年房地產(chǎn)建筑市場經(jīng)濟與法律風(fēng)險縱論

2007年房地產(chǎn)產(chǎn)建筑市場經(jīng)經(jīng)濟與法律風(fēng)風(fēng)險縱論在2007年年三季度，為為了遏制流動動性泛濫，消消除樓市與股股市資產(chǎn)泡沫沫，央行將進進一步加強貨貨幣政策調(diào)整整，繼續(xù)收緊緊銀根。伴隨隨著銀根緊縮縮，伴隨著減減排節(jié)能產(chǎn)業(yè)業(yè)政策剛性的的實施，三季季度國內(nèi)投資資將出現(xiàn)減弱弱趨勢。

面臨越來越越多的國際貿(mào)貿(mào)易摩擦，人人民幣匯價走走高不可避免免，按照當(dāng)前前人民幣升值值趨勢，估計計在“十一”前后，人民民幣匯率將升升值達9%—10%，外需將隨隨著人民幣真真實匯率內(nèi)外外結(jié)構(gòu)的調(diào)整整適度減弱，三三季度，隨著著國內(nèi)投資與與外需逐步雙雙降，國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟增長將出出現(xiàn)一個平滑滑期。

22007年后期，國國內(nèi)2003年以來投資資所形成的積積聚產(chǎn)能開始始釋放，在內(nèi)內(nèi)需不足的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境下，隨隨著國內(nèi)關(guān)稅稅政策調(diào)整與與國際貿(mào)易壁壁壘的增加，四四季度國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟穩(wěn)定運行行基礎(chǔ)面臨嚴(yán)嚴(yán)峻考驗，經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)增長長缺乏基礎(chǔ)支支撐：20007年5月10日，財政部對對磷酸二銨和和磷礦石加征征出口關(guān)稅，5月23日又對142項商品調(diào)高或開證出口關(guān)稅，6月1日，具有貿(mào)易壁壘性質(zhì)的歐盟R法規(guī)生效。盡管國內(nèi)財政部關(guān)稅政策的調(diào)整目的在于減少貿(mào)易順差，緩解我國流動性過剩、減輕貨幣政策壓力、降低人民幣升值預(yù)期，但同時也不可避免地帶來負(fù)效應(yīng)，加劇國內(nèi)產(chǎn)能過剩態(tài)勢，而歐盟R法規(guī)生效則影響并增加了國內(nèi)家電紡織、服裝、鞋業(yè)、玩具、輕工、電子、汽車、制藥等行業(yè)的出口成本。在產(chǎn)能釋放、人民幣升值、關(guān)稅調(diào)整，貿(mào)易壁壘，宏觀政策調(diào)控等一系列因素的影響下，2007年四季度，國內(nèi)經(jīng)濟有可能呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。

以上是國內(nèi)經(jīng)濟正常運行的基本趨勢，但不能排除其他因素的影響而偏離以上趨勢。偏離影響因素主要有：

一、證券市場的異常波動。自2005年股權(quán)分置改革以來，國內(nèi)股市逐步走出低谷，并在2007年5月走向繁榮過度，虛擬資產(chǎn)價格泡沫已形成，在未來，如果受后續(xù)宏觀調(diào)控政策或者受國際游資套利行為引起的恐慌性殺跌，國內(nèi)股市流動性將消失。股市市值劇跌將可能引發(fā)國內(nèi)金融震蕩，國內(nèi)經(jīng)濟有可能提前轉(zhuǎn)入衰退。

二、自然災(zāi)害引發(fā)惡性通脹：2007年后期，國內(nèi)自然災(zāi)害將較往年嚴(yán)重，如果因自然災(zāi)害引致惡性通貨膨脹，物價的過度變動將可能會導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)硬著陸。

如果以上兩種影響因素通過國家經(jīng)濟政策能夠得到避免或者減緩，2008年，受投資和外需雙降因素影響，經(jīng)濟增長相對停滯，通脹壓力在經(jīng)濟慣性下將繼續(xù)保持，國內(nèi)經(jīng)濟將會逐步轉(zhuǎn)入“滯脹”時期。

經(jīng)濟滯脹，既影響到充分就業(yè)，也影響到居民收入增加，通脹壓力將在某種程度會改變?nèi)藗冎С龅慕Y(jié)構(gòu)與支出的預(yù)期，人們對資產(chǎn)性支出的比例相對會縮小，這在一定程度上將會影響到購房需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)及其他企業(yè)而言都會延長資金回籠期限并加大資金運行成本，降低企業(yè)收益，情況嚴(yán)重時可能會因資金鏈問題導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)之間產(chǎn)生合作摩擦，進而釀成糾紛。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的法律風(fēng)險

為了降低流動性泛濫和減輕通脹壓力，2007年后期，央行將繼續(xù)混合或交替使用貨幣政策價格工具與數(shù)量工具，并輔以相應(yīng)的行政管制手段，這對于從事房地產(chǎn)建筑以及與房地產(chǎn)建筑行業(yè)有關(guān)的企業(yè)而言，融資生態(tài)環(huán)境的惡化，容易造成資金運作的法律問題。

銀根的抽緊使得部分在建項目融資困難，項目正常開發(fā)受到干擾，開發(fā)商在履約過程中的善意違約容易轉(zhuǎn)化為實際違約行為，開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)之間容易構(gòu)成對峙，一方面，工程停工或者延遲復(fù)工意味著開發(fā)企業(yè)將要承擔(dān)更多的窩工、停工經(jīng)濟損失，另一方面，施工進度受到影響，對于預(yù)售中的期房或者即將進入預(yù)售的期房而言，停工或者遲延復(fù)工都會造成銷售形象的損害，導(dǎo)致銷售不暢，或者失去較好的銷售時機，增大營銷成本，同時，對于已銷售的期房，停工或者遲延復(fù)工都會造成交付違約，增大開發(fā)企業(yè)的信用成本。在2007年初春，資金緊張的部分開發(fā)商不同程度地都遭遇到了承包商延期開工的待遇。

對于高端樓盤或者開工面積較大或者大盤項目整體開發(fā)的企業(yè)而言，融資及信貸展期的安排是一個方面，銷售資金的回籠也是一個重要方面。銷售緩慢或者滯銷將可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)面臨貸款到期償還問題。如果獲得展期，資金壓力將相對寬松，增加了解決安排后續(xù)違約危機的時間頭寸，有助于以談判方式化解工程款等欠款支付危機與房屋交付危機；而無法獲得展期的企業(yè)，則在面臨更高的資金成本的同時，可能會面臨諸多的法律問題：1、抵押權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)；2、承包商優(yōu)先權(quán)訴訟；3、材料設(shè)備供應(yīng)商欠款追索；4、竣工工程交付拒絕；5、購房人索賠等等。

如果以上問題得不到妥善的合同安排，直接面對的最終結(jié)局將是法律訴訟。在過去的一年里，除了發(fā)生遭遇停工索賠的事件外，已經(jīng)發(fā)生的工程交付與結(jié)算訴訟，都在竣工驗收后的三個月之內(nèi)就發(fā)生了，這說明承包商比開發(fā)商更精明于計算資金成本。在所有已發(fā)生的案件中，由于開發(fā)商缺乏能夠貫通房地產(chǎn)建筑綜合知識能力專業(yè)律師的指導(dǎo)，簽約合同存在這樣或那樣的缺陷，履約過程中又未能夠及時利用有利時機，在跟蹤服務(wù)專業(yè)律師的指導(dǎo)下主動修正或補充完善合同，增強合同對風(fēng)險損失的約束，最終都在訴訟中付出了沉重的經(jīng)濟代價。

建筑企業(yè)面臨的法律風(fēng)險

建筑商和開發(fā)商就像一對兄弟，但開發(fā)商更像是老大：在房地產(chǎn)與建筑市場中，開發(fā)商對建筑商的選擇享有決定權(quán)，沒有承諾和墊資保障，任何一個建筑商的事業(yè)都難以成長；作為回報，建筑商在開發(fā)商的利潤中分取到了合同約定的利潤，當(dāng)然，開發(fā)商的慷慨總是與市場的一帆風(fēng)順相關(guān)聯(lián)。

盡管房地產(chǎn)市場在國內(nèi)是一個不完全的競爭市場，但市場的競爭仍然是存在的。競爭和資金的壓力對于開發(fā)商來講任何時候都可能是致命的，尤其在市場較為疲軟時期。建筑商作為產(chǎn)品的生產(chǎn)者，生產(chǎn)產(chǎn)品的過程就是向開發(fā)商不斷索取原料資金和報酬的過程，在市場堅挺時期，建筑商對開發(fā)商的支持堅定不移的，墊資承諾就是對開發(fā)商最大的支持。但是這一切都是建立在開發(fā)商信用基礎(chǔ)上的，一旦開發(fā)商資金緊缺，建筑商的態(tài)度將可能轉(zhuǎn)變，雖然背叛不常發(fā)生，但在法庭上“兄弟”反目司空見慣。理由很簡單，開發(fā)商資金斷鏈對于建筑商而言則是利潤侵蝕，停工、窩工都會侵蝕應(yīng)得的合同利潤，虧損雖然不是一種常態(tài)，但情形嚴(yán)重時墊資的成本可能都難以收回。

對于建筑商，在市場漸次變化的2007年與2008年，承接項目或者簽約前應(yīng)當(dāng)充分考慮自身墊資的能力和開發(fā)商在遭遇市場與政策風(fēng)險的支付能力，即便是信譽卓著的開發(fā)商。在房地產(chǎn)建筑市場中，開發(fā)商始終扮演著支付機器的角色，其信譽完全取決于當(dāng)期項目的資金組織能力和給付能力，無論其過去積累有多大，開發(fā)作品設(shè)計的投資都會超過其自有資金數(shù)倍。因此，在承接項目前，從開發(fā)商作品市場定位到開發(fā)商融資環(huán)境，從市場風(fēng)險到政策風(fēng)險，從支付信譽到支付能力都應(yīng)當(dāng)列入預(yù)算經(jīng)濟分析的范疇內(nèi)，這些有益的經(jīng)濟分析是建筑商原始對抗風(fēng)險的關(guān)鍵。

在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，建筑商必須特別關(guān)注開發(fā)商的善意違約，在不間斷施工的情況下，工程款的遲延支付是以建筑商對建筑材料的賒賬為基礎(chǔ)的，過度的負(fù)債有可能造成利潤率的下降，因為相對于開發(fā)商而言，建筑商有可能在開發(fā)商財產(chǎn)被法院分配前先于開發(fā)商而成為建材材料供應(yīng)商的被告，而開發(fā)商剩余財產(chǎn)的法律分配則是一個具有一定歷史時期的過程，訴訟短則兩三年，長則數(shù)年及至無期限，并且，債權(quán)不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

對于開發(fā)商的階段性善意違約，建筑商應(yīng)當(dāng)給予適度的容忍，但惡意違約除外。對待經(jīng)常性的善意違約，建筑商應(yīng)當(dāng)與律師協(xié)商，定制一個驅(qū)動開發(fā)商及早付款的談判方案，按階段區(qū)分實施，尤其在市場狀態(tài)低迷時。這樣做可以在開發(fā)商遭遇其他享有優(yōu)先權(quán)的重大債權(quán)人訴訟時把經(jīng)濟損失降到最低。

材料設(shè)備供應(yīng)商面臨的法律風(fēng)險

材料設(shè)備供應(yīng)商作為房地產(chǎn)建筑市場中的一個鏈條雖然并不起眼，但也是開發(fā)商利潤的分享者之一，其產(chǎn)品變現(xiàn)的途徑足夠說明這一點。

在這個領(lǐng)域，材料設(shè)備供應(yīng)商比建筑商面臨著更加激烈的競爭，同業(yè)的傾扎使得其讓渡出更多的資金占用時間給開發(fā)商或者建筑商。作為買賣合同的一方，合作是必須的，讓渡也是競爭的必然。

與建筑商處境不同的是，應(yīng)收款雖然遲滯但相對成本損耗較低，債權(quán)的實現(xiàn)相對的簡單。不過，建筑商遇到的有些問題同樣也會出現(xiàn)在材料設(shè)備供應(yīng)商身上。對于材料設(shè)備供應(yīng)商而言，如果債務(wù)人是開發(fā)商，簽約前遵循的規(guī)則可以參考建筑商簽約前的預(yù)算經(jīng)濟分析規(guī)則。履約后遇到無理付款項的情形，尤其惡意違約，應(yīng)及早起訴，別無他法。如果債務(wù)人是建筑商，則可以適度以談判的方式解決，輕易起訴建筑商就會喪失后續(xù)合作的機會。建筑商拖欠款項和開發(fā)商拖欠款項的風(fēng)險相比較而言是較小的，開發(fā)商的債權(quán)人組合成份較為復(fù)雜，大部分享有不同層次的優(yōu)先權(quán)，風(fēng)險難以估價。

購房人面臨的法律風(fēng)險

住上好的物業(yè)與投資增值的物業(yè)對于每一個購房作者而言都將是一件愉悅的事。然而高企的房價總是與資產(chǎn)價格泡沫相關(guān)聯(lián)：對于自住的購房者而言，過高的房價意味著收買了估值溢價的物品，額外支付了手中有限的剩余貨幣，透支了家政預(yù)算支出，對于凈收入較低的群體而言，則會加大家政的赤字；對于以增值為目的投資者而言，高房價意味著資產(chǎn)增值的利差空間縮小，同時有可能在將來為溢價的縮水承擔(dān)更多的風(fēng)險損失。從長期來看，當(dāng)然誰也不能排除房價在未來更加飛騰，市值增加算是對承擔(dān)風(fēng)險的獎勵，幸運只有在房價的持續(xù)上漲中才成為幸運，沒有必要等待房價的跌落再作訂購的計劃：房地產(chǎn)產(chǎn)品永遠(yuǎn)不可能在流水線上重復(fù)生產(chǎn)，稀缺構(gòu)成的價值永遠(yuǎn)增殖，除非有一天人類像鳥一樣在樹枝頭棲身而不需要物業(yè)時才有可能出現(xiàn)例外。

能夠?qū)⒁载泿艃稉Q的物業(yè)正常接收是一個很重要的事件，哪怕多支付出一些等待的時間和銀行的利息，對于購房人，只要開發(fā)商資金沒有出現(xiàn)斷鏈，這種支出是必要的。需要注意的是大牌房地產(chǎn)企業(yè)違約的概率并不比無名的開發(fā)商更低，這一點可以在建筑商法律風(fēng)險的分析中找到分析依據(jù)，這里就不必贅述了。當(dāng)然，考量到大牌開發(fā)商產(chǎn)品性能的卓越，計算并分析出違約的可能性與概率后，優(yōu)先購買其產(chǎn)品是不錯的選擇。

產(chǎn)權(quán)證作為不動產(chǎn)確權(quán)的唯一憑證，是任何一個購房者最為關(guān)切的。即便住進了新房，如果沒有產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)將懸浮在債權(quán)階段，不能自動生成。假如未來出現(xiàn)了一個獲得權(quán)利的第三人或者相關(guān)債權(quán)人有合法的依據(jù)變賣該物業(yè)，入住并不構(gòu)成抗辯的理由。所以驗房收房以后，按照買賣契約約定辦理產(chǎn)權(quán)證將是一件天大的事，遲延辦理可能會釀成意外后果。

就當(dāng)前房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度而言，違法建筑以及相關(guān)手續(xù)及證照不全構(gòu)成產(chǎn)權(quán)證無法辦理的現(xiàn)象已經(jīng)非常稀有，有的只是遺留問題。當(dāng)前產(chǎn)權(quán)證無法辦理的原因更多的是開發(fā)商資金匱乏或者占用契稅稅金或者拒付契稅稅金造成的：對于現(xiàn)房銷售呆滯的企業(yè)而言，沒有足夠的資金繳付契稅會造成產(chǎn)權(quán)證在合同規(guī)定的時間內(nèi)無法辦理；對于分期開發(fā)的項目而言，由于所有資金投入了后期項目，為了展延或增加后續(xù)項目資金頭寸，開發(fā)商會暫時拒交或占用契稅稅金，在這種情況下，產(chǎn)權(quán)證的辦理時間可能會相對延長，當(dāng)然，如果后續(xù)項目資金斷鏈，或者卷入全面的欠款訴訟，產(chǎn)權(quán)證的辦理也許會成為永久的懸念。此外，還有一種情況，開發(fā)商將已出售房地產(chǎn)的資金和盈利投資于其它非房地產(chǎn)項目，虧損后無法收回，這算是一種鮮有的例外。

金融機構(gòu)面臨的法律風(fēng)險

隨著金融體制市場化改革，金融機構(gòu)的風(fēng)險經(jīng)營能力明顯增強，風(fēng)險控制能力在不斷優(yōu)化，各大金融機構(gòu)大都建立了與自身經(jīng)營體制相適應(yīng)的信貸風(fēng)險評估系統(tǒng)與風(fēng)險控制系統(tǒng)。

近年來，從某種程度上講，金融機構(gòu)與開發(fā)商的合作達到了爐火純青的地步，雙方的默契是最大的共贏：合作使得金融機構(gòu)的負(fù)債獲得了最大收益，合作也使得開發(fā)商在巨量負(fù)債的風(fēng)險中獲得了其他行業(yè)難以兌現(xiàn)的財富。值得關(guān)注的是，市場的一帆風(fēng)順使得已銀行業(yè)的信貸風(fēng)險評估系統(tǒng)與風(fēng)險控制系統(tǒng)變得形同虛設(shè)，雖然也有個別貸款跌入不良貸款池中，但總體的收益可以使個別損失忽略不計。

然而，也就是個別貸款損失，暴露出了銀行信貸風(fēng)險系統(tǒng)的漏洞：就放貸而言，貸款人對借款人的信貸審查流于形式；對于借款人的信貸資金運用，貸款人也很難做到適時、適事監(jiān)控，信任代償了一切，開發(fā)企業(yè)的會計報表也成了盡職分析的負(fù)擔(dān)，即便這些帶表格的稿紙內(nèi)容并未失真。信貸員的責(zé)任只有在貸款無法收回時才被明確。

也有個別貸款損失并不是以上原因造成的，而是來源于借款人與貸款人之間信息的不完全對稱。事實上，任何借款人都會有保留地虛構(gòu)自身的信用，這些虛構(gòu)信用往往在申請貸款的材料中被放大，抵押品的遠(yuǎn)期貼現(xiàn)價值有時也被溢價高估。在貸款發(fā)放后，資金經(jīng)過流動逐步在信貸員的視界消失，而回流資金則在開發(fā)商的隱蔽操作下變得非常缺乏透明，這是由房地產(chǎn)回籠資金銷售現(xiàn)金流成份較大特性決定的。貸款期限屆滿或展期屆滿不能歸時，風(fēng)險損失則構(gòu)成了信貸員和相關(guān)責(zé)任人的最終擔(dān)心。構(gòu)成這一風(fēng)險漏洞的原因在于：銀行高管以及信貸業(yè)務(wù)人員所熟悉的是銀行的業(yè)務(wù)，并不熟悉相對人開發(fā)商的資金運作程式，業(yè)務(wù)之間的區(qū)隔使得銀行工作人員被動地接收著債務(wù)人發(fā)送的不透明信息，無法甄別其真假，有時，開發(fā)商賺走了巨額現(xiàn)金流，卻將滯銷的房產(chǎn)甩給銀行。在信息失真的情況下，錯誤的判斷和主觀的信任構(gòu)成了信貸的風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款雖然有土地使用權(quán)或者在建項目作為抵押，但房地產(chǎn)開發(fā)項目抵押標(biāo)的物特具的流動性往往降低了其抵押權(quán)實現(xiàn)的價值，容易構(gòu)成損失，購房人與抵押權(quán)人之間的權(quán)利次序，承包人優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)人之間的權(quán)利次序以及其他權(quán)利沖突往往造成信貸的漏損。

2007年以后，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險正在加大，對于金融機構(gòu)而言，無論開發(fā)商的信用風(fēng)險來于市場，來源于政策，還是來源于開發(fā)商經(jīng)營管理自身，都應(yīng)當(dāng)引起金融機構(gòu)的高度重視，強化管理，增強信息來源，熟悉開發(fā)商資金運作魔法，加強風(fēng)險動態(tài)監(jiān)控是減輕不良貸款的廉價途徑。否則，就會釀成金融資產(chǎn)的呆壞賬，并走向漫長的訴訟道路。

商業(yè)地產(chǎn)面臨的法律風(fēng)險

伴隨著城市化進程，房地產(chǎn)對城市商業(yè)的繁榮起到了催化作用，但也應(yīng)當(dāng)看到，與商業(yè)繁榮向共生的是，商業(yè)批發(fā)與零售業(yè)的競爭更加激烈，利潤的厚薄完全取決于銷售流量的大小。

在城市土地資源匱乏的商業(yè)競爭時代，商業(yè)房地產(chǎn)的價值取決于其城市坐標(biāo)位置。對于大部分開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)意味著攫取豐厚利潤的機會。

不同的區(qū)位，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有不同的價值取向，相應(yīng)地形成了不同的商業(yè)開發(fā)模式，歸總概括，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有四種開發(fā)模式；一、自營性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這種項目開發(fā)的主體一般由商業(yè)的投資者構(gòu)成有相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營資歷；二、零售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。此種模式的開發(fā)主體為開發(fā)商，開發(fā)的商業(yè)房產(chǎn)以單元鋪面或者分割鋪面房為主，主要用于零售或分割出租；三、出租型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)商將商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)完成后，通過招商引進投資商，進行租賃或合作經(jīng)營；四、MALL式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的開發(fā)主體一般為商貿(mào)企業(yè)或者房地產(chǎn)投資商，開發(fā)項目規(guī)模較大，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)既用于自營，也有零售，大部分則用于招商出租。

以上幾種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，各有特色：自營型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，屬于自建項目，投資者擁有豐富的商業(yè)經(jīng)營資源，項目建成后以其商業(yè)經(jīng)營收益歸還建設(shè)融資，資金緊張時可部分出售，項目運作風(fēng)險一般較小，但項目地理位置定位錯誤的除外。零售性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一般問題較多，鋪面房的銷售完全取決于周圍商圈的成熟程度與繁華程度，臨街鋪面較易銷售，非臨街部分則需要較長銷售周期，過長的銷售周期往往造成廉價的以租代售或空置的局面，如果周圍商業(yè)旺氣不足或流動性較差，則容易導(dǎo)致散戶投資者無法提升商業(yè)氣氛，對于開發(fā)商而言，無法獲得最大收益，物業(yè)既賣不上好價位，也租不出好收益。出租型商業(yè)地產(chǎn)一般具有較大規(guī)模的面積，對于開發(fā)商而言，招商是關(guān)鍵，工程竣工與招商完成應(yīng)當(dāng)同步，否則會造成資產(chǎn)的閑置，時間越長，招商越難，即便落位于熱氣騰騰商圈，也容易成為商圈中的冰點。MALL式商