某花園市場空間及營銷策略研討

二零零八年十二月一日

香港宏新投資有限公司

怡新花園

市場空間分析及營銷策略方向建議交流會內容1.最新市場情況交流2.怡新花園三期現(xiàn)狀分析3.怡新花園三期市場形勢分析4.關鍵問題的探討交流1.最新市場情況交流廣州白云區(qū)最新成交數(shù)字白云區(qū)房價在經歷了去年的繁榮后，至5月達到最高峰，之后由于市場低迷，價格亦一路回調，成交量亦有所放緩，目前均價低于廣州市均價。月份套數(shù)面積（萬平方米）金額（億元）均價（元/平方米）1月4814.544.1892182月7287.336.5689423月8938.566.7979454月6216.525.7588135月7849.029.42104366月145114.1210.9177267月135413.410.2476388月138912.2710.0481869月9027.725.87760710月6766.335.288340累計927989.8275.0583551.最新市場情況交流廣州白云區(qū)最新成交數(shù)字與去年同期相比,2008年1-10月成交量下跌了17%。與去年同期相比,2008年1-10月成交均價上升了了約20%。與歷史最高峰2007年10月份（11211元/m2）相比，2008年10月的房價下跌了二成五。時間成交量成交均價2007年1-10月108.6473982008年1-10月89.828355面積:萬平方米;均價:元/平方米1.最新市場情況交流較之廣州市中心城區(qū)，白云區(qū)區(qū)域面積廣，部分地區(qū)房價抗跌性較差，尤其是金沙洲等地。2.怡新花園三期現(xiàn)狀分析時間總貨量未售貨量累計已售當月銷售量2007年10月至2008年3月45041139392008年4月4504094122008年5月45039060212008年6月4503846662008年7月4503807042008年8月45035694242008年9月450335115212008年10月至今45028716348數(shù)據來源于陽光家緣網簽結果，截止至2008-12-11項目銷售進度2.怡新花園三期現(xiàn)狀分析項目銷售現(xiàn)狀怡新花園2008年12月11日銷控棟號E1E2E3E4合計套數(shù)9013513590450已售42284053163不可售02019039可售488776372482.怡新花園三期現(xiàn)狀分析項目銷售現(xiàn)狀可售部分棟號五房175㎡四房145㎡四房136㎡四房134㎡四房127㎡三房106㎡三房104㎡小計E117015065548E218220220141187E3202102403876E418013——21337小計7343284682327248比例29%17%11%19%3%9%11%100%3.怡新花園三期市場形勢分析項目周邊在售樓盤示意圖3.怡新花園三期市場形勢分析項目周邊供應情況樓盤總戶數(shù)戶型發(fā)展商裝修報價價格范圍銷售情況合生云山熹景三四期357三房130㎡四房160㎡已售完，剩復式238㎡；帶2000元/㎡裝修一口價10000元/㎡92%云裳麗影二期540二房85-87㎡；三房106-113㎡；四房140㎡；五房146㎡毛坯8000元/㎡60%合一國際706小復式面積在44-95平方米之間，層高4.7米帶1200元/㎡裝修11000元/㎡81%新恒基御品963二房75㎡；三房85－125㎡；復式210㎡未公布已封頂未售0%圣地摩坊公館145一房47㎡；二房68至81㎡；三房93至110㎡；毛坯7500元/㎡全為抵押，未有售出銷售數(shù)據出自陽光家緣，截止至2008-11-183.怡怡新新花花園園三三期期市場場形形勢勢分分析析－－－－有有機機遇遇優(yōu)勢勢1現(xiàn)樓樓，，即即買買即即入入住??；；可可幫幫買買家家節(jié)節(jié)省省費費用用。。3.怡怡新新花花園園三三期期市場場形形勢勢分分析析－－－－有有機機遇遇優(yōu)勢勢2小區(qū)區(qū)成成熟熟，，居居住住氛氛圍圍佳佳。。3.怡怡新新花花園園三三期期市場場形形勢勢分分析析－－－－有有機機遇遇優(yōu)勢勢3戶型型方方正正實實用用，，深深受受買買家家喜喜愛愛。。3.怡怡新新花花園園三三期期市場場形形勢勢分分析析－－－－有有機機遇遇優(yōu)勢勢3部分分銀銀行行已已放放松松了了首首次次購購買買非非普普通通住住房房和和第第二二套套房房的的貸貸款款條條件件。。首次次置置業(yè)業(yè)者者144m2以以下下普普通通住住宅宅亦亦可可享享受受首首付付兩兩成成、、利利息息7折折優(yōu)優(yōu)惠惠；；二次次置置業(yè)業(yè)者者符符合合條條件件亦亦可可利利息息7折折優(yōu)優(yōu)惠惠；；3.怡怡新新花花園園三三期期市場場形形勢勢分分析析－－－－有有機機遇遇優(yōu)勢勢4地段段優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，距距離離天天河河北北及及珠珠江江新新城城CBD近近3.怡怡新新花花園園三三期期市場場形形勢勢分分析析－－－－亦亦有有挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)挑戰(zhàn)戰(zhàn)1與周周邊邊樓樓盤盤相相比比，，戶戶型型均均為為大大戶戶型型，，置置業(yè)業(yè)門門檻檻相相對對較較高高，，收收窄窄潛潛在在客客戶戶群群3.怡怡新新花花園園三三期期市場場形形勢勢分分析析－－－－亦亦有有挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)挑戰(zhàn)戰(zhàn)2地鐵鐵優(yōu)優(yōu)勢勢早早已已為為買買家家熟熟知知，，已已體體現(xiàn)現(xiàn)至至先先前前的的樓樓價價上上地鐵鐵沿沿線線同同類類型型樓樓盤盤亦亦有有不不少少，，項項目目不不具具絕絕對對優(yōu)優(yōu)勢勢與2010年前前地鐵鐵開通通仍有有一段段時間間距離離3.怡新新花園園三期期市場形形勢分分析－－－亦亦有挑挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)3項目內內二手手房的的入市市對一一手銷銷售造造成壓壓力折扣快快過升升值，，時間間久后后給買買家二二手房房形象象二手案例戶型面積相關信息總價單價三房123m2全新未入住，樓齡1年內90萬7317元/m2三房110m2全新未入住80萬7727元/m2二房88m2——68萬7272元/m2四房185m2——145萬7837元/m23.怡新新花園園三期期市場形形勢分分析－－－亦亦有挑挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)4發(fā)展商商需不不斷支支付管管理費費及維維修費費用。。隨著時時間的的推移移，相相關裝裝修標標準已已呈有有點落落伍。。4.關鍵問問題的的探討討交流流維持目目前狀狀況的的利弊弊分析析———產品品的價價值地產市市場產產品不不斷進進步，，市場場喜新新厭舊舊，現(xiàn)現(xiàn)有單單位銷銷售時時間越越長，，形象象價值值會越越不穩(wěn)穩(wěn)定買家對對項目目的正正面印印象也也會隨隨著項項目曝曝光率率下降降而稀稀釋4.關鍵問問題的的探討討交流流維持目目前狀狀況的的利弊弊分析析———盡快快推售售的好好處可趁項項目產產品尚尚有足足夠競競爭力力。但但這時時間也也并不不多最近廣廣州市市區(qū)推推行月月票制制度，，地鐵鐵獲大大額補補貼，，加上上明年年地鐵鐵線開開通多多條，，市民民目前前對地地鐵便便利最最感興興趣目前市市況雖雖有回回落，，但售售價仍仍能保保持較較理想想區(qū)位位，未未來情情況既既然不不明朗朗，套套現(xiàn)獲獲得可可觀收收益也也明智智與宏新新華庭庭相次次推出出，有有利互互相帶帶動，，節(jié)約約推廣廣費用用，且且能強強化項項目品品牌對怡新新花園園的觀觀點根據地地鐵線線路開開通對對周邊邊地產產物業(yè)業(yè)價值值帶動動的規(guī)規(guī)律，，究竟竟何時時才是是最佳佳時機機？雖然是是已落落成的的項目目，但但怡新新花園園在包包裝上上尚有有調整整和優(yōu)優(yōu)化的的余地地。本項目目的自自身優(yōu)優(yōu)勢，，其實實尚未未全面面發(fā)揮揮。項目應應盡快快啟動動銷售售為宜宜，久久拖對對項目目品牌牌是一一種傷傷害，，也不不利于于企業(yè)業(yè)利益益最大大化的的原則則。項目既既為現(xiàn)現(xiàn)樓，，而各各項銷銷售必必備設設施也也已成成型，，只需需小規(guī)規(guī)模整整改后后即可可使用用，如如要重重新提提振銷銷售，，可迅迅速執(zhí)執(zhí)行。。4.關鍵問問題的的探討討交流流維持目目前狀狀況的的利弊弊分析析———地鐵鐵利好好的作作用根據以以往經經驗，，地鐵鐵線對對于廣廣州項項目的的利好好（如如芳村村，番番禺）），并并非在在其落落成時時達到到最大大，而而是在在即將將落成成時最最大。。可預預見明明年將將是地地鐵利利好最最大的的時期期。錯錯過后后，這這一利利好的的魔力力會降降低本項目目未售售單元元以大大面積積為主主，地地鐵因因素對對這批批客戶戶的置置業(yè)決決定不不一定定最重重要我們將將以精英團團隊及及豐富富經驗驗協(xié)助策策劃如如下工工作強化發(fā)發(fā)展商商品牌牌開拓新新客源源，引引發(fā)新舊舊客源源互動動在控制制開支支的前提下下，開開展富富有效效率的廣告告推廣廣調整單單位推推出策策略改進現(xiàn)現(xiàn)場銷銷售氣氣氛重新包包裝、、確立立全新推推廣概概念創(chuàng)造更更多有有價值值賣點點4.關鍵性性策略略的探探討交交流重組優(yōu)優(yōu)惠促促銷策策略改善參參觀途途經及及買家觀觀感4.怡新新花園園關鍵性性策略略交流流重新包包裝、、確立立全新新推廣廣概念念新命名名，新新包裝裝創(chuàng)造更更多有有價值值賣點點強化和和利用用地鐵鐵利好好，突突出項項目真真正地地鐵上上蓋優(yōu)優(yōu)勢塑造建建立天天河北北部真真正舒舒適豪豪宅概概念4.怡新新花園園關鍵性性策略略交流流新調整整單位位推出出策略略厘定單單位推推售之之先后后策略略及主主次策策略收縮供供應，，令買買家專專注于于推售售的重重點單單位推出精精選單單位吸吸引買買家4.怡新新花園園關鍵性性策略略交流流重組優(yōu)優(yōu)惠促促銷策策略利用銀銀行最最新按按揭優(yōu)優(yōu)惠和和低首首期利利好設計短短期銷銷優(yōu)惠惠、協(xié)協(xié)同其其他策策略促促進銷銷售4.怡新新花園園關鍵性性策略略交流流強化發(fā)發(fā)展商商品牌牌樹立和和宣傳傳發(fā)展展商穩(wěn)穩(wěn)健、、富于于實力力和經經驗之之口碑碑為宏新新華庭庭推廣廣奠定定基礎礎4.怡新新花園園關鍵性性策略略交流流改進現(xiàn)現(xiàn)場銷銷售氣氣氛改進現(xiàn)現(xiàn)場銷銷售環(huán)環(huán)境節(jié)假日日和重重要推推廣在在現(xiàn)場場配有有小型型活動動4.怡新新花園園關鍵性性策略略交流流改善參參觀途途徑及及買家家觀感感局部整整改和和清潔潔標準準示范范單位位供買買家統(tǒng)統(tǒng)一參參觀改善參參觀途途徑感感覺4.怡新新花園園關鍵性性策略略交流流開拓新新客源源、引引發(fā)新新舊客客源互互動沖破主主體買買家限限于白白云區(qū)區(qū)周邊邊之范范圍，，吸納納更多多天河河及周周邊年年輕及及購買買力較較高買買家新客戶戶群與與舊客客戶群群互相相競爭爭，促促進銷銷售速速度4.怡新新花園園關鍵性性策略略交流流在控制制開支支的前前提下下開展展效率率的廣廣告推推廣改進短短信，，廣告告牌等等原有有推廣廣途徑之宣傳傳策略略控制成成本的的基礎礎上，，重新新制訂訂推廣廣計劃劃多謝!通過辛辛勤的的工作作獲得得財富富才是是人生生的大大快事事。一個個人人一一生生可可能能愛愛上上很很多多人人，，等等你你獲獲得得真真正正屬屬于于你你的的幸幸福福后后，，你你就就會會明明白白以以前前的的傷傷痛痛其其實實是是一一種種財財富富，，它它讓讓你你學學會會更更好好地地去去把把握握和和珍珍惜惜你你愛愛的的人人。。1月月-2323:0523:05:42人只只有有為為自自己己同同時時代代人人的的完完善善，，為為他他們們的的幸幸福福而而工工作作，，他他才才能能達達到到自自身身的的完完善善。。每項項事事業(yè)業(yè)成成功功都都離離不不開開選選擇擇，，而而只只有有不不同同尋尋常常的的選選擇擇才才會會獲獲取取不不同同尋尋常常的的成成功功。。23:05:4223:051月月-23論命命運運如如何何，，人人生生來來就就不不是是野野蠻蠻人人，，也也不不是是乞乞討討者者。。人人的的四四周周充充滿滿真真正正而而高高貴貴的的財財富富—身體與心心靈的財財富。人生沒有有彩排，，每一個個細節(jié)都都是現(xiàn)場場直播。。對產品質質量來說說，不是是100分就是0分。成功的經經理人員員在確定定組織和和個人的的目標時時，一般般是現(xiàn)實實主義的的。他們們不是害害怕提出出高目標標，而是是不讓目目標超出出他們的的能力。。管理就就是決決策。。23:0523:05:421月-23經營管管理，，成本本分析析，要要追根根究底底，分分析到到最后后一點點。再實踐踐。2023/1/523:05:42世上并并沒有有用來來鼓勵勵工作作努力力的賞賞賜，，所有有的賞賞賜都都只是是被用用來獎獎勵工工作成成果的的。除了心心存感感激還還不夠夠，還還必須須雙手手合十十，以以拜佛佛般的的虔誠誠之心心來領領導員員工。。2023/1/523:0523:05:42預防是是解決決危機機的最最好方方法。。我們不不一定定知道道正確確的道道路在在哪里里，但但卻不不要在在錯誤誤的道道路上上走得得太遠遠。不要把把所有有的雞雞蛋放放在同同一個個籃子子里。。用他，，就要要信任任他;不信任任他，，就不不要用用他。。溝通再溝通通。05一月月2023多掙錢的方方法只有兩兩個：不是是多賣，就就是降低管管理費。我所做的，，就是創(chuàng)辦辦一家由我我管理業(yè)務務并把我們們的錢放在在一起的合合伙人企業(yè)業(yè)。我將保保證你們有有5%的回報，并并在此后我我將抽取所所有利潤的的50%。請示問題不不要帶著問問題請示，，要帶著方方案請示。。匯報工作作不要評論論性地匯報報，而要陳陳述性的匯匯報。2023年年1月5日日在漫長的人人生旅途中中，有時要要苦苦撐持持暗無天日日的境遇；；有時卻風風光絕項，，無人能比比。溝通是管理的的濃縮。1月-2323:05:4223:05員工培訓是企企業(yè)風險最小小，收益最大大的戰(zhàn)略性投投資。人類被賦予了了一種工作，，那就是精神神的成長。企業(yè)發(fā)發(fā)展需需要的的是機機會，，而機機會對對于有有眼光光的領領導人人來說說，一一次也也就夠夠了。。1月-231月-23發(fā)展和和維護護他們們的家家;至于女女子呢呢?則是努努力維維護家家庭的的秩序序，家家庭的的安適適和家家庭的的可愛愛。猶豫不不決固固然可可以免免去一一些做做錯事事的可可能，，但也也失去去了成成功的的機會會。管理是一一種嚴肅肅的愛。。1月-2323:051月-23選擇?選擇這個個詞對我我來說太太奢侈了了。沒有商品品這樣的的東西。。顧客真真正購買買的不是是商品，，而是解解決問題題的辦法法。一個人被被工作弄弄得神魂魂顛倒直直至生命命的最后后一息，，這的確確是幸運運。從管理的的角度來來講，兩兩點之間間最短的的距離不不一定是是一條直直線，而而是一條條障礙最最小的曲曲線。23:051月-2323:05:42自覺心是進進步之母，，自賤心是是墮落之源源，故自覺覺心不可無無，自賤心心不可有。。05-1月月-231月-231月-23切實執(zhí)行你你的夢想，，以便發(fā)揮揮它的價值值，不管夢夢想有多好好，除非真真正身體力力行，否則則，永遠沒沒有收獲。。一個有堅強強心志的人人，財產可可以被人掠掠奪，勇氣氣卻不會被被人剝奪的的。時間和結構構。23:051月-231月-23南懷瑾說：““心中不應該該被蓬茅堵住住，而應海闊闊天空，空曠曠得纖塵不染染。道家講‘‘清虛’，佛佛家講空，空空到極點，清清虛到極點，，這時候的智智慧自然高遠遠，反應也就就靈敏?！?3:0523:05:421月-2323:05你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延將不斷滋滋養(yǎng)恐懼。2023/1/523:05:4223:0523:05:42想法)，而是是你是是不是是愿意意為此此付出出一切切代價價，全全力以以赴地地去做做它一一直證證明它它是對對的。。2023/1/523:05:421月-23謝謝各各位！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。23:05:4223:05:4223:051/5/202311:05:42PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2323:05:4223:05Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:05:4223:05:4223:05Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2323:05:4223:05:42January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202311:05:42下下午23:05:421月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:05下下午1月-2323:05January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/523:05:4223:05:4205January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。11:05:42下下午午11:05下下午午23:05:421月月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。23:05:4223:05:4223:051/5/202311:05:42PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2323:05:4223:05Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。23:05:4223:05:4223:05Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2323:05:4223:05:42January5,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202311:05:42下下