物業(yè)管理投標(biāo)策劃

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！一、物業(yè)投標(biāo)文件的制定參與物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)重大決策，應(yīng)當(dāng)全面考慮項(xiàng)目特點(diǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)自身人、財(cái)、物等資源情況，謹(jǐn)慎決策。一旦決定參與，就要調(diào)集精兵強(qiáng)將，以志在必得的心態(tài)全力投入。對(duì)于異地管理項(xiàng)目，企業(yè)更要量力而行，如果項(xiàng)目類(lèi)型既非企業(yè)目標(biāo)客戶，又無(wú)法反映企業(yè)的核心專(zhuān)長(zhǎng)或人力資源無(wú)法支撐時(shí)，則無(wú)論項(xiàng)目多么誘人都應(yīng)果斷放棄。（一）物業(yè)公司參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素1、項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模要符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。對(duì)多數(shù)企業(yè)來(lái)講，管理規(guī)模年度擴(kuò)展比例15％至20％屬于較快速度，達(dá)到25％以上則屬于高速擴(kuò)展，需要企業(yè)在管理素質(zhì)、組織架構(gòu)、人力資源等方面具備相當(dāng)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。特別是對(duì)跨省外接項(xiàng)目，投標(biāo)企業(yè)決策層一定要綜合考慮各方面因素，在企業(yè)理性的發(fā)展規(guī)劃中積極穩(wěn)健地拓展規(guī)模。2．項(xiàng)目類(lèi)型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶。有的企業(yè)擅長(zhǎng)于綜合性高層樓宇管理，有的企業(yè)在大規(guī)模住宅小區(qū)管理上擁有核心專(zhuān)長(zhǎng)，也有的企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具有綜合優(yōu)勢(shì)。企業(yè)一定要確定自己的目標(biāo)客戶，要懂得有所為有所不為，在物業(yè)管理分項(xiàng)市場(chǎng)上提升占有率，而不是在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)上全線參與競(jìng)爭(zhēng)，這是現(xiàn)代商戰(zhàn)中重要的競(jìng)爭(zhēng)原則。3．常規(guī)預(yù)測(cè)盈利。在投標(biāo)過(guò)程中以及日常管理中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立一個(gè)重要觀念，即確保在實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)后能夠收到物業(yè)管理酬金，或者說(shuō)要千方百計(jì)確保項(xiàng)目本身盈利，特別在項(xiàng)目前期介入期間有關(guān)費(fèi)用、項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)用上要認(rèn)真測(cè)算，盡量減少物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍。由于物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)不完善以及多數(shù)企業(yè)外接項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不足，投標(biāo)及中標(biāo)后簽定物業(yè)服務(wù)合同直至履行合同過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一些不確定因素，直接影響項(xiàng)目的成敗，如管理費(fèi)價(jià)位、空置房管理費(fèi)收取、工程遺留問(wèn)題之責(zé)任劃分、管理過(guò)程中的獎(jiǎng)罰條件以及投標(biāo)書(shū)中的每一項(xiàng)承諾等，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)給予相當(dāng)?shù)闹匾昽5．項(xiàng)目招標(biāo)方誠(chéng)意合作并具備履行合同的實(shí)力。招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)指導(dǎo)下進(jìn)行，有條件時(shí)，還應(yīng)請(qǐng)當(dāng)?shù)毓C部門(mén)參與，增大招投標(biāo)活動(dòng)公開(kāi)性和成功的概率。6．投標(biāo)企業(yè)具備人力資源支特體系。投標(biāo)企業(yè)一旦中標(biāo)，如果項(xiàng)目擬選主任和骨干人員素質(zhì)不夠，倉(cāng)促上陣，往往無(wú)法實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，這是近兩年招投標(biāo)活動(dòng)中的經(jīng)驗(yàn)之談。這就要求投標(biāo)企業(yè)注重長(zhǎng)期的人才培養(yǎng)，具備人力資源條件。沒(méi)有合適的人才隊(duì)伍，寧愿暫時(shí)放棄項(xiàng)目也不能貿(mào)然簽約。（二）投標(biāo)書(shū)制定的主要內(nèi)容1確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括目標(biāo)物業(yè)工作重點(diǎn)、服務(wù)特色、管理目標(biāo)、管理方式及實(shí)施措施。一般會(huì)在投標(biāo)書(shū)第一章中描述，要求思路清晰、特色鮮明、重點(diǎn)突出、措施到位。2．確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位及物業(yè)管理費(fèi)年度收支測(cè)算。管理費(fèi)價(jià)位在投標(biāo)活動(dòng)中是個(gè)至關(guān)重要的因素，要綜合考慮目標(biāo)物業(yè)的檔次、業(yè)主和物業(yè)使用人情況以及當(dāng)?shù)卣畬?duì)管理費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等，一般可以先確定二至三個(gè)方案，反復(fù)核算、比照后確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位。財(cái)務(wù)年度核算中，要特別注意對(duì)能源費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)及分包業(yè)務(wù)費(fèi)用的把握。3慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入額及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。比如管轄區(qū)域刑事案件的發(fā)生不是僅靠物業(yè)管理可以杜絕的，當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)生人身和財(cái)產(chǎn)安全、損失時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不能隨意承諾給予賠償，而應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合實(shí)際情況予以處理。4．確定管理機(jī)制、管理架構(gòu)和擬選主任，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理制度和工作流程。（三）投標(biāo)工作的四個(gè)階段┏━━━┳━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃┃階段┃工作內(nèi)容┃┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫┃┃┃成立投標(biāo)小組，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人┃┃┃┃索取分析招標(biāo)文件復(fù)有關(guān)資料┃┃┃┃現(xiàn)場(chǎng)考察及答疑┃┃1┃前期準(zhǔn)備階段┃業(yè)主、客戶服務(wù)需求調(diào)查┃┃┃┃項(xiàng)目論證及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估┃┃┃┃制定投標(biāo)工作計(jì)劃和進(jìn)度安排┃┃┃┃做好招標(biāo)方實(shí)地考察準(zhǔn)備┃┣━━━╋━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫┃┃┃討論確定投標(biāo)項(xiàng)目管理總體思路┃┃2┃標(biāo)書(shū)準(zhǔn)備階段┃分組起草、準(zhǔn)備┃┃┃┃討論確定物業(yè)管理方案預(yù)算┃━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃┃┃討論確定物業(yè)管理費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)價(jià)位、┃┃┃┃審核標(biāo)書(shū)中各項(xiàng)服務(wù)承諾┃┃┃┃統(tǒng)稿、修改、定稿┃┃┃┃總經(jīng)理審核、簽字┃┃┃┃電腦投影及陳述資料準(zhǔn)備┃┃┃┃標(biāo)書(shū)制作及包裝┃┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫┃┃┃準(zhǔn)時(shí)遞交標(biāo)書(shū)┃┃┃┃競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)及優(yōu)劣勢(shì)分析┃┃3┃正式投標(biāo)、答辯┃最后確定陳述提綱┃┃┃┃模擬陳述與答辯┃┃┃┃正式答辯┃┣━━━╋━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━┫┃┃┃投標(biāo)缺陷分析及完善┃┃┃┃投標(biāo)相關(guān)費(fèi)用結(jié)算┃┃4┃投標(biāo)總結(jié)階段┃┃┃┃┃投標(biāo)資料整理、歸檔┃┃┃┃中標(biāo)后物業(yè)服務(wù)合同準(zhǔn)備┃┗━━━┻━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┛（四）中標(biāo)后的重點(diǎn)工作。中標(biāo)后將很快進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同準(zhǔn)備工作。這個(gè)階段應(yīng)著重把握的問(wèn)題包括：(1)配套設(shè)施安裝工程及時(shí)問(wèn)表；(2)八伙后工程遺留問(wèn)題處理方式，(