某城市花園地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃提案

武昌.萬(wàn)科城市花園07年度營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2006年回顧2007年展望營(yíng)銷(xiāo)推廣策略執(zhí)行07年度競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案07年度產(chǎn)品特征項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論重新定位訴求重點(diǎn)通路組合銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售執(zhí)行模擬執(zhí)行活動(dòng)初案CONTENT市場(chǎng)回顧銷(xiāo)售回顧推廣回顧結(jié)論P(yáng)ART12006年回顧一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\總體市場(chǎng)◆房地產(chǎn)投資增幅減緩受到宏觀政策影響，購(gòu)房者觀望氣氛較為濃厚。另外，新政效果初步體現(xiàn)，商品住宅的投機(jī)和投資行為受到一定抑制，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅略有下降。時(shí)間投資額占固定資產(chǎn)比例（％）增幅（％）1-8月205.32億元25.428.81-10月267.58億元25.827.4◆成交價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)通過(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)分析，全市在售樓盤(pán)有372個(gè)，成交均價(jià)為3874.56元/平方米，比上月上漲59.04元/平方米，漲幅為1.55%，與去年同期相比上漲18.04％。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\總體市場(chǎng)◆市場(chǎng)成交量高位運(yùn)行，但增幅減緩?fù)ㄟ^(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)分析，全市在售樓盤(pán)有372個(gè)，11月銷(xiāo)售總套數(shù)為6975套，與去年同期相比減少23.03％。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\總體市場(chǎng)◆中心地塊受追捧，后市價(jià)格依然看漲在經(jīng)歷了短期沉寂后，年底土地市場(chǎng)再度爆發(fā)，多塊土地遭到開(kāi)發(fā)商的追捧，成交異?；钴S。10月份以來(lái)出讓的24幅土地中，樓面價(jià)平均為2043.46元/平方米，樓面價(jià)中位數(shù)為1983元/平方米，在高土地成本下，其入市產(chǎn)品價(jià)格也將水漲船高。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\總體市場(chǎng)

拓展腹地縱深科技新城東擴(kuò)根據(jù)新一輪十五規(guī)劃，未來(lái)5—10年內(nèi)，武漢將籌資600億元，以光谷為基礎(chǔ)，沿新武黃公路向東拓展80平方公里，建成面積128平方公里、人口60萬(wàn)的高新技術(shù)園區(qū)和自主創(chuàng)新基地——武漢科技新城。這無(wú)疑將為市場(chǎng)注入新的活力。按《武漢科技新城概念規(guī)劃》，武漢科技新城西至二環(huán)線(xiàn)，東至中環(huán)線(xiàn)，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸。包括一條主軸、四大組團(tuán)。一條主軸是指新武黃高速公路自西至東貫穿武漢科技新城，與東方大道、南湖南路、藏龍大道等一起，構(gòu)成東西向主軸線(xiàn)。四大組團(tuán)包括：以光電通信產(chǎn)業(yè)為主的關(guān)山組團(tuán)，以大學(xué)科技園、電子信息產(chǎn)業(yè)為主的湯遜湖組團(tuán)，以旅游休閑為主的九峰組團(tuán)，以輕工業(yè)制造、景觀房地產(chǎn)業(yè)為主的梁子組團(tuán)。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)總體分析世界城高調(diào)亮相強(qiáng)化光谷中心領(lǐng)地

“光谷世界城”以其龐大的體量、獨(dú)特新穎的規(guī)劃、復(fù)合型功能等諸多亮點(diǎn)，吸引眾人眼球。隨著項(xiàng)目的建設(shè)推進(jìn)，光谷樓市也將得到持續(xù)的關(guān)注。光谷世界城項(xiàng)目占地620畝，規(guī)劃建筑面積達(dá)到120萬(wàn)平方，整個(gè)項(xiàng)目由九大組團(tuán)串起，復(fù)合了五星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、步行街以及高檔住宅的“四位一體”的大型城市中心建筑群。世界城的進(jìn)入，將極大的滿(mǎn)足光谷城市化建設(shè)的需要，完善區(qū)域商業(yè)功能，使得光谷成為繼中南圈之后的另一個(gè)城市復(fù)合功能中心，強(qiáng)化區(qū)域?qū)ν廨椛淞?，增?qiáng)樓市的吸納力。一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)總體分析

重量級(jí)企業(yè)加速進(jìn)駐光谷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)蛻變中

2006年，東新高新區(qū)招商引資取得重大突破：中國(guó)最大的集成電路芯片代工廠中芯國(guó)際經(jīng)營(yíng)的華中地區(qū)第一條12英寸集成電路生產(chǎn)線(xiàn)項(xiàng)目在正式開(kāi)工建設(shè)，世界500強(qiáng)企業(yè)——富士康科技集團(tuán)將斥資10億美元，在高新區(qū)建立大規(guī)模產(chǎn)業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)2007年開(kāi)工建設(shè)。

這兩大項(xiàng)目落戶(hù)光谷，將極大的完善區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈，帶來(lái)上下游配套產(chǎn)業(yè)的投資，最終形成產(chǎn)業(yè)群聚效應(yīng)。

一、2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)\片區(qū)總體分析區(qū)域價(jià)格仍具具備較大上升升空間2006年光光谷樓盤(pán)價(jià)格格平穩(wěn)上揚(yáng)，，區(qū)域累計(jì)成成交均價(jià)從2005年底底的2881.55元/平方米上漲漲到2006年12月的的3264.69元/平平方米，同比比上漲13.3%，漲幅幅略高于全市市平均水平。。區(qū)域06年年上市項(xiàng)目成成交均價(jià)達(dá)到到3542.66元/平平方米，與中中心城區(qū)成交交均價(jià)保持800-1000元/平平方米的價(jià)差差。隨著區(qū)域重大大市政及商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)動(dòng)，多個(gè)高品品質(zhì)樓盤(pán)推量量，區(qū)域內(nèi)價(jià)價(jià)格將繼續(xù)走走高。一、2006年武漢房地地產(chǎn)市場(chǎng)\片片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析中小戶(hù)型異軍軍突起2006年光光谷區(qū)域多個(gè)個(gè)中小戶(hù)型項(xiàng)項(xiàng)目入市，均均取得不俗的的成績(jī)，進(jìn)一一步豐富了區(qū)域房房地產(chǎn)的產(chǎn)品品形態(tài)。其中中面向區(qū)域內(nèi)內(nèi)外年輕客群群、以居家實(shí)實(shí)用緊湊的兩兩房、三房為為主打的新域域·檸檬特區(qū)區(qū)、保利花園園三、四期，，均在短期內(nèi)內(nèi)得以去化，，而區(qū)域內(nèi)首首個(gè)面向投資資客的精裝修修小戶(hù)型產(chǎn)品品劍橋·立方方寓也受到市市場(chǎng)追捧，光光谷市場(chǎng)多層層次需求得以以逐步挖掘，，市場(chǎng)日益成成熟。一、2006年武漢房地地產(chǎn)市場(chǎng)\片片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析片區(qū)吸納力增增強(qiáng)，客群面面向大武昌2006年光光谷樓盤(pán)外出出巡展，挖掘掘區(qū)域外客戶(hù)戶(hù)演變?yōu)橐环N種集體行為，，而片區(qū)樓盤(pán)盤(pán)也得到眾多多區(qū)域外客戶(hù)戶(hù)的眷顧，跨跨區(qū)域購(gòu)房在在光谷正日益益增多。一方方面，區(qū)域內(nèi)內(nèi)客源得以較較為充分挖掘掘，新生力有有限；另一方方面，光谷城城市建設(shè)加快快，其城市中心功功能正日益強(qiáng)強(qiáng)化，增強(qiáng)了了光谷樓市對(duì)對(duì)周邊客戶(hù)的的吸納力。一、2006年武漢房地地產(chǎn)市場(chǎng)\片片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析（?。└邔赢a(chǎn)產(chǎn)品日益成為為市場(chǎng)主力隨著光谷加快快向武昌新中中心發(fā)展，光光谷區(qū)域內(nèi)（（?。└邔游镂飿I(yè)銷(xiāo)售抗性性逐步得以消解解，新推出項(xiàng)目多多以（?。└吒邔訛橹?，多多層產(chǎn)品成為為點(diǎn)綴。2006年新入市商品品住宅中，小高層產(chǎn)品共共349494.24平平方米計(jì)3126套，供應(yīng)量最大，高層層產(chǎn)品共307656平平方米計(jì)3285套，而而多層共107067.46平方米米僅1033套套，不到全年年供應(yīng)量的1/7。類(lèi)別可售面積(㎡)可售套數(shù)(套)已銷(xiāo)售面積(㎡)已銷(xiāo)售套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)多層33871.8631273195.67213809.98小高層107118.56906242375.6822203392.09高層103213.661097204443.1321883625.45一、、2006年年武武漢漢房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)\片片截至至06年年12月月26日日，，完完成成總總銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積102550.49平平米米總銷(xiāo)銷(xiāo)金金額額413204835元元，，總總認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)套套數(shù)數(shù)988套套。?？傮w體回回顧顧:二、、2006年年萬(wàn)萬(wàn)科科城城市市花花園園銷(xiāo)銷(xiāo)售售回回顧顧房型型去去化化情情況況：：房型總供應(yīng)量去化套數(shù)百分比實(shí)現(xiàn)均價(jià)2房56352793.61%3911.98元/平米3房43235782.64%4043.34元/平米二、、2006年年萬(wàn)萬(wàn)科科城城市市花花園園銷(xiāo)銷(xiāo)售售回回顧顧物業(yè)業(yè)型型態(tài)態(tài)去去化化情情況況：：物業(yè)型態(tài)總供應(yīng)量去化套數(shù)百分比實(shí)現(xiàn)均價(jià)多層50344488.27%4275.27元/平米小高層40135588.53%3901.78元/平米高層40817041.67%4202.88元/平米二、、2006年年萬(wàn)萬(wàn)科科城城市市花花園園銷(xiāo)銷(xiāo)售售回回顧顧主力力客客層層方方向向之之年齡齡萬(wàn)科而然的成為了項(xiàng)目的主力客群，這與成交客戶(hù)中30—39歲年齡段的客戶(hù)的較高比例是一致的，即使在今年可售房源以?xún)煞繛橹髁r(shí)，這種情況依然如此，這更加有利與07年整盤(pán)的去化。二、、2006年年萬(wàn)萬(wàn)科科城城市主力力客客層層方方向向之之區(qū)域域華工工、、光光谷谷片片依依然然是是城城花花的的主主要要來(lái)來(lái)源源方方向向，，這這與與當(dāng)當(dāng)初初對(duì)對(duì)一致的；萬(wàn)科強(qiáng)大的品牌力造就了一大批“萬(wàn)科情結(jié)者”，這是城花成交客戶(hù)中外地所占比例較高的重要原因。二、、2006年年萬(wàn)萬(wàn)科科城城市市花花園園銷(xiāo)銷(xiāo)售售回回顧顧主力力客客層層方方向向之之行業(yè)業(yè)教大客戶(hù)的客戶(hù)“職業(yè)屬性特征”，也是與城花始終堅(jiān)持對(duì)中冶南方、華工等大客戶(hù)單位給予特殊的銷(xiāo)售政策是一致的。富士康等大客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)依然是07年的重點(diǎn)課題之一。二、、2006年年萬(wàn)萬(wàn)科科城城市市花花園園銷(xiāo)銷(xiāo)售售回回顧顧結(jié)論論：：06年年的的城城花花在在產(chǎn)產(chǎn)品品配配比比并并不不占占優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的的情情況況下下，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積和和套套數(shù)數(shù)依依然然取得得了了良良好好的的成成績(jī)績(jī),遙遙遙遙領(lǐng)領(lǐng)先先片片區(qū)區(qū)成熟社區(qū)形象得以迅速的傳播；但整體形象有待繼續(xù)拉升．二、2006年年萬(wàn)科城城市花園園銷(xiāo)售回回顧產(chǎn)品推廣廣定位:醇醇熟社區(qū)區(qū)訴求線(xiàn):以以產(chǎn)品相相關(guān)信息息為主,很少有廣告調(diào)性:以墨綠\橘黃\暗紅為主色調(diào),表現(xiàn)活力與成熟通路選擇:基本上以報(bào)廣\戶(hù)外\短信為主力通路,甚少有活動(dòng)\巡展等輔助的通路推廣銷(xiāo)售推廣:以小加推和集中加推相結(jié)合的方式,控制整年度的推盤(pán)節(jié)奏;以調(diào)整不同位置房源價(jià)差和不同階段運(yùn)用不同的銷(xiāo)售政策的方式輔助;二、2006年年萬(wàn)科城城市花園園推廣回回顧途徑報(bào)紙朋友介紹戶(hù)外廣告網(wǎng)站路過(guò)外展老業(yè)主夾報(bào)記不清短信其他親友介紹萬(wàn)科業(yè)主介紹合計(jì)

407721108621832820117715618941275819066559合計(jì)12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月6559575916856779652420596437650261221196總來(lái)訪數(shù)數(shù)據(jù)截止止12/26成交客戶(hù)戶(hù)獲知途途徑除開(kāi)老帶帶新活動(dòng)動(dòng)導(dǎo)致的的成交客客戶(hù)，常常規(guī)通路路中，戶(hù)戶(hù)外、報(bào)報(bào)紙、短短信是我我們的最主要要渠道，，甚至短短信導(dǎo)致致的成交交量已經(jīng)經(jīng)超出了了報(bào)紙,這暴露露了一個(gè)個(gè)值得我我們?nèi)ニ伎嫉牡膯?wèn)題．．二、2006年年萬(wàn)科城城市花園園推廣回回顧1將城城市花園園帶入產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)時(shí)代;2城市市花園成成熟社區(qū)區(qū)的項(xiàng)目目形象已已經(jīng)得到到市場(chǎng)的的較高程程度的認(rèn)認(rèn)可;3和諧諧活力力的社4多頻次的訴求相關(guān)產(chǎn)品信息,為各節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售積累了豐富的客源,但一年下來(lái)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的形象并無(wú)拉升,也對(duì)后期整個(gè)項(xiàng)目的拉升推廣運(yùn)營(yíng)帶來(lái)難度;5過(guò)分依賴(lài)報(bào)紙廣告和短信,市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了遞減的邊際效應(yīng).

二、2006年年萬(wàn)科城城市花園園推廣回回顧結(jié)論結(jié)論論：06年的的城花銷(xiāo)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)二、2006年年萬(wàn)科城城市花園園整體回回顧結(jié)論論P(yáng)ART22007年展望望（1）預(yù)預(yù)計(jì)推盤(pán)盤(pán)由于長(zhǎng)城城建設(shè)目目前在光光谷兩條條戰(zhàn)線(xiàn)作作戰(zhàn)，龍城，且這兩個(gè)項(xiàng)目近距離接觸，如何處理兩者的關(guān)系以及推盤(pán)節(jié)奏是長(zhǎng)城建設(shè)考慮的重點(diǎn)。在年中錦繡龍城入市熱銷(xiāo)后，長(zhǎng)城建設(shè)下半年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)均圍繞錦繡龍城展開(kāi)，而光谷·坐標(biāo)城則經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的供應(yīng)斷檔。隨著一期外立面及景觀的呈現(xiàn)，能為開(kāi)發(fā)商奉獻(xiàn)更多利潤(rùn)空間的光谷坐標(biāo)城二期提上開(kāi)發(fā)日程。目前項(xiàng)目開(kāi)始挖土方，預(yù)計(jì)2007年4月入市（最早3月份推出，遲則于5月亮相），并成為2007年上半年長(zhǎng)城建設(shè)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，整體推量約6萬(wàn)方。光谷·坐坐標(biāo)城一、07年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案\光谷·坐標(biāo)城城二期一期一、07年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案\光谷·坐標(biāo)城（2）產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)推售位置置：坐標(biāo)城二二期位于于整個(gè)小區(qū)腹地多層產(chǎn)品有良好的采光與通風(fēng)，高層產(chǎn)品間距較大。戶(hù)型設(shè)計(jì)：二期放棄了之前6米跳高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，只是在陽(yáng)臺(tái)局部錯(cuò)位設(shè)置以擴(kuò)大其采光，戶(hù)型結(jié)構(gòu)以三房、兩房為主，三房面積較為寬泛，在110-140平方米之間設(shè)計(jì)有多種戶(hù)型。（3）價(jià)價(jià)格光谷·坐坐標(biāo)城一一期05年11月以3500元/平平方米入入市，后后期價(jià)格格逐步提提高，從從3800元/平平方米調(diào)調(diào)到到目目前報(bào)價(jià)價(jià)4000元/平方米米（剩余余房源主主要為中中高樓層層）。隨著項(xiàng)目目外立面面及小區(qū)區(qū)景觀的的逐步呈呈現(xiàn)，一一期業(yè)主主的入住住，項(xiàng)目的形形象及人人氣也逐步步提高，，這為項(xiàng)目目二期價(jià)價(jià)格走高高提供支支撐。同同時(shí)，長(zhǎng)長(zhǎng)城建設(shè)設(shè)主觀上上也將竭力區(qū)區(qū)隔光谷谷·坐標(biāo)標(biāo)城與錦錦繡龍城城二者的的定位，，預(yù)計(jì)光谷谷·坐標(biāo)標(biāo)城二期期均價(jià)將將達(dá)到4100-4300元/平方米米。一、07年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案\光谷·坐標(biāo)城城（1）預(yù)預(yù)計(jì)推盤(pán)盤(pán)巴黎豪庭庭整個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度度較慢，，一、二二期間缺缺少有效效過(guò)渡。。目前一一期基本本消化完完畢，二期期正進(jìn)入入勘查設(shè)設(shè)計(jì)階段段，預(yù)計(jì)將于于07年年6月左左右推出出，二、、三季度度將是其其推量重要要節(jié)點(diǎn)，，預(yù)計(jì)07年推推量約5萬(wàn)方。。巴黎豪庭庭二期一、07年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案\巴黎豪豪庭（2）產(chǎn)產(chǎn)品巴黎豪庭庭二期產(chǎn)產(chǎn)品與一一期產(chǎn)品品沿小區(qū)區(qū)景觀軸軸線(xiàn)對(duì)稱(chēng)稱(chēng)分布，，產(chǎn)品形形態(tài)也較較為相似，由板式小小高層及及碟式高高層組成成，戶(hù)型型以三房房（128-138平平方米））、兩房房(98平米)為主，，戶(hù)型相相對(duì)單一一，（3）價(jià)價(jià)格巴黎豪庭庭與光谷谷·坐標(biāo)標(biāo)城在價(jià)價(jià)格上采采用緊密密跟隨策策略，項(xiàng)項(xiàng)目先期期以3400元元/平方方米入市，，隨即價(jià)價(jià)格調(diào)高高到3500元元/平方方米追平平光谷··坐標(biāo)城城，后期期報(bào)價(jià)3800元/平平方米以及目目前4000元元/平方方米報(bào)價(jià)價(jià)均與光光谷·坐坐標(biāo)城相相當(dāng)，其其5號(hào)樓樓景觀效效果最好好的產(chǎn)品更是達(dá)達(dá)到4200元元/平方方米，預(yù)預(yù)計(jì)07年巴黎黎豪庭二二期整體體均價(jià)也也將達(dá)到到4100-4200元元/平方方米。一、07年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案\巴黎豪豪庭謂語(yǔ)城（（江南家家園二期期）（1）預(yù)預(yù)計(jì)推盤(pán)盤(pán)江南家園園二期目目前均已已結(jié)構(gòu)封封頂，三三期也建建至4、、5層。。12月月2號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目推出出首批房房源280套，去去化近半半。2007年年上半年年項(xiàng)目將將進(jìn)入強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期，，從07年2月月開(kāi)始將將分批加加推房源，，三期房房源有望望下半年年推出，，全年推推量約7萬(wàn)方。。沒(méi)有插圖圖片一、07年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案\巴黎豪豪庭（2）產(chǎn)產(chǎn)品謂語(yǔ)城居居于小區(qū)區(qū)腹地，，延續(xù)一一期立面面風(fēng)格，，注重產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)，同時(shí)時(shí)將一期期集中式式高綠化化轉(zhuǎn)化為為均好性性的組團(tuán)式綠綠化，其其間用水水系連接接，綠化率有有所降低低而景觀觀效果更更佳。物業(yè)形態(tài)態(tài)以小高高層為主主，多層層為輔，，主力三三房設(shè)計(jì)計(jì)，面積集中中在117-130平方米米，兼顧實(shí)用用及舒適適型，兩房占到到35%,面積積集中在在89-93平平方米。。整體戶(hù)型型設(shè)計(jì)較較好，利利用率較較高。（3）價(jià)價(jià)格目前謂語(yǔ)語(yǔ)城小高高層銷(xiāo)售售報(bào)價(jià)3800元/平平方米，，其中一一樓送花花園產(chǎn)品品價(jià)格在在4200-4400元元/平方方米之間間，頂層層閣樓產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格在5200-5500元/平方米米，拉高小高層層價(jià)格100元元/平方方米，多多層報(bào)價(jià)價(jià)4000元/平方米米，開(kāi)盤(pán)盤(pán)優(yōu)惠幅幅度較大大，目前成交交均價(jià)3770元/平平方米，預(yù)計(jì)07年銷(xiāo)售售均價(jià)在在4000-4100元/平平方米左左右。一、07年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案\巴黎豪豪庭（1）預(yù)預(yù)計(jì)推盤(pán)盤(pán)當(dāng)代國(guó)際際花園二二期規(guī)模模與一期期相當(dāng)，，共650套約8.7萬(wàn)萬(wàn)方。12月月16號(hào)號(hào)推出首首批房源280套，，去化過(guò)過(guò)半，部分企業(yè)業(yè)客戶(hù)成成交造成成首批解解籌率較較高。07年上上半年項(xiàng)目進(jìn)入入強(qiáng)銷(xiāo)期期，預(yù)計(jì)計(jì)全年推推量約4.5萬(wàn)萬(wàn)方。沒(méi)有插入入圖片二期一期三期當(dāng)代國(guó)際際花園二二期當(dāng)代國(guó)際際花園二二期一、07年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案\當(dāng)代國(guó)國(guó)際花園園（2）產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)代國(guó)際際花園二二期以其其疊式立立體townhouse作為為主訴求求，一、、二樓均均送60平方米米地下多功功能空間間，其地地上1.5米設(shè)設(shè)計(jì)能保保證通風(fēng)風(fēng)與采光光；其他他產(chǎn)品與與一期差差別不大大，仍然是長(zhǎng)進(jìn)進(jìn)深設(shè)計(jì)計(jì)，同時(shí)時(shí)有兩棟棟小高層層產(chǎn)品。。戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)一一步緊湊湊，有大量70-80平方方米的2房(150套左右右)，三三房面積積集中在在107-112以及及133-138平平方米兩兩個(gè)面積積段。（3）價(jià)價(jià)格隨著一期期入住以以及周邊邊同類(lèi)型型產(chǎn)品的的稀缺，，目前當(dāng)當(dāng)代國(guó)際際花園二二期報(bào)價(jià)價(jià)達(dá)到3700元/平平方米，，成交操盤(pán)手法，二期后續(xù)房源大幅調(diào)價(jià)的可能性不大，預(yù)計(jì)07年銷(xiāo)售均價(jià)在3700-3800元/平方米左右。一、07年競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案\當(dāng)代國(guó)國(guó)際花園園總體層面面：2006年上半半年萬(wàn)科科城花競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)面臨較較大的供供應(yīng)壓力力，各競(jìng)競(jìng)案特別別是光谷谷·坐標(biāo)標(biāo)城、巴巴黎豪庭庭產(chǎn)品均均將集中中在3-6月份份放量，，再加上上進(jìn)入強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期的的謂語(yǔ)城城，當(dāng)代代國(guó)際花花園，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將再度度激烈。。產(chǎn)品層層面：：戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)趨趨于緊緊湊實(shí)實(shí)用，，三房房依然然是供供應(yīng)主主力，，但兩兩房房房源明明顯增增加，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)同質(zhì)質(zhì)化。。隨著著小區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)的逐逐步推推進(jìn)，，各競(jìng)競(jìng)案現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)景展展示效效果將將得以以強(qiáng)化化。光光谷··坐標(biāo)標(biāo)城二二期產(chǎn)產(chǎn)品特特色不不如一一期鮮鮮明，，但一一期現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)感感染力力較強(qiáng)強(qiáng)，巴巴黎豪豪庭與與當(dāng)代代國(guó)際際花園園首批批業(yè)主主的入入住，，都為為小區(qū)區(qū)后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)帶來(lái)來(lái)一定定優(yōu)勢(shì)勢(shì)。樓盤(pán)形形象：：顧及相相應(yīng)的的利潤(rùn)潤(rùn)要求求成為為各競(jìng)競(jìng)案2007年年的開(kāi)開(kāi)發(fā)主主旋律律，從從而帶帶動(dòng)區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)格上上揚(yáng)。。目前前各競(jìng)競(jìng)案價(jià)價(jià)格均均在3800-4000元/平方方米，，后市市看漲漲。維維持利利潤(rùn)與與銷(xiāo)量量?jī)烧哒唛g的的平衡衡將更更有利利于在在2007年激激烈的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)中勝勝出。。競(jìng)案市市場(chǎng)綜綜合評(píng)評(píng)估07年年可售售資源源分析析位置區(qū)域

總建筑面積戶(hù)型配比及戶(hù)數(shù)2房（面積與戶(hù)數(shù)）3房（面積與戶(hù)數(shù)）東西向南北向小高（高層）多層SD419664平米多層3216平米36戶(hù)多層8576平米96戶(hù)多層7872平米64戶(hù)SD516174平米多層1612平米18戶(hù)多層3752平米42戶(hù)8358平米66戶(hù)2452平米20戶(hù)SD621274平米1612平米18戶(hù)4824平米54戶(hù)11160平米88戶(hù)3678平米30戶(hù)SD7

3483.8平米

3483.8平米34戶(hù)SD813050平米3600平米36戶(hù)高層9450平米70戶(hù)SD1041987平米小高層8800平米98戶(hù)33187平米271戶(hù)合計(jì)115632.8平米15240平米24235.8平米62155平米17485.8平米（不含含商業(yè)業(yè)）上東4區(qū)推推量量19664平平方上東5區(qū)推推量量16174平平方上東10區(qū)區(qū)推推量41987平方方上東7區(qū)推推量量3483.8平方方上東6區(qū)推推量量21274平平方07年年可售售資源源分區(qū)及及推量量上東8區(qū)推推量量13050平平方07年年可售售資源源戶(hù)型型配比比總套數(shù)數(shù)960三房房537（55.94％））兩房房423（44.06％））其中兩兩房（（東西西）174占總總套數(shù)數(shù)18.13％％，占占兩房房套數(shù)數(shù)41.35％％。在在推廣廣上須須對(duì)三三房的的訴求求強(qiáng)化化，這這同時(shí)時(shí)也是是拉升升項(xiàng)目目形象象的手手段之之一較較多的的東西西向小小高兩兩房的的去化化方式式理應(yīng)應(yīng)成為為07年的的重點(diǎn)點(diǎn)之一一（06年庫(kù)庫(kù)存+07年新新增不不含上上東6和上上西11））07年年萬(wàn)科科城市市花園園項(xiàng)目目需要要”熱熱點(diǎn)””,需需要關(guān)關(guān)注,更需需要拉拉升!!!新形勢(shì)勢(shì)下的的項(xiàng)目目SWOT分析析通過(guò)對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境的分分析和和06年的的銷(xiāo)售、、推廣廣的回回顧，，我們們將重重新對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行SWOT分析析，并并以此此尋去去07年度運(yùn)營(yíng)營(yíng)的突突破口口優(yōu)勢(shì):1.到到達(dá)或或經(jīng)過(guò)過(guò)城花花的公公交線(xiàn)線(xiàn)路增增多,將有有效的的減少少客戶(hù)戶(hù)對(duì)出出行的的抗性性;2.幼幼兒園園、華華師附附小、、光谷谷二中中、華華師一一附中中的教教育資資源鏈鏈形成成;3.隨隨著超超市及及各商商業(yè)的的逐步步營(yíng)業(yè)業(yè),城城花的的購(gòu)物物和就就餐環(huán)環(huán)境得得到改改善;進(jìn)入四四期,城花花的社社區(qū)景景觀等等完美美呈現(xiàn)現(xiàn);5.相相對(duì)三三期,房源源位置置更為為優(yōu)越越;6.精精致裝裝修交交付省省卻了了客戶(hù)戶(hù)的諸諸多煩煩惱;劣勢(shì):產(chǎn)品外外立面面難以以超越越前期期產(chǎn)品品，客客戶(hù)口口碑不不佳;2.相相當(dāng)當(dāng)比例例的東東西向向小高高兩房房的存存在;3.與與競(jìng)競(jìng)案相相比,處于于中環(huán)環(huán)線(xiàn)線(xiàn)線(xiàn)附近近相比比的區(qū)區(qū)位,依然然是構(gòu)構(gòu)成客客戶(hù)購(gòu)購(gòu)房的的心理理抗性性因素之之一;4.項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)營(yíng)到了了四期期,入入住率率不高高,將將對(duì)客客戶(hù)產(chǎn)產(chǎn)生一一定的的影響響.機(jī)會(huì):1.近近幾年年內(nèi)光光谷邊邊緣樓樓盤(pán)的的內(nèi)部部配套套設(shè)施施和人人氣依依然是是制約約客戶(hù)戶(hù)選擇擇的重重要因素,城花花相對(duì)對(duì)完善善的內(nèi)內(nèi)配套套和較較高的的人氣氣將很很大程程度的的提升升客戶(hù)戶(hù)的認(rèn)認(rèn)同感感;2.與與外部部市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品相比比,城城花的的RS產(chǎn)品品的內(nèi)內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)具具有很很強(qiáng)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力;3.業(yè)主數(shù)數(shù)量增多、、老業(yè)主推推薦新業(yè)主主積極性日日漸增強(qiáng)，，有利于項(xiàng)項(xiàng)目品牌的的積累和促進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)售；4.光谷遷遷入的新企企業(yè)創(chuàng)造一一批有實(shí)力力的購(gòu)房人人。下半年片區(qū)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)增多,將將削弱城花花的客戶(hù)量量;相對(duì)較遠(yuǎn)的的位置和較較高的價(jià)格格將導(dǎo)致客客戶(hù)繼續(xù)分分流；兩房數(shù)量的的大幅下降降、朝向的的劣勢(shì)將導(dǎo)導(dǎo)致相當(dāng)部部分的兩房房客戶(hù)流失失至競(jìng)案。。競(jìng)案環(huán)境日日趨成熟，，立面效果果出色；競(jìng)案物業(yè)服服務(wù)口碑有有反超本案案的趨勢(shì)；；威脅:結(jié)論:07年的城城花整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力較06年得到到一定的提提升,而市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加加劇;成熟的社區(qū)區(qū)特征將成成為周邊競(jìng)競(jìng)案的共同同特征;良好的品牌牌積累下的的客戶(hù)資源源依然是07年度必必須深度挖挖掘的課題題.在全年可售售資源總量量為11方方左右的背背景下，全年年實(shí)現(xiàn)9.6萬(wàn)方的的銷(xiāo)售面積積，銷(xiāo)售率87%再看看我們們07年將將面臨的整整體經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)：如何達(dá)到這這個(gè)目標(biāo)?對(duì)于核心問(wèn)問(wèn)題的思索索QUESTION1:推推廣工作作如何在城城市花園三三期的整體體形象的基基礎(chǔ)上進(jìn)行行突破拉升升?QUESTION2:一一旦短信信被禁止或或者其效應(yīng)應(yīng)遞減，我我們?cè)撏ㄟ^(guò)過(guò)哪些通路路才能保證證支撐項(xiàng)目目去化的足足夠來(lái)人量量？QUESTION3：怎么確確保與去年年相近和更更高的成交交率？針對(duì)上述項(xiàng)項(xiàng)目總結(jié)及及07年度度面臨的內(nèi)內(nèi)外環(huán)境,07的項(xiàng)目目整盤(pán)運(yùn)營(yíng)營(yíng)我們必須須解決如下下幾個(gè)問(wèn)題題:基于核心問(wèn)問(wèn)題的綜合合解決辦法法以聲造勢(shì)以以情動(dòng)人人推廣上全面面撒網(wǎng)重重點(diǎn)突破破價(jià)格上繼續(xù)續(xù)樹(shù)立片區(qū)區(qū)標(biāo)桿戰(zhàn)略上突破破光谷片區(qū)區(qū)的局限站在大武昌昌、新光谷谷的高度通過(guò)品牌力力、項(xiàng)目形形象力、社社區(qū)內(nèi)質(zhì)支支撐加大對(duì)小眾眾媒體的投投入和重視視力度不斷制造社社會(huì)熱點(diǎn)，，深化事件件營(yíng)銷(xiāo)PART3營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略D策略總綱：：一個(gè)中心兩兩條主線(xiàn)四四個(gè)基本本點(diǎn)一個(gè)中心：以銷(xiāo)售售任務(wù)為中中心，所有有工作圍繞繞銷(xiāo)售展開(kāi)開(kāi)兩條主線(xiàn)：以產(chǎn)品線(xiàn)和形象線(xiàn)(品牌線(xiàn)線(xiàn))作為訴訴求主線(xiàn)索索，并交叉叉使用四個(gè)基本點(diǎn)點(diǎn)：在銷(xiāo)售目目標(biāo)的統(tǒng)帥帥下，通過(guò)過(guò)企劃新定定位、平面面表現(xiàn)與訴訴求、通路路組合、銷(xiāo)銷(xiāo)售策略進(jìn)進(jìn)行整盤(pán)運(yùn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品線(xiàn)形象線(xiàn)(品品牌線(xiàn))營(yíng)銷(xiāo)階段一、圖解年年度運(yùn)營(yíng)策策略總綱銷(xiāo)售任務(wù)●●●●企劃新定位位平面表現(xiàn)與與訴求通路組合銷(xiāo)售策略營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略\企劃劃新定位光谷旗艦·優(yōu)越社區(qū)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略\企劃劃新定位光谷旗艦優(yōu)優(yōu)越越社區(qū)點(diǎn)出項(xiàng)目的的具體區(qū)位位點(diǎn)出項(xiàng)目在在片區(qū)中地地位點(diǎn)出目標(biāo)客客群的階層層與生活狀狀態(tài)突出項(xiàng)目品品牌減少項(xiàng)目與與大眾的疏疏離感，突突出規(guī)模訴求形象主線(xiàn)：成熟活力力恒恒久品味味平面表現(xiàn)：前階段延延續(xù)城花06年末的的廣告風(fēng)格格包括色彩彩等，下半半年則偏向向于卡其色系，以體現(xiàn)與與目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)的品味訴求策略運(yùn)用：基本原則：：品牌形象象線(xiàn)與產(chǎn)品品線(xiàn)交叉運(yùn)運(yùn)用在各節(jié)點(diǎn)以以產(chǎn)品線(xiàn)為為主，在節(jié)節(jié)點(diǎn)以外的的時(shí)段以項(xiàng)項(xiàng)目形象線(xiàn)線(xiàn)為主產(chǎn)品線(xiàn)訴求求實(shí)時(shí)產(chǎn)品品信息包括括價(jià)格、優(yōu)優(yōu)惠，表現(xiàn)現(xiàn)以醒目為為首要原則則形象線(xiàn)訴求求項(xiàng)目整體體形象或者者品牌信息息，表現(xiàn)以以品味為原原則營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略\平面面表現(xiàn)與訴訴求策略1.新新聞媒體：針對(duì)06年報(bào)紙媒媒體效用在在下滑的背背景下，控控制報(bào)廣的的投入量，，但須確保保平均每月月三個(gè)報(bào)廣廣。2.印印刷媒體體：以不階段段的更新為為原則，配配合訴求產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)和形形象線(xiàn)，并并在現(xiàn)場(chǎng)展展示和通過(guò)過(guò)外展、活活動(dòng)、直投投等形式分分發(fā)。3.短短信：在政府沒(méi)沒(méi)有明文禁禁止的情況況下，配合合其他渠道道，在各節(jié)節(jié)點(diǎn)用足數(shù)數(shù)量；4.網(wǎng)絡(luò)絡(luò)：加大對(duì)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的投入入，可考慮慮以懸幅的的形式擴(kuò)大大項(xiàng)目的影影響力，或或者在億房房、搜房開(kāi)開(kāi)辟城花專(zhuān)專(zhuān)欄（炒作作06年城城花為什么么成為點(diǎn)擊擊率最高的的樓盤(pán)，07年的城城花將會(huì)是是什么樣子子）營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略\通路路組合市心外展：：繼年初將撤撤掉中南等等外展點(diǎn)的的情況下，，要求必須須重新布置置外展點(diǎn)，，以擴(kuò)大大項(xiàng)目影響，，且作為城城市花園為為數(shù)不多的的窗口，必必須高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)執(zhí)行，能能達(dá)到拉升升項(xiàng)目形象的目的的；原有外外展建議以以戶(hù)外代替替，并在前前期保留班班車(chē)的設(shè)置置，給老客客戶(hù)留足適應(yīng)和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變期。戶(hù)外：在過(guò)去的一一年里戶(hù)外外的來(lái)人量量不但穩(wěn)定定，而且在在每周的總總來(lái)人量中中占有相當(dāng)當(dāng)?shù)谋戎?，建建議將保廣廣節(jié)省的部部分錢(qián)轉(zhuǎn)做做戶(hù)外，并報(bào)版化運(yùn)運(yùn)用。營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略\通路路組合營(yíng)銷(xiāo)推廣策略略\通路組合合外地巡展：在對(duì)去年的成成交客戶(hù)分析析中，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，外地買(mǎi)買(mǎi)房的客戶(hù)的的比例占到了了總成交客戶(hù)的的20%，一一部分是大客客戶(hù)單位，一一部分是武漢漢臨近城市的的客戶(hù)。建議07年以以外地巡演的的小眾傳播方方式對(duì)這些客客戶(hù)進(jìn)行封殺殺，可去外省省市的大客戶(hù)單位繼續(xù)續(xù)巡演；另外外，針對(duì)“8+1”城市市圈進(jìn)行階段段性小量的廣廣告發(fā)布，并以駐地銷(xiāo)售售組配合的方方式，最大化化的挖掘“具具有萬(wàn)科情結(jié)結(jié)、有品味””的客戶(hù)。樣板區(qū)：銷(xiāo)售永遠(yuǎn)是感感性的，產(chǎn)品品必須通過(guò)包包裝展現(xiàn)來(lái)打打動(dòng)客戶(hù)，樣樣板間是打動(dòng)客戶(hù)的重要要因素之一，，為方便帶看看和縮短距離離，建議把樣樣板間放在臨臨近的位置。在樣板板間無(wú)法趕造造出來(lái)之前，，建議將建筑筑材料作展示示，并配備專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的解說(shuō)員和優(yōu)劣劣對(duì)比詳細(xì)的的表現(xiàn)資料。。營(yíng)銷(xiāo)推廣策略略\通路組合合年度運(yùn)營(yíng)策略略分解——通通路組合活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：活動(dòng)一直是推推廣的重要載載體和刺激銷(xiāo)銷(xiāo)售的重要輔輔助手段，尤尤其是07年年必須拉升項(xiàng)目整體體形象，但廣廣告卻無(wú)法作作更多的形象象時(shí)活動(dòng)尤顯顯重要。城花的“熱點(diǎn)點(diǎn)”需要活動(dòng)的依依托；城花新新的內(nèi)涵需要要活動(dòng)來(lái)展示示，城花的人人氣也需要活活動(dòng)來(lái)支撐。。07年度階段段性SP活動(dòng)動(dòng)將在后面做做專(zhuān)門(mén)的舉例例匯總和闡述述。銷(xiāo)售策略：節(jié)奏：鑒于過(guò)去的一一年里，“小小量加推銷(xiāo)銷(xiāo)政支持””的方式收到到了很好的效效果。07年整盤(pán)節(jié)節(jié)奏將延續(xù)06年的方式式，不斷的制制造“熱點(diǎn)””刺激時(shí)常；；但鑒于周邊邊競(jìng)案房源大多將將會(huì)在下半年年推出，建議議盡可能的在在上半年推出出，留出一小小部分位置較較好的2房或者者3房在黃金金周刺激市場(chǎng)場(chǎng)，營(yíng)造“熱熱點(diǎn)”，確保保人氣和成交交量。價(jià)格：綜合考量各種種價(jià)格影響因因素，逐步提提升價(jià)格。營(yíng)銷(xiāo)推廣策略略\銷(xiāo)售策略略PART4階段執(zhí)行方案案2007年3月推出2007年9月推出2007年5月推出2007年6月推出07年推案節(jié)節(jié)奏2007年1、2月推出出2007年4月推出2007年10月推出整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏奏：13264578910111206余房掃尾尾期一、依時(shí)間之之推盤(pán)演進(jìn)線(xiàn)線(xiàn)（確保2房房、3房同時(shí)時(shí)存在且配比比合理）年度第一波強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期平穩(wěn)去化期年度第二波強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期掃尾調(diào)整期主力去化上東東一、二、三三、七余房主力去化SD4、SD7、8區(qū)高層層；SD10的1、2、、3號(hào)樓主力去化第一一波強(qiáng)銷(xiāo)期余房，同同時(shí)為第二個(gè)個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期蓄水水主力去化SD5、SD6和SD10區(qū)的4號(hào)樓樓通過(guò)銷(xiāo)售售政策和活活動(dòng)促銷(xiāo)尾房房整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段1月（15000平米）1.13-1.14東八高層三房70套9450平方25套4000平方1.15-1.31銷(xiāo)售剩余房源上東1、2、3、7、MY40套4000平方2月（3000平米）2.1-2.16銷(xiāo)售剩余房源東八高層三房以及上東1、2、3、7、MY庫(kù)存20套2000平方2.24-2.28東七、八高層兩房69套7000平方10套1000平方3月（10000平米）3.1-3.23銷(xiāo)售剩余房源東七、八高層兩房、三房及其它庫(kù)存房源45套5000平方3.24-3.31加推上東四上東四128套45套5000平方整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段4月（10000平米）4.1-4.15銷(xiāo)售剩余房源東四及其它庫(kù)存房源45套5000平方4.16-4.30加推上東四剩余56套5880平方45套5000平方5月（15000平米）5.1-5.18上東十開(kāi)盤(pán)，加推1、2、3號(hào)樓280套30000平方100套12000平方5.19-5.31持續(xù)銷(xiāo)售上東十、上東四庫(kù)存房源20套3000平方6月（7000平米）全月正常去化\70套7000平方整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段7月（5000平米）全月正常去化\50套5000平方8月（5000平米）全月正常去化\50套5000平方9月（12000平米）9.1－9.9加推上東五146套16174平方70套8000平方9.10-9.30銷(xiāo)售剩余房源。50套6000平方整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏奏：月份階段推出房源面積目標(biāo)房源目標(biāo)房源面積段10月（13000平米）10.1-10.7上東十4號(hào)樓106套10560平方50套6000平方10.8-10.31銷(xiāo)售庫(kù)存去化\50套5000平方11月（10000平米）11.1-11.16去化庫(kù)存房源\20套3000平方11.17-11.18，加推上東六190套21274平方50套5000平方11.19-11.30去化庫(kù)存房源\20套2000平方12月（5000平米）全月掃尾，全月正常去化\50套5000平方二、階段性營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行實(shí)施施方案之06余房掃尾尾期時(shí)間：1.01—2.31加推情況：1月13日加加推SD8A、B的高高層三房70套階段任務(wù)：主主力去化SD1、2、、3及螞蟻工工房余房，共共計(jì)８０套，，去化高層三房20套套、自然去化化情T(mén)銷(xiāo)售配合：1/13前開(kāi)開(kāi)放高層三房房（3E）的的樣板間制定針對(duì)性的的余房引導(dǎo)性性銷(xiāo)售說(shuō)辭給予余房相對(duì)對(duì)優(yōu)惠的銷(xiāo)售售政策支撐（（2個(gè)點(diǎn)）推廣配合：媒體：楚報(bào)，，1/18、、1/24戶(hù)外：以加推推銷(xiāo)售廣告為為主，突出城城花日趨成熟熟的品質(zhì)感網(wǎng)絡(luò)：億房、、搜房網(wǎng)絡(luò)論論壇短信：加推信信息等外展：新的外外展點(diǎn)盡可能能落實(shí)年度第一波強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間：3.01—5.31加推情況：3/24加推推SD4計(jì)128套；4/16加推推SD4的多多層3房計(jì)56套；5/01加推推SD10計(jì)計(jì)280套；；階段任務(wù)：去去化330套，自然去去化情T(mén)。銷(xiāo)售配合：樣板展示間、、銷(xiāo)售政策SD10、SD4的銷(xiāo)售售模型、銷(xiāo)售售資料（城花花形象拉升資資料）到位推廣配合：媒體：楚報(bào)/晚報(bào)確確保每周有一一篇報(bào)廣，針針對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)有報(bào)廣戶(hù)外：形象廣廣告和產(chǎn)品廣廣告交叉進(jìn)行行（不同時(shí)段段、不同地點(diǎn)點(diǎn)）網(wǎng)絡(luò)：億房、、搜房網(wǎng)絡(luò)論論壇短信：加推信信息等現(xiàn)場(chǎng)展示：樣樣板間或建筑筑耗材展示與與優(yōu)劣對(duì)比說(shuō)說(shuō)明書(shū)產(chǎn)品或或概念念單單張外展/直投：：外展學(xué)生派派單（如可可以），否則則就改用直投投活動(dòng)：以“萬(wàn)萬(wàn)科城市花園園戶(hù)外拓展行行”和“武昌昌萬(wàn)科城市花花園三周年慶典””配合項(xiàng)目行行動(dòng)宣傳平穩(wěn)去化期時(shí)間：6.01—8.31加推情況：無(wú)階段任務(wù)：正正常去化150套，自然然去化情T(mén)；；銷(xiāo)售配合：用引導(dǎo)性折扣扣去化庫(kù)存滯滯銷(xiāo)房源推廣配合：媒體：楚報(bào)/晚報(bào)（除加加推節(jié)點(diǎn)外，，確每周半版版，以宣傳項(xiàng)項(xiàng)目或品牌形象為主））網(wǎng)絡(luò)：億房、、搜房網(wǎng)絡(luò)論論壇外展：新的外外站點(diǎn)盡可能能落實(shí)活動(dòng)：萬(wàn)科城市花園園攝影展、品位城花-----電電臺(tái)系列講座座等配合萬(wàn)科RS產(chǎn)品品說(shuō)明會(huì)年度第二波強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間：9.01—11.31加推情況：9月1號(hào)加推推上東十4號(hào)號(hào)樓，10月1日加加推上東五，，11月17號(hào)加推上上東六。階段任務(wù)：去去化300套套銷(xiāo)售配合：模型到位，銷(xiāo)銷(xiāo)售政策支持持。推廣配合：媒體：楚報(bào)/晚報(bào)至至少保持一周周一個(gè)報(bào)廣的的頻率戶(hù)外：以訴求求產(chǎn)品為主網(wǎng)絡(luò)：炒作社社區(qū)的品味，，以拉升形象象，賺取點(diǎn)擊擊率短信：加推信信息等，用足足量直投：對(duì)項(xiàng)目目成交較多的的核心區(qū)域進(jìn)進(jìn)行投遞，配配合強(qiáng)銷(xiāo)期的的銷(xiāo)售達(dá)成活動(dòng)：“8+1”城市圈圈巡展、教師師理財(cái)系列講講座、城市花花園中、萬(wàn)科城市花園音音樂(lè)嘉年華聯(lián)聯(lián)誼會(huì)等配合合07年度銷(xiāo)售售資源掃尾期期時(shí)間：12.01—12.31加推情況：無(wú)（具體視情情況而定）階段任務(wù)：去去化5000方的面積，，實(shí)現(xiàn)合同任任務(wù)推廣配合：戶(hù)外：將作為為信息傳播的的重要渠道，，以產(chǎn)品訴求求為主網(wǎng)絡(luò)：億房、、搜房網(wǎng)絡(luò)論論壇的軟文炒炒作短信：將作為為主力渠道（（可用的情況況下）直投：輔助渠渠道活動(dòng)：圣誕PARTY等等活動(dòng)Part607年度度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)舉舉例說(shuō)明活動(dòng)一：武昌昌萬(wàn)科城市花花園運(yùn)營(yíng)3周周年慶典活動(dòng)主題成熟魅力恒久品位——武昌萬(wàn)科城市花園3周年慶典活動(dòng)時(shí)間4月份的某個(gè)周末（具體時(shí)間再定）活動(dòng)目的制造新聞熱點(diǎn)，傳播項(xiàng)目形象（成熟之后需要細(xì)細(xì)品位）活動(dòng)方式◆邀請(qǐng)武漢萬(wàn)科公司領(lǐng)導(dǎo)出席并講話(huà)，物業(yè)負(fù)責(zé)釋放3周年信息◆現(xiàn)場(chǎng)表演各種文體節(jié)目（確保老少皆宜）軟文系列主題一樣的區(qū)位不一樣的品位不同的位置相同的成熟推廣支持現(xiàn)場(chǎng)看板：城市花園３周年歷程紀(jì)念形象墻短信：告知活動(dòng)信息銷(xiāo)售政策：全場(chǎng)優(yōu)惠或送城市花園3周年紀(jì)念獎(jiǎng)品報(bào)廣：以形象為主，半硬半軟，訴求城市花園的成熟魅力和恒久品位活動(dòng)主題品味城花——萬(wàn)科城市花園攝影有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng)時(shí)間持續(xù)整個(gè)7月份活動(dòng)目的配合調(diào)整期,讓西半島的西班牙風(fēng)情形象得到傳播,同時(shí)為香港路售摟處的布置做鋪墊活動(dòng)方式◆聯(lián)合武漢市攝影協(xié)會(huì),向所有攝影愛(ài)好者、新老業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主發(fā)出邀請(qǐng).◆邀請(qǐng)攝影協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo),擔(dān)任本次活動(dòng)評(píng)委 ◆本次活動(dòng)將接受兩周的報(bào)名時(shí)間(報(bào)名地點(diǎn):城花售樓處\外展點(diǎn),只接受電話(huà)或現(xiàn)場(chǎng)兩種方式)◆活動(dòng)設(shè)一、二、三等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(參與即有獎(jiǎng))◆所有獲獎(jiǎng)作品將做修飾后將于售樓中心懸掛◆活動(dòng)評(píng)選結(jié)束后將精選出部分作品制作精美的以“品味城花”為主題的項(xiàng)目形象樓書(shū)做贈(zèng)送和展示,并以軟文的形式在網(wǎng)絡(luò)上炒作◆本次活動(dòng)可邀請(qǐng)美院學(xué)生參與，作為教學(xué)課獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置一等獎(jiǎng)1名:面值1萬(wàn)元的折扣券一張或獎(jiǎng)人民幣4888元(折扣券不記名,除老業(yè)主自購(gòu)?fù)猓慌c其他優(yōu)惠同享）二等獎(jiǎng)2名:面值8000元的折扣券一張或獎(jiǎng)人民幣2888元(同上).三等獎(jiǎng)3名:面值8000元的折扣券一張或獎(jiǎng)人民幣1888元(卡可轉(zhuǎn)讓,95折優(yōu)惠,不可享受其他優(yōu)惠).紀(jì)念獎(jiǎng):獲獎(jiǎng)作品集一份\精美影框一副.推廣支持?jǐn)z影協(xié)會(huì)聯(lián)系及評(píng)委員確定并邀請(qǐng),海報(bào)設(shè)計(jì)\張貼,網(wǎng)絡(luò)/萬(wàn)客會(huì)軟文活動(dòng)二：萬(wàn)科科城市花園攝攝影展活動(dòng)三：城市市花園中秋聯(lián)聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)主題我家你家家家團(tuán)圓——萬(wàn)科城市花園中秋游園會(huì)活動(dòng)時(shí)間2007年9月23日16：30——19：30活動(dòng)目的為市場(chǎng)推廣制造話(huà)題，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)內(nèi)涵和品味活動(dòng)方式沿城市花園社區(qū)主行道路布置花燈，并在各人流交匯口設(shè)置小游戲比如猜燈謎等沿途放置小點(diǎn)心，體現(xiàn)物業(yè)的關(guān)懷與細(xì)致推廣支持短信告知活動(dòng)信息，并說(shuō)明當(dāng)天購(gòu)房者將獲得中秋精美禮包一份網(wǎng)絡(luò)軟文炒作，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)品味活動(dòng)四：教師師理財(cái)講座活動(dòng)主題教師也能致富－－萬(wàn)科夏季高校行活動(dòng)時(shí)間9/019/089/15活動(dòng)目的拉升城市花園項(xiàng)目形象，制造熱點(diǎn)發(fā)掘和鞏固華工等大客戶(hù)單位活動(dòng)方式與武漢萬(wàn)科公司品牌運(yùn)作部門(mén)一起操作邀請(qǐng)知名理財(cái)師設(shè)計(jì)專(zhuān)門(mén)的教師理財(cái)方案如效果較好，可做成系列性，擴(kuò)大影響，城市花園需要“震動(dòng)”，需要“被關(guān)注”推廣支持網(wǎng)絡(luò)宣傳為主報(bào)紙配合學(xué)校教工網(wǎng)宣傳教書(shū)購(gòu)房較為特殊的優(yōu)惠政策（可使用大客戶(hù)政策）活動(dòng)主題魅力城花恒久品位——萬(wàn)科城市花園“8+1”城市圈巡展活動(dòng)時(shí)間7月份即開(kāi)始進(jìn)行(可根據(jù)實(shí)際情況提前）活動(dòng)目的為市場(chǎng)推廣制造話(huà)題，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)內(nèi)涵和品味；廣度挖掘外省市的“萬(wàn)科情結(jié)者”；活動(dòng)方式◆巡展之前在各城市的房產(chǎn)網(wǎng)站做浮標(biāo)或者掛頁(yè)宣傳并做鏈接；◆能夠確保巡展前的各城市的主流媒體的版班廣告◆配備專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售接待組駐賓館接待（事先對(duì)各城市成交客戶(hù)進(jìn)行掃描，確定是否能提供幫助）推廣支持網(wǎng)絡(luò)掛頁(yè)宣傳報(bào)廣造勢(shì)活動(dòng)五：“8+1”城市市圈巡展活動(dòng)六：品位位城花-----電臺(tái)系系列講座活動(dòng)主題魅力城花恒久品位——淺談萬(wàn)科城市花園的人居哲學(xué)活動(dòng)時(shí)間６月份開(kāi)始活動(dòng)目的為市場(chǎng)推廣制造話(huà)題，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)內(nèi)涵和品味；封殺有車(chē)一族，擴(kuò)大城花影響力；活動(dòng)方式◆與交通臺(tái)或音樂(lè)臺(tái)確定在每天下午４點(diǎn)左右專(zhuān)門(mén)開(kāi)辟一檔談城市花園人居哲學(xué)的節(jié)目◆邀請(qǐng)城花的建筑師、景觀師等間斷性的作客電臺(tái)，對(duì)城市花園的人居哲學(xué)各方面的因素進(jìn)行講解（不一定是建筑師，能講流利即可）◆與網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)，把每節(jié)節(jié)目的講話(huà)內(nèi)容整理成軟文，在網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，并以系列性的形式出現(xiàn)推廣支持億房、搜房活動(dòng)七：萬(wàn)科科城市花園音音樂(lè)嘉年華活動(dòng)主題魅力城花恒久品位——萬(wàn)科城市花園音樂(lè)嘉年華活動(dòng)時(shí)間11月份（具體時(shí)間再定）活動(dòng)目的為市場(chǎng)推廣制造話(huà)題，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)內(nèi)涵和品味活動(dòng)方式◆可持續(xù)一個(gè)月的時(shí)間，每月更換不同的主題，做成城花人自己的節(jié)日◆活動(dòng)主要安排：露天音樂(lè)會(huì)、大型歌舞秀、電影節(jié)、香檳狂歡推廣支持億房、搜房軟文造勢(shì)活動(dòng)八：活力力城花恒恒久品味——萬(wàn)科城市花花園戶(hù)外拓展展行活動(dòng)主題活力城花恒久品味—萬(wàn)科城市花園拓展行活動(dòng)時(shí)間4月份（具體時(shí)間再定）活動(dòng)目的延續(xù)06年活力城花的主題，拉開(kāi)07年城市花園整體形象攀升的序幕為市場(chǎng)推廣制造話(huà)題，體現(xiàn)城市花園的社區(qū)內(nèi)涵和品味活動(dòng)方式◆聯(lián)系物業(yè)舉辦城市花園業(yè)主懇談會(huì)，為城花的更美麗獻(xiàn)言獻(xiàn)策者產(chǎn)生一部分活動(dòng)對(duì)象；◆作為4月份城花銷(xiāo)售的促銷(xiāo)支撐，規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者將成為活動(dòng)對(duì)象推廣支持億房、搜房軟文造勢(shì)報(bào)紙軟文造勢(shì)活動(dòng)九：RS產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)會(huì)活動(dòng)主題RS產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)活動(dòng)時(shí)間6月份（具體時(shí)間再定）活動(dòng)目的將萬(wàn)科RS產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)充分介紹給客戶(hù)，讓RS不僅僅為專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)進(jìn)一步提高萬(wàn)科建筑品質(zhì)，推動(dòng)銷(xiāo)售活動(dòng)方式◆在香格里拉舉行大型產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，邀請(qǐng)新聞單位與意向客戶(hù)參與，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家與案場(chǎng)經(jīng)理關(guān)于RS建筑產(chǎn)品的講解；讓市場(chǎng)充分認(rèn)識(shí)了解該產(chǎn)品◆現(xiàn)場(chǎng)公布RS產(chǎn)品新的命名，以便客戶(hù)更好了解及其傳播更加迅速推廣支持億房、搜房軟文造勢(shì)報(bào)紙軟文造勢(shì)短信告知客戶(hù)武漢易居投資資有限公司2006/12/27針對(duì)上述年度度運(yùn)營(yíng)總思路路，后期將做做詳細(xì)的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃本次提案結(jié)束束城市花園1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)銷(xiāo)售面積6000300080007000150007300750080001200011000100005200100000新增94501179215155220719984161749932

94558庫(kù)存267502375027542356974276845452379524612634126330582305817858

新增說(shuō)明1.26SD8Ａ／Ｂ高層三房加推

3.26加推SD41、5、6號(hào)樓兩房4.1加推SD7、8高層2房4.26加推SD4三房SD105.1加推1號(hào)樓及5.26加推2號(hào)樓6.16SD104號(hào)樓三房一衛(wèi)

8.25SD5加推

SD103號(hào)樓

萬(wàn)科城市花園園07年銷(xiāo)售售計(jì)劃表9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。22:39:0122:39:0122:391/5/2