要有成本支出的考核額度，施行嚴(yán)格的成本管控，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時，應(yīng)根據(jù)項目的施行情況進(jìn)行必要的成本支出預(yù)算，各項數(shù)據(jù)都要綜合考慮影響成本支出的因素，確定成本控制的預(yù)算目的。第三，根據(jù)成本預(yù)算目的以及實際控制的情況，對員工進(jìn)行業(yè)績考核，施行賞罰兌現(xiàn)。而對于設(shè)計階段的成本控制來講，設(shè)計階段的成本控制的節(jié)點主要是建筑安裝環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)要在招投標(biāo)、技術(shù)運用等方面加強(qiáng)控制。招投標(biāo)的成本控制是堅持性價比擬高的、合適的產(chǎn)品和技術(shù)，要符合委托方或者用戶的要求，要加強(qiáng)細(xì)節(jié)的控制，防止不合規(guī)范的原材料、低劣過期的技術(shù)使用，既要防止漫天要價，也要防止盲目低價對工程帶來的負(fù)面影響。所以講設(shè)計階段應(yīng)該首選對對設(shè)計進(jìn)行招標(biāo)，來優(yōu)先選擇設(shè)計單位，對于項目執(zhí)行單位來講，應(yīng)該積極的推行建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方式方法，盡可能地從工程的主體進(jìn)行考量，將并以配套相結(jié)合的方案，能夠?qū)㈨椖康目傮w規(guī)劃、建筑設(shè)計和景觀設(shè)計放在一起進(jìn)行招標(biāo)的工作，這樣就能夠進(jìn)行多家設(shè)計方案的競投，進(jìn)而吸引多家企業(yè)設(shè)計單位進(jìn)行競投，除此之外，還應(yīng)該積極的邀請業(yè)內(nèi)專家開展設(shè)計評選定標(biāo)，這樣就能夠最科學(xué)合理的選擇優(yōu)勢的設(shè)計單位，也同時讓設(shè)計單位在項目的設(shè)計和成本上盡可能地創(chuàng)新，來爭取中標(biāo)。除了在招標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)，到達(dá)設(shè)計成本優(yōu)化的目的，項目負(fù)責(zé)單位還應(yīng)該在設(shè)計經(jīng)過中積極的與設(shè)計單位或者設(shè)計人員進(jìn)行技術(shù)溝通和溝通，也與設(shè)計文件審批的管理單位相關(guān)人員多溝通，了解設(shè)計制度和準(zhǔn)則，避免由于沒有能到達(dá)審批條件而出現(xiàn)設(shè)計返工，浪費成本。而且項目負(fù)責(zé)單位也應(yīng)該積極的收集和分析開發(fā)項目所在地理區(qū)域的各項控制要素，例如區(qū)域周圍的設(shè)施情況、針對的客戶群和產(chǎn)品定位以及戶型配比等等。還應(yīng)該從控制設(shè)計起點的建安造價出發(fā)，對設(shè)計單位以及設(shè)計人員提出單方造價的上線，進(jìn)而避免當(dāng)建筑設(shè)計方案出臺時與成本控制要求出現(xiàn)太大的差距。而且應(yīng)該對設(shè)計周期進(jìn)行合理的布置，提出設(shè)計詳細(xì)時間布置，流出設(shè)計結(jié)果的討論、評審和修改時間，以免出現(xiàn)由于盲目進(jìn)行設(shè)計時間趕工而發(fā)生設(shè)計圖紙有質(zhì)量缺陷。而且在設(shè)計的功能上應(yīng)該盡量的貼合現(xiàn)實的需要，不能一味的追求設(shè)計上的高、新、美，以致于出現(xiàn)很多不必要的功能和過分的承受價值，造成成本的浪費。規(guī)劃設(shè)計和策劃定位的互動使項目的目的愈加明確，包括：對地塊自然條件和社會條件的分析判定，對限制條件的認(rèn)識和突破創(chuàng)新的評估，對區(qū)位市場和市場發(fā)展趨勢的分析判定，對產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)劃概念引領(lǐng)市場的評估。5.2施行全經(jīng)過的項目成本控制在項目的施行經(jīng)過中，應(yīng)施行全經(jīng)過控制，即對每個經(jīng)過進(jìn)行控制，包括決策經(jīng)過的成本控制、設(shè)計經(jīng)過的成本控制、招標(biāo)階段的成本控制、施工階段的成本控制。華而不實，在項目的決策經(jīng)過上，要編制具體的具有可操作性的策劃書，制定完善的成本控制方案。投資經(jīng)過的成本控制要在全面分析基礎(chǔ)上完成，例如國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、行業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)管理政策、以及與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地政策、規(guī)劃政策、前期工程、建筑施工政策等，以及市場的變化，各類建設(shè)設(shè)施、器材、用料的價格情況等，這些都是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計階段的成本控制不單單是成本部門的工作，一定是多部門溝通協(xié)調(diào)的成果。所以設(shè)計階段的成本控制目的應(yīng)該下到達(dá)所有牽涉的部門或者人員上，制定出詳盡有效的項目成本控制制度。針對當(dāng)前多數(shù)設(shè)計單位經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例〔如5%〕時，則扣罰一定比例的設(shè)計費〔設(shè)計質(zhì)保金〕。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。初步設(shè)計階段，在知足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫等。施工圖設(shè)計階段，通過設(shè)計優(yōu)化，降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對客戶投訴和關(guān)注點較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合。制定(設(shè)計方案報審流程規(guī)定〕，設(shè)計方案須按(設(shè)計方案報審流程規(guī)定〕報審，方案確認(rèn)書須經(jīng)過地區(qū)公司負(fù)責(zé)人或主管工程的人員簽名確認(rèn)。項目豎向設(shè)計方案審批前需由公司總工室組織相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，并組織方案論證會，必要時邀請社會專家參加論證會。地區(qū)公司總工室在項目豎向施工圖下發(fā)前需對土石方量進(jìn)行測算，并將施工圖和測算結(jié)果報設(shè)計成本質(zhì)量控制中心備案。小區(qū)溫度調(diào)節(jié)方案審批前需由公司總工室組織相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)研，并組織由社會專家參加的方案論證會。地下室平面方案審批中，根據(jù)需要由設(shè)計成本質(zhì)量控制中心組織相關(guān)部門召開工期、計劃等方面的協(xié)調(diào)會。轉(zhuǎn)換層的設(shè)置應(yīng)進(jìn)行充分的經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證，并報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。對地質(zhì)復(fù)雜的基礎(chǔ)方案應(yīng)組織論證會，必要時邀請社會專家參加。道路方案、橋梁方案、小區(qū)排洪方案等專項工程設(shè)計方案應(yīng)組織社會專家參加的論證會，鋼筋含量控制指標(biāo)應(yīng)納入設(shè)計合同，須在設(shè)計合同簽訂前報設(shè)計成本質(zhì)量控制中心審批。施工圖下發(fā)前，地區(qū)公司總工室應(yīng)對鋼筋含量進(jìn)行初步測算，若已到達(dá)控制指標(biāo)則可下發(fā)，測算結(jié)果報設(shè)計成本質(zhì)量控制中心備案。若未到達(dá)控制指標(biāo)，須進(jìn)行原因分析和設(shè)計優(yōu)化，優(yōu)化后仍未到達(dá)控制指標(biāo)，應(yīng)報設(shè)計成本質(zhì)量控制中心審核審批。凡采用設(shè)計、施工捆綁招標(biāo)的專項工程〔如擋土墻、高邊坡、基坑支護(hù)、堤岸、水利、加固工程、屋面鋼構(gòu)造等〕均需按公司招投標(biāo)管理辦法進(jìn)行技術(shù)標(biāo)設(shè)計方案的評審。凡預(yù)估工程造價在300萬元以上的專項工程，由設(shè)計成本質(zhì)量控制中心組織進(jìn)行技術(shù)標(biāo)設(shè)計方案的評審。凡預(yù)估工程造價在10-300萬元以內(nèi)的專項工程，由地區(qū)公司總工室組織進(jìn)行技術(shù)標(biāo)設(shè)計方案評審。招標(biāo)的專項工程，由設(shè)計成本質(zhì)量控制中心總組織評審，必要時邀請公司總工室、工程管理中心介入評審，特殊工程可由設(shè)計成本質(zhì)量控制中心邀請社會專家評審。開標(biāo)后招標(biāo)部門按審批權(quán)限將符合要求的投標(biāo)文件分別提交設(shè)計成本質(zhì)量控制中心或地區(qū)公司總工室。設(shè)計成本質(zhì)量控制中心或地區(qū)公司總工室對技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評審。技術(shù)標(biāo)設(shè)計方案根據(jù)設(shè)計文件能否完好，有無重大漏項、設(shè)計能否知足使用功能要求評定，評審結(jié)果為合格或不合格。對合格的技術(shù)標(biāo)設(shè)計方案根據(jù)其技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的合理性進(jìn)行綜合排名。技術(shù)標(biāo)評審部門還應(yīng)對合格的投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)設(shè)計方案分別提出優(yōu)化建議，優(yōu)化建議由招標(biāo)部門落實之后，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評定。定標(biāo)后，招標(biāo)部門將最終定標(biāo)的結(jié)果知會技術(shù)標(biāo)評審部門。招標(biāo)部門應(yīng)將技術(shù)標(biāo)設(shè)計方案評審意見和招投標(biāo)文件一并歸檔備案。所有附屬構(gòu)造及構(gòu)件的設(shè)計施工圖應(yīng)報設(shè)計成本質(zhì)量中心審核通過后方可下發(fā)施工，須上報的附屬構(gòu)造及構(gòu)件包括：園林建筑及構(gòu)筑物、圍墻、女兒墻、陽臺欄板、雨蓬、建筑立面造型飾線、屋面水池、小區(qū)獨立水池、地下室水池、突出屋面小塔樓、建筑屋面造型構(gòu)架、檐口、小區(qū)管溝等。設(shè)計成本質(zhì)量管理部門對已完成施工圖設(shè)計的項目進(jìn)行抽查。完成施工圖審核意見單，下發(fā)公司各部門；完成施工圖抽查報告報上級主管人員。各部門應(yīng)按(設(shè)計方案審核審批流程規(guī)定〕，在相應(yīng)階段將方案報設(shè)計成本質(zhì)量控制中心審核，未按規(guī)定報審的，按公司管理制度對相關(guān)人員進(jìn)行處理。經(jīng)設(shè)計成本質(zhì)量控制中心審批后的方案仍存在重大問題的，按公司瀆職問責(zé)制度對設(shè)計成本質(zhì)量控制中心總經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行處理。未按審批方案執(zhí)行，造成成本浪費，按公司瀆職問責(zé)制度對相關(guān)人員進(jìn)行處理。5.3加強(qiáng)房地產(chǎn)項目資金的預(yù)算管理和集中管理全面預(yù)算管理越來越遭到企業(yè)的高度重視，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段的全面預(yù)算管理，設(shè)立設(shè)計階段預(yù)算管理委員會或者預(yù)算管理辦公室。預(yù)算管理委員會以會議形式對設(shè)計階段的預(yù)算管理工作行使日常決策權(quán)，加強(qiáng)對預(yù)算全經(jīng)過的管理，強(qiáng)化預(yù)算管理對戰(zhàn)略目的實現(xiàn)和資源合理配置的支撐作用；進(jìn)行設(shè)計階段的日常預(yù)算工作的組織、管理、協(xié)調(diào)職能。明確織各責(zé)任單元的定位、預(yù)算責(zé)任。各責(zé)任單元層次的劃分與管理層次對應(yīng)，不同層次的責(zé)任單元在公司管理中定位及預(yù)算責(zé)任也并不一樣。公司是一級責(zé)任單元，定位為投資中心，對項目的收入、成本、利潤及投資承當(dāng)預(yù)算責(zé)任；業(yè)務(wù)單位是二級責(zé)任單元，分別定位為費用中心、利潤中心等，對費用、利潤等承當(dāng)責(zé)任，在二級責(zé)任單元內(nèi)部劃分三級或更深層級責(zé)任單元，并對其進(jìn)行定位和預(yù)算責(zé)任界定。進(jìn)行一系列動態(tài)成本的跟蹤檢查、階段性的回首總結(jié)，是成本控制到位的保障。設(shè)計變更的有效控制，應(yīng)著重分解和控制公司在設(shè)計階段各個環(huán)節(jié)、各個階段所發(fā)生的一切支出，要尋找出預(yù)算和實際發(fā)生差異的主要原因，注意下面的經(jīng)常性發(fā)生的成本突破：如地下室磚外墻改為鋼筋砼墻、基礎(chǔ)土方、主體構(gòu)造設(shè)計變更、外立面裝飾提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)底板增加防水層，地下室砼增加膨脹劑，外墻增厚防水砂漿，增加防水卷材，組院增加圍墻、鐵門欄桿以及建設(shè)后期為提升項目品質(zhì)增加的項目導(dǎo)致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木制作構(gòu)架、景觀增加軟、硬景標(biāo)準(zhǔn)等等。根據(jù)市場定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn)：建筑主體的配置標(biāo)準(zhǔn)如外墻裝飾、保溫、門窗、室內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、電器及空調(diào)形式、單元及分戶入口、電梯、標(biāo)準(zhǔn)車位配置、地庫交通，小區(qū)或社區(qū)配套設(shè)施如體育健身、文化娛樂空間、教育設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)，邊界管理體系及設(shè)施、通訊及弱電系統(tǒng)；對大量的建筑主體共性部分制定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、整合各階段設(shè)計積累成果，實現(xiàn)集約采購和戰(zhàn)略合作服務(wù)商關(guān)系，如電器設(shè)備、建筑材料、欄桿、門窗標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。對設(shè)計主要經(jīng)過實行多方案比擬和精細(xì)化控制，減少反工和殘次品。在加強(qiáng)資金的管控，及時修正在執(zhí)行經(jīng)過中存在的各種偏差；另外，還需要加強(qiáng)項目資金的集中管理，設(shè)立專門的財務(wù)公司及結(jié)算中心，提高資金的使用效率，減少財務(wù)風(fēng)險。5.4確定科學(xué)、合理的限額設(shè)計與工程造價控制目的任何企業(yè)，節(jié)省成本就意味著增加利潤，同樣對于房地產(chǎn)企業(yè)來講也不例外，工程設(shè)計應(yīng)堅持投資目的一經(jīng)確定，就成為該工程的最高限價的觀念，房地產(chǎn)設(shè)計階段成本控制第一方式方法就是加強(qiáng)項目投資的控制，而要實現(xiàn)投資的控制，就是在項目的設(shè)計上進(jìn)行控制，設(shè)計成本控制的有效方式方法是限額設(shè)計。一般來講，加強(qiáng)工程項目控制，就是要控制限定項目投資的最高額度。限度設(shè)計要確定明確的目的，在初步設(shè)計的基礎(chǔ)上進(jìn)行審核批準(zhǔn)，限定圖紙設(shè)計的額度目的。在詳細(xì)做法上：一是編制科學(xué)的、合理的、可操作性的、具有成本控制功能的可行性研究報告，論證技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、施工可行性、管理可行性、環(huán)境可行性、經(jīng)營可行性等，最終確定既要經(jīng)濟(jì)適用、又要技術(shù)先進(jìn)的設(shè)計方案，可行性研究報告可使用的各種基礎(chǔ)資料都是有限的，而且有很多是未知的、動態(tài)變化的情況，需要進(jìn)行必要的后期修改，造成一定范圍內(nèi)的投資額變化，最終確定科學(xué)合理的投資控制目的。二是施工圖的設(shè)計科學(xué)合理。應(yīng)遵循初步設(shè)計的工作范圍、初步設(shè)計的各項內(nèi)容、初步設(shè)計的各項原則、初步設(shè)計的概算限額等，施工圖的設(shè)計應(yīng)選定多種設(shè)計方案，從種方案中進(jìn)行選擇比擬，最后確定一種技術(shù)先進(jìn)又節(jié)約成本的施工圖設(shè)計。當(dāng)遭到不可調(diào)整因素影響時，需要進(jìn)行重大方案的調(diào)整，先設(shè)立資金投資的限額標(biāo)準(zhǔn)，再進(jìn)行設(shè)計，能夠?qū)崿F(xiàn)工程限額設(shè)計的目的。限額設(shè)計是工程成本控制的事前預(yù)防手段，可有效的控制項目投資，防止投資無限度的增長。一般來講，投資設(shè)計分為三個階段，第一階段為初步設(shè)計，對投資的影響是75~95%,第二階段是擴(kuò)大初步設(shè)計，對投資的影響是35~75%,第三階段是施工圖設(shè)計，對投資的影響是5~35%.當(dāng)前，很多建筑工程設(shè)計在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的結(jié)合存在較多的問題，而限額設(shè)計是工程設(shè)