某地產(chǎn)項目營銷策劃報告

大亞灣項目營銷策劃報告思維導(dǎo)圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析商務(wù)公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位酒店公寓建議房地產(chǎn)市場分析項目屬性概況產(chǎn)品特征分析項目營銷策略項目推廣策略項目活動策略大亞灣宏觀經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)高速、強勢發(fā)展態(tài)勢2006年，大亞灣區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破百億大關(guān)，實現(xiàn)100.2億元，比上年增長90.3%，隨著中海殼牌的順利投產(chǎn)，拉動作用明顯，大亞灣經(jīng)濟發(fā)展顯著加快，國民經(jīng)濟高速發(fā)展，各項指標(biāo)都有明顯改善，經(jīng)濟質(zhì)量進(jìn)一步提高。2002－2006年大亞灣區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）區(qū)域生產(chǎn)總值（億元）增長幅度占全市比例大亞灣區(qū)100.290.3％10.7％惠陽區(qū)90.3916.2％9.7％惠城區(qū)394.0316.4％42.2％2006年惠州三區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）比較表2006年，大亞灣區(qū)生長總值增長幅度為90.3％，增幅位居全市之首，占全市GDP約一成。不難看出，大亞灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展受支柱產(chǎn)業(yè)石油化工、電子、汽車、鋼鐵等影響較大。信息來源：市統(tǒng)計局信息來源：市統(tǒng)計局2006年惠州市石化工業(yè)強勢崛起，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值369.27億元，增長30.2%。其中，電子工業(yè)214.2億元，增長15.2%；石化工業(yè)53.42億元，增長2.7倍。中海殼牌石化項目于3月份順利投產(chǎn)，成為拉動惠州工業(yè)高速增長的主導(dǎo)因素，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也向適度重型化調(diào)整，輕重工業(yè)比重由上年的52.9：47.1調(diào)整為45.2：54.8。宏觀經(jīng)濟—整體GDP以中海殼牌龍頭的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)第二產(chǎn)業(yè)：實現(xiàn)增加值72.7億元，增長150.1%，其中工業(yè)增加值66.6億元，大幅增長272.2%；由于中海殼牌項目投產(chǎn)，拉動工業(yè)迅速發(fā)展，三產(chǎn)比例進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。2006年大亞灣區(qū)三大產(chǎn)業(yè)分布圖（GDP）第三產(chǎn)業(yè)：實現(xiàn)增加值25.1億元，增長16.8%。其中批發(fā)零售，金融，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)發(fā)展速度較高，分別實現(xiàn)增加值1.63億元、0.4億元、7.58億元，比2005年分別增長20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱產(chǎn)業(yè)：2006年石化、電子、汽車、鋼鐵四大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值270.4億元，增長319.9%，占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值比重的89.7%。其中，石化產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值194.2億元；電子工業(yè)產(chǎn)值42.9億元，增長27.7%；鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值10.5億元，增長32.5%；汽車工業(yè)產(chǎn)值22.8億元，增長17.2%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：大亞灣區(qū)共有省級以上高新技術(shù)企業(yè)10家，新增1家。高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)215.7億元，10家工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)比重71.5%，提供就業(yè)崗位2094人。單位：億元2006年同比增長所占比例本區(qū)生產(chǎn)總值100.290.3％——第一產(chǎn)業(yè)2.42.8%2.4%第二產(chǎn)業(yè)72.7150.1%72.6%第三產(chǎn)業(yè)25.116.8%25.0%招商引資：2006年共洽談引進(jìn)項目86宗，涉及投資總額15.2億美元，其中外資項目32宗，投資總額4.76億美元，其中較大的外資有中?？萍茧娮禹椖?、星華電子項目等；內(nèi)資項目54宗，內(nèi)資比重不斷加大，投資總額9.57億美元，各占62.8％和63％，其中較大的內(nèi)資項目有比亞迪電子項目、三鑫玻璃項目等。目前世界500強企業(yè)14家。信息來源：市統(tǒng)計局宏觀經(jīng)濟—產(chǎn)業(yè)布局石油石化類項目成為經(jīng)濟發(fā)展的強力引擎，國際管理型人口劇增——2005年7月21日全球第二大石油和化工倉儲公司——歐德油儲集團公司在大亞灣石化區(qū)舉行奠基儀式。——2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道動工?！?006年2月10日中海殼牌南海石化投產(chǎn)，項目總投資42億美元?！?006年6月廣東LNG惠州電廠投產(chǎn)，總投資約85億元人民幣。——2006年7月1200萬噸南海煉油項目投產(chǎn)，基建投資193億元人民幣?！?007年4月9日深圳比亞迪攜巨資60億元人民幣投向大亞灣?！?007年4月9日碧桂園在惠東開發(fā)鳳凰城（集商住、休閑旅游配套項目和五星級酒店業(yè)一體的綜合房地產(chǎn)項目），投資總額100億元人民幣，該項目與大亞灣霞涌緊密相連……大亞灣重大工程經(jīng)典回放：石油石化、電子和港口物流等產(chǎn)業(yè)聚集運行、投產(chǎn)，為片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展來帶了使命契機，同時國際科技、管理型人口（人才）劇增，大量住房需求也將迅速釋放。宏觀經(jīng)濟—重點項目（1）

中海殼牌南海石化項目：中海殼牌南海石化項目是目前國內(nèi)最大的中外合資項目。合營企業(yè)外方是殼牌南海私有有限公司,它是荷蘭皇家/殼牌集團的成員之一,占50%的股份;中方投資者為中海石油化工投資有限公司,占50%的股份,該公司是中國海洋石油總公司(持股90%)與廣東廣業(yè)投資集團有限公司(持股10%)的合資企業(yè)。發(fā)展格局大亞灣所處的特殊地理位置吸引著國內(nèi)外大型石油化工、工業(yè)電子制造及港口物流業(yè)等企業(yè)的聚集。其中中海石化項目的建設(shè)及香港和記黃埔進(jìn)駐惠州港，使大亞灣初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局。廣東LNG惠州電廠項目：是廣東LNG總體項目的配套新建項目之一,由中國海洋石油總公司、廣東省粵電集團公司和廣東省電力發(fā)展股份有限公司投資建設(shè)，總規(guī)劃裝機容量為210萬千瓦，總投資約為85億元人民幣。

港口物流產(chǎn)業(yè)：作為國家一類對外開放口岸的惠州港，是開發(fā)區(qū)對外開放的重要門戶，其建設(shè)目標(biāo)是成為南中國海最大的油氣化工儲運基地和區(qū)域性的物流配送中心。惠州港現(xiàn)已建成碼頭28個，年吞吐能力達(dá)2560萬噸，油氣庫區(qū)的建設(shè)規(guī)模即將突破200萬立方米。

東風(fēng)本田汽車零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投產(chǎn)。公司位于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，與深圳、香港、廣州近在咫尺，是發(fā)達(dá)的泛珠江三角洲經(jīng)濟圈東部要道。公司主要生產(chǎn)轎車發(fā)動機及底盤的保安和機能性零部件。1998年11月獲得ISO9002質(zhì)量認(rèn)證；1999年11月獲廣東省高新技術(shù)企業(yè)稱號；2002年11月獲廣東省先進(jìn)技術(shù)型企業(yè)稱號。

中海殼牌等大型企業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，輻射延至惠州及珠三角宏觀經(jīng)濟—重點項目（2）人口變化2006年末，大亞灣區(qū)常住人口13.60萬人，從業(yè)人員86294人，增長14.4%，就業(yè)大專以上學(xué)歷人數(shù)12331人，占全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的14.3%，區(qū)內(nèi)就業(yè)中級以上職稱人數(shù)4090人，比2005年增加985人。區(qū)內(nèi)在崗職工年平均工資為22553元，增長4.9%。大亞灣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均GDP大幅增長，房地產(chǎn)也快速發(fā)展城市/區(qū)域惠州市同比增長大亞灣區(qū)同比增長GDP（億元）933.1916.3%100.290.3％人均GDP（元）2501914.3％7370077.5％房地產(chǎn)市場啟動期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)發(fā)展曲線800美元4000美元8000美元人均GDP快速發(fā)展期發(fā)展態(tài)勢：

2006年惠州市人均GDP為3127美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，大亞灣區(qū)由于人均GDP發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，理應(yīng)處在快速發(fā)展期。西蒙.庫茲涅茨經(jīng)濟理論是80年代后期提出的，以當(dāng)時的美元價格為參考，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，相應(yīng)的邊界應(yīng)該適度增加，但理論基本結(jié)論是正確的。目前，就人均GDP來看，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場處于非正常期，與大慶油田、科威特油田呈相似性。但就市場特征來研判，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場仍處在快速發(fā)展期。2006年惠州市和大亞灣區(qū)人均GDP發(fā)展態(tài)勢2006年惠州市GDP相當(dāng)于1989年深圳，大亞灣區(qū)人均GDP超過深圳同年數(shù)據(jù)。宏觀經(jīng)濟—與房地產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系大亞灣非正常期惠州正常期大亞灣規(guī)劃定位惠州南濱海新區(qū)，項目位于行政商務(wù)區(qū)（城市功能重點區(qū)）大亞灣區(qū)“五區(qū)一岸線”規(guī)劃圖“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線），全力描繪濱海石化新城區(qū)。中心區(qū)規(guī)劃：本項目位于行政商務(wù)區(qū)，即中心區(qū)，總用地面積約22平方公里，以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。大亞灣區(qū)功能定位：力爭通過5～10年時間的努力，奠定將大亞灣建設(shè)成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國海北岸的璀璨明珠的堅實基礎(chǔ)。電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)行政、金融、商務(wù)和居住石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)黃金海岸旅游區(qū)港口、物流宏觀經(jīng)濟—大亞灣規(guī)劃本項目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點高、可建設(shè)性強的規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃區(qū)域土地面積（平方公里）主要特征發(fā)展方向可建設(shè)性整體22——惠州城市南部的濱海新區(qū)強北片8清華大學(xué)編制了概念性規(guī)劃；無歷史遺留問題居住、文化娛樂強中片7環(huán)境比較差；設(shè)施配套不齊全行政辦公、商業(yè)服務(wù)強南片7環(huán)境比較差；爛尾樓林立星級酒店、旅游休閑度假弱中心區(qū)北片介紹：

土地面積：位于淡澳河以北，總用地面積為8平方公里，目前建設(shè)量較小，規(guī)劃控制得比較好。

功能定位：是以行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)。

規(guī)劃現(xiàn)狀：現(xiàn)已由清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制了北片區(qū)核心地段2.3平方公里的概念性規(guī)劃，近期將先啟動建設(shè)北區(qū)主干道路、市政廣場、虎頭山公園。信息來源：大亞灣規(guī)劃局宏觀經(jīng)濟—中心區(qū)規(guī)劃大亞灣區(qū)產(chǎn)業(yè)與周邊城區(qū)形成有機互補現(xiàn)代石化數(shù)碼、中海殼牌石化項目后勤基地電子加工、紡織、家具……高新技術(shù)、金融、物流、制造工業(yè)……東莞市深圳市惠州市工業(yè)制造、高新技術(shù)……石化產(chǎn)業(yè)區(qū)和港口物流產(chǎn)業(yè)基地大亞灣區(qū)大亞灣區(qū)及周邊城區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖信息來源：各地相關(guān)政府網(wǎng)站半小時生活圈深圳軌道交通、產(chǎn)業(yè)東延至大亞灣的利好因素加速了深圳與大亞灣生活圈的融合。惠陽區(qū)宏觀經(jīng)濟—產(chǎn)業(yè)融合未來交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)提供動力，，為吸引外地地客增多了籌籌碼公路方面：連接區(qū)內(nèi)外的的高等級公路路—惠（州））澳（頭）疏疏港大道可與與深汕、惠鹽鹽、廣汕、廣廣惠、惠河等等高速公路聯(lián)聯(lián)通；大亞灣灣沿海公路即即將動工建設(shè)設(shè)，建成后將將使大亞灣至至深圳特區(qū)（（關(guān)內(nèi)）的距距離縮短至36公里。鐵路方面：京九鐵路支線線——惠（州州）大（大亞亞灣）鐵路已已建成通車。。空運方面：開發(fā)區(qū)距深圳圳寶安國際機機場70公里里，距廣州國國際機場150公里，距距香港赤鱲角角國際機場120公里，，均在兩小時時車程內(nèi)。2008年3月，惠州機機場將恢復(fù)飛飛行。海運方面：開發(fā)區(qū)內(nèi)的惠惠州港是京九九鐵路南端最最便捷的出海?？?，可直航航世界各大港港口。大亞灣立體交交通網(wǎng)絡(luò)形成引發(fā)產(chǎn)業(yè)格局局延伸交通優(yōu)勢開發(fā)區(qū)已初步步形成了由港港口、航空、、鐵路、公路路和光纖組成成的立體交通通通訊網(wǎng)絡(luò)。功能延伸立體交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)引發(fā)片區(qū)新新的產(chǎn)業(yè)格局局延伸，未來的大亞亞灣片區(qū)依托托海港的獨特特優(yōu)勢將會成成為珠三角新新的熱點區(qū)域域之一。同時，深莞惠惠立體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)將為大亞亞灣帶來了大大量深圳等異異地投資客。。宏觀經(jīng)濟—城城際交通大亞灣規(guī)劃———參考圖片片大亞灣規(guī)劃鳥鳥瞰圖大亞灣用地規(guī)規(guī)劃圖大亞灣規(guī)劃夜夜景圖大亞灣小桂灣灣效果圖大亞灣宏觀經(jīng)經(jīng)濟與規(guī)劃——小小結(jié)1、大亞灣區(qū)區(qū)經(jīng)濟整體呈呈現(xiàn)高速發(fā)展展勢頭，以中中海殼牌為首首的第二產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展迅猛，，其輻射性已已延至惠州及及珠三角。2、石油石化化產(chǎn)業(yè)成為大大亞灣區(qū)經(jīng)濟濟的強力引擎擎，國際科技技、管理型人人才劇增，由由此而引來的的住房需求必必將釋放。3、大亞灣區(qū)區(qū)人均GDP大幅增長，，房地產(chǎn)處在在快速發(fā)展軌軌道。4、珠三角產(chǎn)產(chǎn)業(yè)互補和融融合，大亞灣灣交通網(wǎng)絡(luò)日日益完善，惠惠深半小時生生活圈（大亞亞灣、惠城、、惠陽和龍崗崗區(qū)）浮出水水面。5、本項目位位于大亞灣中中心區(qū)北片，，片區(qū)的起點點高、可建設(shè)設(shè)性強的規(guī)劃劃為項目贏得得了發(fā)展先機機！2007年1-4月中央央重大政策一一覽表類型文件政策內(nèi)容政策目的對本項目影響金融上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金中國人民銀行決定從2007年1月15日、2月25日、4月16日起，分別三次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，人民幣存款準(zhǔn)備金率升至10.5％。緊縮貸款，以鞏固調(diào)控成效★★央行再次加息央行3月18日起，個人公積金五年期以上的貸款利率從4.59%調(diào)整為4.77%，人民幣存貸基準(zhǔn)利率將分別上調(diào)0.27%。國家針對目前房地產(chǎn)市場過熱的行為采取加壓措施★★稅收起征土地增值稅從2月1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的、增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤★★★★（1）城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例出臺2007年1月1日起開始執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍的政策同樣適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。提高城鎮(zhèn)土地使用稅，加大外商在內(nèi)地投資限制力度★房產(chǎn)溫家寶2007年政府工作報告1、發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式2、發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度3、正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控4、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管保持固定資產(chǎn)投資適度增長，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住宅，加強房價監(jiān)管力度★★廉租房制在年底前建立建設(shè)部要求尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在2007年年底前建立。尚未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)比例的城市，要在今年一季度予以明確。增加廉租住房供應(yīng)，解決人民生活居住問題★★《物權(quán)法》物權(quán)法明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！泵鞔_物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)★★土地溫家寶2007年政府工作報告1、認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃2、完善和嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)約集約用地標(biāo)準(zhǔn)，提高土地利用效率和集約化程度3、控制工業(yè)用地，堅決執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)4、落實建設(shè)用地稅費政策，規(guī)范土地出讓收支管理5、嚴(yán)格土地管理責(zé)任制，落實土地督察制度加強土地監(jiān)管力度，提高土地利用效率，通過用地稅費政策調(diào)控土地出讓收支管理★★★（2）土地審批下放省級政府報國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地，從2007年起調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報。加大地方政府對土地的監(jiān)管力度★運用遙感技術(shù)開展第七次土地執(zhí)法檢查國土資源部將應(yīng)用遙感技術(shù)開展第七次土地執(zhí)法檢查，檢查北京等90個城市的新增建設(shè)用地變化情況。這次檢查的范圍是衛(wèi)星遙感監(jiān)測圖片（簡稱衛(wèi)片）反映的2005年10月至2006年10月90個城市新增建設(shè)用地變化情況。加大土地監(jiān)察力度，控制和規(guī)范城市新增建設(shè)用地情況★★（1）2007年國國家開始起征征土地增值費費，目前大亞亞灣管委會已已開始土地整整治土地工作作，倘若開始始實質(zhì)整治，，必將影響到到本項目。（2）溫家寶在2007年政府府工作報告上上提出加強土土地監(jiān)管力度度等相關(guān)政策策，其作用必必將影響地方方土地市場。。宏觀政策后市政策預(yù)測測：短期內(nèi)整整體影響有限限，物權(quán)法和和人民幣升值值形成正面影影響2007年，，將是房地產(chǎn)產(chǎn)政策、土地地政策和金融融政策執(zhí)行非非凡的一年，，各類政策完完善和落實必必將成為政策策發(fā)展主方向向，主要目標(biāo)標(biāo)仍是監(jiān)控土土地市場、調(diào)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)構(gòu)和規(guī)范市場場秩序等。其其中，◎房地產(chǎn)產(chǎn)政策：2007年年政府必將從從多方位多手手段調(diào)控房地地產(chǎn)市場———以國六條為為基礎(chǔ)，““90－70”住房結(jié)結(jié)構(gòu)政策和經(jīng)經(jīng)濟適用住房房政策將會得得到進(jìn)一步落落實，普通商商品房、廉租租房和經(jīng)濟適適用房供應(yīng)比比例將會歷史史性增加?！蛲恋卣撸旱胤酵恋刭Y源源緊缺，2007年土地地調(diào)控不會松松弛，調(diào)控將將繼續(xù)在國六六條的“嚴(yán)格格控制土地、、優(yōu)化土地供供應(yīng)結(jié)構(gòu)、打打擊土地囤積積”框架下進(jìn)進(jìn)行，土地政政策（土地增值稅）和規(guī)劃政策將將繼續(xù)作為政政府調(diào)整房地地產(chǎn)市場供給給方面的主要要手段?！蚪鹑谡撸侯A(yù)計2007年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控將在現(xiàn)有有的框架下持持續(xù)，除加強強已有政策的的執(zhí)行力度外外，增加保障障性住房建設(shè)設(shè)，加息、提提高準(zhǔn)備金、、首付比例、、物業(yè)持有階階段稅費征收收等將可能是是2007年年金融政策調(diào)調(diào)控的幾大熱熱點。◎物權(quán)法：2007年物物權(quán)法條文進(jìn)進(jìn)一步清晰和和明確，有效效保護(hù)權(quán)利人人的物權(quán)?！蛉嗣駧派担?007年國國際油價、礦礦石價格漲幅幅都很大，房房地產(chǎn)價格持持續(xù)上揚，人人民幣升值的的預(yù)期正在走走強，吸引大大量國際游資資涌入中國。。本項目住宅和和公寓，受此此政策影響較較大，戶型設(shè)設(shè)計90平方方米以下須達(dá)達(dá)70%以上上。2007年政政府整治土地地市場決心不不減，本項目目土地受政策策影響較大。。若本項目通過過貸款進(jìn)行建建設(shè)，則受金金融政策影響響顯著。消費費者方面影響響不明顯。置業(yè)者購買信信心增強。宏觀經(jīng)濟—政政策影響本項目對外資資將更有吸引引力。雖然就現(xiàn)有條條件預(yù)測后市市政策對本項項目影響有限限，但是應(yīng)警警惕國家開發(fā)發(fā)政策風(fēng)險（（大亞灣規(guī)劃劃）、城際關(guān)關(guān)聯(lián)性開發(fā)政政策風(fēng)險。大亞灣土地政政策：整治拉拉開序幕，難難度和范圍不不容忽視大亞灣灣區(qū)土土地政政策：：根據(jù)大大亞灣灣管委委會惠惠灣[2007]5號文文件顯顯示：：2007年2月規(guī)規(guī)劃修修編和和閑置置土地地清查查的范范圍為為：全全區(qū)整整治土土地面面積36.54平方方公里里，其其中西西區(qū)上上楊4.92平平方公公里，，霞涌涌大嶺嶺1.81平方方公里里，響響水河河南部部3.87平方方公里里，中心北北區(qū)10.65平方方公里里，占占全區(qū)區(qū)整治治土地地的29.1％％，中心心南區(qū)區(qū)15.29平平方米米。本項目目位于于大亞亞灣中中心北北區(qū)土土地整整治范范圍內(nèi)內(nèi)。大亞灣灣區(qū)尤尤其中中心區(qū)區(qū)土地地大多多已出出讓，，均掌掌控在在開發(fā)發(fā)商手手中，，土地地閑置置整治治未落落實之之前土土地入入市時時間不不確定定，項項目未未來競競爭不不明朗朗。國務(wù)院院關(guān)于于加強強土地地調(diào)控控有關(guān)關(guān)問題題的通通知））一、進(jìn)進(jìn)一步步明確確土地地管理理和耕耕地保保護(hù)的的責(zé)任任二、切切實保保障被被征地地農(nóng)民民的長長遠(yuǎn)生生計三、規(guī)規(guī)范土土地出出讓收收支管管理四、調(diào)調(diào)整建建設(shè)用用地有有關(guān)稅稅費政政策五、建建立工工業(yè)用用地出出讓最最低價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)統(tǒng)一一公布布制度度六、禁禁止擅擅自將將農(nóng)用用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為建建設(shè)用用地七、強強化對對土地地管理理行為為的監(jiān)監(jiān)督檢檢查八、嚴(yán)嚴(yán)肅懲懲處土土地違違法違違規(guī)行行為。。本項目目宏觀經(jīng)經(jīng)濟——地方方政策策影響響（1）大亞灣灣土地地政策策：土土地放放量較較大，，未來來競爭爭形勢勢嚴(yán)峻峻2007年年惠州州市（（大亞亞灣區(qū)區(qū)）招招商引引資推推介會會招商商項目目用地地根據(jù)惠惠州市市國土土局資資料顯顯示，，2007年大大亞灣灣區(qū)招招商引引資推推介會會招商商項目目用地地合計計37宗，，土地地面積積為691.3萬平平方米米，建建筑面面積1382.6萬萬平方方米，，容積積率多多為08－－2.0，，其中中多為為石化化工業(yè)業(yè)用地地，居居住用用地僅僅三宗宗，土地編編號為為8、、9、、10號，，土地地面積積約164.7萬平平方米米，建建筑面面積329.3平方方米，，地塊塊之大大不容容忽視視。且于2007年年1月月29日已已集中中掛牌牌成交交。區(qū)土地地供應(yīng)應(yīng)特征征：土地性性質(zhì)：：石化工工業(yè)土土地占占主體體，居居住用用地面面積約約占23.8％％；居住用用地：：居住用用地地地塊數(shù)數(shù)量少少，但但地幅幅完整整，且且集中中于澳澳霞大大道上上。出讓時時間：：三宗居居住用用地于于2007年1月29日日集中中掛牌牌成交交。競爭形形勢：：三宗居居住用用地將將與本本項目目形成成競爭爭。宏觀經(jīng)經(jīng)濟——地方方政策策影響響（2）大亞灣灣土地地市場場：放放量大大，工工業(yè)用用地主主導(dǎo)，，居住住用地地數(shù)量量少但但規(guī)模模大土地編號土地性質(zhì)土地面積建筑面積容積率土地現(xiàn)狀出讓時間1石化工業(yè)用地1232892465780.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓2石化工業(yè)用地1017972035940.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓3石化工業(yè)用地48198963960.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓4石化工業(yè)用地1400002800000.8~2.0已完成征地補償2006年10月14日已出讓5石化工業(yè)用地965951931900.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓6石化工業(yè)用地1154422308840.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓7石化工業(yè)用地1798373596740.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓8居住用地800891601782已完成征地補償2007年1月29日已掛牌成交9居住用地90386018077202已完成征地補償2007年1月29日已掛牌成交10居住用地66287413257482部分征地補償未完成2007年1月29日已掛牌成交11港口用地1545173090340.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓12港口用地125669925133980.8~2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓13石化倉儲用地1130002260000.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓14港口用地964251928500.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓15港口用地57000011400000.8~2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓16工業(yè)用地1000002000001.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓17工業(yè)用地500001000001.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓18工業(yè)用地1120362240721.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓19工業(yè)用地524591049181.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓20工業(yè)用地40070801401.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓2007年年惠州州市（（大亞亞灣區(qū)區(qū)）招招商引引資推推介會會招商商項目目用地地表（（一））宏觀經(jīng)經(jīng)濟——地方方政策策影響響（3）大亞灣灣土地地市場場：放放量大大，工工業(yè)用用地主主導(dǎo)，，居住住用地地數(shù)量量少但但規(guī)模模大土地編號土地性質(zhì)土地面積建筑面積容積率土地現(xiàn)狀出讓時間21工業(yè)用地500001000001.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓22工業(yè)用0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓23工業(yè)用地1862803725601.0~2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓24工業(yè)用地1252622505241.0~2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓25工業(yè)用地855271710541.0~2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓26工業(yè)用地678001356001.0~2.0已完成征地補償2006年5月30日已出讓27工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補償2006年11月23日已出讓28工業(yè)用地531251062501.0~2.0已完成征地補償2006年11月23日已出讓29工業(yè)用地500001000001.0~2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓30工業(yè)用地31000620001.0~2.0已完成征地補償2006年8月14日已出讓31工業(yè)用地25870517401.0~2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓32工業(yè)用地28250565001.0~2.0已完成征地補償2006年8月14日已出讓33工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補償2006年10月27日已出讓34工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補償2006年10月8日已出讓35工業(yè)用地997501995001.0~2.0已完成征地補償2006年7月28日已出讓36工業(yè)用地967751935501.0~2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓37工業(yè)用地94105818821161.0~2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓合計——691288413825768——————2007年年惠州州市（（大亞亞灣區(qū)區(qū)）招招商引引資推推介會會招商商項目目用地地表（（二））宏觀經(jīng)經(jīng)濟——地方方政策策影響響（4）國家政政策———小小結(jié)1、2007年年是中中央和和地方方房地地產(chǎn)、、土地地和金金融等等房地地產(chǎn)相相關(guān)政政策落落實年年，國國家起起征土土地增增值稅稅等相相關(guān)工工作，，土地地市場場進(jìn)一一步規(guī)規(guī)范，，但后后期政政策效效果有有待觀觀察。。2、大大亞灣灣區(qū)土土地整整治已已展開開序幕幕，難難度和和范圍圍不容容忽視視（36平平方公公里）），項項目入入市時時間不不明朗朗，項項目未未來競競爭形形勢嚴(yán)嚴(yán)峻。。3、大大亞灣灣區(qū)土土地市市場放放量大大，工工業(yè)用用地占占主導(dǎo)導(dǎo)，居居住用用地數(shù)數(shù)量少少但規(guī)規(guī)模大大。同同時，，產(chǎn)業(yè)業(yè)的集集聚引引發(fā)了了工業(yè)業(yè)用地地的開開發(fā)，，不僅僅拉動動了經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展，，而且且將引引發(fā)大大量的的高端端需求求。4、雖雖然就就現(xiàn)有有條件件預(yù)測測后市市政策策對本本項目目影響響有限限，但但是應(yīng)應(yīng)警惕惕國家家開發(fā)發(fā)政策策風(fēng)險險（大大亞灣灣規(guī)劃劃）、、城際際關(guān)聯(lián)聯(lián)性開開發(fā)政政策風(fēng)風(fēng)險。。5、周周邊項項目入入市時時機難難以把把握，，本項項目面面臨競競爭壓壓力較較大，，建議議本項項目就就目前前大好好形勢勢之下下盡早早入市市，搶搶占先先機。。大亞灣灣區(qū)供供應(yīng)集集中，，大盤盤時代代來臨臨，未未來競競爭不不明確確峰景灣灣新天名名城SOHO世世紀(jì)中天彩彩虹城城富康國國際在售樓樓盤擬售樓樓盤海韻··國際際菩提園園1期期菩提園園2期期熊貓國國際2期熊貓國國際1期三三組團團康匯花花園地塊8號君豪國國際公公寓1期君豪國國際公公寓2期地塊9號地塊10號號南山國國際已售樓樓盤惠陽區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場場—大大亞灣灣戰(zhàn)國國圖坪山葵涌萬科17英英里金眾項項目珠江東東岸聽濤雅雅苑廣場明明珠惠景豪豪苑半島一一號1期錦繡豪豪苑2期華星··金碧碧雅苑苑1期期隆基天地地廣場東方新城城1期本因坊··寶家園園都市廣場場潤鑫花園園麗江花園園尚城世家家1期壹品上城城2期信和苑2期華茂·傾傾城名鉆鉆長鴻花園園1期河濱世紀(jì)紀(jì)華城華宇·開開城公寓寓中豪華廈廈中豪國際際峰景左岸岸城市麗景景在售擬售錦上花華星·金金碧雅苑苑2期天安淡水水項目惠陽區(qū)快快速成長長，集約約發(fā)展已售錦繡豪苑苑3期海岸物業(yè)業(yè)項目SOHO世紀(jì)富康國際際中天彩虹虹城惠陽CBD秋長鎮(zhèn)惠陽商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市市場—惠惠陽戰(zhàn)國國圖世貿(mào)廣場場所屬片區(qū)樓盤名稱戶型及比例主力戶型大亞灣區(qū)熊貓國際一期三組團2房：83—91平方米占21%3房：126－128平方米占43%4房：147-153平方米占36%3房：120—128平方米4房：147—157平方米菩提園一期3房：153平方米占17%4房：204－298平方米占83%峰景灣2房：71-79平方米占23%3房：87-93平方米占46%4房：117-118平方米占31%海岸國際公寓1房：44－52平方米占70%2房：97平方米占10%3房：118－121平方米占20%康匯花園3房：128－136平方米占69%4房：157平方米占23%復(fù)式：230–239平方米占8%君豪國際公寓一期單房：28－34平方米占38%1房：36--50平方米占31%2房：61－71平方米占31%惠陽區(qū)華星金碧雅苑一期3房：131-133平方米占20%4房：143-151平方米占70%5房：155平方米占10%2房：70—90平方米3房：120—130平方米壹品上城1房：40-50平方米占60%2房：50-60平方米占40%中雄廣場明珠1房：30-62.37平方米占20%2房：70-84.47平方米占35%3房：114.35-141.02平方米占45%都市廣場1房：38.9-51.6平方米占80%2房：71.99-76.12平方米占20%半島一號一期洋房2房：80-91平方米占50%3房：120-130平方米占33%4房：140-150平方米占12%隆基天地廣場1房：43－50平方米占20%2房：70－90平方米占25%3房：124－160平方米占55%麗江花園2房：90.43平方米占20%3房：100-130平方米占70%4房：200-210平方米占10%大亞灣區(qū)區(qū)在售樓樓盤主要要以3房房和4房房為主，，面積大大于惠陽陽區(qū)戶型構(gòu)成成對比：：大亞灣區(qū)區(qū)與惠陽陽區(qū)在售售住宅主主力戶型型差異大大。大亞亞灣區(qū)在在售樓盤盤主要以以3房和和4房為為主，3房面積積為120—128平平方米，，占32%，四四房面積積為147—157平平方米，，占29%；而而惠陽區(qū)區(qū)主要以以2房和和3房為為主，2房面積積為70—90平方米米，占27%，，3房面面積為120——130平方米米，占32%。。房地產(chǎn)市市場—大大亞灣戶戶型構(gòu)成成所屬片區(qū)樓盤名稱戶型創(chuàng)新賣點與本項目擬合度大亞灣區(qū)熊貓國際一期三組團客廳、餐廳獨立布局，增加空間層次感和私密性，超大景觀陽臺形象、園林、居住環(huán)境★★★菩提園一期寬敞進(jìn)道、寬大客廳、三陽臺布局園林、景觀★★★峰景灣無創(chuàng)新價格★海岸國際公寓超寬面觀景大幅玻璃價格★康匯花園無創(chuàng)新地段★★君豪國際公寓一期結(jié)構(gòu)簡約，緊湊實用，投資型戶型戶型★★★惠陽區(qū)華星金碧雅苑一期超大入戶花園和景觀陽臺園林★★壹品上城無創(chuàng)新地段★★中雄廣場明珠超大陽臺，入戶花園地段、景觀★★都市廣場投資型戶型地段★★半島一號一期特設(shè)玄關(guān)，客、餐廳全明設(shè)計，所有房間觀景窗設(shè)計形象、園林、戶型、居住環(huán)境★★隆基天地廣場投資型戶型，分布合理地段★★麗江花園主臥南向270度落地凸窗，精品入戶花園，超寬陽臺品牌開發(fā)商、地段、景觀★★★★假定本項目擬合條件：地段、形象、戶型大亞灣戶戶型亮點點頻現(xiàn)，，個別堪堪比深圳圳，初始始賣點為為主（價價格）戶型創(chuàng)新新對比：：大亞灣和和惠陽片片區(qū)在售售樓盤大大部分戶戶型各有有千秋，，個別樓樓盤戶型型設(shè)計新新穎，例例如：熊熊貓國際際一期三三組團———客廳、餐餐廳獨立立布局，，增加空空間層次次和隱私私，客廳廳和臥室室共享超超大陽臺臺，并注注重南北北通透等等。賣點對比比：大亞灣區(qū)區(qū)主要以以初始為為主要賣賣點，如如價格和和地段，，而形象象、居住住環(huán)境、、物業(yè)管管理等方方面較少少。房地產(chǎn)市市場—大大亞灣戶戶型特點點熊貓國際際一期三三組團———戶型型展示：：引導(dǎo)韓韓式居住住潮流，，動靜區(qū)區(qū)分離超大景觀觀陽臺獨立客廳廳戶型方正正，南北北通透客廳餐廳廳獨立布布局超大廚房房空間三室兩廳廳建建筑面面積：約約126.37—128.83平方方米兩室兩廳廳建建筑面面積：約約91.63平平方米前后分設(shè)設(shè)觀景及及生活陽陽臺客廳、餐餐廳分離離布局，，功能分分區(qū)科學(xué)學(xué)整體戶型型方正實實用，通通透更敞敞亮尺度講究究的凸窗窗，充分分照顧采采光及觀觀景房地產(chǎn)市市場—重重點項目目案例君豪國際際公寓一一期———戶型展展示：公寓樓客客廳和臥臥室共享享大陽臺臺②①①②一房一廳廳：36—50平方米米兩房一廳廳：61—71平方米米戶型創(chuàng)新新分析：：客廳和臥臥室共享享超大陽陽臺，并并注重南南北通透透戶型時尚尚簡約，，舒適怡怡人設(shè)計緊湊湊實用，，功能分分區(qū)清晰晰、合理理房地產(chǎn)市市場—重重點項目目案例所屬片區(qū)樓盤名稱均價（元/平方米）加權(quán)均價（元/平方米）大亞灣熊貓國際一期三組團42002845菩提園一期3400峰景灣3200海岸國際公寓2450康匯花園3000君豪國際公寓一期3000（含350裝修）惠陽都市廣場3700（含400裝修）3465中雄廣場明珠3600錦繡豪苑二期2100半島一號一期一期最后一批單位價格未定本因坊·寶家園3200麗江花園3700尚城世家一期二期均價未定隆基天地廣場3800（含480裝修）潤鑫花園2780華星金碧雅苑一期2800東方新城一期3400信和苑2期2300壹品上城4500惠景豪苑2380大亞灣區(qū)區(qū)在售樓樓盤價格格低于惠惠陽區(qū)，，但品質(zhì)質(zhì)大盤價價格高達(dá)達(dá)4200元/平方米米價格對比比：大亞灣在在售樓盤盤加權(quán)均均價為2784元/平平方米，，低于惠惠陽區(qū)620元元/平方方米，其其中熊貓貓國際一一期三組組團由于于成功異異地營銷銷策略和和高端形形象，銷銷售價格格最高，，達(dá)4200元元/平方方米，因因此拉升升了片區(qū)區(qū)銷售價價格。注：加權(quán)權(quán)均價已已扣除裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)市市場—大大亞灣價價格現(xiàn)狀狀所屬片區(qū)樓盤名稱小區(qū)配套市政配套大亞灣熊貓國際一期三組團銀行、游泳池、網(wǎng)球場、會所、餐廳、幼兒園、超市大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局菩提園一期游泳池、娛樂區(qū)、會所、網(wǎng)球場西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村峰景灣籃球場、商業(yè)群樓西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村海岸國際公寓酒吧、餐廳三星購物廣場、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局康匯花園中心花園、會所、幼兒園紅樹林公園、體育中心、市政廣場、大亞灣管委會、地稅局君豪國際公寓一期商業(yè)街西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村惠陽華星金碧雅苑一期游泳池、商業(yè)群樓惠陽區(qū)實驗小學(xué)、淡水六小、惠陽人民醫(yī)院壹品上城空中花園、會所、商業(yè)群樓好宜多購物廣場、沃爾瑪購物廣場中雄廣場明珠商業(yè)群樓市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院都市廣場商業(yè)群樓、空中園林市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院半島一號一期會所、臨時幼教中心、體育公園、高爾夫球場、市政廣場、中醫(yī)院、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院隆基天地廣場商業(yè)群樓市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院麗江花園健身房、超市、咖啡廳、兒童游樂設(shè)施、商業(yè)步行街、雙會所市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院不齊全，，生活環(huán)環(huán)境有待待進(jìn)改善善，居住住氛圍弱弱配套設(shè)施施對比：：大亞灣區(qū)區(qū)樓盤配配套主要要是會所所、商業(yè)業(yè)群樓、、娛樂場場、球場場、學(xué)校校、醫(yī)院院、政府府機構(gòu)等等，但目目前投入入運營較較少，居居住生活活環(huán)境落落后于惠惠陽區(qū)。。但小區(qū)區(qū)和市政政配套規(guī)規(guī)劃新，，建設(shè)無無障礙，，相信后后期配套套設(shè)施完完善，小小區(qū)入住住率和居居住氛圍圍必將上上升。房地產(chǎn)市市場—大大亞灣產(chǎn)產(chǎn)品配套套所屬片區(qū)樓盤名稱客戶群體大亞灣熊貓國際一期三組團龍崗廠區(qū)中高級管理人員，深圳投資客，中海殼牌及周邊企業(yè)中高級管理人員菩提園一期深圳、香港養(yǎng)老和投資客戶，周邊公務(wù)員、企業(yè)中級管理人員峰景灣深圳及其他外地投資客戶，中海殼牌及周邊企業(yè)中級管理人員海岸國際公寓深圳及其他外地度假、投資客戶，澳頭及海港廠區(qū)的投資客康匯花園周邊公務(wù)員，部分大亞灣本土客戶君豪國際公寓一期龍崗及深圳投資客，部分大亞灣和惠陽的投資客、企業(yè)白領(lǐng)惠陽華星金碧雅苑一期大亞灣廠區(qū)企業(yè)管理者、惠陽本土居民（主要用于換房）壹品上城深圳和本土投資客為主中雄廣場明珠深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務(wù)員（自?。┒际袕V場深圳及惠州投資客，以及本地居民半島一號一期深圳投資客戶、深惠來往的商務(wù)客隆基天地廣場深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務(wù)員（自住）麗江花園政府公務(wù)員、商務(wù)人士、深圳投資客和香港人深圳客戶戶撐起大大亞灣住住房需求求半邊天天，投資資市場前前景樂觀觀大亞灣區(qū)區(qū)客戶來來源———本地客客戶：外外地客戶戶＝5：：5大亞灣區(qū)區(qū)置業(yè)目目的———自住客客戶：投投資客戶戶＝4：：6房地產(chǎn)市市場—大大亞灣客客戶群體體大亞灣區(qū)區(qū)在售樓樓盤深圳圳客戶比比例片區(qū)項目占地面積（平方米）建筑面積（平方米）規(guī)模主力戶型目前工程進(jìn)程入市時間大亞灣新天名城425001625689棟2房72-82平方米3房99-127平方米5月動工2007年下旬聽濤雅苑——50000——單房：13平方米1房：28平方米2房：51－60平米已動工2007年5、6月珠江東岸6132281058679——1000套別墅——2007年下旬熊貓國際二期總640000總1110000————未動工——菩提園二期總1077261383935棟3房、4房打地基2007年中旬海韻國際——159561棟——在建10層2007年下旬君豪國際公寓二期總8000總600003棟1房、2房挖坑2007年中旬地塊8號80089160178————————地塊9號9038601807720————————地塊10號6628741325748————————合計30582275889242————————大亞灣區(qū)區(qū)擬售住住宅資料料表房地產(chǎn)市市場—大大亞灣擬擬售項目目概況大亞灣區(qū)區(qū)擬售項項目有10個，，整體占占地面積積約306萬，，建筑面面積為589萬萬平方米米，考慮慮分期開開發(fā)和推推售時間間等因素素，預(yù)計計近期內(nèi)內(nèi)推出建建筑面積積約100－200萬萬平方米米。大亞灣區(qū)區(qū)近期內(nèi)內(nèi)推出建建筑面積積100－200萬平平方米截至日期期4月24日片區(qū)項目占地面積（平方米）建筑面積（平方米）規(guī)模主力戶型目前工程進(jìn)程入市時間惠陽區(qū)住宅部分海岸物業(yè)項目190841333001棟寫字樓，1棟酒店式公寓，2棟住宅——未動工——華宇·開城公寓91391501棟13層單體建筑，底3層未商業(yè)群樓1房：35-55平方米2房：57-63平方米快封頂2007年中旬河濱世紀(jì)華城1135858977一層商業(yè)裙樓5488平方米，和5棟12層住宅樓，4棟18層住宅樓——打地基2007年底峰景左岸5955300002棟小高層——施工至9-10層2007年5月中豪國際900022161——1房、2房施工至10-11層2007年5月中豪華廈900029937——2房、3房施工至10-11層2007年5月中天彩虹城90000460000————打地基——天安淡水項目392000約780000——未定未動工未定華星金碧雅苑2期總30165總98533————未動工2008年城市麗景2964.535217————在建——華茂·傾城名鉆38175400023層，1-3層為商場，4層為架空層園林風(fēng)情1房：56-61平方米2房：87-100平方米3房：120平方米施工至10層2007年5月錦上花約2000約15000——小戶型挖地基未定長鴻花園1期——52575————出地面——住宅合計6029371778850————————商務(wù)公寓SOHO世紀(jì)3610485481棟——5月動工——富康國際6000450001棟——建至6層2007年5月惠陽區(qū)擬擬售住宅宅資料表表注：SOHO世世紀(jì)、富富康國際際為商務(wù)務(wù)公寓，，截至日日期4月月24日日房地產(chǎn)市市場—惠惠陽擬售售項目概概況惠陽區(qū)近近期內(nèi)推推出商住住面積178萬萬平方米米房地產(chǎn)市市場———小結(jié)1、目前前大亞灣灣區(qū)在售售樓盤競競爭不算算激烈，，集中于于以熊貓貓國際為為中心的的西區(qū)。。2、大亞亞灣區(qū)在在售樓盤盤偏向居居家型物物業(yè)，三三房和四四房居多多，而投投資型物物業(yè)（公公寓）成成為市場場新寵。。3、依托托深圳、、香港和和國際知知名設(shè)計計單位，，大亞灣灣區(qū)戶型型設(shè)計亮亮點頻現(xiàn)現(xiàn)，得到到異地置置業(yè)者的的認(rèn)可和和追捧。。自身賣賣點較為為初始，，仍需挖挖掘和延延展。4、大亞亞灣在售售樓盤價價格低于于惠陽區(qū)區(qū)，但品品質(zhì)大盤盤價格高高達(dá)4200元元/平方方米。5、目前前大亞灣灣區(qū)市政政配套欠欠缺，居居住氛圍圍不濃郁郁。隨著著后期樓樓盤陸續(xù)續(xù)入市，，片區(qū)居居住環(huán)境境將有所所改好。。6、大亞亞灣區(qū)高高尚品質(zhì)質(zhì)物業(yè)和和投資型型物業(yè)受受到深圳圳等異地地置業(yè)者者的認(rèn)可可和追捧捧，個別別樓盤深深圳置業(yè)業(yè)者所占占比例約約五成。。7、近期期市場供供應(yīng)量較較大，競競爭市場場趨于不不明朗，，走差異異化路線線是產(chǎn)品品發(fā)展的的出路。。思維導(dǎo)圖圖市場分析析營銷執(zhí)行行物業(yè)評估估定位回顧顧物業(yè)建議議區(qū)域發(fā)展展研究宏觀政策策分析規(guī)劃布局局分析商務(wù)公寓寓建議住宅部分分定位商業(yè)部分分定位酒店公寓寓建議房地產(chǎn)市市場分析析項目屬性性概況產(chǎn)品特征征分析項目營銷銷策略項目推廣廣策略項目活動動策略項目回顧顧產(chǎn)品定位分析客戶定位分析形象定位描述價值預(yù)期項目開發(fā)思路整體定位位——功能多元元化集辦辦公、商商務(wù)、住住宅、商商業(yè)的綜綜合體滿足于多多層次（（城市白白領(lǐng)、商商務(wù)人群群、投資資客、實實力型企企業(yè)）置置業(yè)需要要的高尚尚樓盤區(qū)域級商商業(yè)中心心+社社區(qū)服服務(wù)中心心大亞灣CBD城城市綜綜合體產(chǎn)品定位位－公寓寓大亞灣CBD,國際酒酒店公寓寓大亞灣CBD,國際商商務(wù)公寓寓所屬區(qū)域域處于大大亞灣城城市中心心區(qū)，并并在城市市功能中中主要擔(dān)擔(dān)當(dāng)具有有酒店級生生活品質(zhì)質(zhì)的居住住產(chǎn)品；屬于城市市現(xiàn)實及及未來規(guī)規(guī)劃的CBD核核心區(qū)域域的項目目，項目目產(chǎn)品能能夠具備備商務(wù)接接待與居居住的雙雙重功能能；具備國際際酒店級級的配套套設(shè)施與與高品質(zhì)質(zhì)服務(wù)（（星級酒酒店式大大堂設(shè)計計，叫車車服務(wù)等等）；服務(wù)的客客戶來源源多元化化（包括括外資企企業(yè)的外外籍人士士等）所屬區(qū)域域處于大大亞灣城城市中心心區(qū)，并并在城市市功能中中主要擔(dān)擔(dān)當(dāng)具有有商住兩兩用的高高檔居住住產(chǎn)品；；屬于城市市現(xiàn)實及及未來規(guī)規(guī)劃的CBD核核心區(qū)域域的項目目，項目目產(chǎn)品能能夠具備備商務(wù)接接待與居居住的雙雙重功能能；具備小型型商務(wù)辦辦公的軟軟硬件條條件的居居住產(chǎn)品品；服務(wù)的客客戶來源源多元化化（包括括外資企企業(yè)的外外籍人士士等）產(chǎn)品定位位－住宅宅與商業(yè)業(yè)大亞灣城城市中心心大型生生活社區(qū)區(qū)，高尚尚的居家型中中等戶型型產(chǎn)品所屬區(qū)域域處于大大亞灣城城市中心心區(qū)，并并在城市市功能中中主要擔(dān)擔(dān)當(dāng)具有有規(guī)模化社社區(qū)、人人文文化化個性特特點、居居家型產(chǎn)產(chǎn)品；服務(wù)的客客戶來源源多元化化（包括括異地、、外企、、外籍人人士等））城市級商商業(yè)中心心區(qū)與風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街所屬區(qū)域域處于大大亞灣城城市中心心區(qū)，并并在城市市功能中中主要擔(dān)擔(dān)當(dāng)具有有綜合型商商業(yè)集合合體、別別具風(fēng)情情的街區(qū)區(qū)商業(yè)、、城市極極具規(guī)模模與特色色的商業(yè)業(yè)中心；；產(chǎn)品功能能、檔次次及特征征定位主要滿足足當(dāng)?shù)卣懈吒邔庸芾砝砣藛T；；石化及及物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的的中高級級白領(lǐng)人人士基本本的居住需求；以以兩口及及三口之之家為主主要的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)特征。。需要長長期在大大亞灣工工作的深深圳商務(wù)務(wù)客戶以以及看重重大亞灣灣未來發(fā)發(fā)展前景景和良好好居住環(huán)環(huán)境的較較有實力力的投資客戶群體體的投資資需求，，考慮長長線投資資較多；；主要滿足足當(dāng)?shù)卣块T門高層干干部、石石化及物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)的中高高級管理理人士自住與商商務(wù)交流、休休閑娛樂樂的需求；；深圳經(jīng)經(jīng)濟實力力一般型型投資客戶的投投資需求求；考慮慮短線投投資較多多；主要滿足足港務(wù)、、工業(yè)、、城市行行政職能能的商務(wù)務(wù)人口自自住功能能，滿足足深圳中中產(chǎn)階層層，中小小型投資客戶的投投資需求求，產(chǎn)品品主要以以大一房房和小兩兩房以及及少量復(fù)復(fù)式產(chǎn)品品為主，，商務(wù)公公寓宜商商宜住，，功能復(fù)復(fù)合，投投資風(fēng)險險較小。。住宅——本地中高檔檔住宅，異異地中檔住住宅酒店公寓———大亞灣CBD，國際際酒店公寓寓商務(wù)公寓———大亞灣CBD，國際際商務(wù)公寓寓深圳客戶成成為大亞灣灣主流需求求，當(dāng)?shù)卮蟠笮推髽I(yè)員員工及公務(wù)務(wù)員次之專訪發(fā)現(xiàn)：：大亞灣購購房者年齡齡集中在25-50歲之間，，文化程度度不高，大大家庭居住住習(xí)慣，私私營業(yè)主占占多數(shù)。且且深圳去大大亞灣購房房都占了相相當(dāng)?shù)谋戎刂?。本地客戶職職業(yè)構(gòu)成結(jié)論：從在售樓樓盤的客戶戶組成來看看，深圳客客戶占了相相當(dāng)?shù)谋壤?，約為35－55％，其中中以坪山、、坪地等鄰鄰近大亞灣灣的區(qū)域的的客戶為主主。而當(dāng)?shù)氐氐拇笮推笃髽I(yè)的中高高層管理人人員也占了了不小的比比重，另有有部分當(dāng)?shù)氐毓珓?wù)員。。從產(chǎn)品類類型來看，，部分小戶戶型由于地地段差、產(chǎn)產(chǎn)品不佳等等因素較難難吸引深圳圳客戶，但但地段佳、、具有升值值潛力的小小戶型吸引引了大批深深圳客戶。。購房客戶來來源客戶定位——片區(qū)客戶戶區(qū)域分析析訪談和市場場調(diào)研的結(jié)結(jié)果表明：：本地客戶戶以自住需需求為主，，深圳客戶戶以投資需需求為主投資與自住住比例：6:4本地與異地地比例：5:5調(diào)研結(jié)論：：60.5%的購房者者購房目的的是收益性性投資的深深圳人及當(dāng)當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)務(wù)員及企業(yè)業(yè)管理人員員；二次購購房的購房房者比例僅僅次于投資資者，這部部份人主要要是已有自自建住宅的的當(dāng)?shù)鼐用衩窀纳片F(xiàn)有有居住環(huán)境境，彰顯自自己的身份份。客戶定位——片區(qū)客戶戶結(jié)構(gòu)分析析調(diào)研表明以以投資為置置業(yè)目的的的客戶占有有市場較大大比重合理的價格格，自然環(huán)環(huán)境和升值值潛力是訪問客戶戶都比較看看重的因素素。被訪者者在購買時時還會考慮慮樓盤的地地理位置及及開發(fā)商的的實力。產(chǎn)品購買力力要素分析析—一房（45－55平米））：區(qū)域發(fā)展及及環(huán)境>價價格>戶型型>地段>升值潛力力兩房（60－85平米））：區(qū)域發(fā)展及及環(huán)境>戶型>景觀觀環(huán)境>價價格>地段段三房（90－120平米米）：戶型>景觀觀環(huán)境>配配套>價格格>地段四房（120－－150平平米）：戶型>景觀觀環(huán)境>配配套>價格格>地段客戶定位——片區(qū)客戶戶產(chǎn)品需求求特點訪談表明住住宅置業(yè)者者心理接受受價位在3600－－3800元/㎡左右，基基本切合市市場的實際際價格調(diào)查結(jié)論：：3600元/㎡是是被訪者心心理預(yù)算價價格，但是是當(dāng)問及如如果產(chǎn)品較較好但價格格偏高時，，被訪者表表示能夠承承受的加權(quán)權(quán)平均單價價在3800元/㎡㎡左右。4200元元/㎡是購購買的極限限能夠承受受的價格。。產(chǎn)品戶型價價格需求———一房（45－55平平米）：單單價3600－3800元/平米兩房（60－85平平米）：單價3400－－3600元/平米米三房（90－120平米）：：單價3300－3400元元/平米四房（120－150平米））：單價3200－－3300元/平米米客戶定位——片區(qū)客戶戶價格承受受特點游離客戶與大亞灣有有一定工作作緣，親情情緣，看重重大亞灣未未來發(fā)展的的投資型客客戶（包括括惠東、東東莞等）重要客戶港務(wù)流動性性商務(wù)人士士，當(dāng)?shù)卣块T中中中高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)；惠州州，惠陽投投資客戶核心客戶當(dāng)?shù)厥凹拔锪鞯犬a(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的本本地公務(wù)員員，當(dāng)?shù)卣珓?wù)員員，深圳投投資客戶客戶定位——本項目客客戶定位形象定位———大亞灣CBD,國際際領(lǐng)地建筑風(fēng)格———本項目建筑筑外立面線線條簡潔、、流暢；建建筑物頂部部設(shè)計簡約約；銀灰色色調(diào)的色彩彩體現(xiàn)國際際化時尚簡簡約的風(fēng)格格人文景觀特特點——設(shè)區(qū)的園林林景觀設(shè)計計中會所以以及社區(qū)服服務(wù)中心的的設(shè)置注重重營造社區(qū)區(qū)的文化氛氛圍，且注注重公共參參與性的園園林景觀節(jié)節(jié)點的控制制產(chǎn)品及客戶戶特征———大亞灣CBD建筑綜綜合體項目目，所屬區(qū)區(qū)位具備高高端領(lǐng)先的的形象特征征，物業(yè)類類型和產(chǎn)品品功能多樣樣化；并具具備國際化化的生活標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，多元元國際的客客戶來源進(jìn)進(jìn)一步增強強了社區(qū)的的異國情調(diào)調(diào)片區(qū)典型項項目價格走走勢熊貓國際：：06年12月銷售價價格3600元/平平米；07年4月月銷售價格格4200元/平米米；5個月實現(xiàn)現(xiàn)600元元的價格增增長,實現(xiàn)現(xiàn)6％的增增長幅度。。君豪國際公公寓：06年12月銷售價價格3000元/平平米；07年4月月銷售價格格3600元/平米米；5個月實現(xiàn)現(xiàn)600元元的價格增增長,實現(xiàn)現(xiàn)6％的增增長幅度。。市場價格增增長：本項目預(yù)計計07年12月推出出，按照目目前市場3200元元/平米的的均價水平平，保守預(yù)預(yù)計12月月市場均價價增長3800元/平米項目入市期期片區(qū)價格格預(yù)測基礎(chǔ)價值———戶型、公建建、園林、、品質(zhì)拓展價值———交通、地段段、配套、、社區(qū)氛圍圍、物管外延價值———實效營銷、、品牌、形形象價值基礎(chǔ)價值拓展價值外延價值420040003600住宅價格（單位：元元/平方米米）眾廈產(chǎn)品價價值模型根據(jù)價格測測算模型本本項目在產(chǎn)產(chǎn)品本身的的基礎(chǔ)價值值的基礎(chǔ)上上通過一定定的物業(yè)建建議和營銷銷最終實現(xiàn)現(xiàn)價格：公寓的平均銷售售價格在：：5000元/平方方米酒店公寓銷銷售價格范范圍：5000－5500元/平平方米(不含500元/平平米裝修））商務(wù)公寓銷銷售價格范范圍：4500－5000元/平平方米住宅的平均銷售售價格在：：4000－4200元/平平方米本項目入市市期價格預(yù)預(yù)測思維導(dǎo)圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研研究宏觀政策分分析規(guī)劃布局分分析酒店公寓建建議住宅部分定定位商業(yè)部分定定位商務(wù)公寓建建議房地產(chǎn)市場場分析項目屬性概概況產(chǎn)品特征分分析項目營銷策策略項目推廣策策略項目活動策策略項目屬性概概況——區(qū)區(qū)位、交通通本項目位于于大亞灣經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)，規(guī)規(guī)劃中心區(qū)區(qū)行政商務(wù)務(wù)區(qū)內(nèi)，交交通路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)距離深圳龍龍崗20分分鐘車程距離惠陽淡淡水僅15分鐘車程程距離惠州港港僅10分分鐘車程項目主要的的通行線路路：1）沿海高高速2）鹽壩高高速項目四至及及地塊特征征25號云路路澳霞大道地塊平整，，呈規(guī)則的的長方形狀狀，且具備備良好的自自然山景資資源項目南臨澳澳霞大道、、大亞灣市市政府和體體育館，東東臨25號號云路，西西臨市政路路，北臨一一條雙向四四車道的車車行道本項目自東東向西由低低向高錯落落排布，較較寬的樓間間距保證了了項目的高高舒適性樓間距29－33米米，舒適性性佳項目東側(cè)布布置18層層小高層住住宅對東面面行車道抗抗性不大，，西側(cè)布置置較高的高高層住宅最最大程度上上實現(xiàn)了項項目的高價價值項目東側(cè)布布置了3棟棟17＋1層小高高層住宅和和一棟18層酒店公公寓項目西側(cè)為為3棟25＋＋1層的高高層住宅和和一棟28層的商務(wù)務(wù)公寓項目北側(cè)為為一棟三座座26＋1層的聯(lián)體體點式住宅宅樓規(guī)劃