商品房買賣合同解讀

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔商品房買賣合同解讀第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)出賣人以方式取得位于、編號(hào)為的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。載明該建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或合同是。該地塊總土地面積為。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項(xiàng)目名稱】【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為，施工許可證號(hào)為。［主要變化］1、舊版中的“土地使用權(quán)”改為新版中的“建設(shè)用地使用權(quán)”，相應(yīng)將“土地使用權(quán)出讓合同”改為“載明建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或合同”；2、舊版中“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至新版中第三條“買受人所購商品房的基本情況”中。［分析］1、因《中華人民共和國物權(quán)法》頒行之前的《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)中并無建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，此處將“土地使用權(quán)”改為“建設(shè)用地使用權(quán)”，系響應(yīng)《物權(quán)法》第十二章關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，以追求法律用語的精準(zhǔn)，并為適用《物權(quán)法》解決相關(guān)糾紛提供援引可能。2、舊版合同中把“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”作為第一條“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”的內(nèi)容，在邏輯上認(rèn)為該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，從而否定了買受人針對(duì)違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟的可能性。新版合同將“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至第三條“買受人所購商品房的基本情況”，則不僅肯定該部分內(nèi)容僅涉及行政機(jī)關(guān)與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準(zhǔn)等行政法律關(guān)系，并且為買受人針對(duì)違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟提供了一條便捷的通道。［對(duì)策/建議］合法建設(shè)，如實(shí)填寫。第二條商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【預(yù)售】【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為，預(yù)售許可證號(hào)為;或者,現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為，備案號(hào)為。［主要變化］明確現(xiàn)售商品房的備案機(jī)關(guān)與備案號(hào)。［分析］該部分內(nèi)容存在辦理順序上矛盾。通常的交易程序是：確定合同內(nèi)容→簽訂合同→合同備案，在合同未簽訂之前如何知曉備案號(hào)碼？新、舊版合同均約定出賣人承擔(dān)合同備案義務(wù)，若此處先行填寫的備案號(hào)碼與實(shí)際備案號(hào)碼不一致的，開發(fā)商可能面臨一定程度的違約風(fēng)險(xiǎn)。［對(duì)策/建議］暫不填寫，或留待相關(guān)機(jī)關(guān)修訂。第三條買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第幢單元號(hào)房，或。建筑層數(shù)地上層，地下層，該商品房位于第層。該商品房土地使用權(quán)年限自年月日至年月日。該商品房的設(shè)計(jì)用途為，屬結(jié)構(gòu)，層高。該商品房有陽臺(tái)個(gè)，其建筑樣式（封閉式、非封閉式或其他）為。該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明：。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米。其中，套內(nèi)建筑面積平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e平方米（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單見本合同附件二）。除上述商品房買賣外，有出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三。［主要變化］1、舊版中有“房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)”，新版此處不再特意強(qiáng)調(diào)房號(hào)；2、新版增加“該商品房位于第層”；3、新版增加“該商品房有陽臺(tái)個(gè)”；4、新版增加“該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明：”；5、舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”在新版中改為“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，舊版附件二中須說明“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成”，新版附件二中須明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單”；6、新版增加“除上述商品房買賣外，有出售（或贈(zèng)與、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三”。［風(fēng)險(xiǎn)提示］1、關(guān)于房號(hào)預(yù)售商品房的房號(hào)是怎樣確定的？實(shí)踐中，應(yīng)由開發(fā)商于預(yù)售前將經(jīng)規(guī)劃確定的圖紙向當(dāng)?shù)卣聦俚牡孛k報(bào)批，經(jīng)核準(zhǔn)后方可在使用。因此，圖紙上確定的房號(hào)與地名辦核準(zhǔn)的房號(hào)一般都是一致的。但是，開發(fā)過程中，因圖紙發(fā)生設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房號(hào)變更的現(xiàn)象也并非偶然，即使該類變更是通過合法程序在相關(guān)部門進(jìn)行的，行政程序上并無瑕疵，但在中國這個(gè)講究吉利數(shù)字的社會(huì)里，不難想象，如果買受人訂的是帶有8或6的樓號(hào)、房號(hào)，交付的房號(hào)里卻沒有了這個(gè)“發(fā)”或“順”字，更甚的是，竟然是有4、14、13這樣不吉利的數(shù)字，則極有可能引發(fā)一場比較嚴(yán)重的民事糾紛。不使用阿拉伯?dāng)?shù)字表示房號(hào)當(dāng)然可以避免這類糾紛，國內(nèi)一些酒店就把小包間命名為“聚賢廳”、“聽松軒”或者“富春江”、“普陀山”之類的，這種做法一定程度上可以借鑒，把小區(qū)里的樓名都叫做寶、富、貴、財(cái)、喜什么的，應(yīng)該比較好賣一點(diǎn)。然而，小區(qū)規(guī)模若大了，里面有幾十甚至上百幢樓，漢語里這些吉利的詞可能就不夠用了，再說，樓名可以這樣叫，樓層總得用阿拉伯?dāng)?shù)字吧，每一層從左到右排下去也得用數(shù)字吧。實(shí)際上，使用阿拉伯?dāng)?shù)字主要是為了管理上的便利，只是中國人凡事都喜歡討個(gè)彩頭，沒聽說過美國帶8或6的車牌號(hào)、手機(jī)號(hào)能賣出個(gè)天價(jià)。正是因?yàn)楣芾淼谋匾?，新版合同做不到干脆取消房?hào)，只能是取消舊版中有的“房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)”這個(gè)其實(shí)沒有多大意義的說法，但仍需標(biāo)明“第幢單元號(hào)房”以建立買賣標(biāo)的物的特定性。值得注意的是，后面緊跟著又有一行空白“或”，這種選擇性做法體現(xiàn)了新版合同撰寫者不再把房號(hào)變更作為一種違約事由的意圖。這個(gè)修改，對(duì)買賣雙方并無任何實(shí)質(zhì)影響，但體現(xiàn)了一種社會(huì)進(jìn)步。2、關(guān)于樓層舊版合同里根本就沒有提起這個(gè)問題，似乎在這個(gè)簡單問題上買賣雙方發(fā)生爭議的可能性極小。然而實(shí)踐中確有此類糾紛發(fā)生，某樓盤銷售時(shí)為避免因13、14層數(shù)字不吉利，12層上面直接就叫15層了，有戶人家買的是2301號(hào)房子，交的時(shí)候門牌上寫的也是2301，但他們認(rèn)為從下往上數(shù)，明明是在第21樓嘛，怎么會(huì)是2301呢？于是就找媒體投訴，說開發(fā)商違約，媒體也是唯恐天下不亂，連續(xù)報(bào)道幫著起哄，最后開發(fā)商無奈賠了一筆錢了事。這個(gè)事情其實(shí)放在法院處理的話會(huì)很清楚的，只需要調(diào)查一下這幢樓在預(yù)售時(shí)究竟有沒有13、14層就可以了，如果起初圖紙和按公示的規(guī)劃方案制作的沙盤模型、效果圖上就根本沒有13、14層，就不能說開發(fā)商存在欺詐故意，也不能說買受人對(duì)樓層存在誤解，約定的那個(gè)2301本來就是事實(shí)上的2101。但實(shí)踐中故意挑刺的客戶大都是明白人，他們咨詢過律師，知道這種事情找法院處理自己要敗訴的，找媒體鬧一鬧成本又低，對(duì)開發(fā)商的殺傷力度又大，解決問題還要快得多。事后想想，要是當(dāng)時(shí)的合同中有“該商品房位于第21層”這句話，媒體想起哄也沒招啊。據(jù)律師了解，地產(chǎn)行業(yè)里似乎有這種一種誤解：合同里約定得越多，回旋的余地就越小，解釋的說辭也越少，因此合同里能說的模糊點(diǎn)的盡量模糊點(diǎn)。對(duì)此，律師的看法恰好相反。商品房買賣合同的履行周期長、金額大，特別是履行過程中的變數(shù)較多，該特點(diǎn)與建設(shè)工程施工合同相同，都是典型的誠信合同，凡合同里未明確約定之處均需要買賣雙方的相互諒解與支持方可。這種合同約定得越詳細(xì)，則事后需要雙方配合的越少、糾紛越少，相比建設(shè)工程施工合同來說，我們現(xiàn)在使用的商品房買賣合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景氣的情況下，合同里的每一點(diǎn)模糊在為開發(fā)商提供回旋余地的同時(shí)，也都為客戶提出退房或者索賠提供了合適的抓手。因此，合同寫得詳細(xì)點(diǎn)，對(duì)買賣雙方都是公平的。實(shí)踐中除吉利數(shù)字外，另外還存在架空層、技術(shù)層等影響樓層的因素，新版合同中明確商品房所處的樓層是必要的。3、關(guān)于陽臺(tái)的個(gè)數(shù)與上個(gè)問題類似，舊版合同里根本就沒有提起，似乎在這個(gè)簡單問題上不會(huì)發(fā)生爭議。近期本律師恰好就在寧波本地遇到過兩個(gè)相關(guān)事情，都是因?yàn)闆]有明確陽臺(tái)個(gè)數(shù)引起的。其中一個(gè)是這樣的，銷售代理公司為了好聽，在銷售資料里把商品房里南面較大的陽臺(tái)（8平方米左右）改稱“空中花園”，但把北面較小的陽臺(tái)（4平方米左右）仍叫“陽臺(tái)”，但在圖紙上標(biāo)的都是陽臺(tái)；由于兩個(gè)都是非封閉的，按規(guī)定建筑面積只能按一半計(jì)算，于是就又在樓書里承諾說要贈(zèng)送6平方米的陽臺(tái)?，F(xiàn)在房子剛結(jié)頂還沒有交付，但因?yàn)榉績r(jià)下跌的原因，已經(jīng)有不少客戶在搞腦子、做文章了，既有向開發(fā)商討要施工圖中沒有而且將來的竣工圖中也不會(huì)有的“空中花園”的，也有承認(rèn)有“空中花園”但向開發(fā)商討要6平方米陽臺(tái)的。估計(jì)在將來交付時(shí)可能會(huì)導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)。另一個(gè)是別墅項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)交付了。按設(shè)計(jì)中的規(guī)范稱呼，沒頂?shù)慕新杜_(tái)，有頂?shù)慕嘘柵_(tái)，但樓書里混淆了陽臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)別，宣傳說有4個(gè)陽臺(tái)，交付時(shí)卻只有兩個(gè)有頂?shù)年柵_(tái)，另外兩個(gè)是沒有頂?shù)穆杜_(tái)，當(dāng)時(shí)就有客戶提出異議。由于那個(gè)時(shí)候的銷售形勢(shì)比較好，房價(jià)還在漲，最終沒有釀成糾紛，但如果換成現(xiàn)在就難說了。再強(qiáng)調(diào)一下，合同寫得詳細(xì)點(diǎn)，對(duì)買賣雙方都有好處。4、關(guān)于節(jié)能措施與保溫工程新版合同中之所以增加這部分內(nèi)容，是為了響應(yīng)于2007年10月28日經(jīng)全國人大常委會(huì)修訂通過、2008年4月1日起施行的《中華人民共和國節(jié)約能源法》的規(guī)定。其中，第35條規(guī)定：“建筑工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，建設(shè)主管部門不得批準(zhǔn)開工建設(shè)；已經(jīng)開工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止施工、限期改正；已經(jīng)建成的，不得銷售或者使用。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)在建建筑工程執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)情況的監(jiān)督檢查?！钡?6條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，在房屋買賣合同、質(zhì)量保證書和使用說明書中載明，并對(duì)其真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)?！钡?0條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本法規(guī)定，在銷售房屋時(shí)未向購買人明示所售房屋的節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息的，由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款；對(duì)以上信息作虛假宣傳的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處五萬元以上二十萬元以下罰款?！痹心车禺a(chǎn)企業(yè)與律師討論，能否在新版合同中這樣寫“具體節(jié)能措施、保溫工程保修期等詳見質(zhì)量保證書和使用說明書”？律師認(rèn)為，根據(jù)上述《中華人民共和國節(jié)約能源法》的規(guī)定，信息披露的三個(gè)載體（即“房屋買賣合同質(zhì)量保證書和使用說明書”）之間是并列關(guān)系，而非選擇性條款，這種做法是行不通的。至于信息披露的程度與范圍，參見《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《建設(shè)領(lǐng)域推廣應(yīng)用新技術(shù)管理規(guī)定》、《浙江省建筑節(jié)能管理辦法》、《浙江省新型墻體材料開發(fā)利用管理辦法》等相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、定額的規(guī)定，更多體現(xiàn)的是技術(shù)方面的要求，此處不詳。5、關(guān)于共有面積分?jǐn)偞颂幮薷模鲇谂c《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定相匹配的考慮。舊版中使用的“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”，著重于使用功能上的“公共”與“公用”；新版中使用的“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”，則強(qiáng)調(diào)該“公共”、“公用”部分的權(quán)屬為“公有”。相對(duì)于舊版附件二中須要求籠統(tǒng)說明“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成”，新版附件二中要求明確“應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單”更為具體、詳細(xì)。該處修改僅為概念層面上的修改，并不直接涉及買賣雙方的利益格局，下條將對(duì)此展開詳述。6、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的說明首先，需要指出的是，此部分內(nèi)容的增加，亦出于因應(yīng)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的考慮。關(guān)于車位、車庫的權(quán)屬，《中華人民共和國物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。關(guān)于綠地的權(quán)屬，《物權(quán)法》第73條規(guī)定如下：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，車位、車庫的歸屬必須通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定，而綠地的權(quán)屬若無對(duì)外明示（其前提當(dāng)然是出售、附贈(zèng)或出租等方式約定?。?，除城鎮(zhèn)公共綠地外均屬業(yè)主共有。其次，能否在附件三中空白而另于《商品房買賣合同》外簽訂獨(dú)立的出售、贈(zèng)與或租賃合同？律師認(rèn)為，從合同自由（私法自治、當(dāng)事人自治）角度看，于《商品房買賣合同》外另訂合同約定車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的權(quán)屬并無厚非；但宜從主物與從物的角度予以區(qū)分對(duì)待。根據(jù)《物權(quán)法》第115條的規(guī)定：“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外”。若車位、車庫、綠地或其他物業(yè)在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物（比如利用地下架空層附設(shè)的車位、車庫），且打算通過出售、出租的方式另外向買受人收取費(fèi)用的，應(yīng)在《商品房買賣合同》附件三中講清楚，另簽訂合同易出現(xiàn)糾紛。這里最值得注意的“贈(zèng)與”，許多開發(fā)商為方便銷售大肆使用“贈(zèng)陽臺(tái)”、“贈(zèng)面積”、“贈(zèng)地下部分”、“贈(zèng)車庫”等噱頭，殊不知這可能是為自己挖了一個(gè)深不見底的陷阱！風(fēng)險(xiǎn)之一：陽臺(tái)、地下部分均系商品房從物，主物產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)從物自動(dòng)跟著轉(zhuǎn)移，何來贈(zèng)送？既未贈(zèng)送是否視為開發(fā)商違約？風(fēng)險(xiǎn)之二：按規(guī)定，2.2米以下本不應(yīng)計(jì)算建筑面積，即使商品房內(nèi)確存在2.2米以下的建筑空間，但該部分并非開發(fā)商贈(zèng)送，而是商品房內(nèi)本已有的部分，只是未被法律認(rèn)可而已。開發(fā)商是否須另贈(zèng)送符合法律規(guī)定的面積給客戶？風(fēng)險(xiǎn)之三：贈(zèng)送部分亦須符合建筑標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中有開發(fā)商因車庫層高不足2米無奈贈(zèng)送，但仍不免違約之虞。［對(duì)策/建議］1、按規(guī)劃審定的方案如實(shí)填寫房號(hào)、樓層、陽臺(tái)數(shù)量，對(duì)于因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的房號(hào)、樓層、陽臺(tái)數(shù)量變更，建議納入新版合同第十一條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定”中處理；2、按規(guī)劃設(shè)計(jì)如實(shí)填寫節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息，并補(bǔ)充明確“因法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、定額或政府規(guī)范性文件變更的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)”。3、關(guān)于共有面積分?jǐn)偅娤聴l相關(guān)內(nèi)容；4、關(guān)于商品房買賣以外出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的說明，可于《商品房買賣合同》以外另簽合同，但在建筑結(jié)構(gòu)、使用功能上能夠看作為商品房附屬的從物（比如利用地下架空層附設(shè)的車位、車庫）且擬通過出售、出租的方式另外向買受人收取費(fèi)用的，應(yīng)在《商品房買賣合同》附件三中明確。第四條建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬的約定在該商品房所在的建筑區(qū)劃內(nèi)，出賣人建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房平方米，坐落，屬于業(yè)主共有。下列物業(yè)屬于出賣人所有，出賣人可以另行出售、附贈(zèng)或者出租，其他道路、綠地、場所、設(shè)施、房屋，屬于業(yè)主共有。1、車位，。2、車庫，。3、。城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地，及依照有關(guān)規(guī)定、合同約定需要移交政府相關(guān)單位管理的物業(yè)，不屬前款約定范圍。[主要變化]該條款全部內(nèi)容均系新增。[風(fēng)險(xiǎn)提示]1、新增本條款，因按《物權(quán)法》第六章關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定須將小區(qū)內(nèi)的建筑、道路、綠地、設(shè)施等區(qū)分為專有部分與共有部分，從而適用不同的規(guī)定進(jìn)行處分或管理。主要包括：第70條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第71條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。第72條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第73條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有。第74條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租的方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度呢？這里有必要先說一個(gè)相關(guān)的概念，即“一物一權(quán)”原則，這是傳統(tǒng)物權(quán)法三大原則之一，其他兩個(gè)是物權(quán)法定原則與公示公信原則。所謂“一物一權(quán)”原則，指的是每一個(gè)物上只可能有一個(gè)所有權(quán)，而每一個(gè)所有權(quán)所對(duì)應(yīng)的對(duì)象也只能是一個(gè)物。這個(gè)原則聽起來似乎沒有什么意思，其實(shí)講的是一個(gè)非常重要的道理，對(duì)于我們中國人更是有著特殊的意思，大家都知道，在中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境里最難搞好的是國企，為什么？國企的資產(chǎn)屬于全民所有，當(dāng)然這個(gè)全民所有是空的，實(shí)際上是政府所有，政府里的各個(gè)部門、各個(gè)衙門都把國企當(dāng)成自己的，你來啃一口，我來挖一勺子，出問題了大家都不愿負(fù)責(zé)，效率當(dāng)然不會(huì)高了。再舉一個(gè)例子，歷史已經(jīng)證明了，鄧小平把地分成小塊分給一家一戶后，農(nóng)民就是比在人民公社制度下吃的更飽。俗話說“三個(gè)和尚沒水喝”，換句話說也是同樣的道理，一件財(cái)產(chǎn)如果有多個(gè)主人，那么這件財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用肯定不會(huì)比只有一個(gè)主人時(shí)發(fā)揮得充分，而且還會(huì)面臨被破壞的風(fēng)險(xiǎn)。然而，在現(xiàn)代社會(huì)里，為節(jié)省土地，高層、多層住宅已經(jīng)成為居住方式的主流，就一個(gè)建筑物整體來說，雖然我們?cè)谫u房子的時(shí)候是把一套房子當(dāng)作一個(gè)單獨(dú)的物來出售的，但這每一單元、每一套房子都只是這個(gè)建筑物的一部分；對(duì)于電梯、走廊、樓道、配電房等公共設(shè)施來說，不可能也不必要做到一戶一個(gè)單獨(dú)支配。在這種情況下，大家共同享有一個(gè)物上的所有權(quán)就是不可避免的了，法律對(duì)此所進(jìn)行的應(yīng)對(duì)措施就是設(shè)計(jì)一個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度?！段餀?quán)法》系基本法律，關(guān)于何為專有部分、何為共有部分僅有原則性的概念界分（專有部分僅指住宅及經(jīng)營性用房，共有部分包括非城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內(nèi)道路、非城鎮(zhèn)公共綠地或明示為個(gè)人所有綠地的小區(qū)內(nèi)綠地及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房），而無明確的操作指引；即使考慮現(xiàn)行全部相關(guān)法律、法規(guī)，亦無法針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中各種類型小區(qū)的情況進(jìn)行統(tǒng)一劃定。因此，在劃定專有部分與共有部分這個(gè)問題上，“法定”的只能是框架，必須配合由買賣雙方通過事先的“意定”來進(jìn)一步細(xì)化、明確。至今仍有部分地產(chǎn)企業(yè)曾咨詢本律師“合同里寫得太詳細(xì)，開發(fā)過程中若有變化豈不是捆住了自己的手腳，能否將新版合同中的這個(gè)條款刪除，或者在空白處全部劃斜杠”？律師認(rèn)為，按《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)除顯系住宅、經(jīng)營性用房之外的建筑、物業(yè)及設(shè)施凡未事先明確約定權(quán)屬的，均應(yīng)推定歸為業(yè)主共有，換句話說，在權(quán)屬性質(zhì)不太清楚的這塊陣地的爭奪上，出賣人沒有主動(dòng)占領(lǐng)的，法律自動(dòng)地判斷為業(yè)主占領(lǐng)。因此，新版合同中的這個(gè)新增條款，與其說是束縛開發(fā)商的手腳，不如說是為開發(fā)商提供一個(gè)發(fā)言機(jī)會(huì)，讓開發(fā)商先于業(yè)主圈定“自留地”的范圍，這個(gè)發(fā)言機(jī)會(huì)是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的唯一一次，其發(fā)言內(nèi)容也是終局性的。2、如何判斷哪些屬于共有部分？這個(gè)問題對(duì)于開發(fā)商來說，涉及到哪些能賣哪些不能賣，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來說，涉及到哪些能管哪些不能管。實(shí)踐中，這方面的糾紛最為常見，引發(fā)的爭議也是最多的。我們先來看看物權(quán)法中是怎樣規(guī)定的。物權(quán)法第73條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”這里明確共有部分實(shí)際上只有三種：道路、未賣給業(yè)主的綠地和物業(yè)用房。什么是其他公共場所、公用設(shè)施呢？《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中規(guī)定，屬于共用部分還有各房間內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項(xiàng)等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；而共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。規(guī)定不能說不詳細(xì)。但是，仍然存在漏洞，還是不夠用，實(shí)踐中存在兩個(gè)爭議極大之處，一個(gè)是會(huì)所，一個(gè)是車庫。為什么花這么大力氣搞出來的物權(quán)法還是這個(gè)樣子呢？其實(shí)，這是列舉性規(guī)定的通病，立法中缺少了一個(gè)兜底性的定義條款，也就是說符合了哪些基本要件就可以歸類于共有部分呢？要想整理出一個(gè)適合于全國范圍內(nèi)各種檔次的住宅小區(qū)、并且在幾十年甚至上百年的時(shí)間內(nèi)都合適的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在是太難了，我們不能過于難為立法專家們。為了便于分析會(huì)所與車庫的歸屬問題，還是有必要粗線條地理出一個(gè)共有部分的基本特征來，我認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)只有兩個(gè)：1、共有部分應(yīng)當(dāng)是為實(shí)現(xiàn)建筑物設(shè)計(jì)用途所必須的，換句話說，離開了這些部分業(yè)主就不能正常生活了；2、小區(qū)內(nèi)每家每戶使用共有部分的頻率與程度基本是均等的?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》里規(guī)定的那些公用部分與公用設(shè)施基本都滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。3、關(guān)于會(huì)所歸屬的分析結(jié)合上述標(biāo)準(zhǔn)來看，會(huì)所顯然并非是實(shí)現(xiàn)建筑物設(shè)計(jì)用途或滿足業(yè)主正常生活所必須的，除高檔小區(qū)外的大多數(shù)小區(qū)都沒有會(huì)所，也就說明了會(huì)所在本質(zhì)上屬于一種附加的消費(fèi)品或者奢侈品；實(shí)踐中會(huì)所的用途多為提供高檔消費(fèi)，例如瑜珈、桑拿、游泳、健身、咖啡、休閑、按摩、保健、美容等，即使是在富人聚居的高檔小區(qū)也不見得每家每戶都有閑錢和閑時(shí)間均等地到會(huì)所享受。這樣看來，如果把會(huì)所歸類于共有部分而交由小區(qū)業(yè)主共有，不僅無助于各業(yè)主利益的公平實(shí)現(xiàn)，相反還會(huì)出現(xiàn)業(yè)主內(nèi)部的糾紛。正是出于這個(gè)考慮，在物權(quán)法立法過程中盡管要求會(huì)所共有的呼聲很高，但立法專家們還是堅(jiān)持了會(huì)所不適宜共有這一科學(xué)、合理的立場。當(dāng)然，會(huì)所不適宜共有不等于會(huì)所不能共有，如果開發(fā)商在與各個(gè)業(yè)主簽訂購房合同時(shí)，已經(jīng)約定會(huì)所歸業(yè)主共有并將會(huì)所占用的土地進(jìn)行了分?jǐn)偠野褧?huì)所的建造成本計(jì)入了房價(jià)，業(yè)主想不共有也不行，只是這樣的話就給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)帶來了不少管理難題。4、關(guān)于車庫歸屬的分析車庫與會(huì)所的性質(zhì)有些類似，現(xiàn)階段汽車不屬于每家每戶的生活必需品，普通的住宅小區(qū)內(nèi)也做不到每家一個(gè)車位，這種情況下如果規(guī)定車庫歸業(yè)主共有的話，就會(huì)出現(xiàn)問題：共有以共同支付價(jià)格為前提，對(duì)于那些沒有車的業(yè)主來說，從不使用車庫卻要為車庫付錢顯然不公平，如果以不使用車庫為由拒絕付錢的，就會(huì)違反前面說過的“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的規(guī)定；各戶業(yè)主擁有車子的數(shù)量不同，對(duì)車庫的使用頻率與程度也有區(qū)別，若規(guī)定車庫共有，則必然引發(fā)業(yè)主之間的內(nèi)部支付、補(bǔ)償問題，用的多的業(yè)主應(yīng)向用的少甚至從未使用的業(yè)主付錢，這將引發(fā)多大的矛盾!正是出于上述考慮，物權(quán)法立法專家們硬著頭皮、頂著來自全國范圍的一片罵聲，堅(jiān)持認(rèn)為判斷車庫歸屬的基本原則就是“非小區(qū)業(yè)主共有”，從而有了物權(quán)法74條的規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！蔽餀?quán)法頒布之初，有敏感且不太懂法的熱心人疾聲高呼，稱74條為“開發(fā)商肆意出售車庫牟取暴利打開了方便之門”，同時(shí)也有些不諳法律的開發(fā)商也沾沾自喜地以為今后的車庫銷售也將會(huì)成為一個(gè)新的利潤增長點(diǎn)。其實(shí)不然，開發(fā)商處置車庫歸屬并不是沒有限制的，以下幾個(gè)問題值得認(rèn)真思考：A占有道路設(shè)立的車位不能賣。74條規(guī)定的很明確，這些車位屬于業(yè)主共有，為什么呢？73條講的很清楚，“除城鎮(zhèn)公共道路外的小區(qū)道路屬業(yè)主共有”?？赡軙?huì)有聰明人這樣想，既然所有權(quán)不能賣，我賣使用權(quán)總可以吧？當(dāng)然不行。甲的手機(jī)不錯(cuò)，我跟乙商量，把甲的手機(jī)的一年使用權(quán)以100元價(jià)格賣給他，估計(jì)每年10元乙也不敢買，那是人家甲的東西，怎么能讓你說了算呢!B土地使用權(quán)已計(jì)入公攤的地面車位不能賣。這里涉及到74條規(guī)定的“其他場所”怎么理解？道理其實(shí)挺簡單的，地都已經(jīng)賣給業(yè)主，上面附設(shè)的車位在法律是“從物”，當(dāng)然也會(huì)跟著主物走了。杭州、上海的法院都曾經(jīng)這樣判過，“小區(qū)地面車庫屬于業(yè)主共有”。C地下車庫的歸屬問題。這個(gè)問題非常復(fù)雜，還是舉個(gè)例子來說明吧，就是業(yè)內(nèi)引起極大爭議的南京星漢花園城地下車庫糾紛案。案情比較簡單：小區(qū)以1：0.2的比例配建地下車庫，報(bào)批報(bào)建手續(xù)都有，然后開發(fā)商就以8-13萬元的價(jià)格把車位賣給了個(gè)別業(yè)主，沒有買到的業(yè)主以后后悔了，就到法院打官司說地下車庫是他們業(yè)主共有的，開發(fā)商不能賣。一審判決業(yè)主勝訴，理由有三：（1）規(guī)劃比例內(nèi)的車位為小區(qū)業(yè)主生活所必須，是小區(qū)的必要附屬設(shè)施，從而屬于共有部分；分析：74條第1款主要用于規(guī)范“規(guī)劃”這種行政行為，而并非用于調(diào)整開發(fā)商與業(yè)主之間的利益關(guān)系。規(guī)劃比例即最低要求，開發(fā)商建設(shè)的車位可以超出但不能低于這個(gè)比例，否則方案得不到審批、設(shè)計(jì)通不過審查、施工領(lǐng)不出許可證、建成也辦不了竣工備案。那么為什么會(huì)有這種誤解呢？根源在于，臺(tái)灣法就是這么規(guī)定的。中國學(xué)法律的人如果不能出國取經(jīng)的話，都會(huì)仔細(xì)鉆研臺(tái)灣法。包括法官、律師、教授在內(nèi)的許多法律人對(duì)臺(tái)灣法的熟悉程度甚至超出中國法。物權(quán)法規(guī)定的“應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要”怎么理解？首先，“需要”究竟指的是“使用需要”還是“購買需要”呢？以前者為準(zhǔn)，地下車庫似乎應(yīng)屬公用設(shè)施，以后者為準(zhǔn)，則反之。本人認(rèn)為，結(jié)合物權(quán)法起草小組組長王勝明的意見，既然對(duì)車庫的基本態(tài)度是“反對(duì)共有”，那就應(yīng)以后者為準(zhǔn)。其次，對(duì)該段文字正確的理解是：不能賣給業(yè)主以外的人，除非有剩余。（2）小區(qū)土地已分?jǐn)偨o業(yè)主，而傳統(tǒng)物權(quán)法理論認(rèn)為，土地所有權(quán)的權(quán)利范圍“上窮碧落，下至黃泉”，在已經(jīng)公攤的土地下面建設(shè)的地下車庫當(dāng)然是業(yè)主的；分析：持有這種看法的人是書呆子，對(duì)中國法的理解不夠深入。首先，按物權(quán)法的規(guī)定，土地所有權(quán)只能歸屬于國家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，業(yè)主個(gè)人或業(yè)主集體都不能享有土地所有權(quán)，開發(fā)商在拿地時(shí)也只是受讓國有土地使用權(quán)；其次，物權(quán)法136條“建設(shè)用地使用權(quán)的分層設(shè)立”規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！遍_發(fā)商受讓取得的并分?jǐn)偨o業(yè)主的都是地表使用權(quán)，中國當(dāng)前尚未建立起完善的地下使用權(quán)的設(shè)立、出讓、轉(zhuǎn)讓、登記、過戶制度(一些地鐵商鋪不能辦產(chǎn)權(quán)證即為一例)，這種情況下，開發(fā)商只要是經(jīng)過合法程序完成了地下車庫的立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)工作，就應(yīng)當(dāng)視為經(jīng)政府設(shè)立了合法的地下使用權(quán)，獨(dú)立于業(yè)主分?jǐn)偟牡乇硎褂脵?quán)。（3）臭名昭著的“房價(jià)構(gòu)成論”，開發(fā)商不能舉證證明沒有把地下車庫的建設(shè)成本計(jì)入房價(jià)，因此推定地下車庫的建設(shè)成本已在房價(jià)中，這樣的話，開發(fā)商銷售地下車庫屬“重復(fù)銷售”。分析：拋開舉證責(zé)任問題不提，南京鼓樓法院的邏輯是這樣的：地下車庫成本在房價(jià)中已經(jīng)包含的話，地下車庫當(dāng)然歸業(yè)主共有。該判決見報(bào)后，對(duì)于這個(gè)理論拍手稱贊者有之，拍案大罵者有之，便真正進(jìn)行理性思考的人很少很少，在本人的閱讀范圍內(nèi)僅中國社科院陳甦老師的觀點(diǎn)具有說服力。陳老師只舉了兩個(gè)簡單的例子：汽車廠次品成本計(jì)入正品價(jià)格，但次品并非歸買車的人所共有；房產(chǎn)企業(yè)員工工資計(jì)入成本，但員工用工資購買的手機(jī)、汽車、房子甚至老婆孩子并不歸買房人所共有。事實(shí)上，房價(jià)與成本之間并無任何關(guān)系，房價(jià)主要由供求狀況決定，即使未將地下車庫的建設(shè)成本計(jì)入房價(jià)，亦不影響各地的開發(fā)商隨行就市訂價(jià)。另外，關(guān)于地下車庫還有一個(gè)人防工程的迷局。人防地下室是一種特殊的公用建筑，是國家從戰(zhàn)略的角度設(shè)立的，戰(zhàn)爭時(shí)供公眾臨時(shí)避難的場所。我國《人民防空法》第三十七條規(guī)定，“國防資產(chǎn)歸國家所有”。國家人防辦、國有資產(chǎn)管理局[1998]國人防辦字第21號(hào)文件第二、三、六條規(guī)定，“人防工程是人防國有資產(chǎn)、人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的組成部分”。這在法律上確認(rèn)人防工程的所有權(quán)歸國家所有，寧波江北法院于2008年作出的關(guān)于確認(rèn)“××杰座”地下車庫轉(zhuǎn)讓合同無效的判決值得注意，法院認(rèn)為“任何單位和個(gè)人無權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)”。但在和平時(shí)期，按照《人民防空法》第五條規(guī)定“國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。在不影響防空效能的條件下，按有償使用、用管結(jié)合的原則，鼓勵(lì)平時(shí)開發(fā)利用人民防空工程。”具體操作中，結(jié)合寧波本地的規(guī)定，對(duì)2006年3月20日以后領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目按以下程序進(jìn)行：A建設(shè)單位應(yīng)在人民防空工程竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi)，向工程管理單位辦理移交手續(xù)，并報(bào)人防主管部門備案（此處所指的“工程管理單位”指由住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選聘的或由建設(shè)單位的約定的前期物業(yè)管理公司）；B物業(yè)管理公司提供給業(yè)主使用前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T辦理登記手續(xù)；C物業(yè)公司與業(yè)主之間應(yīng)簽訂書面使用合同，載明使用范圍、用途、期限及權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，并自合同生效之日起15日內(nèi)報(bào)人防主管部門備案；D業(yè)主應(yīng)當(dāng)按國家和省、市有關(guān)規(guī)定繳納平時(shí)使用費(fèi)，物業(yè)公司收取的平時(shí)使用費(fèi)用于人民防空工程的維護(hù)管理和補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。[對(duì)策/建議]1、關(guān)于物業(yè)用房的面積與坐落根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，物業(yè)用房無論大小、位置都是屬于業(yè)主共有的，如果事先約定其全部或部分權(quán)屬由開發(fā)商保留，該約定也會(huì)因違反法律規(guī)定而無效，其結(jié)果還是屬于業(yè)主共有的。因此，新版合同里關(guān)于物業(yè)用房的內(nèi)容與其說是約定，不如說是開發(fā)商向業(yè)主的承諾，將來交付時(shí)如有不符則面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，報(bào)審的規(guī)劃方案中已包括了物業(yè)用房的面積與坐落，建設(shè)過程中須嚴(yán)格遵照實(shí)施，那么，此處按審定規(guī)劃方案中確定的內(nèi)容如實(shí)填寫即可。但問題在于：如果開發(fā)過程中確需對(duì)物業(yè)用房的面積與坐落進(jìn)行調(diào)整怎么辦？一種辦法是在按審定規(guī)劃方案中確定的內(nèi)容如實(shí)填寫的同時(shí)將其納入新版合同第十一條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定”中處理，但操作起來會(huì)比較麻煩；另外還有一種辦法，這是某地產(chǎn)公司與本律師進(jìn)行專題討論時(shí)提出來的，這里著重分析一下：一方面，物業(yè)用房的面積必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的配建指標(biāo)，即小區(qū)總建筑面積千分之三的物業(yè)管理用房和千分之四的物業(yè)管理經(jīng)營用房。即使有調(diào)整也只能是往大處調(diào)，否則將來竣工時(shí)無法通過規(guī)劃驗(yàn)收的，故此處空白按最低控制指標(biāo)填寫“平方米以上”是比較保險(xiǎn)的。另一方面，物業(yè)用房位置的調(diào)整是經(jīng)常的，甚至不排除最后把小區(qū)里所有邊邊角角、不易銷售的面積匯總在一起作為物業(yè)用房交付的例子，在確定能夠通過規(guī)劃驗(yàn)收的前提下，唯一需要考慮的是如何不因此招致違約責(zé)任。此處空白宜填寫“以建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）為準(zhǔn)”或“以竣工圖為準(zhǔn)”或“以交付時(shí)實(shí)際情況為準(zhǔn)”，一般情況下，購房客戶關(guān)心的主要是自己的房子的情況，這樣寫對(duì)銷售應(yīng)當(dāng)不會(huì)造成太嚴(yán)重的障礙。2、關(guān)于車位與車庫從技術(shù)角度來看，車位與車庫是不同但相關(guān)的概念，車庫中必然包含車位，但車位并非一定就在車庫里面，車庫外面也可以有車位，這就給合同內(nèi)容的確定帶來了一定麻煩。但好在此處并不要求開發(fā)商與每一個(gè)購房客戶就每一個(gè)擬售的車位或車庫一一談判敲定權(quán)屬，只需要將自己打算保留權(quán)屬的車位或車庫的范圍打個(gè)框框即可。對(duì)于車位，建議明確總數(shù)量，并注明“包含/不包含本條第2項(xiàng)（即車庫）范圍內(nèi)的車位”。對(duì)于車庫，建議明確坐落，若車庫中的車位未包含在本條第1項(xiàng)總數(shù)量中的，應(yīng)明確各車庫中車位的數(shù)量。對(duì)于利用人防工程建設(shè)的車位或車庫，不應(yīng)包括在上述車庫、車位中，可由前期物業(yè)管理公司在辦理必要的登記手續(xù)后與業(yè)主另行簽訂書面《使用協(xié)議》并報(bào)人防辦備案。3、五行空白里填些什么？首先，顯系“住宅、經(jīng)營性用房等專用部分”的不需要寫進(jìn)去。實(shí)踐中律師曾見個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)把全部沿街商鋪從1#到289#全部寫在空白處，這些商鋪具有獨(dú)立使用功能，本來就是要另行出售的，沒有必要在此處專門強(qiáng)調(diào)，寫得多反倒增加了銷售的難度。其次，法律、法規(guī)已明確定性為公共部位與公用設(shè)施的不需要寫進(jìn)去。包括：《物權(quán)法》規(guī)定的“非城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內(nèi)道路、非城鎮(zhèn)公共綠地或明示為個(gè)人所有綠地的小區(qū)內(nèi)綠地及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房”；《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定的“1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2．套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半”；《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中規(guī)定的“屬于共用部分還有各房間內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項(xiàng)等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；而共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。那么，哪些是可以寫進(jìn)去的呢？本人已經(jīng)找到的只有：A會(huì)所/俱樂部；B住宅的外立面、樓頂；C利用未分?jǐn)偟慕ㄖ虻孛妫òㄗ≌耐饬⒚妗琼敚┘茉O(shè)的戶外廣告位。另外，應(yīng)于空白處附上這樣一個(gè)兜底條款“、、及等未進(jìn)行面積分?jǐn)偟奈飿I(yè)”。第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款出賣人與買受人約定按下述第種方式，計(jì)算該商品房價(jià)款（貨幣單位人民幣）：1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米元，總價(jià)款元。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米元，總價(jià)款元。3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為元。4、。按照物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，需要交納新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)為元/平方米（以相關(guān)部門確定并經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后公布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）。該款項(xiàng)未包含在本條約定的總價(jià)款中，由出賣人統(tǒng)一代交，在物業(yè)交付時(shí)向買受人收取。［主要變化］增加了關(guān)于交納新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金的內(nèi)容。［分析］1、根據(jù)國務(wù)院2007年8月26日修訂頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，“新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納并屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”；并授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理的辦法。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2007年8月26日修訂頒布后，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門至今尚未重新制定專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理的辦法。根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部于1998年12月16日制訂并于1999年1月1日施行的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，“商品住房在銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2－3％的比例向售房單位繳交維修基金。在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施”。同時(shí)授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則?！墩憬∥飿I(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（浙政發(fā)［2007］19號(hào)）第六條規(guī)定，“新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5％－8％。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布?！钡诎藯l第2款規(guī)定，“新建物業(yè)首次交存的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取”。3、寧波市至今尚未出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，實(shí)踐市內(nèi)各地產(chǎn)企業(yè)大多仍未向購房客戶收取類似費(fèi)用。業(yè)內(nèi)人士考慮存在以下障礙因素：A共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）計(jì)取基數(shù)不合理。購房款對(duì)銷售單位而言，屬銷售價(jià)格，而商品住房的銷售價(jià)格屬市場定價(jià)，銷售單位可根據(jù)不同情勢(shì)制定相應(yīng)的銷售價(jià)格，如商品住房預(yù)售和現(xiàn)售、分期付款及一次性付清房款都會(huì)造成最終實(shí)際成交的銷售價(jià)格不同。另外，社會(huì)關(guān)系因素（如親朋好友等利害關(guān)系人）亦可造成此類現(xiàn)象的發(fā)生。再者，有些銷售單位為促銷其商品住房，與購房人共同隱瞞真實(shí)成交的購房價(jià)格，以達(dá)到少交維修基金的目的。這樣就產(chǎn)生了因購房人所支付的購房款不一致，從而提取的維修基金不一致，從而損害了依規(guī)繳納維修基金的購房人的部分權(quán)益。B在現(xiàn)行條件下，維修基金繳存方式不合理。銷售單位做為商品住房開發(fā)單位，在對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，將需要和使用大量的資金。在開發(fā)資金緊張的情況下，銷售單位很容易將其代收的維修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在實(shí)踐中，有些銷售單位惡意占有維修基金，而用滯銷的商品住宅折價(jià)抵付維修基金，形成變相銷售商品住房現(xiàn)象，造成了維修基金不能有效地繳存。將業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書的時(shí)間做為銷售單位向房地產(chǎn)行政主管部門移交維修基金的時(shí)界點(diǎn)，不利于維修基金的及時(shí)移交。在我國，由于銷售單位的原因造成產(chǎn)權(quán)證書遲遲未能辦理的現(xiàn)象屢有發(fā)生，那么，就可能會(huì)造成購房人在入住前已經(jīng)繳納的維修基金卻長時(shí)間地由銷售單位占有或使用，更有甚者，有的銷售單位在購房人辦理房屋權(quán)屬登記前，就已解散不存在了，其代收的維修基金也更無從談及移交。有些地區(qū)為了加強(qiáng)維修基金的移交管理，規(guī)定銷售單位不移交維修基金，不予辦理房屋權(quán)屬登記，但這樣業(yè)主就不能及時(shí)辦理房屋權(quán)屬證書，權(quán)利處于為穩(wěn)定狀態(tài)，容易產(chǎn)生社會(huì)矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不為治本之策。C維修基金使用尚須完善根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬共用部分之范圍，共用部分可區(qū)分全體共用部分和一部共用部分兩類，全體共用部分是指由全體業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施部位。一部共用部分則指部分業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備。否則，基于權(quán)利、義務(wù)相一致的全體共用部分之修繕費(fèi)用由全體房屋所有權(quán)人分擔(dān)，而一部共用部分之修繕費(fèi)用則由對(duì)該部分共用部分享有使用權(quán)的房屋所有權(quán)人分擔(dān)，這一原則已在《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》有所體現(xiàn)，但在《管理辦法》中，就維修基金的使用未作詳細(xì)的規(guī)定，如建筑物基礎(chǔ)需大修，這時(shí)使用全體業(yè)主共同所有的維修基金，無異議而言，因?yàn)檫@涉及全體業(yè)主的共同利益，但如果為某些層所專用的樓梯需大修時(shí)，是否也可使用全體業(yè)主共同所有的維修基金呢？《管理辦法》未對(duì)此做出相應(yīng)的使用規(guī)定，明確全體共用部分和一部共用部分的范圍，對(duì)于規(guī)范維修基金的使用是很重要的。［對(duì)策/建議］暫按《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定的購房款2－3％或按《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定的每平方米建筑面積平均造價(jià)的5％－8％填寫，實(shí)際執(zhí)行中收取與否則應(yīng)與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。切不可填寫“不收取”或在空白處劃斜線，這樣的約定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)解釋為“由出賣人承擔(dān)或代付”。第六條面積確認(rèn)及面積差異處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。1、當(dāng)事人選擇【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）作為計(jì)價(jià)方式時(shí)，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下方式處理：①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。②面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積合同約定面積×100%2、當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，約定按下列第種方式處理：①交付的房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸誤差不超過附件一房屋平面圖上標(biāo)示的誤差范圍的,總房價(jià)款不變。②。［主要變化］1、調(diào)整舊版合同中的內(nèi)容排序，明確區(qū)分了按面積計(jì)價(jià)與按套計(jì)價(jià)兩種情況下面積差異的不同處理方式；2、對(duì)于按面積計(jì)價(jià)情況下的面積差異處理，堅(jiān)持法定原則，除退款時(shí)間及利率可自行約定外其他均不得協(xié)商確定；3、對(duì)于按套計(jì)價(jià)情況下的面積差異處理，刪除易引起歧義的“不適用本條約定”的字眼，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治原則，一方面規(guī)范了“包干價(jià)”的適用應(yīng)以約定風(fēng)險(xiǎn)范圍為前提，另一方面允許當(dāng)事人自行約定處理方式。［風(fēng)險(xiǎn)提示］1、關(guān)于面積差異的處理，目前有兩個(gè)存在差異的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的意見》第14條的規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。”最高院的這個(gè)關(guān)于處理面積差異的規(guī)定并不區(qū)分按面積計(jì)價(jià)與按套計(jì)價(jià)的不同情況，而是強(qiáng)調(diào)約定優(yōu)先的原則，如果當(dāng)事人有其他約定的，約定的處理方式優(yōu)先于上述規(guī)定的處理方式。建設(shè)部令第88號(hào)公布、自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“第十九條按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積合同約定面積×100%因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第二十一條按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。”建設(shè)部的規(guī)定明確區(qū)分按面積計(jì)價(jià)與按套計(jì)價(jià)的不同情況對(duì)面積誤差按不同方式處理。對(duì)于按面積計(jì)價(jià)的，處理方式與最高院的規(guī)定基本一致，并且規(guī)定了退款期限應(yīng)自買受人提出退房之日起30日內(nèi)；對(duì)于按套計(jì)價(jià)的，進(jìn)一步細(xì)分現(xiàn)售房屋與預(yù)售房屋兩種類型，對(duì)后者特別要求當(dāng)事人應(yīng)同時(shí)約定誤差范圍。但是，若系預(yù)售房屋按套計(jì)價(jià)時(shí)未同時(shí)約定誤差范圍的，未明確處理方式。2、案例評(píng)析：某開發(fā)商在合同“計(jì)價(jià)方式”中約定了“按套計(jì)價(jià)”且未約定單價(jià)，但同時(shí)為體現(xiàn)其仍將對(duì)面積差異進(jìn)行多退少補(bǔ)的真實(shí)意思，一方面未同時(shí)約定誤差范圍，另一方面還在“面積確認(rèn)及面積差異處理”中另行約定了處理方式，其內(nèi)容與最高院解釋一致。交付時(shí)，需補(bǔ)交差額款的部分客戶提出按合同第五條規(guī)定，“當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定”，故拒不交付面積補(bǔ)差款；同時(shí)因面積不足可向開發(fā)商索要差額款的客戶也提出，按自行約定的內(nèi)容，開發(fā)商仍應(yīng)向客戶退還部分款項(xiàng)。此處的爭議焦點(diǎn)在于對(duì)舊版合同中的“當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定”這句話怎樣理解？一種解釋是，選擇按套計(jì)價(jià)的，面積差異即使出現(xiàn)差異也不調(diào)整價(jià)款；另一種解釋是，選擇按套計(jì)價(jià)的，面積出現(xiàn)差異也需要調(diào)整價(jià)款。針對(duì)第一種解釋，若未同時(shí)約定誤差范圍的話，如果差異極大，仍堅(jiān)持不調(diào)整價(jià)款則有失公平；本律師認(rèn)為第二種解釋更符合法理和最高院司法解釋，也符合情理和一般交易習(xí)慣。由此可見，上述糾紛的根本原因即在于舊版合同的不完善所致。從這個(gè)角度上，新版合同中所作的調(diào)整是必要的、科學(xué)的。［對(duì)策/建議］1、預(yù)售商品房時(shí)慎重選擇使用按套計(jì)價(jià)的方式，買賣雙方都應(yīng)該充分估計(jì)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)；2、預(yù)售商品房如需使用按套計(jì)價(jià)方式的，或者在房屋平面圖中明確約定詳細(xì)尺寸及誤差范圍，或者選擇仍按最高院規(guī)定進(jìn)行處理比較公平。第八條買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。①逾期不超過日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；②逾期超過日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金；出賣人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之（該比率應(yīng)不小于第①項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第七條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。2、。［主要變化］部分措辭上進(jìn)行修改：1、舊版①為“逾期在日之內(nèi)”，新版中改為“逾期不超過日”；2、舊版②為“買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行”，新版中改為“出賣人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行”。［分析］上述措辭上的修改不影響雙方權(quán)利義務(wù)，但在意思表達(dá)上更為精準(zhǔn)。特別是第2處修改，解決了舊版合同中的一個(gè)邏輯矛盾――買受人付款違約發(fā)生后，解除權(quán)行使與否完全是出賣人的自由，何以將買受人愿意履行合同作為出賣人同意的前提？這里根本沒有考慮買受人意思的任何余地。［對(duì)策/建議］與之前填寫內(nèi)容一致。第九條交付期限及條件出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，將符合下列各項(xiàng)條件的商品房交付買受人使用：1、建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；2、取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3、用水、用電、用氣、道路、等，具備商品房正常使用的基本條件；4、。但如遇到下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起內(nèi)告知買受人的。2、。3、。［主要變化］1、刪除舊版中“依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”的內(nèi)容；2、關(guān)于交付條件，不再使用舊版中1－6個(gè)可選要求，而是要求并列的1－4個(gè)條件應(yīng)同時(shí)具備；3、取消舊版交付條件中關(guān)于“并符合本合同約定”的要求。［風(fēng)險(xiǎn)提示］1、舊版中原有的“依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”的內(nèi)容，實(shí)為廢話――刪除后是否就可不依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行交付呢？若真的違反規(guī)定的話，竣工驗(yàn)收備案作不出，想交也交不了啊。按國人的行文習(xí)慣，凡政策多變的環(huán)境下，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)一般均要加上這句話才保險(xiǎn)，若政策變化可有推卸余地，這句話的刪除體現(xiàn)了主管部門對(duì)相關(guān)政策長期穩(wěn)定的預(yù)期。2、單純從文字角度理解，新版合同中對(duì)交付條件的要求相比舊版嚴(yán)格了許多，但從操作層面上理解，卻并非如此。根據(jù)國務(wù)院１９９８年７月２０日頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定：“第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。”從上述規(guī)定不難看出，如果缺少了規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、基礎(chǔ)配套、公共設(shè)施、物業(yè)管理等驗(yàn)收，單是建筑工程本身通過竣工驗(yàn)收即向業(yè)主交付是違法行為；實(shí)踐中，新版合同規(guī)定的看似嚴(yán)格的交付條件均已為本地各地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照實(shí)施，新版合同的修訂只是對(duì)慣常作法的書面確認(rèn)而已。然而，條件3里的這句話值得每家地產(chǎn)企業(yè)引起充分重視――“具備商品房正常使用的基本條件”。實(shí)踐中，小區(qū)內(nèi)的管道、線路都已鋪設(shè)完畢并經(jīng)驗(yàn)收合格，相關(guān)的配套費(fèi)用也已經(jīng)繳納結(jié)清，但由于水、電、氣、通訊等相關(guān)單位的問題小區(qū)內(nèi)管線與公共管線間的銜接沒有及時(shí)搞好，或者銜接搞好了但壓力、容量不夠等等致使不能具備商品房正常使用功能的，原本要打在這些單位屁股上的板子就要先打在開發(fā)商屁股上啦。3、本人在擔(dān)任多家地產(chǎn)企業(yè)法律顧問的同時(shí)，也曾代理不少購房客戶狀其他地產(chǎn)企業(yè)的案子，在交付糾紛中經(jīng)常利用的工具就是舊版合同中的這個(gè)條款。舉個(gè)典型的例子，某開發(fā)商的銷售合同附件三關(guān)于“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中承諾“陽臺(tái)欄桿使用鑄鐵材質(zhì)”，實(shí)際使用的卻是鋁合金的，交付時(shí)有部分客戶據(jù)此拒收房屋，認(rèn)為雖然綜合驗(yàn)收通過了，但并不符合合同約定的全部條件，因此仍應(yīng)視為不滿足交付條件，要求開發(fā)商立即整改并按約定賠償每天萬分之五的違約金。在各地、各級(jí)法院的審判實(shí)踐中，業(yè)主雖不見得肯定因此勝訴，但至今尚未見到業(yè)主因此敗訴的例子。房屋是否具備交付條件，既是買賣雙方間的民事關(guān)系，同時(shí)又是建設(shè)單位與主管部門之間的行政管理關(guān)系，在中國現(xiàn)行體制下，行政管理關(guān)系的色彩更濃重一些，這樣的制度安排是必要、合理的，新版合同體現(xiàn)出這樣的側(cè)重點(diǎn)，也是科學(xué)的、和諧的。理由主要有二點(diǎn)：A購房者并非專業(yè)人士，一般沒有檢測(cè)房屋質(zhì)量所必須的專業(yè)技能與設(shè)備，更缺少與相關(guān)部門溝通、咨詢的渠道與能力，故將判斷房屋是否具備交付條件這樣的專業(yè)問題委予行政部門處理，更有效率。B房屋屬大件商品，即使存在個(gè)別不影響正常居住使用的細(xì)微瑕疵，應(yīng)屬正常。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，細(xì)微瑕疵應(yīng)不構(gòu)成根本違約，并非解除合同或退房的法定理由；另根據(jù)誠實(shí)信用原則，其亦不應(yīng)成為業(yè)主行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的事由。但如果合同中明確將“合同中的全部約定”作為交付條件的，就要另當(dāng)別論了。新版合同取消舊版交付條件中關(guān)于“并符合本合同約定”的要求，是值得地產(chǎn)企業(yè)慶祝的一個(gè)大進(jìn)步！一般人之所以很難注意到這個(gè)實(shí)質(zhì)變化，是因?yàn)閷?duì)司法實(shí)踐中的房屋交付糾紛缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。相關(guān)的討論，在新版合同第十二條“交接”中還會(huì)涉及，此處暫略。［對(duì)策/建議］1、交付條件3中的空白部分建議不寫或劃斜線，即使確有其他配套公用設(shè)施如電信、安保等，如客戶不堅(jiān)持要求填寫則不必作繭自縛；2、針對(duì)分析2中提出的風(fēng)險(xiǎn)，建議交付條件4的空白處填寫“若因相關(guān)單位、部門的責(zé)任導(dǎo)致水、電、道路等未能及時(shí)具備正常使用功能的，不影響交付”。第十一條規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致下列情形（一般為影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等）之一的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：1、該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化。2、。3、。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)，未按期作出書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在合同解除之日起天內(nèi)將買受人已付款還給買受人，并按利率（不低于買受人購房貸款利率）付給利息；買受人不退房的，雙方應(yīng)當(dāng)在通知到達(dá)之日起日內(nèi)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。。［主要變化］1、舊版中使用“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”，規(guī)劃與設(shè)計(jì)為相互獨(dú)立，規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更與設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更均納入本條范圍；新版中去掉規(guī)劃與設(shè)計(jì)間的頓號(hào)，改為“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更”且將該變更限定為“經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)”。2、增加買受人不退房情況下雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)間限制。［風(fēng)險(xiǎn)提示］1、建設(shè)部令第88號(hào)公布、自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”舊版合同的內(nèi)容與上述規(guī)定基本一致。2、從房地產(chǎn)開發(fā)全過程上，建設(shè)工程設(shè)計(jì)依先后次序可大致分為三個(gè)階段：概念設(shè)計(jì)（概算設(shè)計(jì)）、初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)、估算設(shè)計(jì)）、施工圖設(shè)計(jì)（預(yù)算設(shè)計(jì)），后一類設(shè)計(jì)在前一類基礎(chǔ)上展開并進(jìn)一步完善、細(xì)化。從用途上看，概念設(shè)計(jì)主要用于投資立項(xiàng)時(shí)作為編制可行性報(bào)告的依據(jù)，是提供給發(fā)改委（局）的；施工圖設(shè)計(jì)主要用于建筑施工，是提供給施工、監(jiān)理單位及建設(shè)主管部門的；用于編制規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)以初步設(shè)計(jì)為主，即所謂“規(guī)劃設(shè)計(jì)”。若未涉及投資規(guī)模的大幅變化，取得立項(xiàng)批復(fù)一般不再調(diào)整概念設(shè)計(jì)；若客觀情況確需變更概念設(shè)計(jì)的，則項(xiàng)目本身即須變更，相應(yīng)的投資立項(xiàng)亦須重新報(bào)經(jīng)發(fā)改委（局）核準(zhǔn)。實(shí)踐中概念設(shè)計(jì)變更時(shí)銷售尚未展開，將來的購房者與開發(fā)企業(yè)間無任何利害關(guān)系，合同中當(dāng)然沒有必要涉及。在工程建設(shè)過程中，施工圖設(shè)計(jì)的變更是經(jīng)常且正常的，若事無巨細(xì)均須按舊版合同的要求嚴(yán)格執(zhí)行是不現(xiàn)實(shí)的，特別是許多施工技術(shù)措施的變化并不改變商品房的約定品質(zhì)，仍要求通知每位買受人對(duì)出賣人和買受人都是沉重負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，施工圖設(shè)計(jì)的某些重大變更需對(duì)審定的規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整的，往往會(huì)影響商品房的約定品質(zhì)，這種情況下開發(fā)單位在按規(guī)定報(bào)經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同意并經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)征求已經(jīng)簽訂購房合同的利害關(guān)系人的意見，本條規(guī)定的內(nèi)容即征求意見的操作程序。因此，新版合同將“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”改為“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更”且嚴(yán)格限定其范圍，是合理、必要的。3、《商品房銷售管理辦法》及舊版合同均未規(guī)定買受人不退房情況下雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)間限制，而新版合同中增加了時(shí)間限制的內(nèi)容并允許雙方協(xié)商確定，此處變化實(shí)為畫蛇添足，因其仍無法解決實(shí)踐操作中的困難并帶來了新的問題。曾有類似糾紛：規(guī)劃設(shè)計(jì)變更發(fā)生后，開發(fā)商及時(shí)向每位購房者發(fā)出通知，絕大多數(shù)購客戶均表示同意或未提出書面答復(fù)，但個(gè)別業(yè)主在通知到達(dá)15日內(nèi)答復(fù)開發(fā)商稱其不接受變更但也不打算退房，并希望開發(fā)商答應(yīng)其索賠或降價(jià)的要求。雙方僵持不下，至交付時(shí)客戶以開發(fā)商違約為由拒收。對(duì)上述糾紛至今尚無明確的規(guī)定可以參照，各地法院在司法審判中的判決情況也大相徑庭。有意見認(rèn)為，這實(shí)際上是一個(gè)團(tuán)體規(guī)則的問題，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更涉及全體至少是部分業(yè)主而不是一家一戶的利益，在多數(shù)購房者同意的情況下則不應(yīng)再考慮個(gè)別人的反對(duì)意見。本人認(rèn)為，房屋交付前，業(yè)主團(tuán)體尚未正式形成，適用多數(shù)決機(jī)制的條件并不具備，客戶的選擇自由僅在加不加入業(yè)主團(tuán)體或者說退不退房之間，除此沒有任何討價(jià)還價(jià)的余地。因此，新版合同并未明確上述類似糾紛的解決途徑，同時(shí)又帶來了新的問題――“約定期限內(nèi)未簽訂補(bǔ)充協(xié)議的怎么處理？”針對(duì)上述案例，律師認(rèn)為，從合同字面上理解，客戶收到變更通知后，對(duì)設(shè)計(jì)變更的接受與否僅可通過是否行使退房權(quán)利來表達(dá)，故其答復(fù)內(nèi)容應(yīng)僅限于是否退房，若稱其不接受變更但也不打算退房的，屬自相矛盾，僅可認(rèn)定其中一種成立。［對(duì)策/建議］1、如前文分析，為規(guī)避可能的違約風(fēng)險(xiǎn)，可將房號(hào)、樓層、陽臺(tái)數(shù)量等變化填寫在第2項(xiàng)空白處；2、因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致面積差異的，本地多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)均在舊版合同“面積差異及處理”條款中補(bǔ)充約定以下內(nèi)容：“因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更造成面積差異的，雙方不解除合同，無論該面積差異的絕對(duì)值是否超過3％，均按實(shí)結(jié)算價(jià)款”。但新版合同中“面積差異及處理”條款中僅允許按套計(jì)價(jià)時(shí)自行約定相關(guān)內(nèi)容，按面積計(jì)價(jià)應(yīng)遵從法定原則處理，沒有寫入該內(nèi)容的空間，故該內(nèi)容可于本條結(jié)尾處空白中填寫。3、如上文分析，補(bǔ)充協(xié)議的意圖應(yīng)僅在于由雙方重新明確商品房的特征、指標(biāo)，若因客戶額外提出索賠或降價(jià)要求而無法有約定期限內(nèi)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)推定為其接受該變更。建議于本條結(jié)尾空白處另行填寫“若雙方未能在約定期限內(nèi)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，視為接受變更”。第十二條交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。商品房交付使用時(shí)，買受人對(duì)房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量提出異議的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予解釋和說明，仍不能達(dá)成一致意見的，雙方委托進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。雙方對(duì)檢測(cè)費(fèi)用墊付和結(jié)算約定為。檢測(cè)結(jié)果為合格的，出賣人書面通知的交付日期視為交付；檢測(cè)單位提出返修意見的，出賣人應(yīng)當(dāng)按要求返修，并承擔(dān)賠償責(zé)任。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：。［主要變化］1、增加“在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋”的內(nèi)容；2、增加關(guān)于房屋質(zhì)量異議的解決條款。［風(fēng)險(xiǎn)提示］1、對(duì)于商品房的質(zhì)量異議，建設(shè)部令第88號(hào)公布、自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“第三十五條商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！笨梢姡鞴懿块T將質(zhì)量異議的提出時(shí)間限定為“交付使用后”，且將異議的范圍限定為“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”，而新版合同將異議時(shí)間提前至“簽署房屋交接單前”并將異議范圍擴(kuò)及“房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量”，此變化可謂巨大，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重影響。事實(shí)上，各級(jí)政府針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中出現(xiàn)的大量交付糾紛研究過對(duì)策，有些地方政府也出臺(tái)了包括驗(yàn)房前置及質(zhì)量異議范圍擴(kuò)大等內(nèi)容的管理辦法，但浙江省的類似規(guī)定因阻力過大遲遲未能出臺(tái)，但這次卻以合同范本的名義達(dá)到了疏途同歸的效果。前文在分析交付條件時(shí)曾指出，房屋是否具備交付條件，既是買賣雙方間的民事關(guān)系，同時(shí)又是建設(shè)單位與主管部門之間的行政管理關(guān)系，考慮到購房者并非專業(yè)人士及個(gè)別不影響正常居住使用的細(xì)微瑕疵應(yīng)屬正常等因素，應(yīng)主要由行政部門而非購房者個(gè)人來嚴(yán)把房屋質(zhì)量關(guān)才是合理的。若將驗(yàn)房前置并擴(kuò)大質(zhì)量異議的范圍，不難預(yù)期將來會(huì)出現(xiàn)大量的交付糾紛。2、經(jīng)本人與部分地產(chǎn)企業(yè)討論，對(duì)于新版中的此處變化多數(shù)企業(yè)最關(guān)心倒并非質(zhì)量異議本身，對(duì)于房屋中的確存在的質(zhì)量問題，包括墻體或地面空鼓、局部墻角滲漏、細(xì)微裂縫等建筑物質(zhì)量通病，任何一家正規(guī)的負(fù)責(zé)任的企業(yè)都不會(huì)逃避整改維修的責(zé)任，多數(shù)企業(yè)關(guān)心的是――因此可能導(dǎo)致的違約責(zé)任，若因個(gè)別瑕疵導(dǎo)致買受拒絕簽署房屋交接單，甚至檢測(cè)機(jī)構(gòu)因此提出返修意見的（確有瑕疵情況下這幾乎是必然的），是否可認(rèn)定為房屋不合格并因此構(gòu)成交付逾期呢？但新版合同中對(duì)此沒有明確的態(tài)度，而且也沒有在條款中留下可以填補(bǔ)的空間，需要通過附件八的補(bǔ)充約定予以明確。3、單純從法律視角理解，房屋屬不動(dòng)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)以登記過戶為準(zhǔn)，而其占有轉(zhuǎn)移以簽署房屋交接單、移交鑰匙為準(zhǔn)，關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的內(nèi)容由合同第十六條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”解決，本條解決的僅為占有轉(zhuǎn)移的問題。之前的交房實(shí)踐中多數(shù)企業(yè)均按以下步驟操作：簽到→結(jié)算面積差額款項(xiàng)→簽署房屋交接單→收交物業(yè)費(fèi)用→交鑰匙→驗(yàn)房。即使驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，除非該瑕疵足以構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，不影響開發(fā)商已經(jīng)履行交付房屋的結(jié)果，不致于導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。新版合同要求將驗(yàn)房程序前置于簽署房屋交接單，如果買受人以沙漿不勻、地面不平、墻體有色差之類的理由拒不簽署房屋交接單，或者每次查驗(yàn)僅提出部分問題，整改后再次提出另外一些問題，一而再、再而三地拖延下去，甚至任何實(shí)質(zhì)性問題也提不出來但就是以感覺不好為