廣東某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)及管理措施

**項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及管理措施投資與收入估算（一）投資估算：1、估算依據(jù)：（1）廣東省及**市建設(shè)相關(guān)部門規(guī)定（依據(jù)廣東省建設(shè)廳、**市政府等網(wǎng)站公示內(nèi)容確定）。（2）建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)、建設(shè)和銷售管理等費(fèi)用根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，其他費(fèi)用（費(fèi)率）根據(jù)“廣東省價(jià)格信息網(wǎng)”及相關(guān)國(guó)家規(guī)定確定。2、估算方法如下表：序號(hào)工程項(xiàng)目費(fèi)用名稱稱單位數(shù)量單價(jià)（費(fèi)率）合價(jià)（RMB元）備注一土地使用費(fèi)2600159661土地使用費(fèi)（拍賣價(jià)）宗12600000002600000002土地登記公證費(fèi)宗115961596二勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及前期費(fèi)用145974000.531地形圖測(cè)繪費(fèi)㎡192290.142692.06土地面積為計(jì)算基基數(shù)2定點(diǎn)費(fèi)㎡19229238458土地面積為計(jì)算基基數(shù)3地質(zhì)勘察費(fèi)M120055660004建筑設(shè)計(jì)費(fèi)㎡9125810912580建筑面積為計(jì)算基基數(shù)5施工圖審查費(fèi)㎡912581.5136887建筑面積為計(jì)算基基數(shù)6放線費(fèi)處486028807招標(biāo)費(fèi)001142087建筑安裝工程費(fèi)為為計(jì)算基數(shù)0.1%8監(jiān)理費(fèi)002284174建筑安裝工程費(fèi)為為計(jì)算基數(shù)0.2%9預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)003431630.667建筑安裝工程費(fèi)為為計(jì)算基數(shù)0.3%10施工合同鑒證費(fèi)0001419892.188建筑安裝工程費(fèi)為為計(jì)算基0.14%%11設(shè)計(jì)勘察合同鑒證證費(fèi)㎡9125800.0007638.80613市政配套費(fèi)（含消消防設(shè)施配套套費(fèi)）045683480建筑安裝工程費(fèi)為為計(jì)算基數(shù)4%14建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響響評(píng)價(jià)收費(fèi)項(xiàng)112.512.515排污許可收費(fèi)項(xiàng)12000200016避雷安裝檢測(cè)費(fèi)㎡912580.000010.91258建筑面積為計(jì)算基基數(shù)17河道維修建設(shè)費(fèi)元31707080000.0005158535.44銷售額為計(jì)算基數(shù)數(shù)19防空地下室易地建建設(shè)費(fèi)㎡53841010543784019229*288%=5388420工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)㎡912582182516建筑面積為計(jì)算基基數(shù)21墻改費(fèi)（民用）㎡912588730064建筑面積為計(jì)算基基數(shù)22城市房屋安全鑒定定費(fèi)㎡912582182516建筑面積為計(jì)算基基數(shù)23白蟻防治費(fèi)㎡912582182516建筑面積為計(jì)算基基數(shù)三建筑安裝工程位工程建安工程程費(fèi)㎡9125815001368870000建筑面積為計(jì)算基基數(shù)2電梯安裝工程項(xiàng)134000005200000四小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)40148901道路給排水圍墻等等室外工程項(xiàng)1150000015000002綠化工程㎡64424528989019229*333.5%=664423室外供電安裝工程程項(xiàng)1200000020000004供配電增容費(fèi)（貼貼費(fèi)）KW300075225000直接費(fèi)小計(jì)計(jì)1867008886.5五、管理費(fèi)6344623..071建設(shè)管理費(fèi)元1867008886.50.0173173915..07按直接費(fèi)計(jì)1.77%2銷售管理費(fèi)元31707080000.013170708銷售額為計(jì)算基數(shù)數(shù)1%六稅費(fèi)1754203441營(yíng)業(yè)稅及附加元31707080000.055174388944銷售額為計(jì)算基數(shù)數(shù)5.5%2建筑面積測(cè)量費(fèi)套57310057300單元套數(shù)為計(jì)算基基數(shù)3房屋竣工登記費(fèi)套5738045840單元套數(shù)為計(jì)算基基數(shù)七利息7203128..51利息（按年利率均均衡投入）元17203128..57203128..5按直接費(fèi)計(jì)八不可預(yù)見費(fèi)5601026..5961不可預(yù)見費(fèi)元1867008886.530.035601026..596按直接費(fèi)計(jì)3%合計(jì)2233916998.7其中建設(shè)期貸款利息估算如下（建設(shè)期兩年，按年均衡投入，年利率5.85%）：按35%自有資金，即貸款額為186700886.5×65%=121355576.2（元）各年貸款本金：121355576.2÷2=60677788.1（元）第一年貸款利息：60677788.1÷2×5.85%=1774825.3（元）第二年貸款利息：（60677788.1+1774825.3+60677788.1÷2）×5.85%=5428303.2（元）建設(shè)期貸款利息合計(jì)為：7203128.5元經(jīng)估算本項(xiàng)目投資額為RMB223391699元，即RMB22339.2萬元，2929.4元/平方米。（二）收入估算：根據(jù)提供的數(shù)據(jù)收入估算表如下：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元/平方米米）合價(jià)（RMB元）1住宅平方米54258260014107080002商業(yè)平方米2200080001760000000合計(jì)3170708000經(jīng)估算本項(xiàng)目收入額為RMB317070800元，即RMB31707.1萬元，4157.9元/平方米二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：利潤(rùn)計(jì)算表(損益表)：序號(hào)項(xiàng)目名稱單位金額計(jì)算方法1項(xiàng)目成本萬元22339.2投資估算2資金籌措萬元22339.22.1資本金萬元7818.72.2借款萬元14520.53經(jīng)營(yíng)收入萬元31707.1收入估算4利潤(rùn)總額萬元9367.93-15所得稅萬元3091.40774×33%6稅后利潤(rùn)萬元6276.49334-57投資利潤(rùn)率%41.94÷28資本金利潤(rùn)率%80.36÷2.1現(xiàn)金流量表：按投資在建設(shè)期兩年內(nèi)均衡投入，三年內(nèi)全部銷售完，銷售率分別為30%、50%、20%，項(xiàng)目全部現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率試算如下：?jiǎn)挝唬篟MB萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)年份123銷售率30%50%20%1現(xiàn)金流入31707.19512.1315853.5556341.421.1銷售收入31707.19512.1315853.5556341.421.2其他收入02現(xiàn)金流出25430.600712097.0222112715.300352.1開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)22339.211169.611169.62.2所得稅3091.4077927.422111545.70335618.281443凈現(xiàn)金流量6276.4933-2584.899213138.246656341.424累積凈現(xiàn)金流量-2584.89921553.354446894.774445折現(xiàn)系數(shù)(i=110)0.9090.8260.7516折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5420.5000265-2349.66669192592.19116095177.97555747累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量-2349.6666919242.524669015420.50002658折現(xiàn)系數(shù)(i=1130)0.4350.1890.0829折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11.3030035-1124.4228064593.12855885519.99644410累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量-1124.4228064-531.2999475-11.303003511折現(xiàn)系數(shù)(i=1125)0.4440.1980.08812折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量31.72567746-1147.6992092621.3728807558.04499613累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量-1147.6992092-526.3199285431.72567746由上表基準(zhǔn)收益率為10%時(shí),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=5420.5萬元＞0靜態(tài)投資回收期P1=2-1+2584.8921÷3138.2465=1.82(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(i=10%)P=2-1+2349.666919÷2592.191609=1.91(年)內(nèi)部收益率FIRR=128.687%＞10%,用插入法計(jì)算公式如下:(FIRR-125%)÷(130%-125%)=31.7256746÷[31.7256746-(-11.303035)]三、不確定性分析：財(cái)務(wù)分析中的主要變量為投資中的土地成本、建安成本和收入中銷售單價(jià)盈虧平衡分析：盈虧平衡銷售單價(jià)=項(xiàng)目總投資/可出售面積=22339.2÷76258=2929.4（元/平方米）敏感分析：以項(xiàng)目成本和經(jīng)營(yíng)收入為變量，設(shè)其變化率按下表：變化率基數(shù)變化1變化2變化3項(xiàng)目成本010%5%-5%經(jīng)營(yíng)收入0-5%2%-10%按上表變化率投資利潤(rùn)率和資本金利潤(rùn)率變化如下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱單位基數(shù)變化1變化2變化31項(xiàng)目成本萬元22339.224573.12223456.16621222.2442資金籌措萬元22339.224573.12223456.16621222.2442.1資本金萬元7818.728600.59228209.65667427.78442.2借款萬元14520.48815972.53315246.500413794.45563經(jīng)營(yíng)收入萬元31707.130121.75532341.244228536.3994利潤(rùn)總額萬元9367.95548.62558885.08227314.155所得稅萬元3091.40771831.04662932.0777062413.669956稅后利潤(rùn)萬元6276.49333717.57995953.0044944900.480057投資利潤(rùn)率%0.419348810.22580110.3787955250.34464555238資本金利潤(rùn)率%0.80275220.43224770.7251222340.6597500001四、風(fēng)險(xiǎn)管理：（一）在工程實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)源主要有：業(yè)主的政府，資金籌措機(jī)構(gòu)，工程項(xiàng)目組織，當(dāng)?shù)貤l件（包括政治、經(jīng)濟(jì)、勞工和環(huán)境條件等），施工和合同規(guī)定，后勤供應(yīng)，工程預(yù)定時(shí)間和估算費(fèi)用，通貨膨脹和信貸風(fēng)險(xiǎn)，匯率變化，不可抗力等。（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施：1、確定風(fēng)險(xiǎn)的類型；2、風(fēng)險(xiǎn)分析，即確定風(fēng)險(xiǎn)量。根據(jù)同類型工程進(jìn)行預(yù)測(cè)分析風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的頻率及損失量等3、風(fēng)險(xiǎn)控制，即采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)量，自己承受的風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)控制；4、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，根據(jù)實(shí)際情況可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司（物資保險(xiǎn)、人員傷亡保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)）五、進(jìn)度計(jì)劃：建設(shè)期兩年，分為兩個(gè)標(biāo)段同時(shí)施工，施工總進(jìn)度按季度安排如下表：序號(hào)分部工程123456781基礎(chǔ)工程2主體結(jié)構(gòu)3內(nèi)外裝飾4門窗安裝5屋面工程6水電安裝7電梯安裝8室外配套9室外配電10綠化工程11竣工清理六、管理措施及建議：（一）工程進(jìn)度控制：1、在合同中明確工程各節(jié)點(diǎn)的時(shí)間要求，若延誤要有相應(yīng)的處罰措施；2、施工單位要根據(jù)合同要求及自身優(yōu)勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)條件，在施工組織設(shè)計(jì)中詳細(xì)排出施工進(jìn)度計(jì)劃（同時(shí)包括勞動(dòng)力計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃等）及保證計(jì)劃落實(shí)的各項(xiàng)措施（要考慮雨季施工、冬季施工等各方面因素）。3、在施工過程中，監(jiān)督施工單位按照合同及施工組織設(shè)計(jì)要求落實(shí)各項(xiàng)進(jìn)度要求。按程序話的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾偏。以確保工程在計(jì)劃工期內(nèi)竣工。（二）工程質(zhì)量控制：1、審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)：質(zhì)量管理組織要健全、項(xiàng)目部管理人員齊全、質(zhì)量控制程序要清晰、質(zhì)量責(zé)任制落實(shí)到位，分工明確、各工序施工質(zhì)量保證措施表述清楚，對(duì)質(zhì)量通?。ㄌ貏e是滲漏問題）有針對(duì)性的防治方法、措施。2、對(duì)于監(jiān)理單位：審核監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，督促監(jiān)理按監(jiān)理合同及監(jiān)理實(shí)施細(xì)則要求對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督管理。3、工程部人員施工過程中要嚴(yán)格按照合同條款、施工組織設(shè)計(jì)、施工規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照檢查工作。要參加本工程所有單位工程的分項(xiàng)分部及隱蔽工程驗(yàn)收，與監(jiān)理單位一起對(duì)分項(xiàng)分部工程的質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。分部工程以上的驗(yàn)收，工程部經(jīng)理要參與組織驗(yàn)收。4、施工過程中應(yīng)采取先樣板后大面積施工的方法。（三）工程造價(jià)及合同管理：1、分解造價(jià)控制指標(biāo)：由各專業(yè)管理工程師、預(yù)結(jié)算工程師對(duì)確定的投資控制指標(biāo)進(jìn)行具體分析，將總的投資控制指標(biāo)分解到各專業(yè)分包工程的每一子項(xiàng)。造價(jià)分解控制指標(biāo)應(yīng)由項(xiàng)目部相應(yīng)責(zé)任者（各專業(yè)負(fù)責(zé)人）通過審查設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及用料，通過嚴(yán)格的招投標(biāo)爭(zhēng)較低的價(jià)格條件來實(shí)現(xiàn)，并由預(yù)結(jié)算工程師根據(jù)造價(jià)分解控制指示表監(jiān)控每一筆費(fèi)用的支出，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理。2、作好工程量計(jì)量、工程款支付、竣工結(jié)算的工作：在施工承包合同的基礎(chǔ)上，確定各專業(yè)、子項(xiàng)工程計(jì)量的基本原則，如遇特殊情況應(yīng)及時(shí)協(xié)商確定具體的計(jì)量原則。未經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收合格的工程量不予計(jì)量，計(jì)量應(yīng)做到真實(shí)、準(zhǔn)確。3、設(shè)計(jì)變更、洽商款、索賠款的審查是造價(jià)控制的重點(diǎn)，造價(jià)工程師應(yīng)嚴(yán)格審查變更洽商簽認(rèn)手續(xù)的真實(shí)、完整性，索賠證據(jù)的時(shí)效性，工程量計(jì)量的準(zhǔn)確性和套用定額、取費(fèi)的合理性現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制?，F(xiàn)場(chǎng)簽證由現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)結(jié)算工程師、工程經(jīng)理共同簽字確認(rèn)，對(duì)費(fèi)用較大的基礎(chǔ)加固措施等項(xiàng)目需請(qǐng)第三方專家技術(shù)人員進(jìn)行會(huì)診。4、對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行管理，嚴(yán)防被對(duì)方索賠設(shè)