房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法DOC

房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法定價(jià)方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價(jià)格的最底基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格和替代品價(jià)格則提供了企業(yè)在制定其價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系。在實(shí)際定價(jià)過(guò)程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來(lái)選定定價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法三類。成本導(dǎo)向定價(jià)成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)主要由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。（一）、成本加成定價(jià)方法這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價(jià)法。它的計(jì)算公司為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品價(jià)格：?jiǎn)挝划a(chǎn)品成本X（1+加成率）加成率=由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的。列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價(jià)：2000X（1+15%）=2300（元）這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于成本，企業(yè)可以簡(jiǎn)化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤(rùn)，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行。（二）目標(biāo)收益定價(jià)法這種方法又稱目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。其計(jì)算的步驟如下：1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種不同的形式。2、確定目標(biāo)利潤(rùn)。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式有：目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額x目標(biāo)投資利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=總成本x目標(biāo)成本利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=銷售收入x目標(biāo)銷售利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)=資金平均占用額x目標(biāo)資金利潤(rùn)率3、計(jì)算售價(jià)中國(guó)最大的資料庫(kù)下載售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬(wàn)平方米的小區(qū)，估計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬(wàn)平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的15%，問(wèn)該小區(qū)的售價(jià)為多少？解：目標(biāo)利潤(rùn)=總成本x成本利潤(rùn)率=4x15%=0.6（億元）每平方米售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量=（4=0.6）/160000=2875（元）因此，該企業(yè)的定價(jià)應(yīng)為每平方米2875元目標(biāo)收益率定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)，市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。（三）、售價(jià)加成定價(jià)法這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品售價(jià)。計(jì)算公式為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本/（1—加成率）列如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價(jià)為：售價(jià)=2500/（1—20%）=3125（元）這種定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)對(duì)于銷售者來(lái)說(shuō)，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率；而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在售價(jià)相同的情況下，用這種方法計(jì)算出來(lái)的加成率較低，更容易接受。以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)來(lái)定價(jià)。所不同的是它們對(duì)利潤(rùn)的確定方法略有差異。雖然較容易計(jì)算，但它們存在共同的缺點(diǎn)，即沒(méi)有考慮市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況。二、需求導(dǎo)向定價(jià)所謂需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價(jià)法。（一）理解值定價(jià)法理解值也稱“感受價(jià)值”或“認(rèn)識(shí)價(jià)值”，是消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念，這種價(jià)值觀念實(shí)際上是消費(fèi)者對(duì)商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估。理解值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣方的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用理解值定價(jià)法定價(jià)時(shí)，企業(yè)首先要估計(jì)和測(cè)量在營(yíng)銷組合中的非價(jià)格因素變量在消費(fèi)者心目中建立起來(lái)的認(rèn)識(shí)價(jià)值，然后按消費(fèi)者的可接受程度來(lái)確定樓盤的售價(jià)，由于理解值定價(jià)法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來(lái)，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法，因此為越來(lái)越多的企業(yè)所接受。其步驟是（1）、確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值；（2）、根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià)值，決定商品的初始價(jià)格；（3）、預(yù)測(cè)商品的銷售量；（4）、預(yù)測(cè)目標(biāo)成本，（5）、決策。理解值定價(jià)法的關(guān)鍵是準(zhǔn)確地掌握消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)知程度。對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值估計(jì)過(guò)高的賣主，會(huì)令他們的產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高；而對(duì)自身產(chǎn)品的消費(fèi)者認(rèn)識(shí)價(jià)值估計(jì)過(guò)低的企業(yè)，定的價(jià)格就可能低于他們能夠達(dá)到的價(jià)值。因此，為了建立起市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)價(jià)值，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是必不可少的。曾在上海房產(chǎn)界聞名一時(shí)的“某花苑客戶開價(jià)銷售”就是理解值定價(jià)法運(yùn)用的典范之一。某實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開發(fā)的某花苑，坐落于上海市區(qū)，占地面積13265平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤于1994年12月底開工，1995年4月開始預(yù)售。當(dāng)時(shí)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商經(jīng)過(guò)精心策劃，推出“客戶開價(jià)”銷售活動(dòng)。該活動(dòng)的具體操作方式是：開發(fā)商拿出3—7層共30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)，不另加層次和朝向費(fèi)用。該活動(dòng)推出后，立即在社會(huì)上引起了一個(gè)“客戶開價(jià)”熱潮，僅僅半個(gè)多月時(shí)間，參與報(bào)價(jià)的客戶就達(dá)63名。報(bào)價(jià)高的前12名客戶按報(bào)價(jià)購(gòu)買了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開價(jià)”更高的價(jià)格購(gòu)買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤的70%，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該活動(dòng)使購(gòu)房者感受到了買房由自己定價(jià)的全新體驗(yàn)，為上海房地產(chǎn)更合理定價(jià)提供了一條新思路。（二）區(qū)分需求定價(jià)法區(qū)分需求定價(jià)法又稱差別定價(jià)法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買力，不同購(gòu)買地點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。列如消費(fèi)者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點(diǎn)心要付10元，在一個(gè)小餐廳則要付12元，而在大旅店的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付20元。價(jià)格一級(jí)比一級(jí)高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。區(qū)分需求定價(jià)法的主要形式有：以消費(fèi)群體的差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以數(shù)量差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以產(chǎn)品外觀、式樣、花色等差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)，以地域差異或時(shí)間差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)等。三、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法。它是以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量等情況，制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格，以達(dá)到增加利潤(rùn)，擴(kuò)大銷售量或提高市場(chǎng)占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上有較多的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，適宜采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤售價(jià)，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)有隨行就市定價(jià)法，追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法兩種。（一）隨行就市定價(jià)法隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平。一般來(lái)說(shuō)，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測(cè)比較困難，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬和不愿打亂市場(chǎng)現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價(jià)方法較為行之有效。在競(jìng)爭(zhēng)激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場(chǎng)上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價(jià)方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。因?yàn)樵诟?jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)條件下，銷售同樣商品房的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)實(shí)際上沒(méi)有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格來(lái)定價(jià)。若價(jià)格定得太高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過(guò)低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。因此，這種定價(jià)方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。（二）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)使用這種定價(jià)方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，往往以同行中對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。四、可比樓盤量化定價(jià)法針對(duì)許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對(duì)樓盤進(jìn)行定量描述。進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的、地段、價(jià)格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤定級(jí)因素的具體指標(biāo)及等級(jí)劃分只有落實(shí)到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。我們總共列出18個(gè)定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18個(gè)因素，共分五等級(jí)，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。1、18個(gè)定級(jí)因素。表1-1定級(jí)因素、指標(biāo)與分值定級(jí)因素指標(biāo)分值位置A、距離在片區(qū)中心心區(qū)的遠(yuǎn)近；；B、商業(yè)為臨臨街或背街；；C、寫字樓為為臨街或背街街；D、住宅為距距所在片區(qū)中中心區(qū)的遠(yuǎn)近近A.最差（遠(yuǎn)）1；BB.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5價(jià)格A、百元以上為等級(jí)級(jí)劃分基礎(chǔ)；；B、商鋪、寫寫字樓、豪宅宅、普通住宅宅等級(jí)依次減減少；C價(jià)格是否有有優(yōu)勢(shì)A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：：供水、排水水、供氣、供供電；B、社會(huì)服務(wù)務(wù)設(shè)施：文化化教育、醫(yī)療療衛(wèi)生、文娛娛體育、郵電電、公園綠地地A.最不完善1；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物業(yè)管理A、保安；B、清潔潔衛(wèi)生；C、機(jī)電；D、綠化率及及養(yǎng)護(hù)狀況；；E、物業(yè)管理理費(fèi)（元/月）；F、是否人車車分流；G、物業(yè)管理理商資質(zhì)A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑質(zhì)量A、是否漏水；B、門門窗封閉情況況；C、內(nèi)墻；D、地板、E、排水管道道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通A、大中小巴士路線線數(shù)量；B、距工交站站遠(yuǎn)近；C、站點(diǎn)數(shù)量量；D、大中小巴巴士舒適程度度A.最少（遠(yuǎn)）1；BB.很少（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中中近期）；B、規(guī)劃完善善程度；C、規(guī)劃所在在區(qū)域重要性性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀狀A(yù).最不完善1；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數(shù)A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5朝向A、按方向；B、按按山景；C、按海景；D、視野A.西（西北、西南）1；B.東（東南、東東北）2；C北（東北、西西北）3；D.南（東南、西西南）5外觀A、是否醒目；B、是是否新穎；C、是否高檔檔；D、感官舒適適程度A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5室內(nèi)裝修A、高檔；B、實(shí)用用；C、功能是否否完善；D、質(zhì)量是否否可靠A.最差（遠(yuǎn)）1；BB.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5環(huán)保A、空氣；B、噪音音；C、廢物；D、廢水A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（遠(yuǎn)）5發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)譽(yù)A、資產(chǎn)及資質(zhì)；BB、開發(fā)樓盤盤多少；C、樓盤質(zhì)量量；D、品牌A.最差（少）1；BB.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5付款方式A、一次性付款；BB、分期付款款；C、按揭付款款；D、其他A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5戶型設(shè)計(jì)A、客廳和臥室的結(jié)結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)關(guān)系；C、是否有暗暗房；D、實(shí)用率大大小A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5銷售情況A、銷售進(jìn)度；B、銷銷售率；C、尾盤現(xiàn)狀狀A(yù).最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5廣告A、版面大?。籅、廣廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意意A.最差（?。?；BB.很差（?。?；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量；BB、住戶方便便程度A.最差（少）1；BB.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）52、定級(jí)因素權(quán)重確定權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級(jí)因素。上述篩選出18個(gè)因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、價(jià)格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽(yù)0.1、付寬方式0.2、戶型設(shè)計(jì)0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然?？杀葮潜P綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（示范表）FW權(quán)重序號(hào)樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注位置0.51價(jià)格0.52配套0.43物業(yè)管理0.34建筑質(zhì)量0.35交通0.36城市規(guī)劃0.37樓盤規(guī)模0.38朝向0.39外觀0.110室內(nèi)裝飾0.211環(huán)保0.212發(fā)展商信譽(yù)0.1113付款方式0.214戶型設(shè)計(jì)0.115銷售情況0.116廣告0.117停車位數(shù)量0.1118（3）樓盤定級(jí)因素定級(jí)公式。P=∑Wi*Fi=W1×F1+W2×F2+W3×F3+W4×F4+W5×F5+W6×F6+…Wn×Fn公式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n——樓盤定級(jí)因素的總數(shù)Wi——權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi——分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為1999年7月統(tǒng)計(jì)所得?？杀葮潜P綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（一）表7—4項(xiàng)目名稱/因素及及權(quán)數(shù)序號(hào)大地花園松泉山莊百仕達(dá)花園二期備注位置0.51444三樓盤地段價(jià)值相相近價(jià)格0.52345百仕達(dá)最高配套0.43345百仕達(dá)最完善物業(yè)管理0.34345建筑質(zhì)量0.35344交通0.36444城市規(guī)劃0.37334樓盤規(guī)模0.38245朝向0.39444外觀0.110345室內(nèi)裝飾0.211244環(huán)保0.212254大地花園南朝工廠廠發(fā)展商信譽(yù)0.1113445付款方式0.214444戶型設(shè)計(jì)0.115345銷售情況0.116443廣告0.117135停車位數(shù)量0.1118145可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（二）表7—5項(xiàng)目名稱/因素及及權(quán)數(shù)序號(hào)東湖大廈景園大廈景竹園備注位置0.51444價(jià)格0.52445配套0.43435物業(yè)管理0.34334建筑質(zhì)量0.35444交通0.36444城市規(guī)劃0.37444樓盤規(guī)模0.38435朝向0.39334外觀0.110435室內(nèi)裝飾0.211445環(huán)保0.212343東湖、景竹近主干干道，噪音大大發(fā)展商信譽(yù)0.1113445付款方式0.214444戶型設(shè)計(jì)0.115445銷售情況0.116443廣告0.117335停車位數(shù)量0.1118334可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（三）表7—6項(xiàng)目名稱/因素及及權(quán)數(shù)序號(hào)鹿鳴園泰寧大廈新豐大廈備注位置0.51444三者均臨主干道價(jià)格0.52454新豐大廈不包括裝裝修配套0.43443鹿鳴直飲水、泰寧寧游泳池物業(yè)管理0.34443建筑質(zhì)量0.35454交通0.36444城市規(guī)劃0.37444樓盤規(guī)模0.38443朝向0.39443外觀0.110453新豐部分戶型為半半“暗房”室內(nèi)裝飾0.211440環(huán)保0.212343發(fā)展商信譽(yù)0.1113454付款方式0.214444戶型設(shè)計(jì)0.115443銷售情況0.116342廣告0.117343停車位數(shù)量0.