房地產投資項目經濟評價指標及其計算

...........資料..資料...房地產投資工程經濟評價指標及其計算一、靜態(tài)指標及其計算對房地產開發(fā)工程的投資效益進展評估時，假設不考慮資金的時間價值，稱為靜態(tài)評估，其計算指標稱為靜態(tài)指標。常用的靜態(tài)指標有投資利潤率、投資回收期等?！惨弧惩顿Y利潤率投資利潤率是指工程到達設計生產力量后的一個正常生產年份的年利潤總額與工程總度較大的工程，應計算生產期年平均利潤總額與工程總投資的比率。其計算公式為：工程年利潤總額或年平均利潤總額投資利潤率＝

工程總投資

〔5－10〕利潤率進展評估時，首先要確定一個利潤率標準〔％進展選擇，應中選投資利潤率最高的方案。例如，某工程的總投資為500萬元，其年平均銷售利潤為146萬元，則該工程的投資利潤率是多少？該工程的投資利潤率為：146500×100％＝29.2％假設確定的投資利潤率標準為20％，則可承受該投資方案。投資利潤率對于快速評估一個壽命期較短工程方案的投資經濟效果是有用的指標不具備綜合分析所需的具體資料時方案的選擇和工程投資經濟效果的最終評價。投資利潤率法主要有以下優(yōu)點〔〔〕〔3〕考慮了投資壽命期全部年份的收益狀況。其主要缺點在〔1〕〔2〕由于凈利潤只是會計上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資酬勞率的凹凸?！捕惩顿Y回收期投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時間足額收回回收速度的評估指標稱為投資回收期間。投資回收期一般以年表示，從建設開頭年算起，其表達式為：Pt (CI CO) 0tt0t式中 P為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；(CICO)t為t年的凈現(xiàn)金流量。t〔全部投資P

上年累計凈現(xiàn)金流量確實定值t

當年凈現(xiàn)金流量

〔5－11〕 t求出的投資回收期Pt

與行業(yè)的基準投資回收期P

比較，當P

P時，說明工程投資ct≤c能在規(guī)定的時間收回，經濟效果好。ct≤c例如，甲乙兩方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表5－6所示，求這兩個方案的投資回收期，并利用投資回收期指標對這兩個方案進展評估。甲方案乙方案表甲方案乙方案年份 0123 4 5凈現(xiàn)金流量 －1000400400400 400 400累計凈現(xiàn)金流量－1000－600－2002006001000凈現(xiàn)金流量－1000200300300400600累計凈現(xiàn)金流量－1000－800－500－200200800從甲方案計算所得為：P ＝312002.5〔年〕t甲 400由于甲方案各年凈現(xiàn)金流量為年值形式，亦可簡化計算為：P ＝1000

2.5〔年〕t甲 400從乙方案計算所得為：P ＝412003.5〔年〕t乙 400假設行業(yè)的基準投資回收期為4于甲方案的投資回收期短于乙方案，故應選擇甲方案。投資回收期法的主要優(yōu)點在于〔〕使用簡潔、便利。主要表達在三個方面：一是評估〔2〕投資回收期的經濟意義易于理解〔3〕越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點，所以對小投資工程評估時，常常承受該方法，〔〕沒有考慮資金的時間價值，這一點表達在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加〔〕〔3〕投資回收期標準確實定主要依靠決策者對風險的態(tài)度。二、動態(tài)指標及其計算對房地產開發(fā)工程的投資效益進展評估時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態(tài)評估，計算的指標稱為動態(tài)指標。動態(tài)指標比較全面地反映開發(fā)工程投資活動有效期的經濟效益，使評估更加符合實際，常用的動態(tài)評估指標有凈現(xiàn)值、部收益率、投資回收期等?！惨弧硟衄F(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開發(fā)工程在投資活動有效期的凈現(xiàn)金流量率，折算到開發(fā)工程實施開頭的基準年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評估開發(fā)工程投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計算公式為：ntNPV (CICO)tt0

(1 ic

)t 〔5－12〕式中 NPV為凈現(xiàn)值；n為開發(fā)工程投資活動有效期；ic為貼現(xiàn)率或基準收益率。在利用凈現(xiàn)值評估工程時，假設NPV＞0，表示開發(fā)工程方案的收益率不僅可以到達基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余；假設NPV＜0，則說明方案的收益率達不到基準收益率或貼現(xiàn)率預定的投資收益水平；假設NPV＝0，則表示開發(fā)工程方案的收益率恰好等于基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平。所以，只有NPV≥O時，該方案在經濟上才是可取的；反之則不行取。舉例如下：例：甲乙兩個互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－7所示，基準收益率為10％。表5—7 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份O12345甲方案凈現(xiàn)金流量－1000300300300300300乙方案凈現(xiàn)金流量－1000100200300400500試利用凈現(xiàn)值法推斷甲乙兩方案的可行性，假設都可行，應中選擇哪一個？甲方案的凈現(xiàn)值為：NPV

＝ 300

300

300

300

300

1000甲 (110%) (110%)2 (110%)3 (110%)4 (110%)5＝137.24〔萬元〕乙方案的凈現(xiàn)值為：NPV

＝100

200

300

400

500

1000乙 (110%) (110%)2 (110%)3 (110%)4 (110%)5＝65.26〔萬元〕于乙方案的凈現(xiàn)值，依據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應中選擇甲方案。一時點〔工程實施的開頭時點，將來各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進展投資的“產出”，而初始投資就是“投入”。例：甲乙兩個投資方案所需初始投資都是1000萬元，假設基準收益率為10％，甲乙兩個投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表所示。甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份O123甲方案凈現(xiàn)金流量－1000400400407乙方案凈現(xiàn)金流量－1000300300300甲方案的凈現(xiàn)值為：NPV

＝ 400

400

407

10000甲 (110%) (110%)2 (110%)3乙方案的凈現(xiàn)值為：NPV乙＝300×〔P／F，10％，3〕－1000＝300×2.4869－1000＝－253.93〔萬元〕被承受。... . .〔凈現(xiàn)值的計算考慮了資金的時間價值〔〕凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項房地產投資會使企業(yè)獲利〔或賠本數(shù)額大小。正由于此，人們通常認為凈現(xiàn)值法是投資評估方法中最好的一個，并被廣泛使用。它也有缺乏之處〔〕〔2〕具有較大的凈現(xiàn)值；而一項投資規(guī)模較小、投資利潤率較高的工程可能具有較小的凈現(xiàn)值。〔二〕部收益率R主要動態(tài)指標。為了與資本的利率i加以區(qū)分，可以用r表示方案的部收益率。其計算公式如下：ntNPV (CICO)tt0

(1r)t0NPV看做是關于r的一元高次冪函數(shù)。先假定一個，值，假設求得的NPV為正，則說明r值假定得太小，應再假定一個較大的，值計算凈現(xiàn)值；假設求得的凈現(xiàn)值為負，則應減小r值以使凈現(xiàn)值接近于零，當兩次假定的，r值，該值即為欲求的該方案的部收益率。其幾何意義如下圖。在評估時，將求出的全部投資或自有資金〔投資者的實際出資〕的部收益率〔IRR〕與行業(yè)的基準收益率或設定的貼現(xiàn)率ic〕比較，當≥ic低要求，該方案是可以承受的。下面介紹幾種計算方法：試算法。由圖可以看出，隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來越小，當貼現(xiàn)率增加IRR凈現(xiàn)值變?yōu)樨撝?。利用這個特點即可以通過試算，求出部收益率。例如，某投資工程各年凈現(xiàn)金流量如表5－9所示，求該投資工程的部收益率。表5－9 某工程各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份 O 1 2 3 4 5. 資料 ........凈現(xiàn)金流量－1002030304050首先適中選擇一個貼現(xiàn)率r值，計算相應的凈現(xiàn)值。假設取r＝10％，其相應的凈現(xiàn)值為：NPV＝ 20

30

40 50

100(110%) (110%)2

(110%)3

(110%)4 (110%)5＝23.88〔萬元〕試算結果說明，凈現(xiàn)值大于零，所取貼現(xiàn)率偏小，應進一步增加。當取r＝15％再次計算得相應凈現(xiàn)值NPV＝7.53，仍舊大于零，說明還要再增大貼現(xiàn)率r值，再取r＝20％進展試算，結果相應凈現(xiàn)值NPV＝－5.75過程便可以得到部收益率。插值法。插值法是利用兩個直角三角形相像，對應邊成比例的特點，求投資工程的部收益率的近似解，其計算步驟如下：1和2通過試算得兩個貼現(xiàn)率r r，使之滿足：1和2NPV1

n CF 0t(1r)ttNPV2

t0n

1CFt 0(1r)t2利用下述公式求近似的部收益率。NPVIRRr(r r)

1 〔5－14〕1 2

|NPV1

||NPV |21求部收益率承受插值法的直觀解釋如下圖。明顯，當r1

與越接近，誤差越小。仍以上例所述的投資工程為例，現(xiàn)利用插值法求近似的IRR。17NPV為1.89，當貼現(xiàn)值為18％時，1相應NPV為－0.76，于是取r1

＝17％，NPV

r

＝18％，NPV

＝－0.76，利用上122述公式〔5－16〕得：122IRR17%(18%17%) 1.89|1.89||0.76|. 資料 ...... . .＝17.71％此結果與上述試算結果一樣。3．查表法。可直接查閱相關經濟類書籍附錄的因素表中所列系數(shù)，求出部收益率?！?〕〔2〕收益率的計算不需要首先確定所要求的酬勞率〔〔〔〕〔3〕當投資工程各年凈現(xiàn)金流量不濟意義?！踩硟衄F(xiàn)值法與部收益率法的比較這兩種方法的區(qū)分主要表現(xiàn)在〔〔〔的結論。舉例如下：甲乙兩個互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－10所示，則甲乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)5－11表5－10 甲乙兩工程各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份 O12345甲工程凈現(xiàn)金流量 －1000300300300300300乙工程凈現(xiàn)金流量 －2200550600700650600表5－11 凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關系貼現(xiàn)率r〔％〕甲方案乙方案5298.84477.598197.81265.4610137.25138.301281.4321.18155.65－137.8517－40.20－234.01甲乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率之間的關系見圖所示r＝10％處相交，曲線〔對應于甲工程與橫軸交于〔對應于乙工程與橫軸交于％，它們分別是甲乙兩工程的部收益率。從該圖可以看出，當貼現(xiàn)率大于10％時，承受凈現(xiàn)值法與承受部收益率法會得出一樣結論——甲工程優(yōu)于乙工程；但當貼現(xiàn)率小于10％時，承受凈現(xiàn)值法與承受部收益率法會得出相反的結論。. 資料 ...... . .〔〕〔2〕上述兩種計算方法對再投資利潤率的假定不同用的貼現(xiàn)率，而部收益率法假定再投資利潤率等于IRR。下面通過例子分別說明。例：甲乙兩工程各年凈現(xiàn)金流量如表5－12所示。貼現(xiàn)率為10％，經計算得甲乙兩工程的凈現(xiàn)值分別為267.95萬元和535.90倍，而甲乙兩工程的部收益率相等，均為21.86％。產生這種結果的緣由在于乙工程的初始投資是甲工程初始投資的兩倍，同時各年凈現(xiàn)金流量也是甲工程相應年份凈現(xiàn)金流量的兩倍。5－12甲乙兩工程各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份0 1234甲工程－1000 400400400400乙工程－2023 800800800800例：甲乙兩工程各年凈現(xiàn)金流量如表5－13所示。表5－13 甲乙兩工程各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份012345甲工程－1243.61400100100100100乙工程－1243.61001001001003813經計算得IRR

＝IRR

＝30％。按部收益率法，甲乙兩工程優(yōu)劣程度完全一樣，由于甲 乙5甲工程1～5年凈現(xiàn)金流量終值＝乙工程1～5年凈現(xiàn)金流量終值假設以i表示再投資利潤率，則有：1~5年1400(1i)4100[(1i)3(1i)2(1i1]凈現(xiàn)金流量終值1~5年100[(1i)4(1i)3(1i)2(1i3813凈現(xiàn)金流量終值所以：. 資料 ..............資料....資料...i)4100[(1(1i)2(1i)1]100[(1i)4(1(1i)2(1i)]3813上式經化簡得：1300(1i)4371343713/1300i 130%IRR43713/1300甲 乙資利潤率等于其部收益率。例：甲乙兩工程各年凈現(xiàn)金流量如表5－14所示，且貼現(xiàn)率為10％。表5－14 甲乙兩工程各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份012345甲工程－5001100100100100100乙工程－5001001001001001564經計算得NPV

＝NPV

＝788甲 乙資甲工程還是乙工程，所收到的現(xiàn)金凈收入在第5年末的終值應當一樣。因