物業(yè)管理方案

PAGEPAGE12物業(yè)管理方案某項(xiàng)目物業(yè)管理方案重要。二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。反饋運(yùn)行機(jī)制組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖四、人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。16（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)11營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管1576172100%。五、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)a)經(jīng)營(yíng)收入：萬元（年度，以下省略）l物業(yè)管理費(fèi)：萬元應(yīng)收萬元30000*12*=126000（元）（90%）ll特約服務(wù)：萬元l其他收入：萬元b)支出：萬元l人員工資福利：l（綠化、保潔、消殺等）ll稅金：萬lc)d)物業(yè)接管期10（辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等）e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：萬元/年，元/月*m2111200120021800800336001800418008005750035006170070072400800工資總額合計(jì)96009600元/115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）14..17/年公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：萬元45%萬m2*1/年*m2萬元清潔衛(wèi)生費(fèi)：2*12*80/月*人=萬元安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7*200/年*人=萬元25萬元*25%=萬元10%計(jì)算即1稅費(fèi)：按營(yíng)收%繳納即萬元保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保8擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為元/月*m2。六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收（無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議b)l業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收；ll屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；l落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍。確保保修項(xiàng)目、期限、l開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設(shè)備移交清查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。l接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。l水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。七、入伙1、準(zhǔn)備工作l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；l車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫(kù)；l垃圾清l樓道燈：改用節(jié)能l分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等；l制定入住流程；l印刷入住表格；2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。3、入伙現(xiàn)場(chǎng) 入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序 發(fā)函辦入伙手續(xù)簽約5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購(gòu)房合同確認(rèn)業(yè)主身份繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)，蓋章業(yè)主簽署向業(yè)主還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配后的管理過程中使用并加以充實(shí)。十、日常管理（一）房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天/6h/100%變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房19990%以908：00~8：30（二）綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨30~50mm9099%以上綠化率957：00~9：309：30~11：30（三）房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一/月，化糞池一/半年，污水管二遍/季急修不過夜小修補(bǔ)24h內(nèi)中修二天大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵少污積無缺損井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺扶手完好梯燈正常無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h24h2024h51h90100%25%100%（四）安全護(hù)衛(wèi)、