房地產(chǎn)項(xiàng)目估算與資金籌措

項(xiàng)目估算與資金籌措投資估算4．3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資及收益估算4．3．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的階段劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算是指在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策過(guò)程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行估計(jì)。估算的過(guò)程也是明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、檔次的過(guò)程，是形成投資收益估算的基本依據(jù)之一。在我國(guó)，建設(shè)項(xiàng)目投資過(guò)程劃分為規(guī)劃段、項(xiàng)目建議書(shū)階段、可行性研究階段、評(píng)審階段、落實(shí)設(shè)計(jì)任務(wù)階段，所以投資估算工作也相應(yīng)分為五個(gè)階段（見(jiàn)表4.5）。不同階段所具備的條件和掌握的資料不同，因而投資估算的準(zhǔn)確程度不同，投資估算所起的作用不同。隨著階段的發(fā)展，調(diào)查研究不斷深入，掌握的資料越來(lái)越豐富，投資估算逐步準(zhǔn)確，所起的作用也越來(lái)越大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)首先是建立在明確項(xiàng)目投資估算的基礎(chǔ)上，以后的一切分析和評(píng)價(jià)工作皆是圍繞這一基礎(chǔ)，可以說(shuō)它的正確與否在一定程度上決定了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的正確與否，不同階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，要進(jìn)行不同深度的投資估算。進(jìn)行正確的投資估算，必須針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在不同的分析階段根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資料，在了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本和費(fèi)用構(gòu)成的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范化、程序化的工作。表4.5投資估算的階段劃分投資估算階段劃分投資估算誤差率（%）投資估算的主要作作用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策策過(guò)程1．規(guī)劃分階段的投投資估算≥±301．說(shuō)明有關(guān)的各構(gòu)構(gòu)成項(xiàng)目之間間的相互關(guān)系系2．項(xiàng)目建議書(shū)階段段的投資估算算±30內(nèi)從經(jīng)濟(jì)上判斷項(xiàng)目目是否應(yīng)列入入投資計(jì)劃；；作為領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)審批批項(xiàng)目建議書(shū)書(shū)的依據(jù)之一一；可否定一個(gè)項(xiàng)目，但但不能完全肯肯定一個(gè)項(xiàng)目目是否真正可可行3、可行性研究階段段的投資估算算±30內(nèi)可對(duì)項(xiàng)目是否真正正可行作出初初步的決定4．評(píng)審階段的投資資估算±10內(nèi)可作為對(duì)可行性研研究結(jié)果進(jìn)行行最后評(píng)價(jià)的的依據(jù)可作為對(duì)投資項(xiàng)目目是否真正可可行進(jìn)行最后后決定的依據(jù)據(jù)5、落實(shí)設(shè)計(jì)任務(wù)階階段±10內(nèi)作為編制投資計(jì)劃劃，進(jìn)行資金金籌措及申請(qǐng)請(qǐng)貸款的主要要依據(jù)；作為控制初步設(shè)計(jì)計(jì)概算和整個(gè)個(gè)工程造價(jià)的的最高限額4．3．2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成不同的地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的具體劃分并不完全相同，但其基本構(gòu)成是相同的，主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商為獲取土地使用權(quán)并進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)所支付的費(fèi)用，包括；土地出讓金，征地、拆遷、補(bǔ)償安置費(fèi)用和其它土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。（2）前期工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前的一些準(zhǔn)備費(fèi)用，包括：可行性研究費(fèi)，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)，“七通一平”費(fèi)，領(lǐng)取建筑執(zhí)照費(fèi)用等。（3）房屋建安工程費(fèi)是指直接用于項(xiàng)目主體房屋建筑安裝的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：建筑工程費(fèi)，設(shè)備及安裝工程費(fèi)，室內(nèi)裝飾費(fèi)，其它費(fèi)用等。（4）公共配套設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，按照城市建設(shè)配套要求，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)建設(shè)的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施（如中小學(xué)校、配套商業(yè)用房、派出所、居委會(huì)等）的建設(shè)費(fèi)用。（5）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)與項(xiàng)目主體配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、綠化、供水、供電、通訊等）的建設(shè)費(fèi)用。（6）代收墊支費(fèi)用（政府行政性費(fèi)用）是指政府有關(guān)部門(mén)通過(guò)開(kāi)發(fā)商代收的可列入投資項(xiàng)目的費(fèi)用，包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、各種增容費(fèi)以及各類行政事業(yè)性收費(fèi)等。（7）管理費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商為組織開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的管理費(fèi)用。（8）銷售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商為銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的廣告費(fèi)用、銷售代理費(fèi)等。（9）利息支出（財(cái)務(wù)費(fèi)用）是指開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌措流動(dòng)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出等。在經(jīng)濟(jì)分析中，上述2~6項(xiàng)之和又稱開(kāi)發(fā)成本，7~9項(xiàng)之和又稱為開(kāi)發(fā)費(fèi)用，有時(shí)，也把開(kāi)發(fā)成本加管理費(fèi)用稱為建造成本。而1~8項(xiàng)合計(jì)稱為建設(shè)投資，建設(shè)投資加第9項(xiàng)利息支出則稱職建設(shè)總投資，對(duì)于全作銷售的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)總投資也稱為總開(kāi)發(fā)成本。下面以南京地區(qū)為例，詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要成本費(fèi)用構(gòu)成及其計(jì)算依據(jù)，如表4.6所示表4.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成與計(jì)算依據(jù)項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)一、土地征用與拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)（一）土地征用1．土地出讓金30~1500元元/m2（按市區(qū)土土地級(jí)別及用用途不同而異異）2．用地保證金1．5元/m23．土地征用管理費(fèi)費(fèi)土地所有費(fèi)用×55%4．土地產(chǎn)權(quán)測(cè)繪費(fèi)費(fèi)100元/畝，約約合0.155元/m25．地形圖購(gòu)買費(fèi)350元/格（110cm×10cm）6．地形圖測(cè)繪費(fèi)2500~37750元/幅（1：500，25格）7．規(guī)劃紅線費(fèi)0．3元/m28．重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)費(fèi)1200元/畝9．國(guó)有土地有償劃劃拔費(fèi)30~40元/m2（二）土地補(bǔ)償、折折遷安置1．新糧田開(kāi)發(fā)費(fèi)2萬(wàn)元/畝2．新菜地開(kāi)發(fā)費(fèi)3萬(wàn)元/畝3．青苗實(shí)償費(fèi)60~400元//畝×征地畝數(shù)4．糧價(jià)補(bǔ)差費(fèi)3000元/畝5．勞動(dòng)力安置費(fèi)8500~155000元/人6．勞動(dòng)保養(yǎng)費(fèi)8000~100000元/人7．土地補(bǔ)償費(fèi)2400~54000元/畝8．集體土地附著物物補(bǔ)償費(fèi)按協(xié)議續(xù)表4.6項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)9．耕地占用費(fèi)約9萬(wàn)元/m210．水利建設(shè)費(fèi)費(fèi)2000元/畝11．勞動(dòng)力安置置各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)費(fèi)約450~5000元/人12．公房收購(gòu)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)230~510元元/m213．私房收購(gòu)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)80~510元//m214．搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)費(fèi)400元/戶15．搬家費(fèi)、交交通費(fèi)400元/戶16．自過(guò)渡費(fèi)3~4元/原使用用面積×月；最多1220元/戶×月17．公企單位折折遷補(bǔ)償費(fèi)10元/m218．個(gè)體戶拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)300元/人19．代辦拆遷勞勞務(wù)費(fèi)補(bǔ)償安置費(fèi)總額××5%20．代辦拆遷獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)綜合計(jì)約：40元元/m2×拆遷面積21．拆遷管理費(fèi)費(fèi)拆遷補(bǔ)償總額×22.5%，最最多650元/戶22．代管房補(bǔ)償償費(fèi)按協(xié)議23．復(fù)建安置購(gòu)購(gòu)房費(fèi)按實(shí)（相當(dāng)于購(gòu)置置商品房用于于安置或自己己建設(shè)）24．異地安置獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償費(fèi)按協(xié)議25．電話停機(jī)、移移機(jī)費(fèi)按電信局規(guī)定26．拆遷場(chǎng)地清清理費(fèi)按實(shí)27．拆遷補(bǔ)償不不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按上述總計(jì)的5%%計(jì)二、前期工程費(fèi)1．項(xiàng)目可行性研究究費(fèi)按協(xié)議，一般取多多層1.4元/m2；高層1.88元/m22．規(guī)劃管理費(fèi)概算投資×1.55‰~2‰，最少50元3．規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)的10%%4．工程設(shè)計(jì)費(fèi)普通高層：6~115元/m2；普通高層：20~~40元/m2別墅：30~400元/m2工業(yè)項(xiàng)目：總投資資額×2%5．水文、地質(zhì)勘察察費(fèi)10~15元/m26．消防設(shè)計(jì)審核費(fèi)費(fèi)1元/m27．消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)3元/m2（10層層以上）8．規(guī)劃保證金多層7元/m22，高層9元/m29．工程鉆探費(fèi)6~10元/mm210．申領(lǐng)施工許許可證費(fèi)（1）城市市政建設(shè)配配套費(fèi)120~180元元/m2，按土地級(jí)級(jí)別不同以建建筑面積計(jì)（2）教育附加稅28元/m2，建建學(xué)校則不收收（3）墻改費(fèi)10元/m2（4）檔案保證金工程造價(jià)×1%（5）人防費(fèi)郊區(qū)24元/mm2，城區(qū)30元/m2（建人防設(shè)設(shè)施則不收）（6）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)17．5元/mm2（建網(wǎng)點(diǎn)則則不收）（7）白蟻防治費(fèi)7層以下2.3元//m2，8層以上0.77元/m2(8)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)費(fèi)1.2元/m211．工程招標(biāo)管管理費(fèi)工程造價(jià)×1‰續(xù)表4.6項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)12．標(biāo)底編制費(fèi)費(fèi)和審核費(fèi)``工程造價(jià)×1.22‰，工程造價(jià)×0.3‰13．場(chǎng)地平整費(fèi)費(fèi)按實(shí)14．臨時(shí)用水增增容費(fèi)￠25：5.04萬(wàn)萬(wàn)元￠80：50.4萬(wàn)元元￠50：21.6萬(wàn)萬(wàn)元￠100：72萬(wàn)元15．臨時(shí)用電增增容費(fèi)550元kw16．臨時(shí)水、電電工程費(fèi)按實(shí)三、建筑安裝工程程費(fèi)（綜合單單價(jià)）1．多層普通住宅650~750元元/m22．多層綜合樓800~900元元/m23．高層普通住宅1300~15000元/m24．高層綜合樓1600~18000元/m25．別墅1500~17000元/m26．工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)總造價(jià)×1.5‰‰7．建設(shè)監(jiān)理費(fèi)總造價(jià)×1‰~33‰8．安全監(jiān)督管理費(fèi)費(fèi)工程造價(jià)×1‰四、附屬公共配套套建設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)參照建安工程費(fèi)，通通常比建安費(fèi)費(fèi)稍高一些五、公共基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)1．道路2m以上：3000元/m2；5~7mm：300~4400元/m2；12m以上：5440元/m2；2m以下：2000元/m2；2．道路雨水管線￠300~￠15000：100~800元/m3．區(qū)內(nèi)小型橋梁3000元/mm2（按橋面面面積計(jì)）4．擋土墻工程200元/m335．供電工程（外線線）10元/m2（按按建筑面積計(jì)計(jì)，不含電增增容）6．供水工程（外線線）10元/m2（按按建筑面積計(jì)計(jì)，不含水增增容）7．有線電視（含外外線）350元/戶8．煤氣3300元/戶9．綠化10元/m2六、代收代支費(fèi)用用1．投資方向調(diào)節(jié)稅稅住宅5%總造價(jià)、辦辦公：15%%總造價(jià)、別別墅：30%%總造價(jià)2．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)（同第二部分）3．人防費(fèi)（同第二部分）4．電力增容費(fèi)4kw/戶×5550元/kw5．自來(lái)水增容費(fèi)1000元/戶6．污水排放費(fèi)8.5元/m22（建筑面積積）7．電力集資費(fèi)2元/m2（建筑面面積）8．小區(qū)紅線處有關(guān)關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偅ㄈ绲缆?、供電、供供水、排水、學(xué)學(xué)校、消防等等等）七、管理費(fèi)用1．管理費(fèi)通常為建安成本總總投資額的22%~2.55%，或按南南京市政府規(guī)規(guī)定可以進(jìn)入入成本的部分分，一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)為211元/m2，二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)為200元/m2，三級(jí)以下下為19元/m22．房屋建成后移交交物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)20元/m2續(xù)表4.6項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)八、利息支出按南京市政府規(guī)定定可按開(kāi)發(fā)總總成本的300%計(jì)息，多多層計(jì)息188個(gè)月，高層層計(jì)息42個(gè)月，利利率按國(guó)家屆屆時(shí)規(guī)定執(zhí)行行。4．3．3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資總額，是指從籌建、施工直至建成交付使有的全部建設(shè)費(fèi)用，其包括內(nèi)容應(yīng)視項(xiàng)目的性質(zhì)和范圍而定。如工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或整體性民用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)包括從紅線以內(nèi)的準(zhǔn)備工作（如征地、拆遷、平整場(chǎng)地等），主體工程、輔助工程（如電源、水源、動(dòng)力等供應(yīng)工程）、室外總圖工程（如大型土石方、道路、配套的水、電、氣等管線、構(gòu)筑物和庭院綠化等），直至紅線外的市政工程（或攤銷）以及其它工程費(fèi)用。1．投資估算的依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，包括文字說(shuō)明和方案圖。（2）單項(xiàng)工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指標(biāo)。如每平方米建筑面積的單方造價(jià)（包括土建、水、暖、電、通訊、空調(diào)等全部構(gòu)成）。（3）單位工程投資估算指標(biāo)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指。如：每平方米建筑面積土建、衛(wèi)生、照明等單方造價(jià)；每kcal/h暖氣、空調(diào)耗熱（冷）量造價(jià)；每t/h蒸發(fā)量鍋爐房造價(jià)；每kVA變配電設(shè)備的造價(jià)等。（4）設(shè)計(jì)參數(shù)（指標(biāo)）。如各類建筑面積指標(biāo)（酒店：m2/間等）；暖氣、空調(diào)工程每平方米建筑耗熱（冷）量指標(biāo)(kcal/h)/m2等。（5）概算指標(biāo)。如每100m2建筑物、每100m室外管線等主要工程量的工料消耗量及造價(jià)指標(biāo)等。（6）概預(yù)算定額及其單價(jià)，當(dāng)?shù)厝≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（7）當(dāng)?shù)夭牧?、設(shè)備預(yù)算價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格，歷年、歷季調(diào)價(jià)系數(shù)及材料價(jià)差。（8）現(xiàn)場(chǎng)情況。（9）當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了保證投資估算的準(zhǔn)確性，以上資料應(yīng)盡可能豐富和完備。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)可行性研究階段或機(jī)會(huì)分析階段，其編制的主要依據(jù)不可能包括以上全部?jī)?nèi)容，這有別于根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙編制工程概預(yù)算。針對(duì)這種情況，必須根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所能收集到的資料區(qū)別對(duì)待，采用可行合理的投資估算編制方法。2．投資估算的方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算，一般先從計(jì)算房屋的建筑面積開(kāi)始，然后根據(jù)每個(gè)單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)，逐一估算其單位工程的投資，再分別匯總求每一單項(xiàng)工程的投資。另外，再估算室外工程和其它工程費(fèi)用。最后根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)算各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)，并列入不見(jiàn)預(yù)見(jiàn)費(fèi)，便得到一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)總投資。具體的編制方法有以下幾種：?jiǎn)挝恢笜?biāo)估算法這種方法適用于估算有關(guān)行政規(guī)費(fèi)和每一單位建安工程的投資。計(jì)算方法為：每一單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)（造價(jià)）指標(biāo)乘以對(duì)應(yīng)的建筑面積或土地面積，即為該收費(fèi)項(xiàng)目或單位工程的投資。在使用這種方法求建安工程投資時(shí)，必須注意：（1）套用的指標(biāo)與擬建工程之間的標(biāo)準(zhǔn)或條件有差異時(shí)，應(yīng)加以必要的局部換算或調(diào)整。如土建工程中的地面、屋面、門(mén)窗、粉刷等。（2）使用的指標(biāo)單位應(yīng)密切結(jié)合每個(gè)單位工程的特點(diǎn)，能正確反映其設(shè)計(jì)參數(shù)，切勿盲目單純地套用一種單位指標(biāo)。如動(dòng)力配線工程套用配線所需設(shè)備容量每kVA指標(biāo)，而不用套用建筑面積每平方米指標(biāo)。該法由于其指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)明確，因此應(yīng)用比較廣泛，即使局部有些偏差，也不會(huì)太大的影響整個(gè)項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性。近似工程量估算法這種方法采用框算工程量后，配上概（預(yù)）算定額的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即為所需的投資。該法適用于那些無(wú)規(guī)律性指標(biāo)可以套用的單位工程，也可供換算或調(diào)整局部不合適的工程結(jié)構(gòu)件或做法之用。在實(shí)際編制投資估算時(shí)，常常是在采用單位指標(biāo)估算法的同時(shí)，也使用近似工程量估算法，兩者互相配合，互為補(bǔ)充。設(shè)備投資可采用市場(chǎng)詢價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)的方法投資比例法有些費(fèi)用項(xiàng)目是按工程投資乘以一定的比例系數(shù)計(jì)算的，如設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)等。單元法如煤氣、閉路電視增容費(fèi)等。3．投資估算應(yīng)注意的問(wèn)題投資估算的不確定性一般在投資分析階段所作的投資費(fèi)用的框算，僅滿足項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究或預(yù)可行性研究的需要。很顯然，在這階段中，很難對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的費(fèi)用核算，也不可能最終反映投資費(fèi)用的支出情況。從開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成中可以看出，而且開(kāi)發(fā)實(shí)踐也充分反映，土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用以及利息支出，變化可能性是最大的，并且也構(gòu)成了建設(shè)總投資的大部分（60%~80%）。投資機(jī)會(huì)研究階段和最終的效益實(shí)現(xiàn)之間可能有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，此時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也不能代表實(shí)際發(fā)生的支出情部。因此，這一階段的投資估算帶有明顯的不確定性，需要對(duì)其有更深一步的研究。進(jìn)行有效的投資估算，必須建立在信息充分的條件之下。一是以往的歷史數(shù)據(jù)要真實(shí)地反映工程實(shí)際；二是有關(guān)土地費(fèi)用和行政規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及政策、市場(chǎng)變化要切實(shí)把握；三是選用正確的預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)的手段。不同的開(kāi)發(fā)商，不同的工程項(xiàng)目，其做法是不同的。這要結(jié)合具體的情況，用科學(xué)的分析方法對(duì)估算依據(jù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和處理，這樣才能全面地把握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資需要量的最可能情況。投資估算要留有余地，應(yīng)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)或構(gòu)思、國(guó)家有關(guān)規(guī)定和估算指標(biāo)等為依據(jù)，按照現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行編制，并且應(yīng)合理地預(yù)測(cè)估算基準(zhǔn)期至工程竣工期間價(jià)格、利率、匯率等動(dòng)態(tài)因素的變化，打足建設(shè)投資，不留缺口，確保投資估算的質(zhì)量。投資估算的審查為了保證投資估算的準(zhǔn)確性，要做好投資估算的審查工作，既要防止漏項(xiàng)少算，又要防止高估冒算，以確保質(zhì)量。在實(shí)際工作中，對(duì)各類開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的估算，通常由開(kāi)發(fā)商或受托投資估算的單位內(nèi)各專業(yè)部門(mén)或人員分工先行測(cè)算，然后匯總。在這種情況下。更要確?？趶胶蛢r(jià)格水平一致，做好核對(duì)工作。進(jìn)行行之有效的投資估算審查工作，是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論可靠的保證因素之一，也有助于改變普遍存在的“三超”（概算超估算，預(yù)算超概算，決算超預(yù)算）現(xiàn)象。4．3．4投資收益的估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的基本簡(jiǎn)化計(jì)算方法是：銷售利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金－銷售成本－銷售費(fèi)用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售利潤(rùn)－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）－所得稅按照經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的表達(dá)方法，上述計(jì)算方法可變形為：令總成本費(fèi)用=銷售成本+（銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）則營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金—總成本費(fèi)用簡(jiǎn)單地說(shuō)，銷售收入減去銷售稅金和總成本費(fèi)用便得到稅前利潤(rùn)（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)），按照國(guó)家稅法有關(guān)規(guī)定繳納所得稅后剩余部分即為稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）。這一計(jì)算方法中，對(duì)總成本費(fèi)用分析如下：1）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全作銷售時(shí)，銷售成本為土地費(fèi)用加開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用之和。銷售成本加開(kāi)發(fā)費(fèi)用即形成總成本費(fèi)用，亦即包含貸款利息的建設(shè)總投資，習(xí)慣上稱為總開(kāi)發(fā)成本。2）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全作出租時(shí)，建設(shè)總投資形成房地產(chǎn)的資產(chǎn)原值，出租經(jīng)營(yíng)的總成本費(fèi)用則是按下列構(gòu)成估算：（1）折舊費(fèi)=（資產(chǎn)原值－殘值）/房屋耐用年限。（2）維修費(fèi)，包括大修費(fèi)、養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。（3）管理費(fèi)=維修費(fèi)×（10%~18%）（4）利息（年利率≥銀行平均存款利率）。（5）稅金，如房產(chǎn)稅、土地使用稅等。（6）保險(xiǎn)費(fèi)，近房產(chǎn)原值的1.5‰~2.0‰計(jì)。3）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售經(jīng)營(yíng)并舉時(shí)，應(yīng)根據(jù)租售面積（比例）安排，劃分銷售與租賃各部分應(yīng)承擔(dān)的建設(shè)總投資，相應(yīng)計(jì)算各部分的總成本費(fèi)用。銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城市維擬建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，還包括印花稅。銷售稅金按實(shí)際租售收入，根據(jù)稅法規(guī)定計(jì)算。2、土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)幕項(xiàng)目在銷售或轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)銷售收入時(shí)，根據(jù)規(guī)定，其增值額還應(yīng)繳納土地增值稅（在所得稅前）?；居?jì)算方法是：土地增值稅=增值額×適用稅率=（銷售收入—根據(jù)項(xiàng)目成本計(jì)算的扣除額）×適用稅率舉例如下：某特大型商業(yè)中心總建筑面積297000m2，測(cè)算其全部銷售收入為86066萬(wàn)美元，估算的成本及費(fèi)用匯總?cè)绫?.7。表4.7某商業(yè)中心投資估算匯總表項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬(wàn)美元元）單方造價(jià)（美元//m2）Ⅰ．土地費(fèi)用11390383．5（一）土地出讓金金5510（二）城市建設(shè)配配套費(fèi)2300（三）購(gòu)買土地使使用權(quán)手續(xù)費(fèi)費(fèi)及稅金120（四）土地費(fèi)用利利息（i=115%,22.5年）3360Ⅱ．開(kāi)發(fā)成本28631964．0（一）拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)6370（二）前期工程費(fèi)費(fèi)1040（三）建筑安裝工工程費(fèi)16770（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)1340（五）公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)1590（六）政府行政性性收費(fèi)420（七）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)（（一）~~（六））×4%1101Ⅲ．開(kāi)發(fā)費(fèi)用11204377．2（一）開(kāi)發(fā)商管理理費(fèi)（Ⅱ×3%）846（二）銷售費(fèi)用（銷銷售收入×3．5%）3012（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用（開(kāi)開(kāi)發(fā)成本之財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用）73461．貸款利息（155%，1.5年）（6678）2．融資手續(xù)費(fèi)用及及傭金（貸款款利息×10%）（668）Ⅳ．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有有關(guān)的稅金（銷銷售收入×5．48%）4715158．8Ⅴ．其它扣除項(xiàng)目（Ⅰ＋Ⅱ）×20%8004269．5Ⅵ．土地增值稅扣除除項(xiàng)目金額（以以上各項(xiàng)總計(jì)計(jì)）639442153該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：①增值稅=86066－63944=22122（萬(wàn)美元）②增值比例=22122÷63944=34.6%③適用稅率=30%④應(yīng)繳納土地增值稅=22122×30%=6637.7（萬(wàn)美元）在繳納土地增值稅后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷售收入－銷售稅金－總成本費(fèi)用－土地增值稅=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（萬(wàn)美元）3．經(jīng)營(yíng)成本在建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，經(jīng)營(yíng)成本與會(huì)計(jì)制度中經(jīng)營(yíng)成本不是同一概念，而是指總成本費(fèi)用中剔除折舊費(fèi)、攤銷和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期的利息支出后的全部經(jīng)常性的成本費(fèi)用支出，又稱付現(xiàn)成本。在經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算中，折舊費(fèi)是按建設(shè)總投資中形成的固定資產(chǎn)原值計(jì)算，攤銷費(fèi)按建設(shè)總投資形成的遞延資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)算。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性，其經(jīng)營(yíng)成本視經(jīng)營(yíng)方式不同有不同的計(jì)算方法。（1）在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全作銷售的情況下，按房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定，該項(xiàng)目投資形成的資產(chǎn)均為流動(dòng)資產(chǎn)（存貨），土地費(fèi)用及開(kāi)發(fā)成本均進(jìn)入經(jīng)營(yíng)成本，而開(kāi)發(fā)費(fèi)用中所包含的折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)占總成本費(fèi)用比例甚小，因此，經(jīng)營(yíng)成本一般即取為建設(shè)投資。（2）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部出租時(shí)，經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算服從于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的規(guī)定，即在出租經(jīng)營(yíng)的總成本費(fèi)用中剔除利息支出、折舊費(fèi)與攤銷費(fèi)。在實(shí)際評(píng)價(jià)工作中，一般常根據(jù)經(jīng)驗(yàn)按出租經(jīng)營(yíng)的毛收入乘以一個(gè)百分?jǐn)?shù)（視項(xiàng)目不同而異）求得經(jīng)營(yíng)成本，或者對(duì)可識(shí)別的主要支出項(xiàng)目給出一些較為精確的費(fèi)用系數(shù)，但這在大多數(shù)情況下都是不可靠的。所以，在可能的情況下，都應(yīng)對(duì)支出的實(shí)際費(fèi)用進(jìn)行估算，而且在估算過(guò)程中，要根據(jù)有關(guān)經(jīng)驗(yàn)和其它類似項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。（3）當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部分銷售部分出租時(shí)，則應(yīng)根據(jù)租售面積及部位劃分計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本，關(guān)鍵是要根據(jù)租售比例分?jǐn)偨ㄔO(shè)總投資。銷售部分分?jǐn)偟耐顿Y即為其經(jīng)營(yíng)成本；租賃部分分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)總投資是計(jì)算折舊的依據(jù)，其經(jīng)營(yíng)成本應(yīng)另行估算。4．投資收益在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的任一計(jì)算期間，投資收益可按下式計(jì)算：投資收益=租售收入－營(yíng)業(yè)稅及其附加－建設(shè)投資（銷售部分的經(jīng)營(yíng)成本）－經(jīng)營(yíng)成本（