房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段管理

第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

實(shí)施階段管理工程項(xiàng)目管理模式及發(fā)展趨勢(shì)

基于委托咨詢機(jī)構(gòu)模式下的業(yè)主方項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)階段管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及保修

第1頁(yè)/共19頁(yè)8.1工程項(xiàng)目管理模式及發(fā)展趨勢(shì)

工程項(xiàng)目管理模式

工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)

第2頁(yè)/共19頁(yè)工程項(xiàng)目管理模式

建設(shè)單位自行組織工程項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理

委托咨詢公司協(xié)助業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目管理

設(shè)計(jì)一采購(gòu)一建造（EPC）交鑰匙模式由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目管理

建造一運(yùn)營(yíng)一移交模式

第3頁(yè)/共19頁(yè)工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)

工程項(xiàng)目全壽命管理

工程項(xiàng)目管理的集成化

工程項(xiàng)目協(xié)作（Partnering）概念的出現(xiàn)

工程項(xiàng)目總控（ProjectControlling）概念的出現(xiàn)

信息技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

第4頁(yè)/共19頁(yè)8.2基于委托咨詢機(jī)構(gòu)模式下的

業(yè)主方項(xiàng)目管理

項(xiàng)目業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的管理咨詢工程師對(duì)頂目的管理

第5頁(yè)/共19頁(yè)8.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

勘察、設(shè)計(jì)階段管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察階段管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理

第6頁(yè)/共19頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察階段管理

勘察工作的主要任務(wù)和目的

勘察工作的主要程序

勘察過(guò)程的分類

勘察工作的原則

勘察工作的具體內(nèi)容

勘察階段監(jiān)理單位的主要工作

第7頁(yè)/共19頁(yè)勘察階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要工作

1）委托監(jiān)理單位進(jìn)行勘察階段的監(jiān)督管理。2）對(duì)勘察階段的勘察質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用進(jìn)行論證。3）選擇勘察單位并簽訂《勘察合同》。4）在勘察工作開(kāi)始前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向勘察單位提供勘察的基礎(chǔ)資料，即提交由設(shè)計(jì)單位提供經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意的勘察范圍、設(shè)計(jì)單位填寫(xiě)的勘察技術(shù)要求及其附圖。5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)勘察現(xiàn)場(chǎng)的水、電、氣的暢通供應(yīng)，平整道路、現(xiàn)場(chǎng)清理等工作，以保證勘察工作的開(kāi)展。第8頁(yè)/共19頁(yè)勘察階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要工作6）在勘察人員、監(jiān)理人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)提供必要的工作和生活條件。7）根據(jù)《勘察合同》的規(guī)定履行自己的義務(wù)。8）監(jiān)督監(jiān)理單位履行《監(jiān)理合同》。9）進(jìn)行項(xiàng)目系統(tǒng)外的協(xié)調(diào)工作。10）驗(yàn)收勘察單位提交的勘察成果。11）支付勘察費(fèi)及監(jiān)理費(fèi)。第9頁(yè)/共19頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理

設(shè)計(jì)工作的原則

工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)工作的基本內(nèi)容

設(shè)計(jì)階段的特點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段監(jiān)理單位的主要工作

設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要工作

第10頁(yè)/共19頁(yè)設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要工作

（1）選擇設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理單位。（2）與設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理單位共同對(duì)設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度以及施工階段質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行論證。（3）選擇設(shè)計(jì)單位與其簽訂《設(shè)計(jì)合同》。（4）如果委托初步設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)向設(shè)計(jì)單位提供經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、選址報(bào)告和能滿足初步設(shè)計(jì)要求的勘察資料及其他技術(shù)資料。（5）如果委托施工圖設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定日期內(nèi)向設(shè)計(jì)單位提供經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件和能滿足施工圖設(shè)計(jì)要求的勘察資料、施工條件以及有關(guān)設(shè)備的技術(shù)資料。第11頁(yè)/共19頁(yè)設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要工作（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)辦理各設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)文件的審批工作。（7）為設(shè)計(jì)人員了解現(xiàn)場(chǎng)情況創(chuàng)造條件。（8）依照合同的約定支付設(shè)計(jì)費(fèi)用。（9）驗(yàn)收設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果。

第12頁(yè)/共19頁(yè)8.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的管理

施工階段的特點(diǎn)

施工階段監(jiān)理單位的主要工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要工作

第13頁(yè)/共19頁(yè)施工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要工作

（1）選擇施工階段的監(jiān)理單位。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定駐工地的代表（或指定履行《建設(shè)工程施工合同》的代表）。（3）施工階段的質(zhì)量、投資、進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行論證。（4）通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選擇施工單位并與其簽訂《建設(shè)工程施工合同》。（5）申請(qǐng)領(lǐng)取《施工許可證》。（6）進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”工作。（7）進(jìn)行甲供材料、設(shè)備的訂購(gòu)。（8）履行《建設(shè)工程施工合同》中規(guī)定的甲方的權(quán)利和義務(wù)。（9）監(jiān)督工程建設(shè)監(jiān)理單位履行施工階段的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同》。第14頁(yè)/共19頁(yè)施工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要工作（10）根據(jù)資金使用計(jì)劃，進(jìn)一步籌措建設(shè)資金。（11）處理工程建設(shè)中重大問(wèn)題。例如：對(duì)設(shè)計(jì)變更、重大質(zhì)量事故的處理等。（12）做好項(xiàng)目系統(tǒng)外的協(xié)調(diào)工作。例如：與供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調(diào)，與工程相鄰單位、政府有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)。（13）處理好索賠與被索賠中的有關(guān)事項(xiàng)。（14）按照《建設(shè)工程施工合同》的規(guī)定支付工程款。（15）組織項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。第15頁(yè)/共19頁(yè)8.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及保修竣工驗(yàn)收的條件

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的程序

工程決算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保修

第16頁(yè)/共19頁(yè)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件

（1）完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（2）施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位負(fù)責(zé)人審核簽字。（3）對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出了工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。第17頁(yè)/共19頁(yè)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件（4）勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過(guò)程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書(shū)進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。（5）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。（7）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。（8）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保證書(shū)。（9）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

(10)有公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。（11）建設(shè)行政主管部門(mén)及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門(mén)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢。第18頁(yè)/共19頁(yè)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的程序

工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見(jiàn)。