物業(yè)市場拓展方案

物業(yè)工程拓展方案拓展工作效率，特制定該方案。一、適用范圍適用于公司各部門/員工與工程拓展有關(guān)的組織及其組織行為。二、職責〔一〕總經(jīng)理負責批準公司工程拓展工作目標。(二〕市場拓展部負責組織物業(yè)工程拓展工作，并對物業(yè)拓展工作進展指導和評審。三、公司物業(yè)對外拓展的優(yōu)勢(一)公司物業(yè)效勞品牌文化效應；〔二)在＊*20500備技術(shù)、資源的支持力；(三〕健全的治理制度；〔四〕標準的效勞標準及要求；〔五)三標一體治理體系根底效勞的推行;四、拓展進展目標〔一〕定位1公司各部門依據(jù)公司要求,有力量、有時機的要爭取接收更多工程。2不管承受何種模式對外拓展治理,均屬于外接工程有效治理面積。3、領(lǐng)域定位:中高檔型住宅、商業(yè)工程、政府機關(guān)辦公大樓、學校教學樓、醫(yī)院及大型企業(yè)后勤〔包括工業(yè)園區(qū)〕等。4拓展,不求多,只求精,以到達培育品牌和業(yè)務建設(shè)的目的。5接收任何物業(yè)類型工程必需以盈利為前提,依據(jù)物業(yè)類型及面積的不同進展盈利測算?！?〕建筑面積小于1萬平米時,利潤不得低于本錢測算的15％〔含稅金〕;〔2)建筑面積在1--—-—5萬平米時，利潤不得低于本錢測算的；10％〔不含稅金)；〔4)建筑面積在10—-—-20萬平米時，利潤不得低于本錢測算的8％〔不含稅金)；建筑面積大于205%〔不含稅金)；工業(yè)園區(qū)及后勤工程依據(jù)工程效勞內(nèi)容洽商實際狀況進展測算10%〔不含稅金〕.(二)拓展原則：〔1)具有肯定盈利的各類物業(yè)工程，包括住宅、商業(yè)、政府辦公樓及學校等,要樂觀爭取接收；〔2)一般工程但對星海品牌進展有肯定影響力的,在能保證合同期內(nèi)收支根本平衡的，也要樂觀爭取接收；〔3〕個別盈利不高或略有虧損的工程,但對品牌進展有肯定影響力的，經(jīng)總經(jīng)理審批同意后，可以接收；〔4)在對外拓展工程中,要樂觀主動將星海模式引入到工程現(xiàn)場治理中，促進對外拓展工程治理形成常態(tài)化;外接工程治理，物業(yè)效勞簽約期限不得少于12—3年，假設(shè)治理穩(wěn)定正常，爭取延長或續(xù)簽治理年限；(7〕曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體屢次負面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的工程不接；業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的工程不接〔限于成熟小區(qū)；以客滿足為根底，建立品牌核心價值，規(guī)劃品牌系統(tǒng)，塑造品牌形象。五、拓展業(yè)務范圍(一〕物業(yè)治理全托付效勞方式:全托付治理，從物業(yè)的前期介入、物業(yè)的入伙到物業(yè)的日常治理如客戶效勞、秩序維護、環(huán)境治理、公共房屋維護治理、共用效勞費收取方式不同，可分為“包干制“和“傭金制”二種?？蛻魧ο?當?shù)厝狈ξ飿I(yè)治理操作思想的開發(fā)商開發(fā)的工程、政府工程機構(gòu)的辦公樓、學校園區(qū)物業(yè)等。效勞特色：樂觀的前期介入。從物業(yè)治理角度，幫助開發(fā)商進展工程的規(guī)劃設(shè)計及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的選型.營銷推廣的協(xié)作。以一流的物業(yè)治理品牌，幫助開發(fā)商增加購房客戶對將來生活品質(zhì)和效勞檔次的信念。(3〕高品質(zhì)的物業(yè)治理，員工具備高水準的職業(yè)道德、專業(yè)學問與效勞閱歷；(4〕供給行業(yè)內(nèi)性能價格比的高品質(zhì)效勞;〔5確保治理效勞水平；ISO(二)參謀治理將星海物業(yè)標準化、標準化的物業(yè)治理體系,效勞承諾的指標，使開發(fā)商的物業(yè)治理快速到達行業(yè)一流水平。由星海物業(yè)派駐專職參謀常駐工程現(xiàn)場對效勞工程進展物業(yè)治理的詢問、籌劃、指導，使開發(fā)商的小區(qū)治理快速到達行業(yè)先進水平，但日常治理由現(xiàn)場治理機構(gòu)實行。依據(jù)合作協(xié)議商定,對菜單式的組合、專項式的參謀指導，考核制度的適用性等.客戶對象：本市有需求的開發(fā)商、物業(yè)治理公司等。效勞特色：〔1)幫助客戶量身訂做符合實際需要的組織架構(gòu)；〔2)標準業(yè)務程序,引入ISO治理體系；(3〕運用物業(yè)治理軟件，構(gòu)建高效率的治理平臺；幫助選聘人才,培育專業(yè)化的物業(yè)治理隊伍；掌握本錢費用,優(yōu)化物業(yè)治理投入產(chǎn)出關(guān)系；(6)確保業(yè)主承接查驗、入伙、業(yè)主大會會議等重大事項的順當籌劃和舉辦。(三〕深層合作經(jīng)營治理效勞方式：與友好同行業(yè)企業(yè)合作，通過達成戰(zhàn)略合作伙伴方式進展雙贏合作模式,星海物業(yè)通過以無形資產(chǎn)與資金投入,及派遣有關(guān)人員負責工程治理。雙方的收益與風險依據(jù)所投入的資金比例進展安排。與其他企業(yè)合資合作進展工程治理的,可先簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，具體工程再單獨簽訂物業(yè)效勞合同，并以工程合同為最終解釋權(quán)?？蛻魧ο?缺少專業(yè)物業(yè)效勞的商業(yè)綜合體或大業(yè)主等。六、拓展洽商要素(一先人后事,與對方相關(guān)人的關(guān)系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣;(二〕要從多方面盡可能把握對方信息,了解對方的需求，這是確定是否拓展、實行哪種方式的根底；(三)知己知彼,盡量了解競爭對手的強項弱勢，取長補短；〔四)要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為根底，小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進;(五〔尤其是我方的義務、費用標準)；〔六如對方提出的參謀工程或要求與法律相悖或我方自身力量緣由而不能承受時，應直接提出，以免日后發(fā)生爭議，不能委曲求全,使自己陷入被動；(七)在對方不能確定應承受哪種治理模式時，應正確分析、引導并向其解釋實行某種模式的緣由，盡量留意實效；〔八〕依據(jù)對方工程實際狀況，依據(jù)盈利定位要求來確定測算結(jié)果。七、拓展程序及操作指引〔一)物業(yè)工程拓展運作流程圖物業(yè)工程信息獵取物業(yè)工程信息獵取有效聯(lián)絡與進展商(業(yè)主)初步交涉治理模式確實定〔二〕物業(yè)工程信息獵取，搜集有以下途徑：(1)實地收集建、在建或已建物業(yè)的工程信息;〔2〕集團、物業(yè)治理主管部門及政府相關(guān)機構(gòu)的推介;(3〕中介機構(gòu)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之各類企業(yè)單位的推介；〔4〕公私關(guān)系之熟人、朋友及已簽約開發(fā)商〔業(yè)主)的推介;〔5)主動上門聯(lián)絡的開發(fā)商〔業(yè)主)；(6)參與工程的公開招投標或邀請招投標；業(yè)主委員會重選聘物業(yè)公司的工程信息;(三〕物業(yè)工程實地考察要素：〔1)物業(yè)類型、規(guī)模及定位〔通過實地考察或模型、效果圖、銷售價格等了解工程檔次定位等；〔2〕所在區(qū)域及其地理位置；(3〕開、竣工時間及其開盤、入伙時間；〔4〕開發(fā)商〔業(yè)主)聯(lián)絡方式、背景資料及其物業(yè)治理合作意向；〔5)對于市場,須充分調(diào)查當?shù)匚锕軤顩r物管消費心理、進展前景等；(6〕其它可于第一時間收集到的信息.〔四〕工程調(diào)研報告各部門/員工將搜集到的工程信息的各類要素進展整理分析，認清工程物業(yè)治理的特點，了解工程運行狀況，與開發(fā)商〔業(yè)主〕作進調(diào)研工程進展評審。各部門/員工盡可能多接檔次高、規(guī)模大的樓盤或較好的商業(yè)、寫字樓等能為公司帶來經(jīng)濟效益及社會效益的工程。(五〕有效聯(lián)絡及跟蹤洽談1、工程跟蹤人員通過面談、、、電子郵件、郵政速遞等方式與開發(fā)商主管及高層人士、業(yè)主代表、業(yè)主委員會聯(lián)絡。2、聯(lián)絡洽談內(nèi)容及有效記錄：(1〕了解工程具體狀況，爭取獲得工程相關(guān)圖紙、資料；員會組織狀況，開發(fā)商〔業(yè)主〕對工程物業(yè)治理的合作意向等?！病_發(fā)商〔業(yè)主〕要求或工程需求，可邀請其來我公司參觀考察。在工程跟蹤過程中如發(fā)生部門內(nèi)部工作調(diào)整或公司人事變動等狀況，原工程負責人及接手的員工必需認真做好工程移交工作,原工程料及開發(fā)商〔業(yè)主)有效聯(lián)絡人員的聯(lián)絡方式，原工程負責人須安排接手人與該工程開發(fā)商〔業(yè)主)有效聯(lián)絡人員面談一次。(六〕物業(yè)治理方式確實定依據(jù)公司供給的三種物業(yè)治理方式 ,分別為全權(quán)托付治理效勞型、參謀治理效勞型、合作治理效勞型，市場拓展部應從為公司爭取最大利益的角度動身，并結(jié)合物業(yè)的實際狀況、開發(fā)商〔業(yè)主〕的合作意向等確定建議開發(fā)商(業(yè)主)承受的物業(yè)治理方式.〔七〕投標根本流程及物業(yè)效勞費測算要點1、了解招標文件具體要求,依據(jù)招標文件要求調(diào)整標書格式與內(nèi)容.2并預備好與工程關(guān)鍵人物進展相關(guān)事宜的溝通,以進一步探聽對方意圖。3、投標書〔方案〕編寫內(nèi)容〔準〕(1〕投標說明、法人代表證明文件;(2〕企業(yè)根本狀況及資質(zhì)文件;〔3〕治理效勞特色；(4〕治理效勞設(shè)想;各項物業(yè)治理效勞工作方案；治理效勞費用；物資配備明細。4、物業(yè)效勞費測算內(nèi)容〔一般包含以下內(nèi)容，具體內(nèi)容以工程實際為準〕(1〕人員工資本錢。包括根本工資，績效工資,員工福利，社保,商業(yè)險等；辦公費。包括效勞中心、物業(yè)用房的水電開支，辦公用品損消耗，辦公設(shè)備設(shè)施的維保費，通訊網(wǎng)絡費，交通費,報刊資料費等；秩序維護治理費。包括員工宿舍使用費,安防器械修理更換費，警示牌、指示牌擋車樁等更換、補充費等；，四害消殺費，化糞池、沙井疏通清理費二次供水水池清洗檢測費,垃圾清運費,綠化補種費等;費，消防系統(tǒng)維護、檢測費，給排水系統(tǒng)維護費,閉路監(jiān)控系統(tǒng)維護費，通風排風設(shè)施保養(yǎng)費,車場道閘系統(tǒng)維護費，公共設(shè)施及照明易耗品更換費，房屋主體維護費，設(shè)備設(shè)施修理耗材費,公共設(shè)備能消耗,車庫水電能消耗等；固定資產(chǎn)及前期投入攤銷費。包括辦公區(qū)裝修、辦公家具選購費,各類辦公設(shè)備設(shè)施選購費，工程修理工具配置費，公共區(qū)域及設(shè)備房標識標牌制作費,員工后勤生活物資配置費，各類垃圾箱配置費，秩序維護工具配置費等(此項費用假設(shè)甲方購置可無視〕;社區(qū)活動費及節(jié)日裝飾費〔8)不行預見費(9〕第三者公眾責任險及設(shè)備保險費〔10)稅費及治理酬金5、市場拓展部通過物業(yè)治理本錢測算結(jié)果，組織各部門參與商討,總經(jīng)理參會聽取各階段狀況匯報,參與投標書和合同的評審，最終拍板審定.6〕和投標保證金，按要求參與投標現(xiàn)場辯論等程序,最終等待開標結(jié)果。〔八〕合同評審及備案23，避開短期經(jīng)營難以回收本錢，造成公司不必要的損失；品質(zhì)部依據(jù)與開發(fā)商〔業(yè)主〕的洽談意見，按標準合同范本擬制合同稿,編制版本號,經(jīng)自審后與工程資料一并提交總經(jīng)理審核。〔3)合同簽訂后由辦公室負責后續(xù)物業(yè)備案工作?！?)品質(zhì)部幫助工程資料移交工作，市場拓展部與工程負責人開會、交代工作.〔九)工程接收，與開發(fā)商〔業(yè)主〕的資料移交發(fā)文中提示開發(fā)商〔業(yè)主〕準時支付合同近期款,并告知我司銀行帳戶及財務室相關(guān)人員聯(lián)絡方法。確保資料齊全、移交順當。八、拓展盈利安排鼓勵。九、相關(guān)支持性文件和質(zhì)量記錄〔試行〕《市場拓展規(guī)程》《物業(yè)工程信息表》《投標工程評審場拓展全員鼓勵方案一、目的:

〔試行〕為快速擴大公司規(guī)模，實現(xiàn)員工與企業(yè)共贏,公司打算開展全員不損品牌,并對拓展成功簽約的員工賜予提成、提薪、提級、提職的鼓勵原則。二、適用范圍：公司各部門及員工。三、鼓勵方案:(一)參謀工程提成比例為一次性工程利潤的〔其中展部嘉獎〕,具體方案如下：1/4%提成嘉獎；2、各部門/員工供給參謀工程有效信息，并樂觀協(xié)調(diào)跟進,最終成功6％提成嘉獎；8%提成嘉獎；4、發(fā)放時間及形式：提成費用按合同付款時間計算，原則上隨當月工資發(fā)放，特別狀況下，公司亦可選擇其他形式另行發(fā)放.5、留意事項：拓展費用及公司內(nèi)部提成兩項費用總和不得超過整個10％。6、如參謀工程年參謀費用利潤在10〔1〕2%：2023〔2〕4%:4000〔3〕6％:6000(4〕8％：8000〔二)全委工程提成比例為一次性工程利潤的5〔拓展部嘉獎)，具體方案如下：1/6％提成嘉獎；2、各部門/員工供給全委工程有效信息,并樂觀協(xié)調(diào)跟進,最終成功簽8%提成嘉獎；3、各部門/員工供給全委工程有效信息,獨立對接并最終成功簽約的,10%提成嘉獎。4發(fā)放,特別狀況下，公司亦可選擇其他形式另行發(fā)放。515%。610〔1〕4％：4000〔2)6％：6000〔3)8%：8000〔4)10％：10000〔三〕如拓展工程屬代表性業(yè)態(tài)、區(qū)域標志性建筑、有較大社會影響力，或?qū)臼袌鐾卣棺龀鲎龃蠓瞰I的,在上述鼓勵政策的根底上，2%的金額嘉獎?！菜摹愁~外鼓勵在提成鼓勵的根底上，額外鼓勵政策如下：1、提薪：在公司調(diào)薪窗口優(yōu)先予以調(diào)薪或加大調(diào)薪幅度；2、提級：可優(yōu)先享有同職位級別提升；優(yōu)先考慮；4、年終評憂設(shè)立專項嘉獎名額，同等條件下，其他評憂時予以優(yōu)先考慮.5、其他：原則上拓展工程在同一區(qū)域的，優(yōu)先由拓展業(yè)務的部門進展治理。四、費用治理各部門/員工在初期了解、接洽工程過程中,所發(fā)生的費用由部門/個人自行擔當.經(jīng)公司同意后所發(fā)生的部門/個人相關(guān)拓展費用,可由公司先行墊付，簽訂合約后，在后期各部門/員工提成中予以沖抵。各部門//員工工資中扣除公司墊付的全部費用。五、備案、報批治理展部備案的部門為準,經(jīng)公司市場拓展部報總經(jīng)理通過后，方可進展深入洽談或投標。市場拓展規(guī)程一、目的物業(yè)的品牌.二、范圍適用于公司市場拓展和物業(yè)治理工程的招投標工作.三、職責〔一〕市場市場拓展部負責物業(yè)信息資料收集、整理、分析和工程的跟蹤、洽談;以及投標書和托付效勞合同的編制并組織評審?！捕呈袌鍪袌鐾卣共控撠煿こ炭疾斓墓ぷ鳌！踩称焚|(zhì)部負責物業(yè)治理本錢測算?！菜摹晨偨?jīng)理聽取各階段狀況匯報，參與投標書和合同的評審，最終拍板審定。四、工作程序〔一〕樓盤工程信息收集其進展整理匯總并報市場市場拓展部及總經(jīng)理審核.2、市場市場拓展部對收集的樓盤信息進展過濾和分析，最終確定有價值的工程并組織跟蹤了解.3內(nèi)容如下：〔1〕前期物業(yè)治理樓盤了解◆物業(yè)類型〔和竣工驗收狀況?！粑飿I(yè)所在區(qū)域、配套設(shè)備設(shè)施、建筑總面積、用地面積、綠化面積?！糸_發(fā)商、施工單位、將入住和已入住的業(yè)主狀況.◆開發(fā)商心中物業(yè)治理公司效勞價位及局部業(yè)主心中物業(yè)治理公共效勞價位.〕車位、會所等狀況；◆開發(fā)商心中物業(yè)治理單位資質(zhì)、品牌要求?！踩騾⒅\)。(2)成熟樓盤狀況了解◆原物業(yè)治理單位治理效勞狀況及虧贏狀況；各種配套設(shè)備設(shè)施有無損壞，相關(guān)物業(yè)資料和檔案是否齊全?！魳I(yè)主委員會發(fā)揮的作用及在業(yè)主心目中的形象，對物業(yè)公司要求和定位。◆物業(yè)類型(多層、小高層、高層、商住樓、別墅等)?！粑飿I(yè)所在區(qū)域、配套設(shè)備設(shè)施、建筑總面積、用地面積、綠化面積等?！糸_發(fā)商、施工單位、已入住和未入住業(yè)主的狀況?！粼飿I(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系，業(yè)主對原物業(yè)治理公共效勞質(zhì)量和價位是否滿足及緣由所在。統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(庫〕車位、會所等狀況；4、市場市場拓展部依據(jù)現(xiàn)場調(diào)研狀況編制報告,并報總經(jīng)理進展評審。(二〕洽談跟進1、市場市場拓展部和開發(fā)商、業(yè)主委員會建立聯(lián)系后要常常跟進，保持信息暢通.23、經(jīng)公司領(lǐng)導同意承受市場化方法交往和跟進.4、初步達成合作意向。5、了解招標文件具體要求。6、預備投標書〔方案〕并預備好與工程關(guān)鍵人物進展相關(guān)事宜的溝通，以進一步探聽對方意圖。(三〕投標書〔方案〕編寫內(nèi)容：〔一〕投標說明〔二〕企業(yè)根本狀況(三〕治理效勞特色(四〕治理效勞設(shè)想〔五)各項物業(yè)治理效勞工作標準〔六〕治理效勞費用(七〕物資配備明細〔四〕投標書〔方案〕的評審市場部組織相關(guān)部門對投標書〔方案〕進展評審。(五)投標書(方案〕送達由市場拓展工作人員將評審合格的投標書送達招標方。(六)物業(yè)效勞托付合同制定和內(nèi)部評審〔一)品質(zhì)部負責草擬合同并報送總經(jīng)理對合同的具體條款進展評審?！财?物業(yè)效勞合同的簽訂五、相關(guān)質(zhì)量記錄《物業(yè)工程信息表》《投標工程評審表》物業(yè)治理工程信息拓展人員： 年 月 日工程名稱座落位置原物業(yè)治理單位物業(yè)類型

標準

定位檔次占地面積〔M2〕總建筑面積開工時間竣工時間供給圖紙住宅面積(M2〕戶數(shù)

容積率 綠化率 綠化面積一期( 〕M2、二期〔 )M2開盤時間入伙時間□總平面圖 □首層平面圖 □地下室平面圖 □其他Ｍ２ 多層〔 〕棟〔 〕Ｍ２ 小高層〔 〕棟〔 )Ｍ２高層〔 )棟〔 )Ｍ２ 別墅〔 )棟〔 〕Ｍ２寫字樓〔 〕Ｍ２〔 )層(〕棟商業(yè)面積〔 〕Ｍ２( 〕層會所(M2〕功能配置停車位地下( 〕輛，地上(〕輛，租〔 〕％，售( 〕％智能化設(shè)施 門禁 □電子巡更 □停車場IC卡 □閉路監(jiān)控配電總?cè)萘?/p>

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