年月浙江慈溪某商住項目可行性報告

開發(fā)建設(shè)“**大廈”項目可行性報告慈溪市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年12月16日目錄概論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、02項目基本情況、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、04項目地點和建設(shè)條件、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、06項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、09物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、16市場分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、21投資分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、24建設(shè)方式、建設(shè)進度、銷售計劃、、、、、、、、、、、、、、、、26經(jīng)濟效益分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、28結(jié)論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、29概論項目背景隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，慈溪**房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近九年的發(fā)展已經(jīng)成為我市較成熟地產(chǎn)企業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。另外，隨著2008年奧林匹克運動會開幕日夜臨近以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動的進一步擴展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動日趨增多，而位于長江三角洲經(jīng)濟圈南翼環(huán)**地區(qū)上海、杭州、寧波三大都市經(jīng)濟金三角的中心的慈溪，區(qū)位和交通優(yōu)勢十分明顯。特別是**跨海大橋的建設(shè)，給慈溪帶來了千載難逢的歷史性機遇。這就使慈溪市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商務(wù)公寓的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進慈溪城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展，慈溪市**房地產(chǎn)開發(fā)公司利用公司現(xiàn)有位于慈溪市**路以東，東至定時開關(guān)南至市客運管站，北至規(guī)劃道路及施山江場地開發(fā)建設(shè)包括高檔商場、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。本項目取名為“**大廈”於2006年12月經(jīng)慈溪市發(fā)展和改革局慈發(fā)改投[2006]354號文項目核準(zhǔn)批復(fù)（見附件一）。擴大初步設(shè)計方案及施工圖已由慈溪市規(guī)劃局審查通過於2008年3月建字第332008024101號文下發(fā)該工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證（見附件二）。二、本可行性研究報告編制依據(jù)慈溪市發(fā)展改革局《**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“**大廈”房地產(chǎn)項目咨詢暨初步設(shè)計會審會議紀(jì)要》。2、慈溪市發(fā)展改革局慈發(fā)改投[2006]354號《關(guān)于同意**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“**大廈”房地產(chǎn)項目核準(zhǔn)的批復(fù)》。慈溪市規(guī)劃局建字第332008024101號《**大廈建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。國家及慈溪市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)**設(shè)計有限公司設(shè)計施工圖(編號**)。**大廈效果圖第二章項目基本情況項目名稱**大廈（以下簡稱“本項目”）二、項目類型本項目為包括公寓及商業(yè)附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項目建成后將進一步滿足慈溪市場對高級公寓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。建設(shè)地點本項目位于慈溪市**路以東，東至定時開關(guān)南至市客運管站，北至規(guī)劃道路及施山江四、建設(shè)單位背景單位名稱：慈溪市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地址：慈溪市**路**號注冊資金：5000萬法定代表人：**總經(jīng)理：**公司成立九年來，慈溪市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、建筑電氣、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員40人；其中高級工程師4人、造價技術(shù)人員7人。已開發(fā)景怡園高檔高層公寓項目，總建筑面積28750平方米；吉祥人家小區(qū)商品住宅項目37800平方米。五、項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項目規(guī)劃建設(shè)用地面積8514平方米，總建筑面積74959.2平方米，其中地上建筑為高級公寓建筑面積60900.1平方米,商業(yè)建筑面積6354.6平方米；地下建筑為停車場、自行車庫、健身房、設(shè)備用房及其他配套設(shè)施，共7704.5平方米。項目建成后將成為集樓高級商務(wù)公寓、商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能大廈。各功能具體面積見下表：項目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米功能區(qū)建筑面積1、高級商務(wù)公寓60900.12、商業(yè)6354．63、地下車庫6974．64、附屬配套設(shè)施729．9合計74959.2容積率7.9綠化率15%項目總投資與資金來源計劃項目總投資為5.02億元人民幣，由本項目投資建設(shè)方慈溪市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金解決。項目地點和建設(shè)條件項目地點本項目建設(shè)地點位于慈溪市**路以東，東至定時開關(guān)南至市客運管站，北至規(guī)劃道路及施山江。項目規(guī)劃用地面積8514平方米，建筑基底面積3405.6平方米。根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進行的調(diào)查，擬建項目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國家相關(guān)規(guī)范。項目交通條件及自然條件項目建設(shè)用地北鄰新建規(guī)劃大道；南距**大酒店（五星級）1公里；西鄰**路；北距慈溪長途客運站和慈溪大酒店1公里。用地附近有2、5、6、7路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項目由于緊鄰**路和新建規(guī)劃大道距慈溪最大的**公園僅2公里，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。項目用地現(xiàn)狀和拆遷項目用地范圍內(nèi)已做好開工的三通一平工作，沒有任何需拆遷相關(guān)設(shè)施。四、建設(shè)條件1、土地使用權(quán)項目建設(shè)用地系商業(yè)用地，按國家有關(guān)規(guī)定，辦理了土地使用權(quán)手續(xù)。市政配套條件本項目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由慈溪市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實。具體情況如下：市政污水建設(shè)用地西側(cè)**路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入**路已建的雨、污水管線。污水排入**路現(xiàn)狀直徑500毫米市政污水干線1、2號檢查井。雨水排入**路現(xiàn)狀直徑600毫米雨水市政管線2、3號檢查井。項目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。上水項目西側(cè)**路現(xiàn)有直徑150毫米上水管線J8接駁口壓力2KN。熱力熱源取自當(dāng)?shù)責(zé)犭姀S資源，具體參數(shù)：設(shè)計壓力：0.98MPa，設(shè)計溫度：300oC，最大流量：30t/h,接駁口位置：位于**大廈南，距東用地紅線30米處，管經(jīng)：Ф200mm。電力本項目外電源引自西側(cè)**路10千伏干線，項目需鋪設(shè)雙路電纜線路300M至建設(shè)用地。煤氣本項目西側(cè)**路現(xiàn)有直徑300毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，建設(shè)用由新建的低壓管線開口向項目用地范圍內(nèi)引戶線。通訊本項目所在地電信設(shè)施屬于慈溪市市內(nèi)電話局，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實際需要重新鋪設(shè)。道路本項目外部道路交通組織利用項目建設(shè)用地西側(cè)的**路，北側(cè)的規(guī)劃大道，并按規(guī)劃鋪設(shè)項目建設(shè)用地西側(cè)與北側(cè)地塊出入口道路。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機動車地面、地下停車場和自行車庫。通過上述分析，本項目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項目的市政配套及項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項目投資等因素，確定“**大廈”總建筑面積74959.2平方米，其中地上建筑即高級商務(wù)公寓建筑面積60900.1平方米，商業(yè)面積：6354.6平方米，地下建筑包括地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積7704.5平方米。規(guī)劃原則建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范，建筑功能上除了滿足高級公寓、商務(wù)活動需求外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。建筑面積和設(shè)施項目開發(fā)建設(shè)方委托**設(shè)計有限公司對項目制訂了初步規(guī)劃方案，規(guī)劃經(jīng)慈溪市規(guī)劃局批準(zhǔn)后完成施工圖設(shè)計，土地使用狀況如下：項目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平平方米/人）1、高級公寓60900.176.52、商業(yè)用房----6354.68.03、附屬設(shè)施----7704.515.5合計3405．610087800100．0三、使用功能配置和分區(qū)整個項目為一座地下2層，地上2層至26層的綜合大廈，從3層開始體現(xiàn)雙塔樓形式直至26層為高級公寓；具體規(guī)劃后附圖一、二，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡要介紹如下：(1)一層平面東西個為商業(yè)用房，沿消防通道為辦公樓主要門廳，設(shè)有弱電房、消防控制室等。(2)二層為商業(yè)。(3)三－二十六層除必要的設(shè)備用房外，均為高級商務(wù)公寓，其余各層除必要的設(shè)備用房外，均為高級商務(wù)公寓用房，戶型有40平方米、50平方米、68平方米、75平方米，其90％的主力戶型為40平方米，總戶數(shù)1500套左右。每套戶型面積可大可小，房間可分可合。(4)地下一層為機動車車庫。(5)局部有地下二層為水泵房與發(fā)電機房。(6)配套商業(yè)設(shè)施為滿足項目內(nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于一層與二層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積6354.5平方米，具體分配情況見下表：附圖一：**總體規(guī)劃附圖二：總層高立面圖配套商業(yè)設(shè)施表單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計1、商場16054．66000．62、綜合服務(wù)部1300300合計----6354．65、物業(yè)管理中心項目開發(fā)建設(shè)單位將遵循慈溪市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨立運作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請管理規(guī)范、有一定實力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨立核算、自負盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積450平方米，具體安排情況見下表：物業(yè)管理中心配置及面積表單位：平方米項目內(nèi)容建筑面積1物業(yè)管理辦公室2002衛(wèi)生站1003維修間1004公廁50合計450地下停車場為方便高級商務(wù)公寓內(nèi)客戶的車輛停放，本項目建設(shè)單位在廈地下一層建設(shè)地下停車場，總建筑面積6974.6平方米，共可停放車輛254輛，加上露天停車場可提供66個停車位，總停車320輛，以滿足停車需要。附屬基礎(chǔ)設(shè)施大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施局部利用地下二層進行建設(shè)，總建筑面積729.9平方米，主要用于大廈配電、供水、供暖、機電等設(shè)備的安置。道路本項目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計為一級，沿大廈四周循環(huán)設(shè)置，寬度為5與6米米，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。綠地本項目綠化系統(tǒng)由大廈周圍綠地和道路停車場綠化地組成。綠地面積1277平方米，可以美化環(huán)境，也可作為大廈人員主要休閑活動場所，項目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按6M*6M間距植樹。物料消耗、供應(yīng)及環(huán)保主要建筑材料該建設(shè)項目為集高級商務(wù)公寓、商業(yè)、地下停車場、地下自行車庫、物業(yè)管理中心為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計規(guī)劃和該項目工程的總體設(shè)計，所需建筑材料估算如下：項目三材用量表項目建筑面積（平方米）每建筑平方米所需需材料需求總量1、鋼材（噸）79595.20.17959．52、水泥（噸）79595.20.323878.53、木材(立方米))79595.20.17959．5主要設(shè)備鑒于市場競爭及面向二十一世紀(jì)項目經(jīng)營的需要，本項目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如下：電梯(建筑內(nèi)共設(shè)11臺電梯，其中裙房設(shè)3臺)消防設(shè)備(區(qū)域與集中報警接探頭及消防聯(lián)動系統(tǒng))應(yīng)急發(fā)電設(shè)備（應(yīng)急照明、消防報警、應(yīng)急廣播等）通訊電話系統(tǒng)(有視傳輸、高速網(wǎng)絡(luò)等)電視監(jiān)控保安系統(tǒng)（紅外有視監(jiān)控，門禁系統(tǒng)）防盜報警系統(tǒng)（紅外報警探頭）照明系統(tǒng)供暖系統(tǒng)物料供應(yīng)項目所需原材料將大部分部采用國內(nèi)原材料，所需設(shè)備在同等條件下將盡量優(yōu)先選擇國內(nèi)產(chǎn)品。由于項目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進口部分材料和設(shè)備。本項目所需進口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量按設(shè)計文件確定。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問題。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套根據(jù)項目規(guī)劃，初步測算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下：用電容量按每建筑平方米用電40瓦測算，本項目用電量為2400千瓦。如同時利用系數(shù)采用0.9，則該項目最大電負荷能力為2160千瓦，如按容載比1：1.5選用變壓器，需要功率為3240千伏安。給水量按公建用水綜合定額每日12.38升測算，該項目日平均用水量為1150立方米。用氣量項目用氣量初步測算為每日2178立方米。熱負荷按每建筑平方米每小時供暖量為60千卡測算，該項目每小時需供暖360萬千卡。以上所需水、電、熱等日用量需與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。環(huán)境保護由于該項目建設(shè)內(nèi)容為高級商務(wù)公寓、地下停車場、配套商業(yè)設(shè)施，對環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項目建設(shè)是比較合適的，項目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護措施。具體環(huán)境保護措施如下：雨、污水項目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項目排入城市下水道的水中污染物達到《寧波市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》，項目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。生活垃圾項目高級商務(wù)公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。噪聲噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。汽車尾氣汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設(shè)計時將注意保證車庫有一定的容積，進出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進出庫時間，采取強制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點。施工圖已經(jīng)注意到了環(huán)境保護的各個環(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達到國家規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。綠化、消防和人防綠化項目建設(shè)將使現(xiàn)有有的地面更多多的用于綠化化，建筑物四四周及建筑中中央空地將開開辟綠化區(qū)，形形成中心花園園和多個綠化化帶，高級商商務(wù)公寓提供優(yōu)美美的環(huán)境。2、消防項目整體建筑消防防設(shè)計及放火火分區(qū)按國家家建筑設(shè)計防防火規(guī)范考慮慮，主體建筑筑四周有消防防通道，建筑筑物內(nèi)部各部部分分別設(shè)置置警報自動噴噴水系統(tǒng)。各各防火分區(qū)之之間將安裝防防火墻、防火火門、防火卷卷簾、密閉噴噴頭或防火水水幕作為分隔隔設(shè)施。地下下停車場按“汽車車庫設(shè)設(shè)計防火規(guī)范范”考慮消防設(shè)設(shè)施，建筑物物在不同方向向設(shè)置疏散出出口和緊急通通道。3、人防按照國家人防設(shè)計計要求，項目目主體建筑將將設(shè)置與地層層平面相同的的地下室，地地下室按人防防工程設(shè)計要要求，結(jié)合平平時的停放自自行車等其他他功能的要求求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進行行設(shè)計建設(shè)。第六章市場分析本項目的開發(fā)涉及及到房地產(chǎn)的的開發(fā)和經(jīng)營營，現(xiàn)結(jié)合近近期慈溪市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和和本項目建設(shè)設(shè)優(yōu)勢及市場場前景分析如如下：目前慈溪市房地產(chǎn)產(chǎn)市場情況分分析慈溪位于中國大陸陸海岸線中段段、經(jīng)濟發(fā)達達的長江三角角洲南翼，毗毗鄰寧波、上海、杭杭州。全市行政區(qū)域面積積1154平方公里，年年末耕地面積積65.28萬畝，戶籍籍總?cè)丝?02.1萬不包括外來來人口108萬，轄17個鎮(zhèn)、3個街道，共297個行政村、28個居委會、47個社區(qū)。市市政府駐地滸滸山街道。近年來慈溪持續(xù)致致力于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資的的發(fā)展，房地地產(chǎn)開發(fā)投資資已成為投資資增長的主要要拉動力。2002年，慈溪房地產(chǎn)開開發(fā)占投資總總量的比重為為21%，比全國平平均水平低12.2個百百分點。這一一比重在各城城市中高于無無錫、蘇州、長長春，，比廣廣州、深圳分分別低21.4和26.6個百分點。應(yīng)應(yīng)該說，房地地產(chǎn)在慈溪市仍有一一定的發(fā)展空空間。

2006年慈溪市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資走走出低谷，完完成開發(fā)投資資62.2億元，同比比增長21.3%，表現(xiàn)出較較快的恢復(fù)性性增長趨勢。商商品房建設(shè)投投資和土地購購置費分別為為32.9億元和22..68億元，占占房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總量的的近九成，其其中土地購置置費增長迅速速，增長70.9%。2006年慈溪住宅投資資44.14億元，占占總投資的七七成多，同比比增長20多個百分點點，其中的經(jīng)經(jīng)濟適用房和和別墅高檔公公寓總量盡管管不大，分別別為2.9億元和5.48億元，但增增長幅度分別別為上年同期期的1.5倍和2.5倍。辦公樓樓投資增長也也較快，完成成投資4.88億元，同同比增長86.9%。商業(yè)營業(yè)業(yè)用房則呈負負增長8.8%。2006年房屋竣工工面積達1336.44萬平方米米，同比增長長9.2%。商品房屋屋銷售面積1120萬平方方米，同比增增長19.1%，大大好于于上年同期-9.7%的增長情況況。

慈溪市2007年第一季度度該市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值增增長29.4％，成為這這個沿海發(fā)達達城市國民經(jīng)經(jīng)濟中增長最最快的行業(yè)。2007年第一季度度，慈溪的房地產(chǎn)產(chǎn)投資共實現(xiàn)現(xiàn)投資11.008億元，同同比增長15.3％，增長幅幅度同比提高高19個百分點。也也就是說，2006年一季度慈溪溪房地產(chǎn)投資資還是“負增長”，2007年一季度已已變成“穩(wěn)步推進”。2007年1至6月，慈溪市房屋銷銷售價格同比比指數(shù)分別為為104.99%、103.99%、104.66%、104.77%、106.44%和106.99%，上半年累累計平均漲幅幅為5.3%，漲幅比上上年同期提高高了3.1個百分點。

慈溪房地產(chǎn)市市場同其他城城市相比，仍仍然顯得非常常活躍。慈溪溪的購買力非非?？捎^，改改善型需求潛潛力也非常巨巨大。隨著**大橋的即即將通車，城城市的發(fā)展又又將有新的飛飛躍，因此市場空間間非常大。隨隨著城市改造造進程的加快快，這類改善善型需求必然然得到進一步步的釋放。項目經(jīng)營前景分析析地點分析該項目目用地建設(shè)地地點位于慈溪溪市**路**號，項目建設(shè)用用地北鄰新建建規(guī)劃大道；；南距**大酒店（五星級）1公里；西鄰鄰**路；北距慈溪溪長途客運站站和慈溪大酒酒店1公里。用地地附近有2、5、6、7路公共汽車車等各類公共共交通工具經(jīng)經(jīng)過，交通條條件十分優(yōu)越越。項目緊鄰鄰**路和新建規(guī)劃劃大道距慈溪溪最大的***公園僅2公里，附近沒沒有工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)工廠等空氣氣污染源，綠綠化和空氣質(zhì)質(zhì)量良好。是是開發(fā)面向國國內(nèi)買家高級級商務(wù)公寓的適宜地地點。需求與供給情況分分析本項目所所處位置，區(qū)域環(huán)環(huán)境優(yōu)美，人人口較為密集集，市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善，商商業(yè)發(fā)達，慈慈克隆超級市場、三三江購物、陽陽光實驗學(xué)校校（含小學(xué)、初初中、高中）等大商場及學(xué)校距項目用地咫尺之遙，項目占地南面為**公園，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，車站、服務(wù)設(shè)施較為完備。從地理位置上看本項目為慈溪市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理條件十分優(yōu)越。經(jīng)營前景分析由于本項目所在的的地理位置優(yōu)優(yōu)越，該地區(qū)區(qū)已成為慈溪溪市房地產(chǎn)開開發(fā)的熱點地地區(qū)，十分適適宜建設(shè)高級級商務(wù)公寓和商業(yè)設(shè)設(shè)施。根據(jù)上述分析，我我們認為本項項目自然、地地理、交通條條件都十分優(yōu)優(yōu)越，各項配配套設(shè)施齊全全，開發(fā)方向向符合市場需需求，市場前前景十分樂觀觀。第七章投資分析析投資估算根據(jù)項目初步規(guī)劃劃方案，結(jié)合合建設(shè)工程的的實際需要及及國家和慈溪溪市的有關(guān)政政策規(guī)定，本本項目的建設(shè)設(shè)投資包括土土地地價、前前期工程費、建建安工程費及及向政府繳納納的各種稅費費等。現(xiàn)就有有關(guān)投資分項項說明如下：：工程費用（308832.266萬元）一般土建工程費：：749599.2m22×2250元/m2==168655.82萬元給排水、消防：667254..7m2××80元/m2==538.004萬元電氣、照明：677254.77m2×665元/m2==437.116萬元電梯：600萬元元弱電智能化：677254.77m2×225元/m2==168.114萬元室外工程（1177.25萬元）：景觀：50萬元，消防、報警：677254.77m2×110元/m2==67.255萬元工程產(chǎn)品裝修：667254..7m2××1800元/m2==121055.85萬元工程建設(shè)其它費用用（111533.97）萬元土地使用費：77648萬元建設(shè)單位管理費33%：924.997萬元勘測設(shè)計費：677254.77m2×225元/m2==168.114萬元工程管理費：300832.226萬元×1.5元/％=462.48萬元墻改費：672554.7mm2×10元/m2==67.255萬元基礎(chǔ)設(shè)施配套費：：672544.7m22×280元/m2==1883..13萬元預(yù)備費（25199.17萬元）基本預(yù)備費費：419866.23萬元×2％=839..72萬元漲價預(yù)備費費：419866.23萬元×4％=16799.45萬元建設(shè)期間貸款利息息（5805萬元）25000萬元××7.56％×3年=5670萬元通過以上分析，歸歸納出本項目目的總投資估估算為50175萬元人人民幣，具體體情況如下表表：項目投資估算表單位：人民民幣萬元序號項目金額1工程費用30832.2662工程建設(shè)其它費用用11153.9773預(yù)備費2519.174建設(shè)期間貸款利息息5670合計計50175.400第八章建設(shè)設(shè)方式、建設(shè)進度、銷銷售計劃建設(shè)方式為把本項目建設(shè)成成為慈溪市一流的的高級商務(wù)公公寓與商業(yè)綜綜合樓工程，由由國內(nèi)知名建筑設(shè)計計院進行施工工圖設(shè)計，同同時機電設(shè)施施、內(nèi)裝修及及營業(yè)設(shè)備均均由具有多年年經(jīng)驗的顧問問提供咨詢服服務(wù)。項目的建設(shè)施工將將按照慈溪市有關(guān)工工程招標(biāo)的規(guī)規(guī)定，以國內(nèi)內(nèi)競爭招標(biāo)的的方式，選擇擇國內(nèi)的建筑筑施工企業(yè)組組織施工。為保證工程程質(zhì)量，工程程建設(shè)采用施施工監(jiān)理的方方式進行，聘聘請有名望、有有資質(zhì)、管理理規(guī)范的工程程監(jiān)理單位配配合慈溪市建設(shè)工工程質(zhì)量監(jiān)督督站進行具體體工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督檢查工作作。建設(shè)進度、裝修、銷銷售計劃計劃項目建設(shè)期為為2.5年，力力爭在2010年11月前土建竣工工，具體計劃劃如下：2008年04月月－2008年07月選定施工單位，完完成各種開工工手續(xù)，項目目開工建設(shè)。2008年07月月－2010年08月進行建安工程施工工，包括基礎(chǔ)礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)工程建設(shè)；；隨工程進度進行設(shè)設(shè)備安裝、調(diào)調(diào)試、驗收；；配套