某大型住宅項目總體策劃及市場

南寧市仙葫開發(fā)區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略提案你見流云我見生活1天邊的一片流云，無憂地飄動。舒展海的自由，如同我每刻的呼吸。你見流云，我見生活。J.艾略特2本案目標(biāo)為開發(fā)商規(guī)劃出適應(yīng)市場、有效供給的目標(biāo)項目為項目確立一個成功獲取市場的綜合戰(zhàn)略定位為項目提煉核心競爭價值，實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化引領(lǐng)南寧房地產(chǎn)新潮，創(chuàng)造大型住宅新典范3運用“增值策劃模式”，實現(xiàn)本案目標(biāo)

在項目立項時，即著手進行市場需求調(diào)研，正確確定目標(biāo)市場的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營銷理論，營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格——使樓盤增值，從而達到營銷目的一種策劃方式。

增值策劃的目的，就是要為開發(fā)商的樓盤創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤增值），為樓盤的市場創(chuàng)造有效需求。

4增值策劃模式的理論核心——DSTP模式

分析消費者需求，細分市場，選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)市場，為自己產(chǎn)品進行價值定位，從而確定項目開發(fā)概念。需求（Demand）—是指消費者有能力購買且愿意購買的某個具體產(chǎn)品的欲望。細分（Segmentation）—指市場細分，根據(jù)住戶對產(chǎn)品的需要差異，把整個房地產(chǎn)市場分割為若干個子市場的分類過程。目標(biāo)（Targeting）—指開發(fā)商對市場細分后，確定自己的產(chǎn)品所要進入的領(lǐng)域。定位(Positioning)—指策劃機構(gòu)為目標(biāo)項目設(shè)計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)用戶中確定與眾不同的有價值的地位。

5確定有可能購房的目標(biāo)客戶1開發(fā)概念將指導(dǎo)項目的建設(shè)，并反過提升品牌影響力研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式2了解產(chǎn)品的獨特點3研究項目品牌深層含義的精髓5得出符合市場需求的關(guān)鍵詞4得出符合品牌要求的關(guān)鍵詞6總結(jié)項目開發(fā)概念7開發(fā)概念推導(dǎo)：6資訊輸入想法輸出我們在哪里？我們要去哪里？我們?nèi)绾稳ィ渴袌鲆裁?？我們有什么？?yīng)該怎么做？策略思考：7Ⅰ.我們在哪里？1.南寧市房地產(chǎn)市場概況2.項目所在區(qū)域市場分析3.競爭市場分析81.南寧市房地產(chǎn)市場概況今年國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)方面產(chǎn)生了一定的影響，但還沒形成根本的影響，年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。91.南寧市房地產(chǎn)市場概況101.南南寧寧市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場概概況況111.南南寧寧市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場概概況況根據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計計局局公公布布數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)及及表表格格分分析析可可知知，，2003年年南南寧寧市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成交交呈呈現(xiàn)現(xiàn)火爆爆態(tài)態(tài)勢勢。2004年年上上半半年年則則延延續(xù)續(xù)了了一一直直以以來來的的火火爆爆態(tài)態(tài)勢勢，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)實實際際銷銷售售持持續(xù)續(xù)暢暢旺旺，，但但增速速比比上上年年有有所所減減緩緩。122.項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析132.項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析仙葫葫區(qū)區(qū)2004年年在在售售樓樓盤盤一一覽覽表表樓盤名稱樓盤地址規(guī)模均價（元/㎡）楓丹麗舍仙葫開發(fā)區(qū)300畝洋房1,300別墅2,000龍胤花園仙葫開發(fā)區(qū)360畝約6,000麗水灣仙葫灣畔一期160畝120-210萬/棟天池山·橘郡仙葫管委會總占地面積1500畝2,400彩虹家園仙葫開發(fā)區(qū)管委旁占地75畝總建8萬㎡1,350潤和谷仙葫開發(fā)區(qū)占地35畝1,390142.項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析項目名稱開發(fā)商項目規(guī)劃物業(yè)現(xiàn)狀龍頭山莊廣西佳園房地產(chǎn)有限責(zé)任公司占地1600畝，建筑面積65萬㎡，規(guī)劃為大型別墅。正在回遷當(dāng)?shù)鼐用?，預(yù)計明年動工。海茵國際花城南寧市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司用地866畝，建筑面積38萬㎡，以獨立別墅、多層花園洋房為主。部分別墅定向開發(fā)，現(xiàn)正對地塊進行招投標(biāo)。雅源閣南寧土佳房地產(chǎn)有限責(zé)任公司占地420畝，建筑面積16萬㎡，綠化率達61％。前期售出100畝宅基地，現(xiàn)售房。擬建建項項目目統(tǒng)統(tǒng)計計此外外，，仙仙葫葫碧碧江江苑苑、、八八百百里里湘湘江江等等項項目目正正在在籌籌備備之之中中，，具具體體規(guī)規(guī)劃劃尚尚未未明明確確。。152.項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域市市場場分分析析南寧寧市市仙仙葫葫經(jīng)經(jīng)濟濟開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)距距市市區(qū)區(qū)僅僅6公公里里，，首首期期規(guī)規(guī)劃劃面面積積18平平方方公公里里，，分分西西區(qū)區(qū)、、南南區(qū)區(qū)、、東東區(qū)區(qū)三三大大功功能能區(qū)區(qū)，，其其中中仙仙葫葫西西區(qū)區(qū)被被規(guī)規(guī)劃劃為為高高尚尚生生活活區(qū)區(qū)。。該該區(qū)區(qū)域域擁擁有有較較好好的的自自然然資資源源，，規(guī)規(guī)劃劃為為以以房地地產(chǎn)產(chǎn)、、教教育育、、休休閑閑度度假假為為主主的的高高尚尚生生活活區(qū)區(qū)，是目前南寧寧別墅盤較為為集中的區(qū)域域。仙葫開發(fā)區(qū)作作為南寧城市市東進的輻射射區(qū)域，特別別是在合并邕邕寧縣后，房房地產(chǎn)獲得長長足發(fā)展，目目前已形成大型別墅區(qū)與低價住宅區(qū)的聚集地。但但由于其早期期街區(qū)、道路路規(guī)劃較為混混亂，大部分分別墅社區(qū)由由于資金原因因處于停工緩緩建狀態(tài)，因因此區(qū)域發(fā)展略顯顯緩慢。162.項目所所在區(qū)域市場場分析區(qū)域規(guī)劃仙葫經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)將規(guī)劃建建設(shè)為教育、休閑度假、別墅區(qū)。東區(qū)的五合合大學(xué)城正如如火如荼地進進行基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)，目前已有有20多家大大專院校簽約約進駐；而西西區(qū)的別墅群群已初具規(guī)模模。依山傍水水的優(yōu)雅環(huán)境境吸引著各地地的投資者前前來投資建設(shè)設(shè)。在未來5至8年內(nèi)，仙葫葫區(qū)將建成超超過1萬畝的的以高檔住宅為為主體的居住住區(qū)。172.項目所所在區(qū)域市場場分析名稱地理位置發(fā)展方向區(qū)內(nèi)建設(shè)交通網(wǎng)路房地產(chǎn)發(fā)展情況仙葫緊接瑯東鳳嶺新區(qū)

建設(shè)高檔別墅群和大學(xué)城，以及教育和休閑度假產(chǎn)業(yè)

仙葫大道、五合大學(xué)城的建設(shè)；酒店、銀行、郵局等市政配套俱全

桂北高速、南北高速、南蒲二級公路以及水路、鐵路都縱貫全區(qū)

金地世家、彩虹家園、東城美景等住宅以及龍胤花園、天池山等別墅項目搶占了區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場。

大沙田毗鄰江南區(qū)

發(fā)展具有民族特色的娛樂休閑業(yè)、大型專業(yè)市場、農(nóng)副產(chǎn)品加工、電子、生物工程等產(chǎn)業(yè)

建設(shè)有大型專業(yè)市場、綜合市場等，在建設(shè)工業(yè)的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)發(fā)展第一、第三產(chǎn)業(yè)

桂北高速、南北二級、南蒲二級公路貫穿其中

陽光新城、新加坡城等大盤項目的發(fā)展帶動了大沙田房地產(chǎn)市場。

高新區(qū)相思湖轄區(qū)，與城北區(qū)相連

發(fā)展科研、教育、生態(tài)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)

工業(yè)園、科技園的建設(shè)

毗鄰快速環(huán)道計有高新苑、金宇新城等房地產(chǎn)項目182.項目所在區(qū)域市場分析優(yōu)劣勢綜合一覽表

名稱賣點項目優(yōu)勢項目劣勢榮和山水美地區(qū)位、配套、品牌、區(qū)域：鳳嶺端頭，緊鄰民族大道；環(huán)境：自建生態(tài)公園、人工湖水景；配套：自建豪華配套、服務(wù)面廣；品牌：擁有良好口碑及忠誠客戶群；復(fù)合教育：北大南寧附校進駐社區(qū)；建筑規(guī)劃：類型多樣、設(shè)計理念先進；工程進度：施行配套先行策略。市場容量有限；項目開發(fā)周期較長；長期施工帶來一定不良影響。翡翠園區(qū)位、品質(zhì)、廣西唯一國家康居示范工程，標(biāo)志著項目的工程品質(zhì)及配套、物管領(lǐng)先特質(zhì)。戶型配比豐富，適合不同人士需求。工程期限過長；總價高；目前配套不齊，距離市中心較遠。新天地區(qū)位規(guī)劃環(huán)境形象區(qū)位優(yōu)勢：項目緊鄰南寧市第一景觀大道環(huán)境優(yōu)勢：近三大公園，近100畝樹林環(huán)繞。規(guī)劃優(yōu)勢：依山勢而建，高低錯落窗窗有景。形象優(yōu)勢：地處南寧市中央形象區(qū)和東大門的展示窗口，彰顯獨特形象與道路落差大；配套少，生活氛圍單薄。樓間距小，項目內(nèi)綠化不足，花園面積較小，綠化缺少變化天池山橘郡陽光別墅環(huán)境概念環(huán)境：位于仙葫風(fēng)景區(qū)，坐擁15萬㎡原生森林；傍依1萬㎡天池。概念：營造美國加州橘郡高尚住宅區(qū)。競爭激烈；山體別墅施工困難；周邊配套不完備；開發(fā)周期長，策劃定位幾經(jīng)改變。大自然花園環(huán)境環(huán)境：比鄰三大公園、依山勢而建。開發(fā)周期長，策劃定位幾經(jīng)更改。龍胤花園環(huán)境環(huán)境：一線江景，充分利用水系資源價格偏高，周遍環(huán)境雜亂192.項目所在區(qū)域市場分析地段、規(guī)模、配套、價格綜合類比樓盤名稱地段規(guī)模配套物管公司均價(元/㎡)翡翠園臨主干道鳳嶺大盤占地34.1萬㎡總建48萬㎡50套別墅16棟多層9棟小高層大型超市、會所、雙語小學(xué)、幼兒園、老人公寓、電影院、銀行、郵電、醫(yī)務(wù)室中聯(lián)金牌小高層3250；獨立別墅：220萬/棟。榮和山水美地鳳嶺大盤占地3000畝總建約100萬㎡學(xué)校、幼兒園、文化廣場、會所、飲食中心、購物中心、人工湖、市政公園榮和物管小高層3000聯(lián)排別墅3800新天地別墅臨主干道鳳嶺別墅大盤占地15.13公頃，總建筑面積9.9萬㎡，其中獨立別墅115棟，聯(lián)排別墅106棟。高級會所、愛琴海泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、高爾夫球場、兒童樂園、幼兒園海南珠江物管聯(lián)排別墅90萬/棟獨立別墅120-300萬/棟大自然花園臨三大公園占地450畝，總建面積23.14㎡，聯(lián)排別墅103戶，獨立別墅56戶商務(wù)中心、咖啡廳、生鮮超市、娛樂教育中心、棋牌室、酒吧、泳池等未定獨立別墅4000聯(lián)排別墅3700天池山橘郡陽光別墅仙葫風(fēng)景區(qū)占地533畝，總建約30萬㎡。一期56棟聯(lián)排別墅，二期規(guī)劃135棟獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊加型別墅。度假會所、配套商業(yè)、游泳池、天池、網(wǎng)球場、籃球場、停車場未定2900（一期）龍胤花園仙葫風(fēng)景區(qū)邕江畔占地23萬㎡，共規(guī)劃有220棟獨立別墅。會所、音樂廣場、網(wǎng)球場、壁球室、乒乓球室、泳池、健身房、醫(yī)療保健中心、美容美發(fā)中心、超市廣西金安物業(yè)英國威格斯公司均價600020Ⅱ.市場要要什么？1.住宅消消費市場概況況2.區(qū)域消消費群體分析析211.住宅消費市場概況特點:(1)市場發(fā)發(fā)展前景看好好，大盤風(fēng)起起云涌(2)東進音音域漸寬，復(fù)復(fù)合地產(chǎn)占領(lǐng)領(lǐng)市場，消費費者需求成為為參考重點(3)整體房房地產(chǎn)市場以以板塊開發(fā)為為主，各板塊塊開發(fā)各具特特色，新區(qū)開開發(fā)占一一定優(yōu)勢(4)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)趨于合理理，產(chǎn)品規(guī)劃劃趨向一致(5)市場競競爭日愈激烈烈，市場分工工細化，品牌牌意識更為突突出(6)市場更更趨規(guī)范化，，業(yè)界面臨洗洗牌221.住宅消費市場概況市場趨勢:★開發(fā)規(guī)模追求求大型化，配配套設(shè)施更為為完善★賣方市場向買買方市場過渡渡★開發(fā)企業(yè)注重重形象包裝★開始引入全新新的營銷理念念★整合房地產(chǎn)頻頻出，復(fù)合房房地產(chǎn)初露端端倪231.住宅消消費市場概況況結(jié)論:綜觀上述，南南寧市的房地地產(chǎn)業(yè)將向大大型化、智能能化、人性化化、環(huán)境化、、個性化發(fā)展展，不注重項項目品牌形象象的發(fā)展商將將逐漸被市場場淘汰，“配套完善、生生活便利的大大型高品質(zhì)生生活社區(qū)”將成為買家家置業(yè)之首選選。242.區(qū)域消消費群體分析析區(qū)域概況◎目前開發(fā)區(qū)生生活配套不完完善，缺乏大大型的購物場場所，娛樂樂、休閑設(shè)施施，周邊的居居住環(huán)境不成成熟?！蜷_發(fā)區(qū)的實際際居住人口較較少，且其中中的大部分人人都是當(dāng)?shù)卦械木用?，，外來住戶不不多?！蜷_發(fā)前期政府府向私人出售售宅基地較多多，規(guī)劃建設(shè)設(shè)較亂，在一一定程度上影影響開發(fā)區(qū)的的整體面貌及及居住檔次。。◎炒房者較多，，房價虛高，，目前的房價價與開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有生活環(huán)環(huán)境不相符，，房價支撐力力度不足。252.區(qū)域消消費群體分析析消費群體的基基本特征客戶來源———在仙葫區(qū)居居住、工作的的客戶為主年齡層次———以30-45歲之間的的中青年為主主教育程度———有較高的知知識和學(xué)歷職務(wù)狀況———市政機關(guān)團體體領(lǐng)導(dǎo)占居多多，其次是生生意人、中小型企業(yè)所所有者、高級級管理人員、、教授學(xué)者及及位于職場中中高位置，職職業(yè)經(jīng)理人等等，占少量。經(jīng)濟收入———個人月總收收入在2,000元左右右，物質(zhì)條件件較貧乏家庭成員———2-5口之之家居多住房要求———兩房、三房房為主，樓中中樓、花園洋洋房、別墅為為輔，追求實實用、性價比比高；舒適、、品位和享受受262.區(qū)域消消費群體分析析消費群體的基基本特征客戶來源———在仙葫區(qū)居居住、工作的的客戶為主年齡層次———以30-45歲之間的的中青年為主主教育程度———有較高的知知識和學(xué)歷職務(wù)狀況———市政機關(guān)團體體領(lǐng)導(dǎo)占居多多，其次是生生意人、中小型企業(yè)所所有者、高級級管理人員、、教授學(xué)者及及位于職場中中高位置，職職業(yè)經(jīng)理人等等，占少量。經(jīng)濟收入———個人月總收收入在2,000元左右右，物質(zhì)條件件較貧乏家庭成員———2-5口之之家居多住房要求———兩房、三房房為主，樓中中樓、花園洋洋房、別墅為為輔，追求實實用、性價比比高；舒適、、品位和享受受272.區(qū)域消消費群體分析析消費者買房心心態(tài)◆為了滿足居居住空間、居居住質(zhì)量的需需要，主要以以兩、三房為為主◆注重項目內(nèi)內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)優(yōu)美、自然、、便利、成熟熟等等◆注重生活品品位、生活情情調(diào)、生活文文化，擁有溫溫馨浪漫、自自然舒適的屬屬性◆注重房型結(jié)結(jié)構(gòu)、房型朝朝向的景觀性性、隱私性、、層次性◆注重個人形形象、重視圈圈內(nèi)信息和社社交對象◆注重項目檔檔次、項目品品質(zhì)、項目文文化的高尚◆考慮子女教教育、車輛停停放、配套豐豐富，屬于理理性購房，但但對自然環(huán)境境也擁有較多多的感性色彩彩28Ⅲ.我們有有什么？1.項目理理解2.項目SWOT分析析3.項目資資源整合291.項目理解302.項目SWOT分析◎項目優(yōu)勢分析析（Strengths）①項目區(qū)位形形象優(yōu)勢②項目一線沿沿江景觀、豐豐富的不可再再生自然環(huán)境資源優(yōu)勢③項目規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢④項目規(guī)劃可可塑性強優(yōu)勢勢⑤項目道路優(yōu)優(yōu)勢⑥項目發(fā)展商商開發(fā)意識優(yōu)優(yōu)勢⑦項目用地成成本低優(yōu)勢⑧項目所處區(qū)區(qū)位的地形、、地塊優(yōu)勢⑨項目現(xiàn)房區(qū)區(qū)實景示范優(yōu)優(yōu)勢312.項目SWOT分析◎項目劣勢分析析（Weakness））①項目目前交交通系統(tǒng)不便便利②項目開發(fā)商商知名度、美美譽度不夠高高③項目周邊存存在治安隱患患劣勢④項目周邊欠欠缺成熟生活活氛圍，無市市政配套⑤項目周期較較長，變數(shù)影影響因素多⑥項目前期品品牌未建立，，不能形成品品牌拉力⑦項目原規(guī)劃劃與開發(fā)順序序差⑧項目所處區(qū)區(qū)域市場還有有待培育，區(qū)區(qū)域需求低⑨項目遠離市市區(qū)，區(qū)域認認同度低⑩整體區(qū)域?qū)賹俚蛢r322.項目SWOT分析◎市場機會分析析（Opportunities））①良好的宏觀環(huán)環(huán)境促進房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展②會展居住經(jīng)經(jīng)濟成為新的的地產(chǎn)亮點③項目所在區(qū)區(qū)域的規(guī)劃前前景④仙葫半島可可發(fā)展為南寧寧市高尚住宅宅片區(qū)⑤邕寧并入南南寧的銜接區(qū)區(qū)，“大南寧寧”的雛形逐逐漸呈現(xiàn)⑥政府“東擴擴、西進、南南拓、北展””的的戰(zhàn)略布布署引領(lǐng)郊區(qū)區(qū)化住宅宅趨勢332.項目SWOT分析◎市場威脅分析析（Threats）①房貸新政策策的限制對房房地產(chǎn)業(yè)的影影響②宏觀政策的的調(diào)整動蕩因因素較多③同類項目庫庫存較大，市市場競爭激烈烈④鳳嶺新區(qū)房房地產(chǎn)項目的的開發(fā)，使本本項目客源產(chǎn)產(chǎn)生分流⑤項目倘不能能切實針對市市場將首期做做好，將陷入入惡性循環(huán)⑥金融信貸調(diào)調(diào)控力度加強強，房地產(chǎn)企企業(yè)的資金鏈鏈繼續(xù)拉緊343.項目資源整合35生命之源柔和，溫馨潔凈，清新富足、繁榮關(guān)愛融和優(yōu)優(yōu)裕載體水的升華從水的升華體體現(xiàn)出項目的的核心價值和和核心概念核心概念也就就是項目的形形象包裝的基基礎(chǔ)36核心概念的提提煉與闡述（目標(biāo)群生活活形態(tài)）●大部分業(yè)主分分布于南寧市市區(qū)●重視物質(zhì)利益益，講究物有有所值●工作繁忙勞累累，夢想假期期●重視家庭、鄰鄰里間的和睦睦、關(guān)照●希望入住一個個安全、設(shè)施施齊全、社區(qū)區(qū)文化較好的的小區(qū)（商品塑造點點）●以水為主體，，配以靈動的的自然景觀●配套完善、和和諧融洽的生生活設(shè)施●安全居住環(huán)境境●關(guān)愛老人、小小孩的人性化化設(shè)計●豐富社區(qū)文化化商品使用場合合）●大部分業(yè)主為為首次置業(yè)或或改善居住條條件●希望入住的小小區(qū)充滿活力力，也能讓自自己倍感溫馨馨●希望享受高檔檔次的生活（形象定位））●本項目是一個個水景秀麗、、充滿活力、、讓人備感溫溫馨的現(xiàn)代都都市“水邊威威尼斯”（品牌形象/個性）●項目水景的無無窮魅力●近郊高尚社區(qū)區(qū)的獨特風(fēng)情情，購買絕對對“物超所值值”對那一群生活、消費理理性，又追求求過舒適、溫溫馨、享受生生活的消費者而言言，我們將項目當(dāng)當(dāng)作能體現(xiàn)“關(guān)愛愛、融和、優(yōu)優(yōu)?！鄙畹牡慕加H水高高尚社區(qū)———“水邊威尼尼斯”賣給他們。競爭市場）●陽光新城●八百里香江●37Ⅳ.我們要要去哪里？1.項目核核心價值提煉煉2.項目綜綜合定位3.目標(biāo)客客源381.項目核心價值提煉自然景觀、江江景、山景風(fēng)水性價比392.項目綜合定位樓盤名稱市場定位形象定位翡翠園廣西首個全生態(tài)智能國家康居住宅小區(qū)21世紀(jì)成功人士理想的生活家園榮和山水美地西南人居航母讓世界向往的故鄉(xiāng)寧匯新天地寧匯新天地純別墅高爾夫生態(tài)純別墅天池山橘郡陽光別墅美國加州橘郡高尚別墅區(qū)白領(lǐng)也能住別墅龍胤花園一線江景水岸園林豪華別墅社區(qū)山水園林別墅大自花園大型自然園林生態(tài)社區(qū)綠色，森林，豪宅競爭市場定位位類比402.項目綜合定位對比結(jié)果：通過以上項目目的市場定位位列舉不難看看出，目前市市場上在售的的中高檔項目目市場定位都都圍繞標(biāo)榜自然生態(tài)、外外國風(fēng)情、園園林環(huán)境、康康居住宅等概念為主，，還有例如：：香榭里的法法式情懷、半半山麗園的澳澳洲風(fēng)格、龍龍胤花園的英英式大管家服服務(wù)，多數(shù)為為來自外國來來的“泊來品品”。眾多項項目創(chuàng)造或者者借鑒外國的的風(fēng)格無非是是營造出一種種令人向往的的生活氛圍和生活格調(diào)，從而令買家家產(chǎn)生購買的的欲望。412.項目綜合定位尋找項目定位位的空白點目前南寧高檔檔住宅項目多多為崇尚歐陸陸風(fēng)格，各項項目的歐陸風(fēng)風(fēng)格和概念備備受推崇，產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)華日日益明顯，靜靜觀市場，南南寧別墅的部部分目標(biāo)客戶戶群由于地域域文化的差異異，沒有接觸觸過實質(zhì)的歐歐陸情懷，對對歐陸情懷的的所有感受僅僅能從報紙宣宣傳上體會，，難以引起思思想上的深度度共鳴，歐陸陸風(fēng)情的宣傳傳的銳度已日日漸鈍化。從以上各方面面分析可以看看到，南寧高高檔住宅市場場也將隨著消消費群體的審審美提高而顯顯露出其市場場空白點：產(chǎn)品設(shè)計獨特特、新穎，具具備藝術(shù)生活活情調(diào)、豐富富文化的內(nèi)涵涵、個性和品品位突出，揉揉和山水音畫畫氣質(zhì)的舒適適多功能住宅宅社區(qū)風(fēng)格。。422.項目綜合定位項目市場定位位詮釋432.項目綜合定位項目主題形象象定位442.項目綜合定位◆項目形象定定位延展推廣廣主題參考：：452.項目綜合定位項目名名稱建建議462.項目綜合定位后備項項目名名稱建建議：：472.項目綜合定位項目定定位的的核心心競爭爭價值值延伸伸482.項目綜合定位提升項項目品品牌的的附加加值建建議493.目標(biāo)客源※通過對對項目目原有有客戶戶群體體的分分析，，結(jié)合合我們們在區(qū)區(qū)域市市場開開展的的市場場調(diào)查查，我我們關(guān)關(guān)于消消費者者的形形態(tài)和和心態(tài)態(tài)得出出以下下結(jié)論論：50目標(biāo)消消費群群體構(gòu)構(gòu)成第一類類消費費群體體—長期期住在在繁華華市區(qū)區(qū)，厭厭倦城城市的的擁擠擠和煩煩囂向往親親臨自自然的的生活活設(shè)施施和人人文環(huán)環(huán)境，，雖不不具備購購買別別墅的的經(jīng)濟濟能力力，但但從未未停止止對高高尚生活活的向向往；；以改改善居居住環(huán)環(huán)境或或首次次置業(yè)業(yè)的消費費者為為主。。第二類類消費費群體體—外地地人，，無地地域認認同感感，更更加關(guān)關(guān)心樓樓盤的的價格和和整體體風(fēng)格格是否否符合合自己己的承承受能能力和需要要。51目標(biāo)消消費群群體的理想想居住住形態(tài)態(tài)◎?qū)徝烂纼A向向：◎精神神追求求：◎生活習(xí)習(xí)慣：：52項目消消費群群體定定位根據(jù)以以上的的基本本特征征描述述，我我們把把本項項目的的消費費群體體定位位為：：定位說說明：：

追求求高品品質(zhì)：：對居住住環(huán)境境、居居住質(zhì)質(zhì)量、、居住住文化化、生生活層層次、、生活活空間間都有有比較較高的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，追追求人人性與與自然然的結(jié)結(jié)合、、追求求文化化與品品位的的相融融。

都市市新貴貴：突出在在知識識時代代、信信息時時代下下，通通過自自身努努力奮奮斗擁擁有成成功事事業(yè)、、成功功家庭庭、成成功人人生的的一族族，他他們獲獲得社社會的的認同同和尊尊重，，是社社會發(fā)發(fā)展的的生力力軍。。53Ⅴ.我我們們?nèi)绾魏稳?？?.項項目目開發(fā)發(fā)理念念2.項項目目產(chǎn)品品打造造541.項目開發(fā)理念552.項目產(chǎn)品打造親合空間“八親空間”親綠地空間親地空間親水空間親氧空間親子空間親心空間親逸空間56Ⅵ.我我們們應(yīng)該該怎么么做？？1.項項目目營銷銷策略略2.項項目目推廣廣策略略571.項目營銷策略582.項目推廣策略文化引導(dǎo)形象導(dǎo)入預(yù)熱期品牌建立情感訴求啟動期品牌提升進度拉動強勢促銷公關(guān)互動強銷期品牌銷售慣性銷售持續(xù)期592.項目推廣策略預(yù)熱期期啟動期期高潮期期持續(xù)期期知名度度時間間通過硬硬性廣廣告、軟軟性廣廣告相結(jié)結(jié)合，，向目標(biāo)標(biāo)消費費者滲透透“””生活，讓讓產(chǎn)品品形象深深入人人心密集的的硬性性廣告告投放放，強強勢導(dǎo)導(dǎo)入““””的品品牌形形象，，輔以以強勢勢的公公關(guān)、、促銷銷活動動，現(xiàn)現(xiàn)場實實景、、樣板板房等等聚集集人氣氣，啟啟動內(nèi)內(nèi)部認認購環(huán)環(huán)節(jié)最密集集的硬硬性廣廣告投投放，，鞏固固“””品牌牌形象象，并并以轟轟動性性的公公關(guān)、、促銷銷活動動等炒炒作最最大限限度地地推進進銷售售，實實現(xiàn)銷銷售的的“開開門紅紅”持續(xù)的的、間間歇性性的硬硬性廣廣告投投放，，配合合階段段性的的公關(guān)關(guān)、促促銷活活動，，鞏固固品牌牌形象象，實實現(xiàn)慣慣性銷銷售““蝴蝶蝶效應(yīng)應(yīng)”60Ⅵ.我我們可可以做做得更更好??！1.景景觀觀2.園園林林3.戶戶型4.配配套619、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:39:2622:39:2622:391/5/202310:39:26PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2322:39:2622:39Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:39:2622:39:2622:39Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2322:39:2622:39:26January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202310:39:26下下午22:39:261月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:39下下午1月-2322:39January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/522:39:2622:39:2605January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。10:39:26下下午10:39下午22:39:261月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。22:39:2622:39:2622:391/5/202310:39:26PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2322:39:2622:39Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。22:39:2622:39:2622:39Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰