某項(xiàng)目初步營(yíng)銷建議報(bào)告

皇明·生態(tài)節(jié)能項(xiàng)目初步營(yíng)銷建議報(bào)告2007.5?目錄定位篇：項(xiàng)目解讀策略篇：營(yíng)銷策略執(zhí)行篇：營(yíng)銷執(zhí)行?項(xiàng)目解讀[項(xiàng)目概況][項(xiàng)目綜合分析][賣點(diǎn)梳理][形象定位][案名及]?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目概況地塊交通天衢路三八路路杏園道長(zhǎng)大河項(xiàng)目位于河?xùn)|新城，北至天衢路，南至三八路，隔路向望長(zhǎng)河公園，東至規(guī)劃三號(hào)線，目前為東建德州花園，西至杏園路，正在興建中，緊鄰嘉誠尚東；四至連接四條城市道路，其二條橫向主干道連接?xùn)|西城區(qū)修建中的70米杏園路,穿越長(zhǎng)河公園,貫通河?xùn)|新城南北地塊北側(cè)及南側(cè)17、18、28路公交直通老城區(qū),到達(dá)中心商業(yè)區(qū)15分鐘車程距東部地塊較近的長(zhǎng)河大道,通往新城行政中心3分鐘車程?項(xiàng)目解讀基本指標(biāo)項(xiàng)目概況道路中心線內(nèi)用地面積195962平方米，合294畝；道路紅線內(nèi)用地面積157148平方米，合235.7畝；道路綠線內(nèi)用地面積134276平方米，合201.4畝。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目配套項(xiàng)目概況長(zhǎng)河公園行政中心醫(yī)療中心錦繡川風(fēng)景區(qū)金融一條街教育中心隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，未來項(xiàng)目周邊將形成行政中心、金融中心、醫(yī)療中心以及教育中心。目前，中國銀行及人民銀行已進(jìn)駐；現(xiàn)有職業(yè)學(xué)院，國際文化中心隨新城建設(shè)，中小學(xué)陸續(xù)進(jìn)駐；德州中心醫(yī)院、婦幼保健院已建成，投入使用；新城風(fēng)景區(qū)占地總面積1800畝，其中水面積600畝，目前前三期工程完畢，四期在建。?項(xiàng)目解讀項(xiàng)目綜合分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析S1景觀公園：南側(cè)長(zhǎng)河公園——城市公園坡地、水景S2科技產(chǎn)品：皇明太陽能—先進(jìn)“節(jié)能生態(tài)住宅”理念S3知名品牌：皇明集團(tuán)自身品牌的號(hào)召力S4規(guī)模效應(yīng)：27萬大盤，具有一定的影響力S5地段優(yōu)勢(shì)：位于河?xùn)|新城——德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域W1產(chǎn)品方面：新技術(shù)增加成本－單價(jià)高于市場(chǎng)現(xiàn)狀W2市場(chǎng)方面：購房意識(shí)初級(jí)，對(duì)節(jié)能住宅認(rèn)知低；對(duì)高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢，剛性需求增長(zhǎng)幅度不大W3配套方面：周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利W4價(jià)格方面：主流消費(fèi)能力在20-40萬元之間機(jī)會(huì)分析威脅分析O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展—區(qū)域發(fā)展O2：德城區(qū)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，未來1-3年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會(huì)很大—尋求創(chuàng)新產(chǎn)品O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場(chǎng)檢驗(yàn)

T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠尚東和東建花園2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大

在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。?皇明品牌實(shí)力薦證值得信賴口碑·知名度信譽(yù)·實(shí)力園林景觀區(qū)域優(yōu)勢(shì)自然天成空氣質(zhì)量·公園·城市綠肺太陽能領(lǐng)先技術(shù)舒適生活太陽能·舒適度·節(jié)能地塊未來中心潛力地塊未來居住中心·潛力區(qū)域洋房、高層·多重景觀項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理物業(yè)類型觀景首席上層生活?賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品深度分析項(xiàng)目解讀產(chǎn)品深度分析思考本項(xiàng)目所處德州河?xùn)|新區(qū)，就地段而言，與德州老城區(qū)相比，本區(qū)域有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ阂?guī)劃優(yōu)勢(shì)：在未來規(guī)劃中，本區(qū)域?qū)⑿纬尚姓行摹⒔鹑谥行?、醫(yī)療中心與教育中心，有巨大的發(fā)展?jié)摿?。資源優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)河公園、景秀川風(fēng)景區(qū)等，打造了河?xùn)|新城宜居生活條件，得天獨(dú)厚的環(huán)境資源，使周邊日漸稀缺的地塊彌足珍貴。人文優(yōu)勢(shì)：由于河?xùn)|新城知名企業(yè)的帶動(dòng)，本區(qū)域內(nèi)居住者素質(zhì)和層次較高，形成了較好的人文居住環(huán)境，特別是隨著政府的入遷，將會(huì)有越來越多的人選擇本區(qū)域。河?xùn)|新區(qū)，占據(jù)了不可復(fù)制的城市未來居住中心位置?項(xiàng)目解讀賣點(diǎn)梳理產(chǎn)品深度分析就產(chǎn)品而言，我們選擇本區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——嘉誠尚東和高地世紀(jì)城為主要分析對(duì)象，旨在通過對(duì)比找出本項(xiàng)目在該區(qū)域的定位和機(jī)會(huì)點(diǎn)。在區(qū)域整體環(huán)境大體一致的情況下，我們忽略交通、位置、社區(qū)配套等因素，在景觀園林、產(chǎn)品、項(xiàng)目附加值等幾方面找出項(xiàng)目真正特有的差異性和核心產(chǎn)品力。產(chǎn)品深度分析思考景觀園林科技產(chǎn)品長(zhǎng)河灣物業(yè)教育產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品排他競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品附加值綜合產(chǎn)品力?項(xiàng)目目解解讀讀賣點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理地段段：：不可可復(fù)復(fù)制制的的城城市市未未來來居居住住中中心心位位置置產(chǎn)品品：：太陽陽能能高高科科技技觀景景大大戶戶園林林景景觀觀：：長(zhǎng)河河公公園園1800畝畝自自然然景景觀觀小區(qū)區(qū)主主題題景景觀觀附加加值值：：頂級(jí)級(jí)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)一流流學(xué)學(xué)校校入入駐駐滿足人居空間的多元化高尚住宅撼于形精于心居住品質(zhì)劃分階層?長(zhǎng)河河灣灣，，是是目目前前德德州州最最具具景景觀觀價(jià)價(jià)值值和和生生態(tài)態(tài)節(jié)節(jié)能能的的高舒舒適適性性大大盤盤通過過以以上上項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析，，我我們們可可以以這這樣樣定定義義：：項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)賣賣點(diǎn)點(diǎn)梳梳理理?項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)目目形形象象定定位位只有保證勝利的戰(zhàn)略沒有保證的勝利的戰(zhàn)術(shù)！正確的定位保證航向行使的正確方向！關(guān)于于項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象定定位位的的思思考考?項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)目目形形象象定定位位關(guān)于于項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象定定位位的的思思考考首先先是是我我們們看看項(xiàng)項(xiàng)目目的的高高度度，，它不不僅僅僅僅是是一一個(gè)個(gè)單單純純的的住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目，，它站站在在全全國國節(jié)節(jié)能能住住宅宅的的起起始始位位置置，，是整整個(gè)個(gè)德德州州的的龍龍頭頭，，它擔(dān)擔(dān)負(fù)負(fù)著著通通過過項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象確確立立開開發(fā)發(fā)商商市市場(chǎng)場(chǎng)地地位位的的責(zé)責(zé)任任??！所以以，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位，，在一一定定意意義義上上就就決決定定了了它它的的地地位位?。∷牡牡氐匚晃灰惨矝Q決定定了了開開發(fā)發(fā)商商的的地地位位與與收收益益??！所以以————定位位就就是是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位站站在在城城市市運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的高高度度，，定義義德德州州高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活，，樹樹立立城城市市居居住住新新高高！！?項(xiàng)目目解解讀讀項(xiàng)目目形形象象定定位位共享享大大公公園園資資源源————長(zhǎng)長(zhǎng)河河公公園園1800畝畝城城市市綠綠肺肺獨(dú)特特的的景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)————小小區(qū)區(qū)中中心心綠綠地地、、主主題題式式園園林林景景觀觀城市市稀稀缺缺地地段段————未未來來城城市市發(fā)發(fā)展展核核心心區(qū)區(qū)域域生態(tài)態(tài)節(jié)節(jié)能能產(chǎn)產(chǎn)品品————領(lǐng)領(lǐng)先先太太陽陽能能技技術(shù)術(shù)運(yùn)運(yùn)用用多樣樣化化產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型————洋洋房房、、觀觀景景公公寓寓的的組組合合附加加值值尊尊享享————知知名名開開發(fā)發(fā)商商、、頂頂級(jí)級(jí)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)、、一一流流名名校校教教育育新城首席生態(tài)態(tài)居住區(qū)?項(xiàng)目形象定位位：新城首席生態(tài)態(tài)居住區(qū)共享公園空間間公園綠化廣場(chǎng)場(chǎng)休閑交往場(chǎng)所所項(xiàng)目解讀?項(xiàng)目形象定位位：小區(qū)中心景觀觀小區(qū)內(nèi)集中綠綠化帶具有一定的專專屬性主題式園林項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)態(tài)居住區(qū)?項(xiàng)目形象定位位：項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)態(tài)居住區(qū)生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品品太陽能技術(shù)應(yīng)應(yīng)用低能耗，高舒舒適度科技享樂?項(xiàng)目形象定位位：多樣化產(chǎn)品類類型多種產(chǎn)品類型型組團(tuán)風(fēng)情商業(yè)街排他性建筑風(fēng)風(fēng)格項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)態(tài)居住區(qū)?項(xiàng)目形象定位位：附加值：頂級(jí)物業(yè)管理理完善的配套項(xiàng)目解讀新城首席生態(tài)態(tài)居住區(qū)頂級(jí)服務(wù)帶動(dòng)動(dòng)居住品質(zhì)星河灣番禺執(zhí)執(zhí)信中學(xué)名校成為客群群購房的重要要因素?項(xiàng)目解讀案名及表現(xiàn)長(zhǎng)河灣利用“長(zhǎng)河河公園”與本本項(xiàng)目相接的的獨(dú)特景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)，放大項(xiàng)項(xiàng)目自然生活屬性。用““灣”描繪項(xiàng)項(xiàng)目居住意境境，同時(shí)闡明明“長(zhǎng)河公園園”的濕地原生態(tài)帶來的的美好健康生生活。以委婉語境區(qū)區(qū)隔本域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，特立立獨(dú)行。????????項(xiàng)目解讀能清晰地傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)，，簡(jiǎn)潔凝練，，朗朗上口。。與案名——長(zhǎng)長(zhǎng)河灣的調(diào)性性相統(tǒng)一，共共同作用于整整個(gè)項(xiàng)目的推推廣和傳播。。突出“生態(tài)””的意境，注注重對(duì)生活狀狀態(tài)的描述與與概括，目標(biāo)標(biāo)客群清晰。。建議原則案名及?難得城中生態(tài)態(tài)家項(xiàng)目解讀建議原則案名及?悠然生活萬萬般自然項(xiàng)目解讀建議原則案名及?繁華深處悠悠然人生項(xiàng)目解讀建議案名及?生態(tài)大家自自然作主項(xiàng)目解讀建議案名及?目錄錄定位篇：項(xiàng)目目解讀策略篇：營(yíng)銷銷策略執(zhí)行篇：營(yíng)銷銷執(zhí)行?營(yíng)銷策略[營(yíng)銷總策略略][銷售策策略][推廣策略略][現(xiàn)場(chǎng)策略]?三位一體的整整合營(yíng)銷策略略營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略體驗(yàn)營(yíng)銷顧客營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷激勵(lì)老客戶，，提供增值服服務(wù)立足現(xiàn)場(chǎng)，以以景生情充分造勢(shì)，促促進(jìn)成交?營(yíng)銷總策略之之體驗(yàn)營(yíng)銷銷營(yíng)銷策略項(xiàng)目樣板區(qū)與與商業(yè)、會(huì)所所、公園密切切配合，使客客戶提前享受受優(yōu)質(zhì)服務(wù)和和美好生活的的營(yíng)銷手段。。長(zhǎng)河灣健康生態(tài)體驗(yàn)之旅生態(tài)體驗(yàn)之旅健康生活享受健康、生態(tài)生活論壇關(guān)聯(lián)感官思考情感行動(dòng)形成良好印象形成口碑效應(yīng)?現(xiàn)場(chǎng)打擊重中中之重全全程客戶戶感官管理給客戶洗腦要要靠全程視覺覺、聽覺、嗅嗅覺、味覺、、觸覺的感官官管理我們營(yíng)銷的一一切都從這里里開始……營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略之之體驗(yàn)營(yíng)銷銷?一個(gè)美麗的電電話預(yù)約?一段尊貴的接接待旅程?走過的每一點(diǎn)點(diǎn)細(xì)節(jié)都深深深地印上了我我們的符號(hào)?駛?cè)腴L(zhǎng)河畔便便鋪面而來項(xiàng)項(xiàng)目迎賓的紅紅色長(zhǎng)毯?帥氣亮麗的門門童為您打開開宮殿的大門門?美麗的女孩走走上前來，帶帶您步入宮殿殿?走廊里看似不不經(jīng)意的名畫畫，仿佛是已已等待了千年年的知音?在動(dòng)人的影音音室欣賞項(xiàng)目目精心制作的的介紹片?仿佛在在瞬間間步入了另一一個(gè)自然。。。。?每一處綠意都都為您綻放?忠實(shí)的管家為為您端上豐美美的點(diǎn)心和茶茶飲?或是在陽光下下，綠地上，，揚(yáng)起球桿，，享受片刻的的悠閑?《生態(tài)節(jié)能論論壇》——借助權(quán)權(quán)威性論壇，，讓項(xiàng)目高調(diào)調(diào)入市目的：借助權(quán)權(quán)威性的生態(tài)態(tài)節(jié)能論壇，，讓項(xiàng)目高調(diào)調(diào)入市，積累累市場(chǎng)熱度。。參與者：政府府領(lǐng)導(dǎo)、生態(tài)態(tài)節(jié)能專家議題內(nèi)容：太太陽能在住宅宅上的運(yùn)用生態(tài)節(jié)能與生生活主流大眾媒體體廣告預(yù)熱通通告，網(wǎng)絡(luò)、、紙煤全程跟跟蹤報(bào)道，電視媒體制作作相關(guān)專題節(jié)節(jié)目或新聞報(bào)報(bào)道。營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略之之活動(dòng)營(yíng)銷?系列窄眾營(yíng)銷銷活動(dòng)——借助其其他品牌號(hào)召召力，提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略之之活動(dòng)營(yíng)銷目的：借助其其他品牌號(hào)召召力，提升項(xiàng)項(xiàng)目整體品質(zhì)質(zhì)參與者：項(xiàng)目目意向客戶、、其他窄眾渠渠道客戶議題內(nèi)容：與奔馳車、寶寶馬車聯(lián)合舉舉辦試乘試駕駕活動(dòng)與高爾夫俱樂樂部聯(lián)合舉辦辦尚層體驗(yàn)活活動(dòng)與頂級(jí)健身俱俱樂部、美容容院舉辦各種種體驗(yàn)活動(dòng)……網(wǎng)絡(luò)、紙煤全全程跟蹤報(bào)道道，電視媒體體制作相關(guān)專專題節(jié)目或新新聞報(bào)道，項(xiàng)項(xiàng)目客通系列列報(bào)道，項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)專辟客客戶活動(dòng)展示示區(qū)?營(yíng)銷策略營(yíng)銷總策略之之顧客營(yíng)銷銷皇明集團(tuán)關(guān)系系營(yíng)銷皇明集團(tuán)最為為德州的龍頭頭企業(yè)，在本本市、山東乃乃至全國都有有良好而龐大大的業(yè)緣關(guān)系系網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)時(shí)擁有深刻的的品牌影響力力。因此，需合理理利用各種關(guān)關(guān)系資源，發(fā)發(fā)展實(shí)力單位位的團(tuán)購行動(dòng)動(dòng)。政府部門大型企事業(yè)單單位（銀行、、醫(yī)院等）客群擴(kuò)充……?此手段直擊目目標(biāo)，有很強(qiáng)強(qiáng)的針對(duì)性強(qiáng)強(qiáng)和實(shí)效性。。在雙方必須須確認(rèn)成交的的前提條件下下，具體操作作建議如下：：直接給予介紹紹方房?jī)r(jià)折扣扣（點(diǎn)數(shù)待定定）贈(zèng)送雙方或介介紹方物業(yè)費(fèi)費(fèi)減免待遇（（年限待定））贈(zèng)送雙方或介介紹方高爾夫夫球會(huì)會(huì)員卡卡，或高檔俱俱樂部會(huì)員卡卡（俱樂部待待定）“客戶帶客戶戶”營(yíng)銷總策略之之顧客營(yíng)銷銷營(yíng)銷策略?推盤策略：“穩(wěn)步釋放，，利潤(rùn)最佳””。根據(jù)各樓樓座的銷售條條件逐步推盤盤，不同產(chǎn)品品類型交替釋釋放，互相帶帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化。價(jià)格策略：“中開高走，，控制節(jié)奏””，以全面提提升項(xiàng)目產(chǎn)品品價(jià)格。促銷策略：首期以折扣、、子女上學(xué)優(yōu)優(yōu)惠等為促銷銷手段，吸引引市場(chǎng)客戶，，迅速積聚市市場(chǎng)關(guān)注度，，實(shí)現(xiàn)利好銷銷售?？蛻舯ｐB(yǎng)策略略：真誠回饋，系系列保養(yǎng)。根根據(jù)銷售排期期，通過系列列的保養(yǎng)活動(dòng)動(dòng)持續(xù)提高客客戶的滿意程程度，為后期期的媒體投放放提供相關(guān)的的素材。銷售策略營(yíng)銷策略銷售策略?高舉精打、口口碑傳播、差差異競(jìng)爭(zhēng)高舉精打———推廣確立項(xiàng)項(xiàng)目在市場(chǎng)上上高端精品形形象，打造上上流生生活品品質(zhì)；口碑傳播———利用客戶與與客戶之間的的傳播，擴(kuò)大大項(xiàng)目知名度度；差異競(jìng)爭(zhēng)———突出項(xiàng)目園園林景觀、產(chǎn)產(chǎn)品科技含量量以及附加值值的宣傳力度度，在市場(chǎng)上上脫穎而出。。推廣總思想營(yíng)銷策略?活動(dòng)策略：活動(dòng)以“生態(tài)態(tài)節(jié)能做勢(shì)，，品質(zhì)提升””為原則，根根據(jù)客群的變變化在強(qiáng)調(diào)活動(dòng)的轟動(dòng)動(dòng)性和新聞性性的同時(shí)更加加注重品質(zhì)感感和專業(yè)性，，從各個(gè)細(xì)節(jié)滲透透產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。。媒體策略：以戶外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的長(zhǎng)線傳播播為主，以節(jié)節(jié)點(diǎn)性的平面面媒體為輔，，不轟炸，不不做秀，良好好地樹立項(xiàng)目目大盤、穩(wěn)健健的形象。廣告策略：以“園林景觀觀+太陽能+物業(yè)教育””三位一體為為基本原則，，增加對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)的深度度挖掘，提高高平面表現(xiàn)的的感染力。推廣策略營(yíng)銷策略推廣策略?營(yíng)銷策略現(xiàn)場(chǎng)策略銷售道具：宣傳折頁、戶戶型圖、系統(tǒng)統(tǒng)、樓書、宣宣傳片等的籌籌備，形成項(xiàng)項(xiàng)目的整體形形象，保證銷銷售。包裝策策略：：以生活活藝術(shù)術(shù)館為為定位位，集集生態(tài)態(tài)、科科技、、品位位、人人文為為一體體，除除了強(qiáng)強(qiáng)調(diào)品品質(zhì)感感外，，增加加賣場(chǎng)場(chǎng)的氛氛圍。。管理策策略：：加強(qiáng)對(duì)對(duì)銷售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)的組組建和和培訓(xùn)訓(xùn)，符符合高高檔樓樓盤的的形象象氣質(zhì)質(zhì)，進(jìn)進(jìn)一步步增強(qiáng)強(qiáng)銷售售體的的接客客戶能能力?！，F(xiàn)場(chǎng)策策略?目錄錄定位篇篇：項(xiàng)項(xiàng)目解解讀策略篇篇：營(yíng)營(yíng)銷策策略執(zhí)行篇篇：營(yíng)營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行[營(yíng)銷銷階段段劃分分][各各階段段營(yíng)銷銷執(zhí)行行]?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行營(yíng)銷階階段劃劃分為順利利達(dá)到到銷售售目標(biāo)標(biāo)，將將項(xiàng)目目銷售售劃分分為以以下幾幾個(gè)階階段：：整個(gè)銷銷售采采用““爆破破式””銷售售法，，集中中放量量，每每次放放量之之前，，相關(guān)關(guān)推廣廣配合合集客客，主主要以以活動(dòng)動(dòng)的安安排和和體驗(yàn)驗(yàn)為主主，其其他手手段輔輔助，，完成成客戶戶量的的積累累，放放量期期間集集中銷銷售，，使整整個(gè)銷銷售過過程始始終保保持火火爆，，在客客戶中中造成成追捧捧心理理，樹樹立項(xiàng)項(xiàng)目的的美譽(yù)譽(yù)度，，為價(jià)價(jià)格進(jìn)進(jìn)一步步提升升奠定定良好好基礎(chǔ)礎(chǔ)。

2007年2008年月份6789101112123456789101112階段劃分

籌備期預(yù)熱期蓄水期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期二期蓄水期?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行各階段段營(yíng)銷銷執(zhí)行行階段目目標(biāo)：：練好好內(nèi)功功、完完善物物料推廣重重點(diǎn)：：項(xiàng)目目形象象亮相相訴求手手段：：內(nèi)部部物料料/包包裝體體系訴求渠渠道：：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、論論壇、、平媒媒第一階階段:籌籌備期期（2007.6——2007.8）?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行確項(xiàng)目目形象象包裝裝定位位銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)的的組建建和培培訓(xùn)完成各各種銷銷售物物料的的準(zhǔn)備備工作作完成售售樓處處建設(shè)設(shè)和售售樓處處包裝裝工作作樣板間間建設(shè)設(shè)籌劃劃完成預(yù)預(yù)熱期期及開開盤期期的方方案籌籌備利用業(yè)業(yè)內(nèi)傳傳播和和軟性性宣傳傳的方方式使使市場(chǎng)場(chǎng)保有有對(duì)品品牌的的基本本印象象各階段段營(yíng)銷銷執(zhí)行行籌備期期主要要工作作?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行階段目目標(biāo)：：儲(chǔ)備備客戶戶,塑塑造市市場(chǎng)聲聲音推廣重重點(diǎn)：：項(xiàng)目目形象象宣傳傳，品品牌提提升訴求手手段：：軟性性宣傳傳，項(xiàng)項(xiàng)目自自有戶戶外廣廣告牌牌訴求渠渠道：：平媒媒/雜雜志/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)/戶戶外第二階階段:預(yù)預(yù)熱期期和蓄蓄水期期（2007.9——2008。3）各階段段營(yíng)銷銷執(zhí)行行?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行各階段段營(yíng)銷銷執(zhí)行行預(yù)熱期期和蓄蓄水期期主要要工作作同甲方方相關(guān)關(guān)部門門及人人員建建立順順暢的的合作作流程程；重點(diǎn)加加強(qiáng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)建建設(shè)和和業(yè)務(wù)務(wù)演練練；通過客客戶反反饋進(jìn)進(jìn)行價(jià)價(jià)格策策略的的調(diào)整整，保保障開開盤強(qiáng)強(qiáng)銷；；推廣活活動(dòng)以以及大大眾推推廣全全面啟啟動(dòng)；；客戶積積累及及培養(yǎng)養(yǎng)；客戶資資料庫庫建立立；為開盤盤活動(dòng)動(dòng)作好好準(zhǔn)備備?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行各階段段營(yíng)銷銷執(zhí)行行第三階階段:開開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期（（2008.1—2008.3））階段目目標(biāo)：：強(qiáng)勢(shì)勢(shì)開盤盤、內(nèi)內(nèi)外互互動(dòng)、、力促促成交交推廣重重點(diǎn)：：項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)打造造，項(xiàng)項(xiàng)目及及時(shí)性性信息息公告告訴求手手段：：公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)、硬硬性廣廣告、、軟性性廣告告、直直投廣廣告訴求渠渠道：：平媒媒/雜雜志/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)/戶戶外/開盤盤活動(dòng)動(dòng)?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行各階段段營(yíng)銷銷執(zhí)行行前期積積累客客戶可可以正正式簽簽約；；加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理，，爭(zhēng)取取最大大的來來訪成成交比比；保證銷銷售認(rèn)認(rèn)購量量的同同時(shí)作作好簽簽約及及回款款工作作；有影響響力的的開盤盤活動(dòng)動(dòng)；樣板間間開放放；強(qiáng)勢(shì)推推廣配配合開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期主要要工作作?營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行核心活活動(dòng)之之一大型開開盤活活動(dòng)——?dú)g歡聚長(zhǎng)長(zhǎng)河灣灣活動(dòng)目目的：：項(xiàng)目目集中中亮相相，引引爆市市場(chǎng)，，積攢攢項(xiàng)目目美譽(yù)譽(yù)度和和影響響力活動(dòng)地地點(diǎn)：：售樓樓處參加對(duì)對(duì)象：：意向向客戶戶、生生態(tài)節(jié)節(jié)能專專家等等內(nèi)容容：大大型文文藝匯匯演、、明星星助陣陣、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)促促銷媒體宣傳：：報(bào)紙、電臺(tái)臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等等強(qiáng)勢(shì)宣傳傳?生態(tài)樣板間間開放儀式式活動(dòng)主題：：長(zhǎng)河灣樣樣板示范區(qū)區(qū)盛裝開放放核心活動(dòng)之之二營(yíng)銷執(zhí)行目的：開放放前后通過過媒體炒做做，為項(xiàng)目目帶來上門門客戶，并并促進(jìn)認(rèn)購購客戶和意意向客戶成成交。形式：請(qǐng)生生態(tài)專家樣樣板間設(shè)計(jì)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)講講解，每位位參觀者贈(zèng)贈(zèng)送生態(tài)主主題小禮品品。?營(yíng)銷執(zhí)行第四階段:持續(xù)強(qiáng)強(qiáng)銷期（（2008.7—2008.10）階段目標(biāo)：：詮釋內(nèi)內(nèi)在魅力，，拓展客戶戶資源推廣重點(diǎn)：：產(chǎn)品賣賣點(diǎn)深化，，項(xiàng)目形象象升華訴求手段：：軟性為為主、硬性性為輔、公公關(guān)保養(yǎng)、、直投訴求渠道：：平媒/雜志/網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)/戶外外/公關(guān)活活動(dòng)各階段營(yíng)銷銷執(zhí)行?營(yíng)銷執(zhí)行各階段營(yíng)銷銷執(zhí)行持續(xù)強(qiáng)銷期期主要工作作第二波爆破破放量房源源，保證再再次熱銷期期房源的供供應(yīng)；挖掘老客戶戶資源，調(diào)調(diào)動(dòng)老客戶戶積極性，，實(shí)現(xiàn)老帶帶新；利用各種手手段對(duì)滯銷銷戶型進(jìn)行行促銷；舉辦小規(guī)模模、高格調(diào)調(diào)的客戶保保養(yǎng)活動(dòng)，，做好老客客戶的維系系工作和潛潛在購房客客戶的保養(yǎng)養(yǎng)工作；拓展新的營(yíng)營(yíng)銷渠道，，降低大眾眾平媒的投投放，保證證項(xiàng)目的市市場(chǎng)聲音，，實(shí)現(xiàn)低成成本有效營(yíng)營(yíng)銷；?形象活動(dòng)：：“長(zhǎng)河灣灣”攝影大大賽營(yíng)銷執(zhí)行核心活動(dòng)之之一活動(dòng)目的：：1、深化項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)知度度2、展現(xiàn)本本項(xiàng)目園林林景觀項(xiàng)目目的優(yōu)越性性3、吸引關(guān)關(guān)注，增加加來訪，促促進(jìn)銷售活動(dòng)地點(diǎn)：：長(zhǎng)河公園園參與對(duì)象：：所有攝影影愛好者內(nèi)容容：所有作作品在網(wǎng)站站、報(bào)紙、、雜志發(fā)表表，專家評(píng)評(píng)獎(jiǎng)。媒體宣傳：：1、報(bào)紙宣宣傳2、其他宣宣傳3、網(wǎng)站?營(yíng)銷執(zhí)行核心活動(dòng)之之二活動(dòng)目的：：深化項(xiàng)目目知名度和和美譽(yù)度延延深項(xiàng)目高高檔形象品品牌；吸引引大客戶和和高層次人人群對(duì)項(xiàng)目目的關(guān)注窄眾活動(dòng)：：名車試駕駕活動(dòng)地點(diǎn)：：售樓處活動(dòng)設(shè)想：：與媒體、、汽車銷售售商聯(lián)和運(yùn)運(yùn)作，我方方提供贊助助和場(chǎng)所，，媒體負(fù)責(zé)責(zé)宣傳推廣廣。媒體宣傳:1、報(bào)報(bào)紙廣告2、電話話邀約3、其他推推廣?營(yíng)銷執(zhí)行核心活動(dòng)三三促銷活動(dòng)：：十一酬賓賓活動(dòng)活動(dòng)目的：：吸引人氣氣，增加現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)氣氣氛，促進(jìn)進(jìn)成交活動(dòng)地點(diǎn)：：售樓處參加對(duì)象：：所有在此此期間的購購房客戶活動(dòng)設(shè)想：：在此期間間購房客戶戶均可參加加每周一次次抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)，獲獎(jiǎng)?wù)哒咚托埋R泰泰雙人往返返機(jī)票，或或等值家電電。媒體宣傳：：1、報(bào)紙紙宣傳2、、電臺(tái)廣播播3、短信信告知4、、其他宣傳傳?謝謝！偉業(yè)顧問真真誠愿為貴貴項(xiàng)目、貴貴公司提供供更加全面面的、更具具前瞻性與與實(shí)效性的的全程綜合合服務(wù)：希希望通過偉偉業(yè)顧問的的協(xié)助與參參與，能為為貴公司在在該項(xiàng)目的的品牌與營(yíng)營(yíng)銷上創(chuàng)造造并實(shí)現(xiàn)最最大化的價(jià)價(jià)值！?即使贈(zèng)品只只是一張紙紙，顧客也也是高興的的。如果沒沒有贈(zèng)品，，就贈(zèng)送““笑容”。。所謂企業(yè)管管理就是解解決一連串串關(guān)系密切切的問題，，必須有系系統(tǒng)地予以以解決，否否則將會(huì)造造成損失。。浪費(fèi)時(shí)間。1月-231月-23蓋茨運(yùn)用的管管理風(fēng)格既不不是美國的個(gè)個(gè)人主義式，，也不是日本本的共識(shí)主義義式，而是獨(dú)獨(dú)樹一幟的達(dá)達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)經(jīng)典名人名名言23:1223:1223:12:571月-23前方充滿著著未知，但但我必須得得走。無法法評(píng)評(píng)估估，，就就無無法法管管理理。。1月月-231月月-231月月-231月月-2323:1223:12授權(quán)權(quán)就就像像放放風(fēng)風(fēng)箏箏，，部部屬屬能能力力弱弱線線就就要要收收一一收收，，部部屬屬能能力力強(qiáng)強(qiáng)了了就就要要放放一一放放。。軍隊(duì)無放放任，學(xué)學(xué)校無放放任，此此今日世世界各共共和國之之道例。。軍隊(duì)放放任，則則將不能能以令，，學(xué)校放放任，則則師不能能以教；；將不能能令則軍軍敗，師師不能教教則學(xué)校校敗，其其為國忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23積極的人人在每一一次憂患患中都看看到一個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)，，而消極極的人則則在每個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)都都看到某某種憂患患。不是沒沒辦法法，而而是沒沒有用用心想想辦法法。用用心想想辦法法，一一定有有辦法法，遲遲早而而已。。1月-231月-231月-23用人不不在于于如何何減少少人的的短處處，而而在于于如何何發(fā)揮揮人的的長(zhǎng)處處。觀察才才行。。你的臉臉是為為了呈呈現(xiàn)上上帝賜賜給人人類最最貴重重的禮禮物做人低三分分，做事高高三分。23:12:5723:12:5723:121月-23決不能在沒沒有選擇的的情況下，，作出重大大決策。經(jīng)營(yíng)企業(yè)，，是許多環(huán)環(huán)節(jié)的共同同運(yùn)作，差差一個(gè)念頭頭，就決定定整個(gè)失敗敗當(dāng)你在事事業(yè)上遇遇到挫折折，有"打退堂鼓鼓"的念頭時(shí)時(shí)，你應(yīng)應(yīng)該加以以注意，，這是最最危險(xiǎn)的的時(shí)候!1月-231月-2323:1223:12:57世界上沒沒有夕陽陽企業(yè),只有落后后和不思思進(jìn)取的的企業(yè)。。光靠?jī)r(jià)格格便宜的的產(chǎn)品能能夠長(zhǎng)久久地存活活下來。。沒有組織織就沒有有管理，，而沒有有管理也也就沒有有組織。。管理部部門是現(xiàn)現(xiàn)代組織織的特殊殊器官，，正是依依靠這種種器官的的活動(dòng)，，才有職職能的執(zhí)執(zhí)行和組組織的生生存。管理就是做好好無數(shù)小的細(xì)細(xì)節(jié)工作。05-1月-2305-1月-231月-23將良品率預(yù)定定為85%，那么便表示示容許15%的錯(cuò)誤存在。。顧客是重要的的創(chuàng)新來源。。人生的選擇決決定一切。成功的企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授授權(quán)高手，更更是控權(quán)的高高手。卓有成成效的的管理理者善善于用用人之之長(zhǎng)。。2023年年1月月5日日05一一月月2023做生生意意，，要要隨隨著著形形勢(shì)勢(shì)的的變變化化而而變變化化。。做做小小生生意意，，在在于于勤勤;做大大生生意意，，要要看看政政治治觀觀局局勢(shì)勢(shì)。。魔鬼存在在于細(xì)節(jié)節(jié)之中。。一月231月-2323:12大多數(shù)的的錯(cuò)誤是是企業(yè)在在狀況好好的時(shí)候候犯下的的，而不不是在經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善善的時(shí)候候。沒有什么么比忙忙忙碌碌更更容易，，沒有什什么比事事半功倍倍更困難難。成功的方方法千萬萬條,多總結(jié)別別人的失失敗,根據(jù)現(xiàn)實(shí)實(shí)的路行行走,不要太在在意聽取取名人大大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言言。協(xié)調(diào)以及控制制。1月-232023/1/523:1211:12:57下午午企業(yè)做大后CEO說話要越來越越細(xì)。小企業(yè)業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的的打算大企業(yè)業(yè)要有注意細(xì)細(xì)節(jié)。2023/1/523:12:57企業(yè)的成功靠靠團(tuán)隊(duì)，而不不是靠個(gè)人。。只要不是相當(dāng)當(dāng)重要的商品品，不是穩(wěn)健健踏實(shí)地行商商，迅速發(fā)展展就等于迅速速破產(chǎn)，只有有使多種商品品不間斷地相相繼配合上市市，才能使迅迅速發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)進(jìn)。1月-232023/1/523:12:57正確的決策來來自眾人的智智慧。周到的服務(wù)務(wù)，那簡(jiǎn)直直是難以想想象的。23:122023/1/523:12:57謝謝各位??！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。23:12:5823:12:5823:121/5/202311:12:58PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2323:12:5823:12Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。23:12:5823:12:5823:12Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2323:12:5823:12:58January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202311:12:58下下午23:12:581月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2311:12下下午1月-2323:12January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/523:12:5823:12:5805January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。11:12:58下下午11:12下午23:12:581月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。23:12:5823:12