某號(hào)地市場(chǎng)定位報(bào)告

津南5號(hào)地市場(chǎng)定位報(bào)告天津永泰2007年9月說明自公司2007年6月拍賣獲得津南5號(hào)地以來,天津公司市場(chǎng)部及規(guī)劃部經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)及產(chǎn)品的研究,確立了項(xiàng)目的市場(chǎng)定位報(bào)告,請(qǐng)集團(tuán)公司各位領(lǐng)導(dǎo)審核批復(fù)。一、初步研究1、區(qū)域研究津南地位津南處于天津城區(qū)及濱海新區(qū)兩個(gè)密集城市區(qū)的中間；由于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入滯后于周邊地區(qū)及政府運(yùn)作等原因，一直沒有獲得充分的發(fā)展，在環(huán)城四區(qū)中處于落后位置。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從各產(chǎn)業(yè)的比重及發(fā)展趨勢(shì)可以看出,第二產(chǎn)業(yè)的比例最大且比重迅速增加,其產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于躍升期;津南經(jīng)濟(jì)總體上尚處于工業(yè)化進(jìn)程中。國(guó)家對(duì)天津的定位是第二產(chǎn)業(yè)為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè).但由于津南所處的位置,它沒有獲得政府對(duì)于該地區(qū)第二產(chǎn)業(yè)的足夠支持,而是通過自我循環(huán)和自然的發(fā)展到了目前這個(gè)階段.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況從最近幾年的統(tǒng)計(jì)情況來看，津南的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步遞增的趨勢(shì)，但無論其規(guī)模還是發(fā)展速度在天津所處的地位較低。人口組成津南區(qū)總?cè)丝?9萬人，其中農(nóng)業(yè)人口28萬人，非農(nóng)業(yè)人口11萬人。咸水沽鎮(zhèn)從量上明顯優(yōu)于其他鎮(zhèn)，除咸水沽鎮(zhèn)外其余各鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口均多于非農(nóng)業(yè)人口。男女比例基本持平，家庭人口平均為2.78。行業(yè)收入構(gòu)成津南的行業(yè)收入主體是公共事業(yè)及政府單位，整個(gè)區(qū)域的年納稅收入平均在20000—25000元之間。文化特點(diǎn)葛沽歷史上上曾有九橋橋十八廟之之勝，有兩兩座廟曾受受清圣祖康康熙皇帝御御賜額聯(lián)。。葛沽地區(qū)區(qū)的”媽祖祖文化”根根基深厚小站文化底底蘊(yùn)——近近代北洋水水師發(fā)祥地地津南區(qū)近代代有顯赫的的歷史和特特殊的文化化傳乘，但但其文化缺缺乏根性,文化認(rèn)認(rèn)同度和凝凝聚力均不不高。天津72““沽”，以以近代漕運(yùn)運(yùn)發(fā)展起來來的天津““沽”文化化，是城市市的起源所所在津南印象距兩大城市市區(qū)均距離離較遠(yuǎn)，目目前無法受受到城市發(fā)發(fā)展的帶動(dòng)動(dòng)作用。天津較不發(fā)發(fā)達(dá)的近郊郊區(qū)之一；；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以以工業(yè)為主主，還沒有有進(jìn)入以服服務(wù)經(jīng)濟(jì)為為主的現(xiàn)代代階段。農(nóng)業(yè)人口占占主體，達(dá)達(dá)2/3，但GDP貢獻(xiàn)度僅占占3%,大量富余人人口進(jìn)入周周邊企業(yè)打打工,有一定的支支付能力。。目前區(qū)域面面臨的主要要是城市化化問題。人口規(guī)模較較小，非農(nóng)農(nóng)人口僅11萬，咸水沽沽鎮(zhèn)人口僅僅4萬，需求規(guī)規(guī)模非常有有限。文化缺乏根根性，沒有有心理認(rèn)同同感。市場(chǎng)區(qū)域分分布津南的居住住市場(chǎng)規(guī)律律性非常明明顯。由于明顯的的區(qū)域中心心集聚作用用，咸水沽沽周邊四鎮(zhèn)鎮(zhèn)的商品房房開發(fā)量極極其稀少。。與區(qū)中心的的距離相對(duì)對(duì)較遠(yuǎn)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)又相對(duì)對(duì)發(fā)達(dá)，葛葛沽與小站站的商品房房市場(chǎng)基本本自成中心心，均有一一定規(guī)模的的住宅開發(fā)發(fā)；雙港及八里里臺(tái)因區(qū)位位關(guān)系處于于市區(qū)和區(qū)區(qū)域的雙重重影響下，，有可能因因價(jià)格杠桿桿作用擠壓壓到區(qū)域市市場(chǎng)中。板塊特征北側(cè)與空港港題材的東麗湖組團(tuán)團(tuán)相接；東側(cè)側(cè)與開發(fā)區(qū)板塊塊相望；西南南側(cè)與西青組團(tuán)遙相呼應(yīng)；；西側(cè)與外環(huán)線組團(tuán)團(tuán)相接咸水沽組團(tuán)團(tuán)與周邊板板塊相比有有明顯的特特征：相對(duì)獨(dú)立，，半封閉；；與其他板板塊距離都都在10公里以上，，聯(lián)動(dòng)較小小，受整體體市場(chǎng)影響響較小；無顯著題材材，沒有共共同的價(jià)值值特征，只只有區(qū)位特特征。受外外部市場(chǎng)關(guān)關(guān)注較小，，訴求范圍圍也較窄。。板塊無論論從規(guī)模模還是項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)數(shù)與其他他板塊相相較均處處于相對(duì)對(duì)弱勢(shì)地地位。是唯一市市鎮(zhèn)中心心的集聚聚形成的的板塊區(qū)域供需需分析由右側(cè)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)得出曲線線分析圖圖區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)需求的的增長(zhǎng)穩(wěn)穩(wěn)定，供供應(yīng)的人人為放量量造成市市場(chǎng)的壓壓力急劇劇放大，，新增供供應(yīng)量達(dá)達(dá)100萬平米米,而區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)年消化化量?jī)H有有40萬萬平米左左右,項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)面臨嚴(yán)嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)趨勢(shì)研研究在04年年以前,市場(chǎng)上上多層產(chǎn)產(chǎn)品為主主流,土土地的的利用率率不高,由于于土地供供應(yīng)的高高峰在03-04年形形成了經(jīng)經(jīng)濟(jì)的超超速發(fā)展展,同時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展也也帶動(dòng)了了房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的快速提提升;需求與供供應(yīng)的錯(cuò)錯(cuò)位造成成了需求求的跳躍躍式發(fā)展展由于津南南組團(tuán)與與其他組組團(tuán)的需需求狀態(tài)態(tài)的錯(cuò)位位和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)水平的的低強(qiáng)度度,造成成了市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)的的錯(cuò)位,使該區(qū)區(qū)域需求求從多層層直接跳跳躍到了了高板、、小高板板時(shí)代；；04年以以后到目目前的產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)類型介介于多層層與高板板之間，，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，土土地利用用效率的的提高使使住宅向向高層化化發(fā)展的的趨勢(shì)明明顯。隨著土地地成本的的提高，，樓面價(jià)價(jià)也水漲漲船高，，迫于經(jīng)經(jīng)濟(jì)壓力力，消費(fèi)費(fèi)群體趨趨向于更更理智的的選擇住住宅類型型。隨著土地地利用率率的進(jìn)一一步提高高，需求求與供應(yīng)應(yīng)的錯(cuò)位位趨勢(shì)將將越來越越明顯區(qū)域消化化量分析析06年的的銷售冠冠軍為博博雅名邸邸，7萬萬平方米米區(qū)域新開盤項(xiàng)項(xiàng)目第一一年平均均銷售額額為4.1萬平平米2、開發(fā)發(fā)節(jié)奏建建議綜合我項(xiàng)項(xiàng)目的特特點(diǎn)及節(jié)節(jié)奏,項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)節(jié)奏建建議確定定為:分3個(gè)營(yíng)營(yíng)銷季銷銷售：第一季開開發(fā)面積積控制在在5萬平平米以內(nèi)內(nèi),略高高于市場(chǎng)場(chǎng)接受新新盤的流流量，由由于處于于市場(chǎng)的的需求空空擋，銷銷量基本本可以保保證。第二年的的開發(fā)量量應(yīng)在5-6萬萬平米左左右,正正常的市市場(chǎng)消化化量,面面臨較多多的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)第三年的的開發(fā)量量在3-4萬平平米左右右,市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目目基本認(rèn)認(rèn)可，是是攫取利利潤(rùn)的最最佳時(shí)機(jī)機(jī)區(qū)域價(jià)格格增長(zhǎng)幅幅度研判判目前咸水水沽在售售項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格的年年平均增增長(zhǎng)率在在8%左左右項(xiàng)目的銷銷售價(jià)格格預(yù)期目目標(biāo)增幅幅建議保保持在10%每每年的速速度3、開盤盤初期價(jià)價(jià)格判斷斷目前多層層產(chǎn)品銷銷售均價(jià)價(jià)在4700元元/高層層產(chǎn)品在在4600/洋洋房在4900元/商商業(yè)在8000元，如果開盤盤能在2008年5月月，周邊邊高層產(chǎn)產(chǎn)品的售售價(jià)應(yīng)在在5100元/平米；；項(xiàng)目的開開盤價(jià)應(yīng)應(yīng)在5300元元/平米米以上；；如果開盤盤能在2008年10月，周周邊高層層產(chǎn)品的的售價(jià)應(yīng)應(yīng)在5304元元/平米米；項(xiàng)目的開開盤價(jià)應(yīng)應(yīng)在5500元元/平米米以上；；市場(chǎng)宏觀觀評(píng)價(jià)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的吸納納能力有有限,市市場(chǎng)面臨臨過度開開發(fā)的潛潛在問題題組團(tuán)無顯顯著題材材，輻射射力不足足，成長(zhǎng)長(zhǎng)動(dòng)力相相對(duì)不足足。組團(tuán)的區(qū)區(qū)域集中中度很高高，相對(duì)對(duì)封閉，，市場(chǎng)關(guān)關(guān)注度較較小。組團(tuán)相對(duì)對(duì)獨(dú)立，，與周邊邊組團(tuán)距距離均較較遠(yuǎn)，受受整體市市場(chǎng)帶動(dòng)動(dòng)影響較較小。市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)與需求求之間存存在錯(cuò)位位，而且且未來將將進(jìn)一步步加大。。需求在逐逐步釋放放，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐逐步加劇劇.初步結(jié)論論咸水沽鎮(zhèn)鎮(zhèn)作為區(qū)區(qū)首府所所在地，，會(huì)聚了了津南所所有的政政府及行行政事業(yè)業(yè)單位，，同時(shí)也也是區(qū)域域內(nèi)企業(yè)業(yè)的總部部所在。。是津南南區(qū)的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、生生活中心心，是典典型的市市鎮(zhèn)中心心；項(xiàng)目所在在板快是是典型的的以市鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心為為主題的的區(qū)域板板快，作作為津南南的區(qū)域域中心，，項(xiàng)目的的客戶范范圍僅限限于咸水水沽鎮(zhèn)及及周邊輻輻射鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，不具具備吸引引外來人人口的能能力。處于快速速城市化化的進(jìn)程程中，渴渴望城市市生活是是市鎮(zhèn)中中心居民民的典型型需求特特征。2、自身身因素分分析區(qū)位因素素項(xiàng)目周邊邊有成熟熟的居住住配套氛氛圍；北臨老海海河有較較為豐富富的自然然景觀條條件，有有利于建建造出中中高品質(zhì)質(zhì)的居住住社區(qū)。。南臨津沽沽路,是津南的的主干路路，距離離商業(yè)氛氛圍濃郁郁的鎮(zhèn)中中心區(qū)距距離不遠(yuǎn)遠(yuǎn)。位于咸水水沽核心心地塊，，有一定定的集聚聚力和市市場(chǎng)號(hào)召召力市鎮(zhèn)中心心區(qū)成本因素素項(xiàng)目的綜綜合成本本已達(dá)5480元/M2,而而目前的的市場(chǎng)售售價(jià)不足足4600元/M2，，成本負(fù)負(fù)擔(dān)較大大，不具具備和現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目目進(jìn)行價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的條件件

面積

面積單價(jià)費(fèi)用（萬元）土地取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（還遷房建設(shè)費(fèi)用+前期支出費(fèi)用）

14708.3土地掛牌底價(jià)

124918150.0015120.0土地契稅及交易手續(xù)費(fèi)

4001200.00544.3土地整合費(fèi)用

128919

15664.3拆遷實(shí)際超出部分

7680.5小計(jì)土地取得費(fèi)用

1810.8123344.8建設(shè)投資開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

128919127.721646.6主體建筑安裝工程費(fèi)

1289191947.1225102.1紅線內(nèi)配套費(fèi)

128919473.8056108.2非營(yíng)業(yè)性公建配套（含物業(yè)維修基金）

128919144.4021861.6開發(fā)間接費(fèi)

128919671.9318662.5小計(jì)直接成本

1289193364.9843381.0小計(jì)直接成本合計(jì)成本（不含稅費(fèi)）

5175.7966725.8稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅、增值稅

302.53899.8合計(jì)單方成本

5478.370625.6規(guī)劃因素素項(xiàng)目位于于津南首首府的主主街上；；容積率達(dá)達(dá)到2.9，做做高端項(xiàng)項(xiàng)目的難難度較大大.商品房面面積僅13萬平平方米，，規(guī)模較較小,不不具備大大區(qū)域范范圍內(nèi)的的輻射力力.是典典型的區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目.出讓面積90.7建筑面積175384回遷面積48000商品房面積127384容積率2.9商業(yè)最大比例17.89%自身制約約因素綜綜述是我司在在天津的的第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，與政府府及各級(jí)級(jí)部門的的關(guān)系均均為初建建，對(duì)該該地域還還不夠了了解，在在成本控控制和費(fèi)費(fèi)用減免免上基本本沒什么么優(yōu)勢(shì)。。成本折減減余地較較小,綜綜合成本本已經(jīng)高高于目前前市場(chǎng)價(jià)價(jià)格，贏贏利主要要是政府府預(yù)期市市場(chǎng)價(jià)和和實(shí)際市市場(chǎng)價(jià)的的溢價(jià)，，降低成成本面對(duì)對(duì)低端客客戶的可可能性基基本沒有有,只能能定位于于面對(duì)中中高端客客戶，因因此項(xiàng)目目的操作作是成敗敗的關(guān)鍵鍵。項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模和容容積率限限定了項(xiàng)項(xiàng)目的訴訴求范圍圍只能關(guān)關(guān)注于咸咸水沽組組團(tuán)區(qū)域域內(nèi)。距離市鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心有有一定距距離，但但由于有有主干道道聯(lián)通，，且有獨(dú)獨(dú)特的老老海河景景觀資源源，具有有“鬧中中取靜””的素質(zhì)質(zhì)，是作作中高檔檔樓盤的的典型地地塊。初步定位位面向咸水水沽組團(tuán)團(tuán)內(nèi)購(gòu)房房群體的的區(qū)域訴求求的面向中端端或者高高端客戶戶的市鎮(zhèn)中心項(xiàng)目目二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境研究區(qū)域在售項(xiàng)目目描述目前區(qū)域在售售項(xiàng)目多處于于銷售尾期或或銷售空擋期期，其中米蘭陽(yáng)光光、愛丁堡、、水岸華庭、、博雅名邸為為外來開發(fā)商商，其余多為為本地開發(fā)商商；新增供應(yīng)量目目前來看基本本是本次招拍拍掛土地。區(qū)域項(xiàng)目目前前多以強(qiáng)調(diào)各各自特色，形形成產(chǎn)品的差差異化進(jìn)行競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。米蘭陽(yáng)光景明花園博雅名邸愛丁堡惠豐小區(qū)水岸華庭博雅名邸總建筑面積11萬平米，，容積率1.5。采用現(xiàn)代主義義風(fēng)格；由14棟框架板板式小高層組組成。小區(qū)綠化由2個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，并由水系系連接。戶型前期由110~150平米的2，3居組成成，一梯兩戶戶。開盤1年賣了了400套左左右；戶型沒沒有特點(diǎn)。后期開發(fā)的90-106的2居、3居，銷售非非常順暢，2個(gè)月賣了200多套；；目前售價(jià)均價(jià)價(jià)4600元元/平米目前處于尾盤盤狀態(tài),僅剩剩10幾套米蘭陽(yáng)光總建筑面積40萬平方米，容容積率1.0，設(shè)計(jì)戶數(shù)3300余戶?；▓@由磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的四至五五層洋樓和三三層聯(lián)排別墅墅組成。一期期共有18幢花園洋房和和14幢聯(lián)排別墅；；二期為四層層半的花園洋洋房，所有戶戶型均為一梯梯兩戶。采用現(xiàn)代主義義的建筑風(fēng)格格，外檐為涂涂料、瓷磚相相結(jié)合。目前,別墅售價(jià)6700元/平米,洋房4900元/平米。為津南唯一的的別墅洋房項(xiàng)項(xiàng)目，被認(rèn)為為是當(dāng)?shù)刈钯F貴的項(xiàng)目，屬屬于“抗價(jià)格格”的項(xiàng)目平均1個(gè)月賣10-20套；目前已售15萬平米左右,下一期準(zhǔn)備進(jìn)進(jìn)行小高層的的開發(fā)愛丁堡為7棟點(diǎn)式住住宅和7排多多層住宅，總總建筑面積約約為6.9萬萬平方米，容容積率1.44。基本由兩居室室和三居室房房型組成，兩兩居室面積區(qū)區(qū)間為107~126，，三居室面積積區(qū)間為130~150，相同房型型有錯(cuò)層和平平層的不同產(chǎn)產(chǎn)品分類。采用歐式簡(jiǎn)約約主義的建筑筑風(fēng)格。項(xiàng)目倡導(dǎo)的是是|“大戶型型時(shí)代”,銷銷售速度很慢慢,多層售價(jià)4100-4800元/平平米高層售價(jià)4200-4700元/平平米目前成交速度度基本30套套/月目前處于尾盤盤狀態(tài),僅余余60余套水岸華庭總建筑面積90000平平米，建筑以以5層多層為為主，歐式建建筑風(fēng)格從2003開開始銷售，目目前還剩30000平米米，由于資金金實(shí)力原因，，一直處于慢慢速銷售狀態(tài)態(tài)。在銷售許可證證具備的前提提下，平均40套左右/月目前銷售均價(jià)價(jià)4900元元/平米總建面16萬平米，其中中商品房部分分11萬平米左右。。目前二期藍(lán)色色樂章已基本本售罄。目前剩余一棟棟商住公寓樓樓作為三期，，執(zhí)行90-70標(biāo)準(zhǔn);總建面在3萬平米左右。。上市時(shí)間不不確定。銷售價(jià)格在4300元/平米建筑類型以多多層、小高層層為主。景明花園市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)正逐逐漸從區(qū)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向規(guī)模模和產(chǎn)品層面面的中度競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目銷售售速度普遍偏偏慢，市場(chǎng)有有效需求相對(duì)對(duì)不足區(qū)域項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模普遍偏小小，產(chǎn)品的品品質(zhì)感均較差差項(xiàng)目之間采用用共同做勢(shì)的的合作方式，，沒有形成充充分競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)沒有標(biāo)標(biāo)志性項(xiàng)目，，各項(xiàng)目質(zhì)素素都不足以引引領(lǐng)市場(chǎng)項(xiàng)目的供給僅僅建立在初步步的產(chǎn)品基本本面上,而沒有達(dá)到產(chǎn)產(chǎn)品附加值供供給階段潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手比較分析3號(hào)地本案4號(hào)地米蘭陽(yáng)光景明花園水岸華庭2008年在在項(xiàng)目開始銷銷售階段，新新開工項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)是3，4號(hào)地項(xiàng)目，，續(xù)開工項(xiàng)目目為水岸華庭庭、景明花園園、米蘭陽(yáng)光光三個(gè)項(xiàng)目米蘭陽(yáng)光為別墅及洋房房產(chǎn)品,低容容積率，與項(xiàng)項(xiàng)目的客戶區(qū)區(qū)間不同。其與項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為土土地成本、容容積率、產(chǎn)品品形式水岸華庭其產(chǎn)品為5層層多層住宅，，供應(yīng)產(chǎn)品為為中小戶型產(chǎn)產(chǎn)品；其與項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為價(jià)價(jià)格、容積率率、政府關(guān)系系其相對(duì)于項(xiàng)目目的劣勢(shì)為規(guī)規(guī)劃、營(yíng)銷、、相對(duì)區(qū)位3號(hào)地在規(guī)模上與項(xiàng)項(xiàng)目比較有優(yōu)優(yōu)勢(shì)，成本比比項(xiàng)目略高；；在景觀等資資源上比項(xiàng)目目稍差，開發(fā)發(fā)商為本地開開發(fā)商。其與項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為規(guī)規(guī)模、政府的的關(guān)系、配套套和產(chǎn)品類型型的豐富性上上。地塊出讓面積（畝）建筑面積（平米）容積率商業(yè)比例03地塊132.33100003.516：843.5的容積積率使其必然然是高層產(chǎn)品品的組合；作為在本地有有一定基礎(chǔ)的的開發(fā)商，其其對(duì)市場(chǎng)的了了解和資金的的問題極有可可能導(dǎo)致其慢慢速開發(fā)銷售售，通過價(jià)格格的上漲補(bǔ)充充隨時(shí)間增加加的成本。其31萬的建建筑規(guī)模使其其面對(duì)的必然然是多階層的的消費(fèi)者。相對(duì)市鎮(zhèn)中心心的位置將有有可能較大規(guī)規(guī)模的建筑商商業(yè)設(shè)施，其其住宅也應(yīng)是是商業(yè)氛圍較較農(nóng)的4號(hào)地在規(guī)模上與項(xiàng)項(xiàng)目比較有優(yōu)優(yōu)勢(shì)，成本比比項(xiàng)目略高；；在景觀等資資源上與項(xiàng)目目基本相同，，開發(fā)商20冶為建筑企業(yè)業(yè)。其與項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在規(guī)規(guī)模、成本的的控制、配套套和產(chǎn)品類型型的豐富性上上。地塊出讓面積（畝）建筑面積（平米）容積率商業(yè)比例04地塊2774618482.522：78作為津南地區(qū)區(qū)的大企業(yè)（（20冶）之之一，其巨大大的市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)量一直是本本區(qū)域開發(fā)商商的主要客戶戶群，其地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)預(yù)示著津南南一大主力購(gòu)購(gòu)房群體的喪喪失；2.5的容積積率，使項(xiàng)目目在產(chǎn)品組合合上的優(yōu)勢(shì)能能夠充分發(fā)揮揮；中心的相對(duì)較較近以及背靠靠老海河的自自然景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)使其可以稱稱得上是津南南最具有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目目9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:09:27PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/52023/1/505January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:09:27PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/52023/1/505January202317