2022年行業(yè)分析權威人士全面解析房地產暴力謎團

權威人士全面解析房地產暴力謎團房地產開發(fā)銷售過程中是否存在暴利，始終是個難以說清、爭議頗多的話題。

國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林表示，“我們正在對房地產市場的成本、利潤和價格等狀況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業(yè)進展的實際狀況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴峻打擊不法房地產開發(fā)商牟取暴利的行為?！?/p>

此言一經(jīng)媒體公開報道，對立的兩個陣營立即產生：眾多房地產開發(fā)商利用微博等網(wǎng)絡平臺聲明，房企開發(fā)商品住房不存在暴利，其真實的利潤率水平甚至要遠遠低于藥品、服裝及餐飲行業(yè)；網(wǎng)民及一般購房者則眾口一詞，多年來房地產開發(fā)商雄踞財寶榜前列，炫富行為屢見不鮮，若無暴利，何至于此？

正如“雞生蛋，蛋生雞”的理論一樣，畢竟是房地產開發(fā)催生了很多億萬富翁，還是很多億萬富翁涌向了房地產行業(yè)？準確的答案或許只能在公開成本后、靠真實的數(shù)據(jù)來證明。

何為暴利

房地產造就富豪的“神話”，好像印證了行業(yè)“暴利”的觀點。

2022年福布斯發(fā)布的全球華人富豪榜單顯示，近三成華人富豪主要涉及房地產業(yè)，遠遠超過其他行業(yè)。其中，前三甲中的李嘉誠、新鴻基郭炳江兄弟均為房地產富豪；內地女富豪當中，吳亞軍、陳麗華亦是靠地產起家。

“中國房地產開發(fā)行業(yè)暴利驚人，應當實施反暴利法?！鄙虅詹繃H貿易經(jīng)濟合作討論院專家梅新育說，即使在次貸危機爆發(fā)前世界性的房地產牛市中，中國房地產市場的表現(xiàn)也極為引人注目。當時，在境外基金直接參加最多的房地產租賃市場，中國市場收益率比美歐市場收益率普遍高50%以上。而由于中國房地產企業(yè)信息高度不透亮?????，他們所對外宣稱的利潤數(shù)據(jù)并不靠譜。

依據(jù)梅新育的調查，2022年時，地處北京西四環(huán)和西五環(huán)之間玉泉路周邊地區(qū)商品房的銷售利潤率也許為34.7%，投資收益率則高達138.8%。而房地產企業(yè)普遍存在的涉稅問題也進一步提高了其實際利潤率，“2022年度中國納稅500強企業(yè)排行榜”前300名內無一家房地產商?！?/p>

不過，21世紀不動產市場進展中心副總裁林蕾不是，目前對房地產暴利并無準確定義，無論是政府部門還是學界，都暫未給出清楚的界定。

她認為，根據(jù)上市企業(yè)利潤率的估算，假如以毛利潤率30%或者35%以上定義為“暴利”，那么，一些壟斷企業(yè)算不算是“暴利”？依據(jù)中石油年報，其2022年毛利潤率為37.89%，2022年為33.79%，均高于大部分房地產上市公司的毛利潤率。

北京高校房地產討論所所長陳國強在接受采訪時則認為，各項目成本和利潤狀況不同，即便是相鄰地塊，如定位不同，開發(fā)商投資成本也不一樣。土地成本或許可比，但設計費、建設成本等環(huán)節(jié)差異很大，“暴利”如何界定有難度。偉業(yè)我愛我家副總裁胡錦暉也表示，依據(jù)近年上市房企年報，其年均毛利率為35%左右，除去稅收、管理成本，凈利率在16%左右，是否還屬于“暴利”值得商榷。

誰的暴利

近年來，要求房企布開發(fā)成本的呼聲時常響起，但卻遭到絕大多數(shù)開發(fā)商的劇烈反對，理由不外乎“涉及企業(yè)商業(yè)隱秘”。福州等城市偶有嘗試，最終也不了了之。

2022年，本報就曾經(jīng)報道福州市物價局對23個樓盤的調查，數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商利潤率平均約50%，最低約20%，最超群過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔、利潤率越高的特點。曾有媒體報道稱，杭州、上海的多個樓盤利潤率都超過100%。

不過，一份來自開發(fā)商的自曝的樓盤成本清單，也可以讓我們看到以數(shù)據(jù)說話的房地產暴利的利益鏈指向何方。

南昌某房地產公司的總經(jīng)理供應了一份其開發(fā)的某項目的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)覺，房價的構成中，存在多個利益體，其中，開發(fā)商、地方政府、銀行已經(jīng)形成一條“泡沫”制造鏈，將房價不斷推高，以攫取更大價值。

這一樓盤位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售均價約每平方米4720元。清單顯示，每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。

在該成本價中，每平方米土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元，前期工程費95.37元；房屋開發(fā)費1828.23元；管理費94.82元；財務費170.48元；銷售費用160元(90%為媒體費用)；其他費用201.1元；稅費695元。

其中，政府從中獵取的收益包括：每平方米土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元、前期工程費中的“可行性討論費”2元、房屋開發(fā)費的8.33%即152元、管理費中涉及政府的達50%即47.41元、稅費695元，合計約1600元，超過了房價的1/3。另外，政府還要從購房人手中收取稅費等費用。如此看來，地方政府可以說是房地產市場上最大的贏家。

從這份清單也可看出，開發(fā)商是利潤的其次大主體?！凹幢闶侵胁康貐^(qū)的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個商人群體，賺取的利潤是一般人難以想象的，當然有時候用來打點的錢也是老百姓想不到的?！?/p>

“商品房是市場化程度較高的商品，但房地產市場不