房地產(chǎn)營銷策劃深圳公寓組酒店式公寓建筑剖析曾瑞華三

中國十強(qiáng)酒店式公寓剖析專題

課題組：深圳商務(wù)公寓組

撰稿人：曾瑞華酒店式公寓的概念酒店式服務(wù)公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。如今酒店式公寓多指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會被用作投資使用。2006年中國100強(qiáng)酒店公寓前十名項(xiàng)目概況雅詩閣——酒店式公寓100強(qiáng)第一名

雅詩閣集團(tuán)目前在華運(yùn)營的18個(gè)公寓項(xiàng)目中，已有6個(gè)是含有股權(quán)的項(xiàng)目上海浦東雅詩閣酒店位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，靠近東方明珠電視塔，于2001年開業(yè)，樓高40層，共有客房248間套，單房1495元/日，兩房2185元/日。北京雅詩閣位于北京商業(yè)中心區(qū)，距國際貿(mào)易中心和國貿(mào)商城僅咫尺之遙。極盡辦公、購物、娛樂之便利。擁有一房至四房復(fù)式公寓，室內(nèi)玻璃頂泳池，設(shè)備齊全的健身中心、商務(wù)中心等；北京雅詩閣上海浦東雅詩閣酒店入口大堂房間泳池“貢院六號”位于北京東城區(qū)東城建國門內(nèi)大街貢院6號。共6種不同戶型的裝修，總體上可用“披金戴銀”來描述：馬尾編制的床頭、吹制時(shí)摻入金粉的威尼斯水晶燈具；用手工貼制的金箔、銀箔、絲、棉緞、桃花芯木等裝飾的墻體；整塊施華洛世奇天然水晶嘴開關(guān)，還有更多從國外量身定制的。包括大堂及所有的設(shè)施，由3位海外設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)：貴族型、現(xiàn)代型、總統(tǒng)型、豪華型、皇朝型、皇宮型。我們希望把這里做成高層人士聚會的地方。開盤時(shí)間：2001年6月15日，銷售均價(jià)為50000元/平米。貢院六號——酒店式公寓100強(qiáng)第二名

總投資為11-12億元，至于資金來源，有銀行資金、外資和自有資金等，總之“渠道很復(fù)雜”。貢院六號由3棟樓組成，“綠都源”只打算出售其中的1棟（50套），其余兩棟（100套）僅供出租?！皟蓷澯糜诔鲎獾默F(xiàn)樓，預(yù)計(jì)投資回收期可能比較長，但最終的收益率可望高于售出的樓盤（出售部分的收益率為20%），現(xiàn)在租樓的人絡(luò)繹不絕，租金為每平方米30-40美元?！?/p>

豪宅物業(yè)的管理費(fèi)歷來都是不菲的?！柏曉毫枴蔽飿I(yè)管理處介紹說，這里采用中央空調(diào)，其物業(yè)管理費(fèi)每平方米3美元。即使是一套最小的房子（129平方米），每月管理費(fèi)也要3000多元，而400平米的房則接近萬元。

金宸公寓——酒店式公寓100強(qiáng)第三名金宸公寓距西二環(huán)200米左右，南距長安街300米左右?？傄?guī)劃面積8.5萬平方米，由兩棟13層塔樓和兩棟13層鋼結(jié)構(gòu)板式樓組成。開盤日期2002年6月21日，銷售均價(jià)18000元/平米。首家鋼結(jié)構(gòu)建設(shè)，北京首家市內(nèi)酒店式公寓，首家3A工程，首家人民保險(xiǎn)公司建筑質(zhì)量保險(xiǎn)工程，首家投資回報(bào)率的包租公寓。戶型分析:金宸公寓整體體顯示尊貴、、絕版、現(xiàn)代代、高尚、雍雍容華貴的氣氣度,戶型都都是184-298平米米的三房和四四房,使用率率為84%.以三號樓G/N戶型為例例。銷售面積200.9平方方米，使用面面積168.8平方米。。為三室一廳廳一廚三衛(wèi)戶戶型。劃分為為一個(gè)生活區(qū)區(qū)和兩個(gè)居住住區(qū)。南北通通透的設(shè)計(jì)及及通頂斷橋隔隔熱鋁合金窗窗，可充分采采光，消除了了室內(nèi)陰暗死死角，并能更更好的保持室室內(nèi)溫度和濕濕度。入戶門門為桃木材質(zhì)質(zhì)，配有電子子門禁系統(tǒng)。。室內(nèi)門采用用高級實(shí)木復(fù)復(fù)合門，華麗麗而牢固。門門廳走道等地地面均采用高高級地磚及石石材。臥室地地面鋪設(shè)地毯毯，墻體和頂頂棚采用高級級環(huán)保乳膠漆漆。主生活區(qū)區(qū)地面采用石石料或高級實(shí)實(shí)木復(fù)合地板板，天花板及及墻體采用高高級乳膠漆，，局部藝術(shù)吊吊頂。廚房地地面為高檔防防滑地磚，鋁鋁扣板天花，，并配套安裝裝了海爾廚具具或同檔次廚廚具套裝。衛(wèi)衛(wèi)生間地面使使用防滑地磚磚，墻體、天天花為鋁扣板板，配套美國國科勒潔具組組合。大理石石臺面浴室柜柜，毛油架、、換氣扇等設(shè)設(shè)施齊備，主主衛(wèi)設(shè)有獨(dú)立立衣帽間，方方便您的出行行更衣。室內(nèi)配套設(shè)施施:中央潔凈凈水系統(tǒng)，凈凈水入戶；美美國伊來克斯斯戶式中央吸吸塵系統(tǒng)，2微米塵超凈凈過濾，避免免室內(nèi)二次污污染；美國雷雷諾士戶式中中央空調(diào)，冷冷暖自選并設(shè)設(shè)有新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，隨時(shí)保持持室內(nèi)空氣流流通；管道天天然氣入戶；；24小時(shí)熱熱水；千兆主主干以太網(wǎng)，，四個(gè)電話接接口，兩個(gè)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)接口；衛(wèi)衛(wèi)星及有線電電視系統(tǒng)，可可收視包括CNN、HBO、MOVIES、鳳鳳凰衛(wèi)視等國國內(nèi)外眾多知知名頻道。項(xiàng)目公式金額單價(jià)（元/平方米）16910面積（平方米）200.44總價(jià)單價(jià)*面積3389440.4首付總額總價(jià)*30%+萬位以下余額1019440.4貸款總額總價(jià)*70%-萬位以下余額2370000.0年利率5.51%月還款16316.32年還款月還款額*12個(gè)月195795.84五年還款年還款額*5年978979.2租賃單價(jià)（元/平方米/日）3.5年租金租賃單價(jià)*面積*365天256062.1月租金年租金額/12個(gè)月21338.51年凈收益年租金額-年還款60266.26年收益率年租金額/首付款額25%年凈收益率年凈回報(bào)額/首付款額6%投資收益表:金融街華榮公公寓——酒店店式公寓100強(qiáng)第四名名金融街華榮公公寓位于西城城區(qū)興盛街2號。開盤時(shí)時(shí)間為2003年10月月8日，均價(jià)價(jià)20000元/平米。。建筑為10層層的低密度公公寓，既保證證了室內(nèi)采光光，也增加了了外立面的通通透感，以現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格建筑筑造型體現(xiàn)規(guī)規(guī)律線條的獨(dú)獨(dú)特建筑格調(diào)調(diào)，以金屬與與石材對比協(xié)協(xié)調(diào)，體現(xiàn)出出脫俗不凡的的華麗格調(diào)。。優(yōu)越的地理位位置；優(yōu)秀的的教育環(huán)境；；國際一流品品牌精心打造造；超5A級級的智能化網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和安安全保障系統(tǒng)統(tǒng)；超5星級級的酒店服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管管家服務(wù)模式式。金融街華榮公公寓共166戶,主力戶戶型為110-135的的一房,戶型型均偏大皇家港灣——酒店式公公寓100強(qiáng)強(qiáng)第五名皇家港灣坐落落在東直門外外大街，澳大大利亞使館正正對面?？偨ńㄖ娣e1.5萬平方米米，地上14層，地下2層，是一個(gè)個(gè)包含標(biāo)準(zhǔn)客客房、商務(wù)客客房、貴賓套套房以及酒吧吧、咖啡、餐餐飲、會所的的小型酒店式式設(shè)計(jì)。港灣戶型為40—60平平米的精裝修修小戶型，整整樓配備四部部三菱直升梯梯，公共樓道道以海馬地毯毯滿鋪，戶內(nèi)內(nèi)墻壁為美高高壁紙，采用用的約克的獨(dú)獨(dú)立中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)，堪稱稱全球廚衛(wèi)經(jīng)經(jīng)典的科勒龍龍頭也是亮點(diǎn)點(diǎn)之一。開盤時(shí)間為2004年11月10日日，均價(jià)15800元/平米。美華世紀(jì)——酒店式公公寓100強(qiáng)強(qiáng)第六名美華世紀(jì)開盤盤時(shí)間為2005年4月月7日，銷售售均價(jià)為18000元/平米。美華世紀(jì)是一一個(gè)集涉外服服務(wù)式公寓、、辦公、配套套商業(yè)于一體體的綜合型建建筑，位于建建國門外賽特特東南側(cè)，距距長安街僅100米左右右，其優(yōu)越的的地理位置、、成熟的國際際環(huán)境、高品品質(zhì)的完善配配套、涉外酒酒店式的星級級服務(wù)、優(yōu)雅雅的歐式風(fēng)格格大堂，并由由法國設(shè)計(jì)師師主持的室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)，共同同構(gòu)成了美華華世紀(jì)的優(yōu)異異的投資價(jià)值值。酒店公寓有1居室和2居居室，面積在在60—90平方米之間間，總價(jià)在130-180萬(均價(jià)價(jià)18000左右)。

大堂餐廳茶館書房房間客廳特別精心設(shè)計(jì)計(jì)了22種戶戶型以滿足不不同人士適合合度.租金價(jià)格表1居14000/月1+1居16000/月2居18000/月碧玉108———酒店式公公寓100強(qiáng)強(qiáng)第七名碧玉108全全裝修小戶型型，地處碧云云國際社區(qū)，，一棟4層建建筑，一樓商商業(yè)，2—4層為公寓.2004年年8月1日公公開發(fā)售，總總戶數(shù)108套，該案率率先通過ISO1400國際環(huán)境認(rèn)認(rèn)證是上海市市區(qū)內(nèi)少數(shù)達(dá)達(dá)到國家空氣氣質(zhì)量一級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域，，45-76平米（建面面）精裝修，，4.5米層層高，由中國國臺灣空間藝藝術(shù)大師史南南橋親自設(shè)計(jì)計(jì)，交通比較較方便，周圍圍學(xué)校、賣場場、商貿(mào)等配配套齊全。物物業(yè)管理公司司：金馬酒酒店公寓管理理（上海）有有限公司開盤時(shí)間為2004年8月8日，銷銷售均價(jià)為13000元元/平米。

和喬麗致酒店店公寓——酒店式公公寓100強(qiáng)強(qiáng)第八名和喬集集團(tuán)為為跨足足金融融、科科技、、石化化、服服務(wù)、、房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)之大大型臺臺資企企業(yè)集集團(tuán)。。今今和和喬再再次于于CBD核核心地地帶傾傾心打打造全全新概概念之之產(chǎn)品品“和和喬麗麗致酒酒店··公寓寓”為為具有有品味味的服服務(wù)。?！啊昂秃蛦帖慃愔戮凭频辍ぁす⒃ⅰ卑税藢右砸韵陆?jīng)經(jīng)營高高級商商務(wù)酒酒店，，一層層是約約3000平米米的酒酒店大大堂，，挑高高8.2米米門廳廳。。和喬麗麗致酒酒店··公寓寓開盤盤時(shí)間間為2004年年6月月1日日，銷銷售均均價(jià)為為15000元元/平平米。。旺座中中心——酒酒店式式公寓寓100強(qiáng)強(qiáng)第九九名旺座中中心位位于朝朝陽區(qū)區(qū)關(guān)東東店，，地處處CBD中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)中心心地帶帶，東東臨東東三環(huán)環(huán)路，，西側(cè)側(cè)為關(guān)關(guān)東店店南街街，南南靠嘉嘉里中中心。。國貿(mào)貿(mào)、京京廣和和嘉里里中中心等等眾多多頂級級寫字字樓、、公寓寓四方方圍合合這一一片未未來五五百強(qiáng)強(qiáng)爭搶搶進(jìn)駐駐的國國際經(jīng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)貿(mào)易中中心。。開盤時(shí)時(shí)間為為2001年7月28日日，銷銷售均均價(jià)為為：24000元/平米米。一房三房兩房泰悅豪豪庭——酒酒店式式公寓寓100強(qiáng)強(qiáng)第十十名堅(jiān)果公公寓位位于三三里屯屯南街街與白白家莊莊路交交叉點(diǎn)點(diǎn)的東東南角角，與與ＣＢＢＤ商商務(wù)中中心國國貿(mào)和和京廣廣中心心毗鄰鄰相接接，距距東三三環(huán)和和工體體北路路均５５０００米路路程。。項(xiàng)目目所處處的區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，，對于于工作作生活活核心心處于于ＣＢＢＤ或或者說說泛ＣＣＢＤＤ區(qū)的的某些些具備備較高高消費(fèi)費(fèi)實(shí)力力又很很強(qiáng)的的個(gè)性性化需需求的的人群群來說說，的的確存存在巨巨大的的誘惑惑力。。該項(xiàng)目目為客客戶提提供了了“套套餐式式”全全套精精裝修修服務(wù)務(wù)，即即除了了提供供室內(nèi)內(nèi)裝修修外，，同時(shí)時(shí)還提提供全全套家家私和和電器器。開盤時(shí)時(shí)間為為2003年3月8日，，銷售售均價(jià)價(jià)為：：13000元元/平平米。。項(xiàng)目名稱地址規(guī)模建筑風(fēng)格開盤時(shí)間價(jià)格（元/平米）賣點(diǎn)雅詩閣貢院六號北京東城區(qū)東城建國門內(nèi)大街貢院6號建面4.5萬平方米，共有150套房。法式2001-6-15500006種豪華裝修風(fēng)格品味與眾不同，便利的交通、嚴(yán)密的保安系統(tǒng)金宸公寓北京西城區(qū)金融街廣城大街4號院

建面8.5萬平方米共147戶現(xiàn)代2002-6-2118000金融街核心地段，唯一投資公寓，70年產(chǎn)權(quán)金融街華榮公寓北京興盛街2號

建面0.89萬平方米共166戶現(xiàn)代2003-10-820000優(yōu)越位置和教育環(huán)境、建筑為十層低密度公寓

皇家港灣東城區(qū)東直門外大街28號

建面1.67萬平米共312戶現(xiàn)代2004-10-2715800快速、高效回報(bào)，堪稱全球廚衛(wèi)經(jīng)典的科勒龍頭也是亮點(diǎn)之一

美華世紀(jì)北京朝陽區(qū)建外建華南路15號建面3.98萬平米共200多戶歐式2003-4-718000優(yōu)越位置、成熟的國際環(huán)境、完善的配套、涉外酒店式的星級服務(wù)碧玉108上海浦東區(qū)紅楓路108弄

建面0.7萬平米共108戶2004-8-8最低13000起率先通過ISO1400國際環(huán)境認(rèn)證是上海市區(qū)內(nèi)少數(shù)達(dá)到國家空氣質(zhì)量一級標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域

和喬麗致酒店公寓北京朝陽區(qū)光華路

建面4.4萬平米共396戶現(xiàn)代2004-6-114500CBD核心地帶

旺座中心北京朝陽區(qū)關(guān)東店南街2號

建面10萬平米共400多套現(xiàn)代2001-7-2824000CBD中央商務(wù)區(qū)中心地帶

泰悅豪庭北京朝陽區(qū)三里屯南街58號建面4.3萬平米共382戶現(xiàn)代2003-3-2813000CBD區(qū)域，世界最著名的酒店管理集團(tuán)——?jiǎng)P悅集團(tuán)合作9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。20:41:5220:41:5220:411/5/20238:41:52PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2320:41:5220:41Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。20:41:5220:41:5220:41Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2320:41:5220:41:52January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月20238:41:52下午午20:41:521月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月238:41下下午午1月-2320:41January5,202316、行動出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/520:41:5220:41:5205January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。8:41:52下午8:41下下午20:41:521月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。20:41:5220:41:5220:411/5/20238:41:52PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2320:41:5220:41Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。20:41:5220:41:5220:41Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2320:41:5220:41:52January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月20238:41:52下下午20:41:521月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月238:41下下午1月-2320:41January5,202316、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/520:41:5220:41:5205January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。8:41:52下午午8:41下午午20:41:521月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀一切切好書如同同和過去最最杰出的人人談話。20:4